EAS操作成本操作手册

1、.：.；房地产本钱管理系统用户操作手册 前言1.1手册阐明本手册是房地产“合同管理和“本钱管理的操作阐明。1.2术语对照阐明术语系统含义备注目的本钱目的本钱是企业预先确定的、在一定时期内经过努力所要实现的本钱目的，它是本钱管理任务的根底，是工程本钱的控制线；可研本钱在工程拿地之前，进展可行性研讨之前时的本钱测算可研测算支持无工程的测算，即可在工程公司下进展测算；是后续流程的非必要操作，也可直接在拿地后进展目的本钱测算或者直接进展目的本钱录入。建议暂不运用此功能动态本钱动态本钱是工程实施过程中各个时期表达的预期本钱结果动态本钱 目的本钱 + 调整记录已发生本钱指曾经签署合同并拆分的合同本钱和曾经

2、付款的非合同性本钱；目前已发生 = 未结算合同拆分小计 + 已结算合同拆分小计 + 无文本合同付款拆分待发生本钱指对未来待发生本钱的预测数。包含未签署的合同性本钱和未支付的非合同性本钱；目前待发生本钱 = 动态本钱 - 目前已发生本钱非合同性本钱指没有合同签署的本钱发生，如资本化利息、前期费用、报批报建费、水泥开展基金等；合同单据合同信息资料，包括原始合同和补充合同，作为房地产系统中心单据之一；合同变卦任何合同的变动都属于合同变卦，包括设计变卦，现场签证，奖励扣款等；合同结算对每份合同在合同执行终了之时要确认结算金额；本钱拆分本钱确实认分摊过程，包括合同拆分、变卦拆分和结算拆分；工程工程即房地

3、产工程系统的开发工程，用以建立目的本钱、归集实践本钱，进展报表分析，进展本钱控制，是最中心的根底资料之一。工程工程分期某个工程分期开发，那么进展工程工程分期处置；工程工程综合期分期开发工程普通来说存在跨期合同，那么单独设“综合期来处置；产品类型产品类型是中心根底资料之一，在一个开发工程中假设有高层、多层、别墅等存在，我们就将之称谓为“产品类型有些公司也称谓为业态；本钱科目用以搜集、分配工程工程的每笔支出，并在此根底上做出统计和分析，实现对工程本钱最有效的管理和控制；合同管理2.1合同订立2.1.1直接合同订立系统操作：从菜单进入合同录入新增界面，选中工程工程以及合同类型，再【新增】；第一步：合

4、同录入操作人：合同主办人；2.1.1-1 合同录入菜单2.1.1-2 合同录入新增2.1.1-3 合同-新增编辑界面注：录入必录项和相关信息后，【保管】并【提交】假设确定信息无误，也可以直接提交；合同界面主要信息合同编号按照建发集团合同管理方法规定的编码规那么录入合同性质直接合同：签署的 普通的合同都属于此种性质；补充合同：对直接合同的补充；三方合同：假设该合同有第三方，那么丙方信息为必需录入。责任部门选择该合同的责任归属部门，直接影响后续合同付款方案的制定过程原币金额录入合同签署金额合同必需有合同价钱合同详细信息录入选择某类合同的主要条款信息变卦提示比例当累计变卦金额占合同金额的比例超越该比

5、例时提示付款提示比例当累计付款恳求金额占合同金额的比例超越该比例时提示附件正文管理可以对某个合同挂接附件或者正文，以供查询之用第二步：合同审批操作人：在未上审批流时，审批暂交给有相应权限的人2.1.1-4 合同审批界面注：未上审批流时，合同审批界面同合同录入界面，【审批】按钮在工具栏注：审批过的合同可以经过【反审批】来取消审批合同修订：2.1.1-5 合同修订菜单界面注：1、修订的内容为合同金额、合同类型、责任人、责任部门；主要针对一些曾经开场执行的合同，在金额、类型方面出现的变化。假设合同金额出现变化，合同修订审批经过后，需求对该合同重新进展拆分。合同查询2.1.1-5 合同查询菜单和查询界

6、面2.1.1-6 合同查询结果列表2.1.1-6 合同查询详细结果：双击调出合同界面阐明一下多页签管理；2.1.2补充协议订立说 明：系统经过“合同性质来标识一份合同是直接合同还是补充协议，补充协议的订立过程与直接合同根本类似。补充合同能否单独结算不计本钱的金额单独结算金额对主合同金额的影响对合同拆分的影响是强迫为空，不允许录入在“原币金额处录入系统中主合同金额不变补充协议像主合同一样被拆分否可以录入无单独结算金额“原币金额强迫不允许录入补充协议的金额会被追加到主合同金额把主合同被追加的金额，继续拆到相应科目。补充协议本身不可被拆分系统操作：合同录入与直接合同订立一样填入相应的合同信息，但在“

7、合同性质处下拉选择“补充协议，并在下方的合同详细信息处选择原主合同，以及录入相应信息。补充协议的合同详细信息阐明如下：* 能否单独计算：是 或 否* 不计本钱的金额：即“单独结算的金额；当“能否单独计算为否时，可以手工录入金额；当“能否单独计算为是时，在此不允许录入金额，而应该在表头 处录入。* 对应主合同编码：经过小放大镜来选取不要手工录入* 对应主合同称号：会自动带出不要录入合同录入菜单 和 新增界面参考 2.1.1；2.1.2-1 合同-新增不单独计算注：1、“能否单独计算选择不同“原币金额和“不计本钱金额字段显示不一样。2、在“不计本钱的金额处录入补充协议的金额即不单独结算的金额，这个

8、金额会被追加到对应的主合同金额上。3、非单独结算的合同不会出如今【合同拆分】的“合同列表里4、非单独结算的合同不会出如今【结算单录入】的“合同列表里。5、不单独结算的补充协议，审批后补充协议金额会追加到对应主合同的签约金额，假设是主合同拆分曾经被援用，那么要求删除或者作废改合同拆分。注：单独结算时，在“原币金额处录入单独结算的金额，“不计本钱的金额不允许录入，只需单独结算的补充协议会出如今【结算单录入】的“合同列表里，而不单独结算的不会出现2.2变卦管理系统描画：变卦类型设计变卦由设计变卦引起的合同变卦现场签证由现场签证如现场零星变动引起的合同变卦奖励类型奖励也作为合同变卦的一种计入本钱管理范

9、畴扣款类型扣款也作为合同变卦的一种计入本钱管理范畴其他调整其他类的调整引起的合同变卦如营销调整引起的2.2.1 设计变卦类系统操作：从菜单进入合同录入新增界面，选中工程工程以及合同类型，再【新增】；第一步：变卦发起2.2.1-1 合同变卦发起菜单2.2.1-2 合同变卦发起-新增2.2.1-3 合同变卦发起-变卦审批单-新增-根本信息和变卦内容注：录入根本信息和变卦内容后，需求先【保管】一下；2.2.1-4 合同变卦发起-变卦审批单-新增-测算信息和对应合同2.2.1-5 合同变卦发起-变卦审批单-新增-对应合同信息注：经过小放大镜选取对应的合同2.2.1-5 合同变卦发起-变卦审批单-新增-

10、执行内容注：“执行内容“变卦内容页签定义的变卦内容，经过小放大镜选取2.2.1-6 合同变卦发起-变卦审批单-新增-测算信息2.2.1-7 合同变卦发起-变卦审批单-新增-测算信息-责任归属部门注：经过小放大镜选取2.2.1-8 合同变卦发起-变卦审批单-新增-保管提交第二步：变卦审批；2.2.1-9 合同变卦发起-审批注：审批以后会自动生成“变卦指令单，登记了几个下发单位就相应生成几个“变卦指令单第三步：变卦指令单下发2.2.1-10 变卦签证确认-下发菜单2.2.1-11 变卦签证确认-变卦指令单【修正】确认变卦单中信息后【提交】2.2.1-12 变卦签证确认-变卦指令单【审批】、【下发】

11、注：【审批】后“变卦指令单的形状由已提交变为已审批【下发】后“变卦指令单的形状由已审批变为已下发第四步：变卦指令单签证2.2.1-13 变卦签证确认-变卦指令单签证注：针对详细的变卦内容，录入变卦执行的情况，【签证】后“变卦指令单的形状由已下发变为已签证；第五步：变卦结算阐明：变卦结算就是把变卦执行后确实定的金额录入系统2.2.1-13 变卦签证确认-变卦结算2.2.1-14 变卦签证确认-变卦结算后的变化2.2.2 现场签证类系统操作：业务上现场签证类普通无预估金额和确定金额之分系统中都需求预估一个金额，目的是实时反映动态本钱的变化，就是说现场签证的金额普通是确定金额，但在系统操作上与2.2

12、.1是一样的。一样需求发起合同变卦，一样需求有变卦结算即把执行完后确实定金额维护进入系统，操作流程上与3.2.1根本一样，区别只是变卦类型不同而已。如以下图3.2.2-1 现场签证类-合同变卦发起注：区别只是在于“变卦类型选择“现场签证2.3 无文本合同2.3.1 无文本合同录入序时簿2.3.2 无文本合同编辑界面注：1、黄色部分为笔录字段。2、无文本合同录入终了后，点提交按钮，然后在序时簿进展审批，审批后的无文本合同自动生成保管形状的付款单，需求对该付款单进展编辑、审批，然后再进展拆分。2.4 奖励及扣款2.4.1 违约金的录入序时簿2.4.2 违约金编辑界面注：黄色部分为笔录字段。扣款单、

13、奖励单录入同违约金录入2.4.3 违约金查询 注：选择不同的条件进展相应查询扣款、奖励单查询同违约金查询。3、付款管理3.1 付款恳求单3.1.1 付款恳求单菜单3.1.2进入目的本钱测算序时簿，点击新增3.1.3 付款恳求单的编辑注：1、录入必录项和相关信息后，【保管】并【提交】假设确定信息无误，也可以直接提交；2、需求保管后，才干进展附件上传。3、付款恳求单审批经过后会直接生成一张对应的付款单。3.2 付款恳求单查询3.2.1 付款恳求单查询界面3.2.2 付款恳求单查询列表3.3付款单录入3.3.1 付款单录入序时簿3.3.2 点击“修正进入付款单的编辑界面注：1、录入必录项和相关信息后

14、，【保管】并【提交】假设确定信息无误，也可以直接提交；2、需求保管后，才干进展附件上传。3.4 付款单查询3.4.1 付款单查询界面3.4.2 付款单查询列表注：可以在本界面进展付款动作。付款拆分4.1 合同付款拆分4.1.1 合同付款拆分菜单4.1.2 付款拆分界面4.2 无文本合同付款拆分同合同付款拆分3、本钱管理3.1目的本钱测算3.1.1目的本钱测算系统详细操作：目的本钱测算菜单2、进入目的本钱测算序时簿，点击新增3、1填写目的本钱表头：选择测试阶段、版本称号、选择工程系列2页签阐明：页签阐明测算汇总表该表用来汇总各产品类型的总本钱及可售一方；还可根据规划目的表设定的“能否分摊来进展六

15、类公摊费用的分摊计算。目的类页签规划目的表维护工程的规划目的信息，以及产品构成，和产品面积目的信息建造目的维护每种产品的建造规范本钱类页签六类公摊及期间费出现的本钱科目均为“公摊类的科目，测算公摊类科目的目的本钱产品-主体建安类如别墅出现的本钱科目均为“非公摊类的科目如主体建安类，测算非公摊类科目的目的本钱3规划目的表编辑：a、录入对应工程分期的“政府批文目的和“开发技术目的b、选择产品类型，经过小放大镜选取产品，经过【添加行】可以添加产品c、选取后的效果，每添加一个产品就会自动添加一个以产品命名的页签d、录入产品类型中的信息，产品相关信息录入顺序：占地面积、建筑面积、可售面积然后再其它信息，

16、“容积率会根据占地面积和建筑面积自动计算e、需求勾选“能否分摊来控制该产品能否参与六类公摊费用的分摊计算。4建造目的维护5必需在最明细的本钱科目上作测算，如以下图的空白区域。下面以详细产品的主体建安类为例阐明测算过程，六类公摊及期间费的测算过程是一样的，只是科目不一样而已。直接录入调整前合价。6测算汇总表该表用来汇总各产品类型的总本钱及可售一方；还可根据规划目的表设定的“能否分摊来进展六类公摊费用的分摊计算；在该表里列一切非公摊类和公摊类科目，该表的最后一列【分摊方式】，对于非公摊类科目如建安类系统设置为“直接归属，对于公摊类科目，需求手工选定【分摊方式】，非公摊类科目的【分配方式】为“直接归

17、属系统硬性设置，不允许修正3.1.2导出目的本钱和导出目的阐明：目的本钱测算包含收入测算完成并且审批经过，就可以把测算的数据导出相当于数据正式生效下发执行，包含导出目的本钱和导出目的。系统操作：1第一步：导出到目的本钱3.1.2-1 导出到目的本钱-操作注：已审批经过的目的本钱才可以导出3.1.2-2 导出到目的本钱-报错信息注：报错“所选工程工程的产品与目的测算内的产品不一致，最能够的缘由就是根底资料“工程工程如花钻后期未设置开发产品或者设置的与目的测算内的产品不一致，如以下图3.1.2-4 导出到目的本钱-错误处理注：在“工程工程下设置与目的测算一致的产品，可以直接点击“是即可。实践业务中

18、，应该是先设置前者，再根据前者设置后者，前后坚持一致3.1.2-5 导出到目的本钱-接着生成测算模板注：导出胜利后，系统提示“能否生成目的测算模板，假设选是，那么会生成目的测算模板并可被后续测算阶段援用。3.1.2-6 导出到目的本钱-版本变化2第二步：导出目的3.1.2-7 导出目的注：【导出目的】后，对应的“工程工程下就有了相应的目的数据如以下图3.1.2-8 导出目的-导出后的效果13.1.2-10 导出目的-导出后的效果3注：导出目的后面积目的管理中也有了数据3.1.3 目的本钱测试系统其他操作3.1.3-1 目的本钱测算-保管注：测算一部分后，可以经过【保管】把测算内容暂存起来3.1

19、.3-2 目的本钱测算-修正注：形状为“保管的目的本钱测算可以采用【修正】的方式作进一步的测算，假设是“已审批的话，那么需求经过【修订】方式来更改。3.2目的本钱修订系统操作：3.2-1 目的本钱测算-菜单注：从目的本钱测算菜单进入修订界面3.2-2 修订目的本钱测算3.2-3 修订目的本钱测算-修订保管-提交注：进入修订后，“版本号由1.0变为1.1。假设是新增目的本钱测算，那么“版本号变为2.0；测算阶段是不允许修订的。即修订限于在本阶段内3.3本钱拆分工程在实施阶段的动态本钱，需求及时归集分拆到相应的本钱科目下阐明：拆分从级次上看分为工程拆到分期和分期拆到产品类型两种，从系统操作的种类分

20、为：合同拆分、变卦拆分和结算拆分。本钱拆分根本操作：3.3-1 本钱拆分-菜单3.3.1-1主体建安合同拆分： 合同拆分-选择合同注：选择“进入动态本钱且是“未拆分或“部分拆分的合同，只需审批经过的合同才会列在合同拆分的合同列表里3.3.1-2 合同拆分-选择本钱科目注：选择需求拆分到哪些科目3.3.1-3 合同拆分-录入拆分金额注：此类场景只需录入“拆分比例或者直接录入“归属金额，选择“直接归属到某个产品如：电梯洋房重要阐明：拆分后需求【保管】拆分结果3.3.2公摊类合同拆分：华钻一期的一份设计合同，合同金额需求分解到本工程下的一切产品。3.3.2-1 合同拆分-选择合同注：选择“进入动态本

21、钱且是“未拆分或“部分拆分的合同3.3.2-2 合同拆分-选择一期下的科目3.3.2-3 合同拆分-归属金额3.3.2-4 合同拆分-产品拆分注：填入归属金额后，系统将金额按照指定的分摊类型如：建筑面积的比例归属到选中的产品如上图：中高层带底商等重要阐明：拆分后需求【保管】拆分结果3.3.3变卦拆分不需分场景，因变卦拆分类似合同拆分。阐明：相关拆分操作参考合同拆分，变卦拆分的时点是在合同变卦审批经过后拆分，一旦变卦结算确定了金额后，会根据确定金额更新拆分。系统操作：3.3.3-1 变卦拆分-选择变卦指令单3.3.3-2 变卦拆分-引入合同拆分3.3.3-3变卦拆分-引入合同拆分效果注：选择引入

22、合同拆分的话，就可快速完成拆分，当然也可以手工选择科目然后再细细拆分。假设不援用合同拆分，那么可以参考合同拆分的方法进展变卦拆分。3.3.4结算拆分阐明：结算拆分是将结算金额按照本钱科目及各产品类型进展拆分。合同在最终结算完成且拆分后，系统中将把拆分后的结算金额作为计算动态本钱的最终根据。结算拆分操作只能在实体本钱中心进展。系统操作：可以进展结算单拆分的前提是：对应的合同以及一切变卦曾经完全拆分。3.3.4-1 结算拆分-选择结算单注：选择结算单-【拆分】-弹出信息提示“能否按结算金额与合同金额差值重新计算变卦金额并覆盖拆分，下面分三种情况阐明情况一【忽略】：按照结算造价重新拆分，并且不更新变

23、卦金额情况二【否】那么提示重新填写变卦结算金额，而不马上进展结算拆分情况三【是】：那么会根据差值重新计算变卦金额并覆盖拆分3.3.5-2 结算拆分-情况一-选择【忽略】注：选择【忽略】，按照结算造价重新拆分，并且不更新变卦金额；“归属金额和“直接金额二选一录入，然后点击【拆分】，再【保管】；结算拆分界面会带出对应合同的拆分和变卦的拆分；结算拆分界面，“归属金额、“直接金额以及“拆分比例可以填写，其它数据都从相应的合同拆分和变卦拆分带过来3.3.4-3 结算拆分- 情况二-选择【否】注：选择【否】，那么提示重新填写变卦结算金额，而不马上进展结算拆分3.3.5-4 结算拆分-情况三选择【是】-提示

24、1注：选择【是】那么会根据差值重新计算变卦金额并覆盖拆分。 3.3.5-5 结算拆分- 情况三选择【是】-提示2注：会根据合同拆分及变卦拆分归属金额生成结算拆分归属金额3.3.5-6 结算拆分- 情况三-拆分界面注：结算拆分后覆盖变卦拆分原有的归属金额4本钱报表4.1各产品类型目的本钱表途径：房地产-本钱管理-目的本钱-各产品类型目的本钱表阐明：该表用来查询各产品类型目的本钱的分摊结果，是“本钱数据库里的“一方查询的数据来源。4.2各产品类型动态目的本钱表途径：房地产-本钱管理-目的本钱-各产品类型动态目的本钱表阐明：该表也是用来查询各产品类型目的本钱的分摊结果；各产品类型动态本钱表里的“目的

25、本钱比分摊方案来源于此表数据。4.3待发生本钱预测途径：房地产-本钱管理-动态本钱-待发生本钱预测动态本钱构成及含义1、动态本钱 目的本钱 + 调整记录动态本钱的数据来源于目的本钱加调整记录，其中调整记录包括已发生调整及待发生调整。在最开场时，由于调整记录等于零，所以动态本钱目的本钱已发生本钱待发生本钱。当待发生本钱经过一次手工调整后，调整后动态本钱调整前动态本钱等于目的本钱调整金额，依此类推，多次调整后的动态本钱目的本钱各次调整金额之和。2、目前已发生 = 未结算合同拆分小计 + 已结算合同拆分小计 + 无文本合同付款拆分其中： 未结算合同拆分小计 = 合同签约金额已拆分合同金额+ 变卦已拆

26、分变卦金额 已结算合同拆分小计 = 合同结算金额已拆分金额 “目前已发生数据来源于合同、变卦或结算的拆分金额加无文本合同拆分金额，随工程的进展已发生金额将不断添加，其构成是以动态的方式表达的。当合同未结算时，已发生本钱按合同拆分金额加变卦拆分金额计取；当合同完全结算后，已发生本钱那么自动按照结算拆分金额计取；无文本合同本钱按无文本合同付款拆分金额计取。3、目前待发生本钱 = 动态本钱 - 目前已发生本钱“目前待发生随“目前已发生的添加而逐渐减少；目的本钱与调整记录该页签包括某科目的目的本钱与调整记录，如以下图：“目的本钱表示的是原目的本钱的记录；“无对应目的本钱表示的是调整记录；“调整汇总表示

27、一切调整记录的汇总金额。4.4各产品类型动态本钱表途径：房地产-本钱管理-动态本钱-各产品类型动态本钱表阐明：该表仅用来查看动态本钱在各产品类型之间的分摊数据；在目的本钱测算导出目的本钱时，系统会自动将分摊方案导出到本表，只需求点保管即可。该表里，假设某科目的数据显示为蓝色，那么代表动态本钱未分摊到各产品类型；假设显示为红色，那么代表该表未保管。该表里的分摊方案“目的本钱比里的目的本钱数据来源于“各产品类型动态目的本钱表。4.5本钱调整明细表途径：房地产-本钱管理-动态本钱-本钱调整明细表阐明：本表仅用来查询，不能进展编辑操作。本表数据来源于“待发生本钱预测里的“目的本钱调整，汇总显示科目目的

28、本钱调整明细。4.6全工程动态本钱表全工程动态本钱表是中心表格之一；途径：房地产-本钱管理-动态本钱-全工程动态本钱表；该表用来全面反映工程动态本钱构成及其与目的本钱差别对比分析，并且该表查询的是动态本钱的及时数据。4.6.1.1主体表格阐明选择左边的工程工程分期，主表数据显示在右边。阐明：1)“目前已发生=“未结算合同小计+“已结算合同小计+“非合同性本钱。2)“合同小计=“签约金额+“设计变卦+“现场签证+“其他调整。3)“已实现本钱= 完工工程量的拆分结果。4 “已付款本钱= 付款单拆分结果；4)“目前待发生=“动态本钱-“目前已发生。5)“差别=“动态本钱-“目的本钱。6)“可售一方=“动态本钱/动态可售面积。7)“建筑一方=“动态本钱/动态建筑面积。科目级次可以自在收放。4.6.1.2明细表格阐明双击某条数据可以得到详细数听阐明：“动态本钱页签本页签详细描画科目动态本钱的构成。- “合计=“已结算合同小计+“未结算合同小计+“非合同性本钱+“待发生本钱。- “未结算合同小计=“合同金额+“设计变卦+“现场签证+“其他调整- “已结算合同小计是指结算拆分到该科目的数据，与“合同金额、“设计变卦、“现场签证等数据并无因果关系。“合同信息页签本页签描画合同拆分到本科目的金额。- “合同金额是指合同的签约金额；- “拆分金额是指合同包括未结算、已结算拆分