房地产项目评估报告【详细】

1、金岸春天二期工程评估报告【营销部】目录第一章工程概况1-工程地理位置2-工程建设规模概况3-工程建设使用建材、设备及装修标准概况第二章 工程总投资与资金筹措1-工程投资概算2-工程资金筹措第三章工程建设条件评价1-工程建设必要性分析2-工程开展前景分析3-工程开发进度概述第四章工程市场情况评估1-昆明房地产市场状况分析2-昆明房商业地产开展现状3-昆明城市开展格局简析4-工程区域开展前景分析5-总结第五章工程优势分析1-工程区域规划优势分析2-工程地理位置优势分析金岸春天二期工程地处昆明南市区中心地带，北临船房河，南靠滇池路。项 目周边自然生态环境优异，是昆明传统高端住宅集中区域。同时工程紧邻

2、昆明城市主干道滇池路、广福路，交通便捷,地理位置优越，是昆 明未来城市开展重点区域。本工程的地理位置得天独厚，地段繁华，人流密集，为工程的成功开发和良性 可持续经营提供了广阔的开展空间和开展保障。3-工程区域开展优势分析工程有效辐射昆明滇池国家旅游度假区，随着滇池国家旅游度假区的健康快速 开展以及南市区商业中心规划的逐步实施，给区域经济及开展注入了新的活力，同时 也给本工程带来了住宅、商业、办公等不同物业形态的潜在需求基础.本工程应充分发挥紧邻滇池国家旅游度假区的优势，扩大工程有效服务及辐射 半径。将住宅、商业配套和社会就业有效结合，将本工程设计开展成为为集住宅、 商业、办公于一体的复合型地产

3、工程，提升区域经济开展，优化区域城市功能，改善区 域市政环境的同时推动第三产业的快速开展，集聚人气和财富，促进区域内各行各 业的良性开展。4-工程区域交通优势分析工程区域内交通路网四通八达：二环南路、滇池路、十里长街、广福路、前 兴路等多条主干道交汇于此，路网四通八达、交通便捷通达性良好。工程区域内公交系统便利：73、44、106、171路等多路公交经过本工程， 公共交通出行便捷。地铁5号线:地铁5号线经过本工程沿线，其中大坝站有望与本工程进行站点 联接。5-工程周边配套优势分析金岸春天”二期工程周边沿滇池路形成了省委、省政协、省人大、省公安厅、 省检察院、省高院、省工商局、省旅游局等一系列省

4、级行政办公单位和云天化等大 型企业集团总部，区域内消费客群具有极强的消费能力，为工程提供了高质量的客 群保障.同时区域内未来上百个住宅工程的建成使用，区域常住人口将超过60万，流动 人口接近100万。优质客群的大量分布为本工程商业的未来开展及运营奠定了坚实 基础。6-工程市场需求优势分析随着南市区的快速开展及提升，工程市场需求潜力巨大。目前，本工程尚未开 盘上市，便已引起市场客户的强烈关注，截止到目前为止，前往工程现场咨询登记的 意向客户已经超过了六千人，为工程的后续销售奠定了坚实基础.7-工程自身优势分析(1 )水岸资源丰富工程紧邻船房河，有近400米长的岸线资源，将建成逾万平方的河岸公园。

5、另项 目离滇池草海仅800米，属滇池水域气候影响地带拥有比城区更宜居的气候条 件，工程建成后将会成为都市生态型城市综合体典范之作。(2)原生态树种工程区域内保存原有各类原生树种，和公共配套设施、建筑群体空间组织、绿化 空间环境等构成有机联系，同时工程功能完善、环境优美、特别适合人的居住及 商务商业行为需求，并与周边环境有机组合。另外，我们对工程外部的环境景观、 道路、广场、植被都进行良好的结合、利用与借景,使之相互融合，浑然一体。(3)花园式社区居住及办公环境工程配置中心绿地，使之成为工程绿肺.并以各类原生树种为引导，以区内道路为纽带，花卉、草地，水景等进行巧妙搭配，营造集中与分散相结合，点、

6、 线、面相结合的绿地体系，建立起与工程绿肺相关联的整体循环系统，将新鲜的 氧气源源不断的输送到工程的各个终端区域，营造舒适惬意的居住及办公环境。(4)住宅精巧实用，功能领先工程住宅物业主要以中、小户型公寓为主,户型设计前卫，精巧实用，功能领先.(5 )全地下停车工程为全地下式停车，完全的人车分流，有效提升居住及商务办公使用品质.(6 )环保节能围绕节约能源、节约水资源、节约建筑材料、节约土地、保护环境的四节一环 保”理念，在保障居住舒适性的前提下通过技术创新采用雨水回收系统、中水回 用系统、大面积透水铺装等生态技术措施，打造节能环保的综合体典范。(7 )工程核心价值城市金融中枢、花园办公环境、

7、高端名流会所、财智精英中心、财富定制服务、 国际商务品台、定制企业总部通过对工程七大工程核心价值的打造和建设，同 时通过高端酒店、公寓、名品、餐饮、休闲、娱乐等商业业态的有效布局和提升, 工程将成为滇池路的区域商业中心及昆明的商务中心之一。第六章定价情况1工程区域房地产物业销售价格调研(住宅/商业)可类比住宅物业售价情况：可类比商业物业售价情况:2-工程定价策略房地产常用的定价方法有三种：竞争导向定价法（随行就市、主动竞争等）、需 求导向定价法、本钱导向定价法（本钱加成、目标利润等）.本工程按照上述三种 方法，在前面已分别从周边价格行情、潜在客户需求、工程本钱分析等不同的角 度进行了探讨。房地

8、产常用的定价策略同样有三种：低开高走策略、高开低走策略、稳定价格策 略。根据本工程特点和目前市场行情，我们认为本工程应采取低开高走策略。其 优点在于：便于快速成交，促进良性循环,加快资金周转，根据市场情况适时调 价，便于价格控制.3-工程定价经过前述分析不难发现，周边同类工程住宅销售均价在15,000-18000元/平方米之间，商铺销售均价在35000 - 85000元/平方米之间。按照竞争导向定价法中的随行就市定价方法，结合本工程综合本钱、工程进度等实际情况，我们对本工程的定价为：商品住宅，销售均价13500元/平方米;商铺，销售均价45000元/平方米；国际酒店公寓，销售均价27000元/

9、平方米；写字楼，销售均价23000元/平方米。本工程定价符合滇池片区的主导开展方向和市场需求，无论出租还是销售，都能取得可观的收益预期。第七章项销售预期评估工程各类型物业销售预期:25488O 76 m45000元/m114699O 42 万元31442 m27000元/m84893万元45762O 92 m23000元/m105254.72 万元37500o 87 m8500 元/m31875.74 万元根据该工程实际情况、市场定位及周边同类工程的市场调查情况,按照企业的销 售策略，工程已于2011年底启动意向客户登记，截止目前意向登记客户超过六 干批，市场关注度极高。工程将于2013年6月

10、取得预售许可证启动销售.我们预测该工程的销售价格为：1-商品住宅，销售均价13 , 500元/平方米；2-商铺销售均价45000元/平方米;3-写字楼，销售均价23 , 000元/平方米;4-酒店（国际酒店公寓），销售均价27, 000元/平方米。对于销售局部，我们预测该工程销售局部的销售回款速度如下：2013年6月工程可取得预售许可证面向市场销售,2013年6月-12月启动工程 商业及酒店（国际酒店公寓）销售，预计将在2013年12月完成销售，实现商业销售面 积25488.76 m2 ,实现酒店（国际酒店公寓）销售面积31442 m2 ,根据工程预期定 价商铺销售均价45000元/平方米，酒

11、店（国际酒店公寓），预计可实现销售总收入 1995920 42万元，并于2014年1月前回款到位；2014年1月一6月启动工程写字楼及地下车库/车位销售,预计在2014年7 月完成销售，实现写字楼销售面积45762.92实现地下车库/车位销售面积37500.87 nf。根据工程预期定价写字楼23000元/次及地下车库/车位8500元/ m2 ,预计可实现销售总收入137130。46万元,并于2014年8月前回款到位； 工程开发利润：综上所述，金岸春天二期工程预期销售总收入将达336722.88万元，工程总投资约为139917万元，预计可实现税前利润196805.88万元。第八章工程评估总结目前

12、滇池路片区（近滇池国家度假旅游区）商业气氛较差，缺乏有区域影响力及 辐射半径的综合商业体对片区商业商务环境进行有效提升和优化，通过本工程的建 设和开展,区域商业商务环境将得到有效提升和开展，同时工程区域城市功能也将得 到优化，工程所处区域作为未来南市区核心地带，未来工程将成为区域商业中心之 -,有效带动片区开展。同时，昆明作为桥头堡”战略重点开展中心城市，未来将成为面向南亚、东南 亚的区域性金融及商业中心，为本工程的成功建设及运营提供了宏观面的城市开展 基础.昆明未来将规划三处区级商业主中心，本工程位于南市中心区，紧邻三处区级商 业主中心之一的广福区级商业主中心，是未来昆明未来南市区商业主中心

13、核心地带 和重要组成局部。工程的成功建设及运营将有效优化区域城市功能和城市格局，助推区域城市发 展，同时区域的快速开展和城市提升也将为本工程的开展提供动力和基础。并且工程 紧邻昆明城市主干道滇池路，近临广福路,前兴路，工程所处区域交通便捷，通达性 良好，为工程商业商务开展提供了交通环境保障。金岸春天二期工程周边沿滇池路形成了省委、省政协、省人大、省公安厅、 省检察院、省高院、省工商局、省旅游局等一系列省级行政办公单位和云天化等大 型企业集团总部，区域内消费客群具有极强的消费能力，为工程提供了高质量的客 群保障。同时区域内未来上百个住宅工程的建成使用，区域常住人口将超过60万，流动 人口接近10

14、0万。优质客群的大量分布为本工程商业的未来开展及运营奠定了坚实 基础。随着南市区的快速开展及提升，工程市场需求潜力巨大。目前，本工程尚未开 盘上市，便已引起市场客户的强烈关注，截止到目前为止，前往工程现场咨询登记的 意向客户已经超过了六千批，为工程的后续销售奠定了坚实基础。未来金岸春天”二期工程完成全部销售,预期销售总收入将达336722.88万元, 工程总投资约为139917万元，预计可实现税前利润196805.88万元。云南筑友房地产开发2013年4月2日2-工程地理位置优势分析3-工程区域开展优势分析4-工程区域交通优势分析5-工程周边配套优势分析6-工程市场需求优势分析7-工程自身优势

15、分析第六章工程定价情况1-工程定价策略2-工程区域房地产物业销售价格调研（住宅/商业）3-工程定价第七章工程销售预期评估第八章 工程评估总结第一章工程概况1-工程地理位置金岸春天”二期工程地处昆明市南市区中心地带，北临船房河,南靠滇池路。项 目周边自然生态环境良好，同时紧邻城市主干道滇池路、广福路，交通便捷，地理位置 优越，是昆明未来城市开展重点区域。2-工程建设规模概况金岸春天”二期工程规划净用地面积529980 6平方米，规划用途为居住及商业、 办公。本工程地处昆明南市区中心地带，是昆明未来城市开展重点区域，寸土寸金, 投资及开发本钱较高，为确保投资成功，云南筑友房地产开发屡次修改设计 进

16、行工程优化。根据最新的设计图纸，本工程建筑物主体形式为地上7层、地下2 层的住宅及公建建筑群,总建筑面积为166890平方米。3-工程建设使用建材、设备及装修标准概况为满足国际化商务总部办公及商业使用需求金岸春天”二期工程在使用建材、 设备及装修标准方面均采取了高规格高品质的开发建设处理。(1)总体结构形式：全现浇混凝土，框架剪力墙结构，工程建筑结构功能划分合理，满足 国际化商务办公的同时提供个性化使用需求解决方案；空调系统:大型商业设置集中空调，厨房、卫生间设有专用通风系统，凸显工程 品质感及舒适性；外立面：工程商业为石材幕墙，办公、住宅为外墙面砖加高档涂料，工程整体 形象前卫新颖，是区域内

17、的地标建筑群.同时工程商业、写字楼公共局部精装修，有 效提升工程使用品质。(2)商业局部入口：大型转门平开两用电动门，大气简洁；地面：自流平整体地面,局部区域设有木地板，有效提升工程品质；隔墙：轻质防水隔断墙，钢化玻璃分隔店面，发光玻璃或不锈钢包柱，形象鲜 明便于个性化定制使用；吊顶:石膏板造型顶棚，局部金属格栅吊顶，品质凸显；(3)办公局部大堂：大理石地面、墙面，石膏板造型顶棚，艺术玻璃装饰墙面，凸显品质感和 尊贵体验；地面：公共局部石材地面；隔墙:轻质防水隔断墙，有效提供个性化隔断使用方案；吊顶铝板吊顶加金属格栅吊顶；电梯：每栋2部高速大容量乘客电梯，有效提升商务效率；(4)车库局部大堂：

18、车库层电梯厅设有装饰大堂，商务形象面极佳;地面：金钢砂地面，有效提升使用品质；墙面：高档涂料，经久耐用；吊顶：黑色防火涂料顶棚，平安舒适；1项1项投资概算弟一早工程总投资与资金筹措土地本钱688452320.00工程名称投资金额(单位：元)工程前期9,816 , 358.20设计，勘察，规划，等6,760,800o 00场地平整2,817,000。00三通一平3,055,558。20现场临时设施，设备225,360.00地形图资料13 , 198.20地上局部165204000o 00建安工程295264000o 00地下局部130060000o 00公共配套，基础设施73 , 285 , 6

19、60o 002-2-资金筹措公共绿地地上，地下配套设施广告，营销开发管理，人工人工工资管理，业务费预估销售额预计税额土地契税土地使用税土地增值税营业税财务本钱不可预见费预计企业所得税总投资4,617,000.0068 , 668,660。0040,000,000。0012 , 900 , 000o 007 , 500,000.005,400,000.001690200000o 00122595076o 6020653569。 6052950716902000.0084510000.0023 , 895,000。0016902000o 0098547396O 301399174811O 10本工

20、程总投资（含贷款建设期利息）为139917万元，整个建设经营期为3年，是一个建设周期长、资金投入量大的建设工程。所以，采用投资的多种组合运用，一方 面可减低融资的压力，有助资金的流通；另一方面可相对降低开发风险，使工程顺 利开发,本工程开发投资的资金来源有三个渠道：一是自有资金，二是向银行申请工程 贷款，三是预售滚动收入中用于投资的局部。金岸春天二期工程是昆明市城中村改造工程，公司已于工程前期完成工程拆迁 补偿工作，目前工程现已进入开发建设阶段，公司可用公司已经开发建设完成的“金 岸春天（一期y工程的销售尾款约3亿元用于金岸春天二期工程的工程建设。在金岸春天二期工程取得预售房许可证后，对外销售

21、所回笼资金可继续用于公 司其他工程工程建设,形成有效的投资收益循环。第三章工程建设条件评价1 工程建设必要性分析目前滇池路片区（近滇池国家度假旅游区）商业气氛较差，缺乏有区域影响力及辐射半径的综合商业体对片区商业商务环境进行有效提升和优化，通过本工程的建设 和开展，区域商业商务环境将得到有效提升和开展，同时工程区域城市功能也将得 到优化，工程所处区域作为未来南市区核心地带，未来工程将成为区域商业中心之一, 有效带动片区开展.2工程开展前景分析金岸春天二期工程建成后将成为具有广泛影响力和辐射半径的区域商业商务中心，有效提升和带动区域商业商务环境，带动片区开展；金岸春天二期工程未来将成为滇池路地标

22、商业建筑群及区域城市名片；金岸春天二期工程建成并运营后将有效优化和提升区域城市功能,带动滇池路片区快速开展；金岸春天二期工程建成并运营后将提供大量工作岗位，并且促迸区域税收增长；3-工程开发进度概述金岸春天二期工程于2011年3月正式开工，预计2013年12月封顶完工。截止目前金岸春天”二期工程主体工程地下局部已基本完工.工程预售许可证预计 于2013年6月底前取得,7月进入实际销售回款阶段。第四章工程市场情况评估2013年房地产市场开展分析宏观经济:2013年经济形势好于2012年，政府换届效应释放，经济企稳向好。 根据12月16日闭幕的中央经济工作会议，2013年经济工作总基调仍是“稳中

23、求进，货币政策保持稳健取向，在货币政策力度温和以及换届效应的促进下， 2013年宏观经济将企稳向好，城镇化、经济体制改革等中长期政策继续推进， 为中长期经济和房地产业开展提供动力。货币环境：稳健取向不变，新增货市供应量和贷款有所增长。2012年货币环境 持续向好，在三次降准和两次降息后，货币供应量（M2 ）和人民币贷款余额的 增速分别由年初12.4%和15.0%的较低水平提升到11月的14.1%和15。9%, 虽然仍为2007年以来的较低水平,但已走出资金最为紧张窘迫的低谷。在经济增 速趋稳的背景下，2013年的货币环境将保持稳健且适度向好的取向，预计新增 货币供应量和贷款将继续适度增长，而房

24、地产贷款作为商业银行的重要放贷方向 和收入来源，占总贷款比例也将继续上升，继续为房地产业带来利好。 2013年房地产市场总体预判：销售量价增速略有提高，新开工止跌反弹，投资 增速趋稳.2013年全年商品房预计销售面积为12.1亿平米，预计同比增长5.6% ,增 速略有扩大；2013年全年房地产开发投资额预计为8.5万亿元，同比预计增长17.1%,增 速与2012年全年基本持平；2013年全年房屋新开工面积预计为19.7亿平米，同比预计增长9.6%,在 2012年下降后止跌反弹.小结：2013年趋好的宏观经济环境及由刚需带动的房地产市场逐步回暖将为本 工程的建设和销售奠定开展基础，同时商业地产的持续快速开展也将为本工程未 来的建设和运营注入强劲开展动力；2-昆明城市开展简析根据国务院关于支持云南省加快建设面向西南开放重要桥头堡的意见将把 以昆明为主的滇中地区培育成为云南省经济开展的重要增长极，使之成为重要的区 域性国际交通枢纽，全国重要的烟草、旅游、文化、能源和商贸物流基地，以化工、 有色冶炼加工、生物为重点的区域性资源深加工基地，承接产业转移基地和出口加 工基地.支持把昆明建成面向东南亚、南亚的区域性金融中心，把昆明建设成为全国 性物流节点城市和区域性国际物流中心.昆明城市开展定位：全国性物流节点城市和