全球房地产市场历史：美国篇最后的田园牧歌（1800~1873）

1、1、 引言今日的美国，坐拥世界上最先进的科技水平、最强大的军事实力和最一流的工业制造能力，其 GDP 雄踞世界第一已经有百年之久了。作为美国最大、最发达的城市，纽约的房地产价格无不显示着居住在街头巷尾的市民的财富实力。2018年，纽约曼哈顿的平均住宅价格高达每平方英尺 1773 美元（折合人民币 13 万元每平方米），其中最奢华的房产价格甚至可以达到每平方英尺 10000 美元，寸土寸金般的房地产价值反映出纽约被称为“世界的中心”、“世界的十字路口”名副其实。不过“罗马并非一日建成”，哈德逊河两岸摩天大楼一栋栋拔地而起、房地产价格步步攀升的背后，与这个国家的产业变迁息息相关。由曼哈顿岛北上，旧

2、纽约港、华尔街、百老汇、中央铁路、谷歌公司总部坐落其中，这些时代印记鲜明的地标性建筑，勾勒出了从殖民贸易，到工业革命，再到互联网浪潮的产业发展路径。它们塑造了整座城市的灵魂，更成为美国房地产发展历史的注脚。2、 1800-1860 年 农业时代最后的田园牧歌在南北战争1前，除了纽约、波士顿等个别贸易型城市凭借着先天优良的地理条件，有所发展以外，地广人稀的美国内陆仅散布着农田与农庄，城市的踪迹难以寻觅。因此这一时期美国房地产的侧重点在乡村，核心是农业土地的交易（见图 1），与今日我们所熟知房地产的含义大不相同。图 1：18001860 年公共土地销售情况与农 产品价格走势2图表标题2500020

3、000140公共土地销售面积农产品价格指数(右轴，1910-1914=100）千英亩1817年土地泡沫1857年土地泡沫1837年土地泡沫1301201101500010090100008070500060500401800 1804 1808 1812 1816 1820 1824 1828 1832 1836 1840 1844 1848 1852 1856 1860资料来源：CEIC、1 南北战争（American Civil War，即美国内战），从 1861 年 4 月 12 日 持续至 1865 年 4 月 9 日，是美国历史上唯一一次内战，参战双方为北方美利坚合众国和南方的美利坚

4、联盟国。2 农产品价格指数以 1910-1914 年为基期（100）、 第一次土地泡沫：拿破仑掀起的飓风1803 年，受到欧洲大陆国家的敌对，拿破仑决定广泛的寻找政治盟友，拉近同大洋彼岸的新兴国家美国的关系。他拍板向美国出售了路易斯安纳殖民地超过 200 万平方公里的土地，这一行动史称“路易斯安纳购地案”（Louisiana Purchase）。接纳了路易斯安纳后的美国国土面积增加了近一倍，密西西比河西岸大量肥沃的无主土地经政府测量后，进入到公开市场出售，为数年后土地市场的第一次繁荣和泡沫埋下了伏笔。在 1814 年左右的第六次反法同盟中，国际粮价也进入顶峰。在高涨的粮食价格面前，美国农民们都

5、跃跃欲试，准备购买新的土地，扩大生产并赚取更多的利润，只是很多人苦于手中没有现金来购买土地。这时美国初具雏形的金融系统为土地市场的繁荣添了一把火。其中最重要的角色莫过于合众国第二银行，这是一家公私合营的银行，除了负责经营国库，具有一部分中央银行的职能之外，还负责发放商业贷款。政府考虑到农民的呼声，同时为了鼓励民众开发购地后尚且荒芜的中西部，决定联合合众国第二银行向购买土地的农民提供贷款。土地购买者可以仅用 1/4 的首付购买土地，并在 4 年内还清贷款，这无疑降低了土地购买和投机的门槛。允许贷款买地的政策出台后，美国农民参与土地市场的热情被完全点燃了。活跃的土地市场和不断上涨的土地价格引来了投

6、机者，从政府手中买地后，转手卖给他人就能获利的事情屡见不鲜。最终，在美国农民和投机者的共同努力下，1818年美国政府售出的土地面积较 1813 年上涨了 6 倍。戏剧性的是，在大洋彼岸的拿破仑一手扇起了美国土地市场的飓风，却也给这个市场带来一片狼藉。1815 年拿破仑兵败滑铁卢，欧洲大陆的战事也因为拿破仑的失败而偃旗息鼓，当地农业生产逐渐恢复，国际粮食价格几近腰斩。许多刚刚贷款购买土地的美国农民们发现，由于粮食价格变得过低，即使他们出售所有的收成也难以偿还贷款，最后只能选择破产。土地市场的震荡，最终引发了美国这个农业国家全面的经济危机，19 世纪 10 年代第一次土地市场的繁荣和泡沫就此消亡。

7、、 第二次土地泡沫：运河故事在土地市场的第一次喧嚣沉寂 20 年之后，繁荣再次悄然来临。这一次引起泡沫的主因不再是战争，而是 19 世纪 30 年代美国如火如荼的运河建设。30 年代开始，全美各地方政府纷纷上马运河项目，企图借运河刺激当地的发展。当时伊利诺伊州政府就是受运河热情感染的地方政府之一。1835 年该州政府计划挖掘芝加哥运河，从而联通密西西比河和密歇根湖。若运河能够成功开通，伊利诺伊州中西部的农 产品就不必再绕远路沿着密西西比河向南出海，而是可以进入五大湖并通过伊利运河出口，极大的节约运输费用。消息一经公布后，立刻吸引了一大批投机客涌入芝加哥购买运河沿线的土地，导致芝加哥的城镇人口从

8、 1833 年的 300 人增至 1837 年的 4100 人。除了各地兴建运河的计划活跃了土地市场外，同一时间混乱的美国金融体系也为土地市场泡沫火上浇油。1836 年，合众国第二银行关闭后，国库存款被转移至其他州银行。然而此时，美国的州银行系统却完全缺乏必要的监管，获得财政存款后各州银行肆意发放贷款和银行券，造成了经济体系内的货币超发。恰逢 30 年代中期，美国在同墨西哥和清朝的贸易中取得了突破性进展，大量通货通过贸易流入美国，进一步造成了货币的泛滥，资本市场极度活跃。这时，受运河建设的消息提振且空间巨大的土地市场就成为了热钱的最好去处。多重因素作用下，1836 年成为了美国历史上第二轮土地

9、投机的顶峰，不包括私人交易，当年仅美国政府就卖出了 8 万多平方公里的土地，相当于一年卖出了一个重庆大小。为了遏制土地市场投机，杰克逊政府于 1836 年通过了铸币流通令(specie circular)，要求只能用金银通货购买政府土地。一时间美国民众兑换硬币的需求大增，州银行储备急剧下降，信贷紧缩，土地市场开始冷却。屋漏偏逢连夜雨， 1840 年左右英国农作物歉收，农 产品进口导致该国贸易逆差加大。为了防止黄金流出，英格兰银行提高了存款利率并吸引海外资金回流。作为美国最大的外来资本，英国资本的回流进一步加剧了美国银行业的资金困境。最终这场银行业危机于 1840 至 1842 年间集中爆发，因

10、通货储备入不敷出，业内接近三分之一的银行被迫倒闭，成为了第二次土地市场泡沫和衰退的牺牲者。、 第三次土地泡沫：向西部前进19 世纪 40 年代末，一个美国人在加州发现黄金，并迅速吸引大量美国年轻人动身前往加州淘金。这片美国刚刚在战争中赢得的土地，也因此在短短数年的时间内就迎接了 30 万来寻找发财机会的移民。加州的淘金热，不但极大的促进了美国东西海岸的人员、物资交流，更加快了西部的开发进度。在整个 50 年代加州淘金热期间，共有 75 万磅黄金被开采出来，价值接近 2 亿美元的贵金属进入到美国的经济体系内部流通，也为西部土地的投机提供了资金来源。在对财富的追求和西部的幻想中，美国的农业土地市场

11、迎来了第三轮繁荣。随着越来越多的移民进入西部，当地的农 产品供应形势紧张了起来，食品价格步步高升，反而支撑了西部农业的蓬勃发展。那些因淘金富裕起来且目光长远的人们，纷纷购买农田作为长久的安身立命之所。同时也有不少投机者和掮客穿梭在土地市场中，向刚从东部移民而来的人们贩售从地中掘出黄金的梦想。不过，随着 1857 年后加州黄金产量的明显下降，黄金开采支撑的经济繁荣终于开始消退，美国的农业土地繁荣第三次沉寂了下去。这是美国农业土地市场最后一次大放异彩，因为在此时的中东部，由铁路带来的城市建设已经悄然拉开了序幕。作为经济的大动脉，铁路连接着乡村和东部沿海港口，因其廉价且运力庞大，很快就成为商品运输的

12、主要通道。在内陆的交通枢纽，一个个诸如辛辛那提（Cincinnati）、圣路易斯（Saint Louis）这样的铁路重镇正在孕育，就如同国内石家庄、郑州这样号称“铁路拉来的城市”。大型纺织厂、食品加工工厂也代替了农庄磨坊、作坊，围绕着铁路城市驻扎下来。在南北战争前夕，美国的城镇化已经开始起步，而城市房地产也将取代农田土地，成为资本市场中新的焦点。3、 1861-1873 年 铁路时代纵横交错的网络1860 年 11 月，第 16 任美国总统的竞选结果揭晓，亚伯拉罕林肯3脱颖而出。在林肯胜选后的数天时间内，美国大选结果传遍了南方各蓄奴州，庄园主们愤怒了，因为他们不能容忍一个公开反对蓄奴的人入主白

13、宫、执掌大权。在他们看来，林肯当选总统并力推奴隶制度不能进入新开拓地区的法规，严重阻碍了庄园主们在新的土地上经营事业。1861 年 4 月 12 日，就在林肯的正式上任一个月之后，邦联军队向联邦军队开火，美国内战正式爆发。南北战争看似由奴隶制而起，但实际上是美国社会对于重点发展工业、还是发展大种植园农业的两种不同意见、两种国策的对抗。是否保存奴隶制，只不过是工业党和农业党广泛对抗中的一个冲突爆发点。对于北方来说，废除奴隶制后北方工厂主会获得更多的劳动力用于工业化，而对于南方来说，奴隶是种植园必不可少的人力资源。除了对奴隶这种人力资源的争夺之外，南北双方的矛盾还广泛存在于关税等其他议题中。例如北

14、方希望通过高关税来保护民族工业，而南方却希望无关税，以降低从英国进口工业品的成本。在南北战争中，已经同南方公开决裂的联邦政府不再走妥协的中间路线，而是在政策上全面倒向北方。林肯总统除了宣布全面废除奴隶制以外，还将总体关税水平提升至 50%以上，保护北方的工业体系。、 突破交通的痛点在南北战争以北方的全面胜利告终之后，北方的资本家、工厂主们全面把持住了政府和议会，扶植工业成为了美国政府与主流社会的共识。然而 19 世纪 60 年代美国的工业建设才刚刚起步，其工业体系远非全面和均衡，少数的轻工业工厂多聚集于东北部的新英格兰地区这里距离纽约、波士顿等沿海港口较近，交通发达且容易获得欧洲技术、资本。接

15、下来，如何更好的从美国内陆地区吸收廉价原材料、扩大生产规模和销售市场，成为这些资本家们最关心的事情。在当时，美国的道路交通建设十分落后，小麦、棉花等农 产品的运输成本异常昂贵以至于美国南部、中西部地区走陆路运输农 产品到东北部的成本，甚至还要高于英国人从殖民地海运到不列颠岛的成本。这时一个新的公共交通利器出现了，它就是铁路。铁路运力庞大，成本低廉，且远没有运河那样受地理的限制，成为了解决美国内陆交通问题的最好方案。尽管如此，美国在铁路建设方面并不算领先。直到南北战争之后，美国全国性的铁路建设终于提上了日程，特别是连接南方和北方的铁路主干线，因为具有政治和经济的双重意义，被政府和资本家们重点支持

16、。有了铁路后农 产品北运、工业品南运的成本大幅下降，北方工厂就有了广阔的原材料供给市场和工业品销售市场，正所谓“工业起步，交通先行”，扩大产能指日可待。3 亚伯拉罕林肯（Abraham Lincoln，1809 年 2 月 12 日1865 年 4 月 15 日），美国政治家、战略家、第 16 任总统。林肯是首位共和党籍总统，在任期间主导废除了美国黑人奴隶制。确如预计的那样，铁路网络建成之后，南北双方的经济联系极大的加深了。铁路降低了运输成本，北方商人这时才可以以更优惠的价格收购南方棉花、出售农具，并最终将英国排挤出了南方市场。由铁路带来的广大国内市场，对发展本土工业来说是至关重要的。事实上伴

17、随着 60 年代铁路建设热潮而来的，正是美国制造业规模的突飞猛进。1865 至 1870 的短短 5 年间，美国新建了 1.78 万英里的铁路，建成铁路总里程增加了50%，而60 年代同期美国制造业产值更是翻了一番。工厂的产能越大，其对劳动力的需求也就越多。工厂开出的高工资则吸引了越来 越多的年轻农民前去打工，并在城镇安家落户。城镇街道旁的两间小木屋逐渐替 代了田间农庄，成为美国人对住宅和房子的第一印象，美国的城镇化开始加速。因为产业工人带来的房产需求，那些北方工业城市在南北战争结束后的数年间内，无一不迎来房价的翻倍上涨，一个由铁路推动的房地产牛市形成了（见图 2）！图 2：18601875

18、年全美房地产名义价格指数名义价格指数名义价格指数1800160014001200100080060040020001860 1861 1862 1863 1864 1865 1866 1867 1868 1869 1870 1871 1872 1873 1874 1875资料来源：罗伯特希勒 Irrational Exuberance、 针线上的纽扣除了加强南北方向的铁路网络密度之外，美国政府同样重视将铁路的触角伸向广袤而又人迹罕至的西部地区。在 19 世纪 60 年代，除了因淘金热而稍有人气的加州、俄勒冈州之外，广大的西部地区因为达不到 5 万常住人口的法律要求，连州一级的行政机构都无法组建

19、，只能由联邦政府代管。因此藉由铁路促进西部的移民流入和经济发展，是摆在当时美国政府前面的头号议题。而前后数届政府为此问题所做出的努力，最终凝结成了第一条横贯东西部的铁路太平洋铁路。这条长达 3000 公里的铁路书写着美国社会在西进运动中的决心和血腥。1869 年 5 月，太平洋铁路提前完工并通车，太平洋铁路的建成为多个城市带来了心的发展机遇。这一点在美国中部小城奥马哈（Omaha）尤其明显，在太平洋铁路建成之前，它只不过是密西西比河畔的一个人口不过 2000 人的无名小镇。直到政府选定这个小镇作为太平洋铁路的东段起点，奥马哈突然“乌鸡变凤凰”，一跃成为美国铁路网络的中心。太平洋铁路建成后，每天

20、奥马哈会迎来大量携家带口的移民。与此同时，到达的火车也会卸下从西部牧场送来的牛羊。不久之后，奥马哈就发展出了全美仅次于芝加哥的第二大牲畜交易市场。无论是旅客服务、牲畜交易，亦或是加工农 产品，太平洋铁路都为奥马哈带来了无尽商机，更吸引了大量人口流入，铁路开通 1 年后，奥马哈的常住人口就暴涨至 1 万 6 千人，当地房地产市场的极度活跃。奥马哈的房地产市场，正是这个时代上百个因铁路而兴旺的小城市的缩影。在荒野与农田之上，只要有铁路经过的地方，便能聚集生意和人气，他们就如同北美大陆上由针线穿织起的闪闪发亮的纽扣。这些铁路城镇房地产价格的多年上涨，也让房地产商们相信经营铁路沿线的产业是包赚不赔的买

21、卖，甚至只要有铁路建造的计划，原本无人问津的土地也能招来商人抢购。所以就在太平洋铁路建成通车的那一年前后，它造成的巨大的示范效应，让美国的房地产市场进入了巅峰。、 烈火后的苍凉铁路时代，若要论全美哪些城市受铁路的影响最大，芝加哥相比于奥马哈会更加引人注目。1848 年，芝加哥运河在踌躇了十余年之后终于完工，同一年芝加哥第一条铁路开始修建。自此之后，当地的铁路建设和城市发展双双进入快车道。到了 70 年代初期，芝加哥俨然已经成为美国中西部（Midwest）的铁路交通中心，有近 20 条铁路以这里为起点，向中西部的各个方向扩散。铁路交通的兴盛，推动仅有 33 年建市历史的芝加哥晋升为美国第五大城市，人口膨胀至三十万人，当地房地产市场也迎来蓬勃发展。然而一场悲剧却打断了芝加哥的繁荣。1871 年 10 月 8 日，晚上 9 点钟，当很多人都进入梦乡的时候，城中心一家名叫 OLeary 的粮仓里饲养的一头奶牛踢翻了一只灯笼，灯笼引燃了粮仓里堆放的干草，并让整个粮仓陷入了火海。很快，在强劲的西南风的帮助下，这场小小的火情由城市中心蔓延开来。大火最终燃烧了两天三夜，席卷了整个城市的东北部份大火过后，芝加哥市区三分之一的建筑沦为废墟，300 人因此丧命，近 10 万人无家可归。芝加哥大火看似由一头不安分的奶牛引起，但火灾的破坏如此巨大，实际上与当时芝