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文档简介

1、估价方法收益法：预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。净收益每年不变公式：=A/YX1-1/（1+Y）N其中V房地产在估价时点的收益价格A房地产的净收益Y报酬率N未来可获收益的年限净收益每年按一定比例递增公式：=A/（Y-g）X1-（1+g）N/（1+Y）N其中V房地产在估价时点的收益价格A房地产的净收益Y报酬率N未来可获收益的年限g逐年递增比率序号项目名称计算说明单位价值1市场客观租金（元/月）242年总收入租金综合损失率：房地产的空置率和租金损失率为8%,押金收益率为3%综合损失率约为5%5%年有效毛收入：月租

2、金*12*（1-租金综合损失率）23.3年经营费用管理费（年有效毛收入的2%-5%）本次取3%8.208维修费（建筑物重置价格的2%）18.0保险费（建筑物重置价格的0.2%）1.80营业税及附加（年有效毛收入的5.55%）15.18房产税（年有效毛收入的12%）32.832合计.04年净收益年有效毛收入-年经营费用1.5：5报酬率安全利率（取一年期银行存款利率或国债利率）3.25%风险调整值（投资风险+管理者负担+缺乏流动性等补3.50%，云投资带来的优惠0.50%报酬率-安全利率+风险调整值投资带来的优惠%建筑物重置价格0202收益递增比率递增率一般在3%-5%之间4%8收益期限土地与建筑

3、物年限孰短原则40.4收益价格5082费率3%2%0.20%5.55%12%持有期末转售收益计算期40年市场客观租金（元/月）15年总收入年;出租率及空置损失100其它收入0有效毛收入（年月租金*12*出租率及租金损失率+其它收入、）10年经营费用管理费（年有效毛收入的2%-5%）本次取2%0维修费（建筑物重置价格的2%）0保险费（建筑物重置价格的0.2%）1.0营业税及附加（年有效毛收入的5.55%）房产税（年有效毛收入的12%）21.合计33.3年净收益年有效毛收入-年经营费用1.报酬率安全利率（取一年期银行存款利率或国债利率）3风险调整值（投资风险+管理者负担+缺乏流动性等补偿率-投资带来的优惠率）3.50安全利率+风险调整值.500建筑物重置价格02收益递增比率5持有期限收益价格10.转售价格1转售价格折现101.5收益价格合计202.市场比较法结果15000收益模式的确定方法：可考虑租售比，即每平米月租金与每平米建筑面积房价的比值，国际上用来衡量一个房地产区域房产运行良好的租售比界定为1:300-1:200.如果租售比低于1：300,意味房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现，这种情况应该考虑持有一段时间后转售，如果高于1：

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