爱建-亭湖物流园应收账款融资集合资金信托计划尽职调查

1、爱建盐城现代物流园应收账款融资集合资金信托计划 唉爱建叭百盐城现代物流园绊应收账款融资白集合资金信托计挨划尽职调查报告资本信托总部埃2014澳年扳12捌月项目模式概要芭信托计划要素概拜述耙用款人：哀盐城市现代物流佰园开发有限公司白（芭“碍现代鞍物流园捌公司疤”坝）安；埃用款金额：懊2伴亿元绊；靶资金用途：碍用于受让八盐城市现代物流哀园开发有限公司版因扮盐城现代物流园扳“半公路港盎”瓣项目碍（以下简称盎“扒公路港项目安”巴）和现代物流园般公共服务平台项芭目（以下简称俺“傲物流园安平台项目案”坝）懊对盐城市亭湖区绊政府应收账款艾2熬.邦49扒亿元，凹现代物流园公司胺将信托资金用于俺公路港伴项目工程

2、款癌；佰用款期限：氨24拌个月熬；霸 芭投资者预期收益碍：吧年收益率拜9.2叭-傲10岸%俺，项目成立后每绊半年支付一次傲；败受托人预期收益拜：疤受托人安两年合计取得收凹入约为矮8爱00般万元昂；般信托报酬支付时霸点：挨信托项目成立后胺10懊个工作日内支付哎第一期信托报酬扒，信托项目成立皑满一年后霸10傲个工作日内支付半第二期信托报酬案；瓣提前还款安排：安信托存续满背21靶个信托月度时，奥还款信托总规模百的阿20%叭；增信措施：捌盐城市现代物流唉园开发有限公司凹、稗上海矮爱建信托肮有限责任公司（啊以下简称班“拌爱建信托碍”靶）癌及亭湖区翱人民班政府签署应收傲账款转让协议伴，亭湖区挨人民巴政府按

3、照合同约熬定向爱建信托支斑付信托本金及利搬息，爱现代物流园公司霸承担回购义务；癌盐城市亭湖区公般有资产投资经营盎公司（俺以下简称败“柏亭湖公投澳”扳）对政府的支付搬义务及把现代物流园公司吧的回购义务提供捌连带责任担保；笆盐城市亭湖区财胺政局出具财政函把，安排专项资金蔼用于偿付信托资蔼金；阿应收账款办理转艾让澳登记。罢应收账款审计及捌法律尽职调查柏本项目跋应收账款已经上拔海上会会计师事懊务所专项颁审计胺，北京大成（上奥海）律师事务所伴也就该项目进行癌了法律尽职调查凹，应收账款俺真实、合法，八权责明晰。交易结构图项目亮点项目区位的选择暗盐城是江苏省面扮积第一、人口第熬二的大市。区位芭交通便捷，是目

4、胺前江苏唯一、全八国第十家同时拥百有空港和海港一芭类开放口岸的 HYPERLINK /view/115772.htm 熬地级市绊。搬2013背年盐城市实现财挨政总收入鞍881.1盎亿元，公共财政靶预算收入埃366.8翱亿元，其中税收爸收入稗302.5哎亿元。亭湖区是拜盐城市政治经济拜文化中心，艾2013哎年亭湖区实现地柏方财政收入合计芭57.10安亿元，其中一般败预算收入败32.81胺亿元，可支配财凹政实力较强。发债主体担保柏项目的担保方盐八城市亭湖区公有翱资产投资经营公癌司暗2013暗年发行了埃10按亿元企业债券（盎13案亭湖公投债），捌发行总额：人民拜币吧10奥亿元。经鹏元资肮信评估有限公

5、司白评定，本次债券俺的信用评级为稗AA八，盎公司的主体长期稗信用评级为奥AA吧。增信措施齐备八本项目资金用于吧受让版盐城市现代物流稗园开发有限公司跋对盐城市亭湖区奥政府应收账款，伴区政府有按约支叭付的义务，并且案区财政局出具财熬政函，政府、企肮业违约风险较低八。哎亭湖区域经济及拌财政情况敖分析盐城市概况翱盐城是江苏沿海隘地区新兴的工商耙业城市，也是长蔼江三角洲重要的矮区域性中心城市芭。盐城地处中国癌东部沿海，江苏俺省中北部，长江蔼三角洲北翼，是班江苏省面积最大版的地级市，市域啊面积奥1.7拜万平方公里；其邦中市辖区面积盎1,779绊平方公里，人口拜166绊万人。盐城东临扮黄海，南与南通摆接壤，

6、西南与扬扳州、泰州为邻，扮西北与淮安相连拜，北隔灌河和连摆云港市相望。全扒市地势平坦，河爱渠纵横，所辖县埃市物产富饶，素俺有摆“邦鱼米之乡版”斑的美称。盐城拥癌有江苏省最长的氨海岸线、最大的按沿海滩涂、最广案的海域面积，同熬时也是丹顶鹤的碍家园、麋鹿的故拌乡，在沿海滩涂鞍上建有麋鹿和丹案顶鹤两个国家级拔自然保护区，被摆誉为吧“皑东方湿地之都扳”扒。笆盐城搬2013罢年完成地区生产敖总值办3,475.5矮亿元，增长坝12.5%哀，总量居全省第懊七位。在全面实办施江苏沿海大开爸发国家战略向纵盎深化推进和落实安长三角一体化国盎家战略这两大叠搬加战略机遇下，哎2013澳年公共财政预算柏收入艾366.8

7、靶亿元，增长凹17.3%柏；规模以上工业伴增加值背1,584靶亿元，增长隘15.6%啊；固定资产投资稗2,270爸亿元，增长澳22.2%岸；社会消费品零办售总额傲1,160袄亿元，增长半13.4%案。拔8败项主要指标增幅般位居全省前列。佰城镇居民人均可熬支配收入凹24,217昂元，增长埃10.4%罢；农民人均纯收坝入疤13,349耙元，增长哀12.2%爸。俺2013安年，全市实现财板政总收入艾881.1靶亿元，比上年增啊长肮11.6%胺。公共财政预算唉收入隘366.8把亿元，比上年增扒长吧17.3%肮，其中税收收入矮302.5跋亿元，比上年增拜长背20.3%耙；税收占公共财蔼政预算收入的比罢重

8、达埃82.5%熬，比上年提高耙2.1案个百分点。公共背财政预算支出半557.4伴亿元，比上年增罢长百14.1%佰。亭湖区概况区划简述安亭湖区地处黄海艾之滨，位于长三埃角经济圈内，是霸江苏省盐城市政昂治经济文化中心爱。亭湖区是盐城俺市的中心区。盐艾城迄今已有把2100败多年的历史。西澳汉元狩四年（公扮元前板119败年），因这里蔼“ 癌煮海（盐）利兴版，穿渠通运安”啊，故名盎“柏盐渎暗”捌；东晋安帝义熙奥七年（公元邦411百年）改盐渎为盐翱城，始得今名。扳1983爸年吧3白月实行市管县新半体制后，在原盐凹城镇的基础上组白建城区，拔2004鞍年皑3俺月经过新一轮区哎划调整更名为盐岸城市亭湖区。国稗务

9、院隘1996隘年袄7昂月岸19吧批准（国函隘19965捌6岸号）：将原盐城拜市郊区的南洋、盎青墩、新兴、永拌丰、张庄邦5澳个乡镇和伍佑镇班的三墩村及其以凹北部分划归盐城蔼市城区管辖。国版务院熬2003懊年阿12盎月斑18艾日批准（国函拜20031碍30翱号）：盐城市城瓣区更名为盐城市靶亭湖区。亭湖区翱辖原盐城市城区霸以及原盐都县的巴便仓、伍佑、步伴凤昂3艾个镇。亭湖区是哎城乡复合型行政搬区，下辖疤7板个镇（南洋、青哀墩、新兴、永丰搬、伍佑、步凤、般便仓），啊1案个开发区（亭湖般经济开发区），柏8吧个街道（五星、唉黄海、文峰、先吧锋、毓龙、张庄斑、大洋、新洋）捌，总面积为版696把平方公里，人口

10、隘约为皑81盎万。绊 耙地理位置及交通拜情况白亭湖区地处黄海搬之滨，位于上海巴经济辐射圈内，靶同时处在苏中沿唉海中部地域，在办南通、泰州、扬捌州、淮安、徐州叭、连云港六城市耙半圆中心，是江拔苏省盐城市政治挨经济文化中心。柏亭湖区交通发达半，来往便捷。新埃长铁路纵贯全区盎，北接陇海线，袄南连沪宁、宣杭盎线，盐城火车客袄运站、货运站均氨坐落其中；盐城跋民航站地处辖区笆东部，现已开直扮达韩国首尔、泰半国曼谷的国际航扒班及北京、广州芭、温州、南通、搬武汉、昆明、长搬沙、台北、香港唉等国内航班；高邦速公路密集，沈凹海（沿海）、宁般靖盐、盐连、盐暗通、盐淮徐等多懊条高速环绕城区扒四周构成城市高伴速环路；亭

11、湖周瓣边港口众多，上扮海港距盐城胺300班公里，南通港、班连云港、大丰港霸以及纵横交错的靶内河航道构成密暗集的河海运输体坝系。 拌亭湖区经济概况斑、产业结构和罢战略规划经济概述：安近年来，亭湖区白经济总体保持了哎快速发展的态势蔼。班201安1唉年罢霸201敖3傲年亭湖区国民生懊产总值分别为暗266版亿元、拔2八75背亿元和耙303暗亿元凹,挨年均复合增长率伴6.73肮%班，处于较高水平板。鞍规模以上工业增蔼加值瓣146颁亿元，增长佰16.6%板；服务业增加值靶140捌亿元，增长摆14.3%暗。完成公共财政安预算收入佰32.8八亿元，同口径增扮长跋16%扒，税收质量位居半全市前列。社会傲消费品零

12、售总额跋182哎亿元，增长唉15.3%熬。全年完成固定柏资产投资捌227爱亿元，增长办22.5%袄；其中工业投资唉104挨亿元，增长案22.8%捌。安全区企业运行整斑体向好：中马新皑材料、凯斯博电稗梯等稗48捌个技改项目竣工柏投产；伯乐达与耙台湾亿光、吉地佰达与中电投远达佰等企业实施战略袄重组；华晖公司扮成功引入私募股板权基金，绿城、鞍蓝泽皑2吧家公司在上海股隘权托管交易中心挨成功挂牌。全年捌新增翱“霸四上鞍”疤企业暗236盎家，其中规模以艾上工业企业拌28扒家。全区纳税超岸千万元企业达暗53氨家，开票销售超爱亿元工业企业达拔29八家，其中华宏公肮司等氨3八家企业开票销售捌超拔10巴亿元。肮来

13、源：亭湖区政挨府工作报告产业结构：按201袄3板年亭湖区经济保跋持较快发展。全扮区实现地区生产爱总值板303啊亿元。经济结构办进一步优化，三懊次产业比例瓣进一步上调奥。盐城主城区的阿亭湖区，其产业扳结构处于新旧产袄业升级更替期。唉目前主要有汽车靶零部件、机械、邦建材、轻工、高拜新技术（环保和爱光电）、农产品巴加工等六大特色熬支柱产业。近年奥来，亭湖区通过斑推动企业自主创霸新、打造规模特笆色产业。捌2012拜年环保、光电等爸新特产业迅速壮罢大，一批行业龙蔼头企业相继落户蔼。机械、轻工、阿纺织等传统产业案提档升级，四年笆累计完成技改投哀入般292.5挨亿元。服务业发颁展层次明显提升巴。沃尔玛、家乐

14、八福、金鹰等商业扮品牌企业布点营伴业，绿地、明成败等房地产领军企爱业进驻开发，物哀流市场、科技研碍发、旅游休闲等安新兴服务业异军哀突起。柏重点项目建设加皑快推进。菲达环碍保、绿城电动汽阿车充电设备、沿敖海灯饰城等重点叭项目高效推进，爸环保产业会展交傲易中心、低碳示癌范社区、物流公疤共信息平台等重邦点工程当年开工翱、当年竣工。运哀行质量稳步提高哀。大力实施澳“俺千百十工程版”皑，凯斯博、中马癌等企业技改扩能哀项目顺利实施，矮吉地达与中电投埃远达等企业战略瓣重组取得突破，唉高和、华晖等公坝司上市工作进展案顺利。深入开展拌“爸三服务百”爸活动，强化政策鞍支持和要素保障靶，帮助解决企业岸运行实际困难；

15、柏制定落实工业转白型升级、服务业拜提速发展、大企懊业大集团培育和板减轻企业负担等班政策措施，促进敖经济发展良性运盎行。全区新增纳疤税超百万元企业盎40熬家，纳税超千万懊元企业达坝31佰家；工业开票销肮售收入超亿元企耙业达熬31癌家，新增规模以爸上工业企业唉16捌家。芭 鞍战略规划与发展八进程斑“半十二五阿”霸期间亭湖区将抢俺抓江苏沿海发展奥和长三角一体化背两大国家战略机班遇，以蔼“把推进科学发展、翱建设幸福亭湖坝”爸为主题，以加快叭转变发展方式为巴主线，以澳“把率先融入苏中、坝全省争先进位版”跋为目标，以改革昂创新为动力，以扳改善民生为根本伴，以培植新产业把和建设新城区为瓣依托，大力实施傲产业

16、新特化、城啊乡一体化、经济肮国际化、生态文巴明化和科教人才坝优先的把“扮四化一优先耙”把战略，推动各项肮工作全市率先、氨融入苏中、全省背进位，将亭湖打百造成为中国东部暗沿海工商城市现按代化主城区、江傲苏新兴产业和现肮代服务业的重要懊集聚区、江北市熬场农业第一县（啊市、区）和长三懊角知名宜居城市袄区，为建成更高办水平的全面小康罢社会而努力奋斗奥。扒 叭“般十二五暗”暗时期的奋斗目标懊是绊：盎到般2015班年，全区综合实艾力全面增强，地败区生产总值突破巴420扒亿元，力争在稗2010安年基础上翻一番搬；人均地区生产熬总值达挨1皑万美元，基本达昂到目前中般等收入国家水平搬；实现财政总收半入碍160绊

17、亿元，一般预算肮收入捌70巴亿元。产业结构靶逐步优化，三次哎产业结构调整为碍5搬吧44碍啊51矮，新特产业总规爸模达到疤1300鞍亿元，新特产业跋增加值占比达拜70%斑以上；累计完成巴全社会固定资产爸投资俺2000挨亿元、规模以上绊工业投资靶1000胺亿元。创新能力隘大幅提升，科技拔研发投入占肮GDP拜比重提高到笆2.5%啊以上，科技进步叭贡献率达邦60%半以上。人民生活搬更加幸福，城乡坝居民人均收入力疤争五年翻一番，皑分别达耙4熬万元、扳2邦万元；城乡居民靶社会保障实现更芭高水平的全覆盖翱。生态环境显著叭改善，环境综合背指数保持在办90敖分以上。努力走板出一条创新型驱般动、内涵式提升般、包肮

18、容性增长的科学伴发展之路，主要皑发展目标如下：皑“拌十二五百”板期间，我们将把吧培植新产业作为俺调整优化经济结拜构、转变经济发按展方式的主要依阿托，加快构建结哎构优化、技术先半进、清洁安全、罢附加值高、吸纳安就业能力强的现伴代产业体系。全板面实施产业新特隘化战略。集中力碍量打造四大新特扒产业，力争到澳2015半年环保产业规模败达佰500唉亿元，现代物流唉、光电产业规模霸分别达矮300百亿元，农产品加拔工交易产业规模笆达碍200办亿元，以规模优阿势抢占市场先机般。扮大力发展现代服唉务业。以建军路爱中心商业区、亭岸湖新区商务商贸瓣区、现代物流园翱区、环保产业生哀产服务业集聚区胺、沿海特色旅游捌度假

19、区等服务业版集聚区为载体，扮重点发展物流、挨科研、旅游等新傲型业态，到爸2015叭年服务业占国民般经济的比重提高霸到叭51%俺，真正构建起与般先进制造业相配扮套、与城市化进艾程相协调、与城肮乡居民需求相适啊应的现代服务业肮体系。吧加快转变农业发耙展方式。全力推拔进现代农业示范埃园区、农产品加凹工集中区、农副版产品批发市场三氨大载体建设，高靶效农业比重提高熬到澳80%扳，加快形成沿海拔地区最具特色的傲产加销一条龙、耙贸工农一体化市盎场农业体系。通暗过构建以新特产凹业为主导、现代艾服务业为主体、半市场农业为基础懊的现代产业体系坝，将我区打造成爱为中国烟气治理敖之都、全国有影斑响的区域性物流耙中心、

20、江苏知名扒光电产业基地和班江北市场农业第岸一县（市、区）矮。柏全面实施科教人笆才优先战略。快败速推进创新服务败平台建设，大力埃引进知名研发机矮构、高层次创新佰创业人才、产业半领军人才和团队靶，培育一批具有拜自主知识产权、叭自有品牌和较强矮国际竞争力的企挨业，以创新优势埃抢占发展制高点阿，以人才优势提懊升核心竞争力，巴基本建成创新型败城市区和自主创暗新示范区，加快俺实现经济发展由扳主要依靠物质资挨源向创新驱动转爱变。耙盐城市物流产业盎发展哎现代物流产业在笆我国市场前景广吧阔笆随着经济全球化癌和信息技术的迅肮速发展，被普遍半认为在降低物质鞍消耗、提高劳动吧生产效率以外的鞍“第三利润源”扮的现代物流

21、业，阿已经成为我国新板的经济增长点。稗（据中国物流蔼年鉴）傲2009笆年），我国国有埃及国有控股工业伴企业流动资金占办用达到癌31042.8吧1爸亿元人民币，而暗资金周转速度年岸平均为凹1.2案次，国有商业企耙业也只有哎2.3搬次。而日本制造拌业的年周转速度板为罢7.5爸至八8邦次，流通业为澳15柏次至坝18肮次。跨国连锁集疤团沃尔玛、麦德艾隆、家乐福的年矮周转次数为巴20邦至笆30挨次。这说明，我扳国工商企业目前扳依然是为库存而鞍采购，而不是按案订单采购，生产般需要的原材料、袄半成品、外购件扳库存过大，占用懊了大量流动资金版。美国、德国、吧日本制造业库存叭周期平均只有安12佰天，库存总额只把

22、占销售总额的扒1.3%凹至霸1.5%败。发达国家的库板存商品只占国内疤生产总值的拌1%靶。而我国工业产半成品库存一般达把到扳45版天，商业企业达肮到斑35疤天，库存商品占翱国内生产总值的鞍6.8%拜，我国这些指标叭远落后于发达国皑家的根本原因，拌是由于缺少蔼一个高效的社会袄化现代物流服务捌系统。应该按照罢社会分工要求，佰建设社会化现代氨物流服务体系，跋以支持工商企业艾的生产经营和市伴场营销。吧改革开放以来，澳我国对物流基础疤设施作了大量投吧入，到案2010隘年已达到安1.5疤万亿元人民币。笆但由于原有基础半太落后，仍然不跋适应现代物流的爸总体发展要求。阿到敖2010叭年，我国运输网伴络密度分别

23、为盎1344.48碍公里拌/案平方公里和爱1043拜公里隘/俺万人，分别只相伴当于美国的暗19.6%挨和皑15.8%翱；德国的稗9%敖和爱15.8%矮；印度的氨24.9%佰和按48.3%邦；巴西的白71.3%颁和案8.8%百。物流基础设施邦落后，加上布局霸不合理，造成我搬国仓储效率与效拜益低下。据有关板部门统计，我国埃每年因包装造成爱的损失就达到靶150翱亿元人民币，因靶装卸、运输造成挨的损失高达把500扮亿元人民币，因百保管不善造成的暗损失为白30八亿元人民币。因鞍此，在社会化现艾代物流服务体系扒中，建设大型物瓣流园区，将运输笆与仓储进行有效爱整合，是发挥运败输和仓储效率和凹实现社会、经济八

24、效益的有效措施哎。按国民经济和社会邦发展第十二个五伴年计划提出，传笆统服务业要运用捌现代经营方式和澳服务技术进行改疤造，着重发展商霸贸流通、交通运按输、市政服务等摆行业，推行连锁爸经营、物流配送袄、多式联运、网绊上销售等组织形板式和服务方式，版提高服务质量和般经营效益。国家暗经贸委等六部委傲发出的关于加跋快我国现代物流芭发展的若干意见隘的通知中也要熬求各地政府部门败和有关企业要充唉分认识现代物流凹在经济发展中的白重要作用，抓住袄有利时机，加快傲发展步伐，积极搬采用先进的物流版管理技术和装备坝，加快建立全国笆、区域、城镇、半企业等多种层次稗的，符合市场经蔼济规律、与国际吧通行规则接轨的背，物畅其

25、流、快搬捷准时、经济合白理、用户满意的澳社会化、专业化败现代物流服务网吧络体系。皑在我国现代物流把产业起步发展的癌新形势下，有关八省市开始重视现佰代物流产业的发半展，国内一些优矮势生产和加工企拜业集团开始重视艾企业物流管理，扳一批运输、仓储氨及货代等“类物半流”企业逐步向颁现代第三方物流碍企业发展，涌现坝了一批民营专业拌化第三方物流企般业，国际上一些疤老牌知名物流企班业也开始进入我暗国。近年来，江坝苏省及相邻省份碍也开始认识到现巴代物流对于推动岸经济发展、改善颁投资环境、提高胺区域经济和工商昂企业在国内外市矮场竞争能力等方柏面的重要性。江扒苏省把发展现代爱物流产业作为一靶项涉及经济全局稗的战略

26、问题，建班设国际物流园区佰已经成为区域经坝济布局的战略重案点，这项工作尽哎管刚开始起步，摆但市场发展前景按十分广阔。埃江苏省及盐城市鞍“俺十二五”计划对敖发展现代物流产哀业提出了明确的唉要求挨在江苏省暗“百十二五”计划纲半要提出，加快建癌立以大商场、大皑市场、大网络为般重点的现代高效扮市场流通体系，绊发展新型业态，按创新经营手段，蔼推行连锁经营、吧特许经营、代理把配送、网上购物百等现代营销方式昂，加快传统百货疤业向购物中心、叭超级市场、仓储艾式商场和专卖店奥、精品店发展。熬合理布局一批有板产业优势的专业啊市场和边贸市场敖，在长株潭地带跋规划建设现代化扳的大型配送基地笆和物流中心。盐板城市霸“肮

27、十二五”计划纲澳要提出，按照大隘市场、大贸易、拔大流通格局发展唉现代流通业，使半盐城形成区域性碍的物资集散中心昂、商业信息汇集疤发布中心、结算翱中心和会展中心啊。通过电子商务瓣、网上交易等现凹代化营销方式以盎及超市、连锁、翱配送等新兴流通扳业态，形成多方办位的流通格局和拔多功能的市场体啊系，建成不同辐袄射半径的商业批氨发体系和布局合隘理、层次分明的懊商业零售体系。邦大力发展物流产凹业，整合现有运拜输企业和仓储企办业，引导市内大氨型储运公司向符跋合国际惯例的物岸流公司过渡，加昂快传统储运业向癌现代物流转变。扮随着社会经济迅傲速发展，沃尔玛稗、家乐福等世界班级的商业企业已傲经进入盐城，在捌对现有零

28、售业产瓣生强大冲击的同芭时，必然带动江疤苏省及盐城市现盎代物流产业的产澳生和发展。与此啊同时，国家对西背部地区实行大开版发战略，盐城作颁为连接东西部地吧区的重要桥梁和绊纽带，发展现代捌物流产业将面临翱极大的发展机遇捌。长株潭区域经敖济一体化，必然败要求区域物流组捌织的一体化和系笆统化，省、市疤“版十二五”计划为背本地区现代物流班产业的发展提供拜了重要的政策依柏据和明确的发展阿要求。吧江苏凹盐城市的经济现霸状和地理位置对爸能够提供综合性颁、专业化物流服办务社会化现代物皑流服务体系提出板了现实需求暗近年来，盐城经安济发展迅速，成昂为继徐州之后，敖苏北第二个经济吧总量超板1000胺亿元以上的城市耙。

29、地处主城区的奥亭湖区是盐城老翱工业集中区，现叭有各类工业企业颁500唉多家，大小物流败配载企业佰60芭多家，盐城发电吧厂、江苏飞驰公板司、联鑫钢铁等肮市大型重点骨干艾企业就坐落在该爸园区周围。亭湖靶区委书记崔浩说暗，近一年来，仅百亭湖区引进和实哎施千万元以上新暗项目就达跋180版个，总投资奥56跋亿元。目前，亭拜湖经济开发区有败102拜家企业入园，协矮议投资隘66稗亿元。爸 袄据悉，自东风悦柏达起亚落户盐城败后，百亿汽车配百套产业群正在新跋一轮扩张中崛起班，特别是随着总碍投资翱68暗亿元、具备伴30唉万辆汽车生产能懊力的东风悦达起埃亚二期工程的开安工建设，使该开背发区初步形成了捌相对集中的盎5

30、笆大汽车零部件产爱业板块，共拥有敖各类相关生产企扳业艾60扳多家，总投资碍30鞍多亿元。瓣2007背年更是大建设之扮年，全年将新建爱标准化工业厂房柏20稗万平方米以上。鞍 芭盐城经济对现代耙物流业的迫切需柏求已日益显现。靶如何满足这一需敖求，已成为急需扒解决的重要问题盎。埃 癌现代交通体系支敖撑流通业兴起，埃近年来，盐城市八的交通基础设施败已日趋完善，初澳步形成集高速公哎路、铁路、航空疤、海运四位一体凹的现代交通网络阿。这为地区现代拌流通业的兴起提巴供了基础条件。搬 扮新洋现代物流园伴，东、南、西三碍面环绕通榆河、叭新洋港、串场河凹，单只船只的通叭航能力在般500胺吨以上，船队的盎通行能力在百

31、3000爱吨以上，距国家般一类开放口岸凹大丰港仅皑40扳分钟的车程；园伴区北面西接宁靖扮盐高速，东接盐碍海高速，园区内板任一节点氨6败分钟内皆可直达熬高速路。尤其苏拜通大桥建成通车摆后，盐城至上海爱的车程将缩短到白两个小时。新长埃铁路纵贯园区东斑部，盐城铁路货败运站就坐落区内矮，距客运站只有傲3捌公里盎路程；盐城机场鞍距园区摆5斑公里澳，已开通了至广板州、北京、温州矮和韩国首尔等航扳线鞍。亭湖区财政情况扒亭湖区财政收支暗情况埃表：拜2011-20跋13扮年亭湖区财政收叭支情况（单位：哀万元）拔懊项伴 跋 败目邦2011白2012跋2013袄办全口径财政收入蔼700,000叭 摆600,020唉

32、 叭603,299稗 叭般地方财政收入奥629,311凹 伴565,318昂 办570,980拜 稗一败公共财政预算收俺入耙336,856捌 百308,598俺 芭328,066版 澳凹其中：稗 半税收收入爸270,927霸 碍262,032岸 霸277,741懊 埃半 澳其中：国税收入岸43,501 佰29,214 叭35,063 伴艾 傲 八地税收入霸227,426耙 背232,818罢 矮242,678坝 鞍氨 安非税收收入办65,929 爱46,566 按50,326 把二霸上交中央收入斑140,422耙 碍111,087背 爱114,646颁 哀岸其中：版 暗增值税摆70,983 叭

33、51,762 般50,607 绊绊 啊消费税百295 白194 肮401 佰班 般企业所得税岸45,015 斑29,993 柏30,758 吧挨 捌个人所得税办24,129 扒29,133 捌32,882 斑三胺转移支付和税收般返还坝69,735 办76,385 吧82,327 败四白基金收入唉222,720按 拜180,335敖 暗160,587翱 矮案财政总支出安326,756俺 按392,695按 瓣387,079扒 版五搬一般预算支出吧243,833搬 澳288,766鞍 白297,622盎 挨六肮基金支出袄82,923 半103,929斑 罢89,457 跋资料来源：亭湖败区财政局班

34、2013白年亭湖区实现地案方财政收入合计叭57.10般亿元，其中一般坝预算收入绊32.81八亿元，较上年增邦长绊6.32%绊；基金预算收入背16.06凹亿元；上级补助邦收入暗8.23班亿元。哎 2013昂年亭湖区财政支啊出总计罢38.71稗亿元，其中一般摆预算支出扒29.76扒亿元、基金预算颁支出拔8.95罢亿元。总体来说盎，亭湖区财政当笆年一般预算收支办较芭平衡。熬亭湖区税收交款按额前跋20唉名企业名单暗2011半年至把2013吧年亭湖区税收缴翱款额前八20颁名企业名单瓣（凹单位：万元澳）唉 俺从上述表格可见拌，亭湖区财政的办税收纳税大户集艾中于制造业、房半地产、基础设施背建设领域等。其癌中

35、房地产行业在笆税收收入结构中澳占据了一定比例按，瓣2011按至暗2013巴年房地产企业数拌量基本保持在七安到九家左右。根绊据十八届三中全肮会的相关精神，隘未来国家对于房暗地产市场会针对板不同的消费群体叭出台不同的政策傲，对于收入较低俺者，政府将通过伴建造保障房来确奥保人民的基本住叭房需求，针对有搬消费能力的群体矮，政府将放开商哀品房销售市场的班监管，由此可见稗，房地产市场未背来依然具有良好奥的发展前景。靶同时，在坝201120巴13颁年间，亭湖前佰20爱强纳税企业中，白也有一部分发展挨较好的制造企业袄，如江苏伯乐达八集团公司、江苏哀三菱公司、盐城凹新澳燃气有限公跋司、江苏羽佳公唉司等，在纳税前

36、颁20挨的排名中占比约矮为昂60%爱左右。由此可见巴亭湖区作为主城按区，依然有相当隘一部分发展较为伴稳健的制造业企颁业每年为当地财背政创造可观的税摆收收入。埃从近几年的数据哎上分析，尽管受澳到国家房地产宏隘观政策调控影响八，除斑2012暗年区划调整导致叭税收收入有一定岸幅度下降，近两稗年亭湖区税收整捌体上处于较稳定吧的状态，波动不柏大。啊亭湖区政府债务霸余额氨表：地方政府债斑务余额及综合财瓣力统计表（单位哀：万元）办地方债务（截止芭2013哎年昂12疤月）啊金额捌地方财力（罢2013唉年度）挨金额八（一）直接债务版余额拔430,000按（一）地方一般氨预算本级收入扳328,066俺1柏、外国政

37、府贷款板1背、税收收入办277,741懊2扳、国际金融组织芭贷款肮2肮、非税收入凹50,326哎（阿1疤）世界银行贷款跋（二）转移支付敖和税收返还收入昂82,327碍（伴2佰）亚洲开发银行捌贷款捌1胺、一般性转移支稗付收入颁20,180耙（稗3凹）国际农业发展氨基金会贷款矮2版、专项转移支付罢收入懊54,229班（碍4靶）其他国际金融安组织贷款柏3哀、税收返还收入皑7,918把3叭、国债转贷资金霸（三）国有土地艾使用权出让收入霸160,587傲4霸、农业综合开发吧借款胺（四）预算外财爸政专户收入氨10,530盎5芭、解决地方金融皑风险专项借款办6瓣、国内金融机构罢借款吧330,000蔼（败1啊

38、）政府直接借款安（懊2霸）由财政承担偿班还责任的融资平挨台公司借款班7蔼、债券融资按（斑1鞍）中央代发地方澳政府债券稗100,000坝（耙2疤）由财政承担偿傲还责任的融资平霸台债券融资巴8凹、粮食企业亏损搬挂账盎9皑、向单位、个人瓣借款罢10稗、拖欠工资和工澳程款巴11癌、其他氨（二）担保债务爸余额胺0.00邦1半、政府担保的外唉国政府贷款叭2搬、政府担保的国澳际金融组织贷款袄（懊1安）世界银行贷款叭（捌2办）亚洲开发银行颁贷款伴（搬3昂）国际农业发展绊基金会贷款白（昂4案）其他国际金融蔼组织贷款隘3鞍、政府担保的国罢内金融机构借款鞍4芭、政府担保的融半资平台债券融资啊5疤、政府担保向单霸位、

39、个人借款稗6俺、其他摆地方政府债务余绊额爸=扳（一）爱+叭（二）背50%矮430,000澳地方综合财力扒=般（一）耙+绊（二）百+半（三）翱+傲（四）般581,510败债务率傲=靶（地方政府债务扮余额熬澳地方综合财力）鞍100%斑73.95%疤注板:巴债务率靶=板（地方政府债务坝余额吧芭地方综合财力）靶*100%八负债率跋=胺（地方政府债务胺余额艾背地方生产总值）拌*100%耙根据上表可以看百出截止到爱2013把年底政府直接债版务余额隘43艾.埃0敖亿哎元。经计算亭湖搬区政府债务率仅哀为爸73.95%翱，低于敖100%扒的警戒线。同时耙，爱2013哎年亭湖区地方生岸产总值为跋303疤亿元，经计

40、算得颁到的地方政府负疤债率为柏14.19%挨。扮亭湖区政府负债柏偿还能力分析隘亭湖区未来的还搬款计划见下表，板从下表可以看出扒在信托存续期间鞍（蔼2014-20俺16芭年）亭湖区政府芭需要还款金额分隘别为阿64霸,瓣617.54翱万元、翱75办,蔼355.68懊万元和稗87爱,埃877.65八万元。案截止凹2013叭年融资总额版2014巴年把2015翱年扒2016爱年啊还本斑利息叭还本艾利息半还本翱利息拌430,000爱.00 肮58,214 百6403.54扒67,888氨7467.68昂79,169 耙8708.65熬2013傲年亭湖区实现地摆方财政收入合计绊57.10阿亿元，其中一般柏预

41、算收入蔼32.81懊亿元，较上年增柏长摆6.32%岸，由于过去三年伴数据显示收入较柏为平稳，因此以芭每年矮5%吧的增长推断预计翱未来三年地方财版政收入约为伴59.96艾亿元、翱62.95皑亿元和爱66.10敖亿元，未来三年澳地方财政收入约暗为瓣190皑亿元左右。岸根据上表显示未傲来三年财政还款拜计划来看，预计盎未来三年总计还办款金额约为斑22.86矮亿元，而地方财佰政收入未来三年斑预计达到啊190胺亿元，加上本次稗融资本金及利息拜约为背2.5笆亿元，综合偿债俺率约为半13.34%敖。由此可见，亭唉湖区政府财政具般有较强的支付能艾力，对于本信托吧到期兑付压力较挨小，风险可控。佰融资方蔼现代物流园

42、公司艾调查氨分析公司基本情况 安表：海瀛实业基绊本信息柏公司名称百盐城市现代物流氨园开发有限公司搬注册号皑3209020傲0012917斑6拌住所翱盐城市开放大道芭147版号第四层（唉7拜）扳法定代表人颁洪军叭公司类型巴有限公司癌成立日期柏2010办年白7般月矮26斑日按注册资本氨1哎亿元人民币背实收资本白1案亿元人民币岸股东袄盐城市现代物流拜园区管理委员会搬占股巴60%爱；盐城新洋投资敖有限公司占股靶40%百（亭湖公投爱100%跋控股）。皑经营范围把一般经营项目：癌市政公用工程施氨工；普通货物仓摆储；普通货物配拔载；房屋租赁；啊物流信息咨询服按务；建材、水卫啊器材、金属材料斑（国家有专项审鞍

43、批的项目除外）傲、五金交电（除翱电动三轮车）、碍工程机械、消防班器材、专用作业挨车、日用品批发盎、零售。背 扒（依法须经批准暗的项目，经相关奥部门批准后方可埃开展经营活动）公司简介柏盐城市现代物流凹园区成立于俺2005八年艾7班月，地处盐城市芭区北郊，是市区哀六大片区之一，绊当年面积为碍10.55罢平方公里。拔2008阿年矮6笆月，经省政府批胺准，从新兴镇划阿进圩洋村、龙桥绊村；把2010半年白10瓣月，经区委、区按政府批准，将新耙兴镇三英村、袁把河村划归代管。唉现总面积拜31爱平方公里，人口扮近绊9盎万人，其中常驻懊人口傲5.9半万人、流动人口吧3.1瓣万人，下辖隘7俺个行政村和隘5艾个社区

44、居委会，昂是江苏省重点物挨流基地和省级服稗务业集聚区，耙2012盎年被评定为百“拜中国物流实验基耙地捌”俺。安为便于发展现代瓣物流园区败，盎配套成立了盐城案市现代物流园开按发有限公司，下叭辖七个集团公司俺。中运、华健等扮物流运输企业，袄白马、五金机电哀、义乌商贸城等瓣市场，增占了主绊产区规划。北区柏规划以北环路以班南为住宅区，开背放大道两侧为市爱场集聚区，中心拜地带都市工业区般。目前自建的都瓣市工业园区、仓翱储中心和信息平傲台区等年收入超扮亿元，即将自建氨的公路港项目占安地笆1000熬亩，首期开发凹600般亩；专门规划外翱资工业园：有汉柏阳电子等韩资企皑业，年纳税白 板 2000案万元。盐城市

45、政凹府专门针对现代暗物流制定税收优坝惠政策，新增部肮分财力全额返还柏，每年累计近亿鞍元财力。主营业务情况拜公司的业务主要啊为物流相关基础白设施建设投资。把作为亭湖区物流哀设施建设投融资版主体，袄公司近年来已承班担多项亭湖区物敖流设施工程项目靶。截至蔼201隘4办年芭三季度版，公司已累计完俺成包括矮物流商办楼颁、把物流主体公园、叭物流园平台项目案、公路港项目阿、开放大道、人败民北路整治、电拌网改造工程靶等多项八物流暗设施项目投资任捌务。按照公司与疤亭湖区板政府的结算办法岸，昂在项目竣工后，半政府对盎公司承建的非经昂营性瓣物流岸设施皑按照项目总投摆一定蔼比例计提拜项目报酬率绊，捌项目费用包括前盎期

46、费用和工程费暗用。半公司唉组织架构介绍总经理副总经理副总经理规划建设处工程管理处股东会监事财务总监综合管理处 计划财务处执行董事败公司熬董事、监事与高俺级管理人员基本伴情况吧截至岸2014罢年芭10拔月敖31耙日，发行人董事翱、监事及高级管扒理人员情况如下板：唉序号案姓案 班名叭性俺 爸别胺职背 盎务佰学佰 埃历罢1八洪军懊男板执行董事唉/败总经理半大专扒2笆朱晖扮男爱监事邦本科伴3跋张金桥癌男碍副总经理背本科哀4巴姚立远胺男办副总经理、财务扒总监耙本科员工情况俺截至本尽职调查暗报告签署日，败现代物流园公司氨共有员工邦42芭人，其中管理人翱员唉4败人，其他职员吧38爸人。具有大学专鞍科学历的员

47、工败 12熬人，具有本科及板以上学历的员工挨5挨人。公司员办工学历构成如下版：绊学历隘人数（个）肮百分比癌本科及以上疤5芭11.90%爱专科及以上皑12翱28.57%芭中专及以下哎25凹59.52%百合计巴42搬100.00%财务情况资产负债表巴表：巴现代物流园公司绊2011-20阿13捌、拜2014耙年柏10疤月资产负债表白注扮：办2012坝年至霸2013鞍年财务数据为经敖审计的矮报表，矮2014扮年最近一期数据阿为未经审计的合败并报表。资产情况颁2011安年至捌2014拌年唉10邦月，公司总资产敖分别为疤11.29敖亿元、班13.91巴亿元、昂19.37暗亿元和阿21.69瓣亿元，资产总量

48、把呈逐年上升趋势耙。霸同时，四个时点懊的负债分别为隘4.95班亿元、拌4.47埃亿元、拔6.88鞍亿元和按8.51搬亿元。资产负债百率分别为奥44%氨、搬32%艾、坝36%瓣和癌39%班。总体来说，公啊司资产负债率较颁低，且有下降的疤趋势，公司总体百资产负债情况良隘好。皑2011爸年至碍2014柏年敖10罢月，公司流动资敖产占总资产的比板例分别叭35%板、肮34%捌、叭38%拌和半43%澳，扳说明公司流动资暗产配比不断提升碍，资产流动性不挨断增强。流动资班产主要为皑由货币资金、应胺收账款、其他应隘收款、存货组成般，凹其中应收账款占版到流动资产主要颁币种，四个时点阿分别为拔42%肮、罢39%哀、

49、板69%翱和俺69%拌，应收账款的上胺升主要是由于公背司代建项目不断扮增多。长期资产背主要由投资性房瓣地产、固定资产唉、在建工程和无芭形资产组成。其半中无形资产在长疤期资产中占有主奥要份额，无形资柏产主要是土地资爸产。以下是资产氨类把2013瓣年主要科目注释坝：货币资金爱项盎 罢目蔼期末数八现金拌375.65蔼银行存款败1,942,3昂82.63霸其他货币资金爱140,000翱,000.00捌合氨 背计按141,942澳,758.28应收账款捌账伴 柏龄拔期末数败账面余额拜坏账准备袄金额敖比例阿(%)斑1班年以内板384,714吧,677.90俺74.16袄-安1傲至爱2靶年熬126,464蔼

50、,586.95傲24.38百-芭2巴至板3般年案7,532,0碍21.58爱1.46版-班合啊 拌计班518,711坝,286.43哀100.00按-其他应收款拜账巴 拌龄皑期末数隘账面余额癌坏账准备盎金额版比例班(%)背1傲年以内扳9,744,1拔04.05斑54.31按-鞍1胺至版2盎年柏2,109,9坝36.72鞍11.76肮-伴2隘至摆3俺年吧6,087,5版98.04唉33.93靶-瓣合吧 跋计罢17,941,吧638.81凹100.00岸-稗期末余额较大明凹细具体如下：俺单位名称靶金额白备唉 叭注碍盐城供电公司挨 凹 7,160,摆781.99 罢名都房地产公司哀 凹 2,000伴

51、,000.00爸 疤盐城中瓯置业公澳司靶 暗 2,000,百000.00 熬盐城电力设计院八 鞍 1,398,背207.00 案南京康尼科技澳 搬 1,341,班882.00 存货袄项目哎期末数扮账面余额胺减值准备拔账面净值邦人民北路哎29,140,把689.64靶-耙29,140,矮689.64叭园区绿化唉31,211,暗693.88啊-扳31,211,般693.88氨其他碍6,295,9扳03.60按-唉6,295,9背03.60袄合斑 熬计拌66,648,搬287.12按-挨66,648,傲287.12投资性房地产俺项版 稗目拜期初数爸本期增加澳本期减少班期末数哀一、原价合计肮154,7

52、46白,450.00背102,161案,593.50瓣-肮背256,908氨,043.50熬其中：土地使用芭权敖154,746艾,450.00芭102,161按,593.50巴-霸邦256,908傲,043.50隘二、叭累计摊销笆合计百967,165爱.31鞍5,513,3班24.56般-哀埃6,480,4耙89.87盎其中：土地使用肮权埃967,165翱.31矮5,513,3蔼24.56办-颁拜6,480,4背89.87拔三、账面价值合澳计凹153,779傲,284.69皑-八班-挨安250,427昂,553.63敖其中：土地使用爸权瓣153,779白,284.69拌-肮跋-笆班250,42

53、7扒,553.63无形资产跋项哀 安目办期初数艾期末数挨递延所得税资产昂434,639拜.77昂880,974蔼.03傲合把 班计哀434,639安.77拜880,974伴.03负债情况邦2011安年至扒2014艾年哀10澳月，凹公司流动负债靶占熬总负债捌的比例分别胺63芭%澳、佰70摆%办、蔼61邦%隘和拜51百%哀，扳总体来说流动负扳债占总负债比重隘较大埃。把公司偿债能力分邦析指标如下：奥流动负债主要由哀短期借款、应付癌票据、应付账款暗、应交税金、和斑其他应付款组成霸。其中应付票据隘和其他应付款比岸例较大。长期负芭债主要是长期借啊款。负债类靶2013阿年主要科目注释矮如下：短期借款搬类别爱

54、期末数百质押借款胺29,000,艾000.00笆保证借款傲-敖合计坝29,000,办000.00应付票据芭类别摆期初数氨期末数把银行承兑汇票鞍 90,000芭,000.00暗 背 311,00敖0,000.0八0 澳商业承兑汇票氨-盎22,000,扒000.00摆合计奥 90,000背,000.00爸 芭 333,00半0,000.0哎0 应付账款艾项翱 颁目柏期初数傲期末数稗金额半比例霸(%)巴金额靶比例隘(%)袄1鞍年以内案-靶-柏2,139,9拌75.48八100.00疤期末余额较大明拜细具体如下：白项安 艾目百所欠金额伴占比肮款项性质奥 翱江苏科晟园林景爸观有限公司把 笆 775,靶0

55、00.00 邦36.22案工程款凹 把南京健森土地规隘划咨询有限公司阿 拌 380,唉000.00 般17.76白工程款斑 跋盐城辰伟空调有八限公司颁 322,搬448.30 啊15.07皑工程款案 稗盐城东圣建设有蔼限公司挨 拌 166,版700.00 摆7.79拜工程款皑 扳冠林电子有限公芭司矮 袄 130,摆000.00 俺6.07盎工程款预收账款案账鞍 挨龄隘期初数安期末数爸金额班比例（般%暗）柏金额皑比例（爸%芭）癌1伴年以内靶2,640,2芭40.00跋100.00案2,640,2盎40.00扳100.00吧期末明细具体如白下：俺债权单位名称癌所欠金额胺占比翱(%)傲款项性质俺江苏

56、沿海工业品版市场经营管理有扒限公司癌1,320,1搬20.00 案50.00案预收租金败江苏维阳实业投暗资有限公司疤1,320,1耙20.00 扳50.00版预收租金其他应付款瓣项板 敖目叭期末数爱金额挨比例澳(%)氨1爸年以内扒 38,敖749,387敖.12艾99.90搬1吧至半2哎年皑-伴-熬2鞍至班3扮年靶 邦40,000.靶00爱0.10爱合般 熬计稗 38,7伴89,387.扒12柏100.00傲期末余额较大明败细具体如下：扮项奥 邦目摆所欠金额瓣占比半款项性质摆新洋财税局预算俺外笆38,520,岸574.64板99.31昂往来款俺老蔡酒店（保证办金）佰 50,00敖0.00半0.

57、13八工程款爱 哀江苏鹏宇智能化瓣公司耙 盎 43,51扒9.48吧0.11拔工程款挨 扳江苏泛华石业公罢司胺 澳 40,0版00.00百0.10懊工程款哀 把常州通用幕墙公吧司唉 邦 38,70碍0.00霸0.10唉工程款长期借款伴类别颁币种摆贷款单位霸期末数坝质押借款瓣人民币皑深圳华宸未来资阿产管理有限公司胺181,926半,253.00安 般抵押借款耙人民币半中国建设银行城班北支行安88,700,巴000.00凹合计拌270,626拔,253.00霸 经营状况柏表按：耙利润表（单位：瓣元）挨注半:2012-2碍013坝年财务数据为合爱并经审计，邦2014把年最近一期数据翱为合并未经审计巴

58、2011拜年至斑2014般年半10袄月隘，公司主营业务氨收入分别为霸3.01皑亿元、疤4.41白亿元、罢7.31邦亿元和拔6.81佰亿元，拔呈递增趋势，主皑要是因为公司代靶建项目回款增加凹所致。八2011翱年至摆2014哀年八10癌月班，公司主营业务鞍成本分别为昂2.46捌亿元、拜3.65安亿元、颁6.01扒亿元和八5.57皑亿元捌，公司近两年主翱营业务成本随着氨主营业务收入的昂增长保持同步增扮长，主要是因为凹随着生产规模扩胺大，所需投入的唉生产成本也相应袄增加。凹公司肮2011埃年至霸2014背年霸10把月营业利润伴分别为奥3823邦万元、班4946靶万元啊、跋8619隘万元和跋8381敖万

59、元奥，呈增加的趋势白，主要得益于公败司营业收入逐年昂增加。公司近两岸年净资产收益率坝为熬基本保持在袄10%般左右，保持稳定盎态势，埃公司业务情况较安为稳定氨，资产对实现利叭润的贡献也将得跋到凸显。现金流量情况啊表：现代物流园搬2011-20案13搬现金流量表（单拌位：元）熬近两年，公司经艾营活动净现金流拌分别为半998败万翱元、叭4,647拔万元和碍2,071扒万元，拔呈好转趋势。随捌着公司项目建设哀进度的不断深入柏，未来现金流入拜比例持续增加，懊经营活动净现金爱流将持续增加。拜投资活动现金流瓣主要反映与公司傲承担的城建项目盎、市政基础设施笆投资项目相关的肮现金流，扳2011佰年至奥2013敖

60、年，公司投资活靶动现金净流量分翱别为瓣-1.82傲亿元、瓣-1盎.26凹亿元佰和颁-6.01白亿元奥，公司投资活动案现金净流量为负斑的原因是近两年吧来公司项目投资斑造成现金流出较瓣大。盎2011般年至哀2013阿年板，公司筹资活动氨现金净流入增加肮主要是因为当年吧项目投资较多增版加融资所致，随笆着公司不断拓宽氨融资渠道，公司袄的筹资活动产生哀的现金流较为充拌沛，可以较好地靶支持到期债务的艾偿还和正常经营埃活动的开展。俺主要财务指标分蔼析佰偿债能力指标分巴析稗表：偿债能力指癌标分析表霸 安项目坝财务指标把2011奥年碍2012吧年矮2013颁年颁短期偿债能力熬流动比率霸1.30胺1.50啊1.7