度假物业发展建议课件

1、被发展商置疑的物业发展建议1作为战略的落实，逻辑完美、面面俱到的物业发展建议解决不了开发商实际关注的问题区域界定（DIS）社区价值构建整体风格的确定景观体系的营造道路、标识、入口彰显区域特色度假区整体风格（园林、建筑）轻松、休闲的园林景观营造会所及配套业主增值服务会所及相关配套构成社区硬件价值增值服务体系为业主提供软件价值三亚园林度假生活首席作品基于价值创造的物业价值体系展示住宅产品价值构建通过建筑产品的打造让渡客户更多价值形象价值构建商业商业不仅是高价值产品，还可以积聚人气报告原物业发展建议价值体系2物业建议内容板着脸告诉客户要做什么，与项目实际情况和客户需求脱节是我们的常见病以往报告往往将

2、全部重心放到战略导出，而对物业发展建议没有得到足够的重视！3更改后的基于消费者度假生活元素提炼的物业发展建议4度假居住生活价值体系三亚购买度假物业人士到底过一种什么样的度假生活？度假居住生活价值体系构建基本元素短期度假客户诉求中长期度假客户诉求5基本元素“慢”生活“懒”生活慢的去处慢的时间长时间呆在家中一条漫步的小道一个可以发呆的地方与家人的交流时光与朋友的浪漫时光与宠物的闲暇时光拉近与海的距离便利的生活配套方便高质的服务应召服务商务服务代租代管服务亲子看管服务没有噪音的干扰，度假居住自成体系“静”生活6慢的去处1无所事事，呆在三亚的“家”中，作自己喜欢作的事情三亚购买度假房产的人士最常呆的地

3、方是哪里？海滨？温泉？都不是，他们最多的时间是呆在家中！慢静懒山海天某销售人员：买房子的客户其实不经常出去，去海边也只是早晚，更多的是安静的呆在室内，和朋友家人度过，或者是其它休闲； 公主郡某销售人员：客户经常呆在室内，因为很多客户在三亚多次度假的，对于去景点玩不是很关注，很多就是过来休息、发呆、睡觉、享受城市的气候。睡觉沉思阅读观景7慢的去处2在小径中漫步，时光悠悠慢静懒8慢的去处3在阳光漫漫的日子里，坐在一个地方发呆，静看时间流逝慢静懒9购买度假物业人士，多携带家人一同前往，成功人士往往工作繁忙，平常难以顾及家庭感情的交流，可以利用这难得的度假时间，和家人共度。慢的时间1与家人在一起，共度

4、这来之不易的情感交流时刻慢静懒10慢的时间2与爱人或挚友在一起，分享度假美好浪漫时光慢静懒浪漫三亚 情定天涯11慢的时间3与家中宠物宝贝在一起，其乐融融慢静懒12拉近与海的距离能抬头看海最好，如果不能住在海滨，也要很方便地前往海边慢静懒13便利的生活配套可以方便的品尝美食、购买生活所需某亚龙湾度假客户：亚龙湾氛围不错，但是也许只适合顶级富豪居住吧，吃的太贵，而且选择少，买东西也很不方便。公主郡某销售代表：客户非常关注配套，不然生活很不方便。如果外部配套不全的话，项目内部配套吃饭、购物等要全。 慢静懒14需要社区提供多种贴心服务，便利生活随手可得慢静懒代订机票利用社区服务，足不出户，度假生活无忧

5、：应召服务打扫卫生、代订机票，生活小事随叫随到商务服务紧急商务事件轻松处理代管代租客户不在期间管租业务无须操心亲子看管如有必要，还可提供暂时看管幼儿服务15不被外界打扰，安静的度假居住是业主关心的一大要点慢静懒度假活动区噪声商业区噪声度假居住区域居民生活区噪声区隔噪声，不被外界打扰16中长期度假客户诉求和谐的邻里关系健康的追求通过园林空间进行交流参与交流活动的机会养生锻炼Spa水疗按摩保健泳池慢跑其它康体设施客户具象：中长期度假客户往往在三亚会住上1-3个月的时间，而其中又以养老客户居多，这些客户往往具有一定的文化素质，身处他乡需要交结新朋友以排遣寂寞，健康也是他们非常关注的问题，度假的同时兼

6、以养生。17通过园林公共空间进行交流在小区内闲庭信步，散步之余可以坐下来交流；三两个人可坐而相识和谐的邻里关系18参加社区各种活动是大量认识新朋友的最好机会社区的一些组织活动是人们认识新朋友的绝佳机会，平常人们往往连自己的对门邻居都不认识；长期度假客户往往对此类活动乐此不疲活动内容如嘉年华会、学习班、聚餐等等和谐的邻里关系19养生是度假生活中不可缺少的一环养生的方法多种多样，水疗、愈加、按摩、香熏是客户较为喜欢的服务项目。一个spa会所可以为客户提供多种服务，三亚许多中高档楼盘都提供此类服务对健康的追求20美好生活更需注重日常锻炼以保持身体健康，游泳则是三亚度假不可或缺的要素游泳是到三亚来的所

7、有度假客户进行的运动休闲活动，除了去海边，在社区大泳池内轻松享受也是一种选择；在小径中慢跑，在社区内打拳、或者利用一些社区健身设施都可以成为锻炼爱好者们的选择对健康的追求21短期度假客户诉求吃客户具象：对于短期度假客户，吃住玩乐外加SHOPPING都是必不可少的元素，在有限的度假时间内尽情享受度假生活，有过多次三亚度假经历的客户则是对三亚娱乐活动驾轻就熟，无论是住还是玩，往往有相对固定的去处。住玩购物22一条短期度假客户的活动路线吃住玩乐外加SHOPPING，乘兴而来，尽兴而归娱乐尽情享受三亚的阳光和大海购物美食玩的尽兴，吃也要尽兴住一间小而舒适的f房间足以洗去一天的疲惫，23度假园林专题24

8、度假园林的重要元素重要元素度假大盘氛围城市大盘氛围水的运用强调水的情趣性、参与性和自然性强调水对内部景观的补充材质大量原生材料：石材、木材、茅草，更强调软性元素大量混凝土、砖石、金属，少量原生材料点缀道路全部道路蜿蜒曲折，强调就势主要道路平直，部分突出情趣感植被情趣，高低错落，富有层次，大量鲜花树木的运用仪式感，整齐驻留空间多个情趣驻留空间分散排布，可供少数人交流驻留空间较为集中，体量稍大小品旅游人文情趣，如宗教图腾，异域风情生活情趣意向25突出水的情趣，如无边界泳池与景观的结合，强调参与性和自然性水的运用城市大盘大规模水景，景观性大于参与性水系的环绕无边界泳池与景观结合，实现参与性情趣性水景

9、小品情趣性和参与性结合的人造沙滩池塘的自然性26材质多体现原生态的感觉，大量采用天然木材和石材，局部采用茅草等自然元素材质木材贴面木栏杆木栈道石材墙面碎石路面茅草亭子原石雕塑藤椅27道路刻意突出蜿蜒曲折、曲径通幽的视觉效果，多采用石材路面，突出原生感道路28园林植被需富有度假情趣和多样性，同时可利用植被实现自然隔断富有度假情趣多样性，富于变化，有移步换景的效果高低错落，植被自然隔断，保证内部居住的私密性城市居住大盘植被往往具有仪式感，较为整齐，变化不足移步换景度假情趣木雕植被自然隔断植被29三五成群的椰林，随处可见的鲜花，茂密的灌木植被，度假气息随处可见植被30随处可见的室内外情景小品可增加度

10、假情趣小品宗教图腾的异域风情的自然情趣的31多个情趣驻留空间分散排布，可供少数人逗留，可与小品和植被结合，相映成趣驻留空间32度假园林的重要节点重要节点度假大盘氛围城市大盘氛围中央景观区小规模，更强调写意风格大规模，大视野入口私秘、精致大气，张扬外部园林广场隔音，私秘，控制人流大体量，人流聚集滨河（滨海）等重点景观带的打造大量软性原生元素结合园林形成度假氛围，强调舒适写意景观利用兼顾实用，开放性较大，较多采用硬铺33规模不大的中央景观展示区，拉大景深面中央景观区规模无须太大，以水系作为点睛之笔，拉大景深面由于三亚度假楼盘年均入住率只有30左右，一个小广场即可满足度假项目生活的交流需求深圳万科城

11、大体量中央景观区，城市居住氛围泳池喷泉小广场中央景观区34主入口无须刻意凸现尊贵，闲暇随意却不失精致度假生活闲暇随意，主入口精致即可，无须刻意凸现尊贵大气；低调的山海天主入口某城市大盘入口，彰现大气风格，城市氛围浓郁精致的时代海岸主入口私秘的亚龙湾5号主入口主入口35外部广场只需做到适度开放性，控制人流，同时注意与社区整体形象的结合半开放性的广场园林，但是需要适度控制人流量，以免噪音影响内部居民生活；外部广场和社区整体形象结合，为社区整体形象增值大空间聚集人气，城市氛围浓，带来嘈杂问题外部园林适度开放，临近居住区域控制人流阳光海岸外部园林与社区内部有机结合外部广场36滨河景观大量软性原生元素结

12、合园林形成度假氛围，强调舒适写意开放的城市滨河景观实用的城市滨河景观层次错落的木栈道对舒适写意的强调软性原生元素的大量运用滨河景观区37度假物业立面特征度假大盘特征城市大盘特征色调（仅指现代风格）明亮的浅色调深暖色或冷酷材质原生材料：石材、木材玻璃、砖、混凝土线型弧线，别墅采用坡屋顶直线、坡屋顶元素38现代风格的度假物业立面多以浅色调为主，明亮鲜艳，富于变化，与周边景观融合度假物业立面色调以浅色为主，明亮鲜艳，与在三亚的阳光度假生活对应；可以适当添加软性暖色调线条，使得立面富于变化过于冷酷的城市现代风格过于居家的城市现代风格色调39材质多体现原生态的感觉，大量采用天然或仿木材和石材元素木元素木

13、挂条材质40公寓立面的多采用弧形元素，增强休闲度假氛围，别墅线型简洁，可大胆采用坡屋顶多层及小高层产品正立面应适当增加弧形元素小高层屋顶可适当增加弧线，但绝对要避免坡屋顶的出现别墅线型简洁，大量使用坡屋顶弧形楼板弧形窗城市居家类型坡屋顶、立面缺少变化线型度假别墅线型41度假建筑园林与度假生活的特点息息相关，度假氛围的营造在建筑上具备了体系的保证！42度假户型专题43度假户型特征44度假物业户型与城市户型异同注：度假物业和居家物业的户型没有绝对严格意义上的区分，度假物业只是需要在一些关键节点上作到强化即可度假户型特征城市户型特征空间大松散空间，少隔断空间区隔明显别墅更加注重灰空间的处理与强化功能

14、弱化部分生活功能，但是适当增强套房功能完全生活功能别墅则另外适当增强室外活动空间功能趣点强调景观与采光：观景阳台，大面积窗户除景观面外，可以适当增加活动空间45大空间松散格局，减少隔断的影响少隔断：尽量减少空间的分割，充分体现度假产品的舒适要求大空间：横向拉通，主卧和客厅都与阳台连通，开放式西厨结合餐厅空间LOFT户型，竖向拉大空间自由区隔，给客户更多选择46注重灰空间的处理与强化，尤其是内外功能空间的连接和过渡，增加尺度感和情趣性 “灰空间”通常利用观景露台进行处理；过度空间非常强调尺度和变化，实际的效果是大大加强了居者对空间的感受，而不仅仅是单一的观景露台；海景海景2F主卧1F餐厅海景露台

15、客厅娱乐间空间47公寓仅需满足部分生活功能，弱化厨房、餐厅等功能，但是适当增强套房功能小面积公寓弱化厨房、餐厅等居住功能空间，功能两房以上的大面积公寓可以适当增强套房功能，方便多个家庭同时度假居住的要求情趣空间尽量不单独留出，采用大房间自由区隔的方式解决套房48别墅则另外适当增强室外活动空间，大面积私家园林院落、大露台，甚至可以考虑赠送私家泳池功能大面积的私家园林是高端度假别墅必不可少的要素一个大露台，可以闲坐观景泳池是三亚度假必不可少的元素，而买别墅送泳池，让客户感觉更加超值大院落大露台泳池49强调景观与采光，增大开间，减小进深，特别关注观景阳台和大面积窗户利用观景阳台和窗户增大景观面，特别

16、是客厅和主卧的景观面减少进深，增强舒适性增强观景阳台和观景窗的造型趣味性趣点50空间大松散空间，少隔断；别墅更加注重灰空间的处理与强化功能弱化部分生活功能，增强套房功能；别墅另外适当增强室外活动空间功能趣点强调景观与采光：观景阳台，大面积窗户度假物业户型KPI51偷面积要点52一般的偷面积方法主要出现在城市公寓物业，这里主要介绍度假别墅物业的偷面积特点：大悬挑地下室架空层庭院大露台53半地下室送面积的常规做法地下室操作手法：半地下室地上部分不能超过1.5m；多功能生活空间可以视具体情况取舍，功能空间则建议采用；备注：地下室计算情况应根据三亚具体规定协调；本项目由于是度假物业，不建议采用地下车库

17、设备间储物间多功能间生活空间功能空间一般非坡地度假别墅不采用地下室的形式别墅半地下室可不用计入建筑面积，全部赠送地下室空间划分54利用架空层实现地下室功能，减少平地土方工作量架空层操作手法：架空层减少土方工作量，相对降低成本；在增加一层空间使用舒适度的同时，增加了进入的难度可以考虑将局部架空层于园林结合；室外地坪花园地坪一层空间二层空间架空层2.2m架空层如过于低于地面，使用舒适性降低，等同于地下室层高低于2.2m不用计入建筑面积，可以全部赠送架空层示意图55庭院前庭后院打造业主的独享私密活动空间，满足高端客户价值取向，可以实现全部赠送在规划允许的情况下，充分利用前庭和后院的空间；特别重视扩大

18、后院的体量；增加院落情趣活动设施，如花园、泳池、躺椅等等，打造业主的独享私密活动空间；56大露台增加情趣观景活动空间，可以实现全部赠送大露台可以增加情趣的观景活动空间；度假别墅操作空间较大，充分利用顶层空间57大悬挑可以利用一层悬挑增加露台空间的同时，增加一层灰空间室外地坪花园地坪一层空间二层空间大悬挑示意图大露台灰空间操作手法：1.5m以内不用计入建筑面积，单悬挑建议在3m以上，同时保证大面宽，才能体现空间感觉；形成的灰空间部分无外墙；二层可以直接增大露台尺度；一层灰空间可以与室外庭院结合，也可以加墙并入一层室内空间；验收通过后，业主可以选择自行将3m范围用墙体隔断，增加实用面积；通过悬挑既

19、增大了二层露台的尺度，又形成了一层灰空间一层灰空间超过3m按照一半计入建筑面积或按具体规定节点俯视图3m室内空间室外空间58大悬挑的另类思路仅挑出1.5m，之外可以用轻钢构件（预留）做成悬挑雨棚，从而实现完全赠送操作手法：由于1.5m以内不用计入建筑面积，验收时不存在问题，同时保证大面宽，实现完全赠送；验收通过后，业主可以选择自行将1.5m范围用墙体隔断，增加实用面积；悬挑结构末端可以预留钢铰节点，同时用柱承重，用轻钢构件实现悬挑雨棚；二层露台的尺度相对前方案缩小一层灰空间实现全赠送室外地坪花园地坪一层空间二层空间大悬挑示意图大露台灰空间节点俯视图1.5m室内空间室外空间3m以上59别墅偷面积

20、方式总结创新方式赠送方式适用范围推荐指数地下室赠送全部面积偏居家架空层赠送全部面积特殊庭院赠送全部面积兼有大露台赠送全部面积偏度假大悬挑赠送一半面积偏度假60滨海度假风格演绎61社区风格主题贯穿社区主题建筑立面园林小品植被人文自然风格材质文化宗教特有的植物根据大环境气候特点，利用植物向客户传达表现的主题，如热带的椰林等62本项目推荐风格演绎大溪地情景主题园林演绎独特南太平洋风情NOOSA风情建筑63园林风格演绎64大溪地概念诠释原生态、悠闲、法式浪漫原生态：1716年，英国舰队意外地发现了大溪地这个百花飘香的人间乐土，他们想不出更好的名字，只好用“海上仙岛”这样通俗的比喻来定义它。悠闲：地处热

21、带地区，四季如春、物产丰富，衣食无忧的人们常常无所事事地望着大海远处凝思，这种忧郁或是悠闲的状态一般都要维持整个下午。 法式浪漫：塔希提岛是它的另外一个名字，我们似乎更熟悉这个名字，因为一个叫高更的人和他曾经在那里的生活。月亮和六便士说,高更抛弃所有不顾一切来到这个小岛，然后画起了这里的少女。塔希提少女相对而坐，素色的小花簪在发际静静地散发着芬芳。这样的生活一过就是12年。65主题诠释热带滨海太平洋风情：低密度原生态材质的建筑和小品让人充分放松；热带滨海度假带让人完全融入到阳光、沙滩、大海中去；富有异域风情的园林仿佛让人置身于世外桃源之中，忘却一切尘世之中的烦恼；波利尼西亚文化：大溪地特有的图

22、腾、生活元素自然元素表现在园林小品和建筑外立面上；随处可见的色彩鲜艳的鲜花表现着自由浪漫的情怀；66原生态的大溪地主题风格提炼大溪地风格建筑小品建筑特征材料植被人文元素自然元素低密度低矮浅色调，或原生材料本色木材，茅草，原生火山石坡屋顶原住民特有生活元素火山石沙滩木材独栋，多层野花丛椰林原住民特有的图腾，纹饰色调古树园林67将人文元素融入园林小品中，最易体现异域风情文化人文元素神秘的大溪地图腾水果和梭形小船68火山石、茅草、木材等大量原生材料的采用自然元素利用火山石等自然元素用来做隔断沙滩木材69鲜花是大溪地必不可少的元素，同时尽量避免出现裸露地面鲜花大溪地项目园林植物注意层次感、颜色搭配鲜艳

23、夺目，突出温暖宜居，四季如春的热带气候特点；部分可使用在建筑外部和内部作为装饰，使得园林与建筑融合；70椰林是最易突出特带滨海度假氛围的植被椰林古树大溪地项目中椰林和古树的应用椰林可在海边和社区内部以三五成群的形式出现，其下设置休闲桌椅，营造悠闲轻松的度假氛围；植被的整体茂密感觉，直接提升园林档次；71建筑演绎72Noosa产品特征如何从建筑、规划的角度提炼度假元素整个NOOSA地区的建筑限高三层，强调自然生态，强调低密度，弱化城市感，强化度假氛围，很少出现城市印象的高层73多层或洋房的立面多以简洁的现代风格为主，色调多以白色或轻淡暖色调为主，大量使用纯色涂料，大量平屋顶结合轻钢结构挑空遮阳篷

24、的屋顶74别墅的建筑立面大量的使用白色，简洁明快的线条，大量使用坡屋顶，多数为一层半，不超过两层，大量窗与灰空间的利用75增强河景价值视觉上加强灰空间的处理，从参与性上，采用入户码头与木栈道的结合超大面积的露台76非海景项目，园林打造度假氛围元素，小组团布置，大量运用参与性水系（嬉水池），具有浓厚文化特色的小品77Noosa 公寓产品特征提炼通透，灰空间，公寓立面结构白色为主，色系运用很少简介以简单的直线条为主低矮，大面宽弧形阳台/露台平屋顶结合轻钢结构的弧形遮阳板强化观景露台/阳台，生活空间向露台/阳台延展；厅，主卧与露台连通设计，全落地推拉门灰空间结构形式空间大量的纯色涂料运用，少量使用原

25、生态材质贴面以大面宽的平层为主，很少出现复式减少空间划分强调主卧，主厅，卫生间尺度客厅，餐厅，起居室，西厨空间组合弱化厨房功能空间采光不得出现任何暗房有条件情况下增加景观主卫与采光天井78产品设计特点公寓产品Noosa Pacific ，75平米左右河景两房空间布局上：景观朝向西厨，起居室，餐厅集中化布置，既能强化空间感，又能节省空间，突出主题（这一部分的面积超过户型面积50%）强调通透与采光，大量使用270观景落地窗。尤其是主卧，次卧以及客厅。主卧设置了衣帽间，突出了主卧的舒适性大尺度的灰空间设计，增加了室内向室外的过度。建筑立面大量采用弧线条，简介明快的设计浅白色为主N河79多层/公寓的户

26、型参考强调采光，通透，景观所有户型中的次卧均可以去掉，减小整体进深，减小户型面积。采光阳台，减小大进深造成的光线不足强化观景阳台，并通过观景阳台连接客厅与主卧，主卧的采光也因此增强观景阳台增加花台部分，增加度假的氛围花台1梯4户，通过连廊保证调所有户型的通透80多层/公寓产品，强调景观与采光，强调通透，尤其实主卧与客厅餐厅开放厨房组合81Noosa 度假别墅产品建筑特征提炼阳光，白色，安静；生活向室外延展，与自然结合别墅立面特色庭院特色简洁明快直线条运用朝向强调私密，安全，安静，不强调交流，组团间相对封闭偏向一居，强调组团之间的互动与交流，适度强调与社区外的互动物业的排部上，资源强度与总价正相

27、关视觉通廊的应用将景观拉入地块纵深道路其它停车道路的划分与海岸线垂直，减少平行布置小区内道路要曲折多变车位比低，以地上及加空层停车为主，城市第一居所强调开放，与城市的交融强调组团，以及组团之间的交流，强调邻里强调组团，以及组团之间的交流，强调邻里以组团内景观为规划导向朝向景观社区内道路相对平直以地下联体车库为主92滨海住宅区排布按总价与物业档次，依此与资源结合，总价最高、档次最高的产品与最佳资源组合主景观轴与资源区拉通，将景观拉入各组团内部，所有居者均可分享充分考虑地势地貌带来的景观面增加延远离资源区的方向，建筑高度依此增加，增加观景面以景观方向为主要朝向考虑海大独栋小独栋小高层公寓主景观轴主景观轴93滨海项目道路系统的布置通过连接组团内部与资源区的道路，使住宅和其他用途区域最大可能共享海资源，将更