8203估价师协会网站cms实践总结

1、前言本人自从事土地估价工作以来，得到了所在公司和各位资深土地估价师的精心指导，逐步掌握了各种土地估价理论和方法并运用到实践当中去。土地作为特殊的不动产，具有“位置固定性”和“独一无二”的特性，所以每一宗土地估价项目都具有其唯一性，在实际操作中不仅要正确选用估价方法，相关技术参数的选取很多是需要依靠土地估价师的实践经验的，最终估价结果的得出过程是估价师对土地市场规律的把握和判断的过程，是估价理论基础以及其实务操作能力的一种综合体现。以下是我对在实践过程中遇到的几种评估目的下宗地评估的一些认识：一、 国有建设用地使用权出让价格评估国有建设用地使用权出让价格评估，是估价根据拟出让地块的规划条件和土地

2、市场情况，依据城镇土地估价规程，对拟出让地块的正常土地市场价格进行评估。通过对国有建设用地使用权出让评估的实际操作，我认为土地出让价格评估具有以下特点：1、 应采取公开市场价值标准由于国有建设用地使用权招拍挂出让是遵循公开、公平、公正的原则，属于一种真正的市场行为，因此土地招拍挂评估理应采用公开的市场价值标准，也就是拟出让宗地在估价基准日时，在设定的容积率、建筑密度、绿地率、开发程度等条件下的正常的公开的市场价格。特别的是，土地招拍挂出让评估不同于强制拍卖评估，因为强制拍卖评估要考虑短期内强制处分标的物时造成的价格折减，而国有建设用地使用权出让底价评估则应该采用公开的市场价值标准。2、 估价基

3、准日应为国有建设用地使用权出让日在实际估价工作中，估价通常会将实地查勘估价期间的某一个日期定为估价基准日，但估价基准日并非总是在估价日期的期间，也可能因特殊需要，将过去或未来的某个日期定为估价基准日。而国有建设用地使用权招拍挂出让，一般都会提前一段时间在上刊登公告，土地出让人要先行委托专门的估价机构对拟出让地块进行评估。为真正体现出所评估的土地使用权价格是在出让日正常、公开市场条件下的价格水平，其估价基准日应与出让时间相一致。而协议出让国有建设用地使用权时，其协议底价时点为宗地协议出让日，以划拨方式取得的国有建设用地使用权准予转让时，补交土地使用权出让金的估价时点为受让方可办理国有建设用地使用

4、权出让手续的开始日。3、 不同出让方式可侧重采用不同的估价方法国有建设用地使用权招标、拍卖、挂牌三种出让方式，分别选用针对性、适应性强的估价方法，这是保证估价结果合法、合理的关键一步。以拍卖方式出让国有建设用地使用权时，宜重点选取市场比较法、假设开发法等评估方法。市场比较法能够充分考虑在估价基准日近期市场上类似宗地的交易行情和市场承受能力，其测算价格简单明了，容易被土地出让人和竞买者认同和接受；假设开发法则详细分析了拟出让土地在规划条件限制范围内，最有效的利用方式、建筑成本以及当前房地产市场现状和未来可能带来的收益等。此外，以挂牌方式出让国有建设用地使用权时，如果拟出让地块在缺乏交易案例，但存

5、在潜在性收益的情况下，除可选取假设开发法等方法外，也可以侧重选取收益还原法。协议出让国有建设用地使用权时也可以采用基准地价系数修或成本法等评估方法。4、 搜料时应注重所选实例的可替代性由于土地具有稀缺性和位置固定性，即使在具有同质性的同一供求圈内，每一宗土地都有自己的特点，也就是说土地的可替代性较差。因此，在采用市场比较法进行国有建设用地使用权出让价格评估时，更要注意所选取的可比实例的用途和所处地段应相同，即有相同的土地利用方式和处于相同特征的同一区域或邻近地区同一供求圈内或同一级别的土地，否则，不宜采取市场比较法。二、 划拨国有建设用地使用权抵押价格评估划拨国有建设用地使用权抵押评估在城镇土

6、地评估中比较常见。由于划拨土地没有土地使用年限，且土地使用证登记面积一般较大，部分土地由于城市开发建设，规划用途和实际用途都发生了一定的变化，加上以划拨土地进行抵押时存在着诸多限制条件，使该类型用地的评估工作比较复杂，测算难度也较大。1、 遵守土地估价的一般原则土地使用权抵押属于二级市场行为，但划拨土地没有经过一级土地市场，因而，当它直接进入二级市场后，评估时就要充分考虑其特殊性，但必须遵守土地估价的一般原则。在进行评估时，可以先将划拨土地假设成可以在公开市场上自由转让的土地，并由此确定价格。只有在此假设前提之下，评估时才能符合替代原则、预期收入原则、最有效使用原则及供给与需求原则等。2、 充

7、分考虑评估中的风险划拨土地使用权抵押是一种具有的土地市场行为。由于划拨土地属于国有资产，因此进行抵押前必须经过有关部门的批准。抵押人、抵押权人还需要与土地管理部门签订有关核定土地出让金的协议，其评估价格并不等同于土地的预期价格，而是比它低。在评估过程中，要充分考虑抵押期间的风险性，以保守性评估为指导原则，在测算出预期土地价格之后，应进行一定幅度的风险系数修正。在，我认为划拨土地使用权抵押价格的修正幅度应控制在 30左右，因为市的国有建设用地使用权现状补交土地出让金的收缴比例为 30%。其他省份可酌情根据本地的相关掌握。划拨土地使用权抵押评估的目的是为抵押人，或抵押权人进行抵押提供价格依据，所以

8、，评估时既要为抵押人测算出土地的有效价值，又要替抵押权人充分考虑放贷的安全性。由于在抵押人无法偿还时需对抵押物进行强制性的清偿处理，所以评估测算时还应考虑强制处置和有关费用。评估结果应该是扣除了处置费用后的价格，即评估价格等于市场预期价格减去强制处置费用。3、 认真界定委托评估土地用途拥有划拨用地的大部分是国有企事业，而且获得划拨土地的时间基本上在我地使用制度之前。随着城市规划的调整和城市建设的逐步铺开，许多原来的划拨土地用途发生了变化，有的因为道路建设带来商机而转变成商业用地，有的因为住宅开发建设而转变为住宅用地。目前这类土地大部分尚未到所属土地管理部门办理土地用途变更手续，造成实际用途、规

9、划用途和土地使用证登记的土地用途的不一致，因此，评估时要参照规划资料，根据土地估价的最有效使用原则，认真界定委托评估土地的用途，并要求委托方先测量确定各类用途土地面积，然后按照不同用途分类测算土地价格，做到既遵循保守估价的原则，又避免评估结果失实。4、 对土地使用年限不作修正由于划拨土地没有土地使用年限的限制，评估时难以确定土地使用权价格在使用年限方面的价格内涵。此时将地价界定为无限年期很不妥当。根据经济学原理，价格源于市场，价格本身属于一种市场行为，所以划拨土地使用权价格的年限可以定义为，规划土地用途下以估价时点为起始日期的法定使用年限，在评估时不宜进行土地使用年限方面的修正。综上所述，划拨

10、土地使用权抵押评估可以用一句话概括：在假设划拨用地可以转让的前提下，遵循评估的一般原则，围绕抵押的评估目的，充分考虑抵押的借贷风险，以保守性评估为指导测算得出的规划土地用途下，以估价时点为起始日期的法定使用年限的土地使用权价格。具体公式为：划拨国有建设用地使用权抵押价格=规划用途土地在评估期日法定最高使用年限的市场预期价格（全地价）抵押风险修正系数清偿处置费用。三、 国有企业改制过程中的土地评估1、 评估价格类型的选择企业土地进行估价前，必须先分析企业土地资产的处置方式，搞清土地的各种处置方式的适用条件，各种处置方式之间的本质区别，办理各种处置方式的程序，才能使向委托方索取全面系统的资料，根据

11、改制企业的性质，处置方式及权利状况，科学选择评估方法和相关参数，合理确定评估的价格类型，做好企业的土地改制评估。企业改制前，土地使用权类型主要包括划拨和出让两种方式。而在企业改制后土地使用权类型主要有出让、划拨、租赁、作价出资(入股)、授权经营五种形式。2、 估价对象的用途和价格内涵界定（1）土地用途的设定“设定用途”是指按照国家有关土地用途分类的规定，根据不同土地的利用特点和利用现状，设定待估宗地的土地用途。对于没有明确规划限制的改制企业用地应以现状用途为主；对于已有明确规划要求的用地则应以规划用途为主。同时土地用途名称应根据国家规范予以。对于一个企业中的局部用地应服从大的土地用途，如一个企

12、业中的办公楼用地单独作为一宗地，土地的实际用途可能为办公，但在土地估价中，应考虑整个企业的生产经营情况及办公楼在生产经营中的作用，可把办公楼用地视为是为生产经营服务的附属办公用地，按工业用途界定。（2）地价定义根据土地评估的目的，按照城镇土地估价规程需要确定土地评估的地价定义。地价定义是对地价内涵的界定，对改制企业地价定义应包括评估基准日、设定用途、设定土地开发程度、设定土地权利、使用年期等内容，其中土地开发程度的设定最为复杂，目前对改制企业的土地开发程序主要设定为宗地内“几通一平”、宗地外“几通”和宗地内平整、宗地内外“几通”和宗地内平整等，如果宗地内基础设施已计入其他资产，则可界定土地开发

13、程度为宗地外“几通”和宗地内平整。如果宗地内基础设施没有计入其他资产，则可界定土地开发程度为宗地内外“几通”和宗地内场地平整。3、 操作中应注意的事项（1）准确确定评估范围在实践中发现，由于历史等原因企业的土地资产状况不明晰：有的有账面值；有的无账面值；有的是有账面上反映，但权利人非资产占有方所有；有的因拆迁改造，土地资产已减少或没有，而未发生变更；有的为了联营合作，支付了部分土地投入成本，而未取得土地使用权等等。在这么错综复杂的土地资产状况下，如何准确地确定评估范围是评估工作的第一步。评估要与企业、主管部门、国有资产管理部门进行充分沟通，根据改制企业的土地处置方式，遵循合法原则，确定与企业改制相匹配的评估范围，杜绝漏评、多评现象。（2）注意改制企业土地规划条件的改变随着城市经济建设的飞速发展，规划部门会对城市的整体规划进行调整，存在着规划与现状不一致的现象，如果在评估中忽视了这一，其评估结果往往不能客观地反映宗地真实的市场价值，违背了评估中需遵循的最有效利用原则和预期收益原则，因此，在改制企业的土地评估中，评估一定要了解城市规划以及待估宗地的规划条件。（3）估价结果的确定估价结果的确定与估价目的、估价方法的选择、土地资产处置方式等有关，要根据估价对象特点综合确定。估价结果可以取几种方法的平均值、众数等，也可以法的评估结果为主，尤其在采用两种方法比较，或另法的采用依