考点全解班-物业经营管理

1、考点全解班目录 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc329960936 绪 论 PAGEREF _Toc329960936 h 1 HYPERLINK l _Toc329960937 第一章 物业经营管理概述 PAGEREF _Toc329960937 h 5 HYPERLINK l _Toc329960938 第一节 物业经营管理的概念 PAGEREF _Toc329960938 h 5 HYPERLINK l _Toc329960939 第二节 物业经营管理的层次与工作内容 PAGEREF _Toc329960939 h 14 HYPERLINK l _Toc3

2、29960940 第二章 房地产投资及其区位选择 PAGEREF _Toc329960940 h 20 HYPERLINK l _Toc329960941 第一节 房地产投资 PAGEREF _Toc329960941 h 20 HYPERLINK l _Toc329960942 第二节 房地产投资的风险 PAGEREF _Toc329960942 h 27 HYPERLINK l _Toc329960943 第三节 房地产投资区位的选择 PAGEREF _Toc329960943 h 31 HYPERLINK l _Toc329960944 第三章 房地产投资分析技术 PAGEREF _To

3、c329960944 h 32 HYPERLINK l _Toc329960945 第一节 投资分析的基本概念 PAGEREF _Toc329960945 h 33 HYPERLINK l _Toc329960946 第二节 现值与现值计算 PAGEREF _Toc329960946 h 40 HYPERLINK l _Toc329960947 第三节 设备更新中的经济分析 PAGEREF _Toc329960947 h 44 HYPERLINK l _Toc329960948 第四节 房地产投资财务评价指标 PAGEREF _Toc329960948 h 49 HYPERLINK l _To

4、c329960949 第四章 收益性物业价值评估 PAGEREF _Toc329960949 h 53 HYPERLINK l _Toc329960950 第一节 收益性物业的概念（掌握） PAGEREF _Toc329960950 h 54 HYPERLINK l _Toc329960951 第二节 收益性物业价格的概念和特征 PAGEREF _Toc329960951 h 55 HYPERLINK l _Toc329960952 第三节 收益性物业价值和价格的种类 PAGEREF _Toc329960952 h 57 HYPERLINK l _Toc329960953 第四节 影响收益性物

5、业价格的因素（了解） PAGEREF _Toc329960953 h 64 HYPERLINK l _Toc329960954 第五节 收益性物业估价的基本方法 PAGEREF _Toc329960954 h 67 HYPERLINK l _Toc329960955 第五章 房地产市场与市场分析 PAGEREF _Toc329960955 h 78 HYPERLINK l _Toc329960956 第一节 房地产市场概述 PAGEREF _Toc329960956 h 79 HYPERLINK l _Toc329960957 第二节 房地产市场的供求关系 PAGEREF _Toc329960

6、957 h 80 HYPERLINK l _Toc329960958 第三节 房地产市场结构与市场指标 PAGEREF _Toc329960958 h 82 HYPERLINK l _Toc329960959 第四节 房地产市场的特性与功能 PAGEREF _Toc329960959 h 87 HYPERLINK l _Toc329960960 第五节 房地产市场分析 PAGEREF _Toc329960960 h 89 HYPERLINK l _Toc329960961 第六节 物业经营管理计划 PAGEREF _Toc329960961 h 92 HYPERLINK l _Toc32996

7、0962 第六章 租赁管理 PAGEREF _Toc329960962 h 100 HYPERLINK l _Toc329960963 第一节 物业租赁概述 PAGEREF _Toc329960963 h 100 HYPERLINK l _Toc329960964 第二节 租赁管理与租赁方案 PAGEREF _Toc329960964 h 107 HYPERLINK l _Toc329960965 第三节 房屋租赁合同 PAGEREF _Toc329960965 h 110 HYPERLINK l _Toc329960966 第四节 租户关系管理 PAGEREF _Toc329960966 h

8、 117 HYPERLINK l _Toc329960967 第七章 成本管理 PAGEREF _Toc329960967 h 119 HYPERLINK l _Toc329960968 第一节 物业管理中的成本及其分类 PAGEREF _Toc329960968 h 120 HYPERLINK l _Toc329960969 第二节 成本估算方法 PAGEREF _Toc329960969 h 125 HYPERLINK l _Toc329960970 第三节 成本预算 PAGEREF _Toc329960970 h 131 HYPERLINK l _Toc329960971 第四节 成本控

9、制 PAGEREF _Toc329960971 h 136 HYPERLINK l _Toc329960972 第八章 合同与风险管理 PAGEREF _Toc329960972 h 140 HYPERLINK l _Toc329960973 第一节 物业管理中的主要合同类型 PAGEREF _Toc329960973 h 140 HYPERLINK l _Toc329960974 第二节 物业服务合同 PAGEREF _Toc329960974 h 142 HYPERLINK l _Toc329960975 第三节 招标投标阶段的合同管理 PAGEREF _Toc329960975 h 14

10、7 HYPERLINK l _Toc329960976 第四节 风险管理理论 PAGEREF _Toc329960976 h 152 HYPERLINK l _Toc329960977 第五节 保险与物业保险 PAGEREF _Toc329960977 h 154 HYPERLINK l _Toc329960978 第九章 财务管理与绩效评价 PAGEREF _Toc329960978 h 163 HYPERLINK l _Toc329960979 第一节 财务管理概述 PAGEREF _Toc329960979 h 164 HYPERLINK l _Toc329960980 第二节 财务报告

11、分析 PAGEREF _Toc329960980 h 167 HYPERLINK l _Toc329960981 第三节 物业管理绩效评价 PAGEREF _Toc329960981 h 169 HYPERLINK l _Toc329960982 第四节 绩效评价的主要方法 PAGEREF _Toc329960982 h 174 HYPERLINK l _Toc329960983 第五节 物业管理报告 PAGEREF _Toc329960983 h 175 HYPERLINK l _Toc329960984 第十章 写字楼物业经营管理 PAGEREF _Toc329960984 h 177 H

12、YPERLINK l _Toc329960985 第一节 写字楼及写字楼物业管理 PAGEREF _Toc329960985 h 177 HYPERLINK l _Toc329960986 第二节 写字楼租赁管理 PAGEREF _Toc329960986 h 184 HYPERLINK l _Toc329960987 第三节 写字楼安全与风险管理 PAGEREF _Toc329960987 h 188 HYPERLINK l _Toc329960988 第四节 写字楼物业管理企业的选择与评价 PAGEREF _Toc329960988 h 190 HYPERLINK l _Toc329960

13、989 第十一章 零售商业物业经营管理 PAGEREF _Toc329960989 h 191 HYPERLINK l _Toc329960990 第一节 零售商业物业及其分类 PAGEREF _Toc329960990 h 192 HYPERLINK l _Toc329960991 第二节 零售商业物业经营管理中的经济学原理 PAGEREF _Toc329960991 h 195 HYPERLINK l _Toc329960992 第三节 零售商业物业的租赁管理 PAGEREF _Toc329960992 h 197 HYPERLINK l _Toc329960993 第四节 零售商业物业的

14、现场管理 PAGEREF _Toc329960993 h 202 HYPERLINK l _Toc329960994 第五节 风险与安全管理 PAGEREF _Toc329960994 h 204 HYPERLINK l _Toc329960995 第十二章 物业经营管理的未来发展 PAGEREF _Toc329960995 h 205 HYPERLINK l _Toc329960996 第一节 房地产组合投资管理 PAGEREF _Toc329960996 h 205 HYPERLINK l _Toc329960997 第二节 大型企业物业资产管理 PAGEREF _Toc329960997

15、 h 207 HYPERLINK l _Toc329960998 第三节 设施管理 PAGEREF _Toc329960998 h 209 HYPERLINK l _Toc329960999 第四节 不良物业资产管理 PAGEREF _Toc329960999 h 212 HYPERLINK l _Toc329961000 第五节 可持续的物业管理 PAGEREF _Toc329961000 h 214 HYPERLINK l _Toc329961001 第六节 新技术应用带来的变革 PAGEREF _Toc329961001 h 215绪 论一、20102011年度考情分析1. 四科通过率2

16、010年和2011年四科通过率 表1年度报名人数实际参考人数参考率四科合格人数四科通过率2010564204955187.83%1309326.42%2011644855413883.95%1628730.08%2. 合格标准2010年和2011年合格标准 表2科目名称试卷满分合格标准2010年2011年物业管理基本制度与政策100分60分物业经营管理物业管理综合能力物业管理实务分析：（1）物业管理师执业资格考试2010年通过率26.42%，2011通过率30.08%，2011年比2010年提高了3.65个百分点。在目前我国执业资格考试当中，30.08%的通过率处于相当高的水平。（2）试题难度

17、（除实务外）2011年与2010年相当，难度较小，符合我国执业资格考试试题难度变化的一般规律，即开考前三年试题较简单，以后年份难度逐年增加。虽然2011年度实务难度较大，但通过率并不低，也反映了我国执业资格考试制定评分标准的一贯做法试题难度大，评分标准适当宽松，确保一个适当的通过率。因此，今年报考的朋友一定要把握住机会。二、2012年考试时间考试日期考试时间考试科目2011年9月15日9：00-11：30（2.5h）物业管理基本制度与政策14：00-16：30（2.5h）物业经营管理2011年9月16日9：00-11：30（2.5h）物业管理综合能力14：00-17：00（3.0h）物业管理实

18、务三、考试题型考试科目考试题型题型分值试卷满分物业经营管理单项选择题601=60分100分多项选择题202=40分四、考试成绩管理考试成绩实行滚动管理。参加全部4个科目考试的人员须在连续2个考试年度内通过全部科目；参加2个科目考试的人员须在当年通过应试科目。五、2012年度考试大纲和参考教材物业经营管理科目大纲和参考教材与2011年相同，为中国建筑工业出版社出版的全国物业管理师资格考试大纲和中国物业管理师执业资格考试参考教材。六、答题技巧分析物业经营管理科目全部为客观性试题，其中多项选择题（202=40分）作答有一定难度，能否通过考试，在很大程度上取决于多项选择题的得分。因此，掌握准确的答题方

19、法与技巧非常重要！1、根据答案分布特征和数量特征采取相应的应试方法第一题：单项选择题（每题1分，每题的4个备选项中，只有1个最符合题意）；答题技巧：不会就“蒙”。如选择B或C；一般不选择A。2010年真题选A、B、C、D的分别为10、17、17、16道试题。即选A、B、C、D的分别占16.67%、28.33%、28.33%、26.67%。2011年真题选A、B、C、D的分别为9、18、18、15道试题。即选A、B、C、D的分别占15%、30%、30%、25%。【例题1】政府办公楼虽然具有写字楼的功能，但与一般写字楼在（ C ）方面有所区别。（选自2010真题第1题）A建筑规模 B建筑结构 C公

20、共性 D社会性答案：C第二题：多项选择题（每题2分，每题中的5个备选项中，有2个或2个以上选项符合题意，至少有1个错误选项。错选，本题不得分；少选，所选每个选项0.5分）；答题技巧：宁缺毋滥、大胆选择（1）如果有把握的答案有4个、3个、2个，则只选这4个、3个、2个。（2）如果有把握的答案有1个，剩余4个答案中若能排除2个，那么剩余的2个答案中至少有一个是正确答案。处理方法：剩余的2个答案必选。（3）如果有把握的答案有1个，剩余4个答案中只能排除1个或都不能排除，只选这1个。（4）如果都不会也不能排除，蒙1个（B或C或D）。2010年真题答案数量为2、3、4个的分别为2、10、8道试题。即选2

21、、3、4个的分别占10%、50%、40%。2011年真题答案数量为2、3、4个的分别为3、11、6道试题。即选2、3、4个的分别占15%、55%、30%。【例题2】在所有权不变情况下，写字楼的类型包括（ ABC ）。（选自2010真题第62题）A企业自用写字楼 B出租写字楼C自用出租复合型写字楼 D出售写字楼E出租出售复合型写字楼答案：ABC2、根据工作经验、通常知识作答。3、根据教材中独特的词汇作答。4、试卷中固定的几种题型与解题方法后三种方法在课程精讲过程中详细讲解。七、20102011年试题总体分析章节/分值/年份各章分值2010年2011年平均第1章 物业经营管理概述131212.5第

22、2章 房地产投资及其区位选择565.5第3章 房地产投资分析技术586.5第4章 收益性物业价值评估565.5第5章 房地产市场与市场分析586.5第6章 租赁管理151515第7章 成本管理151414.5第8章 合同与风险管理1189.5第9章 财务管理与绩效评价444第10章 写字楼物业经营管理121011第11章零售商业物业经营管理666第12章 物业经营管理的未来发展433.5总计100100100分析：（1）20102011年第1、6、7、8、10章为重点章节（平均分值总计62.5），2012年仍然是重点章节，分值仍然会很高。必须重点掌握（2）难度较大、篇幅较多、涉及大量计算的第3

23、、4、9章分值很低（平均分值总计16分），2012年仍然会保持较低水平，但分值会逐渐所增加，尤其是第3、4章。有选择的学习（3）其他章节会有所微调，但基本稳定。（4）命题规律（考核范围、出题思路、出题方式、试题难度）20102011年基本稳定。2012年仍然会遵循此规律。指导应试方向八、2012年试题难度预测20102011年试题中的考点90%为识记的知识点。其中：（1）涉及到的计算题，20102011年每年各为两道单选题共2分，基本上来自于教材的例题，且非常简单；（2）教材中关键语句、字词稍作改动，较为灵活的试题，20102011年每年分值3-5分；（3）超出参考教材的试题2010年为一道单

24、选题共1分（知识点在综合能力教材）。2011年没有。（4）其余知识点全部是出自教材的关键语句、字词。（5）2012试题难度与20102011年相当。九、授课思路应试教育、以考生过关为目的1.60分=100分；2.突出重点；3.识记与理解相结合；两条腿走路4.具体授课内容：（1）解读考试基本要求及命题规律、预测2012年命题方向。（2）教材内容精讲、考点重要级别划分，典型习题练习（包括20102011年真题）考点全解班（3）串讲、点题；全面提炼必考点、重点，全真模拟试题实战模拟；冲刺预测班第一章 物业经营管理概述【历年分值】2010年单选题：71=7分多选题：32=6分共计13分2011年单选题

25、：61=6分多选题：32=6分共计12分【大纲要求】掌握：物业经营管理的内容，收益性物业的类型及特点，物业经营管理的层次及各层次之间的相互关系。熟悉：物业经营管理中的战略性工作内容和常规工作内容。了解：物业经营管理和传统物业管理的异同和相互关系。【内容精讲】第一节 物业经营管理的概念随着房地产投资规模的不断扩大和投资形式的多样化，对物业经营管理的需求与日俱增。物业的业主或投资者希望通过物业经营管理，不仅使其物业在运行使用过程中能够保值，而且实现增值。这就要求物业管理从传统的物业运行管理服务，向策略性的物业资产价值管理方向拓展。一、物业经营管理的内涵（掌握）（2011年1分）物业经营管理又称物业

26、资产管理，是指为了满足业主的目标，综合利用物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。物业经营管理突破了传统物业管理活动仅局限于“对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理”的局限，强调为业主提供价值管理服务，满足其物业投资收益或企业发展战略及主营业务发展目标的需求。物业经营管理活动（1）既包括了以保证物业正常使用的运行操作管理，（2）也包括了将物业作为一种收益性资产所进行的（资本投资决策、市场营销、租赁管理、成本控制、物业价值和经营绩效评估等）经营活动。写字搂、零售商业等收益性物业

27、完全可以像一个一般的工商企业那样，通过物业经营管理活动，为业主或投资者创造利润和回报。注释：物业经营管理=正常的使用+经营（挣钱）【例题】物业经营管理活动不包括（ D ）。A.保证物业正常使用的运行操作管理B.将物业作为一种收益性资产所进行的资本投资决策C.收益性资产的市场营销、租赁管理、成本控制D.非收益性资产的经营绩效评估（收益性资产）【例题】物业经营管理的内容不包括（ D ）A.物业价值和经营绩效评估 B.租赁管理C.物业运行操作管理 D.房地产开发【例题】物业经营管理与传统物业管理的关系，表述不正确的有（ AB ）A.物业经营管理活动不包括对物业本身的维修、养护、管理B.传统物业管理强

28、调为业主提供价值管理服务C.物业经营管理强调满足业主物业投资收益、企业发展战略及主营业务发展目标的需求D.写字楼、零售商业等收益性物业完全可以通过物业经营管理活动，像企业那样为业主或投资者创造利润和回报E.物业保值、增值要求物业管理从传统的物业运行管理服务，向策略性的物业资产价值管理方向拓展由物业经营管理的概念可以看出，物业经营管理不是一个特定的专业领域，而是由物业管理、设施管理、房地产资产管理和房地产组合投资管理随着市场需求的变化，不断拓展、交叉和融合的结果。（2011年真题）1关于物业经营管理内涵的说法，错误的是（B）。 A物业经营管理是以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周

29、期的综合性管理服务 B物业经营管理就是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护和管理 C物业经营管理既包括保证物业正常使用的运行操作管理活动，也包括将物业作为一种收益性资产所进行的一系列的经营活动 D收益性物业通过物业经营管理活动，为业主或者投资者创造利润和回报解析：物业经营管理突破了传统物业管理活动仅局限于“对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理”的局限，强调为业主提供价值管理服务。二、物业经营管理活动的管理对象（掌握）必考点物业经营管理活动的管理对象通常为收益性物业，主要包括写字楼、零售商业物业、出租型别墅或公寓、工业物业、酒店和休闲娱乐设施等。这些收益性物业通常出租给

30、租户（又称租客、承租人）使用，可获得经常性租金收益，是房地产投资信托基金和机构投资者进行商业房地产投资的主要物质载体。【例题】（ B ）是房地产投资信托基金和机构投资者进行商业房地产投资的主要物质载体。 A.居住物业 B.收益性物业 C.公共物业 D.所有物业【例题】物业经营管理活动的管理对象通常是（ ABDE ）等收益性房地产。A.写字楼； B.零售商业物业；C.自住型别墅或公寓； D.工业物业；E、酒店和休闲娱乐设施。（2011年真题）4下列各类物业中，不属于物业经营管理活动管理对象的是（C）。 A丙级写字楼 B居住区商场 C公立小学 D出租型别墅 （2011年真题）67下列物业类型中，属

31、于收益性物业的有（ ACD ）。或放在第4章收益性物业价值评估。 A空置公寓 B公益图书馆C停车场 D影剧院E政府办公楼 （一）写字楼（2010年4分、2011年3分）写字楼是为商务、办公活动提供空间的建筑，主要由作为办公空间的办公室部分和公用部分（如电梯、楼梯、卫生间、饮水间、走廊等）构成，包括企业自用写字楼、出租写字楼、自用出租复合型写字楼三种类型。政府办公楼虽然具有写字楼的功能，但在其使用和公共性方面，与一般写字楼有所区别。（注意：政府办公楼不属于收益性物业、不属于物业经营管理活动的管理对象）【例题】物业经营管理中所指的办公搂不包括（ D ）。A.企业自用写字楼； B.出租写字楼；C.自

32、用出租复合型写字楼； D.政府办公楼。（2010年真题）1政府办公楼虽然具有写字楼的功能，但与一般写字楼在（ C ）方面有所区别。A建筑规模 B建筑结构C公共性 D社会性（2010年真题）62在所有权不变情况下，写字楼的类型包括（ ABC ）。A企业自用写字楼 B出租写字楼C自用出租复合型写字楼 D出售写字楼E出租出售复合型写字楼我国尚无统一的写字楼分类标准，专业人员主要依照其所处的位置、楼宇设计装修状况、收益能力等进行分类。国外通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级。【例题】写字楼分类标准，专业人员主要依照其（ ABC ）进行分类。A、所处的位置； B、楼宇设计装修状况； C、收益能力； D、业

33、主类型；E、承租着类型。【例题】国外通常将写字楼分为（ D ）等级。A、A、B、C三个等级；B、一星级、二星级、三星级、四星级、五星级5个等级。C、优、良、中三个等级；D、甲、乙、丙三个等级；1甲级写字楼具有优越的地理位置和交通环境，建筑物物理状况优良，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求，其收益能力能与新建成的写字楼建筑媲美。甲级写字楼通常有完善的物业管理服务，包括24小时的维护、维修及保安服务。（2010年真题）2国外通常将具有优越的地理位置，建筑物实物状况优良，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求，设施设备先进的写字楼称为（ A ）级写字楼。A甲 B乙C丙 D丁2乙级写字楼具

34、有良好的地理位置，建筑物实物状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求；但建筑物的功能不是最先进的（有功能陈旧因素影响），有自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑物。3丙级写字楼物业已使用的年限较长，建筑物在某些方面不能满足新的建筑条例或规范的要求；建筑物存在较明显的实物磨损和功能折旧，但仍能满足低收入租户的需求并与其租金支付能力相适应；相对于乙级写字楼，丙级写字楼的租金虽然较低，但仍能保持一个合理的出租率。写字楼分类在很大程度上依赖于专业人员的主观判断。实践中，人们常从租户在寻租或续租写字楼时考虑的因素出发，通过判别写字楼的吸引力，来对写字楼进行分类。从这个角度出发，对写字楼分类一般

35、要考虑如下12个因素：所处的位置、交通方便性、声望或形象、建筑形式、大堂、电梯、走廊、室内空间布置、为租户提供的服务、建筑设备系统、物业管理水平和租户类型。（2011年真题）61在写字楼的评级中，通常需要参考的因素有（ ABDE ）等。 A区位和交通 B建筑形式 C建筑物的出租率 D物业管理水平 E为租户提供的服务 （2011年真题）2关于写字楼分类的说法，正确的是（D）。 A写字楼分为出租型写字楼和政府办公楼两种类型 B我国统一的写字楼分类标准将写字楼分为甲、乙、丙三个等级 C建筑面积是写字楼分类的主要依据D写字楼分类在很大程度上依赖于专业人员的主观判断 （二）零售商业物业（2010年2分、

36、2011年1分）零售商业物业是用于零售商业经营活动的建筑，包括从小型店铺到大型购物中心的各种零售商业空间。不论一宗零售商业物业的产权是统一的还是分散的，为了实现业主总体利益的最大化，非常需要集中统一的专业化物业经营管理服务，（1）以选择优良租户，（2）优化零售商业物业空间内的零售商业的业态组合，（3）保持和不断提升该零售商业物业对顾客的吸引力，（4）增加商场人流以增加其营业额，（5）并最终实现零售商业物业业主和投资者的收益目标。零售商业物业管理的必要性。零售商业物业的分类主要依据其建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的范围三个方面。（2010年真题）63零售商业物业的分类，主要依据有（ AD

37、E ）等方面。A建筑规模 B建筑结构C经营成本 D商业辐射区域的范围E经营商品的特点零售商业物业通常分为如下六种类型：区域购物中心、市级购物中心、地区购物商场、居住区商场、邻里服务性商店、特色商店。1区域购物中心指规模巨大，集购物、休闲、娱乐、饮食等于一体，包括百货店、大卖场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心。其建筑面积在10万以上，有效商业服务半径可达到200km，由专业购物中心管理集团开发经营，业态业种的复合度高、行业多、店铺多、功能多。【例题】区域购物中心的建筑面积在（ A ）万以上。A.10； B.20；C.30； D.40区域购物中心定位于家庭式消费，通过设置大面积百货和超市大

38、卖场及大量不同行业的各类专卖店、家居家电、儿童及青年游乐设施、文化广场、餐饮，以覆盖老中青幼四代各个层次不同类型的顾客，再辅以针对各类消费者之需的各类专业店。此外，还设置各类特色店以吸引国内、国际游客，能满足各种顾客层次的一站式购物消费和一站式享受的需求。区域购物中心所包含的内容比较广泛，在服务功能上表现为复合性，在经营管理上表现为一致性，在服务设施上体现为完整性，在服务范围上面向商圈内所有居民。因此，区域购物中心不是各类商家简单的集合，而是一个高效运作的统一体。（2011年真题）3关于区域购物中心的说法，错误的是（B）。 A区域购物中心通常集购物、休闲、娱乐、饮食于一体 B区域购物中心定位于

39、高端消费，针对的是高收入人群（家庭式消费） C区域购物中心在服务功能上表现为复合性，在经营管理上表现为一致性，在服务设施上体现为完整性 D区域购物中心不是各类商家简单的集合，而是一个高效运作的统一体 解析：区域购物中心定位于家庭式消费。2市级购物中心市级购物中心的建筑规模一般在3万以上，其商业辐射区域可覆盖整个城市，服务人口在30万人以上，年营业额在5亿元人民币以上。在市级购物中心中，通常由一家或数家大型百货公司为主要租户；男女时装店、家用电气设备商店、眼镜店、珠宝店、摄影器材商店、男女鞋店、体育健身用品商店等，通常也可作为次要租户进入中心经营；银行分支机构、餐饮店、影剧院、汽车服务中心等，也

40、常常成为这些市级购物中心的租户。按所服务的对象不同，市级购物中心也有高档和中档之分。3地区购物商场地区购物商场的建筑规模一般在13万之间，商业服务区域以城市中的某一部分为主，服务人口1030万人，年营业额在15亿元人民币之间。地区购物商场中，中型百货公司往往是主要租户，家具店、超级市场、图书及音像制品店、礼品店、快餐店、男女服装店、玩具店等常常是这类商场的次要租户。4居住区商场居住区商场的建筑规模一般在0.31万之间，商业服务区域以城市中的某一居住小区为主，服务人口15万人，年营业额在0.31亿元人民币之间。居住区商场内，日用百货商店和超级市场通常是主要租户，自行车行、装饰材料商店、普通礼品店

41、、音像制品出租屋、药店等，常常是这类购物中心的次要租户。5邻里服务性商店这些商店的建筑规模一般在3000以下，且以5001000建筑面积者居多，服务人口在1万人以下，年营业额在3000万元人民币以下。方便食品、瓜果蔬菜、日用五金、烟酒糖茶及软饮料、服装干洗、家用电器维修等的经营者通常是这些商店的租户。6特色商店特色商店的特色主要表现在其所经营的商品或服务的特殊性，以及经营方式的灵活性。这类商店的建筑规模、商业服务半径、服务人口、年营业额等差异较大。除了上述区分零售商业物业的方法，人们还常从另一个角度来区分，即不管商场的规模多大，零售商业物业基本上有两种存在形式，一是只经营零售业的独立的建筑物或

42、建筑群；二是某综合用途物业内的一部分。目前国内外以办公、酒店、住宅或文化娱乐设施为主的综合用途开发通常将零售商店包括在内，成为整体开发的一部分。这种做法的优点是，整体开发的各种使用用途为这些零售商店提供了现成的市场。当然，综合用途物业内零售商场的规模往往受到一定的限制。【例题】关于零售商业物业的表述，不正确的是（ C ）。A零售商业物业可以是经营零售业的独立建筑群B. 为了实现业主总体利益的最大化，对于分散产权的零售商业物业也需要集中统一的专业化物业经营管理服务C.零售商业物业是指用于商业经营活动的小型店铺（从小型店铺到大型购物中心）D.综合用途物业内零售商场的规模往往受到一定的限制【例题】零

43、售商业物业通常分为（ BCDE ）种类型。A、省级购物中心 B、市级购物中心C、地区购物商场 D、居住区商场；E、邻里服务性商店和特色商店。解析：A、应为区域购物中心。（三）出租型别墅或公寓（了解）用于出租经营的居住建筑主要是别墅和公寓。1别墅别墅指在风景区或在郊外建造的供休养的住所。从环境上看，别墅与城市或者大规模的居民聚居点具有一定的距离，周边环境质量比较高。从建筑形态上，别墅建筑应独立，豪华舒适，层数较少，并带有一定规模的院落。中国人的别墅概念跟欧美发达国家有很大的不同，通常把独立式住宅、联排住宅、低密度复合住宅等统统称为别墅，出现了独栋别墅、联排别墅、叠拼别墅、叠加别墅、双拼别墅，甚至

44、“空中别墅”等概念。实际上除独立式住宅外，其他均不具有别墅类产品的独有性。2公寓公寓指包含有许多住宅单元的建筑物，通常不分割产权出售，供出租或短期居住。具体类型包括：复式公寓（一套公寓住宅的诸房间在相连的两层楼上）、花园公寓（公寓建筑中底层能通向后院或花园的住宅）和单间公寓（由单独的多功能房间、厨房或小厨房及一间浴室组成的公寓住宅）。（四）工业物业（了解）指为人类生产活动提供入住空间的物业，包括工业厂房、仓储用房、高新技术产业用房、研究与发展用房（又称工业写字楼）等。用于出租经营的工业物业常常出现在工业开发区、工业园区、科技园区和高新技术产业园区。工业物业管理通常与企业生产活动的流程与空间需求

45、特征相关，必须保证能源供应和内部运输系统的通畅，同时还要兼顾物业资产的有效利用状况及运行成本对企业生产成本和经营利润的影响。（五）酒店和休闲娱乐设施（了解）酒店和休闲娱乐设施是为人们的商务或公务旅行、会议、旅游、休闲、康体娱乐活动提供入住空间的建筑，包括酒店、休闲度假中心、康体中心、赛马场、高尔夫球场等。 虽然酒店和休闲娱乐设施同属于一个大类，但在软硬件设置和运营管理模式方面各有特色。酒店与休闲娱乐设施的差别主要表现在：1服务对象不同。2地理位置不同。3服务内容不同。4建筑设计和装潢风格不同。三、物业经营管理服务的目标（掌握）（2010年3分）物业经营管理服务的目标，是从业主的角度出发，在物业

46、经济寿命的全寿命周期内，持续满足租户正常空间使用需求，在实现物业各期净收益最大化的基础上，保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。这里所说的物业业主，既包括直接持有物业产权的企业或机构，也包括这些企业或机构背后的投资者。（2010年真题）3物业经营管理服务的目标是（ B ）。A防止物业泡沫 B保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力C合理筹划物业税收 D提供舒适环境并切实保障物业治安安全（2010年真题）4实现物业经营管理服务目标的基础是实现物业各期（ B ）最大化。A价值 B净收益C价格 D收入【例题】物业经营管理的目标包括（ ABCE ）A.为业主或投资者创造利润和回报B.使物业在运行使

47、用过程中能够保值增值C.在物业经济寿命的全周期内，持续满足租户正常空间使用需求D.物业经营成本最小化E.保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力四、物业经营管理企业（了解） （2011年2分）物业经营管理企业的发展过程，通常是从物业管理起家，逐渐向上延伸，过渡到物业管理与资产管理并重的复合型企业。也有少量房地产资产管理企业，通过向下延伸，发展成综合的物业经营管理企业。实践中，大量的物业经营管理企业还是以物业管理企业的名义出现，但其管理能力已经大大突破了传统物业管理的范畴。物业管理企业以公司的形式存在。公司是指依法定程序设立的，由两个以上股东共同出资经营，以营利为目的，具有法人资格的经济组织。可

48、以看出，作为公司，一般应具有以下五个特征：依照有关法律进行登记注册；由两个以上股东共同出资经营；以营利为目的；具有法人资格；是经济组织。物业管理企业的性质是与物业经营管理工作的性质密切相关。物业经营管理属于服务性行业，同时又是经营性行为，因此，物业管理企业既是服务性单位，又是经营性企业组织。现代物业管理企业完全按照自主经营、自负盈亏、自我约束、自我发展的机制来运作，靠提供经营管理服务获得报酬，取得盈利。（2011年真题）62关于物业经营管理企业的说法，正确的有（ABD）。 A物业经营管理企业以公司的形式存在 B物业经营管理企业是服务性企业 C物业经营管理企业不以盈利为目的 D物业经营管理企业是

49、依法进行登记注册的经济组织 E物业经营管理企业可以不具有法人资格 物业管理企业划分为管理型、专业型、综合型三种。必考点1管理型物业管理企业“总包企业”，一般没有自己的专业公司管理型物业管理企业是具有策略性物业管理能力的企业，它受业主委托对物业经营管理绩效承担综合责任，在物业管理活动中处在总包的位置。管理型物业管理企业的工作重点在于物业管理工作的规划与计划、物业市场营销与租赁管理、预算与成本管理、专业物业管理服务采购与分包商管理、现金流管理、绩效评价和客户关系管理等。管理型物业管理企业的出现，是业主需求变化和物业管理行业发展的结果，有利于提升物业管理工作的管理内涵，提高物业管理体系运行效率，为业

50、主提供更加满足其多元化目标需求的服务。【例题】受业主委托对物业经营管理绩效承担综合责任，在物业管理活动中处在总包位置的是指（ A ）物业管理企业。A.管理型 B.专业型C.综合型 D.委托型2专业型物业管理企业“分包企业”专业型物业管理企业是具有物业运行过程中某种专业管理能力的企业，通常以专业分包的形式，也以直接接受业主委托的形式，在成本、绩效或成本加绩效合同的基础上，获得物业管理业务。设立专业型物业管理企业，面向更广泛的物业范畴，在其物业管理的某个环节提供专业管理服务，既能提高管理效率和质量，也能有效控制和降低管理成本，提高物业管理企业的劳动生产率和效益。3综合型物业管理企业“总包企业拥有自

51、己的专业公司”综合型物业管理企业是同时具备物业策略管理和物业运行管理能力的企业。综合型物业管理企业一般在公司总部设置管理层，履行策略性物业管理的职能，同时还设置若干专业化的分公司，履行物业运行过程中专业物业管理的职能。同时，信息技术的应用，物业管理思想和企业战略的转变，使越来越多的综合型物业管理企业将物业管理中的日程支持工程、运行管理工程分包给专业物业管理企业，加速了综合型物业管理供应商内策略管理和运行管理职能的分离。鉴于物业管理企业通常要对多个地点的多个物业同时实施管理，因此从管理的层次上，又可以分为公司管理、现场管理、现场作业三个层次。【例题】管理型物业管理企业与专业型物业管理企业的区别，

52、表述不正确的是（ A ）。A.专业型物业管理企业受业主委托对物业经营管理绩效承担综合责任，在物业管理活动中处在总包的位置（管理型物业管理企业）B.管理型物业管理企业的工作重点包括物业管理工作的规划与计划、物业市场营销与租赁管理等C.管理型物业管理企业的出现，有利于提高物业管理体系运行效率，为业主提供更加满足其多元化目标需求的服务D.在物业管理的某个环节提供专业管理服务，既能提高管理效率和质量，也能有效控制和降低管理成本，提高物业管理企业的劳动生产率和效益第二节 物业经营管理的层次与工作内容一、物业经营管理的层次（掌握）物业经营管理的内容与物业类型和业主持有物业的目的密切相关，通常将其分为物业管

53、理或设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理三个层次。其中，物业管理和设施管理以运行管理为主，房地产资产管理和房地产投资组合管理以策略性管理为主。（2010年真题）5物业经营管理的内容与物业类型和业主持有物业的目的密切相关，通常将其分为物业管理或设施管理、房地产资产管理和（ A ）三个层次。A房地产组合投资管理 B房地产融资管理C房地产开发管理 D房地产租售管理1物业管理正常使用物业管理的核心工作是对物业进行日常的维护与维修，并向入住的客户或业主提供服务，以保障其始终处在正常的运行状态。（1）对于居住物业，物业管理就是物业经营管理的全部内容。（2）对于收益性物业或大型非房地产企业拥有的自用

54、物业，除了物业管理，还要进行相应的资产管理和组合投资管理工作。此时的物业管理除了进行物业的日常管理，还要执行资产管理所确定的战略方针，以满足组合投资管理的目标。（2010年真题）6物业管理向入住的客户或业主提供服务，其核心工作是（ B ）。A物业区域内公共秩序的维护 B对物业进行日常的维护与维修C保安和保洁 D对物业进行资产管理2设施管理营造环境、保值增值设施管理是一种新型的房地产服务业务，其主要功能是通过对人和工作的协调，为某一机构（企业或事业单位）创造一个良好的生产、办公环境。设施管理的对象，主要是高新技术企业用房、医院、科研教学设施、大型公共文体设施、政府和企业办公楼等物业，服务对象通常

55、为拥有房地产的非房地产企业或机构。【例题】设施管理的服务对象通常为（ D ）A.科研教学设施 B.政府办公大楼C.医院设施 D.拥有房地产的非房地产企业或机构随着社会经济的发展，越来越多的机构开始认识到，房地产作为一种重要的战略资源，其良好的管理对（1）创造一个益于员工健康的高效生产办公环境、（2）降低房地产使用成本、（3）保持房地产价值，（4）配合机构发展战略的实现，均具有十分重要的意义。3房地产资产管理也可以称为物业管理企业的再管理房地产资产管理从对物业、设施和租户的管理上升到聘用多个物业管理企业和设施管理公司来同时管理多宗物业。房地产资产管理公司负责管理物业管理企业和设施管理公司，监督它

56、们的行为，指导它们为物业发展制定战略计划，以便使这些物业在所处的房地产子市场内实现价值最大化的目标，满足房地产组合投资管理者的要求。4房地产组合投资管理物业价值创造管理房地产组合投资管理的视野更加广阔，包括（1）理解和执行物业业主的投资目标；（2）评价资产管理公司的表现；（3）审批资产管理公司（为维护物业资产结构安全、功能先进，保持其市场竞争地位而）提出的更新改造计划；（4）以经风险调整后的组合投资回报最大化为目标来管理资产；（5）以及在合适的时机购置和处置物业资产。房地产投资的利润是通过三种基本途径创造出来的：一是在极好的条件下购买物业（从开发商或原业主手中）；二是在持有期间以现金流量的现值

57、最大化为目标来经营物业；三是在合适的时机售出物业。物业经营管理公司代表个人投资者或机构投资者来促使这三个目标的实现，实际上就是以物业业主的角色在工作。【例题】物业经营管理的层次分为（ ABCD ）几个层次。A.物业管理 B.设施管理C.房地产资产管理 D.房地产组合投资管理E.公司管理【例题】房地产投资的利润是通过（ ACD ）途径创造出来的。A.在极好的条件下从开发商手中购买物业B.通过物业管理保障物业始终处在正常的运行状态C.在合适的时机售出物业D.在极好的条件下从原业主手中购买物业E.在持有期间以现金流入量的现值最大化为目标来经营物业（现金流量）（2011年真题）5关于房地产组合投资管理

58、的说法，正确的是（D）。 A房地产组合投资管理是物业管理中的最基础性工作B房地产组合投资管理包括物业管理、设施管理和房地产资产管理三个部分（物业经营管理分为物业管理或设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理三个层次。）C房地产组合投资管理以运行管理和服务为主（策略性管理） D房地产组合投资管理以经风险调整后的组合投资回报最大化为目标来管理资产 二、物业经营管理不同层次之间的关系（掌握）必考点物业管理或设施管理、资产管理、组合投资管理的作用是相互关联的。1.物业管理和设施管理物业管理和设施管理定位在现场操作层面的管理，其主要作用是为租户提供及时的服务和保证物业的持续收入和现金流。2.资产管理

59、而资产管理通常不在现场，它们通常负责几处不同的物业。资产管理一般按照物业类型、地理位置或两者结合起来的分类原则来管理物业，因此比现场物业管理具有更广阔的视角。资产管理公司通过监控物业的运行绩效，来聘用、解聘和调配物业管理企业。资产管理通过物业管理的工作来实施自己的战略计划，并在资产持有期间努力满足投资者的投资回报目标。物业管理企业为了减少物业维护维修的工作量，通常倾向于选择新建成物业或物理状况良好的物业，因此会经常提出一些物业更新改造等资本改良投资计划。房地产资产管理公司就需要考察这些资本开支是否能有效提升物业价值，来决定是否批准物业管理企业提出的更新改造计划。3.房地产组合投资管理房地产组合

60、投资管理公司则以投资者的目标和风险回报参数特征为基础，来详细制定和执行一个投资组合战略。组合投资管理公司监督物业购置、资产管理、处置和再投资决策，同时监督现金的管理并向其服务的客户定期汇报。在一宗大型的投资组合中，房地产组合投资管理公司会在物业类型或地域分布上努力地分散投资，以减少投资组合的整体风险。正如房地产资产管理公司要确保物业管理企业所提出的资本性开支是个好的投资那样，房地产组合投资管理公司必须协调不同的资产管理公司，以平衡整个投资组合的现金流需求。组合资产管理公司还需要对何时出售物业进行决策。但对组合投资管理公司来说，其出售物业的决策往往是基于对组合投资绩效评价的结果，而不会偏爱某宗具