房地产项目可行性研究报告详细版范文

1、2020年4月19日房地产项目可行性研究报告详细版文档仅供参考昌建东外滩项目可行性研究报告目录 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc 第一部分 宗地评价 PAGEREF _Toc h 2 HYPERLINK l _Toc 一、宗地基本情况 PAGEREF _Toc h 2 HYPERLINK l _Toc 二、区域板块分析 PAGEREF _Toc h 2 HYPERLINK l _Toc 三、环境评价 PAGEREF _Toc h 3 HYPERLINK l _Toc 四、交通条件 PAGEREF _Toc h 3 HYPERLINK l _Toc 五、市政规划

2、PAGEREF _Toc h 4 HYPERLINK l _Toc 第二部分 区域市场分析 PAGEREF _Toc h 6 HYPERLINK l _Toc 一、周边楼盘状况 PAGEREF _Toc h 6 HYPERLINK l _Toc 二、价格及客户群体分析 PAGEREF _Toc h 7 HYPERLINK l _Toc 第三部分 项目SWOT分析 PAGEREF _Toc h 8 HYPERLINK l _Toc 一、地块SWOT分析 PAGEREF _Toc h 8 HYPERLINK l _Toc 二、项目分析总结 PAGEREF _Toc h 9 HYPERLINK l

3、_Toc 第四部分 项目投资测算及价格敏感性分析 PAGEREF _Toc h 10 HYPERLINK l _Toc 一、项目经济技术指标 PAGEREF _Toc h 10 HYPERLINK l _Toc 二、项目投资测算表 PAGEREF _Toc h 11 HYPERLINK l _Toc 三、土地价格敏感性分析（160.5亩） PAGEREF _Toc h 12 HYPERLINK l _Toc 四、商铺价格敏感性分析（300万/亩） PAGEREF _Toc h 13第一部分 宗地评价一、宗地基本情况目标宗地位于漯河市郾城区黄河路与金山路交叉口东北角，占地160亩左右，容积率为3

4、.5。宗地东临沙河，南临漯河市主干道黄河路，紧邻黄河路大桥，西临漯河市主干道金山路，北距规划中的生态水城仅1公里。目标宗地原为漯河市铸造厂，当前宗地围墙已搭设，政府正在对铸造厂进行拆迁工作。宗地北部与双汇国际花园之间有块空地，该地块为漯河市舒曼置业有限公司所有，当前该地块已无地上附着物，围墙已搭设，但尚未动工，预计未来2年内会动工，届时将与本项目以及广鑫帝景城形成竞争态势。二、区域板块分析宗地所处沙北东区属于漯河市被边缘化的区域，西不属于沙北板块，东不属于召陵板块，南不属于铁东板块，是漯河市一个被遗忘的边缘化地带。近年来，该区域由于沿河改造工程进度较慢，区域的开发潜力一直未被挖掘，只有双汇国际

5、花园唯一一个高档社区孤掌难鸣。区域内的基础设施和生活配套不够完善，也缺乏相应的教育、医疗配套，在集中式的商业配套方面也存在空白。纵观漯河市近年来的城市发展，不难发现，市中心老城区、沙北区，源汇区双龙、西城区，以及沙北淞江新区的地块越来越稀缺，甚至即将绝版。按照城市均衡发展的一般规律，漯河城市发展的轨迹将逐渐向东区沙北金山板块及召陵板块转移，越来越多的外来品牌开发商选择在此区域拿地，区域土地的升值潜力逐渐显现，未来区域的地块将会很稀缺。宗地紧邻沙河，当前漯河市政府对沙河沿河改造工程正在施工当中，预计沙河二期工程将于5月份完工。未来2年内，宗地东部，黄河路大桥以北，沙河河堤景观工程的完工将会极大地

6、带动区域居住价值，提升板块形象，对本项目产生积极影响。三、环境评价宗地处于漯河市东部，周边道路平整，周边工厂企业较少，居住坏境好。（沙河景观区）周边医院：漯河市中医院银行：中国银行、中国建设银行、中国工商银行、中国农业银行学校：漯河二高、阳光雨露国际双语婴幼园、许慎幼儿园、漯河小学商业：三明超市四、交通条件当前宗地周边已有18、28、36、39路公交经过，覆盖区域广，交通十分便利。18路 HYPERLINK /z_6d04eef0 罗庄 - HYPERLINK /z_76e69299 宋寨 - HYPERLINK /z_4ed4c235 董庄 - HYPERLINK /z_6d71bcfe 黑

7、龙潭 - HYPERLINK /z_3910ecaa 半截塔 - HYPERLINK /z_bfeafb90 双汇国际花园 - HYPERLINK /z_182948ca 西华路口 - HYPERLINK /z_2f85d79d 挂车厂 - HYPERLINK /z_5d964d34 沙北医院 - HYPERLINK /z_c51c577a 市三中 - HYPERLINK /z_8474da2c 马路街口 - HYPERLINK /z_1bf992a0 漯河新天地 - HYPERLINK /z_d2399633 文化路 - HYPERLINK /z_25f59985 五一路口 - HYPERL

8、INK /z_90944e48 妇幼保健院 - HYPERLINK /z_26220d16 实验小学 - HYPERLINK /z_b784b475 干河陈乡政府 - HYPERLINK /z_3ff44d69 开源集团 - HYPERLINK /z_1c443e20 森林公园 - HYPERLINK /z_46480f16 华强公司 - HYPERLINK /z_36ca0606 柳江东苑 - HYPERLINK /z_de7bfc66 康平花园 - HYPERLINK /z_58d67b43 柳江小区 - HYPERLINK /z_1a88e6ba 东宝汽修中心 - HYPERLINK /

9、z_265e1b58 文萃江南 - HYPERLINK /z_0fd8d20a 建材市场 - HYPERLINK /z_b90f3358 107国道28路 HYPERLINK /z_0da55b77 朱庄 - HYPERLINK /z_7295f5d3 香山路口 - HYPERLINK /z_4bd74b43 金港大酒店 - HYPERLINK /z_840b88e8 石油公司 - HYPERLINK /z_a7d28690 东方大市场 - HYPERLINK /z_bc135a3b 金山路口 - HYPERLINK /z_7dec04ab 水泵厂 - HYPERLINK /z_d6735af

10、1 铸造厂家属院 - HYPERLINK /z_182948ca 西华路口 - HYPERLINK /z_2f85d79d 挂车厂 - HYPERLINK /z_65ac0a56 漯河中等专业学校 - HYPERLINK /z_0319db3d 老桥北 - HYPERLINK /z_e07be824 市建委 - HYPERLINK /z_327bd435 泰山路口 - HYPERLINK /z_6cb3e62a 黄山路口 - HYPERLINK /z_a3fd8c3a 蓝天宾馆 - HYPERLINK /z_b6344c94 市政府 - HYPERLINK /z_4cd69921 市环保局 -

11、 HYPERLINK /z_b38e8104 康乐宫 - HYPERLINK /z_768a1a41 漯河医专 - HYPERLINK /z_82886a72 丁湾 - HYPERLINK /z_3d170d87 水利技校 - HYPERLINK /z_25f59985 五一路口 - HYPERLINK /z_517bfd72 文化路口 - HYPERLINK /z_1bf992a0 漯河新天地 - HYPERLINK /z_1cdc85c8 金穗广场 - HYPERLINK /z_f1815773 市烟厂 - HYPERLINK /z_36eaa640 中州家具城 - HYPERLINK /

12、z_8cdaee03 光明路口 - HYPERLINK /z_fdc523d1 三五一五工厂 - HYPERLINK /z_794cd189 市农机公司 - HYPERLINK /z_321e21f1 县二高 - HYPERLINK /z_0999435b 骨科医院 - HYPERLINK /z_4a56890c 人民医院 - HYPERLINK /z_4cc88200 塑料厂 - HYPERLINK /z_deffa877 燕山路口 - HYPERLINK /z_0da55b77 朱庄 - HYPERLINK /z_2704238b 28路总站36路 HYPERLINK /z_96f92f9

13、0 北站(北环路口) - HYPERLINK /z_28e7b2a6 金山区管委会 - HYPERLINK /z_f3fcdb0b 三和木业 - HYPERLINK /z_31dd13ad 市八中 - HYPERLINK /z_182948ca 西华路口 - HYPERLINK /z_d6735af1 铸造厂家属院 - HYPERLINK /z_7dec04ab 水泵厂 - HYPERLINK /z_6c9f8427 四中 - HYPERLINK /z_fdc523d1 三五一五工厂 - HYPERLINK /z_8cdaee03 光明路口 - HYPERLINK /z_36eaa640 中州

14、家具城 - HYPERLINK /z_f1815773 市烟厂 - HYPERLINK /z_da859a1a 火车站 - HYPERLINK /z_bb87e0b7 中华市场 - HYPERLINK /z_8474da2c 马路街口 - HYPERLINK /z_1bf992a0 漯河新天地 - HYPERLINK /z_517bfd72 文化路口 - HYPERLINK /z_25f59985 五一路口 - HYPERLINK /z_3d170d87 水利技校 - HYPERLINK /z_c52e23ee 民主路口 - HYPERLINK /z_4c1ed82e 牛行街口 - HYPER

15、LINK /z_0fc79373 电脑城 - HYPERLINK /z_18bf09f9 市报社 - HYPERLINK /z_f6dbd04e 市三院 - HYPERLINK /z_e845ca4b 郾城公疗 - HYPERLINK /z_bffd4fe7 郾城电业 - HYPERLINK /z_5e400edc 辽河路口 - HYPERLINK /z_121a4e6d 淞江路口 - HYPERLINK /z_6933de0a 嵩山路口 - HYPERLINK /z_5e400edc 辽河路口 - HYPERLINK /z_30adf2cc 黄山路口泰山路口 - HYPERLINK /z_9

16、91f5ffa 总站(北环路口)39路 HYPERLINK /z_4ed4c235 董庄 - HYPERLINK /z_bfeafb90 双汇国际花园 - HYPERLINK /z_a6dac430 农机监理站 - HYPERLINK /z_8bb42879 铸造厂 - HYPERLINK /z_d01e0a8e 银鸽小区 - HYPERLINK /z_5c645585 金山桥南口 - HYPERLINK /z_ee7fe972 光明路北口 - HYPERLINK /z_86c502cf 鑫海地水轩小区 - HYPERLINK /z_6fb9e7c0 万祥街 - HYPERLINK /z_f4

17、ed57d4 万顺街 - HYPERLINK /z_c4679989 204仓库 - HYPERLINK /z_f1815773 市烟厂 - HYPERLINK /z_1e2729c2 中汇广场 - HYPERLINK /z_1bf992a0 漯河新天地 - HYPERLINK /z_517bfd72 文化路口 - HYPERLINK /z_25f59985 五一路口 - HYPERLINK /z_45f6a51c 国美电器 - HYPERLINK /z_afffa0f3 人民路口 - HYPERLINK /z_48a8c5ee 民主路 - HYPERLINK /z_4c1ed82e 牛行街口

18、 - HYPERLINK /z_0fc79373 电脑城 - HYPERLINK /z_18bf09f9 市报社 - HYPERLINK /z_f6dbd04e 市三院 - HYPERLINK /z_70c5d345 郾城五高 - HYPERLINK /z_dedf40d3 郾城劳动局 - HYPERLINK /z_abc7ce02 郾城邮电局 - HYPERLINK /z_54f88b39 老二高 - HYPERLINK /z_0a012411 北街口 - HYPERLINK /z_b262af6e 市交通局 - HYPERLINK /z_539ad809 许慎市场北口 - HYPERLIN

19、K /z_56acd7cc 太行山路口 - HYPERLINK /z_32f7740a 淞江小区 - HYPERLINK /z_5b8ac483 郾城实验二高 - HYPERLINK /z_57780f64 北环二高宗地西邻金山路、南邻黄河路，两条路均为城市主干道，黄河路往东通往沙河大桥、未来召陵行政办公区域，往西通往市中心，仅需5分钟车程；金山路往南通往召陵区三五一五、人民医院、四中，各类配套设施完善，往北通往京港澳高速入口、规划中的生态水城。五、市政规划漯河新区：金山路以东147平方公里，规划建设漯河新区（已有概念规划），主要发展产业、生态宜居、重点进行城乡一体化和城中村改造。在新北环一公

20、里处建设港口，沙河通航，直通淮河。沙河港口在进行前期调研，很快进行。 根据漯河市 -2030年总体规划发展，漯河城市总体布局为一心、两轴、九片区，未来召陵区将成为城市东部副中心，市政府将此区域打造成区域性食品研发、交易、消费和职教中心，强化区域CBD行政中心的带动作用，在淞江路以北，规划建设以职业教育、研发为主的教育产业，同时以产业集聚区的建设为契机，形成区域性的食品研发、交易基地。宗地所在片区为金山组团，在城市总体规划当中，将此片区定位为城市生态居住示范区。未来在市政府沿河规划的引导下，将积极推进生态居住的建设，强化生态资源的保护和利用，增加水上娱乐休闲项目的开发，例如：生态水城、沙滩浴场、

21、海滨公园等，这些都将极大地带动区域居住环境的改进，提升区域的住宅品质，从而引导市民来此置业，拉升周边楼盘房价。当前区域内有双汇国际花园、银河湾、0395倾城、山水杭城、广弘花园、广鑫帝景城等楼盘，未来2年内周边将有4个新增项目，包括本项目、生态水城、临近本项目舒曼置业的地块及金山路路西国际花园对面的空置地块。区域将成为漯河市的生态居住示范区域，特别是生态水城项目的启动，将推动整个片区的生态居住氛围，提升区域形象，对本项目产生积极影响。宗地东临沙河，当前漯河市政府对沙河沿河改造工程正在施工当中，预计沙河二期工程将于年内完工，这将推动区域沿河河堤景观风貌的展现，宗地东边河堤水域风貌景观核心区域的雏

22、形将初步形成。未来市政府还将对宗地东边河堤区域规划沙滩浴场，作为沙河二期景观工程的一个亮点工程，沙滩浴场将填补漯河市沙澧河景观工程中的一项空白。为把沙滩浴场打造成国内一流的独具亚热带风情的休闲娱乐场所，市领导高度重视，从选址、定位到设计几易其稿，最终把沙滩浴场的地点确定于沙河河岸左侧黄河路沙河大桥下游处。规划的沙滩浴场南北长约700米、东西宽70米，自堤外到堤内，分别规划了浴场主入口、停车场、沙滩浴场和水上娱乐项目。停车场紧邻沙滩浴场主入口，依堤外滨河路而建，可同时容纳100多辆汽车停放。堤外分别规划设置了为浴场服务的淋浴房、更衣室、公厕和管理用房。堤内沙滩浴场面积为3.2万平方米，其中设置有

23、小凉亭、小木屋供游人使用，靠近河堤位置设置有观景平台，观景平台。四周种植高大棕榈树以表现浪漫的热带海滩情怀，同时还配置银杏树等树种，体现沙滩浴场的季节变换之美。第二部分 区域市场分析一、周边楼盘状况项目位置户型均价广鑫帝景城黄河路与金山路交汇处西南角97两室109-135三室7月开盘预计3800元/湾畔19号黄河路与金山路交汇处东南角97.5两室125三室5月开盘预计3500元/0395倾城金山路与黄河路交叉口向北100米路西92两室现房3500元/国际花园金山路与黄河路交叉口向北200米路东140以上大户型现房4000元/康桥水岸黄河路桥东20米91两室110三室5月中旬开盘预计3200元/

24、宗地周边当前在售楼盘有5个，其中广鑫帝景城以及河东岸的康桥水岸为新开发项目，尚未开盘，将有3-5年的开发周期，与本项目产生一定的竞争格局。双汇国际花园为公司在 开发的高档社区项目，虽然项目总体体量不大，但却销售却从 一直延续到现在，将近7年的销售时间。分析该项目滞销的原因主要有以下几点：1、长期的孤掌难鸣；2、配套不成熟、被遗忘的区域；3、沿河改造一直未动工；4、操盘的时机节点把控有问题，各期开发未衔接好；5、项目没有分期开发，分期产品无差异性，没有提升产品品质，操盘粗糙；6、剩余大户型过多，难以消化，总价过高。二、价格及客户群体分析区域位于召陵区，紧邻沙河，随着漯河市沿河改造二期工程的完工，

25、沙河沿岸的景观初成雏形，区域的景观优势也逐渐体现出来。虽然区域内配套设施尚不完善，但区域交通便利，环境优美，居住品质较高，未来仍有较大的升值空间，越来越多的市民选择在此置业。当前区域内房价主要集中在3000-3500元/，在全市范围内，处于中等水平，有较大的提升空间。漯河市整体房价当前集中在3000-4000元/的关口，需要一个品质较高的项目突破4000元/的瓶颈，来带动漯河整体房价上4000元/。按照房价正常发展的趋势，以及沿河景观呈现在市民眼前，预计到明年下半年，本项目开盘阶段，区域房价将达到4000元/以上。经调查分析，选择在此置业的客户群体主要为有一定经济基础、有改进性购房需求的企事业

26、单位职工、私营企业主，购房用途多为自用，为改进当前的居住环境。当前漯河新区经过圈地提升城市核心经济增长竞争优势，政府吸引国际食品巨鳄来漯河投资，例如可口可乐、康师傅、旺旺等，来打造城市名片。本项目可依赖这些新兴食品企业、食品研发基地的高管及召陵新区市政机关的领导，经过沙滩浴场来吸引市民，我们所面向的客户不但仅是漯河市民，更多的是企业高管、收入很高的外地人。第三部分 项目SWOT分析一、地块SWOT分析优势A、随着城市框架的拉大和向东开发，地块升值潜力很大；B、交通方便，自然生态景观好。劣势A、生活配套设施不足，规划及外观环境较差；B、周边有很多竞争楼盘，不利于做项目品牌和后期无业管理。机会A、

27、漯河城市发展迅速，城市凝聚力和影响力逐步提升，促进房地产的快速发展；B、地块尚未启动，物业形态及产品配比具有可塑性，可根据市场及客户随时调整策略。威胁A、周边环境的开发，规划合理，多个实力开发商进驻，未来竞争格局态势明显，对本项目产生一定影响；B、房地产调控政策进一步增强，政府对房地产采取适度打压，以保持长期持续稳定发展，房地产新政策随时都有可能出炉。综合分析本地块最核心的优势和机会在于地段价值和景观环境，经过专业手段对地段价值的挖掘，投资与地段价值相匹配的产品，进而提升项目的产品价值，树立可信、适宜居住的项目品牌形象，以吸引客户群。二、项目分析总结根据上述SWTO分析，项目能够以自身规模及景

28、观绿化带为基本立足点，从而弥补周边配套设施的不足，寻求楼盘差异化，确立项目市场地位。本项目在以自身景观优势作为卖点的同时，应着手打造另外一个卖点：区域性商业中心。由于项目所在区域为生态居住示范区，当前区域内尚无配套商业，对于本项目来说，这是一个良好的契机，另外一方面，增加持有型物业，可有效规避增值税。基于未来区域内的高端客户群体，建议开发5-7万的大型商业中心，配合市政府规划的沙滩浴场，集餐饮、居住、购物、休闲、娱乐为一体的商业中心，真正实现一站式消费，满足周边居民的消费需求，同时吸引召陵新区、铁东区域的人流来此消费，提升项目住宅的投资价值。因此，本项目利用自身及周边的景观配套设施，解决好城市

29、中心住宅“缺绿”、“缺空间”的问题，而且发挥好新城市中心集中式商业配套及公共配套设施齐全的优势，能够打造出真正理性的宜居豪宅。第四部分 项目投资测算及价格敏感性分析一、项目经济技术指标项目经济技术指标项目面积（）指标说明总占地面积107007160.5亩总建筑面积454500包含地下8万地上总建筑面积374500地下总建筑面积80000项目每200规划0.5个停车位，共约1875个可售面积382500地下4万1商业80500持有商业3万2酒店小户型450003住宅2170004地下停车场40000持有面积7 幼儿园 地下停车场80000容积率3.5二、项目投资测算表序号项目名称合计(万元)单价（元/）备注一土地征用及拆迁费用507981356300万/亩二前期工程费用7302195元/三基础设施建设费用4195112元/四建筑安装工程费用705551884五公共配套设施建设费用11984320包含地下8万六开发间接费5085133销售总额2%七管理费用3813100销售总额1.5%九销售费用6356166销售总额2.5%十开发期税费22882598销售总额9%十一财务费用6356166销售总额2.5%十二项目总投资1893265030十三销售收入商业1046501300080500酒店与SOH