近期花桥区域酒店式公寓市场分析

1、近期花桥区域酒店式公寓市场分析2021年11月29日11月前累计成交78套，月均成交19套，11月仅成交14套。成交量减少，缘由何在？工程热销需满足三个要素天时市场层面良性的市场格局地利人和营销层面有针对性的销售方式和系统的战略方案产品层面具有竞争力的产品1市场回想1数月前，本案热销缘由？天时市场层面良性的市场格局市场格局周边竞品较少，新工程尚未入市相对的市场空白点本案中城商务广场GOHO悦城苏豪国际广场游站在售工程苏豪、游站、中城、悦城、本案分流竞品本案总价低于游站，分流其价钱外溢客户低总价优势游站价钱曾经到达区域内的最高点，而本案价钱明显低于游站，使得因无法接受游站价钱而外溢的客户倾向于选

2、择购买本案，分流其客户。价钱优惠竞品未推大幅优惠活动，对市场冲击不大本案更具吸引力苏豪国际广场于11月中旬推出2万抵8万活动，区域内优惠力度最大，其37万起的低总价对本案呵斥客户分流，而在此之前并无此优惠活动。苏豪国际广场外部竞争 高性价比竞品未入市，客户选择面小本案性价比最高哥伦国际于11月24日开盘，汇金大厦将于12月中旬开盘，两个工程彼时髦未开盘，对本案不存在要挟。哥伦国际汇金大厦满足“天时总结1、市场处于相对的空白点，本案填补此空白；2、与竞品相比，本案存在低总价优势，客户接受度高；3、竞品无大幅优惠活动，本案价钱具有吸引力；4、高性价比竞品未入市，客户选择面较少，本案是区域内性价比最

3、高的工程。地利产品层面具有竞争力的产品产质量素本案产质量素中等偏上，且有独特亮点产品优势明显本案产品在区域市场中处于中质化程度，且相比竞品具有更独特的亮点，产品优势明显。产品优势3.6米层高2.2米宽走廊1：1.5的地下车库特有亮点独立烟道直饮水入户干挂石材中空玻璃幕墙价钱优势本案在售主要为低区房源低总价房源价钱接受度高本案彼时在售主要是10楼以下低区的房源，总体价钱相对较低，客户接受度较高。满足“地利总结1、产质量素处于中等偏上程度，有独特亮点；2、在售低楼层低总价房源，价钱具有吸引力，客户接受度较高；人和营销层面有针对性的销售方式和系统的战略方案本案采用内场销售结合宝原及小中介外场导客的销

4、售方式，虽无系统的资源整合和战略方案，但仍获得月均20套的销售业绩。销售方式内场销售+外场导客销售业绩较好“人和尚可 虽然没有系统化、专业性，以谋划来引导销售的专业营销方式，但在良性市场格局天时和产品具有竞争力地利的时候，“人和相对弱一点，并不影响全局，工程仍可以获得较好的业绩。结论1市场现状2本案成交下滑缘由分析？天时市场层面新工程入市，竞争猛烈市场格局新工程陆续入市，竞争猛烈市场空白点消逝本案哥伦国际中城商务广场GOHO悦城苏豪国际广场游站汇金大厦在售工程待售工程在售工程哥伦、苏豪、游站、中城、悦城、本案新开盘工程哥伦国际待售工程汇金大厦、双联国际双联国际“天时减弱总结1、新工程集中入市，

5、区域竞争更加猛烈；2、市场格局发生改动， 市场空白点消逝。地利产品层面产品竞争力及价钱优势减弱项目名称户型面积层高装修标准物业公司直饮水独立烟道游站37-120平4.8米毛坯、精装昆山花桥游站物业服务管理有限公司 无无GOHO悦城54平、85平、90平4.49米毛坯苏州苏房物业有限公司无无中城商务广场57平、66平、89平4.49米毛坯第一太平戴维斯 无无苏豪国际广场45平3.6米精装，1000元/平；送家具江苏中住物业服务开发有限公司无无哥伦国际 33-97平 低区3.2米，高区4.49 毛坯 天和物业无无汇金大厦48平-53平、66-82平、78-112平3.9米精装，1000元/平。 台

6、湾安杰物业无无双联国际48-100平3.6米毛坯待定无无本案45-53平、103平3.6米毛坯江苏福田物业管理有限公司有有哥伦国际和汇金大厦入市之后，本案产品力优势减弱，特有亮点支撑力缺乏，对客户的吸引力也下降。产品力高性价比工程相继入市本案产品优势减弱代表优势价钱优惠竞品以低价和高额奖励冲击市场分流本案客户本案平层产品价钱已与竞品复式产品价钱持平，成为区域市场的价钱标杆，在一定程度上影响了本案的成交量。苏豪国际价钱区域内最低，同时用高额佣金鼓励外场人员大量带看，分流本案客户。项目名称价格优惠 实际售价 外场佣金 月均成交游站5月75折；6月82折；11月95折 13000-15000元/ 4

7、个点佣金；5-6月送业务员ipadmini，7月至今送业务员1800元OK卡，经理600元OK卡，区经400元OK卡 70GOHO悦城贷款99折，全款98折 7950-11000元/36中城商务广场无 8000-11000元/34苏豪国际广场2万抵8万 8300-9000元/3.1万外佣，9000元/套现金奖 15哥伦国际 1万抵2万，签约减50元/ 平层 7600-8800元/；loft 10500-11500元/ 3.5个点外佣，无现金奖 14汇金大厦现场：2千抵2万、安居客：3万抵5万可叠加使用9楼以下9000元/、10-12楼10000元/左右自销团队，搜房2千抵2万/双联国际贷款99

8、折，全款98折 9100-9300元/ 4个点佣金，5000元现金奖/本案3万抵6万 9100-12000元/ 3万外佣，5000元/套现金奖 20销售数据均为网签数据“地利减弱总结1、高性价比工程入市，本案产品竞争力下降；2、竞品以低价和大幅优惠冲击市场，使本案的价钱对客户吸引力减弱。人和营销层面更强的销售方式和系统的战略方案经过制定专业的营销战略，加上内外场结合的销售方式，并不延续的推出优惠举措，获得月均14套的业绩。营销战略专业谋划+内外场结合销售才干提升“人和提升 虽然拥有更加专业系统的营销战略，但“天时竞争惨烈、“地利竞争力减弱都已不再具备，仅靠“人和销售才干提升无法逆转整体局势。结

9、论1调整提升建议3建议推出特价房现状一 市场格局改动，本案成为区域价钱标杆。执行方式选取24套房源作为特价房，其中低楼层14套北向房源底均价8400元，高楼层10套南向房源底均价9500元。目的降低竞品低价房对本案的冲击。房号面积原底均价特价房底均价北向房源71150.648685840071350.6471450.6481150.6481350.6481450.6491350.6491450.6491550.64101250.52101350.64101450.64101550.44101648.54南向房源100953.24101479500110451.32110650.2110750.

10、2110844.29110953.24120453.26120845.96130253.26130353.26建议买房送3年车位运用权目的添加产品附加值，减少客户对价钱的抗性。现状二 高性价比竞品入市，使本案产品竞争力优势减弱。执行方式从活动开场之日起，对购买本案的客户，赠送车位的3年运用权。针对老业主：1、说辞上，本次活动只针对新业主 2、赠送2份价值1888元的家具大礼包建议在售楼处摆放大堂和商业营运的效果图目的烘托现场气氛现状三 现场展现力度缺乏，使客户对于未来的升值潜力自信心缺乏 。执行方式在售楼处沙盘旁运用油画架摆放酒店式公寓大堂和商业运营之后的效果图。建议定期给来访客户发送慰劳短信

11、、生日礼物、举行日常暖场活动等。现状四 现场来人成交比低，回笼客户极少，多数被周边竞品分流。目的加强已购及来访客户的维护，添加现场回笼客户。执行方式1、定期给来访及已购客户发送慰劳短信，短信概略见附件。2、已购客户生日时送予客户礼物，例如： 100元联华OK卡等。3、定期举行暖场活动，例如：在圣诞节前的双休日举行DIY圣诞树活动等。附件 哥伦国际案例分析哥伦国际哥伦国际区位地铁光明路站与花桥路站之间。产品1-2层为商铺，3-12楼为3.6米平层产品，13-21层为4.49米复式产品。户型33-97平，大户型朝南，小户型朝北，每个户型均有平层与复式产品。平层与复式产品兼具哥伦国际区域内产品优势最大户型较多，且每个户型均有平层与复式两种构造，客户选择面较广。50平以下适宜投资的小户型均朝北，而适宜自住的大户型那么均朝南，户型分布合理，有利于挤压北面成交。 3梯11户的梯户比区域内最正确，一切房源均有超大落地窗，边套那么是两面落地窗，采光充足；外墙均采用双层中空玻璃，质感较好。楼层平面图样板房样板房哥伦国际低价冲击市场哥伦国际11月24日开盘，推出B栋3、4、6、9、11、12、13、14层，后加推7、 16层，合计110套房源，其中13、14和16层为复式房源。开盘当