房地产狼性销售技巧培训

1、房地产狼性销售技巧培训 房 地 产房地产，包括房产和地产，即土地及土地上的建筑物和附着物。房产可归私人一切，但土地属于国家和集体一切，业主只需一定年期的运用权。因此，业主购房后，所拥有的是房产的一切权及该房产所占用的土地的运用权。房地产的特性 不可挪动性； 独一无二性； 寿命长久性； 数量有限性； 用途多样性； 相互影响性； 易受限制性； 价值高大性； 难以变现性； 保值增值性。房地产的类型按程度划分； 按建筑物的运用性质分类；按层数和高度的分类；高层建筑的国际分类；按程度划分生 地：是指不具有城市根底设备的土地，如荒地、农地； 毛 地：是指具有一定城市根底设备，但地上有待拆迁安顿的房 屋的土

2、地；熟 地：指具有完善的城市根底设备、土地平整、能直接在上 进展房屋建立的土地；在建工程：是指地上建筑物尚未建成、不具备运用条件的房地 产，该房地产不一定正在建立，也能够停工了多年；现房含土地：指地上建筑物已建成、可直接运用的房地 产，它能够是新的，也能够是旧的按建筑物的运用性质分类居住建筑 工业建筑公共建筑农业建筑居住建筑和公共建筑通常又被称为民用建筑。 按层数和高度的分类此外，房地产类型还可以按用途、能否产生收益、运营运用方式等方式划分。建筑类型层数或建筑高度低层建筑1-3层多层建筑4-6层高层建筑总高度超过24M，但不包括总高度超过24M的单层建筑超高层建筑总高度超过100M高层建筑的国

3、际分类建筑类型层数建筑总高度（M）低高层建筑9-1625-50中高层建筑17-2550-75M高层建筑26-4075-100M超高层建筑40层以上100M以上 房地产市场分类一级市场：是土地市场，是土地供应市场房地产增 量市场；二级市场：是指开发商把开发的房地产投入市场进展 现楼买卖或预售，本质上是房地产的开发 与市场销售的结合(房地产存量市场)；三级市场：是业主之间房地产权自在转让的市场。一、土地及综合类土地用途包括哪些种类？ 土地分为农用地 直接用于农业消费的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等建立用地 指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设备用地、工矿用地、交通

4、水利设备用地、旅游用地、军事设备用地等未利用地。农用地和建立用地以外的土地。 各类用途的土地运用权出让最高年限是多少？居住用地：七十年工业用地：五十年教育、科技、文化、卫生、体育用地：五十年商业、旅游、文娱用地：四十年综合或者其他用地：五十年加油站、加气站用地：二十年。 土地运用权出让合同包括哪些内容？ 双方当事人的姓名或者称号、地址出让土地运用权的宗地号、面积土地运用年期及起止时间土地运用权出让金的数额、币种、交付方式及时间；交付土地的时间规划、市政设计要点工程开工提交验收时间市政设备配套建立义务运用相邻土地和道路的限制建立附属、附加设备的工程及义务违约责任当事人以为必要的其他条款 出让合同

5、应附上宗地图，作为出让合同的组成部分。土地运用权的出让方式有哪些？拍卖 是指在指定的时间、公开场所，在土地管理部门授权的拍卖主持人的主持下，竞投者按规定的方式应价，由出价最高者获得土地运用权的行为。 招标 是指由土地管理部门公开招标或约请符合条件的招标人招标，经评标后确定的中标人获得土地运用权的行为。协议 是指由土地管理部门代表市政府与土地运用者以土地的公告市场价钱为基准，经过协商确定土地价钱，并将土地运用权让与土地运用者的行为。二、规划与设计类 什么是建筑覆盖率建筑密度？建立用地范围内一切建筑物基底面积之和与建立用地面积的比率%。 基底面积 覆盖率% 用地面积 什么是建筑容积率？在建立用地范

6、围内一切建筑物地面以上各层建筑面积之和与建立用地面积的比率%。 总建筑面积 容积率= 建立用地面积容积率4 高层什么是绿化率？在建立用地范围内各类绿地面积之和与建立用地面积的比率%。绿地面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化。 各类绿地面积 绿化率%= 用地面积什么是绿化覆盖率？在建立用地范围内全部绿化种植物程度投影面积之和与建立用地面积的比率%。 适用率 适用套内建筑面积面积 适用率(%) 建筑面积地下室房间室内地面低于室外地面的高度等于或超越该房间净高12者。半地下室房间室内地面低于室外地面的高度等于或超越该房间净高13且不超越12者。建筑层数建筑层高楼层净高建筑层数： 层高大于22米的楼板

7、构造分层层数。建筑层高： 相邻楼层楼(地)面板之间的垂直间隔。 楼层净高： 楼(地)面至楼板构造底面之间的垂直间隔。平方米与平方尺的换算国内：平方米 香港：平方尺 1平方米=10.765平方尺 “三通一平路通、水通、电通场地平整。“七通一平 道路通、水上通、排污通、 排水通、电力通、通讯通、 煤气通、土地平整。 什么是房屋的基底面积？房屋的基底面积是指建筑物底层勒脚以上外围程度投影面积。什么是房屋的建筑面积？房屋的建筑面积是指建筑物各屋外墙(或外柱)外围以内程度投影面积之和。 房屋建筑面积如何计算？套内建筑面积+分摊的共有建筑面积套内建筑面积部分为独立产权分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受

8、人按照法律、法规的规定对其享有权益，承当责任。 房屋的建筑面积包括哪些部分？ 套内(单元)建筑面积按规定应分摊的公用建筑面积套内建筑面积由哪些部分组成？ 套内房屋运用面积+套内墙面子积+套内阳台建筑面积三部分组成。什么是套内房屋运用面积？ 是指套内房屋运用空间的面积，以程度投影面积按以下规定计算：1套内运用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和；2套内楼梯按自然层数的面积总和计入运用面积；3不包括在构造面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入运用面积；4内墙面装饰厚度计入运用面积。 什么是套内墙面子积？套内墙面子积是套内运用空间周围的维护或承重墙体或

9、其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分割以及外墙(包括山墙)等共有墙，均按程度投影面积的一半计入套内墙面子积。套内自在墙体按程度投影面积全部计入套内墙面子积。目前深圳市对套内墙面子积的执行规定如下：1建筑物外墙含山墙的墙面子积全部计入与其相邻的套内建筑面积或外墙内侧的公用建筑面积中；2分户建筑面积之间的共墙、公用面积与公用面积电梯井除外之间的隔墙，以墙中线为界分别计取分户套内建筑面积的边长和公用面积的边长；3电梯井不含其周围的其他公用面积与套内建筑面积或电梯井之外的其他公用面积之间的隔墙，以墙轴线为界分别计取边长；4套内建筑面积与电梯井之外的其他公用面积之间的隔墙

10、，其墙面子积全部计入套内建筑面积。本处所指的“其他公用面积 包含了电梯井周边的过道、走廊，也包含了建筑物外墙外侧的阳台、走廊、檐廊、雨蓬、车棚、货棚、站台、骑楼等。什么是套内阳台建筑面积？套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的程度投影面积计算。其中封锁的阳台按程度投影全部计算建筑面积，未封锁的阳台按程度投影的一半计算建筑面积。什么是房屋的共有建筑面积？房屋共有建筑面积是指各产权业主共同占有或共同运用的建筑面积 。包括：电梯井、管道井、楼梯间、渣滓道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢效力公共用房和管理用房的建筑面积，以程度投影面积计算。还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙(包括山墙)以程度投影面积一半的建筑面积。独立运用的地下室、车棚、车库、为多幢效力的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。房屋的公用建筑面积是如何分摊的？ 每户(或单位)应分摊的公用建筑面积按如下原那么进展计算：(1)有面积分割文件或协议的，应按其文件或协议进展计算；(2)如无面积分割文件或协议的，按其运用面积的比例进展分摊。即：每户应分摊的公用建筑面积=(应分