给的郑州公寓市场考察07

1、2014年7月17日郑州公寓市场研究PART1 郑州公寓市场现状PART2 公寓个案分析公寓市场市场现状目前郑州市场公寓在售项目多达19个，其中在售项目15个，包含2个尾盘公寓项目，市场存量大，市场竞争激烈。翡丽公馆永和宇宙星汇艺悦公馆京莎广场正商城亿嘉未来国际公寓中晟新天地华强城市广场龙汇国际正弘数码港乐丁广场瀚海爱特中心开祥御龙城德润黄金海岸万千世纪城三环升龙天汇广场瀚海璞丽冠达V8公寓晶诚花园昌建誉峰在售项目前期/未售项目尾盘公寓产品分析规划特点分析所属区域项目名称 容积率层数、层高户型面积（）物业类型产权 金水区翡丽公馆4.920层/LOFT层高5.1米30-43一房、62-91两房，

2、116-130三房住宅+LOFT 70年 瀚海爱特中心3.529层/3.3米46-70SOHO 70年 瀚海璞丽3.5米40-70公寓40开祥御龙城4.5133层/2.9米-3米56-92公寓70年 万达公馆6层，4层以上可享电梯40-98SOHO40年二七区京莎广场 5.9922层/3.6米32-64，100公寓40年27层/3.3米50-91，280复式SOHO 40年正商城2.9932层/3米59标间，68-72一房公寓40年德润黄金海岸324层/2.9米40-80公寓70年万千世纪城34层/2.9米41标间，56一房，80-82两房公寓70年管城区亿嘉未来国际公寓5.9530层/2.9

3、米47-93公寓70年惠济区昌建誉峰2.9922层/3.2米42标间，60-66一房，72两房公寓70年高新区龙汇国际 4.9918层、19层/4.8米38-79（二层为赠送）LOFT40年华强城市广场427层、30层/2.9米64一房，70-81两房，86-91三房公寓40年高新数码港19层/4.5935-50LOFT40年中原区乐丁广场 2.9915层/4.75米56-69（二层赠送）LOFT 40年升龙天汇广场4.9932/3.3米45-77公寓40年郑东新区中晟新天地734层40-95酒店式公寓40年永和宇宙星730层/3.6米62-77标间、136一室一厅酒店式公寓40年汇艺悦公馆5

4、.9929层/3.2米49-69标间，112两房公寓40年经开区冠达V8公寓4.524层、25层/2.9米55-168公寓（富士康定制）70年晶诚花园412F、16F、22F35-85公寓70年当前在售公寓面积以40-80为主；70年产权公寓大部分作为居住型产品，部分作为酒店式公寓；但40年产权公寓为打擦边球，多数作为LOFT郑州在售公寓目前多数集中在金水区和二七区，普遍为满足高容积率产品；层高多数以2.9米普通住宅层高为主；公寓面积多数集中在40-80，以标间和一房为主；70年产权公寓多作为普通居住型产品运用，部分项目为酒店式公寓；但40年产权公寓产以办公类LOFT产品为主。公寓产品分析公寓

5、产品销售多数均以纯销为主，梯户配比大于1:3所属区域项目名称 销售模式 梯户比金水区翡丽公馆纯销5T16瀚海爱特中心纯销1、2单元：3T8；3单元：2T6 瀚海璞丽纯销5T35开祥御龙城纯销3T12万达公馆纯销4T60二七区京莎广场 纯销3T19纯销4T14正商城纯销3T19德润黄金海岸纯销2T7万千世纪城纯销3T10管城区亿嘉未来国际公寓纯销3T22惠济区昌建誉峰纯销4T12高新区龙汇国际 纯销5T16华强城市广场纯销3T6高新数码港纯销4T12中原区乐丁广场 纯销4T13/4T11升龙天汇广场纯销5T13郑东新区中晟新天地返租4T18 永和宇宙星返租5T13汇艺悦公馆纯销7T28经开区冠达

6、V8公寓返租8T30晶诚花园纯销6T21公寓梯户比均较大，可满足较高容积率项目的需要，同时也可以满足90/70政策。华强城市广场公寓梯户比为4:12，对比市场上大部分公寓相比有加大的竞争压力。设计特点分析除边缘地区外，郑州公寓多为双气；目前郑州市场上的精装修或者为提高溢价做的简装，或者为提高客户关注度而做的假装修，真正的精装修很少出现。公寓产品分析附加值分析区域项目名称双气单气精装无单双气金水区翡丽公馆瀚海爱特中心瀚海璞丽开祥御龙城二七区万达公馆京莎广场 正商城德润黄金海岸万千世纪城管城区亿嘉未来国际公寓惠济区昌建誉峰高新区龙汇国际 华强城市广场高新数码港中原区乐丁广场 升龙天汇广场郑东新区中

7、晟新天地永和宇宙星汇艺悦公馆经开区冠达V8公寓简装晶诚花园除边缘地区项目为单气，郑州市场上公寓产品多以双气为主，提升客户后期办公、居住的舒适性，郑东新区项目位于高铁片区，属于办公产品，没有单双气之分；公寓产品很少有精装修项目，部分产品如正商城即使做精装修也是为了先提升产品价格，后期降低价格而做的假装修；冠达公寓为富士康配套公寓，故仅作简装，其他做精装修产品项目是为了突出其产品差异化，吸引客户。公寓产品分析营销分析针对不同的客户群体，郑州公寓产品在推广时主要针对投资和自住两种客户类型进行宣传；针对投资客户，主要突出项目地段及投资价值；针对居住客户，则突出其配套完善；郑州公寓产品在进行营销推广时主

8、要分为居住和投资两种类型进行推广，针对不同的客户群体打造不同的推广方式；针对投资客户，主要突出其地段、投资价值，吸引其目标客户群体；针对自住型客户群体，则作为过渡性产品，强调其配套；目前郑州市场上，公寓产品用途多为投资型产品，吸引投资客户。项目名称主推广语卖点梳理正商城航海公寓航海路地铁口 双气精装小公寓地段、精装、配套中晟新天地避“熟”胜地，最私密的行政公寓区位、地段、服务德润黄金海岸致我们终将逝去的租房小时代产品、情感翡丽公馆翡丽首席公馆 不只是城中心地段京莎广场地铁口 鞋城旁 创业投资臻品地段、投资乐丁广场领创郑州成长型LOFT户型稀缺性华强城市广场二环旁稀缺住宅式公寓即将开盘地段永和宇

9、宙星投资精装公寓收益领先一步投资正弘高新数码港低总价，复式微豪宅投资升龙天汇广场新青年置业领地自住、投资万达中心中心 决定高度地段、配套、品牌、精装公寓产品分析营销分析SOHO营销分析LOFT营销分析40年产权公寓在推广时，对于项目定义明确；部分项目(如万达中心)在进行推广时按照精装SOHO推广，正弘高新数码港进行推广时推出“复式微豪宅”概念，吸引观众眼球。公寓产品分析营销分析普通公寓营销分析居住型公寓项目营销以针对年轻群体为主，推广主题突出年轻化、时尚感和创意性。营销手段除常规的户外大牌、网络和报广媒体以外，线下活动突出与年轻群体的互动性和亲和力，突出时下住房紧张以及单身公寓概念。PART1

10、 郑州公寓市场现状PART2 公寓个案分析瀚海璞丽基本概况开发商中部大观地产有限公司项目位置金水区 黄河路与经二路交汇处公寓情况面积段套数占比40-5033033%50-7057258%90-200889%建筑类型 精装公寓 写字楼 商铺 产权年限70年销售方式未售总占地150000总建面160000项目动态证件不全，现处于内部认筹阶段物业公司河南山水物业管理有限公司销售均价内部认筹瀚海璞丽项目定位及营销诉求项目是集商业、精装公寓、写字楼为一体的高端综合体项目，涵盖高端写字楼、精装公寓及商业步行街，地下部分设置三层立体停车库。地上建筑共三栋，其中A座为5A甲级写字楼、B座和C座为精装公寓。B座

11、标准层面积1801，电梯10部，层高3.7m，主力面积40-74，精装修，均有独立卫生间。项目定位C座标准层面积1056，电梯5部。层高3.3m，主力户型面积40-60，精装修，配有独立卫生间。产品对比分析项目名称璞丽中心昌建誉峰品牌认知本地一线本地著名梯户比5T354T12位置老城，环内三环旁规模16万方，商业、公寓、办公28万方，住宅、商业、商铺产品结构70平方80%面积占比90平方20%面积占比41-72精装否否推广保障无报广推广，围挡、道旗、单页报广、围挡、道旗、单页工程保障已出地面已出地面证件无预售证无预售证产品特征B座 层高3.7m，电梯10部，均有独立卫生间4T12H,商住两用，

12、独立卫生间C座 层高3.3m，电梯5部，均有独立卫生间项目动态未售，内部认筹入会启动，认筹筹备高新数码港基本概况开发商 河南正弘高新实业有限公司 项目位置高新技术开发区科学大道瑞达路交汇处公寓情况面积段套数占比35-3921627%46-5058873%建筑类型 精装公寓 写字楼 酒店、商业 产权年限40年销售方式联合搜房网、商都网电商活动总占地500亩总建面170万项目动态复式公寓在售，剩余房源不多物业公司河南正弘物业管理服务有限公司销售均价8100-8400元/项目位置高新区科学大道与瑞达路交汇处西南角开发企业河南正弘高新实业有限公司活动时间2014.4.26推出套数802套销售套数646

13、套到访成交率71%整体去化率81%成交价格均价8200元/优惠方式参与搜房、商都电商团购活动的客户享1000元/套的总房款优惠；悠悦会会员成功参与LOFT公寓入会活动享总房款1个点优惠；开盘当天成功选房，按时签约享1个点优惠。客户情况客户年龄30-50岁，置业目的多为投资客备注近期销售情况： 2014年4月26日，正弘高新数码港推出A座、B座两栋楼，共计802套房源，开盘当天去化646套，成交均价为8200元/。高新数码港开盘动态高新数码港项目定位及营销诉求项目集住宅、180米高超星酒店、商业街、5A甲级商务、挑空复式公寓五大业态。项目定位营销诉求低总价、复式微豪宅销售策略1、繁华路段推广力度

14、大，吸引大批市区客户2、提出买一层送一层概念，注重“住宅”概念的营销，刺激消费者A座5-19F 4T24HB座4-19F 4T24H产权为40年，层高4.59米，水电均为商业用性质其中A、B座16-19F高空连接8T56H产品对比分析项目名称高新数码港昌建誉峰品牌认知本地一线本地著名梯户比4T244T12位置高新区，不限购三环旁规模170万方，商业、公寓、办公28万方，住宅、商业、商铺产品结构35-39平方 27%面积占比46-50平方 73%面积占比41-72精装毛坯否推广保障报广，户外，网络，拓客报广、围挡、道旗、单页工程保障已出地面已出地面证件有预售证无预售证产品特征A座 层高4.59

15、5-19F 4T24H 独立卫生间4T12H,商住两用，独立卫生间B座 层高4.59m4-19F 4T24H 独立卫生间项目动态剩余LOFT100余套入会启动，认筹筹备户型：本次推出主力房源为46-50的2+1房和36-39的一房Loft户型三室一厅一卫一厨45Loft户型两室一厅一卫一厨35布局紧凑，一楼二楼阳台都是大落地窗，增加采光面，二楼卧室面积过小，降低舒适度。 户型布局紧凑，一楼的卧室不做隔断，直接做成大客厅，提高舒适度，面积稍大些，可改造空间大升龙天汇广场基本概况开发商 郑州元发置业有限公司项目位置 中原区农业路与嵩山路交汇处公寓情况面积段套数占比45-77802100%建筑类型住

16、宅、写字楼、公寓产权年限40年销售方式未售总占地364000总建面2340010项目动态现阶段会员招募阶段，7月底启动会员升级，8月中旬计划推售西单元351套SOHO公寓，物业公司河南升龙物业管理有限公司销售均价8400元/（住宅）升龙天汇广场SOHO公寓升龙天汇广场项目定位及营销诉求项目集住宅、写字楼、商业、酒店、公寓五大业态。西单元5-19F 5T13H项目定位东单元营销诉求4-19F 5T17H产权为40年，层高3.3米，水电均为商业用性质新青年置业领地，把购买客户集中在青年置业者销售策略加大推广力度，报广网络集中投放产品对比分析项目名称升龙天汇广场昌建誉峰品牌认知本地一线本地著名梯户比

17、5T134T12位置三环内，农业路与嵩山路交汇处三环旁规模185万方，住宅、商业、公寓、办公28万方，住宅、商业、商铺产品结构45-77SOHO公寓，共802套41-72精装毛坯否推广保障报广，户外报广、围挡、道旗、单页工程保障地基阶段已出地面证件有预售证无预售证产品特征5T13H，层高3.3米4T12H,商住两用，独立卫生间无气，独立卫生间，水电商业性质项目动态3#西单元会员招募入会启动，认筹筹备户型：5T13H，面积集中在45-77万达中心基本概况开发商郑州金水万达投资有限公司项目位置农科路与花园路交会处西200米路北公寓情况面积段套数占比40-98216100%建筑类型酒店、公寓、商业、

18、住宅产权年限公寓40年销售方式纯销总占地83.5亩总建面360000项目动态公寓已告罄物业公司销售均价15000元/（住宅）万达中心开盘动态项目位置农科路与花园路交会处西200米路北开发企业郑州金水万达投资有限公司活动时间2013.12.28推出套数216套销售套数169套到访成交率85%整体去化率78.2%成交价格14000-17000元/，均价16000元/优惠方式1：开盘认购优惠1%；2：三天按时签约优惠1%；3：一次性付款优惠3%，按揭优惠1%。客户情况客户年龄35-50岁，主要集中于金水区，以改善型和投资型为主备注近期销售情况： 2013年12月28日，万达沙龙公寓，共计216套房源

19、，成交均价16000元/，当天去化169套，去化率78.2%。万达中心项目定位及营销诉求项目定位项目集住宅、写字楼、商业、酒店、SOHO公寓五大业态。公寓产品：4T60H，共6层，每层62户，其中3层有32户为物业用房。公寓产品产权40年，精装修，双气，水电均为商业性质营销诉求中心 决定高度，突出万达企业品牌，给客户一种尊荣感销售策略开盘前造势，报广、网络、明星，极大地宣传万达品牌宣传突出产品市中心位置，精装修，文案上营造一种“高大上的感觉”项目名称万达中心昌建誉峰品牌认知国内一线本地著名梯户比4T604T12位置市中心三环旁规模36万方，超五星级酒店、5A甲级高端写字楼、大户豪宅、商业街，s

20、oho公寓28万方，住宅、商业、商铺产品结构40-9841-72精装精装否推广保障报广、户外、候车厅、明星报广、围挡、道旗、单页工程保障已出地面已出地面证件证件齐全无预售证产品特征4T60户，精装修4T12H,商住两用，独立卫生间40年产权项目动态基本售完入会启动，认筹筹备产品对比分析户型：共6层，4T60H，4层以上可享电梯华强城市广场基本概况开发商郑州华强广场置业有限公司项目位置秦岭路与东风路交汇处公寓情况面积段套数占比70-90306100%建筑类型写字楼、公寓、商业、住宅产权年限公寓40年销售方式纯销总占地99336平方米总建面550000平方米项目动态新品公寓认筹中物业公司销售均价6

21、100-7000元/（公寓）华强城市广场开盘动态项目位置秦岭路与东风路交汇处开发企业郑州华强广场置业有限公司活动时间2013.09.14推出套数300套销售套数157套到访成交率45%整体去化率52%成交价格6100-7000元/，均价6800元/优惠方式1：开盘认购优惠2%；2：三天按时签约优惠1%；3：一次性付款优惠3%，按揭优惠2%。客户情况客户主要为中原区、高新区及周边的刚需型和部分投资性客户备注近期销售情况： 2013年09月14日，华强城市广场推出1#（公寓）、3#、4#，其中公寓产品共计300套，当天去化157套，成交均价6800元/。项目名称华强城市广场昌建誉峰品牌认知国内著名

22、本地著名梯户比3T64T12位置二环旁 三环内三环旁规模55万方，住宅、商业、商铺28万方，住宅、商业、商铺产品结构70-9141-72精装毛坯否推广保障围挡、道旗、单页报广、围挡、道旗、单页工程保障准现房已出地面证件证件齐全无预售证产品特征3T6H,商住两用，独立卫生间4T12H,商住两用，独立卫生间项目动态在售+新品筹备入会启动，认筹筹备产品对比分析户型：3T6、3T5开祥御龙城基本概况开发商河南开祥置业股份有限公司项目位置金水区东风路与天明路交汇处西北角绿荫公园西公寓情况面积段套数占比56-5849667%88-9024833%建筑类型住 宅|商 铺 商业产权年限70年销售方式在售总占地

23、161亩总建面51.3万项目动态目前在售为一期的10#、17#、19#楼物业公司河南天城物业管理有限公司销售均价公寓9100元/5#19#天明路东风路N开祥御龙城开盘动态项目位置金水区东风路与天明路交汇处开发企业河南开祥置业股份有限公司活动时间2013.11.16推出套数1045套销售套数90套到访成交率22.5%整体去化率8.4%成交价格住宅10100元/，公寓8900元/优惠方式1：认筹1万优惠3个点；2：全款2个点，按揭1个点优惠；3：开盘当天优惠1个点；4：成功选房赠送美的电饭煲。客户情况本次开盘认筹时间较短，客户较少，主要以刚需型客户为主备注近期销售情况： 2013年11月16日，开祥御龙城推出10#、17#、19#（公寓），其中公寓产品共计248套，当天去化90套（住宅和公寓），成交均价住宅10100元/，公寓8900元/。产品对比分析项目名称开祥御龙城昌建誉峰品牌认知本地二级本地著名梯户比3T124T12位置东风