某项目营销推广建议书

1、 HYPERLINK xxxx/ 齐鲁涧桥商业部分营销推广建议2007.1.一五目 录前言章丘市商商业地产产发展现现状及竞竞争态势势丘传统商商业格局局汇泉路传传统商圈圈各商场场分析传统商业业街区分分析章丘新兴兴商业项项目及其其特点本项目商商业部分分的基本本概况本项目商商业部分分SWOOT分析析商业部分分定为策策推广主题题定位消费群体体定位业态定位位价格定位位销售方式式定位商业部分分营销推推广思路路销售模式式的确定定商业营销销推广的的启动时时间招商部启启动时间间营销推广广节点建建议各阶段营营销活动动前言2006年，齐鲁置业在相关合作单位的积极配合下，齐鲁涧桥项目住宅部分销售取得了骄人的业绩，伴随

2、着项目二期工程的启动，项目商业部分即将进行整合推广，06年章丘商业地产集中放量，市场竞争压力加大，对07年齐鲁涧桥的商业销售提出了更高的要求，为了更好的完成新年度商业销售的目标，本建议综合市场、产品、经营、定位的项目综合因素，做出新年度商业部分的营销推广建议。章丘市商商业地产产发展现现状及竞竞争态势势（一）章章丘市传传统商业业格局章丘市面面积较小小，传统统商业格格局并不不发达，但总体体商业格格局清晰晰，主要要集中在在市区中中心区域域，以汇汇泉路、明水大大街、秀秀水大街街、山泉泉路几条条路段，通过各各路段的的龙头商商业带动动形成一一个大的的商业中中心区域域。其他他区域商商业氛围围不浓，未形成成成

3、熟的的商圈。本区域域以路段段划分可可细分可可以下几几个次级级商圈。1、汇泉泉路中心心商圈汇泉路位位于章丘丘市区核核心地带带。汇泉泉路商圈圈是继章章丘市老老商业区区拆迁后后兴起的的中心商商圈，章章丘市区区传统商商业气氛氛最为浓浓厚的商商业区域域。该商圈处处于章丘丘市中心心，集中中了各种种商业业业态，分分布着百百货大楼楼、供销销大厦、商业大大厦、华华联商厦厦等大型型的商场场，以及及专专业业店、临临街店铺铺等众多多形式，经营种种类涉及及服装、手机、百货、快餐、化妆品品、钟表表、眼镜镜、图书书、美容容等众多多种类。汇泉路商商圈客源源广泛，主要为为市区内内中高收收入阶层层为主。作为章章丘的传传统核心心商

4、圈，不仅有有大量的的本市消消费者前前来购物物，同时时由于临临近百脉脉泉公园园等旅游游景点，也吸引引了一部部分外来来旅游消消费者和和外地消消费者。2、明水水大街商商圈明水大街街商圈主主要由位位于明水水大街中中部的明明水服装装批发市市场为龙龙头带动动周边临临街店面面组成。经营种种类主要要以服装装批发、零售为为主，兼兼有餐饮饮、金融融、小型型超市等等业态。明水服服装批发发市场经经营档次次较低，客源较较广，明明水服装装批发市市场作为为中心商商圈的有有利充，吸引了了市区内内大批中中低收入入人群及及周边县县市的居居民前来来购物。3、秀水水大街商商圈秀水大街街是新兴兴商圈，主要以以秀江商商业城为为龙头。秀江

5、商商业城也也为服装装批发零零售为主主。在经经营档次次和经营营业态上上和明水水大街商商圈极为为相似，但商业业氛围相相对明水水服装城城有所下下降。汇泉路传传统商圈圈各大商商场分析析：章丘百货货大楼业态分布布： 一层层：日用用百货；二层：服装鞋鞋帽；三三层：家家具广场场。主要消费费人群、人群密密度：目目前尚未未改造的的百货大大楼吸引引的消费费人群多多为中低低档次。一、二二层人流流量相对对较多，三层家家具城人人流量甚甚少。预预计改造造后的百百货大楼楼将吸引引更多高高档次的的消费者者，一层层多以年年轻女士士为主，二层以以中产以以上阶级级为主，三层会会吸引一一八225岁的的青年男男女消费费者。租金：11、

6、2层层租金77008500元/平平米/年年 单层面面积：一一五000平米 空置率率0三层层租金 5500-7000元/平米/年 单单层面积积：10000平平米 空置置率一五五%备注：此此大楼将将于今年年春节后后进行全全面装修修，一层层保留原原有业态态以化妆妆品百货货为主；二层面面向高端端客户以以中高档档精品服服饰、鞋帽针针织为主主，三层层将去除除现有的的家具营营销，面面向大众众以中低低档服饰饰为主打打。供销大厦厦业态分布布：一层层手机为为主，兼兼有音像像制品；夹层是是移动的的营业厅厅；二楼楼为家电电专卖；商场入入口处沿沿街商铺铺5间，经营手手机销售售及修理理；三层层 以经经营中低低档家纺纺、服

7、装装类为主主。经营规模模和档次次：个体体经营（无品牌牌入驻），章丘丘规模最最大的手手机专营营商场。主要消费费人群、人群密密度：中中、青年年人为主主，商场场入口处处商铺人人流量较较多，一一楼人流流量较多多，二、三楼人人流量稀稀少。租金：一层 9900-1一五五0 元/平平米/年年 二层 7700-9000 元/平平米/年年三层 5550-6200 元/平米/年商场入口口处沿街街商铺 9500-12200 元/平平米/年年备注：一一楼面积积12000平米米左右出出租率990% ，个别别业主在在春节后后准备退退出该商商场。商商铺面积积8到220平米米左右，部分大大面积商商铺承受受租金压压力较大大，正

8、寻寻求合租租方；商商场入口口处沿街街商铺无无空置，且经营营者多为为老业户户。章丘商厦厦业态分布布：一层层化妆品品百货及及小型超超市，二二层中档档鞋帽、服装针针织品，三层家家电文体体类产品品，四层层电脑数数码制品品。经营规模模和档次次：章丘丘规模较较大的电电脑专营营商场、中档次次。主要消费费人群、人群密密度：中中档消费费者为主主，一、二层人人流量较较多，三三层人流流量较少少，四层层多吸引引年轻消消费者。经营状况况：个体体经营，有品牌牌入住（方正、联想、海尔、海信、清华同同方等）无空置置，目前前铺位较较热，有有多家新新业主欲欲入住，无铺位位供应。租金：二二层中高高档鞋柜柜区 一三三00元元/平米米

9、/年四四层海信信品牌专专卖200平米 5500元/平平米/年年备注：二二层出租租率1000% ，四层层10000平米米左右出出租率995%左左右，已已预定至至05年年9月,供不应应求。周周边较全全：邮政政局、农农行、联联通、餐餐饮等一一应俱全全。由于于靠近市市政府、党委机机关等政政治中心心以及百百脉公园园、广场场等文化化娱乐场场所，交交通便利，商业氛氛围浓厚厚。五环大厦厦业态分布布：负一一层（金金汇超市市）经营营鞋帽服服装针织织品，一一层食品品百货超超市为国国营正在在装修中中，二层层全部为为中档服服装。经营规模模和档次次：负一一层经营营货品较较为杂乱乱，多为为中低档档；二层层服装以以中档为为主

10、打。主要消费费人群、人群密密度：负负一层人人流密度度较大，一八-25岁岁青年人人为主，；二层层人流量量较好，以中产产阶级为为主流。租金：负负一层 8000元/平平米/年年二 层 5550元元/平米米/年备注：单单层面积积12000左右右，负一一层、二二层出租租率1000% ，一层层全部国国营，装装修进行行中无对对外招租租意图。负一层层受装修修影响较较小，二二楼受影影响较大大。华联商厦厦业态分布布：负一一层家具具、箱包包皮具、儿童用用品；一一层食品品百货、化妆品品；二层层中高档档服装；三层文文体用品品；四层层家电。经营规模模和档次次：章丘丘现有最最大规模模、档次次最高、业态最最为丰富富的商场场。

11、主要消费费人群、人群密密度：主主要消费费群体以以经济能能力较强强的中、青年为为主打，其消费费能力强强，客流流量密集集。经营状况况：国营营，少数数为个体体业主经经营，无无空置。租金：国国营为主主，绝大大部分区区域不对对外出租租。二楼楼有个别别铺位出出租，其其租金价价格约在在17000元/平米/年（由由于商管管公司对对个体经经营户的的进驻无无任何兴兴趣，所以以对于商商管公司司的租金金报价存存有疑义义，有待待证实）。备注：此此处是汇汇泉路商商业街的的心脏地地带，具具有城市市代表性性的商场场，在这这个城市市以及消消费者心心中占据据着中心心位置。周边分分布着大大量中、小型街街铺以及及部分高高档中式式饭馆

12、、西餐厅厅。在对对汇泉路路商圈东东段的调调查过程程中，听听到的更更多的声声音是：铺位紧紧俏难求求的的信信息，高高度密集集的商业业氛围，狭小的的空间，限制了了更多业业主的发发展。名称经营品类类重点经营营品类经营面积积（）经营状况况客流状况租金状况况（元/年）章丘百货货大楼1F：日日用百货货2F：服服装鞋帽帽3F： 家具百货、服服装、家家具80000一般客流一般般1、2FF：7000-88503F：5550-7000供销大厦厦1F：手手机、音音像2F：家家电3F： 服装家家纺手机、家家电60000一般客流较多多1F：9900-一五0002F：7700-90003F： 5500-6220章丘商厦厦1

13、F：化化妆品、超市2F：服服装、鞋鞋帽3F： 文体用用品4F：电电脑、数数码服装、百百货、家家电、数数码1.2万万较好客流较多多2F：一一三0003F：6600-70004F：5550五环大厦厦-1F：超市 1F：食食品2F： 服装百货、服服装40000较差客流较少少-1F：80002F：5550华联商厦厦-1F：家具、箱包1F：食食品、化化妆品2F： 服装3F：文文体4F：家家电百货、服服装、家家电1.5万万较好客流较多多2F：117000 传统商业业街区功功能汇总总汇泉路商商圈街区区功能调调统计表表序号业态数量百分比合计1服饰一八10.77%168家家2手机、电电子2514.99%3美发、

14、美美容3017.99%4五金、家家电74.2%5汽配31.8%6小型百货货23一三.77%7超市便利利店53.0%8餐饮106.0%9宾馆酒店店42.4%10专业市场场21.2%11银行一三7.7%12药店74.2%一三邮政10.6%14图书21.2%一五其他一八10.77%明水大街街街区功功能统计计表序号业态数量百分比备注合计1服饰2949.22%沿街店铺铺59家2手机11.7%3美发、美美容23.4%4五金、家家电35.1%5汽配00.0%6小型百货货23.4%7超市便利利店11.7%8餐饮46.8%9宾馆酒店店35.1%10专业市场场11.7%服装批发发市场11银行35.1%12药店11

15、.7%一三邮政11.7%14图书23.4%一五其他610.22%含学校、研究所所各一家家传统商业业业态分分布数量量序号业态数量百分比备注合计1酒水批发发一八27.33%全市较为为集中66家2服饰2334.88%品牌服装装为主3美发、美美容46.1%4小型百货货46.1%5超市便利利店57.6%6餐饮34.5%7宾馆酒店店11.5%8专业市场场00.0%9银行46.1%10图书11.5%11其他34.5%包含政府府机关11家各传统商商业区租租金及售售价道路名称称所在区域域租金（天元元/平米米）售价（元/平平米）经营种类类明水大街街中段服装批发发市场附附近1.82.55无服装明水大街街南头车站附近

16、近1.6无服装汇泉路中中段明水电影影院2.32.55无手机、通通讯山泉路中中段酒水批发发市场2无酒水服装服装批发发市场0.7132000（20002年）无银丰公寓寓无40000铁道北路路0.8无建材百脉泉路路1无百货（四）章章丘新兴兴商业项项目及其其特点伴随着章章丘市政政府招商商引资力力度的加加大，005年至至06年年章丘市市新增商商业项目目 万平米米，以章章丘香港港街、鲁鲁信明珠珠等为代代表的大大型商业业楼盘集集中放量量，为章章丘的商商业地产产注入了了活力，同时开开发体量量过大，消费市市场的不不成熟，大学城城远期规规划出现现的真空空时段以以及章丘丘城市综综合消费费群体不不足等原原因，商商业地

17、产产竞争加加剧，市市场风险险增强，除香港港街之外外的各项项目销售售及招商商情况并并不乐观观。新增商业业项目统统计分析析楼盘名称称开发销售售状况价格（元元/平米米）区位规模（万万平米）业态规划划租金义乌小商商品批发发市场销售中，一期认认购700%，实实际销售售一五00套商住均价价27000中心商铺铺70000-775000(未售）汇泉路6666号号总体688万，一一期255万，中中心广场场7万中心市场场、步行行街、商商业街、美食街街、仓储储物流、文化广广场、高端业主主服务园园区未竣工秀水如意意商都销售中，一期销销售300%，112月销销售300套左右右一层90000二三层联联售40000经十东路

18、路、张莱莱路、芙芙蓉大道道、兴美美路围合合处占地177万，总总建255万11组北北美后现现代主义义建筑群群，分三三期开发发集休闲购购物于一一体 时时尚区、数码区区、餐饮饮区年回报88%香港街销售中，一期销销售率998%、二期推推出部分分销售率率70%，招商商90%，122月平均均每天22套一期均价价52440二期均价价48000山泉路，明水大大街交汇汇处占地766亩，一一期总建建176600平平米二期总建建684400零售、专专卖、餐餐饮、批批发一层3.2元/平方左左右二层2原原/平房房左右三层0.7元/平方左左右鲁信明珠珠销售中，现房，实际销销售率550%，招商220%最高价553600最低

19、价334000山泉路，明水打打街交汇汇处占地688亩，总总建6550000零售、餐餐饮、专专卖、批批发三层联租租1.44元/平平方左右右奥德隆百货，6000，超市与烟酒副食约占33%，服饰约占67%，档次为章丘中高档章丘商厦，12000，1F超市与日用消费品，2F、3F服饰、4F家电与电动车德隆电器，一五00，共2F，主要经营电器，规模较小，统一经营管理供销商厦，6000，1F以手机、电脑、电器为主，少量珠宝首饰，2F、3F服饰百货大楼，8000，1F苏宁电器，2F服饰，3F正在招商，统一经营管理百佳广场，8000，1F小型超市与日用消费品，2F鞋城与少量首饰、3F女正装、休闲，4F男装，统一

20、经营管理，2-4F经营冷清金汇奥德隆百货，10000，德克士进驻旁边商铺东方冷库，超市+百货利群家电东方冷库，超市+百货香港街服装城香港街新天地商业传统项目与新兴项目竞争态势图示小结：在新老交交替的传传统商业业与新兴兴商业格格局下，章丘的的商业地地产快速速发展，主体特特点体现现如下：章丘的消消费中心心依然位位于铁道道以北的的区域。出于消费费习惯的的延伸效效应，22年之内内传统商商业区域域依然扮扮演着较较为重要要的角色色。传统商业业的总体体态势依依然处于于市场的的初级阶阶段，从从购物环环境、产产品档次次、经营营理念上上与章丘丘快速发发展的消消费意识识不相匹匹配，为为新兴商商业核心心的快速速形成创

21、创造了机机会。新兴商业业项目多多以围合合式商业业综合体体或大型型的专业业市场为为主，市市场缺乏乏以城市市为主导导方向的的主题鲜鲜明的购购物休闲闲场所。新老交替替下的商商业态势势，促进进了章丘丘市商业业总体环环境的提提升，拉拉省了本本土商业业地产投投资的热热情。随着新兴兴项目的的建设章章丘的消消费市场场正在步步入一个个新的消消费时代代，引领领消费理理念的商商业项目目将作为为未来商商业市场场的主导导方向。二、本项项目商业业部分的的基本概概况位置面积16号楼沿街商业16号写字间一八33.275037.6417号楼沿街商业17号楼写字间4236.555110.64内街底商(一层)8100下沉广场商业不

22、祥主力店不祥本项目商商业部分分SWOOT分析析优势规模优势势本项目商商业部分分虽然属属于社区区商业，但是从从规模上上可以称称得上是是小型的的主题商商业街区区，分布布有步行行街区、沿街商商业、下下沉广场场商业、主力店店、写字字间多种种商业物物业组合合；规模模优势和和产品多多功能优优势明显显。规划优势势 项目目总体规规划优势势明显，商业、住宅、洋房，别墅、办公等等多类物物业组合合，欧式式建筑风风格，整整体规划划已经为为章丘市市民所认认同。辐射优势势 项目目的商业业位于新新城中心心，从区区域上辐辐射周边边5公里里范围，步行街街区以及及主力商商业超市市将吸引引大学城城及其他他周边的的消费群群体，业业态

23、辐射射、区域域辐射优优势明显显。区位优势势 项目目宏观规规划优势势明显，地处章章丘新城城市中心心，紧邻邻市政中中心，周周边规划划配套优优势明显显，为章章丘群众众认可的的未来核核心区域域，新城城地标社社区。 品牌优势势 身为为本土开开发企业业的齐鲁鲁置业公公司品牌牌美誉度度深入人人心，旗旗下的项项目品牌牌信赖度度较高，齐鲁涧涧桥凭借借到位的的形象诉诉求已经经为章丘丘市民公公认为章章丘第一一高品质质社区，品牌优优势已经经确立。劣势产品劣势势 16、117号楼楼步行街下沉商业业主力店写字间户型偏大大、总价价高开间小、进深大大未知未知面积偏大大，办公公分为不不足商业氛围围项目所在在区域为为新城区区，虽

24、然然远景规规划良好好，但项项目周边边缺乏商商业氛围围，在项项目本身身没有形形成一定定规模的的前提下下，作为为商业物物业在此此区域缺缺乏能够够作为支支撑的消消费环境境。消费习惯惯章丘市民民的消费费习惯集集中在老老城区的的百脉泉泉周边和和传统商商业区，铁道以以南的新新城区的的短期消消费前景景还不被被市民所所承认，扭转此此种局面面需要政政策、市市场以及及开发时时间的多多方面引引导才能能快速奏奏效。价格作为品牌牌项目，当然的的高价位位成为维维护项目目高端的的一项因因素，故故而客户户对本项项目相对对比其他他竞争类类项目的的价位还还是产生生了一定定的抗性性机会新区发展展新区的发发展已经经成为章章丘不折折不

25、扣的的未来城城市发展展方向，大学城城、市政政设施的的迁入已已经将未未来新区区的前景景定格，齐鲁涧涧桥的机机会在于于与广大大业主共共同抓住住发展机机遇，创创建章丘丘新的财财富平台台。业态的差差异化区别于现现在市场场竞争项项目的大大市场格格局，本本项目做做为主力力店、社社区商业业、步行行街区多多功能组组和商业业体，具具有与市市场其它它产品相相抗衡的的差异化化机会点点：具有可以以引进品品牌超市市的主力力店；具有异域域英伦风尚的的步行街街区；社区商业业所特有有的超常常时段营营业时间间；社区商业业所特有有的多业业态出租租功能；社区商业业所特有有的低空空置率；齐鲁涧桥桥稳定的的消费群群体；齐鲁涧桥桥消费能

26、能力强大大的业主主；泛周边客客户群。威胁开发量章丘市220066年商业业楼盘集集中放量量，以义义乌小商商品城、秀水如如意、香香港街为为代表的的新兴项项目产品品集中投投放，造造成短期期内开发发量剧增增，市场场竞争加加剧。 宏观政策策影响商业作为为投资类类物业，一直受受到社会会高端收收入人群群的关注注与追捧捧，但007年的的股票、基金投投资强势势，再加加上房地地产的长长时间宏宏观调控控影响，商业物物业的投投资客户户变得谨谨慎，对对于短期期内无法法快速达达到期望望值的物物业，更更是表现现出怀疑疑的态度度，所以以作为远远期前景景的投资资物业更更加依赖赖实力强强势的客客户群作作长线固固定资产产进行购购买

27、，客客户群变变得更为为狭窄，商业投投资市场场受到一一定的影影响。新项目开开工 月日福泰泰集团成成功摘牌牌，取得得了位于于黄金地地段的实实验中心心以南，羊步岭岭路以北北的两宗宗国有土土地，项项目占地地亩，位位置在新新城区中中心区域域，规划划用途为为居住兼兼商业，该项目目动工时时间为007年下下半年，与项目目同属规规模化、品质化化、综合合化社区区。竞争争优势明明显，直直接威胁胁到项目目的商业业物业的的后期营营销工作作。商业部分分定位策策略说 明由于本项项目位于于章丘市市规划的的未来新新城区版版图之内内，而且且居于绝绝对核心心位置，项目的的商业部部分有着着得天独独厚的区区位优势势，同时时鉴于新新区的

28、阶阶段性发发展特点点，造成成了临时时性的商商业氛围围及消费费群体的的缺失，在营销销推广的的各个环环节将考考虑以下下原则：以政治环环境作为为基础，采用政政府搭台台，企业业唱戏的的双向带带动作用用，充分分挖掘政政府信息息资源。将济南城城市中心心的东迁迁和作为为济南后后花园的的章丘新新区规划划的未来来发展蓝蓝图发挥挥到极致致，利用用城市发发展导向向，引导导居住消消费理念念的认同同提升商商业设施施的价值值，以起起到四两两拨千斤斤的营销销推广效效果。强化市场场消费群群范围及及消费能能力，引引导投资资理念。高起点定定位主力力店的招招商标准准，以期期打造城城市最高高级别商商业核心心。深入挖掘掘本商业业的差异

29、异化特点点，打造造区别于于现有竞竞争项目目的优势势卖点。充分利用用齐鲁涧涧桥已经经树立的的品牌形形象，深深入挖掘掘项目倡倡导的英英伦异域域文化，并加以以延伸利利用。推广主题题定位商业部分分推广主主题定位位英伦小镇镇 财富传传奇 新章章丘5万万平米英英伦风尚尚步行街街区写字间部部分主题题定位成功的捷捷径在于于超前的的选择享受异域域文化下下惬意的的办公空空间 主力店部部分主题题定位 齐鲁商郡郡 购物物天堂章丘新城城首席购购物主题题公园（二）本项目消费群体定位汇泉路与香港街之间已经形成为章丘市的核心商圈，香港街一期已经初步形成章丘服装城，但经营业态单一，尚未形成业态丰富的购物广场大学园消费群，约10

30、万年轻的消费群，他们追逐时尚、休闲，对品牌有一定的要求，在章丘没有一个规模较大的书城，若在章丘有一个供他们购物、娱乐、餐饮的综合购物广场，他们会选择在章丘消费齐鲁涧桥住宅高端消费群，约1万人，他们以章丘为家，消费也偏重在章丘，对餐饮、休闲、娱乐及购物有很大需求宏昌小区、东山花园小区住宅消费群，已住与即将入住人口约3万人明珠小区住宅消费群，该小区是章丘入住率较高的生活小区，人口约2万人，主要由公务员为主，是本项目的主要消费群之一眼明泉小区住宅消费群，人口约1万人本项目作为新城区的核心位置，商业辐射范围占有绝对优势，客户群定位呈现以下特点：辐射新城区10公里范围内的消费群体；辐射群体特征多元化，包

31、含周边居住客户群，大学城师生及相关衍生行业客户群，新城区政务办公客户群，百脉泉旅游客户群；本区域客户群每年的增长呈现递进式特点，而老城区将随着城市的发展而逐步萎缩；大学城的建设为新区商业源源不断地输送着具有一定消费特点的年轻消费群；客户群的定位由购物人群向休闲人群延伸。（三）、本项目目业态定定位本项目业业态定位位思路：引导新章章丘更加加具超前前意识的的消费理理念商业业格局；打造集购购物、休休闲、娱娱乐、办办公为一一体的综综合性消消费商业业综合体体；鉴于不同同年龄段段客户群群的消费费习惯，综合时时尚消费费、生活活必需消消费、休休闲消费费、文化化消费于于一体。主力店一层银座超市二层数码城三层京广书

32、城下沉广场时尚影院商务会所网吧休闲摄影眼镜店健身会搏击中心医疗门诊等主力店步行街区下沉广场休闲广场步行街区一区品牌运动休闲服饰二区品牌时尚服饰三区古董、字画文化类16、17号楼 办公中式酒楼休闲咖啡美容SPA美发茶艺馆酒吧量贩式KTV婚纱摄影电信银行ATM等16、17号楼（四）本本项目价价格定位位对比章丘丘市场销销售租赁赁以及位位置比理理想的香香港街项项目为例例：项目名称称市场定位位租金价格格（元/）出租率销售价格格（元/）销售率香港街购物街一、二层层联组332元/月/平平方左右右一层外街街最低775元/月/平平方最高1114元/平方/月左右右一层内街街最低554元/月/平平方最高666元/平

33、平方一期900%一期均价价52440二期均价价48000一期988%确定商业项目的售价一般有2种常用方法：其一，市场比较法其二，收益还原法泰安在售、在租的商业项目很少，没有与本项目可比的同类型商业项目，因此确定本项目商业的租金和售价时，无法使用市场比较法。建议用收益还原法预测本项目商业部分的售价区间。收益还原法定价模式：商铺售价=商铺月租金 12年投资回报率目前，各地年投资回报率基本一致，都在8%左右。17号楼楼价格定定位17号楼一二层联售商铺根据市场租平均租金约75元/平方/月17号楼售价=75128%=11250元/考虑到作为本区域商业氛围缺乏，暂不被市场所接受，整体商业做旺需要2年左右，

34、根据优劣势分析，基本项目基本情况，16、17号楼商铺的售价建议是：1125060%=6750元/步行街一楼商铺平均租金约60元/月，利用收益还原法计算：售价=60128%=9000元/考虑到作为本区域商业氛围缺乏，暂不被市场所接受，内街做旺更需要一定的市场培育期，根据优劣势分析，基本项目基本情况，步行街一楼商铺的售价建议是：900060%=5400元/步行街价价格定位位下沉广场场、主力力店考虑到下沉广场商业的工程进度及配套设施，暂不考虑出售价格主力店作为项目的主要商业位置，考虑租赁为主。收益测算算具体商铺铺建筑面积积（）平均售价价（元/）平均年租租金（元元/）销售值或或租金值值（万元元）16、

35、117号楼楼60699.8226750040977步行商业业街810005400043744销售总计计：84711（五）销销售方式式定位：1、066年商业业阶段性性销售客客户总结结购买商业业的目的的方面投投资类客客户站的的比重明明显大于于自营类类客户：投资类类客户占占到客户户总量的的55% 自自营建投投资类客客户占总总量的220%商业客户户以投资资为主，“一铺富富三代”的投资资理念已已深入人人心。面面对投资资市场，要有成成熟的商商业操作作手段。对于项目目商业的的认可因因素方面面，消费费群、未未来发展展潜力和和位置占占了多数数，可见见客户对对于该区区域前景景的认可可。成熟投资资者看重重的因素素依

36、次为为：位置置、发展展潜力（升值空空间）、消费群群体，这这些因素素在涧桥桥的置业业者中的的到了一一定的认认可。但但是另一一重要因因素投资回回报率却却少有认认可，这这便是本本项目目目前的问问题所在在。对于项目目的不认认可因素素，价格格和长时时间才能能够形成成的商业业氛围成成为了客客户形成成购买的的矛盾点点，致使使中小额额投资者者迟迟不不能下定定决心。在成交障障碍统计计上，不不认可的的矛盾点点更加突突出。价格是最最大的杠杠杆，最最终决定定成交。2、销售售核心价价值支撑撑（投资资者角度度） 投资价值值由于于商铺不不是生活活必需品品，是可可买可不不买的“奢侈品品”（总 价价高）。买商铺铺的主体体客户是

37、是投资者者，以出出租获得得长期稳稳 定收益益或中短短期转卖卖获取高高额差价价为目的的。 因因此，商商铺的投投资价值值是销售售的核心心 值得买买未来来有较大大的增值值空间 买的起起总价价不高、首付轻轻松、月月租和月月供能够够平衡 风险低低投资资者资金金的安全全性；投投资有保保障（产产权）；轻松投投资 回报高高前期期较高且且稳定的的回报，以后有有很大的的升值潜潜力 麻烦少少专业业公司管管理，易易租易售售3、销售售方式优优劣势对对比销售方式式优势劣势直接销售售发展商省省事、麻麻烦少、没有负担商铺没有有附加值值，价格格没有支支撑品牌商家家租金较较低，业业主不接接受，很很难有品牌商家家进驻，不利于于商业

38、做做旺，影影响住宅形象象，损害害开发商商品牌价价值销售难度度大、周周期长带租约销销售销售带租租约，对对中小投投资者具有一定定的吸引引力稳定商业业规划，有利于于做旺商业发展商为为了做旺旺商业，以比较较优惠的的租金引进主力力商家，但转租租约时投投资者不不太会轻易接受受返租销售售快速实现现销售，资金能能快速回笼；统一招商商、统一一经营、统一物业管理理和统一一服务监监督，保障商业业做旺返租金加加到了商商铺的价价格里，所以商商铺的公布均价价提高了了，让投投资者感感觉贵返租以后后，发展展商要委委托商业业管理公公司承担统一运运营的职职责，客客观上增增加了发发展商的工作量量返租受政政策法规规限制商业部分分营销

39、推推广思路路根据以上上对市场场、本项项目、预预期销售售价格、客户群群、销售售方式所所作出的的分析判判断，本本项目需需要坚持持确立自自身高起起点商业业形象定定位基础础，完善善组合各各个资源源环节，从而创创建项目目商业部部分的总总体市场场形象平平台；充分挖掘掘体验式式营销得得优点，坚持走走活动路路线为主主的推广广思路；鉴于市场场竞争加加剧以及及对客户户购买行行为分析析得双重重原因，确定采采用招商商、销售售并举的的销售策策略，加加大招商商力度，组建强强大的招招商体系系；加强城市市资源引引导力度度，积极极组织城城市论坛坛等富有有政治性性色彩的的大型活活动，提提升项目目推广诉诉求点；配合住宅宅及连排排别墅的的推广，做到时时间差异异，形象象同步，销售结结合的联联合推售售方式，控制好好推广节节奏。（一）销售模式的确定：为了保障项目统一的业态、高企的售价，建议采用租售结合的销售模式，具体销售模式则各有不同，建议：步行街采用招商、销售同步进