某综合开发项目规划方案

1、PAGE 第 PAGE 59 页 共 NUMPAGES 78 页第 PAGE 1 页 共 NUMPAGES 78 页目 录TOC o 2-2 h z t 标题 1,1 HYPERLINK l _Toc60505152 第一章 总论 PAGEREF _Toc60505152 h 4 HYPERLINK l _Toc60505153 1.1项目概况 PAGEREF _Toc60505153 h 4 HYPERLINK l _Toc60505154 1.2可行性研究目的 PAGEREF _Toc60505154 h 8 HYPERLINK l _Toc60505155 1.3可可行性研研究的依依据

2、PAGEREF _Toc60505155 h 8 HYPERLINK l _Toc60505156 1.4可可行性研研究的主主要结论论 PAGEREF _Toc60505156 h 9 HYPERLINK l _Toc60505157 第二章 项目目建设的的必要性性与意义义 PAGEREF _Toc60505157 h 13 HYPERLINK l _Toc60505158 2.1创创造独特特城市优优势，提提升中心心城市地地位 PAGEREF _Toc60505158 h 13 HYPERLINK l _Toc60505159 2.2增增强中心心城市功功能，推推进区域域城市化化 PAGEREF

3、 _Toc60505159 h 15 HYPERLINK l _Toc60505160 2.3改改善人居居环境，实施民民心工程程 PAGEREF _Toc60505160 h 16 HYPERLINK l _Toc60505161 2.4实实现土地地价值最最大化，筹措城城市建设设资金 PAGEREF _Toc60505161 h 17 HYPERLINK l _Toc60505162 2.5优优化城市市布局，改善城城市功能能 PAGEREF _Toc60505162 h 19 HYPERLINK l _Toc60505163 2.6传传承历史史文化，提升城城市品位位 PAGEREF _Toc6

4、0505163 h 20 HYPERLINK l _Toc60505164 2.7建建设城市市休闲公公园，促促进都市市休闲旅旅游 PAGEREF _Toc60505164 h 21 HYPERLINK l _Toc60505165 2.8增增加就业业机会，拉动经经济增长长 PAGEREF _Toc60505165 h 22 HYPERLINK l _Toc60505166 2.9产产生示范范效应，推动招招商引资资 PAGEREF _Toc60505166 h 23 HYPERLINK l _Toc60505167 第三章 建设设方案 PAGEREF _Toc60505167 h 24 HYPE

5、RLINK l _Toc60505168 3.1建建设目标标 PAGEREF _Toc60505168 h 24 HYPERLINK l _Toc60505169 3.2建建设原则则 PAGEREF _Toc60505169 h 24 HYPERLINK l _Toc60505170 3.3城城市休闲闲公园建建设方案案 PAGEREF _Toc60505170 h 24 HYPERLINK l _Toc60505171 3.4 蒸水河河大桥建建设方案 PAGEREF _Toc60505171 h 27 HYPERLINK l _Toc60505172 3.5山山水苑房房地产项项目建设方方案 P

6、AGEREF _Toc60505172 h 29 HYPERLINK l _Toc60505173 3.6 望城路路改造工工程建设设方案 PAGEREF _Toc60505173 h 33 HYPERLINK l _Toc60505174 3.7 说明 PAGEREF _Toc60505174 h 36 HYPERLINK l _Toc60505175 第四章 项目目配套条条件 PAGEREF _Toc60505175 h 37 HYPERLINK l _Toc60505176 4.1 交通 PAGEREF _Toc60505176 h 37 HYPERLINK l _Toc60505177

7、4.2 天然气气 PAGEREF _Toc60505177 h 37 HYPERLINK l _Toc60505178 4.3 自来水水 PAGEREF _Toc60505178 h 37 HYPERLINK l _Toc60505179 4.4 供电 PAGEREF _Toc60505179 h 37 HYPERLINK l _Toc60505180 4.5 排污 PAGEREF _Toc60505180 h 38 HYPERLINK l _Toc60505181 4.6 通讯系系统 PAGEREF _Toc60505181 h 38 HYPERLINK l _Toc60505182 4.7

8、 广播系系统 PAGEREF _Toc60505182 h 38 HYPERLINK l _Toc60505183 第五章 投资资单位概概况与项项目组织织管理 PAGEREF _Toc60505183 h 39 HYPERLINK l _Toc60505184 5.1耀耀江集团团概况 PAGEREF _Toc60505184 h 39 HYPERLINK l _Toc60505185 5.2耀耀江集团团开发优优势 PAGEREF _Toc60505185 h 39 HYPERLINK l _Toc60505186 5.3典典型开发发楼盘 PAGEREF _Toc60505186 h 40 HY

9、PERLINK l _Toc60505187 5.4项项目组织织管理 PAGEREF _Toc60505187 h 43 HYPERLINK l _Toc60505188 第六章 项目目投资估估算与筹筹措 PAGEREF _Toc60505188 h 45 HYPERLINK l _Toc60505189 6.1项项目总投投资估算算 PAGEREF _Toc60505189 h 45 HYPERLINK l _Toc60505190 6.2建建设进程程安排 PAGEREF _Toc60505190 h 47 HYPERLINK l _Toc60505191 6.3资资金筹措措 PAGEREF

10、_Toc60505191 h 48 HYPERLINK l _Toc60505192 第七章 财务务效益分分析 PAGEREF _Toc60505192 h 49 HYPERLINK l _Toc60505193 7.1经经济评价价依据 PAGEREF _Toc60505193 h 49 HYPERLINK l _Toc60505194 7.2单单项开发项目目的效益益 PAGEREF _Toc60505194 h 49 HYPERLINK l _Toc60505195 7.3综综合开发发项目经经济效益测测算 PAGEREF _Toc60505195 h 50 HYPERLINK l _Toc6

11、0505196 第八章 项目风风险分析析 PAGEREF _Toc60505196 h 59 HYPERLINK l _Toc60505197 8.1定定性分析析 PAGEREF _Toc60505197 h 59 HYPERLINK l _Toc60505198 8.2 定量分分析 PAGEREF _Toc60505198 h 60附件一：衡阳市市人民政政府关于于东方红红渔场团团结湖项项目建设设有关问问题的批批复附件二：关于衡衡阳东方方红渔场场开发项项目及汽汽车城项项目有关关问题的的函(衡衡政办函函2000353号号)附件三：衡阳市市基础设设施建设设优惠办办法附件四：东方红红渔场团团结湖项项

12、目合作作意向书第一章 总论1.1项项目概况况1.1.1项目目名称：雁栖湖湖综合开开发项目目1.1.2项目目位置雁栖湖综综合开发发项目位位于湖南南省衡阳阳市区北北部，东东方红渔渔场和团团结村所所在地。东临规规划道路路，南靠靠蒸水河河，西临临1077国道（见下图图1.11）。项项目总占占地28854亩亩（规划划用地面面积33344亩亩，含古古河道水水域），城市规规划确定定此地块块作为城城市“绿心”，拟打打造为具具有生态态、景观观、人文文特点的的集休闲闲、旅游游、居住住于一体体的新区区。整个个建设项项目包括括：10000亩亩人工湖湖、8000亩园园林、一一座跨越越蒸水河河的蒸水水河大桥桥以及房房地产

13、综综合开发发用地计计10554亩。1.1.3项目目背景改革开开放200多年来来，特别别是最近近几年衡衡阳经济济有了较较快发展展。19998年年到20002年年，国内内生产总总值由2289亿亿元增加加到4119亿元元，年均均增长88.5%。20002年年全市实实现财政政总收入入19.3亿元元，按可可比口径径较20001年年增长77%；城城镇居民民人均可可支配收收入65525元元，农民民人均可可支配收收入28863元元，分别别比20001年年增长110.88%和44.9%；全市市金融机机构存款款余额3345.46亿亿元，比比年初增增加477.455亿元。在衡阳经经济发展展取得较较大成绩绩的同时时，

14、城市市化水平平低，城城市建设设落后，老城居居住环境境差，阻阻碍了区区域经济济要素聚聚集与发发展，弱弱化了其其作为中中心城市市所应有有的吸引引力与辐辐射功能能,以致致其在全全省经济济中的地地位正面面临下降降之风险险。新一一届政府府清醒地地认识到到城市发发展的瓶瓶颈，在在20002年112月228日衡衡阳市人人大十二二届一次次会议的的政府工工作报告告中确定定了城市市的发展展战略：“极化化一点，构筑一一圈”，着力打打造中心心城区，争创国国家园林林城市，国家卫卫生优秀秀城市，全国优优秀旅游游城市和和优秀环环保城市市，实现现拥有百百平方公公里面积积、百万万人口的的“双百百”城市市目标，把衡阳阳建设成成为

15、湘南南商贸物物流发达达、工业业先进、宜居宜宜游的中中心城市市，形成成全市经经济的增长极极。为了了实现这这一目标标，政府府加大了了城市建建设力度度，本项项目是市市政府重重点规划划建设和和重点招招商引资资项目。20033年9月月19日日在温洽洽会上衡衡阳市石石鼓区人人民政府府与浙江江省耀江江实业集集团有限限公司（下简称称“耀江集集团”）签订订“合作开开发东方方红渔场场团结湖湖及望城城路建设设项目意意向书”，随后后耀江集集团多次次到衡阳阳市实地地考察论论证。在在双方高高层领导导充分重重视下，项目快快速进入入前期阶阶段。220033年122月1日日，衡阳阳市政府府召开该该项目的的规划与与景观概概念设计

16、计方案汇汇报及项项目论证证会，并并下发衡阳市市人民政政府关于于东方红红渔场团团结湖项项目建设设有关问问题的批批复，项目进进入实质质性阶段段。1.1.4开发发的基本本思路根据“合合作开发发东方红红渔场团团结湖及及望城路路建设项项目意向向书”内容，将雁栖栖湖房地地产开发发项目同同建造蒸蒸水河大大桥、人人工湖、园林、望城路路改造等等结合，由耀江江集团实实行一揽揽子打包包式整体体开发。由于蒸水水河大桥桥、人工工湖、园园林公园园、望城城路改造造均属于于基础设设施建设设范围，可享受受城市基基础设施施投资优优惠政策策，根据据衡阳阳市城市市基础设设施建设设优惠办办法、衡阳阳市人民民政府办办公室关关于衡阳阳东方

17、红红渔场开开发项目目及汽车车城项目目有关问问题的函函、衡阳市市人民政政府关于于东方红红渔场团团结湖项项目建设设有关问问题的批批复有有关内容容，衡阳阳市政府府按每110000万元人人民币投投资额，以133.5万元元/亩价格格出让市市场挂牌牌价格为为28万万元/亩的房房地产开开发用地地85亩亩作为对对浙江省省耀江集集团的基基础设施施投资的的补偿与与回报。土地补补偿先用用东方红红鱼场110544亩土地地（山水水苑房地地产开发发项目），不足足部分用用望城路路两侧未未征用的的土地。故包括基基础设施施投入补补偿及其其应交土土地出让让金后，对投资资方而言言，房地地产开发发项目的的土地综综合成本本为255.2

18、66万元/亩，土土地每亩亩28万万元市场场挂牌价价与255.266万元土土地综合合成本的的差额为为政府对对企业从从事城市市基础设设施的投投资收益益回报。1.1.5项目目建设内内容根据“合合作开发发东方红红渔场团团结湖及及望城路路建设项项目意向向书”内容，本项目目建设包包括：（1）人人工湖（10000亩）（2）园园林（8800亩亩）（3）蒸蒸水河大大桥（4）望望城路改改造（5）经经营性房房地产开开发项目目考虑到110000亩人工工湖、8800亩亩园林、一座蒸蒸水河大大桥的建建设投资资总额已已达到1138889.55万元，按每投投资10000亩亩可获得得85亩亩土地补补偿的政政策，应应获得的的补偿

19、土土地为111800.6亩，已超出出了目前前东方红红鱼场110544亩房地地产开发发用地规规模，望望城路改改造工程程基础设设施投资资的补偿偿与回报报已不可可能在雁雁栖湖山水苑苑房地产产开发项项目中得得到落实实，需在在望城路路两侧未未征用的的土地安安排解决决。故本本报告投投资额估估算与效效益评价价不包括括望城路路改造工工程项目目。根据地块块特点、规划要要求以及及需求发发展趋势势，我们们将人工工湖、园园林建设设项目合合一为“城市休休闲公园园”，因此此雁栖湖湖综合开开发项目目由以下下三部分分组成：（1）城城市休闲闲公园（2）蒸蒸水河大大桥（3）山山水苑房房地产项项目1.2可可行性研研究目的的从城城市

20、社会会经济发发展的高高度、从从项目自自身的社社会效益益与经济济效益角角度论证证雁栖湖湖项目建建设的必必要性、方案的的合理性性以及经经济的可可行性，确保项项目决策策的准确确性，实实现社会会效益、生态效效益、经经济效益益“三赢”。1.3可可行性研研究的依依据（1）衡衡阳市人人民政府府关于东东方红渔渔场团结结湖项目目建设有有关问题题的批复复；（2）关关于衡阳阳东方红红渔场开开发项目目及汽车车城项目目有关问问题的函函(衡政政办函20003553号)；（3）东东方红渔渔场团结结湖项目目合作意意向书；（4）衡衡阳市基基础设施施建设优优惠办法法；（5）衡衡阳雁栖湖湖规划与与景观概概念设计计方案(美国TTon

21、ttsenn建筑设设计事务务所)；（6）衡衡阳市城城市总体体规划（20003年版版）；（7）衡衡阳市控控制性详详细性规规划；（8）国国家当前前有关产产业及社社会、经经济发展展的方针针政策；（9）衡衡阳历年年统计年年鉴；（10）衡阳市市志。1.4可可行性研研究的主主要结论论1.4.1项目目建设意意义重大大，具有有建设必必要性（1）对对推进城城市化进进程，提提升中心心城市地地位有重重大意义义。雁栖栖湖综合合开发项项目对打打造优良良的投资资环境和和人居环环境，创创造城市市独特的的竞争优优势，改改变衡阳阳市目前前在城市市竞争中中处于相相对不利利地位，增强城城市吸引引力和幅幅射功能能，推进进城市化化进程

22、，提升其其作为中中心城市市地位有有十分重重要意义义。（2）对对改善人人居环境境，加快快建设小小康社会会步伐有有重要作作用。目目前，衡衡阳市城城市建设设滞后，人居环环境差，与区域域城市地地位和建建设小康康社会的的发展目目标不相相称。雁雁栖湖综综合开发发项目对对改善目目前现状状有重要要作用；对满足足人们对对自然、生态、人文、休闲和和生活空空间的需需求，提提高居民民生活质质量有十十分重要要的意义义；是一一项民心心工程。（3）实实现土地地利用价价值最大大化，为为城市建建设筹措措资金。城市休休闲公园园和蒸水水河大桥桥建成后后带来巨巨大外溢溢效益（生态效效益、景景观效益益、周边边土地升升值效益益），若若没

23、有雁雁栖湖山水苑苑房地产产项目的的开发，将造成成效益的的巨大浪浪费。同同时房地地产开发发又为城城市生态态环境和和城市基基础设施施建设提提供了资资金保障障。这种种公益性性项目与经经营性房房地产开开发项目目良性互互动，为实现现城市土土地综合合利用价价值最大大化找到到了一条条具可操操作的途途径。（4）传传承衡阳阳历史文文化，提提升城市市品位。项目开开发充分分尊重衡衡阳历史史文化传传统，巧巧妙运用用建筑语语言反映映当地的的历史文文化。如如：围绕绕历史文文脉构思思“历史藤藤叶”景观，“七星拱拱月”景点设设计，对对古河道道采取保保护性开开发等都都将极大大地传承承衡阳灿灿烂历史史文化，提升了了城市文文化品位

24、位。（5）拉拉动经济济快速发发展，社社会经济济效益显显著。巨巨大的投投资（112.88亿）创创造大量量的就业业机会，并直接接带动衡衡阳市建建筑业、建筑材材料业、装修业业、金融融业等许许多相关关产业进进入良性性发展阶阶段，间间接带动动其他产产业发展展。（6）产产生示范范效应，推动招招商引资资进程。雁栖湖湖项目是是首个衡衡阳市政政府与江江浙大企企业在城城建领域域的合作作项目，其成功功建设将将对衡阳阳市城市市建设领领域产生生不可估估量的带带动作用用，对衡衡阳市的的招商引引资产生生巨大的的示范效效应。（7）拓拓展城市市发展空空间，优优化城市市整体功功能。雁雁栖湖项项目位于于城北，是城市市往北拓拓展的第

25、第一个桥桥头堡。该项目目的建设设对扩展展城市发发展空间间，拉开开城市建建设框架架，壮大大城市整整体骨架架，优化化城市空空间结构构，提升升城市整整体功能能，都具具有重要要意义。（8）建建设城市市休闲公公园，促促进都市市休闲旅旅游发展展。雁栖栖湖城市市休闲公公园是衡衡阳城市市化进程程的必然然产物，是城市市居民日日常休闲闲、娱乐乐、健身身不可或或缺的活活动空间间，这对对完善衡衡阳城市市功能结结构和空空间布局局，促进进都市休休闲旅游游的发展展，提高高居民生生活品位位，将发发挥关键键作用。（9）实实现社会会生态经经济三重重效益，符合城市市建设的的新趋势势。雁栖栖湖综合合开发项项目是一一个典型型的融基基础

26、设施施建设、生生态环境境整治和和高品质质住宅开开发于一体的的复合性性房地产产开发项项目，体体现1+122的系统统优化思思想，其其成功建建设将极极大地改改善衡阳阳市的综综合环境境质量，实实现了社社会、生态、经济三重重效益综综合最优优，代表表着未来来城市开开发的新新趋势。1.4.2项目目建设条条件具备备，具有有实施的的可行性性（1）投投资单位位实力雄雄厚，能能保证项项目顺利利进行。浙江省省耀江集集团资金金实力雄雄厚，开开发理念念先进，经验丰丰富，具具有突出出的品牌牌、人才才、资本本、资源源、规模模与管理理优势，能确保保项目顺顺利进行行。（2）建建设条件件具备。项目建建设配套套及投入入使用所所需的资

27、资金、交交通道路路、自来来水、排排污、电电、通讯讯、天然然气等都都具备建建设条件件，并可可保证项项目顺利利动工。按每亩亩25.26万万元综合合地价计计算，项项目总投投资12281338 万万元，其其中自筹筹385500万万元，贷贷款8996388万元。（3）经经济效益益良好。税后利利润总额额达到2242442万元元，税后后投资利利润率为为18.9%，投资回回收期为为4.334年，财务净净现值(12%)为1112008万元元,内部部收益率率（所得得税前）为199.777%。项项目在财财务上是是可行的的（见表表1.11）。表1.11 主要要财务指指标内 容金额（万万元）总销售收收入1767783建

28、设总投投资1281138税前利润润361882所得税（税前利利润33%）119440税后利润润242442税后投资资利润率率18.99%内部收益益率19.777%投资回收收期4.344年财务净现现值(112%)112008.22 1.4.3 总总结论本项目在在开发过过程中，虽然面面临一定定的风险险（政策策调整风风险、利利率上升升风险、建材涨涨价风险险以及突突发事件件风险），但有有当地政政府的支支持，有有开发商商雄厚实实力作支支撑，有有良好的的经济效效益作保保证，加加上有很很好的社社会、生生态效益益，本项项目可以以规避或或降低风风险,具具抗风险险能力。 综上所述述，该项项目建设设意义重重大,具具

29、有充分分的建设设必要性性；项目目建设条条件具备备，具有有实施的的可行性性。衡阳阳雁栖湖湖综合开开发项目目是可行行的。第二章 项目目建设的的必要性性与意义义雁栖湖综综合开发发项目总总投资预预计达11281138万万元，为为衡阳市市有史以以来最大大的城市市建设项项目，它它的建成成对加快快实现市市政府提提出的城城市发展展目标，改变城城市落后后面貌，提升城城市品位位，满足足居民日日益增长长的对高高质量工工作、生生活环境境的需要要，增强强中心城城市吸引引力，促促进区域域经济发发展，提提升其作作为湖南南省中心心城市应应有经济济地位等等均具有有十分重重要的意意义。2.1创创造独特特城市优优势，提提升中心心城

30、市地地位衡阳市位位于北京京、武汉汉、广州州中心轴轴的节点点上，其其地理位位置十分分重要。但是，城市竞竞争的加加剧和湖湖南省实实施非均均衡的区区域经济济发展战战略，使使得衡阳阳市作为为主要中中心城市市的地位位正在面面临严竣竣挑战。19977年，湘湘中城镇镇群被确确定为湖湖南重点点发展区区域，目目前又被被列为国国家“十十五”计计划重点点扶持发发展的全全国七大大城镇密密集区之之一，也也是世界界银行在在华实施施的首批批城市发发展战略略研究计计划的两两个对象象之一。湖南省省政府明明确提出出今后一一段时间间内将以以长沙为为中心，进一步步突出长长株潭城城市群的的作用，通过推推进基础础设施一一体化、城乡一一体

31、化，把长株株潭建成成湖南经经济发展展的核心心增长极极、高新新技术产产业聚集集区和现现代化、生态化化的网状状城市群群，辐射射带动全全省和周周边地区区经济发发展。政政策倾斜斜导致湘湘中城镇镇群迅速速崛起。统计资资料表明明，作为为湘中城城镇群的的重要两两极，株株洲和湘湘潭的经经济地位位已经大大大提高高（如下下表2.1）。衡阳市市腹地会会遭到新新兴区域域性中心心城市的的蚕食，衡阳市市作为中中心城市市的地位位将受到到威胁。表2.11：衡阳阳市与湖湖南省主主要城市市经济指指标比较较城市人口（辖辖区）（万人）GDP（亿元）人均GDDP（元元）地方财政政收入（亿元）城市居民民人均可可支配收收入（元元）农民人均

32、均纯收入入（元）城市化率率（）衡阳709.644185907713.661652552879926.99长沙595.581813744746.007902113462232.77湘潭280.47262934008.599711772982227.77株洲372117793222868825.88岳阳525.544528616617.228832992704421.11常德5984437421116.556745992341121.11郴州458.242886317717.338696002614426.77注：1、城市化化率为220011年数据据2、湘潭潭、株洲洲人口

33、为为20001年数数据因此，衡衡阳市必必须理性性评估其其在城市市竞争中中所处的的地位，积极打打造优良良的投资资环境，创造独独具衡阳阳特色的的城市优优势，为为衡阳市市在未来来的城市市竞争中中立于不不败之地地创造条条件。衡阳市目目前所处处状况与与杭州极极为类似似。杭州州是浙江江省政治治、经济济、文化化中心，省域第第一中心心城市，长三角角地区四四大一级级中心城城市之一一。但是是，周边边城市的的迅速崛崛起（如如宁波）、极化化竞争加加剧，使使杭州市市经济影影响腹地地逐渐缩缩小。为为应对这这种不利利的城市市竞争格格局，杭杭州市政政府投资资15亿亿打造“西湖品品牌”，特别是是20002年完完成的南南线改造造

34、和20003年年完成的的西线改改造，恢恢复了西西湖的本本来面目目，使杭杭州的吸吸引力大大幅上升升，这是是杭州近近年来房房地产业业和旅游游业能够够保持持持续繁荣荣景气的的重要原原因。“西湖品品牌”培育了了杭州特特有的城城市竞争争优势，成效显显著，今今年世界界银行公公布的中中国城市市投资环环境评比比中杭州州综合排排名全国国第一。借鉴杭州州经验，以雁栖栖湖综合合开发项项目为突突破口，努力打打造衡阳阳城市新新名片，形成独独具衡阳阳特色的的城市优优势，对对提升中中心城市市的经济济地位、促进衡衡阳市社社会经济济快速发发展意义义重大。2.2增增强中心心城市功功能，推推进区域域城市化化衡阳市总总人口7709.

35、64万万，其中中城市人人口899万，是是湖南省省第二大大城市、湘南第第一大区区域性中中心城市市。现辖辖5县22市5区区，总面面积1.53万万平方公公里，腹腹地广阔阔；地处处广西、广东两两省北上上的咽喉喉要道，京广铁铁路、京京广高速速铁路、京沪高高速公路路、1007国道道纵贯南南北、湘湘桂铁路路、衡昆昆高速公公路、吉吉邵高速速公路横横穿东西西，三条条省道的始终点点，是全全国四十十五大交交通枢纽纽之一，交通地理理位置十十分优越越。但是，衡衡阳市城城市规划划与布局局不太合合理、城城市基础础设施建建设滞后后，导致致衡阳城城市集聚聚功能、服务功功能较差差，这不不仅制约约了衡阳阳市利用用其腹地地资源的的积

36、聚来来推动中中心城区区的快速速发展，也削弱弱了作为为区域性性中心城城市应具具有的功功能，阻阻碍了区区域城市市化的快快速推进进，与其其湘南第第一城的的地位不不相称。区域经济济发展水水平最终终受制于于区域中中心城市市的发展展水平，又同时时在中心心城市的的发展水水平上得得到体现现。加快快衡阳中中心城市市建设既既是改善善衡阳市形形象，满满足居民民工作、生活质质量的需需要，更更是充分分发挥衡衡阳市区区域中心心城市功功能、推推进城市市化进程程的需要要。亚里士多多德曾经经给城市市下过一一个非常常经典并并广为后后人认可可的定义义：“人人们为了了生活来来到这个个城市，为了更更好地生生活而居居留于这这个城市市”。

37、雁雁栖湖综综合项目目开发使使衡阳拥拥有一座座美丽的的休闲公公园，拥拥有一个个集“生生态景景观人人文休休闲社社区”于于一体的的大型高高品位住住宅区，这是一一个集人人气、聚聚财气的的项目，将大大大提高城城市的吸吸引力。只有中中心城市市吸引力力提高了了，才能能吸引商商务、会会议和专专程旅客客，形成成集散功功能，带带动周边边区域的的发展；只有中中心城市市吸引力力提高了了，才能能吸引农农村人口口向城市市集聚，带来城城市集聚聚效益；只有中中心城市市吸引力力提高了了，才能能吸引更更多外来来资金投投入，为为衡阳带带来更多多的就业业机会，进而带带动区域域经济的的发展，雁栖湖湖综合项项目对提提升城市市的品位位，推

38、进进城市化化，提升升区域中中心城市市经济幅幅射力有有极其重重要的作作用。2.3改改善人居居环境，实施民民心工程程衡阳市虽虽然从990年代代就开始始旧城改改造，由由于当时时开发思思路等原原因导致致改建后后的老城城居住环环境较差差，如建建筑密度度过高（中心城城区人口口密度平平均为2283110人/平方公公里，最最高地区区达到6640000人/平方公公里，远远高于北北京、上上海、南南京等大大城市核核心区的的人口密密度）、基础设设施欠帐帐严重、缺乏公公共绿地地和活动动空间等等。老城城区内充充斥着“贴面房房”、“勾手房房”、“亲吻房房”等建筑筑，居民民对居住住环境“怨声载载道”。20002年年衡阳市市规

39、划设设计研究究院调查查表明，80%以上的的居民对对现有居居住环境境表示不不满意。市区各各类景点点公园设设施陈旧旧，但依依然人满满为患，市民休休闲空间间严重不不足。雁栖湖复复合开发发项目很很好地体体现了城城市建设设的“人本思思想”。无论论是城市市休闲公公园的建建设还是是高品质质住宅区区建设，均体现现了“以人的的合理需需要为中中心，通通过城市市资源的的可持续续利用，实现人人与自然然、人与与人、人人与自我我的和谐谐”的人本本理念。项目建建成以后后，衡阳阳市民有有了一个个休闲生生活的好好去处，有了一一个可以以享受舒舒适生活活的家园园，有了了一个可可以品位位衡阳历历史文化化的景区区，将改改善衡阳阳市生态

40、态环境，改善居居民居住住、休闲闲环境，提高市市民生活活质量。从这个个意义上上讲，它它是一个个基于人人本理念念的“民心工工程”，是政政府很好好地贯彻彻“三个代代表”重要思思想的具具体实践践。2.4实实现土地地价值最最大化，筹措城城市建设设资金（1）复复合房地地产开发发是房地地产开发发与城市市建设的的主流趋趋势。20世纪纪90年年代以来来，中国国房地产产业逐渐渐拓宽自自己的外外延，与与文化、旅游、体育保保健、生生态环保保、基础础设施建建设等产产业进行行了有机机的整合合，不仅仅昭示了了房地产产开发商商价值观观念已经经由单纯纯的经济济价值观观向生态态、文化化、社会会与经济济多元复复合价值值观的成成功转

41、变变，同时时也宣告告了中国国房地产产业已开始步步入复合合发展的的新阶段段。作为房地地产的复复合概念念它是一种种新的开发发模式，一种新的的资源整整合方式式，一种种功能与与价值的的有机整整合，是是一个复复杂的系系统工程程。雁栖湖开开发项目目是一个个集基础设设施建设设、生态态建设和和住宅开开发为一一体的复复合性房房地产开开发项目目，它体体现一种种1+112的的系统优优化思想想。雁栖湖开开发项目目从空间间形态上上看是一一个3+1的组组团式开开发项目目；从要要素构成成来看，是一个个融合资资金、土土地、生生态环境境资源、人文环环境资源源、现代代科学技技术与现现代人本本管理思思想的系系统集成成项目；从产业业

42、层次上上来看，雁栖湖湖开发项项目是城城市基础础设施建建设、旅旅游与休休闲设施施建设、城市生生态环境境治理、综合性性住宅建建设等众众多产业业发展项项目的有有机复合合；从功功能上看看，项目目建成以以后可提提供良好好的休闲闲、旅游游、健身身、社交交、居住住、文化化娱乐等等多种服服务，是是一个兼兼具社会会文化、自然生生态和经经济三重重效益的的复合型型项目，实现了了社会、生态与与经济三三重效益益目标之之统一，对提升升衡阳市市未来城城市发展展质量、推进城城市社会会-生态态-经济济协调发发展有十十分重要要意义，是实现现衡阳市市努力打打造现代代生态友友好型城城市的重重要举措措。（2）复复合地产产开发可可充分挖

43、挖掘土地地资源价价值，实实现土地地利用价价值最大大化。公益性建建设项目目与房地地产开发发项目是是一种共共生、共共存和良良性互动动的关系系。以人人工湖、园林建建设为内内容打造造衡阳市市“城市绿绿心”及蒸水水河大桥桥的公益益性项目目的建设设，不仅仅直接改改善了城城市生态态环境，提升了了城市景景观的美美学价值值，也直直接提高高了周边边住宅土土地利用用的经济济价值。而房地地产（综综合性房房地产开开发，依依托城市市绿心建建设，整整合优良良的区域域生态环环境资源源、良好好的基础础设施资资源打造造衡阳市市生态-旅游-休闲-保健复复合型高高品质住住宅区）开发项项目是公公益性项项目外部部效应的的载体，没有房房地

44、产开开发项目目而仅仅仅有公益益性项目目将是对对外部效效应价值值的巨大大浪费。换言之之，开发发雁栖湖湖开发项项目.山水苑苑项目是是实现土土地综合合利用价价值最大大化的需需要。同时，房房地产开开发价值值的实现现过程是是为城市市建设筹筹集资金金的过程程，这又又为城市市生态环环境和城城市基础础建设与与维护提提供了保保障。可可以认为为，没有有房地产产项目的的开发建建设，城城市休闲闲公园等等公益性性项目的的建设就就失去了了可持续续发展的的基础。因此，33+1复复合项目目建设是是公益性性项目开开发与经经营性房房地产开开发项目目良性互互动的需需要，它它不仅直直接提高高了城市市生态价价值、城城市景观观美学价价值

45、，同同时又为为实现城城市土地地综合利利用价值值最大化化找到了了一条可可行途径径。2.5优优化城市市布局，改善城城市功能能衡阳城市市重心过过于集中中于城市市南部，空间布布局不合合理，制制约了城城市的发发展。从从目前衡衡阳城市市发展方方向看，往东有有湘江阻阻隔，跨跨越成本本大；往往南，拆拆迁量大大，拓展展空间小小；往西西，已有有开发区区板块布布局，而而往北发发展具有有天时、地利、人和的的有利条条件。雁栖湖项项目位于于城北，是城市市往北拓拓展的第第一个桥桥头堡。栖湖项项目的建建设，不不仅扩大大了城区区，便于于与北区区连成一一片，优优化了城城市结构构，有力力地促进进了城市市整体“大骨架架”的形形成。雁

46、栖湖湖城市休休闲公园园的建成成，将在在城北地地区出现现一个陆陆地面积积达到8800亩亩、水域域面积达达到10000亩亩的“城市绿绿心”，不仅仅将直接接改善城城北地区区的生态态环境，提升城城北地区区的房地地产开发发价值，而且也也将直接接改善整整个中心心城市的的生态与与居住环环境，突突破南重重北轻的的城市空空间结构构，对城城市的持持续发展展将起到到关键作作用。整个项目目建成以以后，将将成为一一个集观观光旅游游、健身身休闲、居住与与商业等等于一体体的多功功能现代代化的城城市新区区，极大大地提升升了城市市的整体体功能。2.6传传承历史史文化，提升城城市品位位衡阳历史史20000余年年，历史史文化丰丰富

47、而灿灿烂。秦秦汉时期期，有蔡蔡伦造纸纸，开创创了世界界造纸技技术的先先河，为为古代四四大发明明之一，为人类类文明做做出了巨巨大贡献献；唐朝朝时期，有佛教教禅宗七七祖怀让让居南岳岳般若寺寺，开禅禅宗南岳岳派，世世称“南岳怀怀让”；清朝朝曾有曾曾国藩囤囤兵衡阳阳，操练练水军，遂成湘湘军威名名；今天天，当我我们漫步步衡阳街街头，古古城风貌貌几乎荡荡然无存存，不能能不令人人感慨万万千。完整意义义上的城城市现代代化包括括经济现现代化、社会现现代化、环境现现代化和和人类自自身价值值追求的的现代化化。积极极保护人人类创造造的灿烂烂历史文文化遗产产显然是是人类价价值观现现代化的的一个重重要内容容。因此此，城市

48、市现代化化不仅仅仅意味着着高楼大大厦、立立交桥、高架路路等高级级现代建建筑与完完善的城城市基础础设施，也意味味着拥有有良好的的城市生生态环境境和深厚厚的历史史文化积积淀。随着社会会的发展展，人们们越来越越认识到到，有效效保护与与合理开开发、利利用城市市优秀的的历史文文化遗产产是城市市现代化化的一项项重要内内容，也也是人类类文明、进步的的一个重重要标志志。保存存城市的的记忆、保护历历史的延延续性，保留人人类文明明发展的的脉络是是人类现现代文明明发展的的需要；对历史史文化资资源的合合理开发发和利用用则是保保护与宏宏扬历史史文化的的有效途途径。在雁栖湖湖整个开开发项目目中，我我们将以以既对历历史负责

49、责又对未未来负责责的态度度，充分分尊重衡衡阳历史史文化传传统，积积极挖掘掘该地块块上曾发发生过的的历史，巧妙运运用建筑筑语言来来反映当当地的历历史文化化。在公公园规划划设计中中将吸收收传统造造园艺术术的精华华，围绕绕历史文文脉构思思“历史藤藤叶”景观，提出“滨水城城市”概念，实现水水景、绿绿景、房房景与文文化的“水乳交交融”，使衡衡阳城市市休闲公公园既具具有中国国传统特特色园林林的丰富富、细腻腻、蜿蜒蜒和地方方文化特特色，又又具有现现代城市市休闲公公园的大大气、开开放、时时尚与休休闲功能能。对古古河道采采取修复复性、保保护性的的开发。住宅建建筑风格格上突出出衡阳特特有的灵灵巧、秀秀丽的水水乡文

50、化化。这对对传承衡衡阳灿烂烂历史文文化，提提升城市市品位有有十分重重要的意意义。2.7建建设城市市休闲公公园，促促进都市市休闲旅旅游根据衡阳阳城市发发展规划划，旅游游业在衡衡阳产业业发展与与产业升升级中拥拥有独特特地位。作为“全国性性旅游观观光胜地地，大区区域宗教教、文化化旅游中中心”，衡阳阳正在构构建分别别以市区区和南岳岳衡山为为中心的的两个旅旅游圈，即都市市休闲旅旅游圈和和郊区特特色风景景名胜旅旅游圈。从衡阳市市及其周周边旅游游资源分分布情况况看，有有南岳衡衡山、峋峋嵝峰国国家森林林公园这这样的国国家级旅旅游资源源，还有有歧山公公园、锡锡岩仙洞洞、天堂堂山风景景区、蔡蔡伦故里里、江口口鸟州

51、生生态旅游游区、常常宁蒲竹竹瑶乡旅旅游区、石鼓书书院、古古樟公园园等为代代表的地地方特色色旅游资资源。衡衡阳的旅旅游资源源优势是是显著的的。但是是，旅游游资源优优势要转转化成现现实的市市场优势势，一是是必须实实现资源源的有效效组合，把名山山、名水水、名人人、名园园与民俗俗等不同同类型的的旅游资资源有机机组合成成有吸引引力的“旅游线线路”，才能能受到市市场的接接受与欢欢迎；二二是必须须提升中中心城市市的吸引引力，只只有中心心城市的的吸引力力提升了了，才能能吸引商商务、会会议和专专程游客客，形成成旅游集集散功能能，带动动周边城城市旅游游发展。目前衡衡阳已经经开发的的成熟旅旅游资源源中，名名山多，名

52、水少少，名人人、名园园与民俗俗资源开开发相对对滞后，旅游产产品体系系不够完完善。作作为旅游游集散中中心的衡衡阳市区区，重量量级的旅旅游资源源缺乏，城市吸吸引力不不够，这这是目前前还不能能有效发发挥旅游游集散中中心作用用的重要要原因。雁栖湖城城市休闲闲公园的的建设，将使衡衡阳的旅旅游资源源结构和和空间布布局更为为完整，旅游资资源组合合可以更更加有效效，对促促进旅游游产业的的发展可可以起到到关键作作用。2.8增增加就业业机会，拉动经经济增长长 雁栖湖复复合开发发项目建建设是一一个开发发时间长长的高投投资的综综合性城城市房地地产开发发项目，估计投投资总额额将达到到12881388万元，这这笔巨大大的

53、投资资将提供供大量就就业机会会，增加加政府税税收等，显然会会直接拉拉动衡阳阳市经济济增长。同时，以基础础设施建建设、休休闲公园园建设、综合性性住宅开开发建设设为龙头头的复合合性房地地产开发发将带动动衡阳市市建筑业业、建筑筑材料业业、金融融业、装装修业等等许多相相关产业业进入良良性发展展阶段，直接拉拉动城市市经济的的增长，加速城城市产业业结构调调整，直直接提升升第三产产业在国国民经济济中的地地位，具具有良好好的经济济效益。2.9产产生示范范效应，推动招招商引资资衡阳雁栖栖湖综合合项目引引进浙江江省耀江江集团投投资建设设与开发发。浙江江省耀江江集团拥拥有房地地产开发发一级和和房屋建建筑工程程施工总

54、总承包一一级资质质，在房房地产开开发方面面，积累累了丰富富的经验验，特别别是公建建项目开开发规模模、开发发经验在在浙江首首屈一指指。公司司资产达达到600亿元，已开发发面积约约3000万平方方米，具具有雄厚厚资金实实力与开开发力量量。雁栖栖湖项目目是首个个衡阳市市政府与与江浙大大企业在在城建领领域的合合作项目目，将对对衡阳市市城市建建设领域域产生不不可估量量的带动动作用，是对衡衡阳市的的招商引引资产生生示范效效应，并并为实现现把衡阳阳市建设设成为布布局合理理、功能能完善的的湘南第第一中心心城市的的目标注注入资金金来源。总之，耀耀江集团团基于对对衡阳市市城市发发展战略略目标的的准确把把握，基基于

55、对复复合性房房地产开开发概念念的理解解，基于于对现代代城市建建设要实实现社会会-生态态-经济济效益三三赢目标标的认同同，认为为雁栖湖湖复合开开发项目目建设具具备天时时、地利利、人和和之综合合优势，社会、生态、人文与与经济效效益显著著，具有有充分的的建设必必要性。第三章 建设方方案3.1建建设目标标湖南第一一，全国国一流。3.2建建设原则则（1）高高起点规规划：充充分挖掘掘地块生生态资源源、人文文历史资资源价值值，创造造景观优优势，聘聘请国际际著名设设计公司司对项目目进行高高起点规规划与设设计，达达到“以人为为本、天天人合一一”的意境境。 （2）高高品质建建设：在建材材选用、建筑施施工、园园林制

56、作作等各方方面严格格把关，打造经经得起时时代考验验的精品品工程。（3）大大资金投投入：项目投投资总额额达12281338万元元，集团团公司将将采用自自筹与银银行融资资结合的的办法确确保建设设资金到到位。（4）高高效能管管理：建建立强有有力经营营班子，在建设设各环节节充分引引入市场场竞争机机制，高高效能管管理，确确保项目目如期完完成。3.3城城市休闲闲公园建建设方案案城市休闲闲公园总总占地118000亩，其其中：110000亩湖面面、8000亩园园林。3.3.1项目目定位项目定位位：休闲闲公园定位依据据：（1）当当前国内内公园开开发的重重点已经经从旅游游观光公公园、游游乐公园园转向城城市休闲闲公

57、园。（2）城城市休闲闲公园的的大量出出现是城城市化进进程中伴伴随着城城市迅速速扩张的的必然产产物。她她是“城市的的绿肺”，是城城市文化化的记录录与传承承，是“城市的的名片”，能极极大地促促进中心心城市的的繁荣，已经成成为城市市环境不不可或缺缺的一部部分（杭杭州西湖湖就是典典型的城城市休闲闲公园）。（3）衡衡阳现有有的一些些公园远远远满足不不了居民民休闲、娱乐等等需要，项目的的建设，将使衡衡阳市民民拥有了了一个真真正的休休闲生活活好去处处。3.3.2建设设目标建设成为为衡阳市市区规模模最大、环境优优美、功功能完善善、国内内一流的的大型城城市休闲闲公园。3.3.3总体体构思通过淋漓漓尽致地地发挥衡

58、衡阳作为为湘南水水乡城市市的天然然魅力，确立“滨水城城市”概念，通过增增强城市市滨水空空间的可可达性与与亲水性性，实现现城市滨滨水空间间和绿地地系统与与城市空空间结构构的有机机融合，并在融融合中贯贯穿文化化，体现现休闲，达到“天人合合一”的景观观意境，使雁栖栖湖城市市休闲公公园成为为既是市市民理想想的休闲闲之地，也是游游客观光光景点。3.3.4空间间布局通过 “湖”、“绿”、“房”、“山”、“天”层层推推进，创创造出一一个层次次丰富，有机结结合的立立体空间间结构，强化了了景区大大气、开开放的感感觉，营营造很强强的艺术术效果；水是环环，绿是是岛，通通过“水环岛岛”的方式式实现“水绿缠缠绵”，突破

59、破了机械械化的空空间布局局模式，具有很很强的艺艺术效果果。3.3.5沿袭文文化脉络络紧扣衡阳阳城市历历史文化化脉络，策划构构建一副副“文化藤藤叶图”，将衡衡阳的历历史名人人与事件件展现于于绿丛之之中，市市民休闲闲之余，可了解解历史，传承文文化，陶陶冶情操操，启迪迪智慧。3.3.6园林林艺术突破传统统造园艺艺术中细细致有余余、大气气不足的的“私家花花园”思维，要在数数倍于小小西湖空空间的水水面与绿绿地上，更多地地引入现现代城市市休闲公公园的设设计理念念，更多多地从适适应现代代城市居居民休闲闲活动的的需要，创造更更加大气气开放、同时不不乏丰富富细致、愉悦闲闲致的园园林环境境。3.3.7功能能配套休

60、闲配套套功能集集中在：一是休休闲活动动场所，包括市市民活动动广场、野营营营地、草草坪等；二是休休闲设施施，包括括戏台、体育娱娱乐设施施、茶室室酒廊、游船等等；三是是民俗活活动场所所，包括括湘剧、祁剧表表演、地地方婚庆庆活动、市民娱娱乐活动动等设施施。3.4 蒸水河河大桥建建设方案案蒸水河大大桥是雁雁栖湖综综合开发发项目必必要的配配套工程程，对彻彻底改变变目前东东方红渔渔场团结结湖地区区交通条条件较差差现状，解决蒸蒸水河对对本项目目和市中中心在空空间上的的分割，使市中中心与雁雁栖湖连连成一片片有重要要意义。3.4.1工程程选用的的技术标标准在对当地地水文地地质条件件、交通通流量等等分析基基础上，