房地产行业：悲观预期缓解看好板块投资价值

1、重点公司估值和财务分析表最新最近合理价值EPS(元)PE(x)EV/EBITDA(x)ROE(%)股票代码股票简称货币收盘价报告日期评级（元/股）2019E2020E2019E2020E2019E2020E2019E2020E000002.SZ万科 A人民币27.782019/08/26买入39.603.564.077.986.986.597.4919.9%18.5%001979.SZ招商蛇口人民币20.332019/03/19买入29.802.292.578.897.928.988.3321.0%19.1%600340.SH华夏幸福人民币28.162019/08/18买入36.994.936

2、.035.714.668.217.7629.0%26.2%000069.SZ华侨城 A人民币7.272018/11/01买入-1.331.425.455.115.775.4615.0%13.8%002146.SZ荣盛发展人民币8.782019/08/17买入13.522.252.483.903.552.140.1722.6%19.9%000656.SZ金科股份人民币6.842019/08/16买入7.260.971.167.065.8817.6922.8018.8%18.4%000961.SZ中南建设人民币8.202019/08/28买入10.781.131.947.244.234.414.3

3、320.3%25.9%000671.SZ阳光城人民币6.142019/08/04买入8.890.941.256.564.9010.708.4018.0%19.5%600466.SH蓝光发展人民币6.342019/09/02买入10.041.111.725.693.7011.0011.7822.6%25.8%600325.SH华发股份人民币7.472019/09/09买入10.501.401.905.323.9318.1811.8720.0%21.3%600208.SH新湖中宝人民币3.092019/03/18买入5.200.480.576.505.4423.1018.5010.2%10.9%6

4、00007.SH中国国贸人民币16.742019/09/02买入19.860.921.0418.1316.177.756.8811.8%11.7%000402.SZ金融街人民币7.882019/08/12买入10.311.291.476.125.3512.8110.6510.9%11.1%02007.HK碧桂园港币10.262019/04/13买入16.031.962.264.734.113.303.1523.4%18.8%01918.HK融创中国港币33.802019/09/06买入54.705.287.005.824.398.354.9827.2%26.5%00884.HK旭辉控股集团港币

5、4.572019/08/18买入6.160.911.134.613.703.702.8021.6%21.2%数据来源：Wind、广发证券发展研究中心备注：（1）以上公司为广发证券地产组近两年覆盖标的；（2）A 股标的合理价值货币单位为人民币，港股标的（碧桂园、融创中国、旭辉控股集团、万科企业）合理价值货币单位为港币；（3）A 股及港股标的 EPS 货币单位均为人民币；表中估值指标按照最新收盘价计算。目录索引 HYPERLINK l _TOC_250005 地产行业政策及基本面跟踪情况5 HYPERLINK l _TOC_250004 主要政策回顾5 HYPERLINK l _TOC_25000

6、3 重点城市成交情况6 HYPERLINK l _TOC_250002 重点城市推盘及库存跟踪11 HYPERLINK l _TOC_250001 全国土地市场供给成交情况13 HYPERLINK l _TOC_250000 地产板块投资观点及重点公司跟踪情况15图表索引图 1：本周主要政策一览（2019.09.08-2019.09.12）6图 2：各城市商品房 19 年至今周均成交量、本周成交量及成交环比7图 3：35 城新房周均及单周成交面积（万方）8图 4：35 城市分线城市新房周成交环比增速（%）8图 5：35 城新房月度成交同环比（%）8图 6：35 城分线城市新房月度成交同比（%）

7、8图 7：35 城新房成交整体年同比（%）8图 8：35 城新房成交分线城市年同比8图 9：全国分区域商品房、二手房单周成交同环比（2019.09.06-2019.09.12）9图 10：12 城二手房周均及单周成交面积（万方）10图 11：12 城分线城市二手房周成交环比增速10图 12：12 城二手房成交月度同环比10图 13：12 城分线城市二手房成交月同比10图 14：12 城市二手房成交整体年同比11图 15：12 城市分线二手房成交年同比11图 16：13 城市商品房周度推盘11图 17：13 城市商品房月度推盘11图 18：13 城市商品房推盘年同比趋势12图 19：13 城市商

8、品房月度批售比12图 20：13 城市商品房库存与去化周期12图 21：13 城市及分线城市商品房去化周期（月）12图 22：13 城市商品房周度库存及去化周期12图 23：11 城市住宅周度库存及去化周期12图 24：全国 100 大中城市土地供应、成交及供销比数据14图 25：全国 100 大中城市土地供应年度累计同比14图 26：全国 100 大中城市土地成交年度累计同比14图 27：全国 100 大中城市土地出让金年同比14图 28：全国 100 大中城市土地出让金分线城市年同比14图 29：全国 100 大中城市楼面价和溢价率15图 30：全国 100 大中城市分线城市溢价率15图

9、31：A 股重点地产公司股价周变动幅度（2019.09.09-2019.09.12）16图 32：H 股重点地产公司股价周变动幅度（2019.09.09-2019.09.12）16表 1：35 城市商品房成交面积汇总（2019.09.06-2019.09.12）7表 2：12 城二手房成交面积汇总（2019.09.06-2019.09.12）9表 3：重点城市商品房库存及去化周期变化情况（2019.09.06-2019.09.12）12表 4：重点城市住宅库存面积及去化周期变化情况（2019.09.06-2019.09.12） . 13表 5：房企每周拿地汇总（2019.09.07-2019.

10、09.13）16表 6：房企每周融资汇总（2019.09.07-2019.09.13）17地产行业政策及基本面跟踪情况主要政策回顾中央层面，银保监会通气会近日召开，针对目前地产融资信托端和银行端的监管从严态势，中国银保监会首席风险官肖远企表示，监管部门没有控制房地产企业贷款增量，主要针对的是违规绕道“输血”房地产的表外资金。地方层面，据中证网报道，13个省区市根据已LPR确定当地房贷利率加点下限，其中北京首套房利率下限为LPR+55bp（5.4%），二套房为LPR+105bp（5.9%）， 与改革前的房贷利率水平大体一致。另一方面，北京市银保监局处罚了4家违规“输血”房地产的金融机构，包括2家

11、信托和2家银行，原因包括资金违规用于缴交土地出让款、个人消费贷款挪用于支付购房首付款、通过信托通道违规发放土地储备贷款等。人才政策方面，新乡市全面放开落户门槛，阳江市表示技术工人及直系亲属、职业院校学历以上可落户。珠江市金湾区对年薪12-22万元的人才在3年内给予600 元/月租房补贴并取消本区租住限制，工作6年（原8年）后可申请30万元购房补贴。济南市近日出台“双创19条”，表示稳定就业的本科以上人才连续缴纳社保6个月可购买一套房，留济大学生可8折购买人才安居房（每年5000套），并给予人才租房补贴和购房补贴。宁波市奉化区人社局近日发布文件，表示本科、硕士申购人才公寓取消工作年限和社保限制（

12、原本科工作3年+社保2年，硕士工作2年+社保1年），并将人才购房补贴范围扩大到可居住的商业性公寓。聊城市提高人才生活补贴到双一流本科1000元/月（原无）、硕士2000元/月（原800），博士3000元/月（原1000）， 并分别给予签订3年合同并在本地缴纳社保的双一流本科、硕士、博士3万、5万、10 万的首套房购房补贴。公积金政策方面，淮南市下调公积金贷款额度，暂停商转公和异地贷款业务。西宁市对购买首套房或首次贷款购买二套房的职工不再执行贷款配贷系数（原按“缴存余额（12+0.3缴存年数）”确定）。贵阳市和贵州省调整住房公积金贷款政策， 表示结清首套房贷款即可贷二套房款（原要求结清满一年），

13、并调整购买二手房首付要求，首次贷款首付比不低于20%（原90平以内不低于25%，90平以上不低于40%），二次贷款不低于30%（原40%），此外贵阳市将贷款期限调整为按主贷人可贷年限计算（原为夫妻双方中最长年限）。图1：本周主要政策一览（2019.09.08-2019.09.12）济南市政府：稳定就业的本科以上人才连续缴纳社保6个月可购买一套房；2.硕士、博士购买首套房可分别享受10万、15万元购房补贴；3.留济大学生可8折购买人才安居房（每年5000套） ； 4.人才租房补贴拓展到本科生，3年内700元/月南京市政府:通过协议出让低效产业用地方式再开发为商服项目的，允许根据规划要求配建不超过

14、30% 的酒店式公寓作为租赁住房， 由企业自持用于租住，不得分割转让、不得分割抵押银保监会首席风险官肖远企： 监管部门没有控制房地产企业贷款增量，主要压银行通过表外资金违规绕道“输血”房地产的资产濮阳市政府：重拳整治住房租赁中介机构乱象，整治重点为暴力手段驱逐租客，恶意克扣租金、押金， 强制上涨租金等淮南市公积金中心：1.双职工、单职工贷款额度分别下调至45万元、35 万元（原为50万元、40万元）；2.暂停商转公和异地贷款业务深圳市政府：新乡市政府：贵州省直公积金中心：北京银保监局：到2035年新增各类住房170 万 全面放开新乡市落户门槛，不 1.结清首套房贷款，即可申请贷 处罚4 家（

15、2家信托、2家银套，其中人才住房、安居型商 附加任何条件，公民可在居住 二套房款（ 原要求结清满一 行）违规“输血”房地产的品房和公共租赁住房合计不少 地落户年）；2.购买二手房，首次贷款 金融机构，原因包括资金违于100万套，价格分别为市场价首付比不低于20%（原90平以 规用于缴交土地出让款、个的60%、50%、30%内不低于25%，90平以上不低 人消费贷款挪用于支付购房于 40% ） ， 二次贷款不低于 首付款、通过信托通道违规30%（原40%）发放土地储备贷款等09/0809/0909/0909/0909/0909/1109/1109/1109/12数据来源：政府网站，广发证券发展研

16、究中心重点城市成交情况根据Wind、CRIC收集的各主要城市房管局公布的成交面积显示（数据更新日期为9月12日，下同）：本周，我们监测的35个城市商品房成交面积544.70万方，环比上升0.8%，同比上升9.5%。分线城市来看，四大一线城市本周商品房成交面积83.86万方，环比下降16.7%， 同比上升8.5%，其中，深圳推盘放量成交面积环比上升38.6%。本周，我们跟踪的11个二线样本城市成交面积294.41万方，环比上升8.2%，同比上升14.9%，其中， 杭州、青岛推盘放量成交面积环比分别上涨73.8%、22.2%。三四线城市成交方面， 我们跟踪的20个三四线样本城市成交面积166.43

17、万方，环比下降0.6%，同比上升1.5%。月度来看，9月前5天35城新房成交环比上升15.5%，同比上升10.6%。分线来看，4大一线城市、11个二线城市、20个三四线城市成交同比分别上升13.2%、15.7%、1.5%。从全年累计情况来看，截至2019年9月12日，35城新房成交整体同比上涨4.4%，其中一线城市、二线城市累计成交同比分别上涨16.0%、6.7%，三四线城市则下降3.8%。图2：各城市商品房19年至今周均成交量、本周成交量及成交环比5550454035302520151050北京 上海 广州 深圳 杭州 南京 武汉 青岛 福州 厦门 苏州 长春 南宁 济南 温州80%60%4

18、0%20%0%-20%-40%-60%19至今周均成交（万方）本周成交（万方）本周成交环比（%）数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心表 1：35 城市商品房成交面积汇总（2019.09.06-2019.09.12）分线城市本周成交（万方）上周成交（万方）周环比周同比19 周均（万方）18 周均（万方）周均同比去化周期（月）去化时间环比一线（4 个）北京12.0022.43-46.5%-10.4%19.0315.4822.9%21.276.0%上海39.4445.45-13.2%2.5%34.9234.770.4%17.79-1.2%广州19.9523.79-16.1%15.5%2

19、4.2324.010.9%18.040.5%深圳12.479.0038.6%-0.2%9.788.7611.6%11.87-2.6%一线合计83.86100.67-16.7%8.5%87.9483.015.9%-二线（11 个）杭州30.6617.6473.8%-3.1%18.5424.58-24.6%10.22-5.3%南京21.8124.50-11.0%-20.7%16.0315.791.5%22.33-2.6%武汉59.5954.369.6%73.0%46.8641.6612.5%-青岛41.1833.7122.2%42.4%30.6835.50-13.6%-福州8.0211.01-27

20、.2%30.6%7.056.3611.0%27.00-2.2%厦门6.666.610.8%21.3%5.264.5615.4%-苏州20.9521.44-2.3%0.0%23.3520.7012.8%11.771.1%长春26.9925.207.1%-12.3%23.5724.98-5.6%-南宁31.5134.50-8.7%24.2%27.1420.2434.1%5.69-7.0%济南23.1028.78-19.7%-6.9%23.9413.7973.6%-温州23.9421.0213.9%18.7%23.9218.9925.9%7.97-0.6%二线合计294.41272.158.2%14

21、.9%246.34238.533.3%-三四线（20 个）三四线合计166.43167.49-0.6%1.5%165.85172.98-4.1%-35 城合计544.70540.310.8%9.5%500.14494.531.1%-数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 注：标色部分为各线涨幅前两大的城市8.2%-0.6%-16.7%图3：35城新房周均及单周成交面积（万方）图4：35城市分线城市新房周成交环比增速（%）600550500450400544.700.8%20172018 19W1- 19-W34 19-W35 19-W36 19-W373715%10%5%0%30%

22、20%10%0%-10%-20%-30%19-W32 19-W33 19-W34 19-W35 19-W36 19-W3735城新房周均成交面积当周成交环比（%，右）一线城市（4城）二线城市（11城）三四线城市（20城）数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心图5：35城新房月度成交同环比（%）图6：35城分线城市新房月度成交同比（%）50%40%30%20%10%0%-10%-20%15.5%10.6%19.0419.0519.0619.0719.08 19.09.01-19.09.1260%50%40%30%20%10%0%-10

23、%-20%15.7%13.2%1.5%19.0419.0519.0619.0719.08 19.09.01-19.09.1235城新房成交环比35城新房成交同比一线城市二线城市三四线城市数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心图7：35城新房成交整体年同比（%）图8：35城新房成交分线城市年同比4.4% 16.0%6.7%-3.8%40%30%20%10%0%-10%-20%-30%2014201520162017201819.01.01-19.09.1230%20%10%0%-10%-20%-30%-40%-50%201420152

24、0162017201819.01.01-19.09.1235城新房成交年同比一线城市（4城） 二线城市（11城） 三四线城市（20城）数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心分区域成交看，长三角（11城）、珠三角（7城）、中西部（3城）本周成交面积分别为160.21、90.22、94.92万平，环比上周分别上升7.2%、2.4%、0.9%，环渤海（4城）本周成交面积为82.21，环比上周下降9.0%。其它区域方面，海峡西岸城市群（5城）本周成交面积为47.39万方，环比上周上升11.2%。图9：全国分区域商品房、二手房单周成交同环比（

25、2019.09.06-2019.09.12）7%-8%14%7%7%-9%130%51%7%18%1%-9%-2%商品房 商品房 二手房 二手房周环比 周同比 周环比 周同比-9%环渤海19%11%长三角2%海峡西岸-2%珠三角25%中西部11%9%其他2%数据来源：政府网站，广发证券发展研究中心二手房方面，根据Wind统计的各城市房管局数据，本周我们选取的12个样本城市商品房口径的二手房成交面积为125.69万方，环比上升13.9%。分线城市来看，2 个一线城市二手房成交面积44.17万方，环比上升9.5%，其中深圳环比上升19.3%。10个二三线样本城市整体成交面积为81.52万方，环比上

26、升16.4%，其中扬州、苏州环比分别上升22.8%、50.1%。月度情况来看，9月前12天12城市二手房成交环比下降3.3%，同比上升20.1%。分线来看，一线城市环比上升5.9%，二三线城市环比下降7.6%。全年累计情况来看，截至2019年9月12日，12城市整体成交同比上升2.2%，其中一线城市成交同比下降6.6%，二三线城市同比上涨7.0%。分线城市本周成交（万方）上周成交（万方）周环比周同比19 周均（万方）18 周均（万方）周均年同比一线（2 个）北京28.0926.874.5%-6.7%26.7528.22-5.2%深圳16.0813.4819.3%32.3%12.1611.674

27、.3%一线合计44.1740.359.5%4.5%38.9139.89-2.5%表 2：12 城二手房成交面积汇总（2019.09.06-2019.09.12）二三线（10 个）青岛11.309.8315.0%67.0%9.529.55-0.3%厦门7.137.001.9%-1.9%9.314.9687.8%无锡14.5112.5615.5%52.1%11.5910.639.0%岳阳1.421.68-15.5%-16.6%1.501.97-23.5%扬州4.143.3722.8%64.4%3.323.35-0.7%苏州23.9715.9750.1%-4.8%23.7618.6027.8%南宁7

28、.438.05-7.7%246.7%5.854.5727.9%金华2.102.92-28.1%-19.5%2.793.53-21.0%江门0.560.60-6.7%-88.4%2.062.69-23.5%杭州8.968.0611.2%-5.4%11.3411.92-4.9%大连0.000.00-100.0%4.836.82-29.1%二三线合计81.5270.0416.4%13.2%81.0471.7612.9%12 城合计125.69110.3913.9%10.0%119.95111.657.4%数据来源：Wind，广发证券发展研究中心 注：标红底色部分为环比涨幅前两大城市图10：12城二手

29、房周均及单周成交面积（万方）图11：12城分线城市二手房周成交环比增速14013012011010090201719W1-125.6913.9%19-W3519-W3720%10%0%-10%-20%20%10%0%-10%-20%-30%9.5%16.4%3712城二手房周均成交面积当周成交环比（右）19-W32 19-W33 19-W34 19-W35 19-W36 19-W37一线城市（2城）二三线城市（10城）数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心26.10.4%图12：12城二手房成交月度同环比图13：12城分线城市二手房

30、成交月同比30%20%10%0%-10%-20%20.1%-3.3%19.0419.0519.0619.0719.08 19.09.01-19.09.1212城二手房成交环比12城二手房成交同比30%20%10%0%-10%-20%-30%19.0419.0519.0619.0719.08 19.09.01-一线城市（2城）二三线城市（10城） 19.09.12数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心图14：12城市二手房成交整体年同比图15：12城市分线二手房成交年同比100%80%60%40%20%0%-20%-40%201420

31、15201620172018 19.01.01-19.09.1212城二手房成交年同比100%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%2.2%7.0%-6.6%20142015201620172018 19.01.01-19.09.12一线城市（2城）二三线城市（10城）数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心重点城市推盘及库存跟踪根据Wind收集的各主要城市推盘和库存数据显示（数据更新日期为9月12日， 下同）：本周，我们跟踪的13城市商品房单周推盘量为199.34万方，环比下降15.3%，同比下降31.4%。月度数据来

32、看，9月前12天13城商品房推盘406.19万方，环比上升19.5%，同比下降6.8%。全年累计来看，截至2019年9月12日，13城市商品房推盘面积同比上涨2.4%，涨幅较2018年全年收窄19.6%个百分点。批售比方面，本周全国13城市商品房批售比（成交/推盘，移动平均3个月）下降至1.03。库存方面，本周我们跟踪的13城市商品房库存总量环比上周下降0.3%，其中一线城市商品房库存与上周持平，二线城市商品房库存环比上周下降0.7%，三四线城市商品房库存环比上周上升0.1%。去化周期方面，13城市商品房去化周期下降至14.95个月，11个城市住宅去化周期上升至7.67个月。图16：13城市商

33、品房周度推盘图17：13城市商品房月度推盘40035030025020015010050019W25 19W27 19W29 19W31 19W33 19W35 19W37推盘面积（万方）环比（%，右） 同比（%，右）80%60%40%20%0%-20%-40%-60%2,0001,5001,0005000150%100%50%0%-50%-100% 18M9 18M11 19M1 19M3 19M5 19M7 19.09.01-19.09.12推盘面积（万方）环比（%，右） 同比（%，右）数据来源：Wind，广发证券发展研究中心数据来源：Wind，广发证券发展研究中心图18：13城市商品房推

34、盘年同比趋势图19：13城市商品房月度批售比30%20%10%0%-10%-20%-30%2.4%20142015201620172018 2019.01.01-2,0001,00002.001.501.000.5018M918M1219M319M619.09.01-推盘面积年度同比2019.09.12成交面积（万方）推盘面积（万方） 19.09.12批售比（移动平均3个月，右）批售比（单月，右）数据来源：Wind，广发证券发展研究中心数据来源：Wind，广发证券发展研究中心图20：13城市商品房库存与去化周期图21：13城市及分线城市商品房去化周期（月）14.9520000251500020

35、151000010500050016W1 16W29 17W5 17W33 18W9 18W37 19W13库存面积（万方）去化周期（月，右轴）数据来源：Wind，广发证券发展研究中心302010014W114W51 15W49 16W46 17W44 18W42全国13城市商品房去化周期4个一线城市商品房去化周期6个二线城市商品房去化周期数据来源：Wind，广发证券发展研究中心图22：13城市商品房周度库存及去化周期图23：11城市住宅周度库存及去化周期400020000北 上 广京 海 州深 南 杭 福圳 京 州 州40200苏 温 南 泉 莆 江州 州 宁 州 田 阴1000800600

36、400200020100北京 上海 广州 深圳 福州 杭州 南京 宁波 苏州 厦门 莆田一线库存（万方）二线库存（万方）三线库存（万方）去化周期（月，右）3个月平均去化周期（月，右）一线库存（万方）二线库存（万方）三线库存（万方）去化周期（月，右）3个月平均去化周期（月，右）数据来源：Wind，广发证券发展研究中心数据来源：Wind，广发证券发展研究中心城市库存面积（万方）周度库存面积环比去化周期（月）周度去化周期增减（月）北京17650.4%21.271.21上海2832-0.4%17.79-0.22广州19961.3%18.040.09深圳509-4.0%11.87-0.32南京1888-

37、0.3%22.33-0.59表 3：重点城市商品房库存及去化周期变化情况（2019.09.06-2019.09.12）杭州880-1.9%10.22-0.57福州905-0.2%27.00-0.62苏州1172-0.6%11.770.12温州9020.2%7.97-0.05南宁621-2.7%5.69-0.42泉州6680.4%20.25-0.02莆田565-0.3%22.780.20江阴3880.2%13.110.51数据来源：Wind，广发证券发展研究中心表 4：重点城市住宅库存面积及去化周期变化情况（2019.09.06-2019.09.12）城市库存面积（万方）周度库存面积环比去化周期

38、（月）周度去化周期增减（月）北京8781.5%14.821.18上海778-1.1%6.40-0.21广州7912.8%9.520.17深圳205-5.7%6.76-0.08福州357-1.8%14.78-0.67杭州256-2.1%3.64-0.22南京463-1.4%6.08-0.24宁波249-1.5%3.500.03苏州500-1.0%6.060.06厦门2972.8%18.571.10莆田260-0.5%11.750.10数据来源：Wind，广发证券发展研究中心全国土地市场供给成交情况由于统计数据的滞后因素，本周我们统计的土地市场供需数据相对商品房成交均滞后一周（数据更新日期为9月8

39、日，下同）。根据Wind统计的全国100大中城市数据，2019年第36周，供给方面，土地供应总建筑面积为1414.6万方，环比前周下降54.5%，同比下降49.2%。从全年累计来看，截至2019年第36周供应面积同比下降4.8%。成交方面，2019年第36周全类型土地成交1264.5万方，环比下降29.7%，同比下降49.9%。全年累计来看，截至2019年第36周土地成交面积同比下降5.2%。出让金方面，2019年第36周土地成交出让金547.4亿元，环比下降17.0%，同比下降3.4%。分线城市来看，一线城市楼面价上升推动出让金环比上升64.2%，二线城市量减价降导致出让金环比下降41.4%

40、，三线城市成交面积下降导致出让金环比下降47.8%。累计来看，2019年前36周土地出让金同比上涨15.2%，增速较2018年全年由负转正。综合供给和成交，上周全类型土地供销比（移动平均3个月，右）下降至1.19，住宅土地供销比（移动平均3个月，右）下降至1.13。从溢价率的角度来看，2019年第36周全类型土地成交溢价率为13.1%，较前周下降0.8个百分点。分线来看，一线城市、二线城市、三线城市全类型土地成交溢价率分别为10.9%、12.5%、15.0%，较前周分别下降1.8%、0.8%、0.3%。宅地方面， 2019年第36周宅地成交溢价率为14.2%，较前周下降0.9个百分点。分线来看

41、，一线城市、二线城市、三线城市上周宅地成交溢价率分别为12.1%、13.0%、17.0%，较前周分别下降2.3、1.0、0.1个百分点。图24：全国100大中城市土地供应、成交及供销比数据3,5003,0002,5002,0001,5001,000500019W2419W2719W3019W3319W362.502.302.101.901.701.501.301.100.900.700.50供应面积（万方）成交面积（万方）供销比（移动平均3个月，右）供销比（当周，右）数据来源：Wind，广发证券发展研究中心图25：全国100大中城市土地供应年度累计同比图26：全国100大中城市土地成交年度累计

42、同比25%15%5%-5%-15%-25%-35%-4.8%-5.2%13141516171819W1-19W36全国100大中城市供应面积年同比（%）40%30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%13141516171819W1-19W36全国100大中城市成交面积年同比（%）数据来源：Wind，广发证券发展研究中心数据来源：Wind，广发证券发展研究中心图27：全国100大中城市土地出让金年同比图28：全国100大中城市土地出让金分线城市年同比70%50%30%10%-10%-30%-50%15.2%13141516171819W1-19W36全国100大中城市出让金年同比（

43、%）200%150%100%50%0%-50%13141516171819W1-19W36一线城市二线城市三线城市数据来源：Wind，广发证券发展研究中心数据来源：Wind，广发证券发展研究中心图29：全国100大中城市楼面价和溢价率图30：全国100大中城市分线城市溢价率3,7503,7003,6503,6003,5503,5003,4503,40019W2419W2719W3019W3319W3624%22%20%18%16%14%12%30%25%20%15%10%5%0%19W24 19W26 19W28 19W30 19W32 19W34 19W36一线城市溢价率（%）二线城市溢价率

44、（%） 楼面价（元/平，移动平均3个月）溢价率（%,右） 三线城市溢价率（%）数据来源：Wind，广发证券发展研究中心数据来源：Wind，广发证券发展研究中心地产板块投资观点及重点公司跟踪情况9月前后两周成交表现从数据上增速回升，新房转好主要集中在环渤海和中西部， 而二手房则有比较显著的基数效应。推盘在8月最后一周明显增加后，9月增量水平 基本稳定，去化率略有回落。土地市场则延续前期的回落趋势，百城土地成交同比 下滑50%，溢价率连续13周下滑，基本回落到一季度末的水平。银保监会首席风险官肖远企表态监管部门没有控制房地产企业贷款增量，主要压降违规“输血”资产，有助于缓解前期过度悲观的预期。地产

45、板块特别头部地产公司的业绩增长能力强且估值低，未来板块相对PE具备提升基础。我们继续推荐低估值的一二线龙头，一线A股龙头推荐：万科A、招商蛇口、金地集团，二线A股龙头推荐：中南建设、华发股份、阳光城、荣盛发展、蓝光发展，H股龙头推荐：融创中国、万科企业、旭辉控股集团，H股龙头关注：中国金茂、中国海外发展、合景泰富等， 子领域推荐：中国国贸、新湖中宝和光大嘉宝。图31：A股重点地产公司股价周变动幅度（2019.09.09-2019.09.12）图32：H股重点地产公司股价周变动幅度（2019.09.09-2019.09.12）6.4%6.4%4.3%4.1%3.7%3.3%2.7%2.7%2.5

46、%2.4%2.0%1.9%1.5%1.1%0.9%光大嘉宝中南建设蓝光发展金地集团新城控股万科A 华夏幸福荣盛发展泰禾集团绿地控股阳光城金科股份招商蛇口中国国贸广宇发展融创中国合景泰富集团世茂房地产旭辉控股集团中国恒大龙湖集团碧桂园正荣地产远洋集团中国海外发展雅居乐集团绿城中国中国金茂华润置地融信中国-0.1%-1.2%0.2%5.9%5.4%5.4%5.3%4.5%4.3%3.9%3.6%3.6%2.9%2.4%2.2%0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%-2.0%0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心数据来源：Wind，CRIC，广发

47、证券发展研究中心公告时间公司城市土地面积建筑面积总地价楼面价权益比例权益建面权益地价（万方）（万方）（亿元）（元/平）（万方）（亿元）2019/9/9绿地控股漯河6.8721.763.661,682100%21.763.662019/9/9湘潭16.9042.405.141,21270%29.683.602019/9/9长沙17.1982.8531.493,801100%82.8531.492019/9/9常州8.2522.9610.284,47580%18.378.222019/9/9苏州11.8021.2417.288,136100%21.2417.282019/9/9湛江4.049.00

48、1.711,90090%8.101.542019/9/9昆明47.73148.0025.231,70534%50.578.622019/9/9徐州48.0673.8517.302,343100%73.8517.302019/9/9青岛6.669.115.806,36760%5.473.482019/9/9莱芜60.2742.906.801,58595%40.766.462019/9/9招商蛇口镇江5.005.753.005,22033%1.900.992019/9/9合肥11.7422.4227.3012,17833%7.409.012019/9/9嘉兴6.3712.7410.258,0502

49、0%2.552.052019/9/9张家港6.6211.9212.7910,73651%6.026.462019/9/9福州4.399.409.8710,505100%9.409.872019/9/9大连6.3510.173.393,332100%10.173.392019/9/9温岭2.595.644.998,835100%5.644.992019/9/9海门13.6024.499.063,700100%24.499.062019/9/9西安5.9116.5514.188,56874%12.3010.54表 5：房企每周拿地汇总（2019.09.07-2019.09.13）2019/9/9长春6.9512.516.275,013100%12.516.272019/9/9海门19.9719.970.2612950%9.980.132019/9/10华夏幸福武汉14.5090.3095.9610,627100%90.3095.962019/9/10武汉4.9120.7020.299,802100%20.7020.29数据来源：Wind，公司拿地公告，广发证券发展研究中心表 6：房企每周融资汇总（2019.0