某大厦项目可行性研究报告(doc 33)

1、通宇大厦厦可行性性研究报报告目录第一一章项目目开发背背景2第第二章项项目规划划现状22第三章章项目周周边环境境及竞争争状况分分析2第第四章产产品设计计建议22第五章章营销方方案2第第六章开开发进度度2第七七章财务务分析及及评价22第八章章结论和和建议22第一章项项目开发发背景1.1行行业发展展背景从从19998年起起，国家家为拉动动经济，扩大内内需，出出台了以以房地产产为支柱柱产业的的经济政政策，房房地产业业在经历历了多年年的低谷谷后，终终于迎来来了黄金金发展时时期。据据国家统统计局最最新资料料显示，20002年上上半年全全国商品品住宅销销售了662800亿元，比去年年增长222.55%，其其

2、中销售售给个人人为14445亿亿元，比比上年增增长222.4%，个人人购房所所占比重重为899.9%。目前前我国城城镇居民民人均居居住面积积只有113.66平方米米，与国国外发达达国家人人均居住住面积220330平方方米相比比，其差差距是十十分明显显的，所所以房地地产业有有着广阔阔的发展展空间。据世界界银行统统计资料料显示，人均GGDP达达到6000-8800美美元时，住宅产产业将进进入高速速增长阶阶段。220000年我国国人均GGDP为为8300美元，20002年更更是达到到了8770美元元，住宅宅开发占占房地产产开发总总量的990%以以上。因因此，未未来几年年，随着着GDPP的进一一步增长

3、长，以住住宅为主主的房地地产业将将进入一一个快速速发展阶阶段。 从从购买力力分析，城镇居居民人均均可支配配收入220022年达到到68660元，比去年年增长88.5%；另外外，城乡乡居民储储蓄存款款余额已已达7.38万万亿元，比去年年增长114.77%。随随着收入入的增加加和房改改力度的的加大，居民购购房置业业的意识识也在增增强。从从消费意意向看，有255%的人人准备今今年买房房。在准准备买房房的居民民中，有有34%的人是是为了解解决基本本居住问问题，551%的的人是为为了扩大大居住面面积和改改善居住住条件，5%的的人用于于保值投投资，110%的的人用于于经营、出租等等其它方方面的用用途。这这

4、说明城城镇居民民对住房房的需求求已开始始从“有有房住”向“住住好房”方向转转变。目目前居民民消费结结构升级级是房地地产业发发展的内内在驱动动力，也也正是增增加住房房消费的的良机。另一方方面，作作为国家家支柱产产业的房房地产业业，为国国家的GGDP增增长贡献献了1.9-22.5个个百分点点。宽松松的产业业政策为为房地产产业提供供了外部部驱动力力。由此此看来，住宅消消费仍有有巨大的的潜在市市场。有有关专家家预测，我国房房地产热热潮可持持续200年。1.2西西安市房房地产现现状我市市目前现现有房地地产开发发企业6600余余家，但但实际进进行项目目开发的的只有1100多多家。据据悉，截截至20002年

5、年9月末末，全市市金融机机构各项项存款余余额为118677.022亿元，比年初初增加887.770亿元元，增长长4.993。其中企企业存款款余额为为7333.833亿元，比年初初减少66.866亿元；储蓄存存款余额额为8777.888亿元元，比年年初增加加75.79亿亿元。据据了解，今年市市上计划划开发竣竣工各类类房产5505万万平方米米，完成成投资1180亿亿元，而而这1880亿元元投资首首先定位位于中低低收入居居民，市市上将引引导商品品住房开开发的重重点向普普通商品品房建设设转移，通过经经济适用用房建设设的组织织和管理理，将这这一定位位转化为为现实的的市场行行为。同同时加快快推进住住房分配

6、配货币化化，全面面落实住住房补贴贴资金，更多的的将补贴贴发放到到购房职职工手中中，提高高居民的的购买力力。市上上还将完完善住房房公积金金的运行行和管理理监督机机制，充充分发挥挥住房公公积金在在解决职职工住房房问题上上的作用用。在存存量房方方面，对对于去年年或以前前开发的的那些弹弹性较大大的空置置户型，如既可可做写字字楼、又又能当住住宅，既既适合普普通工薪薪阶层、又适合合贵族的的房子，开发商商也都积积极修改改调整，滞销局局面得到到了一定定扭转；以枫叶叶新都市市为代表表的大户户型存量量住宅，均采取取了降价价或变相相降价的的解套手手段，但但效果甚甚微；而而纯写字字间的空空置率仍仍然保持持持续增增长的

7、态态势，除除高新开开发区外外，其它它区域写写字间的的销售状状况仍然然低迷，西安市市写字间间存量（含在建建待售）保守估估计不低低于800万平方方米，专专家预言言，至少少需要55年的消消化时间间。西安安市各类类酒店（含招待待所、旅旅社）共共计20000余余家，旅旅游旺季季入住率率为855%,淡淡季为440%左左右。由由于西安安市的旅旅游城市市优势，经营相相对较好好，但淡淡季的竞竞争激烈烈。1.3西安安市房地地产的总总体发展展趋势预预测党的的“十六六大”提提出了全全面建设设小康社社会的战战略目标标。根据据“十六六大”精精神，西西安市提提出到220200年全面面实现小小康社会会的城市市发展目目标。其其

8、中，实实现小康康的一个个重要指指标是，到20020年年人均住住房面积积达到220-225。按此计计算，考考虑人口口增长因因素，住住房缺口口尚有885000万-125500万万，平平均每年年有4550万-6550万的住房房需求，市场潜潜力巨大大。据专专家分析析西安市市房地产产业将呈呈现以下下走势：市场场还将有有2-33年的快快速增长长期。这这一时期期，市场场需求旺旺盛，开开发商利利润丰厚厚。之后后将进入入10至至20年年的稳定定增长期期。各各区域板板块之间间的差距距将会进进一步缩缩小。宏观调调控力度度将会加加强，市市场将会会发展得得更为有有序和规规范。住宅开开发将向向“郊区区城市化化”方向向发展

9、。概念念炒作日日益缺乏乏市场，消费者者对开发发商重视视产品开开发的理理性回规规的呼声声将越来来越高。房地产产开发企企业的门门槛将逐逐步提高高，资金金密集度度和技术术密集度度要求越越来越高高。开开发企业业出现两两极分化化，专业业化、品品牌化企企业将主主宰市场场，弱者者或被迫迫形成企企业联盟盟，或被被淘汰出出局。房地产产行业相相对较高高的利润润空间，将使得得越来越越多的投投资者进进入这一一行业，必将给给现有开开发企业业形成巨巨大的冲冲击，并并会影响响整个房房地产市市场的格格局。同同时也将将影响房房地产价价格稳中中趋降。差异异化竞争争、个性性化经营营、产品品创新，将成为为房地产产开发新新军和非非品牌

10、型型企业制制胜市场场必由之之路。消费者者金字塔塔中部群群体将成成为未来来市场的的中流砥砥柱，商商品房住住宅单位位面积向向经济实实用的中中小套型型转变亦亦为大势势所趋。多个个大盘的的推出，将是西西安多年年来积聚聚的消费费能量得得到有效效释放，并将改改变西安安房地产产市场格格局，市市场竞争争也将空空前激烈烈。19990-20002年西西安市房房地产市市场各项项指标比比较指标标19990年220011年20002年年人均居居住面积积6.11m2110.337m2210.9m22房地产产投资11.866亿元666.99亿元1180亿亿元房地地产开发发企业数量量省市两两级共2200家家市注册册企业660

11、0余余家7000余家家房地产产开发企企业性质质国营占占绝对主主导地位位28.8%为为国营770%以以上为民民营商品品房开发发面积110万mm2销售售面积2205.8万mm2销售售面积5500万万m2个个人购房房所占比比例不足足10%93%95%以上是我我们对于于本项目目开发宏宏观环境境和中观观环境的的研判，特别是是写字楼楼物业的的开发形形势不容容乐观，对于本本项目的的规划、市场定定位、营营销建议议等在此此背景下下展开。第二章项项目规划划概况22.1基基本情况况项目名名称：西西宝花园园-通宇宇大厦建建设基址址：西安安市碑林林区振兴兴路中段段土地性性质：居居住用地地。（本本策划案案按商品品房开发发

12、用地为为策划依依据）占占地面积积：63371.4（9.556亩）总建筑筑面积：362264（方案案1）3398664(方案22)住宅宅面积：72000（方案11）1008000（方案案2）综综合楼面面积：2217776（不含地地下室）层高：22层层写字间间面积：120096层高：3-114层共共12层层酒店套套房面积积：80064层高：15-22层层共8层层附楼面面积：9960层高：4层写写字间酒酒店配套套功能面面积：221755公建建面积：16008(综合楼楼地下二二层设备备间及住住宅楼地地下室)地下停停车场面面积：443200（地地下停车车场的设设计依据据在第四四章详述述）总户户数：440

13、6（方案11）4330（方方案2）容积率率：5.97（方案11）6.53（方案22）绿地地率：330%2.2规规划建筑筑物：框框剪结构构方案11序号工工程名称称建筑面面积（）层数数备注11综合楼楼217776222写字字间酒店店（不含含地下部部分）及及部分配配套功能能2住宅宅72000122不含地地下部分分3地下下停车场场432201地地下一层层4综合合楼附楼楼96004会议议室宴会会厅及部部分配套套功能55公建116088综合楼楼地下二二层设备备间及住住宅楼地地下室合合计3662644方案22序号工工程名称称建筑面面积（）层数数备注11综合楼楼217776222写字字间酒店店（不含含地下部部

14、分）及及部分配配套功能能2住宅宅108800118不含含地下部部分3地地下停车车场4332011地下一一层4综综合楼附附楼96604会会议室宴宴会厅及及部分配配套功能能5公建建16008综合合楼地下下二层设设备间及及住宅楼楼地下室室合计3398664第三章项项目周边边环境及及竞争状状况分析析本届主主要对本本项目的的微观环环境做调调研分析析。3.1项目目地块价价值分析析3.11.1概概况本项项目地块块属于城城南板块块，位于于城南板板块和城城内板块块的接合合部，交交通便利利。作为为写字间间、酒店店、高层层住宅，区域开开发成熟熟，住宅宅与写字字楼人气气仅次于于西南板板块（西西高新）。面临临振兴路路城

15、市支支线道路路，闹中中取静，适合于于个性内内敛的企企事业单单位和人人群。但但作为写写字间、酒店，弱化了了商业价价值，可可以说是是利弊参参半。33.1.2商务务用房价价值与竞竞争状况况从中观观环境看看，目前前西安市市已建在在建待售售的写字字楼面积积需要55年时间间消化，竞争压压力巨大大；从微微观环境境看，此此区域距距离城区区、南郊郊、西高高新较近近，交通通便利，周边社社区配套套成熟，区域内内同类物物业销售售经营状状况良好好，如果果能够实实现产品品差异化化，必然然具有竞竞争优势势；从宏宏观环境境看，电电视塔CCBD和和西高新新CBDD的规划划对本项项目的长长期经营营效益会会有一定定影响，短期内内尚

16、不会会形成压压力。周周边写字字楼调查查表项目目名称地地址层数数总面积积（）售价（元/）租价价（元/）售售租率备备注海联联大厦振振兴路北北口西995000055500550500%地下下车位租租金3000元/月精英英大厦振振兴路中中段833000055990%泛泛美大厦厦南稍门门什字22940000005000035595%租价不不含各种种服务费费伟业佳佳大厦南南关正街街21336500055500555900%车位位租金1100元元/月调调研分析析：此区区域写字字楼入住住率良好好，需求求旺盛；售价普普遍在550000-55500元元/，租价（均价）为500-555元/月。西安市市部分三三星级酒

17、酒店调查查表酒店店名称标标准间折折扣价（元/天）套房数数地址陇陇海大酒酒店22203008解放放路建苑苑大厦22601177五五味什字字钟鼓楼楼大酒店店26881300社会路路延炼大大厦26681992南二二环东方方大酒店店29882866小寨西西路城市市酒店22081138南南大街鸿鸿业大酒酒店19982558含光光北路民民航大厦厦2300劳动南南路金海海大厦2210莲莲湖路文文商酒店店2188骡马市市解放饭饭店16603663火车车站万达达圣和酒酒店1550友谊谊东路民民生大酒酒店25581443南大大街房地地大厦1188东东五路钟钟楼饭店店34003211钟楼从从上表可可见，大大部分三三

18、星级酒酒店标准准间价格格在2000-3300之之间，客客房数差差距较大大，主要要是建筑筑规模因因素限制制；全年年平均住住房率大大致在440%-60%。经了了解，酒酒店经营营风险较较大，客客房数少少了，经经营成本本摊销大大，客房房数多了了，空置置率风险险较大，因此建建议本项项目酒店店客房数数控制在在2500-2880之间间，基准准价格为为2000元/天。本方案案经济核核算的住住房率基基数为550%。本项目目的长期期经营效效益主要要体现在在酒店及及配套功功能的经经营上，而从调调研的情情况看，经营情情况较好好的三星星级酒店店，如钟钟楼饭店店具备独独特的地地理位置置和老字字号品牌牌效应；民航大大厦以商

19、商办为主主，优势势在于旅旅游资源源和旅游游管理经经验；陇陇海大酒酒店除了了良好的的地理位位置外，更重要要的是经经营管理理水平较较好，以以会议接接待为主主。另一一方面，酒店客客房收入入受经营营管理成成本、客客房数量量、淡旺旺季等综综合因素素的影响响，收入入有限，不可能能有太大大的突破破。但相相应的配配套服务务功能，如餐饮饮娱乐，由于利利润率较较高，较较高的上上座率对对利润的的影响较较大，成成为大多多数酒店店追求的的目标重重点。因因此我们们建议，本项目目经营以以会议接接待为主主，商务务出租和和旅游散散客为辅辅，以提提高入住住率为目目标，特特别是以以配套服服务功能能的经营营管理为为重点。酒店管管理充

20、分分考虑自自身经营营管理能能力和资资源，建建议引进进专业酒酒店管理理公司进进行经营营管理。3.1.3住宅宅价值与与竞争状状况此区区域周边边同类在在售住宅宅楼盘较较少，可可比性不不强，以以高层高高档楼盘盘和普通通多层住住宅为主主，两者者之间有有一个明明显的价价格空档档（高档档楼盘价价格在445000元/以上，名为住住宅，实实为商住住；低端端普通住住宅为225000-26600元元/）。这也也是本项项目产品品差异化化定位的的最佳入入市机会会。从以以上调研研分析可可见，本本区域住住宅、写写字楼、酒店物物业微观观环境较较好。写写字楼需需求较旺旺，住宅宅建议采采用差异异化策略略，即切切入高端端与普通通住

21、宅之之间的中中端市场场。第四章产产品设计计建议44.1综综合楼4.1.1写字字间目前前西安市市各类物物业中的的写字楼楼竞争最最为激烈烈，建议议采用新新技术、新材料料，打造造在西安安市适度度超前的的智能化化、生态态化写字字楼。智智能化概概念在新新建写字字楼中已已经得到到普遍运运用，生生态化概概念是一一种新兴兴概念，主要体体现为：采光充充足，通通透性好好，定时时换新风风，换气气系统加加氧，建建筑材料料和装修修材料采采用高标标准的环环保材料料，降低低有害物物质排放放，杜绝绝写字楼楼综合症症；具备备较高的的绿化率率，尽可可能采用用空中花花园。综综合楼外外观风格格建议：稳重大大方的后后现代主主义风格格，

22、切忌忌呆板，体现智智能化、生态化化的主题题。楼层层：3-18层层面积：120096户数：120096（1000220%+1500300%+222040%+3000110%）=666户型配配比：面面积（）比例例（按户户数%）备注1100-110020%1、各各户型内内部按功功能分割割；2、大户型型集中于于高层。1500-1660300%2000-2220440%3300-320010%4.1.2酒店店：按三三星级标标准设计计楼层：15-22层层，共88层客房房总面积积：80064户数：2700户型：户型（）功功能套数数楼层备备注222-2662单人人床标准准间2441套115-221层11、均为

23、为使用面面积；22、公摊摊比按775%计计算。33、244-255层透光光户型为为豪华套套，不透透光户型型为标准准间。44、双人人床标准准间设在在15层层不透光光部分。20-2211双人床床标准间间12套套15层层40-50豪豪华标准准间177套222层小计计2700套155-222层4.1.3配套套功能：功能面面积（）楼层层计算依依据备注注会议室室大（11个）3360附附楼3层层及主楼楼3层局局部1.5/人可同同时容纳纳2000人中（2个）2000附楼44层2/人1100人人宴会厅厅（中餐餐厅）3360附附楼2层层及主楼楼2层局局部可同同时容纳纳2000人以上上厨房1160附附楼4层层大堂4

24、40011商务中中心5001酒吧吧（咖啡啡厅、茶茶秀）220022歌舞厅厅20002美容容美发110011桑那按按摩20001健健身房115011洗衣房房2000院中另另建合计计21776主体体1-22层，裙裙楼2-3层，不含洗洗衣房44.2住住宅4.2.11方案11总面积积：72200层高：12层层户数：48户户型：22梯4户户两种户户型：1120-14001660-1180或4种种户型：1200-1440两两种1660-1180两种顶顶层4套套复式依依据：从从市场的的角度，1400-1660的的户型是是最不好好销的。4.22.2方方案2总总面积：108800层高：18层层户数：72户户型：

25、11梯4户户两种户户型：1120-14001660-1180或4种种户型：1200-1440两两种1660-1180两种顶顶层4套套复式44.2.3分析析建议112层和和18层层的区别别：122层只需需1部电电梯，118层必必须设置置两部电电梯，结结构上也也略有差差异。112层的的单位建建安成本本约为113000元，118层的的为15500元元左右。1梯44户和22梯4户户的区别别：按112层，前者需需一个消消防通道道，1部部电梯，后者需需2个消消防通道道，2部部电梯，但公共共走道面面积前者者大，因因此两者者公摊面面积差不不多。但但建安成成本后者者比前者者大。118层差差别不大大。因此此建议：

26、若建112层，应为11梯4户户；若建建18层层，则主主要看户户型设计计和公摊摊面积的的比较。4.22.4户户型设计计建议：动静分分区，主主卧朝阳阳，通透透性好，采光好好，以33室2厅厅2卫为为主立户户型，大大户型可可做4室室2厅22卫，每每户两卫卫，复式式2-33卫，复复式考虑虑露台和和跳空层层，尽量量避免“黑屋”，总公公摊（不不包括地地下室）控制在在7-88%，户户内有效效使用面面积尽量量大（990%以以内）44.3停停车场需求：住宅户户均0.5个停停车位，需366个（按按方案22）；写写字间户户均1.5个停停车位，需999个；酒酒店户均均0.55个，550%的的住房率率，需557个；共计需

27、需1922个停车车位。地下停停车场的的设计依依据：地地下停车车场平面面示意图图两种建设设方案：地下停停车场的的立面示示意图方方案方方案方案的的经济核核算：经经济指标标额度计计算依据据面积443200停车车场为地地下1层层，不包包括地下下二层设设备间停停车位1123个个35/个造造价6993万元元16000元/出租租效益444万元元/年租租价3000元/个月月回收期期15.8年669344出出售效益益7388万元66万元/个利润润45万万元7338-6693方方案的的经济核核算：经经济指标标额度计计算依据据面积776300停车车场为地地下1、2层，不包括括地下二二层设备备间停车车位1991个44

28、0/个造价价13778万元元18000元/（土土方、结结构、防防水等成成本增加加）出租租效益668.88万元/年租价价3000元/个个月回回收期220年出出售效益益11446万元元6万元元/个利利润-2232万万元综合合比较分分析上述述两个方方案，方方案明明显投资资大，效效益差，因此建建议采用用方案。注注：停车车位售价价的核算算：目前前的市场场价为110万元元/个，但销售售情况不不好。按按租售价价格的关关系计算算，一般般西安市市消费者者投资商商业及写写字楼物物业的年年回报率率为8%-100%，这这里按88%计算算，3000（元元/个月）12（个月）8%=4.5万元元/个投投资住宅宅（买房房出租

29、）的年回回报率一一般为44%-66%，这这里按55%计算算，3000（元元/个月）12（个月）5%=7.2万元元/个综综合以上上两类投投资物业业的情况况，我们们认为车车位价格格应定位位在6万万元/个个。本本项目能能够提供供的停车车位：地地下停车车场为1123个个；综合合楼门前前停车场场约155个停车车位；住住宅楼西西侧空地地建做停停车场停停车位约约30个个。共计计1688个停车车位。供需差差额为224个。停车车场的使使用管理理：综综合楼门门前155个和楼楼后（裙裙楼下）30个个车位供供酒店使使用；地地下停车车场955个车位位供住户户和写字字间共同同使用；住宅楼楼东侧330个供供写字楼楼用户使使

30、用。建议使使用ICC卡管理理系统，能够有有效解决决不同用用户的管管理问题题，包括括来访客客户车辆辆的管理理（临时时IC卡卡）。-20044-8-12116:118:000鲜花花(1)鸡蛋(0)327等级：地地产新秀秀文章：25积积分：1158门门派：铁铁血王朝朝注册：20004-88-9第第2楼-以下下内容只只有回复复后才可可以浏览览第五章章营销方方案5.2.项目经经营方案案5.22.1方方案A写写字楼中中留出440000自用用办公，其余写写字间出出租；酒酒店自营营；配套套功能可可自营或或内部承承包或出出租；住住宅楼440户按按成本价价内部销销售，其其余按市市场价对对外销售售；停车车场除酒酒店

31、留用用57个个，机动动车位留留出111个外，其余1100个个出租。5.22.2方方案B写写字楼中中留出440000自用用办公，其余写写字间出出售；酒酒店自营营；配套套功能可可自营或或内部承承包或出出租；住住宅楼440户按按成本价价内部销销售，其其余按市市场价对对外销售售；停车车场除酒酒店留用用57个个，机动动车位留留出111个外，其余出出售。55.3价价格定位位：项目目销售均均价（元元/）出租均均价（元元/月）可可租售面面积（）备注注写字间间52000500120096酒酒店客房房2000/天770566配套功功能100016616不不计会议议室停车车场6万万元/个个3000/个1100个个住

32、宅内内部销售售27330（方方案1）60000只计计土地成成本和建建安成本本23330（方方案2）住宅公公开销售售3300012200（方案11）48800（方案22）第六章开开发进度度本项目目在资金金充足的的情况下下，宜采采用同步步开发策策略，即即综合楼楼与住宅宅楼同步步进行（同步完完工）。开发周周期估算算为2年年。此开开发进度度作为本本方案经经济核算算的依据据之一附附表1开开发进度度模拟表表第七章财财务分析析及评价价7.11项目总总投资估估算项目目的总投投资包括括土地费费用、前前期工程程费用、建设配配套费、建筑安安装工程程费用、室外工工程费、建设监监理费、建设单单位管理理费、预预备费以以及

33、建设设期贷款款利息等等项。AA、土地地费用本本项目占占地9.56亩亩，每亩亩4500万元，土地总总价值为为43002万元元。B、前期工工程费用用包括工工程勘察察费、工工程设计计费、前前期工程程咨询费费等项费费用。按按建安成成本的22%取费费。C、建设配配套费用用包括招招投标费费、市政政设施配配套费、消防设设施配套套费、天天然气公公网初装装费、抗抗震设计计审查费费、定额额编制管管理费、质量监监督费、劳保统统筹基金金、新型型墙体材材料专项项费用、“结建建”人防防工程押押金、散散装水泥泥保证金金、排污污费、环环卫费、水增容容费、电电力增容容工程费费等。按按建安成成本的110%取取费。DD、建筑筑安装

34、工工程费用用根据相相关建设设工程造造价指标标，结合合本项目目实际情情况，住住宅楼按按13000元/（方方案1），15500元元/（方案22），综综合楼按按16000元/，写写字楼装装修按6600元元/，酒店及及配套服服务功能能装修按按10000元/计算算，本项项目建筑筑安装工工程总造造价为884722万元（方案11），991688万元（方案22）。EE、室外外工程费费室外工工程包括括小区道道路、绿绿化及小小区内各各项构筑筑物等内内容。根根据本项项目实际际情况，按500元/计算，本项目目的室外外工程费费为3220万元元。F、工程建建设监理理费按建建安工程程总造价价的1%计算，共计为为85万万元。

35、GG、建设设单位管管理费按按前六项项费用之之和的22%计提提。H、预备费费由于项项目开发发的可预预见性较较强，预预备费按按建安成成本的66%计提提。I、建设期期利息按按本项目目建设期期二年，贷款额额1亿元元，每年年贷款550000万元，年贷款款利率55%计算算，利息息总额为为5000万元（每年为为2500万元）。K、项目总总投资估估算综合合以上11至100项费用用，本项项目总投投资估算算为1554877万元（方案11），1163442（方方案2）。项目总投投资估算算表（方方案1）费用名名称费用用数量（万万元）11.土地地费用4430222.前前期费用用16993.建建设配套套费84474.建安

36、工工程费（含装修修费）8847225.室室外工程程费32206.工程监监理费8857.管理费费28448.预预备费550899.建设设期财务务费用5500110.总总计1554877项目总投投资估算算表（方方案2）费用名名称费用用数量（万万元）11.土地地费用4430222.前前期费用用19333.建建设配套套费91174.建安工工程费（含装修修费）9916885.室室外工程程费32206.工程监监理费9927.管理费费30008.预预备费555099.建设设期财务务费用5500110.总总计16634227.2财财务评价价7.22.1方方案A+1即住住宅122层488户，写写字间全全部出租租

37、（除自自用部分分外），酒店（及配套套功能）自营，停车场场出租1100个个。7.2.11.1财财务盈利利能力动动态分析析A、营营业收入入营业项项目营业业收入（万元）计算依依据住宅宅楼销售售17994内部部出售223300元/，公开开销售333000元/写字间间出租4486/年900%出租租率；550元/酒店店客房营营业收入入9722/年按按50%的住房房率，平平均按22床标准准间2000元/天天配套功功能营业业收入3335/年2000元/月月，不含含会议室室停车场场出租336/年年3000元/月个合计计18229/年年未计住住宅楼销销售收入入17994万元元B、营业业利润（未计建建设成本本）营业

38、业项目营营业利润润（万元元）计算算依据及及说明住住宅楼销销售17794一一次性收收入写字字间出租租4866/年990%出出租率；物业管管理费用用由住户户承担，保平经经营；酒酒店客房房营业收收入4886/年年按500%的利利润率计计算配套套功能营营业收入入1688/年按按50%的利润润率计算算，不含含会议室室停车场场出租336/年年1000%出租租率合计计11229/年年未计住住宅楼销销售利润润17994万元元C、全部部投资的的现金流流量表单单位：万万元时间间项目2200332000420005现现金流入入量合计计779944663-554099自有资资金投入入10000主营营业务收收入1779

39、44457118299借入资资金50000现现金流出出量合计计77886777017707土土地费用用3000013302前前期费用用1699建设配配套费8847建建安工程程费30000554722室外工工程费11002220工工程监理理费40045管管理费11301154利利息255025502550归还还借款本本金其他他费用225022584457现现金净流流量6-72338-661166D、投投资回收收期估算算：项目目总投资资的回收收期为（154487-17994）（11193-2500）=114.55年。（假定贷贷款本金金14.5年后后归还，经营期期每年只只支付利利息）EE、投资资回报

40、率率计算按按50年年经营周周期（不不变价）计算，11192（500-122.5）+177941554877=3000%每每年为3300%500=6%7.22.1.2盈亏亏平衡分分析A、住宅销销售的平平衡点是是（1154887-884722）3362664+113000333000=988%即出出售掉998%的的面积才才可以达达到盈亏亏平衡点点。（其其中假设设内部购购买部分分除建安安成本和和土地成成本外，其余费费用全部部摊入其其他建筑筑）B、酒店经经营的平平衡点220050%500%2200=25%即住房房率达到到25%能够保保本经营营。C、写字楼楼经营的的平衡点点物业管管理费按按5元/月月计算

41、，保平点点是550=10%即出租租率达到到10%即可以以保本经经营。77.2.1.33敏感性性分析由由于住宅宅楼公开开销售在在本方案案中所占占的比例例很小，因此敏敏感性影影响可以以忽略不不计。对对于本方方案影响响较大的的是酒店店住房率率和写字字楼出租租率。变变化因素素变化幅幅度利润润（万元元）年投投资利润润率(%)基数数01119266.0出出租率+10%137766.9+55%1228466.4-5%1110225.66-100%1001055.17.2.2方案案A+22即住宅宅18层层72户户，写字字间全部部出租（除自用用部分外外），酒酒店（及及配套功功能）自自营，停停车场出出租1000个

42、。7.22.2.1财务务盈利能能力动态态分析AA、营业业收入营营业项目目营业收收入（万万元）计计算依据据住宅楼楼销售332222内部出出售27730元元/，公开销销售33300元元/写写字间出出租4886/年年50元元/酒酒店客房房营业收收入9772/年年按500%的住住房率，平均按按2床标标准间2200元元/天配套套功能营营业收入入3355/年2200元元/月，不不含会议议室停车车场出租租36/年3000元/月月个合合计18829/年未计计住宅楼楼销售收收入32222万万元B、营业利利润（未未计建设设成本）营业项项目营业业利润（万元）计算依依据及说说明住宅宅楼销售售29882一次次性收入入写

43、字间间出租4486/年900%出租租率；物物业管理理费用由由住户承承担，保保平经营营；酒店店客房营营业收入入4866/年按按50%的利润润率计算算配套功功能营业业收入1185/年按550%的的利润率率计算，不含会会议室停停车场出出租366/年1100%出租率率合计111933年未计计住宅楼楼销售利利润32222万万元C、投资回回收期估估算：项项目总投投资的回回收期为为（1554877-32222）（111933-2550）=13.02年年。（假假定贷款款本金113.002年后后归还，经营期期每年只只支付利利息）DD、投资资回报率率计算按按50年年经营周周期（不不变价）计算，11193（500-

44、111.599）+3322221154887=3310%每年为为3100%550=66.2%7.22.2.2盈亏亏平衡分分析（略略）7.2.22.3敏敏感性分分析（略略）7.2.3方案案B+11即住宅宅12层层48户户，写字字间全部部出售（除自用用部分外外），酒酒店（及及配套功功能）自自营，停停车场出出售1000个车车位。77.2.3.11财务盈盈利能力力动态分分析A、营业收收入营业业项目营营业收入入（万元元）计算算依据住住宅楼销销售17794内内部出售售23330元/，公公开销售售33000元/写字字间出售售4211052200元元/酒酒店客房房营业收收入9772/年年按500%的住住房率，

45、平均按按2床标标准间2200元元/天配套套功能营营业收入入3355/年2200元元/月，不不含会议议室停车车场出售售60006万元元/个合合计13307/年未计计销售收收入66604万万元B、营业利利润（未未计建设设成本）营业项项目营业业利润（万元）计算依依据及说说明住宅宅楼销售售17994一次次性收入入写字间间出售442100一次性性收入酒酒店客房房营业收收入4886/年年按500%的利利润率计计算配套套功能营营业收入入1688/年按按50%的利润润率计算算，不含含会议室室停车场场出租110000一次性性收入合合计6554/年年未计住住宅楼销销售利润润66004万元元C、全部部投资的的现金流

46、流量表单单位：万万元时间间项目2200332000420005现现金流入入量合计计9000048818-15776自有有资金投投入10000主主营业务务收入3300003600413307借借入资金金50000现金金流出量量合计777866770019003土地地费用33000013002前期期费用1169建建设配套套费8447建安安工程费费3000054472室室外工程程费10002220工程程监理费费40445管理理费13301554利息息250025002500归还借借款本金金其他费费用255025586553现金金净流量量12114-228833-24479D、投资资回收期期估算：单位

47、：万元现现金流量量回收额额未回收收额总投投资1554877现金流流入：第第一年330000300001224877第二年年3600436604888833第三年年654465445222965446544第十五五年655465543881第十十六年66546651回回收期=15+（38816654）=155.6年年项目总总投资的的回收期期为155.6年年。E、投资回回报率按按50年年经营周周期（不不变价），6654（500-100）+6660441154887=2212%每年为为2122%550=44.2%7.22.3.2盈亏亏平衡分分析（略略）7.2.33.3敏敏感性分分析本方方案的敏敏感性

48、主主要表现现在住宅宅及写字字楼、停停车场的的价格及及成本变变动。（详表略略）7.2.4方案案B+22即住宅宅18层层72户户，写字字间全部部出售（除自用用部分外外），酒酒店（及及配套功功能）自自营，停停车场出出售1000个车车位。77.2.4.11财务盈盈利能力力动态分分析A、营业收收入营业业项目营营业收入入（万元元）计算算依据住住宅楼销销售32222内内部出售售23330元/，公公开销售售33000元/写字字间出售售4211052200元元/酒酒店客房房营业收收入9772/年年按500%的住住房率，平均按按2床标标准间2200元元/天配套套功能营营业收入入3355/年2200元元/月，不不含会议议室停车车场出售售60006万元元/个合合计13307/年未计计销售收收入8003