房地产行业月报：多项行业指标回升板块相对估值回落

1、概要宏观形势经济景气和通胀回升，外贸形势上行：3月M2同比增8.60%，增速比2月回升0.60个百分点； CPI同比增2.30%，增速比2月回升0.80个百分点；美元兑人民币汇价期末6.7335；PMI为 50.5%，增速比2月回升1.30个百分点；进出口额同比升3.10%，比2月升16.9个百分点；顺差326.5亿美元。行业形势1-3月一二线城市土地成交面积同比增速继续回落：1-3月一二线土地累计成交1.24亿平，同比减少15.9%，比1-2月降4.20个百分点，当月成交土地0.30亿平，环比减少6.27%。1-3月开发商结余资金增速有所回升：1-3月开发商资金来源与房地产投资之差累计1.5

2、1万亿元， 同比降2.16%，比1-2月升3.54个百分点。地产A股对H股溢价：4月22日，龙头地产A股19年PE动态11.5倍，较龙头H股PE溢价5.36%。1-3月开工增速有所回升，销售和购地负增长；1-3月新开工和销售增速同向变动，增速差扩大：1-3月购地、销售和新开工分别累计同比-33.1%、-0.90%、+11.9%。投资建议我们认为，行业面临调控压力。4月22日，房地产板块估值（PE-TTM）为11.4倍，相对沪深300指数估值（PE-TTM）的折价率为13.8%。行业相对估值较前期回落。风险提示：行业面临加息和政策调控两大风险。2请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明图：M1和M

3、2月度同比变动情况图：各项贷款余额及月度同比变动情况宏观形势货币M1增速回升，剪刀差缩小货币供给货币需求3月M1同比增长4.60%，增速比2月回 升2.60个百分点，M2同比增长8.60%， 增速比2月回升0.60个百分点。3月金融机构各项贷款余额142.1万亿 元，同比增13.7%，增速比2月小幅扩 大。指标数据表现解读3月，货币政策稳健，M1增速回升，剪刀 差缩小。1098765432102018-032018-052018-072018-092018-112019-012019-03M1同比(%)M2同比(%)115000012000001250000130000013500001400

4、00014500002018-032018-052018-072018-092018-112019-012019-03金融机构各项贷款余额(亿元，左轴)金融机构各项贷款余额同比(，右轴)资料来源：WIND，海通证券研究所3请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明图：新增人民币贷款和中长期月度贷款情况图：CPI和CPI（翘尾因素）月度变动情况宏观形势货币需求增加，通胀水平回升当月货币需求因素)3月我国金融机构新增人民币贷款16900亿元，同比增加50.9%，环比增 加90.8% 。CPI、CPI(翘尾 3月份我国CPI同比2.30%，涨幅比2月回升0.80个百分点。当月CPI同比(翘尾因素)为1.

5、10%。指标数据表现解读3月，食品烟酒价格同比上涨较多，全国 物价增速回升。720000740000760000780000800000820000840000860000880000900000050001000015000200002500030000350002018-032018-052018-072018-092018-112019-012019-03金融机构新增人民币贷款当月值(亿元，左轴)金融机构中长期贷款余额(亿元，右轴)-0.50.51.52.53.52018-032018-062018-092018-122019-03CPI当月同比()CPI当月同比(翘尾因素，)资料来源：

6、WIND，海通证券研究所4请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明图：美元兑人民币即期和6个月外汇远期月度变动图：资金净流动月度变动情况宏观形势人民币汇率回落，资金净流出增加人民币汇率市场利率3月，美元兑人民币期末汇价6.7335。6个 月美元兑人民币远期期末汇价6.7375，人 民币汇率远期升水40个基点。3月，资金净流出3141.9亿元。指标数据表现解读3月，人民币汇率贬值。同期，资金净流 出增加。注：资金净流入（出）是指外汇占款当月净增加额扣除实际利用的贸易净额和投资额后的资金净流入（出）。5.86.06.26.46.66.87.07.22018-032018-052018-072018-

7、092018-112019-012019-03美元兑人民币期末汇率6个月美元兑人民币外汇远期-6000-5000-4000-3000-2000-100001000200030002018-032018-052018-072018-092018-112019-012019-03资金净流动情况(亿元)资金净流动情况(亿元)资料来源：WIND，海通证券研究所5请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明图：PMI和工业增加值月度同比变动情况图：进出口、贸易顺差月度同比变动情况宏观形势经济企稳回升，外贸增速回升工业数据进出口 贸易3月PMI为50.5%，增速比2月回升1.30个 百分点。3月，工业增加值同比

8、增8.50%， 增速比2月回升5.14个百分点。3月，我国进出口总额同比增3.10%，比2月回升16.9个百分点；3月，我国实现贸易顺差326.5亿美元。指标数据表现解读3月，受节后复工影响，经济企稳回升， 外贸增速回升，顺差增加。52.552.051.551.050.550.049.549.048.548.024681002018-032018-052018-072018-092018-112019-0147.52019-03工业增加值当月同比(，左轴)PMI(， 右轴)-20-10-50510152025-10010020030040050060002018-032018-052018-0

9、72018-092018-112019-012019-03 -15贸易顺差当月值(亿美元，左轴)进出口金额当月同比(，右轴)资料来源：WIND，海通证券研究所6请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明图：一二线城市土地成交建面累计值图：一二线城市土地成交金额行业形势一二线城市土地成交累计同比负增土地成交 建面土地成交 金额1-3月一二线城市累计成交土地建面1.24亿 平，同比减少15.9%，比1-2月降4.20个百 分点。3月一二线城市当月成交土地3033.7 万平，环比减少6.27%。1-3月一二线城市累计成交土地金额4794.0 亿元，同比下滑16.1%，比1-2月升7.67个 百分点。3月

10、一二线城市当月成交土地金额 1412.5亿元，环比增加6.11%。指标数据表现解读3月，一二线城市开发商土地成交面积同 比增速回落，成交金额同比增速回升。2520151050-5-10-15-200100002000030000400005000060000700002018-032018-052018-072018-092018-112019-012019-03一二线城市土地成交建面累计值(万平，左轴)一二线城市土地成交建面当月值(万平，左轴) 一二线城市土地成交建面累计值同比(，右轴)-30-20-10010203040040008000120001600020000240002018-0

11、32018-052018-072018-092018-112019-012019-03一二线城市土地成交金额累计值(亿元，左轴)一二线城市土地成交金额当月值(亿元，左轴)一二线城市土地成交金额累计值同比(，右轴)资料来源：WIND，海通证券研究所7请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明图：房地产累计资金来源与房地产累计投资之差行业形势开发商结余资金增速有所回升房地产资金来源 与投资之差累计值房地产资金来源与投资之差当月值1-3月全国房地产累计资金来源与房地产累 计投资之差1.51万亿元，同比减少2.16%， 比今年2月回升3.54个百分点。3月全国房地产累计资金来源与房地产累计 投资之差273

12、7.7亿元，环比下降77.9%。指标数据表现解读3月房地产累计资金来源继续大于开发 投资，同比增幅有所回升。-12-10-8-6-4-2024480004300038000330002800023000180001300080003000-20002018-032018-042018-052018-062018-072018-082018-092018-102018-112018-122019-022019-03（ 房地产资金来源-房地产投资）累计值(亿元，左轴)（房地产资金来源-房地产投资）当月值(亿元，左轴)（房地产资金来源-房地产投资）累计同比(，右轴)资料来源：WIND，海通证券研究所

13、8请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明注：A股龙头公司是万科A、保利地产、招商蛇口、金地集团；H股龙头是中国恒大、碧桂园、融创中国、中海外。资料来源：WIND，海通证券研究所图：地产A股相对地产H股PE折溢价率图：地产A股相对地产H股PB折溢价率行业形势地产A股对H股折溢价率稳定9请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明地产A股相对H 股PE折溢价率地产A股相对H 股PB折溢价率截至4月22日，龙头地产2019年动态A股PE 为11.5倍，龙头H股2019年动态PE为10.9倍。前者相对后者溢价5.36%。同期，龙头地产A股2019年PB为2.07倍， 龙头地产H股2019年PB为2.15倍。

14、前者相 对后者折价3.96%。指标数据表现解读4月，地产A股相对地产H股折溢价率保持 稳定。0510152025-0.6-0.2-0.41.41.21.00.80.60.40.20.0Jan/13Jul/13Jan/14Jul/14Jan/15Jul/15Jan/16Jul/16Jan/17Jul/17Jan/18Jul/18Jan/19溢价率(倍，左轴)A股龙头地产公司市盈率（倍，右轴） 港股龙头地产公司市盈率（倍，右轴）0.00.51.01.52.02.53.03.5-0.5-0.30.10.30.50.70.91.1-0.1Jan/13Jul/13Jan/14Jul/14Jan/15Ju

15、l/15Jan/16Jul/16Jan/17Jul/17Jan/18Jul/18Jan/19溢价率(倍，左轴)A股龙头地产公司市净率（倍，右轴） 港股龙头地产公司市净率（倍，右轴）图：土地购臵面积、销售面积、新开工面积累计增速行业形势开工增速回升，销售和购地负增长1-3月全国累计土地购臵面积同比降33.1%。1-3月全国累计新开工面积同比升11.9%。指标数据表现解读和土地购臵增速回升但仍负增长。累计土地 购臵增速 累计销售 面积增速累计新开工面积增速1-3月全国累计销售商品房面积同比降0.90%。3月，新开工增速回升、商品房销售-4020100-10-20-3030Mar-18Apr-18M

16、ay-18Jun-18Jul-18Aug-18Sep-18Oct-18Nov-18Dec-18Jan-19Feb-19Mar-19房屋新开工面积累计同比（）商品房销售面积累计同比（）购臵土地面积累计同比（）资料来源：WIND，海通证券研究所10请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明图：房屋新开工面积、施工面积、竣工面积累计增速行业形势开工和施工增速回升，竣工负增长1-3月全国房屋新开工面积累计增加11.9%。1-3月全国房屋竣工面积累计下滑10.8%。指标数据表现解读3月，新开工和施工面积增速回升， 而竣工面积继续为负。累计新开工 面积增速累计施工 面积增速累计竣工面积增速1-3月全国房屋施工

17、面积累计增加8.20%。1050-5-10-1515202017-032017-042017-052017-062017-072017-082017-092017-102017-112017-122018-022018-032018-042018-052018-062018-072018-082018-092018-102018-112018-122019-022019-03房屋新开工面积累计同比（%）房屋施工面积累计同比（%）房屋竣工面积累计同比（%）资料来源：WIND，海通证券研究所11请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明图：百城样本住宅平均价格变动图：百城住宅价格指数变动行业形势房价总

18、体稳定，上涨城市数增加均价格变动数变动3月，百城样本住宅平均价格为14759元/平； 百城样本住宅平 住宅价格指数同比增加4.43%，增速比上月降0.19个百分点；住宅价格指数环比升0.24%。百城住宅价格指 3月，百城样本住宅价格指数环比上涨城市数为62个，比上月增加6个；环比下跌城市数为36个，比上月减少3个。指标数据表现解读3月，百城样本住宅价格保持稳定，楼市 供给需求增加，上涨城市数有所增加。876543210180001600014000120001000080006000400020000Mar-18May-18Jul-18Sep-18Nov-18Jan-19Mar-19百城样本住

19、宅平均价格（元/平，左轴）百城样本价格指数同比（，右轴） 百城样本价格指数环比（，右轴）020406080100120Mar-18May-18Jul-18Sep-18Nov-18Jan-19Mar-19百城住宅价格指数环比上涨城市数（个，左轴） 百城住宅价格指数环比下跌城市数（个，左轴）资料来源：WIND，海通证券研究所12请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明图：房地产开发投资及其增速图：住宅开发投资及其增速行业形势房地产开发投资增速上行房地产开发投资 累计完成额计完成额3月，房地产开发投资累计完成额2.38 万亿元，同比增加11.8%，增速比 2019年2月回升0.20个百分点。住宅开发投

20、资累 3月，住宅开发投资累计完成额17256亿元，同比增加17.3%，增速比2019年2月回落0.70个百分点。指标数据表现解读6.07.08.09.010.011.012.02000040000600008000010000012000014000002018-03 2018-05 2018-07 2018-09 2018-11 2019-02房地产开发投资累计完成额(亿元，左轴)房地产开发投资累计完成额同比(%，右轴)2018161412108642090000800007000060000500004000030000200001000002018-032018-052018-07201

21、8-092018-112019-02住宅开发投资累计完成额(亿，左轴)住宅开发投资完成额累计同比(，右轴)3月，房地产开发投资累计完成额增 速有所回升，住宅开发投资累计完成 额增速有所回落。资料来源：WIND，海通证券研究所13请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明图：2018年来房地产和沪深300指数收益情况图：地产板块和沪深300板块的PE(TTM)情况行业形势今年来板块累计超额收益回落板块累计 超额收益率板块估值截至4月22日，房地产板块累计收益率 31.0%，沪深300累计收益率33.7%， 板块超额收益为-2.74个百分点，比3 月有所回落。指标数据表现解读2019年4月，地产板块超

22、额收益比2019年3月有所回落。目前，板块估值从底部有截至4月22日，房地产板块估值（PE-TTM）所回升。为11.4倍，低于行业近3年的历史平均水平（16.4倍）。05101520253035-0.4-0.20.00.20.40.60.81.01.21.4溢价率(倍，左轴)房地产市盈率(倍，右轴)沪深300市盈率(倍，右轴)(8.0)(6.0)(4.0)(2.0)0.02.04.06.08.0454035302520151050-528/Dec/184/Jan/1911/Jan/1918/Jan/1925/Jan/191/Feb/198/Feb/1915/Feb/1922/Feb/191/Mar/198/Mar/1915/Mar/1922/Mar/1929/Mar/195/Apr/1912/Apr/1919/Apr/19房地产指数收益（%，左轴）沪深300指数收益（%，左轴） 房地产板块超额收益（%，右轴）资料来源：WIND，海通证券研究所14请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明图： 2019年以来各板块累计收益率情况（截至4月22日）行业形势今年以来板块收益率排名第182019年以来板块 收益率排名2019年1月至今房地产板块在同期28个行 业板块中收益排名第18，排名相对于2019 年1月至3月板块收益率的排名有