8203估价师协会网站cms案例分析

1、案例分析 2关于黄桥社区居民估价国有土地使用权抵押价格案例分析山东众合房地产评估摘要2007 年 6 月 10 日，公司受济南市天桥区北园街道办事处黄桥社区居民委托，对位于天桥区黄桥社区居委会东泺河西岸的国有划拨土地使用权价格评估，土地用途工业。我随同估价师去现场勘查并拍了用地出让。2006 年底，标准）资源部关于发布实施（工业进行中对的工业用地出让了分等定价，意在解决当前存在的建设用地总量增长过快、工业用地低成本扩张问题，2007 年 1 月 1 日以后土地出让底价不得低于国家标准，且济南城镇土地基准地价正在以 2007 年 1 月1 日为基准日进行更新，但施行日期尚未。本次评估，确认价格时

2、考虑了该通知的影响，价格得到委托方认可。：工业基准地价系数修一、项目背景成本法济南市天桥区北园街道办事处黄桥社区居民为更新机器设备筹备，以其拥有的天桥区黄桥社区居委会东泺河西岸的国有土地使用权为抵押物向委托山东众和房地产评估申请抵押，并于 2007 年 6 月 10 日评估该宗土地使用权价值。本次估价对象为国有划拨土地，权益人为济南市天桥区北园街道办事处工作黄桥社区居委会，权益人以划拨方式于 2003 年 4 月 9 日取得待估宗地的国有土地使用权证， 土地使用权证为天桥国用（2003）第 0400104 号，地号 041308945，土地为划拨用地，土地面积为 5278.5 平方米，本次评估

3、土地面积为 3964.77 平方米。土地四至：北至黄桥社区居委会；南至黄桥居委会；西至黄桥居委会；东至东泺河。属于济南市国有工业三级地。宗地红线外七通（通上水、通下水、通路、通电、通迅、通暖、通气）、宗地红线内场地平整，宗地国有土地使用证记载无他项权利。根据委估人要求，以为确定估价对象抵押额度提供参考依据而评估国有土地使用权价值为评估目的，以估价基准日为 2007 年 6 月 10 日进行了估价。二、地价定义本次评估结果是在设定用途为工业,土地使用权年期为 50 年，容积率为 0.6,土地开发程度为宗地红线外“七通”(通上水、通下水、通路、通电、通迅、通暖、通气)，红线内场地平整等条件下，估基

4、准日 2007 年 6 月 10 日时的国有土地使用权价格。三、估价方法分析根据城镇土地估价规程，工业用地估价宜采用市场比较法、成本难近法和基准地价系数修。待估宗地周边的类似交易案例较，不适宜采用市场比较法；待估宗地位于济南市城区基准地价覆盖范围、工业三级地内，成本近法一般适用于新开发土地的价格评估，故分别采用成本近法和基准地价系数修进行评估。基准地价测算分析根据济南市资源局济南市城区国有土地基准地价应用技术手册，待估宗地位于工业三级地，参照基准地价的内涵（基准日为2003 年 1 月，土地使用年期为法定最高出让年期，土地开发程度界定为“六”），把待估宗地与手册上的（宗地行业性质、临路类型、临

5、路条件、供水状况、供电状况、环境优劣度、距较大医院距离、距商服中心距离、宗地形状、坡度、容积率等）进行对比分析，然后进行交易日期、土地使用权年期等修正。成本近法测算分析成本近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的估价方法。基本公式：土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益。成本近法以成本累加为途径，对土地的效用、价值及市场需求方面的情况未加考虑，存在缺陷和限制，但可作为投资者衡量投资效益、进行土地开发可行性分析等的重要方法，比较适合工业用地在此评估目的下的计算。两种评估方法的计算结果有一定差异，通

6、过算术平均法计算结果作为宗地的最终评估结果。该评估能生效。需先经资源部门备案后方四、估价工作中的主要难点及解决方法认真分析委托方提供的资料，结合政治、环境等一般资料、该地块所处地区的区域收集的社会、经济、资料及房地产市场交易资料，对该地块进行了现场勘察，根据上述资料了该地块四至界线，周围环境、交通条件、周围土地利用状况、基础设施配套等情况都做了详细的。通过对以上所收集的相关资料进行分析整理，得出该地块在评估中存在以下难点：1.根据委托方提供的资料可知该地块为国有划拨土地，在划拨土地评估中应先评估出让土地使用权价格，然后根据评估目的确定划拨土地使用权价格。在评估测算中，把该宗地的使用期限设定为工

7、业用地法定最高使用年限 50 年，其容积率设定为标准容积率 0.6。因为划拨土地在土地收购时，工业用地按法定最高使用年限 50 年，容积率为标准容积率0.6 计。这样在利用基准地价系数修不对其年期修正系数和容积率修正系数加以调整。测算时，2. 这里注意一点，基准地价的内涵中土地开发程度界定为“六”，待估宗地现状为红线内外“七通”，场地平整，需进行土地开发程度修正。3.在利用成本近法进算时，主要有以下几方面费用的确定，土地取得费，有关税费，土地开发费，投资利润，土地所有者收益。土地取得费的确定，该项费用主要包括土地补偿费、拆迁安置补偿费。通过现场勘察、待估宗地所处相似区域的征地案例，结合待估宗地

8、所处区域及相似区域宗地被征用前的土地利用类型，经比较分析确定待估宗地的土地取得费用。有关税费的确定，该项费用主要包括征地、耕地占用税、耕地开垦费等，征地按照国家物价局、财政部关于发布土地管理系统部分附的征土地项目与标准（1992）价费字 597 号所暂行办法中的第五条征用土地的收取标准，济南市土地管理部门土地地占用税根据山东省人民按照土地取得费的 3%计取；耕关于鲁政发（1987）81 号的规定，济南市耕地占用税耕地占用税按 6.00 元/平方米计收；根据山东省实施办法第十六条相关规定，济南市在征地过还需征收耕地开垦费，结合济南市的具体情况，耕地开垦费按15.00 元/平方米计收。土地开发费的

9、确定，该项费用包括基础设施配套费、公共事业建设配套费用，根据现场勘察和济南市相关文件确定待估宗地在“七通一平”条件下的土地开发费。投资利润的确定，通过业的近几年的投资利润率，并综合考虑济南市土地开发利润率的情况，加以修正比较，再加上一定的风险率。土地所调整值后确定以 15%作为本次土地评估的投资利润收益的确定，主要是确定土地增值收益率，根据市国土局提供资料显示，一般在 20%-30%之间，本次考虑其用途等结合估价师的经验确定为土地成本价格的 25%。，这样根据成本近法计算地价的公式测算出无限年期土地使用权价格，由于在地价定义中设定土地使用年期为工业用地的法定最高年限 50 年，因此再利用有限年

10、期地价测算公式 Pic=Pis 1-1/(1+r)n 进行年期修正系数调整，得出 50 年期土地价格。在地价确定时，对采用两种方法进算的结果进行比较分析，结果相差不大时，采用两种结果的算数平均值作为待估宗地土地使用权的价格。对估价结果的一般取整保留到元。五、估价案例的启示通过参与这个项目的土地评估，我对工业用途的土地评估有了更加深刻的理会颇深。1.房地产抵押估价服务于金融业的抵押、担保业务，金融业本身需要是安全、稳健、谨慎，估价机构和估价师处在中介的位置，须注意抵贷双方的风险，规避估价机构及估价师的风险，在抵押估价中更加严格执行国家有关和城镇土地估价规程，采取客观、谨慎、甚至偏保守的做法，使估价结果客观、公正、合理，防止不实估价、杜绝高（虚）估算。2.在当地没有对土地取得费做出规定的地区，应以与委估