房地产开发工程领域成本控制研究

1、房地产开发工程领域成本控制研究房地产开发工程领域成本控制研究 摘要：合理有效地控制项目开发成本，贯穿于项目投资决策阶段、设计阶段、项目施工阶段和竣工阶段，可以说是一个系统控制过程，它具有全员性和全过程性的特点。本文探讨了房地产开发工程领域的成本控制。 关键词：房地产；开发；工程；成本控制 中图分类号： 文献标识码：A 文章编号： 近年来我国房地产市场发展速度不断提高，房地产市场的竞争也逐渐激烈。房地产企业需要在管理和销售两个方面进行提高，以求更大的经营利润的获得。而提高利润，还需要节省成本。在当前市场的环境下，需要重视成本控制，它也成为了企业进一步发展的重要因素之一。 一、房地产开发项目成本构

2、成 1、前期项目费用。项目开发是一个过程，从工程勘察到项目建设一段时间发生的费用都属于前期项目费用。特别需要注意的是因项目开发而征用土地所发生的费用，如征用土地费、拆迁安置费和补偿费等，这一部分费用一般各地政府都有较为明确的标准。 2、建筑施工过程中的费用。这又可以划分为直接成本和间接成本。直接成本包括直接材料费用、直接人工费用以及其他直接费用。间接成本包括管理人员的职工薪酬、固定资产折旧费用、固定资产修理费用、办公费、基础设施费用等。基础设施费用主要指土地、房屋开发过程中所发生的水电费、通讯费、环卫设施费用等因利用基础设施而发生的费用。 3、安装费用。在开发项目达到可使用状态之前可能会发生建

3、筑安装工程费和设备费用等。企业可以自行安装，也可以将这部分业务承包出去。如果企业自行安装，那么发生的费用和建筑施工过程中发生的费用基本相同。 4、完工后的清理费用，如使环境恢复原貌的费用。在很多情况下，很难分清楚清理费用和间接费用的区别。在这种情况下，往往以是否设立现场管理机构为依据进行划分，如果不设现场管理机构，那么不计入开发成本项目，直接计入当期损益。 5、配套设施费用。在开发项目中发生的，可计入成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如公厕、锅炉房等设施支出。 6、其他。包括企业为开发产品而发生的应计入开发产品成本的以上各项之外的支出。如按新企业会计准则的要求，在建造项目达到预定可使用状态

4、之前，企业为建造而发生的借款费用应计入项目成本。 二、房地产开发主要阶段的成本控制 1、立项阶段的成本控制 立项阶段成本控制的重点在于进行前期的费用、成本、利润估算，明确项目的可行性，准确进行项目决策，避免决策失误带来的企业损失，同时充分提高资源的利用效率，用有限资源创造出更多的价值也是相对降低成本的途径。本环节成本控制，着重于以下几点：市场调研时，通过投资成本估算，进行项目前期策划中的初步成本控制。公司项目部开展充分的市场调研，如通过全面采盘，组织各方面专业人士对拟建项目进行实地考察等，进而把握投资决策，找准产品定位、编写投资估算。投资成本估算的重点包括：资源配置是否充分、合理；市场定位是否

5、明确、恰当；投资成本、费用是否经济、可行；投资回报是否符合利润目标要求；投资风险能否有效控制。项目立项时，通过可行性研究报告，进行项目前期策划中的具体成本控制。公司项目部在汇集全面采盘报告，各方专家意见等后，编写可行性研究报告。可行性研究报告除须具备地块基础资料、周边环境及其发展趋势、合作方背景、合作方式及条件、初步规划设计方案、开发节奏及市场定位等基础内容外，还应重点包括以下内容：成本费用分析及估算；成本控制目标及措施；投资及效益测算、利润体现安排；税务环境及其影响；资金计划；投资风险评估及相应的对策；项目综合评价意见。 通过争取优惠政策，降低开发成本。公司管理层保持对国家有关法规政策和企业

6、管理环境的了解，在进行市场调研，对市场走势做出分析、判断的基础上，通过为企业争取优惠政策，达到降低开发成本的目的。明确在项目全过程，通过招投标管理，有效控制成本。项目在进行工程设计、监理时，应招投标；项目在大小施工、材料、设备采购、安装等业务时，更应按工程量清单计价办法严格招投标管理。企业在同等条件下，选择实力强、成本费用低的合作伙伴是有效控制成本的重要手段。 2、设计阶段 设计阶段的成本控制是工程造价的重要阶段,其对工程造价的影响在75% 以上。由此可见, 设计质量的好差直接影响建设费用的多少和建设工期的长短, 直接决定人力、物力和财力投入的多少。 （1） 推行设计招标, 择优选择设计单位

7、积极推行建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法, 尽量将工程主体及配套的围护、绿化等放在一起招标, 采用多家竞投, 组织有关专家综合评比,这样即可优选出好的设计单位, 又可促进设计方在项目整体布局、建筑造型使用功能上开拓创新, 在降低工程造价上下功夫。 （2）开展限额设计, 有效控制造价 积极推行限额设计, 健全设计经济责任。各专业在保证功能及技术指标的前提下, 必须制定双赢策略, 合理分解和使用投资限额, 融施工图设计和施工图预算为一体, 把技术喝经济有机结合起来。严格控制设计变更, 以保证投资限额不轻易突破。当前普遍存在着设计不精、深度不够的情况。这是增加工程造价的不确定因素。由于设计频繁

8、变更, 给工程造价控制带来一定的难度, 必须有效的确定设计限额并建立奖惩考核激励机制, 对哪个专业或那一段突破了造价指标, 必须分析原因, 用设计修改的办法加以解决。克服那种只顾画图、不顾算账 的倾向, 变“画了算”为“算了画”。并利用同类建筑工程的技术指标进行科学分析、比较、优化设计、降低工程造价。 （3）采用合同措施, 有效控制造价 与设计单位签订的合同, 应明确规定因设计质量不足所造成变更的制约措施。采取这样的约束力是对设计规范、设计标准、工程量与概预算指标等各方面控制的一种有效方法, 也是杜绝或减少“三边工程”的必要条件。 3、施工阶段 在工程施工阶段，由于工程设计已经完成，工程量已完

9、全具体化，这一阶段影响工程造价（即工程投资）的可能性只有5%10%，节约投资的可能性比较小，但工程投资浪费却主要发生在这一阶段。因此，业主方在施工阶段对工程造价的管理除了加强合同管理、工程结算管理外，重点应加强工程施工现场管理，杜绝投资浪费。一是加强经济观念培训，充分重视节约投资的重要性。二是尽量减少设计变更，有条件的业主方可以指派工程造价管理专业人员常驻施工现场，随时掌握、控制工程造价的变化情况。三是严格现场签证管理。严格现场签证管理，工程技术人员必须与工程、经济人员相互配合，做到“随做随签”。同时，在确保签证内容与实际相符，且不超过应签证范围的前提下，做到签证的具体量化，工程签证单上的每一个字、每一个字母都必须清晰。 4、竣工结算阶段 凡结算工程必须按设计图纸及合同规定完成，必须要有竣工验收单。如有甩项应在验收单中注明， 结算中予以扣除。应做好工程洽商签证及预算增减账的清理。重点做好材料价差及竣工调价的审定工作。审核时应与原招标文件对照，凡原标底内已含项目不能重复出现。要严格按合同及有关协议的规定， 合理确定技措费、提前奖和优质奖等相关费用，认真实行结算复审制度及工程尾款会签制度，确保结算质量。 总之，房地产开发企业项目成本控制管理是一项复杂的工作，成本控制是的实施和管理是企业实现组织目标，提高竞争力的关键，不断加强企业的成本控制管理，减低房地产开