百富购物中心营运及招商策划书

1、当前文档修改密码：8362839百富购物物中心营营运及招招商方案案 合胜营销销有限责责任公司司专业商商业营运运品牌招招商策划划团队目录市场调研研分析11项目分析析99商场经营营业态定定位114商场经营营模式226商场管理理系统建建立330商场包装装449人员培训训550商场招商商计划51百富购物物中心营营运及招招商方案案一、市场场调研分分析1.1商商业市场场背景11、米泉泉商业发发展经历历了初级级阶段，现正进进入快速速成长期期，商业业形态也也在同步步升级，从历史史情况来来看，220022年以前前，米泉泉商业形形态以集集贸市场场为代表表（部分分商场物物业也采采用市场场型的经经营形式式，从经经营模

2、式式上我们们称为市市场型物物业），商品构构成主要要集中在在市民日日用品方方面，包包括食品品、副食食品、低低档服装装、日用用百货等等，中高高档商品品和非生生活耐用用品销售售规模有有限。2、20002年年后，米米泉商业业发展进进入快速速成长阶阶段，快快速成长长阶段的的典型特特征是商商业规模模的扩张张和商业业形态的的升级，20002年以以来，米米泉市民民收入水水平不断断提高，消费理理念超前前，消费费规模同同步提升升。从商商业形态态而言，米泉一一批新的的商业卖卖场投入入市场运运营，以以品牌专专卖和大大型超市市为主力力的业态态开始出出现，并并成为市市场消费费的主体体，这种种情形标标志着米米泉商业业发展进

3、进入快速速成长期期。3、米泉泉商业发发展已经经经历了了以市场场型商业业为主体体的初级级发展阶阶段，现现正进入入以超市市、专卖卖店、商商场、集集贸市场场多业态态并举的的发展阶阶段，商商业形态态升级和和商业竞竞争加剧剧成为这这一时期期的主要要特征。1.2商商业市场场现状1、典型型的二级级城市商商业分布布体系二维维商业分分布体系系，由一一个核心心商业区区和社区区商业组组成的商商业体系系。商业业分布十十分集中中，商业业主要集集中在以以古牧地地中路为为核心的的区域，该区域域集中了了市场型型商场、集贸市市场、大大型超市市、家电电超市、专卖店店、地下下街等多多种商业业形态。2、以古古牧地中中路为核核心，新新

4、华路集集中了大大量日用用百货批批发零售售商业，主要经经营日用用百货、食品、副食品品、烟酒酒、建材材、五金金等商品品。文化化路商业业相对匮匮乏，主主要依托托爱家超超市和亿亿家百货货，主要要经营日日用百货货、食品品、副食食品、服服装等商商品。稻稻乡路近近几年商商业发展展迅速，逐步形形成以品品牌专卖卖和家电电超市为为主的业业态，主主要经营营电器、皮鞋、休闲服服饰等。3、随着着城市经经济发展展和居民民收入水水平提升升，日用用百货等等生活必必需品虽虽然仍是是当地商商业经营营和消费费的主力力商品，但品牌牌服饰、高档饰饰品、家家用电器器、家居居装饰等等中高档档耐用消消费品消消费规模模不断增增长，在在市场中中

5、已经占占有相当当份额。1.3商商业市场场发展趋趋势预测测1、随着着城市经经济发展展和大面面积商业业开发，以商城城和大型型综合市市场为代代表的商商业物业业开始供供应市场场。当地地商业形形态由传传统商业业向现代代商业转转型，但但由于商商业消费费市场增增长和消消费水平平提升有有限，商商业过剩剩导致市市场竞争争加剧，经营户户的盈利利能力逐逐步下降降。2、从商商业发展展趋势判判断，当当地商业业区域进进一步向向古牧地地路集聚聚，依托托原有的的商业环环境，古古牧地路路将建成成一批中中高档定定位的商商场，促促进当地地商业形形态升级级。尤其其以百富富购物中中心为代代表的大大型购物物中心，必将彻彻底改变变当地商商

6、业格局局和竞争争形式。3、伴随随当地商商铺租金金的一路路上涨，商铺销销售价格格也水涨涨船高，但从商商业经营营水平来来看，商商业的经经营规模模和单品品利润并并未同步步提升，尤其是是单品利利润反而而呈下降降趋势，商业经经营效益益普遍下下滑，从从而抑制制商铺租租赁和销销售价格格进一步步走高，伴随大大量商铺铺的开发发和交付付使用，商业租租赁和销销售价格格在登顶顶后必将将出现逐逐步走低低趋势，直到市市场供需需从新达达到平衡衡。4、从市市场发育育程度而而言，商商业竞争争层次较较低，主主要集中中在低水水平的重重复定位位和价格格竞争上上，时常常缺乏有有效的管管理和规规范，使使广大经经营户经经营受到到损失，市场

7、迫迫切需要要专业化化、规范范化管理理的现代代商业卖卖场。商商业竞争争逐步从从硬件竞竞争转向向软硬件件并举的的竞争格格局。商业发展展周期图图解 初初级阶段段 成长阶阶段 成熟阶阶段 衰退阶阶段 主力业态态 集贸市场场超市、专专卖店、商场专业卖场场、大型型购物中中心商业结构构调整，卖场空空洞化商品结构构 低档日用用品中低档商商品、服服装百货货高中低档档商品、耐用消消费品中低档商商品、日日用品竞争形式式有限竞争争完全竞争争垄断竞争争有限竞争争盈利模式式利润高，波动大大利润低，波动大大利润适中中、波动动小利润下降降、波动动大5、从上上述发展展趋势图图可以看看出，米米泉商业业发展已已经进入入成长期期，成

8、长长期的典典型特征征是消费费规模的的急剧扩扩张和竞竞争的残残酷性。受市场场发展利利好的刺刺激，大大量商业业卖场开开始营业业，商业业规模急急剧扩张张，必然然导致商商业竞争争的加剧剧，商业业利润水水平下降降，市场场波动加加剧。我我们目前前所处的的环境与与上述情情况完全全相似，因此必必须作好好充分竞竞争的准准备。6、伴随随着市场场激烈的的竞争，定位失失误和经经营管理理水平低低下的商商业将会会被淘汰汰出市场场，而消消费者在在竞争过过程中，消费理理念也日日趋成熟熟，从现现阶段以以价格导导向消费费（消费费不理性性的典型型，高收收入阶层层认为价价格是评评判品牌牌和品质质的唯一一标准，低收入入以价格格低为购购

9、买目标标）向价价格、品品质和品品牌多维维度评价价商品价价值的方方向转变变。消费费开始趋趋于理性性，消费费目标性性明显，消费者者倾向于于到自己己认可的的商场购购物，消消费适合合自己的的品牌。1.4消消费者状状况1、中低低档商品品仍是市市场消费费的主体体，伴随随居民收收入水平平提高和和购物理理念更新新，中高高挡商品品消费规规模逐步步提升，品牌消消费意识识成为消消费的主主流意识识。2、日用用品等生生活必需需品是消消费的主主流商品品，主要要从当地地购买。服装等等耐用消消费品，主要在在乌鲁木木齐购买买。伴随随着当地地商业形形态的升升级，尤尤其是米米东新区区的大乌乌鲁木齐齐战略的的实施，以中高高档服装装百

10、货为为主营商商品定位位的现代代商业进进驻，当当地居民民购物将将改变主主要依赖赖乌鲁木木齐的现现状，向向着本地地化消费费调整。3、区域域经济发发展和人人口增长长，城市市化进程程和消费费理念升升级，必必然带来来消费规规模的扩扩张和消消费层次次的升级级，区域域消费出出现融合合，大型型购物中中心等现现代主力力业态成成为市民民购物和和休闲的的主要去去处。1.5竞竞争对手手状况名称地址业态定位位业种规划划经营方式式租赁价格格（元/天）配套设施施备注丰源商场场古牧地路路市场型商商业1F：家家电、化化装品、百货、珠宝、小商品品、文化化用品、五金2F：服服装、皮皮鞋、床床上用品品3F：服服装、床床上用品品4F：

11、童童装租赁1F：3360元元/月/节（柜柜台） 2F：33.03.88 3F：11.72.224F：11.6上行扶梯梯商品齐全全，整体体经营情情况较好好，租金金水平最最高鸿翔商场场古牧地路路市场型商商业1F：家家电、珠珠宝、通通讯2F：服服装、皮皮鞋3F：服服装租赁1F：11.32F：00.6 3F：00.388上行扶梯梯经营情况况一般，二、三三楼惨淡淡经营地下街古牧地路路商业街服装、皮皮鞋、佩佩饰租赁2.22.66上行扶梯梯经营情况况较好，汇聚米米泉主要要服装品品牌金泉商场场古牧地路路市场型商商业1F：小小家电、超市、化装品品、百货货2F：服服装、床床上用品品、针织织、百货货 租赁1F：11

12、.82.222F：111.99上行扶梯梯经营情况况一般专卖店古牧地路路品牌专卖卖服装、皮皮鞋 租赁2.73.88经营情况况较好，以品牌牌专卖为为主1.6商商圈分析析及商圈圈特征1、该区区域是米米泉传统统的行政政办公区区域，商商务氛围围浓郁，周边环环境优势势明显。但受传传统办公公区域影影响，该该区域商商业氛围围欠缺，缺乏相相应的商商业配套套。2、该区区域是米米泉的中中心区，周边聚聚集了大大量的居居民区，其中主主要的高高收入群群体均居居住在该该区域，对商圈圈形成良良好的消消费支撑撑。3、该区区域交通通便利，与文化化路相临临，主要要公交线线路经过过该区域域，现场场进出十十分便利利，人流流动线规规划合

13、理理，物流流配送方方便快捷捷，配备备有足够够数量的的停车场场。4、该区区域属于于竞争有有限而集集客力强强的区域域，门口口人流量量6000（平峰峰）30000人/小时（高峰），日人人流量高高达1550000人，与与人流量量最大的的丰原商商场等区区域相比比，仍有有较大差差距（一一半左右右）。5、该区区域商业业发展潜潜力巨大大，伴随随着城市市开发和和区域环环境改造造，片区区商业形形象逐步步改善，发展潜潜力巨大大。而传传统的商商业区，如丰源源市场等等区域，受改造造限制，未来商商业发展展空间受受限与商商业形态态的升级级。6、商圈圈特征属属于典型型的商务务区商圈圈特征，适合主主力百货货和大型型卖场的的经营

14、，必须依依赖自身身条件改改变区域域商业氛氛围较弱弱的不利利点。7、该片片区商业业机能不不断完善善，正形形成涵盖盖多种业业态、商商品经营营品类齐齐全、满满足多层层次消费费需求的的，相对对独立又又自成体体系独立立商圈。8、周边边休闲和和娱乐设设施的建建设，将将强化该该区域的的休闲氛氛围，环环境改善善对人流流集聚的的效应更更趋显着着。二、项目目分析2.1项项目SWWOT分分析1、优势势和机会会点 11-1、商业背背景优势势，地处处成熟的的商业区区； 11-2、地段优优势，古古牧地中中路交通通主动脉脉，辐射射能力强强； 11-3、竞争优优势，强强调定位位的创新新和专业业管理运运营； 1-44、规模模优

15、势，总开发发面积接接近3.1万平平米，便便于形成成集聚效效应；1-5、商业形形态升级级和消费费规模扩扩张，为为项目发发展奠定定良好基基础； 1-66、宏观观和区域域经济发发展机会会，使米米东新区区发展潜潜力巨大大，为商商业经营营创造了了巨大的的市场机机遇； 2、问题题与威胁胁点 22-1、项目规规模大，市场商商业容量量有限，市场容容量瓶颈颈无法实实现有效效突破； 2-2、项项目地理理位置略略偏，与与成熟商商业圈先先天环境境无法类类比； 2-33、卖场场过大，无论从从招商和和经营管管理方面面，都存存在诸多多压力； 2-4、商商业开发发量过大大，已经经超过市市场可承承受的容容量，市市场竞争争形势严

16、严峻； 2-55、商业业从初级级阶段进进度成长长阶段，必然面面临激烈烈的市场场竞争和和利润下下滑的现现实；2-6、消费得得不到满满足和消消费的不不理性，使商业业定位面面临诸多多变数，商业经经营波动动和多变变，导致致商业经经营风险险巨大；2.2区区域市场场对本案案定位的的可行性性分析1、从区区域经济济发展情情况看大乌鲁鲁木齐建成后后，乌昌昌都市区区基本形形成，乌乌昌都市市区被规规划为南南北区和和昌吉、米泉两两个新城城区。现现在的乌乌鲁木齐齐老城区区为南区区，其目目标是全全面提升升产业结结构，大大力发展展具有强强大区域域组织功功能的生生产性服服务业，提高区区域的核核心竞争争力。 正在发发展中的的乌

17、鲁木木齐北部部几个区区为都市市北区，省级行行政中心心牵到北北区，结结合乌鲁鲁木齐经经济技术术开发区区等形成成新的城城市构架架；通过过快速交交通网络络，沟通通都市区区的多个个发展单单元。 米泉新新城区将将建成大大型的现现代物流流中心和和制造业业基地，同时发发展成城城市旅游游度假基基地。 米东新区区作为乌乌鲁木齐齐新经济济中心的的地位已已经奠定定，伴随随工业园园区和大大量企业业的入住住，区域域经济实实力和不不断增强强，人口口不断增增长。 区域经经济和人人口的增增长必然然促进区区域商业业增长和和业态升升级，从从商业现现阶段发发展概况况、米东东新区未未来商业业发展规规划和商商圈辐射射能力看看，本项项目

18、无疑疑顺应了了经济发发展大的的趋势和和商业形形态升级级的需求求，因此此具有巨巨大的发发展潜力力。2、从当当地市场场规模看看截止20002年年底（缺缺乏最新新统计数数据），米泉全全市实现现消费品品零售总总额7亿元，同比增增长100.377%，进进入快速速发展阶阶段，其其中批发发零售业业实现零零售总额额3.333亿元元，按可可比增长长计算，20005年，米泉的的批发零零售业预预计实现现销售总总额4.4亿元元。按本商场场预估的的零售额额55000万计计算，只只占整个个市场规规模的112.55%，根根据122.5%的市场场占有率率评估，从规模模而言完完全可以以达到这这个市场场容量。但从44.4亿亿零售

19、总总额中440%的的中高档档消费需需求量计计算，我我们的市市场份额额占到整整个市场场份额的的31%左右，从这个个市场份份额而言言，我们们面临一一定的市市场压力力，如果果实现这这一目标标，我们们将处于于相对垄垄断市场场的地位位，未来来的竞争争优势不不言而喻喻。3、从当当地商业业形态现现状和升升级情况况看米泉当地地商业形形态严重重落后于于经济发发展水平平和居民民消费需需求，导导致消费费外流严严重，虽虽然近两两年商业业形态有有所升级级，一些些大型超超市和专专卖店等等商业形形态发展展情势良良好，但但从整体体环境评评价，仍仍显落后后。区域商业业形态落落后和居居民消费费需求之之间的矛矛盾。迫迫切需要要新兴

20、主主力业态态进驻来来改变这这种现状状，从商商业发展展趋势和和项目定定位而言言，我们们认为找找到了很很好的对对接点，符合市市场发展展趋势和和消费需需求。4、从消消费理念念和消费费趋势看看米东新区区成立，米泉已已经进入入城市化化时代，工业化化和第三三产业的的发展，必然带带动消费费理念升升级，居居民消费费能力增增强，消消费趋于于品牌化化和多样样性，在在这种消消费趋势势的促进进下，传传统的市市场显然然无法满满足居民民消费的的需求，大型超超市、专专卖店、百货商商场和购购物中心心等多业业态组合合成为未未来的发发展方向向，尤其其是大型型购物中中心，必必将成为为大城市市区域商商圈的核核心主力力。2.3项项目规

21、划划设计评评价及分分析1、从业业态定位位看六大主力力业态大型型超市、精品百百货、家家用电器器、家居居用品、数码影影院、餐餐饮娱乐乐，集聚聚区域主主要商业业形态，强调以以规模制制胜，大大型超市市、精品品百货、家用电电器、家家居用品品、数码码影院、餐饮娱娱乐等多多业态互互为补充充，相互互促进经经营。全全面满足足区域居居民综合合消费需需求，从从日用品品到精品品百货，从运动动休闲到到品牌服服装，从从针织用用品到童童装系列列，从化化妆系列列到黄金金珠宝，从家用用电器到到家居用用品，从从食品副副食品到到生鲜蔬蔬菜，从从特色餐餐饮到空空中餐吧吧，从数数码影院院到商场场演艺休休闲吧。符合地地区购物物中心的的规

22、划理理念，具具有较强强的生命命力和延延展性。2、从项项目水平平和垂直直人流设设计看水平人流流动线设设计合理理，大开开间9米柱距距设计，保证水水平人流流通畅，无视觉觉障碍。每层两两部扶梯梯保证密密集人流流输送，通过楼楼顶娱乐乐性、休休闲性、景观性性项目规规划，吸吸引人流流上行，四层的的购物空空间，一一层的娱娱乐空间间和楼顶顶的休闲闲空间，保证人人在2小时购购物（根根据评估估，每层层楼时间间购物时时间在330分钟钟左右）疲劳后后可以适适度娱乐乐和休闲闲。该项目设设计上最最大的缺缺陷是商商场位置置和入口口的设计计，CBBD（中中央商务务区）商商业模式式无法适适应米泉泉商务功功能的匮匮乏，因因此必须须

23、从入口口和中空空休闲广广场进行行改善，让人流流进出更更加自然然便利，使中空空休闲广广场成为为室内结结构，让让入口直直接与沿沿街面连连接，保保证人流流直接进进入。3、从项项目商业业配套看看商业配套套设施是是该项目目最大的的优势，可以说说是商业业配套设设施齐全全，从中中空休闲闲广场到到室内休休闲空间间；从112部自自动扶梯梯到大吨吨位货梯梯；从中中央空调调到排烟烟系统；从消防防喷淋到到安全监监控；从从双回路路供电到到自备发发电机组组；从玻玻璃幕墙墙到地面面、顶面面的高档档次装修修；从数数码影院院到餐饮饮广场全方方位满足足商场高高定位需需求。 三、商场场经营业业态定位位3.1整整体经营营业态定定位科

24、学合理理的业态态布局划划分将会会使经营营商家的的经营利利润得以以充分的的体现，使商场场的形象象更为鲜鲜明，层层次更为为丰富，同时也也将会使使消费者者的消费费行为及及过程显显得更加加顺畅和和轻松愉愉快。所以商场场业态划划分的合合理与否否，不仅仅要能够够体现开开业后本本项目商商品组合合的丰富富多样，还必须须考虑到到经营商商家的实实用性与与合理性性，同时时更要兼兼顾到独独立商铺铺与整体体商铺的的协调性性与互动动性。好好的业态态功能划划分方式式，可以以提升商商业物业业的销售售力和凝凝聚力，便于聚聚集人气气，有利利于提高高商场的的品位。不同零售经营通路模式的商品经营特征购物中心连锁专卖店量贩店便利商店超

25、级市场百货公司专卖店产品组合的特征 经营形式产品组合线较狭小，专一品牌经营。如服装专卖、球鞋专卖等产品线非常多元化，以服装、百货为经营主题。服饰、家具、电器、日用及食品等以快速消费品位主的商品定位。产品周转速度较高，但产品线比较狭窄，数量较低。多种组合的日用品 (包含食物及其它日化用品) ，并附加商品附加价值的服务连锁形式，通常以独立品牌为专卖，产品线具有丰富的组合。更大规模，多种业态组合，强调综合消费功能。1、业态态定位的的原则1-1、同业差差异、异异业互补补 同业差异异简单地地说，就就是市场场有一定定承受力力，不能能盲目招招同一品品类的店店。譬如如零售业业态的核核心主力力店招商商，就不不要

26、同时时招来两两家基本本上都是是经营食食品和日日用品的的大型超超市；核核心主力力店同质质化无差差异更是是不能想想象的。异业互补补目的就就是要满满足顾客客消费的的选择权权，并能能让顾客客心身体体验变化化，提高高其消费费兴趣。譬如百百货、超超市因为为经营品品项不同同，可以以互补；让顾客客逛购疲疲劳的零零售店与与让顾客客休息放放松的餐餐饮店可可以互补补等等。1-2、一站式式全体验验消费空空间，商商品多层层次、购购物无拘拘束六大主力力业态，集聚区区域主要要商业形形态，强强调以规规模制胜胜，大型型超市、精品百百货、家家用电器器、家居居用品、数码影影院、餐餐饮娱乐乐等多业业态互为为补充，相互促促进经营营。全

27、面面满足区区域居民民综合消消费需求求，从日日用品到到精品百百货，从从运动休休闲到品品牌服装装，从针针织用品品到童装装系列，从化妆妆系列到到黄金珠珠宝，从从家用电电器到家家居用品品，从食食品副食食品到生生鲜蔬菜菜，从特特色餐饮饮到空中中餐吧，从数码码影院到到商场演演艺休闲闲吧强调一一站式购购物理念念。1-3、合理配配比各主主力业态态MALLL的综合合定位和和业态配配比，体体现多层层次购物物需求和和多形式式体验消消费，实实现从购购物到娱娱乐到餐餐饮的消消费过程程，不同同的业态态搭配。从大类类上我们们业态定定位主要要分为以以下三类类零售售设施满满足购物物需求；文化娱娱乐设施施满足娱娱乐和休休闲需求求

28、；餐饮饮设施满满足就餐餐需求。2、战略略定位 【城市商商业战略略定位：地区购购物中心心（reegioonall maall）】新经济圈圈诞生新新的商业业中心，按照国国际大都都市的发发展规律律，当城城市发展展到一定定程度，受商圈圈辐射能能力影响响，在大大城市周周边的卫卫星城（新区），将诞诞生一批批以满足足区域消消费需求求和消费费升级的的reggionnal malll（地地区购物物中心），也就就是地区区购物中中心或区区域商圈圈。从上上海浦东东新区的的发展，我们可可以看出出reggionnal malll的发发展趋势势，从区区域经济济发展中中收益，从而促促进区域域商业的的发展和和业态升升级。乌鲁木

29、齐齐铁路局局商圈的的发展，可以清清晰的看看出以上上发展趋趋势，随随着新市市区的发发展，铁铁路局商商圈从传传统的集集贸市场场业态发发展为超超市业态态，最终终形成现现在的综综合百货货和大型型超市结结合的主主力业态态，城市市商业发发展的脉脉络清晰晰可见。浦东新新区和铁铁路局商商圈的过过去，和和今天米米东新区区的概念念不谋而而合；浦浦东新区区和铁路路局商圈圈的的发发展，清清晰勾勒勒出新经经济区商商业发展展的脉络络；浦东东新区和和铁路局局商圈的的今天，印证了了米东新新区未来来的发展展，一个个新的地地区购物物中心（reggionnal malll）正在诞诞生，米米东人今今后不在在有消费费的烦恼恼，多业业态

30、、多多层次消消费组合合的百富富购物中中心，将将满足区区域人民民消费的的多元需需求！3.2商商品布局局和功能能分区 依据MAALL的的定位主主题，我我们进行行相应的的商品布布局和功功能分区区，商品品布局遵遵循不同同业态的的配比原原则：以以零售设设施为主主，其面面积规划划占整个个卖场面面积的770%左左右；以以文化娱娱乐设施施为配比比业态，占整个个卖场面面积的220%左左右；以以配套商商业为附附属业态态，占整整个卖场场面积的的10%左右。具体分分布如下下：1、零售售设施核心主力力店：百百货、综综合超市市等；辅助主主力店：电器、家居、书店、音像店店等各类类专业店店；配套辅辅助店：不同地地区特色色商品

31、店店；2、文化化娱乐设设施核心主力力店：动动感影院院、休闲闲广场等等；辅助主主力店：儿童乐乐园等；配套辅辅助店：艺术摄摄影、DDIY（自助类类项目）等；3、配套套设施核心主力力店：空空中餐饮饮广场、咖啡西西餐等；辅助主主力店：快餐类类、风味味小吃类类等；配套服服务设施施：写字字楼、银银行、邮邮局、诊诊所、美美容美发发、停车车场等。3.3水水平人流流和垂直直人流设设计人流设计计遵循购购物和行行走习惯惯进行设设计。1、水平平人流设设计，遵遵循由动动到静、由商品品吸引到到品牌吸吸引、由由随意消消费到目目标消费费的原则则，如中中岛属于于闹区，人流量量比较大大，因此此主要安安排大众众、随意意性消费费商品

32、，以商品品吸引促促进销售售。边厅厅处于静静区，人人流量相相对小，主要安安排一些些品牌个个高档次次商品，以品牌牌和目标标消费促促进销售售。 主通道道设计22.8米米，形成成O型的水水平环行行人流，保证购购物距离离最短，商品展展示区域域最大。辅助通通道设计计1.99米，呈呈S型分布布于中岛岛区域，保证人人流畅通通。 2、垂直直人流设设计，遵遵循人气气对流和和疲劳指指数进行行规划，人气对对流指项项目顶层层和底层层规划商商品吸引引力业态态，如负负一层的的超市和和五层的的数码影影院、楼楼顶的休休闲广场场，引导导人流上上下运动动，形成成对流。中间层层规划品品牌吸引引力业态态，如精精品百货货业态，通过品品牌

33、吸引引客户消消费。根根据人体体疲劳指指数，四四层以上上规划为为休闲和和娱乐性性消费项项目，满满足消费费人群在在2小时购购物疲后后休憩和和就餐。3、详细细的水平平人流设设计见楼楼层平面面布局图图，垂直直人流设设计见楼楼层业态态定位。3.4楼楼层功能能定位和和商品布布局楼层主题功能能主营商品品楼顶空中餐吧吧特色餐饮饮、夜市市、休闲闲5F数码影院院、餐饮饮数码影院院、特色色餐饮4F家居生活活馆家用电器器、家居居用品、文体办办公、针针织、童童装、儿儿童娱乐乐场3F仕女名品品馆名媛女装装、职业业装、淑淑女装、青春装装、女士士内衣、美容美美体2F时尚休闲闲馆男士正装装、休闲闲服饰、休闲配配饰、衬衬衣、单单

34、品、咖咖啡厅1F都市流行行馆珠宝玉器器、钟表表眼镜、化装品品、装饰饰品、皮皮鞋B1大型超市市、无公公害农产产品超市市食品、副副食品、生鲜、无公害害浓产品品3.5商商品定位位1、商品品比例在营业中中，主力力商品一一般占到到营业额额的700%，主主要是季季节性主主题商品品，如服服装、皮皮鞋等；基本商商品占到到营业额额的200%，主主要是衬衬衣等非非季节性性商品；附属商商品一般般占到营营业额的的10%，主要要是装饰饰类商品品。商品比例例图示2、档次次配比根据区域域消费水水平和购购物中心心的综合合定位，建议以以中档产产品为主主力定位位，合理理的配比比比例分分别是高高档占110%，起提升升商场形形象的作

35、作用；中中档占770%，是购物物中心销销售的主主力商品品，起到到提升销销售业绩绩的作用用；低档档占200%，起起到烘托托售卖气气氛的作作用。 档次配配比图示示3.6目目标客户户群定位位1、区域域市场定定位根据大型型购物广广场商业业辐射能能力，5500米米：辐射射核心区区域、550020000米：辐辐射次区区域、22000050000米：辐射边边缘区域域，我们们将该项项目的区区域市场场定位在在：以项项目为中中轴，涵涵盖米泉泉、石化化等，距距离项目目5公里内内的区域域。2、目标标客户定定位按照该项项目商圈圈辐射区区域来看看，商圈圈有常住住人口228万左左右。从从消费结结构而言言，以中中高收入入群体

36、为为主，其其中中收收入阶层层是项目目的主力力客户。从年龄龄层次而而言，涵涵盖老年年、中年年、青年年少年和和儿童等等个年龄龄群体。3、客户户消费心心理方便/低低价/品类齐齐全/一站消消费/休闲/购物无无拘束是是我们着着力满足足目标客客户的消消费心理理，针对对不同类类型品种种服务型型、亲善善型顾客客和理性性顾客，又要有有不同的的商品和和理念定定位，如如此才能能满足百百富购物物中心多多层次客客户群体体的需求求。客户消费费心理分分析示意意 方便/低价品类齐全/一站消费休闲/购物无拘束娱乐温暖（家庭活动）感觉比较现代特征表象 品种服务型顾客亲善型顾客 希望能被看到在这里购物 有朋友的推荐 有同我一样的其

37、它顾客在这里购物 提供高价值 一般价格较低 地理位置便利 有我需要的所有产品 有与众不同的产品 能提供好的顾客服务理性顾客4.1经经营模式式购物中心心的经营营方式基基本有三三种：自自营、联联营和租租赁。我我们认为为，购物物中心毕毕竟是一一个以零零售为主主的商业业组织形形式，而而零售是是一个精精细化管管理的产产业，精精细化管管理要求求管理者者加强经经营控制制力度；另外，相对于于非主力力零售商商户的招招商条件件，核心心主力零零售店必必须引入入知名度度高的大大商家，故核心心主力零零售店的的招商较较困难且且招商条条件放得得较宽，造成核核心主力力零售店店的提成成或租金金收入偏偏低。因此此在条件件容许的的

38、情况下下，核心心主力零零售店尽尽量自营营一部分分或全部部，这样样一可以以加强经经营控制制力度，有利于于购物中中心长期期经营，其次可可增强其其它商户户与之合合作的信信心，第第三可以以提高非非主力零零售店的的提成或或租金收收入；而而招非主主力零售售商尽量量以联营营为主、租赁为为辅，这这样也可可以增强强发展商商对购物物中心的的整体控控制力度度。这种选择择原则不不但是零零售精细细化管理理的要求求，也符符合购物物中心长长期经营营性的特特点，更更能帮助助发展商商创出购购物中心心的品牌牌来。根根据以上上原则，我们制制定出百百富购物物中心的的经营模模式：1、负一一层大型型超市：以自营营或引进进大型主主力店为为

39、主，引引进主力力店应充充分考虑虑主力店店综合竞竞争能力力，确保保超市具具有强大大的竞争争力，否否则建议议以自营营为宜。2、一层层都市流流行馆，主要以以柜台和和散架经经营为主主，经营营商品种种类多、销售毛毛利差距距大、促促销方式式灵活，因此可可以考虑虑租赁结结合联营营的方式式，租赁赁区接受受统一收收银管理理。3、二、三层主主要经营营服装，适合联联营，采采用标准准扣点，根据不不同的品品牌给予予适当的的优惠。4、四层层家电、家居用用品适合合租赁经经营，部部分可考考虑联营营，采用用统一收收银管理理。5、五层层数码影影院建议议引进专专业运营营商，采采用租赁赁或承包包经营形形式。6、顶层层餐饮广广场建议议

40、采用租租赁形式式，如考考虑建成成特色餐餐饮广场场，也可可考虑联联营方式式，由我我方招商商后统一一经营管管理。4.2百百富理念念【经营理理念】消消费由我我做主，我为购购物疯狂狂 方便消费费、就近近购物是是百富购购物中心心着力打打造的经经营目标标，我们们的理念念是消费费由你做做主，我我为购物物疯狂。3.11万平米米超级购购物中心心米东东新区首首家reegioonall maall，集大型型超市、精品百百货、家家用电器器、家居居用品、数码影影院、餐餐饮娱乐乐六大主主力业态态于一体体，引进进乌鲁木木齐主要要品牌商商户进驻驻经营，汇聚名名品名牌牌、综合合多级消消费，不不仅吸纳纳米泉228万市市民在此此消

41、费，更吸引引石化、新矿、工业园园等近十十万高收收入人群群来此消消费，成成为米东东新区最最具辐射射力的核核心商圈圈。购物物不必再再去中山山路、铁铁路局，今天起起，米泉泉就是乌乌鲁木齐齐。 【企企业宗旨旨】与客客户共创创价值客户分为为内部客客户和外外部客户户，在这这里，我我们的客客户主要要指外部部客户，包括我我们的消消费者、供应商商和进驻驻商户。我们的的价值来来源于客客户，尊尊重客户户，理解解客户，持续提提供超越越客户期期望的服服务。在在客户眼眼中，我我们每一一位员工工都代表表百富。我们11%的失失误，对对于客户户而言，就是1100%的损失失。衡量量我们成成功与否否的最重重要的标标准，是是我们让让

42、客户满满意的程程度。与与客户一一起成长长，让我我们成长长的一小小步成为为客户发发展的一一大步。【商品定定位】多多业态组组合、多多层次需需求，一一站式消消费（rregiionaal mmalll）这是一个个商业整整合的时时代，这这是一个个规模制制胜的时时代，这这是一个个强调规规模集聚聚和专业业定位的的时代，百富购购物中心心充分把把握米东东新区商商业发展展脉络，利用区区域经济济融合的的大好时时机，在在米东新新区政府府和职能能部门的的大力支支持下，顺应当当地居民民消费需需求，打打造米东东首座rregiionaal mmalll，整合区区域商业业版图，成就区区域大商商业格局局。六大主力力业态，集聚区区

43、域主要要商业形形态，强强调以规规模制胜胜，大型型超市、精品百百货、家家用电器器、家居居用品、数码影影院、餐餐饮娱乐乐等多业业态互为为补充，相互促促进经营营。全面面满足区区域居民民综合消消费需求求，从日日用品到到精品百百货，从从运动休休闲到品品牌服装装，从针针织用品品到童装装系列，从化妆妆系列到到黄金珠珠宝，从从家用电电器到家家居用品品，从食食品副食食品到生生鲜蔬菜菜，从特特色餐饮饮到空中中餐吧，从数码码影院到到商场演演艺休闲闲吧【管理理理念】品品牌管理理创造品品牌效益益 这是一一个弱肉肉强食的的时代，市场残残酷的竞竞争要求求我们必必须以专专业化的的管理应应对各种种挑战；这是一个个强调品品牌消费

44、费的时代代，消费费者对你你的认可可，不仅仅取决于于你提供供的商品品，更取取决于你你的品牌牌赋予商商品的价价值和内内涵；这是一个个综合竞竞争力的的时代，商业形形态的快快速升级级要求运运营商必必须以超超前的眼眼光应对对未来的的挑战；这是一个个管理出出效益的的年代，没有专专业的管管理就没没有核心心竞争力力；品牌管理理是前提提，品牌牌效益是是目标，品牌合合作是永永恒的主主题。【服务理理念】以以客为尊尊，量身身定制的的人性化化服务什么是客客户服务务？在新新世纪的的今天，客户服服务的理理念和思思想已经经发生了了很大的的变化，在追求求让客户户满意的的同时，保证顾顾客利益益最大化化成为我我们这个个时代客客户服

45、务务的准则则。为客户服服务强调调永不满满足于让让客户满满意和提提供有限限的价值值，让客客户获得得超价值值的服务务和附加加值，是是我们服服务追求求的目标标。在当今日日趋激烈烈的市场场竞争中中，服务务作为一一种竞争争手段所所得到重重视的程程度在不不断提高高，在竞竞争中的的应用也也越来越越广泛。不但企企业在竞竞争中获获胜要依依靠服务务，而且且员工的的就业或或提高工工作水平平也要依依靠服务务的本领领。因为为，为顾顾客服务务几乎无无处不在在。在顾客所所遇到的的服务中中，如果果要对成成功的各各种因素素加以陈陈述的话话，那就就是细节节、个性性和针对对性！让让客户满满意已不不局限于于暂时的的或物质质上的满满足

46、，而而更加强强调长期期的和精精神上的的满足！五、商场场管理系系统建立立5.1商商业架构构商场组织织架构图图： 总经理 副总经理总监 行政部物业部财务部经营管理部客服部合同科总经办人力资源部保洁部安保部工程维修部电脑部出纳课会计课策划部营业部招商部5.2管管理模式式百富购物物中心在在具体的的管理模模式方面面，遵循循“统一管管理、协协助经营营、部分分自营、整合市市场、完完善政策策、合理理回报”的24字经经营方针针。1、统一一管理：除沿街街门店和和部分柜柜台外，为统一一形象，提升服服务品质质，商场场对所有有商户进进行统一一管理，统一楼楼层商品品、统一一商品档档次、统统一店面面形象、统一服服务标准准、

47、统一一视觉设设计、统统一售后后服务、统一广广告宣传传、统一一促销推推广；全面导入入CI形象象识别系系统，统统一市场场形象，塑造市市场品牌牌。具体体包括：商场标标志、名名称和旗旗帜的标标准应用用；大厅厅背板、接待台台、门牌牌、室外外标识灯灯箱规范范应用；大厅服服务目录录牌、室室内导向向牌规范范应用；营业区区平面图图、楼层层信息牌牌规范应应用；标标识指示示系统规规范应用用；收银银台、业业务台、咨询台台规范；展览、展示系系统、展展板规范范；公用用设施标标识、休休息区标标识规范范；进驻驻商户门门头、门门厅、店店堂、专专柜、展展示、服服务规范范；2、协助助经营：协作经经营的模模式，剔剔除独门门独户、单兵

48、作作战的散散乱，由由经营公公司进行行市场的的整体推推介，协协助进驻驻商户经经营。具具体包括括：强势广广告支持持，形成成强大的的宣传攻攻势，让让米东人人民都来来此消费费。每年一一度的服服装服饰饰节，促促进商贸贸交流，提升市市场形象象。每年一一度的文文化艺术术节，提提高商场场的文化化及艺术术魅力。定期邀邀请知名名演艺明明星，现现场献艺艺，提升升形象、促进消消费。利用门门前广场场和室内内休闲广广场，进进行文艺艺演出、歌舞表表演、时时装秀等等活动，聚拢人人气，引引领购物物时尚；打造米米东旅游游购物新新形象，推出首首家无公公害农产产品销售售展示中中心，促促进旅游游休闲和和乌鲁木木齐消费费；利用商商业管理

49、理公司强强大的行行销网，为商户户提供商商品信息息、品牌牌引进、物流配配送等一一系列服服务；统一商商业形象象，为经经营户免免费提供供装修、商品陈陈列、形形象推广广等服务务，依托托整合形形象，形形成合力力，共同同做大市市场；全方位位贴心服服务，给给购物者者一个享享乐的购购物天堂堂；定期促促销推介介，形成成滚滚人人流，带带来巨大大消费；3、部分分自营：对商场场形象提提升的高高档商品品，经营营户担心心有风险险而不原原介入的的商品，利润水水平低但但对人气气带动作作用巨大大的商品品，以及及适当的的公益性性项目，将由管管理公司司自行经经营。 4、整合合市场：整合市市场功能能，多业业态综合合购物于于一体；整合

50、市市场空间间，进行行合理商商品布局局和楼层层功能定定位；整整合推广广，避免免单兵作作战，整整个市场场由经营营方进行行统一的的广告、促销推推广；5、完善善政策：完善的的商业物物业的管管理和服服务功能能，提升升市场软软环境的的竞争力力；强化化托管和和统管措措施，提提高管理理水平和和能力；建立健健全的管管理流程程和管理理制度，保障客客户和商商户利益益。6、合理理回报：保证市场场和经营营户合理理的收益益，实现现共赢；通过市市场整体体机能的的完善，提升商商场品牌牌形象，使市场场经营者者、管理理者和物物业所有有者均能能获得良良好的回回报； 5.3营营业管理理1、与政政府及各各职能部部门保持持良好的的关系，

51、通过共共管提升升购物中中心形象象；2、监督督并定期期核查进进驻商户户，保障障商品品品质和经经营信誉誉；3、定期期为经营营商户提提供市场场信息和和调研报报告，供供商户经经营决策策；4、引进进新品牌牌供已进进驻或欲欲进驻商商户选择择；5、通过过商场，提高代代理商地地位，降降低进货货和存货货成本；6、策划划举办各各种促销销活动，提升业业绩；7、强化化客户服服务，定定期征询询客户意意见和建建议；8、与异异业结成成合作关关系，增增加收益益；9、进行行商品乘乘列规范范，使卖卖场销售售环境更更趋利好好；10、定定期对商商户和店店员进行行业务和和专业培培训，提提高人员员素质和和服务水水平；11、配配合进驻驻商

52、户进进行新品品引进、商品代代理、庆庆祝、促促销等事事宜；12、辅辅导经营营不佳的的商户改改善经营营方式，提升经经营业绩绩；13、协协助商户户进行帐帐务处理理；14、支支持商户户获得银银行融资资贷款；15、按按月度、季度和和年度对对优秀经经营商户户进行物物质和精精神奖励励；16、协协助商户户采用电电脑进行行商品销销售、服服务的管管理，提提高商户户和市场场的经营营管理水水平；17、与与厂家、代理商商、市场场经营户户组成联联合督察察小组，规范市市场经营营行为，打击违违法经营营和窜货货行为，保证市市场良好好的经营营环境和和对外形形象；18、百百富购物物广场牵牵头，与与商户以以及服装装服饰经经营户成成立

53、“服装服服饰商会会”，支持持和配合合商户展展开各种种经营活活动；5.4商商户管理理制度A、商户户进场和和撤离管管理制度度1-1、客户通通知告之客户户开业时时间和与与营业部部的具体体联系；客户资格格审查意意见、联联营合同同、经营营商品和和相关手手续由招招商部移移交营业业部；1-2、客户接接洽交代进场场等诸项项事宜；商户守守则、店铺铺设备和和设施清清单等等材料交交与客户户；与客户相相关的重重要文件件、制度度汇编发发至客户户；引荐工程程部与客客户联系系有关装装修事宜宜；1-3、店铺装装修工程部对对装修施施工方案案进行审审核，发发放装修修施工通通知单；施工单位位和施工工人员验验证登记记；施工过程程中工

54、程程部、营营业部进进行施工工监管，确保按按照时间间、要求求完成施施工；客户遇到到特殊的的装修要要求，应应同工程程部商讨讨，确定定施工方方案；1-4、验收工程部、营业部部配合客客户进行行装修工工程验收收；验收达标标，符合合消防安安全和营营业要求求，由工工程部签签署验收收合格单单，交营营业部准准许客户户进场营营业；通知客户户去营业业部办理理开业申申请手续续；1-5、开业营业部签签署客户户开业申申请表后后，客户户依据开开业时间间进行铺铺货和开开业；营业部协协同各相相关部门门，开始始提供开开业的各各项服务务；向商户发发放商场场有关管管理规定定和办理理商户营营业员的的资料存存档、制制作及发发放胸卡卡。1

55、-6、撤离1、客服服部根据据营业部部（同意意撤离）的书面面通知，开出联联系单要要求：（1）工工程部协同同客服部部根据租租约及相相关资料料一起和和商户验验收店铺铺（包括括收回电电话线路路及有关关财产等等）。（2）办办公室协同客客服部对对有关财财产办理理退返手手续；（3）物物业部跟进进商户财财产出门门监管及及保安、清洁相相关事宜宜。（4）财财务部办理理相关财财务手续续及电脑脑户口终终止。1-7、撤离后后（1）各各有关部部门五天天内将撤撤离客户户的本部部门应收收费用明明细，汇汇总客服服部处理理。（2）招招商部给给营业部部书面确确认有关关商户全全部撤出出和要求求跟进有有关事宜宜（若有有）。（3）客客服

56、部将将客户的的欠费明明细总汇汇等相关关资料上上报财务务部处理理。B、招商商流程和和审核制制度1、商户户的登记记和审核核（1）商商户填写写资格审审查表；（2）交交纳20000元元押金，建立登登记档案案；（3）对对登记的的经营商商户按经经营大类类进行分分类，划划定经营营区域；（4）招招商部、营业部部、市场场部对经经营商户户进行初初选，选选出首批批合格商商户；（5）与与首批合合格商户户签定联联营合同同，铺位位选择根根据首批批商户登登记的先先后顺序序享有优优先选择择权；（6）对对初选不不合格商商户进行行复审；（7）与与复审合合格商户户签定联联营合同同，铺位位选择根根据商户户登记的的先后顺顺序享有有优先

57、选选择权；（8）、不符合合经营要要求的商商户另行行规划（不合格格商户退退还押金金）；2、商户户资格审审查（1）审审查经营营类型；（2）审审查经济济实力；（3）审审查经营营能力；（4）审审查品牌牌优势；（5）审审查商品品风格；（6）审审查商品品价位；（7）审审查市场场反映；（8）审审查销售售业绩；百富商场场进驻商商户初审审登记表表 百富审审字第 号以下由商商户填写写：商户基本本资料商户姓名名联系电话话店铺名称称店铺地址址经营商品品经营品牌牌品牌知名名度店铺规模模（平米米）有无分店店年营业额额商铺产权权买断 租赁赁 计划经营营资料商户姓名名计划经营营商品计划经营营品牌（包括附附加品牌牌）品牌产地地

58、品牌风格格：（价价位、档档次）适应年龄龄段计划经营营规模（平米）计划经营营方式联营 租赁可承受的的价格其它信息息从何得知知本案您最看中中本商场场的因素素位置 规划 定位位管理 品牌 前景景您对本商商场最不不满意的的地方您还计划划进入哪哪家商场场为什么选选择进入入这家商商场提供证件件：1代理证证书、22授权书书、3工商税税务副本本、4检验合合格证、5其它提供发票票：1、增票票 22、普票票 33、无发发票需要场地地面积：（ 层 号号柜位）以平面面图所示示为准预计完成成的营业业额： 万万元/月 以下由招招商部填填写：综合分析析价位分析析： 市场分析析：（包包括品牌牌是否适适合我市市场） 进入新疆疆

59、时间及及影响力力： 品牌销售售预测： 业绩考察察： 6、 备注注： 4、与商商户签定定合同（1）交交纳租金金或保证证金；（2）签签定正式式合同（联营或或租赁等等）；C、押金金、保证证金收取取制度1、押金金针对登登记商户户收取，每户收收取20000元元；2、登记记商户经经过资格格审查合合格的，签定联联营合同同，押金金转为保保证金；3、登记记商户资资格审查查不合格格的，押押金全额额退还（不计取取利息）；4、商户户签定联联营合同同时，必必须向百百富购物物广场交交纳*元/平米的的保证金金；5、保证证金用来来约束商商户的经经营行为为，联营营合同期期满，商商户未出出现违约约现象，保证金金全额退退还（不不计

60、取利利息）；5.5决决策及管管理流程程1、管理理流程百富购物物中心采采用垂直直管理系系统，强强调责任任到人和和决策的的快速、有效执执行。决决策系统统采用由由下而上上的逐级级汇报体体制，根根据汇报报形成最最终决议议，下发发各部门门执行。管理决决策采用用由上而而下的逐逐级任务务分解，落实到到个人解解决。2、管理理岗位和和职责2-1、商城各各科室人人员配置置1、百富富商城总总公司设设总经理理、总监监一名2、商场场总监由由甲方委委派，下下设三大大机构：财务部部、物业业部、行行政部。财务部部、物业业部、行行政部三三大部门门由甲方方委派负负责人全全面管理理。3、乙方方委派副副总经理理一名，主抓经经营管理理