中级财务会计第07章投资性房地产

1、7.1 投资性房地产概述7.2 投资性房地产的取得7.3 投资性房地产的出租收入7.4 投资性房地产的后续计量7.5 投资性房地产的转换7.6 投资性房地产的处置第7章 投资性房地产7.1.1投资性房地产的性质投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。 主要包括： 已出租的建筑物 已出租的土地使用权 持有并准备增值后转让的土地使用权等7.1 投资性房地产概述27.1.1投资性房地产的性质按照企业会计准则的规定,只有已经出租的建筑物、土地使用权和已经准备转让的土地使用权才能确认为投资性房地产;而尚未出租的建筑物、土地使用权和尚未准备转让的土地使用权不得确认为投资性房地产,仍

2、应分别确认为固定资产和无形资产。7.1 投资性房地产概述38.1.1投资性房地产的性质需要说明的是,已经出租的房屋,日后由于客户退租而暂时闲置,如果用途不变仍准备出租,按照重要性会计信息质量要求,则可以继续确认为投资性房地产,而不需要重分类为固定资产。8.1 投资性房地产概述47.1.2投资性房地产的确认投资性房地产同时满足下列条件的,才能予以确认:(1)与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业;(2)该投资性房地产的成本能够可靠地计量。7.1 投资性房地产概述5 企业取得的投资性房地产，不论是外购还是自行建造或开发，均应按照取得成本进行初始计量。 借：投资性房地产 应交税费应交增值税(进

3、项税额) 贷：银行存款在建工程 其初始成本的计量方法与企业取得房屋及构筑物、土地使用权确认为固定资产或无形资产的初始计量方法完全相同。（不动产按两年抵扣）7.2投资性房地产的取得6【例71】 甲公司201年12月31日,购入一栋房屋,以银行存款支付全部买价30000000 元,增值税3000000元,合计33000000元;已经与乙公司签订租赁合同,将购入的房屋确认为投资性房地产。合同规定,租期为8年,自202年1月1日至209年12月31日,年租金为1000000元,每年1月1日支付。借:投资性房地产 30 000 000 应交税费应交增值税(进项税额) 1 800 000 待抵扣进项税额

4、1 200 000贷:银行存款 33 000 0007 投资性房地产对外出租取得的出租收入，属于让渡资产使用权的收入，应确认为营业收入。 借：银行存款 贷：其他业务收入 应交税费应交增值税(销项税额)8.3 投资性房地产的出租收入8【例72】 承例71。202年1月1日,甲公司收到乙公司交来的房屋租金1000000元,增值税100000元,合计1100000元,存入银行。 借:银行存款 1 100 000 贷:其他业务收入 1 000 000应交税费应交增值税(销项税额) 100 0009 投资性房地产的计量模式有成本模式和公允价值模式。 一个企业的投资性房地产只能采用一种计量模式，计量模式一

5、经确定，不得随意变更。7.4 投资性房地产的后续计量10科目设置：投资性房地产投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备1.投资性房地产采用成本模式进行后续计量11投资性房地产采用成本模式进行后续计量，与固定资产(房屋及构筑物)或无形资产(土地使用权)的后续计量方法相同，应计提折旧或摊销。 借：其他业务成本 贷：投资性房地产累计折旧（摊销）12 如果投资性房地产存在减值迹象，应当进行减值测试，计提相应的减值准备。 借：资产减值损失 贷：投资性房地产减值准备1.投资性房地产采用成本模式进行后续计量13【例73】 承例71。假定甲公司201年12月31日购入房屋的后续计量模式为成本模式,采用

6、年限平均法计提折旧,预计使用年限为50年,预计净残值为0。202年12月31甲公司计提房屋折旧(为了简化举例,汇总编制会计分录)。年折旧额=3000000050=600000(元)借:其他业务成本 600 000贷:投资性房地产累计折旧(摊销) 600 000 以后年度以此类推。14只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，企业才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。企业一旦选择采用公允价值计量模式，就应当对其所有投资性房地产均采用公允价值模式进行后续计量。15 采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当同时满足以下条件：（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场

7、，投资性房地产可以在房地产交易市场中直接交易。（2）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出科学合理的估计。2.投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量16科目设置：投资性房地产成本 公允价值变动公允值值变动损益17 采用公允价值模式计量的投资性房地产，不计提折旧或摊销。 资产负债表日，应以投资性房地产的公允价值为基础，对其账面价值进行调整，差额计入当期损益。 借或贷：投资性房地产公允价值变动 贷或借：公允价值变动损益2.投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量18【例74】 承例71。假定甲公司201年12月31日购入房屋的后续

8、计量模式为公允价值模式。202年12月31日该房屋的公允价值为38000000元;203年12月31日该房屋的公允价值为40000000元。甲公司编制会计分录如下:(1)202年12月31日确认公允价值变动损益。公允价值变动损益=38000000-30000000=8000000(元)借:投资性房地产公允价值变动 8 000 000贷:公允价值变动损益 8 000 00019【例74】 承例71。假定甲公司201年12月31日购入房屋的后续计量模式为公允价值模式。202年12月31日该房屋的公允价值为38000000元;203年12月31日该房屋的公允价值为40000000元。甲公司编制会计分

9、录如下:(2)203年12月31日确认公允价值变动损益。公允价值变动损益=40000000-38000000=2000000(元)借:投资性房地产公允价值变动 2 000 000贷:公允价值变动损益 2 000 00020【特别注意】 如果将投资性房地产由成本模式计量转为公允价值模式计量，属于会计政策变更，需要进行追溯调整。成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益（利润分配未分配利润、盈余公积）。 已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。2.投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量2122借：

10、投资性房地产成本（转换日的公允价值）投资性房地产减值准备投资性房地产累计折旧（摊销）贷：投资性房地产利润分配未分配利润（倒挤，可借可贷）盈余公积（倒挤，可借可贷）231 其他资产转换为投资性房地产2 投资性房地产转换为其他资产7.5 投资性房地产的转换24投资性房地产采用成本模式计量 在成本模式下，企业应将其他资产转换前的账面价值作为转换后投资性房地产的入账价值。1.其他资产转换为投资性房地产251.其他资产转换为投资性房地产（简称非转投）26 累计折旧、累计摊销借：投资性房地产 （转换时的原账面原值）贷：固定资产 （转换时原账面余额） 无形资产 （转换时原账面余额） 开发产品 （转换时原账面

11、余额） 投资性房地产累计折旧（摊销） 固定资产减值准备 无形资产减值准备或存货跌价准备 投资性房地产减值准备【例75】甲公司投资性房地产采用成本模式进行后续计量。201年12月31日,甲公司将自用的房屋改为出租。该房屋的原始价值为50000000元,累计折旧为10000000元,计提的减值准备为5000000元,账面价值为35000000元。借:投资性房地产 50 000 000 累计折旧 10 000 000 固定资产减值准备 5 000 000贷:固定资产 50 000 000 投资性房地产累计折旧(摊销) 10 000 000 投资性房地产减值准备 5 000 00027【例76】乙房地

12、产公司投资性房地产采用成本模式进行后续计量。201年12月31日将准备出售的商品房(存货)改用于出租。该商品房的成本为20000000元,未计提存货跌价准备。转换日乙房地产公司编制会计分录如下:借:投资性房地产 20 000 000贷:开发产品 20 000 00028投资性房地产采用公允价值模式计量 自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，应将转换当日的公允价值作为投资性房地产的入账价值。 如果转换当日的公允价值小于原账面价值，应当将差额计入当期损益； 如果转换当日的公允价值大于原账面价值，应当将其差额计入其他综合收益。（谨慎性）1.其他资产转换为投资性房地产291.其他

13、资产转换为投资性房地产30 累计折旧（摊销） （已提折旧） 资产减值准备 （已提减值准备） 贷：固定资产 （账面余额） 无形资产 （账面余额） 开发产品 （账面余额）借：投资性房地产成本（转换日公允价值）倒挤借“公允价值变动损益”或贷“其他综合收益”【例77】承例75。假定甲公司投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。201年12月31日,该房屋的账面价值为35000000元,公允价值为32000000元。转换日甲公司编制会计分录如下:公允价值变动=32000000-35000000= -3000000(元)借:投资性房地产成本 32 000 000 公允价值变动损益 3 000 000 累

14、计折旧 10 000 000 固定资产减值准备 5 000 000 贷:固定资产 50 000 00031【例78】承例76。假定乙房地产公司投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。201年12月31日,该房屋的账面价值为20000000元,公允价值为28000000 元。转换日乙房地产公司编制会计分录如下:公允价值变动=28000000-20000000=8000000(元)借:投资性房地产成本 28 000 000贷:开发产品 20 000 000 其他综合收益 8 000 00032（1）投资性房地产采用成本模式计量 在成本模式下，企业应将投资性房地产转换前的账面价值作为转换后其他资产

15、的入账价值，其中，原始价值、累计折旧、累计摊销应分别进行结转，账务处理与其他资产转换为投资性房地产相反。2.投资性房地产转换为其他资产（简称投转非）332.投资性房地产转换为其他资产34 “累计折旧”、“累计摊销”贷：投资性房地产 （转换时的原账面余额）借：固定资产 （转换时原账面价值量） 无形资产 （转换时原账面价值量） 开发产品 （转换时原账面价值量） 投资性房地产累计折旧（摊销） “固定资产减值准备” “无形资产减值准备”或“存货跌价准备” 投资性房地产减值准备【例79】丙公司投资性房地产采用成本模式进行后续计量。202年12月31日,甲公司将出租的房屋改为自用。该投资性房地产的原始价值

16、为40000000元,累计折旧为9000000元,未计提减值准备,账面价值为31000000元。转换日丙公司编制会计分录如下:借:固定资产 40 000 000 投资性房地产累计折旧(摊销) 9 000 000贷:投资性房地产 40 000 000 累计折旧 9 000 00035（2）投资性房地产采用公允价值模式计量在公允价值模式下，企业在转换日首先应将投资性房地产的账面价值调整为公允价值，然后将转换日的公允价值作为转换后其他资产的入账价值。或直接将转换日的公允值与投资性房地产的原账面值的差额计入公允价值变动损益2.投资性房地产转换为其他资产362.投资性房地产转换为其他资产37借：固定资产

17、 无形资产 开发产品贷：投资性房地产成本 公允价值变动（或借记）借或贷：公允价值变动损益以转换当日的公允价值计量原账面价值【例710】丁公司投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。202年12月31日,丁公司将出租的土地使用权改为自用，转换日的公允价值为63000000元。 。该投资性房地产的成本为60000000元,公允价值变动为2000000元, 转换日丁公司编制会计分录如下:借:无形资产土地使用权 63 000 000贷:投资性房地产成本 60 000 000 公允价值变动 2 000 000 公允价值变动损益 1 000 000381.采用成本模式计量的投资性房地产处置2.采用公允价

18、值模式计量的投资性房地产处置7.6 投资性房地产的处置1.采用成本模式计量的投资性房地产处置40记录处置收入 借：银行存款 （实际收到的金额） 贷：其他业务收入 应交税费应交增值税(销项税额)1.采用成本模式计量的投资性房地产处置41结转处置成本投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备贷：投资性房地产借：其他业务成本【例711】承例71和例73。甲公司投资性房地产采用成本模式进行后续计量。209 年12月31日,甲公司将原出租的房屋出售,原始价值为30000000元,累计折旧为4800000元,账面价值为25200000元;取得出售收入34000000元,增值税3400000元,合计3

19、7400000元。甲公司编制会计分录如下:(1)取得出售收入。借:银行存款 37 400 000贷:其他业务收入 34 000 000 应交税费应交增值税(销项税额) 3 400 00042【例711】承例71和例73。甲公司投资性房地产采用成本模式进行后续计量。209 年12月31日,甲公司将原出租的房屋出售,原始价值为30000000元,累计折旧为4800000元,账面价值为25200000元;取得出售收入34000000元,增值税3400000元,合计37400000元。甲公司编制会计分录如下:(2)结转营业成本。借:其他业务成本 25 200 000 投资性房地产累计折旧(摊销) 4

20、800 000贷:投资性房地产 30 000 0004344记录处置收入 借：银行存款 （实际收到的金额） 贷：其他业务收入应交税费应交增值税(销项税额)2.采用公允价值模式计量的投资性房地产处置45结转投资性房地产的账面余额 贷：投资性房地产成本 公允价值变动（也可能在借方）借：其他业务成本将累计公允价值变动转入其他业务成本 借：公允价值变动损益 贷：其他业务成本 或反之。2.采用公允价值模式计量的投资性房地产处置2.采用公允价值模式计量的投资性房地产处置46将转换时原计入其他综合收益的部分转入其他业务成本 借：其他综合收益 贷：其他业务成本 【例712】承例78。乙房地产公司投资性房地产采

21、用公允价值模式进行后续计量。203年1月1日,乙房地产公司将该出租的房屋出售,取得出售收入30000000元,收取增值税3000000元,合计33000000元。该房屋202年12月31日的公允价值为30000000元;原由存货转换为投资性房地产时确认其他综合收益8000000 元。 (1)202年12月31日确认公允价值变动。公允价值变动=30000000-28000000=2000000(元)借:投资性房地产公允价值变动 2 000 000贷:公允价值变动损益 2 000 00047【例712】承例78。乙房地产公司投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。203年1月1日,乙房地产公司将

22、该出租的房屋出售,取得出售收入30000000元,收取增值税3000000元,合计33000000元。该房屋202年12月31日的公允价值为30000000元;原由存货转换为投资性房地产时确认其他综合收益8000000 元。 (2)203年1月1日收到出售价款。借:银行存款 33 000 000贷:其他业务收入 30 000 000 应交税费应交增值税(销项税额) 3 000 00048【例712】承例78。乙房地产公司投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。203年1月1日,乙房地产公司将该出租的房屋出售,取得出售收入30000000元,收取增值税3000000元,合计33000000元。该房屋202年12月31日的公允价值为30000000元;原由存货转换为投资性房地产时确认其他综合收益800000