农村宅基地使用权的执行

1、农村宅基地使用权的执行方沈龙在村民及其所有的房屋作为被执行人和被执行财产的案件日益增多的情况下，很多时候法院都会发现被执行人具有经济价值的财产就只有宅基地使用权，若不对这些财产进行处理，显然对申请执行人不公平。然而，由于我国一直以来禁止宅基地使用权的转让已经成为一种惯常做法，并且我国现代立法并未明确、具体地规定允许对宅基地使用权进行转让;另外，即使立法上已允许对宅基地房屋进行转让，但对宅基地房屋转让后相关的宅基地使用权的转移手续、办证问题并没有明确的规定，所以，宅基地房屋及其土地使用权该如何处理，是法院执行中的一大难题。一、问题的引出有这这样一则则案例：徐某与与王某系系同事关关系，220077

2、年，徐徐某因做做生意向向王某借借款100万元整整，双方方约定了了还款期期限。后后由于徐徐某未按按约定履履行义务务，王某某将徐某某告上法法庭。经经法院调调解，双双方达成成还款协协议。调调解协议议约定的的期限到到期后，徐某以以无能力力偿还为为由拒绝绝履行义义务。王王某于是是向人民民法院申申请强制制执行。执行中中，法院院查明，徐某系系农民，在城镇镇居住，家里除除一些普普通的生生活用品品和电器器外，无无其他贵贵重财产产，经向向银行查查询，也也无存款款可供执执行。经经查，徐徐某所住住房屋系系去年在在城镇购购买的商商品房，价值约约15万万元，并并且其在在原居住住村内有有一块闲闲置的宅宅基地，价值约约6万余

3、余元。因因此，王王某向法法院申请请要求拍拍卖徐某某在农村村的宅基基地上的的房屋以以偿还债债务。对于于此案，若拍卖卖宅基地地上的房房屋，就就必然涉涉及到对对宅基地地使用权权能否随随房屋一一并转让让的问题题。由于于我国法法律未明明确规定定对农村村宅基地地使用权权可以任任意转让让。因此此，如何何对宅基基地使用用权执行行成为执执行实践践中有争争议的问问题。二、对农村村宅基地地使用权权能否执执行的意意见分歧歧本案案主要是是涉及能能否执行行宅基地地使用权权的问题题。在理理论界形形成如下下不同的的意见。第一一种意见见认为，应严格格限制宅宅基地使使用权的的转让。宅基地地使用权权不同于于土地使使用权，土地使使用

4、权在在交易市市场可以以自由转转让，双双方之间间是等价价交换关关系。而而宅基地地使用权权则是农农村集体体无偿让让与其成成员的，带有人人身依附附性和福福利性质质。如允允许转让让，则会会造成进进城的农农民流离离失所。同时我我国土地地管理法法第六十十三条规规定：“农民集集体所有有的土地地的使用用权不得得出让、转让或或者出租租用于非非农业建建设”。该条明明确规定定农民集集体所有有的土地地的使用用权不得得出让、转让或或者出租租用于非非农业建建设。第二二种意见见认为，可以执执行宅基基地的使使用权。理由是是：宅基基地使用用权属于于用益物物权，既既然是用用益物权权，就会会存在被被他人占占有、使使用和受受益的可可

5、能性。虽然现现行的法法律保护护了农民民的基本本生存权权，但是是由于土土地流通通的限制制束缚了了农村经经济区域域的发展展，同时时也造成成了城市市的发展展处于瓶瓶颈状态态。因此此，应当当支持宅宅基地使使用权的的自由转转让。第三三种意见见认为，应当允允许宅基基地使用用权有限限制地转转让。因因为既然然宅基地地上的房房屋所有有权可以以转让，而“地地随房走走”是我我国目前前法律上上通用的的一种做做法，因因此就意意味着宅宅基地使使用权也也可以转转让。同同时，宅宅基地使使用权作作为一种种财产权权利，具具有一定定的身份份性质，即宅基基地使用用权与农农村集体体经济组组织成员员的权利利和利益益是联系系在一起起的，这

6、这是宅基基地使用用权的固固有属性性。因此此，在遵遵循宅基基地使用用权固有有属性的的基础上上，可以以允许宅宅基地在在农村集集体经济济组织成成员之间间自由转转让。三、我国物物权法等等相关法法律、法法规关于于宅基地地使用权权转让的的价值规规定我国国物权法法在第一一百五十十三条规规定：“宅基地地使用权权的取得得、行使使和转让让，适用用土地管管理法等等法律和和国家有有关规定定。”目目前，我我国农村村社会保保障体系系尚未全全面建立立。农民民一户只只有一处处宅基地地，这一一点与城城市居民民是不同同的。农农民一旦旦失去住住房及其其宅基地地，将会会丧失基基本生存存条件，影响社社会稳定定。所以以，物权权法规避避了

7、实践践中城镇镇和乡村村之间土土地流转转的做法法，代之之以的是是通过授授权性的的规范来来处理。但是是对于农农村宅基基地房屋屋的转让让问题，部分地地方的法法规、规规章作出出了明确确的规定定，例如如，上海海市关关于鼓励励本市村村民宅基基地让出出给农村村集体经经济组织织的实施施细则(试行)规定定了依法法享有宅宅基地使使用权的的村民和和村民住住房所有有权人可可以申请请宅基地地让出。新疆疆维吾尔尔自治区区农村宅宅基地管管理办法法第十十五条规规定：农农村村民民住宅依依法转让让、继承承、赠与与等原因因造成集集体土地地使用权权变更的的，向原原登记机机关申请请集体土土地使用用权变更更登记，由县(市)人人民政府府换

8、发集体土土地使用用证。河北北省农村村宅基地地管理办办法第第十四条条规定了了农村村村民因继继承等原原因形成成一户拥拥有二处处以上宅宅基地的的，多余余的住宅宅应当转转让。受受让住宅宅的村民民必须符符合申请请宅基地地的条件件，并依依照本办办法的规规定办理理宅基地地审批手手续。农农村村民民一户拥拥有二处处以上宅宅基地并并且满二二年未转转让其多多余的住住宅的，村民委委员会可可以向乡乡(镇)土地管管理机构构提出收收回集体体土地使使用权的的申请，经县(市)土土地行政政主管部部门审查查、县(市)人人民政府府批准后后收回，统一安安排使用用。以上上相关的的地方法法规、规规章的规规定，都都有条件件地表明明了我国国是

9、允许许宅基地地房屋转转让的。四、执行农农村宅基基地使用用权及其其房屋的的做法一是是通过拍拍卖宅基基地房屋屋来实现现。但是是在拍卖卖中要指指定买受受人的范范围。即即下列人人员不得得参与拍拍卖：一一是城市市居民，国务院院国办发发1999939号号国务务院办公公厅关于于加强土土地转让让管理严严禁炒卖卖土地的的通知规定：“农民民的住宅宅不得向向城市居居民出售售,也不不得批准准城市居居民占用用农民集集体土地地建住宅宅,有关关部门不不得为违违法建造造和购买买的住宅宅发放土土地使用用证和房房产证。”二是是同村有有房村民民，有房房村民不不能接受受同村村村民房产产的转让让,否则则违反了了“农村村村民一一户只能能

10、拥有一一处宅基基地”的的规定。二是是通过农农村宅基基地转国国有土地地来实现现。根据据最高人人民法院院、国土土资源部部、建设设部关关于依法法规范人人民法院院执行和和国土资资源房地地产管理理部门协协助执行行若干问问题的通通知第第24条条的规定定，人民民法院执执行集体体土地使使用权时时，经与与国土资资源管理理部门取取得一致致意见后后，可以以裁定予予以处理理，但应应当告知知权利受受让人到到国土资资源管理理部门办办理土地地征用和和国有土土地使用用权出让让手续，缴纳土土地使用用权出让让金及有有关税费费。经法法院依法法强制拍拍卖、变变卖后，农村房房屋的买买受人可可以通过过缴纳一一定数额额的土地地出让金金的形

11、式式，将集集体土地地转化为为国有土土地，从从而使该该农村房房屋变成成可以自自由流转转的商品品房。五、宅基地地使用权权及其附附着物在在执行中中面临的的问题(一一)农村村宅基地地使用权权转让买买卖主体体的限制制我国国土地管管理法规规定，农农村村民民一户只只能拥有有一处宅宅基地。农村集集体所有有的土地地的使用用权不得得出让、转让或或者出租租用于非非农业的的建设。农村村村民出卖卖、出租租住房后后，再申申请宅基基地的，不予批批准。220044年111月2日日国土资资源部关于加加强农村村宅基地地管理的的意见也规定定，严禁禁城镇居居民在农农村购置置宅基地地，严禁禁为城镇镇居民在在农村购购买和违违法建造造的住

12、宅宅发放土土地使用用证。就就宅基地地上的房房屋不动动产而言言，宅基基地的使使用权与与房屋的的所有权权实际形形成了分分离的局局面。因因此对于于申请执执行人而而言，若若其属于于城镇居居民或有有宅基地地而不能能办理过过户手续续的情况况，则法法院的执执行工作作会遇到到阻力。(二二)农村村村民只只能拥有有一处宅宅基地土地地管理部部门严格格“一户户一宅”的审批批，本集集体经济济组织的的成员即即使愿意意购买，也会受受“一户户一宅”的限制制，无法法办理宅宅基地使使用权转转移登记记手续，使法院院对宅基基地问题题处理不不具有可可操作性性，从而而阻碍了了法院对对宅基地地问题的的执行工工作。(三三)农村村转让宅宅基地

13、使使用权的的，不得得再申请请宅基地地也就就是说，作为一一个农民民家庭，只能拥拥有一处处宅基地地，如果果该宅基基地能作作为执行行标的被被处分，被执行行人就没没有机会会再申请请宅基地地。因此此，就意意味着被被执行人人面临着着无家可可归，背背井离乡乡的局面面。在我我国这样样一个传传统理念念非常强强烈的国国家，当当事人是是非常难难以接受受的，他他们会对对法院对对社会产产生极大大的抵触触情绪，不利于于社会的的稳定。(四四)农村村社会保保障制度度的弊端端相对对城市居居民而言言，农民民生活水水平还很很低，缺缺乏必要要的社会会保障，因此，现行农农村土地地和房产产制度尽尽可能地地对农民民基本生生活予以以保护，承

14、担着着对农民民相当浓浓厚的社社保功能能，使农农民不致致流落于于丧失安安身之处处的境地地。农房房的社保保功能为为农房拉拉起一道道保护电电网，将将本应属属于政府府的职能能转移给给了债权权人，为为被执行行人及其其所扶养养家属提提供基本本居住条条件，应应当是社社会保障障制度的的功能，属政府府的职责责范围。(五五)农村村土地制制度的不不合时宜宜由于于社会经经济的发发展和农农民生活活水平的的提高，已经有有相当一一部分农农民因经经济相对对富有，到城里里购买商商品房并并搬到城城里居住住，于是是其原有有的在村村里的房房屋土地地闲置，造成土土地荒置置。而农农村宅基基地闲置置或荒废废的深层层原因是是宅基地地的制度度

15、设计，即农村村土地的的产权属属性问题题。国家家土地管管理法中中规定：农村的的责任田田、自留留地和宅宅基地归归集体所所有。也也就是说说，对于于宅基地地，农民民只有使使用权而而没有所所有权，村民可可以通过过合法的的和不合合法的手手段，或或按历史史的惯例例和既成成事实多多占宅基基地但无无权对宅宅基地进进行自由由交易。这就形形成了多多占有宅宅基地的的收益属属于个人人，而损损失却由由集体承承担的状状况。这这种现象象类似于于经济学学里所分分析的“公地悲悲剧”情情形。因此此，如何何正确理理解当前前农村宅宅基地使使用制度度，使其其既可以以发挥土土地应有有的作用用，又便便于国家家各部门门进行相相互配合合，使土土

16、地流转转得顺畅畅，成为为当前应应该思考考的课题题。六、如何处处理执行行中的宅宅基地问问题笔者者认为，要解决决现实中中法院执执行宅基基地房屋屋的困难难，可采采取以下下方法：一是是要在立立法上建建立可行行的宅基基地使用用权的转转让制度度。使所所有权与与宅基地地使用权权得到分分离。所所有权权权利结构构中的任任何一项项具体权权利，理理论上都都是可以以与所有有权分离离的，前前提是要要有一个个与此相相适应的的完善的的权利登登记制度度。要想想在根本本上解决决宅基地地使用权权执行难难的问题题，必须须在宪法法等相关关法律中中明确规规定农村村房屋归归村民所所有，宅宅基地归归村民使使用。在在执行过过程中对对被执行行

17、人基本本生活予予以保障障的前提提下，可可以处分分农村房房屋及其其集体土土地来实实现申请请人的利利益。这这样系统统化的加加以配套套规定，就能为为执行工工作提供供法律依依据，改改变现行行法律对对农村宅宅基地执执行问题题不足的的局面，使执行行工作更更好的在在法制轨轨道上运运行。二是是以国家家征用的的方式解解决。可以以通过对对法院强强制执行行的农村村房屋与与宅基地地予以国国家征用用，用征征用补偿偿款中的的房屋价价款和土土地的增增值价款款来实现现申请人人的债权权，同时时国家征征用补偿偿款中的的安置款款可以解解决被执执行人的的生活问问题;征征用后，被执行行人仍可可以申请请审批宅宅基地，解决其其居住问问题。通通过这种种方式不不仅缓解解了法院院的执行行压力，也维护护了国家家和当事事人的合合法权益益。而且且，通过过征用的的方式，使宅基基地实