湖湘文化大观园综述课件

1、湖湘文化大观园综述湖湘文化大观园综述2目录 一、项目概述 （一）项目背景 （二）项目条件 （三）项目依据 （四）项目概述 二、项目分析 （一）选址分析 （二）资源分析 （三）交通分析 （四）市场分析 三、策划思路 （一）文化符号 （二）表现形式 （三）运营模式 （四）配套项目 四、项目定位 （一）市场定位 （二）文化定位 （三）客源定位 （四）品牌定位 五、项目策划 （一）【大美湖湘】大型实景戏 （二）【湘阴老街】古韵风情街 （三）【远浦归帆】湘江古码头 （四）【湖湘神韵】人文大观园 （五）【大美湖湘】旅游大策划 六、项目组织 （一）设计组织 （二）资金组织 （三）建设组织 （四）运营组织七、

2、项目分析 （一）用地分析1 （二）建设分析 （三）投资分析 （四）运营分析 （五）收益分析八、市场组织 （一）本地客源 （二）区域客源 （三）全国客源 （四）国际客源九、营销组织 （一）媒体组织 （二）文化营销 （三）活动营销 （四）品牌营销十、效益分析 （一）文化效益 （二）社会效益 （三）经济效益 （四）品牌效益十一、运营团队 （一）策划团队 （二）开发团队 （三）运营团队 （四）营销团队十二、工作进度 （一）大美湖湘大型实景演出剧本 （二）大美湖湘梦幻剧场建设方案 （三）大美湖湘实景演出运营方案 （四）大美湖湘项目整体建设方案 （五）大美湖湘项目整体运营方案【大美湖湘】文化旅游综合体策划

3、方案 DMHUXIANG CULTURE & TOURISM COMPLEX PROJIECT PLANING4目录 一、项目概述七、项目分析【大美湖湘】文化旅游综3【大美湖湘】文化旅游综合体策划方案 DMHUXIANG CULTURE & TOURISM COMPLEX PROJIECT PLANING 一、项目概述 （一）项目背景 （二）项目条件 （三）项目依据 （四）项目概述 5【大美湖湘】文化旅游综合体策划方案 DMHUXIA4【大美湖湘】文化旅游综合体策划方案 DMHUXIANG CULTURE & TOURISM COMPLEX PROJIECT PLANING 一、项目概述（一）

4、项目背景国家大势：美丽中国、和谐社会、文化强国、中国梦文化强省：打造中国文化强省，再现湖湘文化辉煌长株潭城市群：打造中国最活跃的城市圈，文化旅游休闲需求强劲湘阴崛起：城市南扩，依托洞庭湖及湘江生态和深厚人文底蕴顺天拓展：顺天稳步成长，企业成熟扩张，多元化战略及文化旅游及 休闲旅游战略形成海湾智库：中国实景演出开拓者，“印象”品牌持有人倾力参与 6【大美湖湘】文化旅游综合体策划方案 DMHUXIA5【大美湖湘】文化旅游综合体策划方案 DMHUXIANG CULTURE & TOURISM COMPLEX PROJIECT PLANING 一、项目概述 （二）项目条件顺天集团实力雄厚，企业战略确定

5、：进军文化旅游及休闲旅游产业湘阴洋沙湖国际旅游度假区万亩水面及土地落实，适合开发大型文化旅游项目洋沙湖国际旅游度假区整体规划完成，具备开发条件湖南文化强省战略呼唤“湖湘文化”大型文化旅游项目湖南长沙（长株潭地区）波切需要大型文化旅游综合体项目湖湘文化综合体项目策划方案成熟，具有较强品牌效应及市场基础 7【大美湖湘】文化旅游综合体策划方案 DMHUXIA6【大美湖湘】文化旅游综合体策划方案 DMHUXIANG CULTURE & TOURISM COMPLEX PROJIECT PLANING 一、项目概述 （三）项目思路 以“湖湘文化”为文化旅游核心突破，打造“湖湘文化”旗舰项目，树立湖南“湖

6、湘文化”第一品牌以合理投资、快速成型、市场拉动、品牌树立、资本运作为路径以“实景演出”树立品牌，以“主题园区”形成规模、以“古城商街”聚集人气，形成湖南省“湖湘文化”闪亮名片以“实景演出”（长株潭第一大戏）为拉动，即弥补市场空缺，又形成品牌影响，全面提升洋沙湖国际旅游度假区品牌效应以“主题景区”形成规模效应，确立“湖湘文化”文化地位以“码头商街”聚集人气，打造长株潭城市后花园、城市客厅 8【大美湖湘】文化旅游综合体策划方案 DMHUXIA7【大美湖湘】文化旅游综合体策划方案 DMHUXIANG CULTURE & TOURISM COMPLEX PROJIECT PLANING 一、项目概述（

7、四）项目概述洋沙湖“湖湘文化大观天下”项目是“洋沙湖国际旅游度假区”的核心组成及先导开发项目。综合体规划占地220亩，总建筑面70000，项目总投资3.50亿元，建设期18个月，预计项目正式运营后年接待游客400万人次，年文化旅游收入2.50亿元，毛利润1.65亿元，预计2-3年收回全部投资；预计项目新创就业岗位10000个，项目社会效益、经济效益、文化效益及品牌效益显著。“湖湘文化大观天下”项目由“四个一”形成“湖湘文化第一园”：一场大戏：圣境湖湘 湖湘文化实景大戏占地30亩一片景区：大观天下 湖湘文化大观园占地120亩一个码头：远浦归帆 湖湘四大古市码头占地10亩一条老街：湘阴老街 湖湘文

8、化体验风情街占地50亩一群雕塑：湖湘之魂 湖湘文化形象雕塑占地10亩“湖湘文化大观天下”将成为湖南省最重要的人文旅游景区，成为湖南省“湖湘文化”的名片”，成为“洋沙湖国际旅游度假区”的品牌项目。 9【大美湖湘】文化旅游综合体策划方案 DMHUXIA8二、项目分析 （一）选址分析（二）资源分析 （三）交通分析（四）市场分析 【大美湖湘】文化旅游综合体策划方案 DMHUXIANG CULTURE & TOURISM COMPLEX PROJIECT PLANING10二、项目分析 【大美湖湘】文化旅游综合体策划方案 9二、项目分析 （一）选址分析“湖湘文化大观天下”项目建议选址为：湖南湘阴“洋沙湖

9、国际旅游度假区”西北湖岸、洋沙湖大道西段（原“水上游乐场”规划区）。选址位于洋沙湖北岸及湘阴市南部，由洋沙湖景观大道与长株潭城市主干道芙蓉北路相连接，利于每天大量游客进出及长株潭城市游客前来消费（城市客厅、城市厨房及城市后花园）。项目选址位于湖畔，近处有湘江古码头（新建）作为演出主景，正面有洋沙湖作为水面演出舞台，对岸有皖纱溪小镇作为背景，远处有湖光山色为演出依托，是打造“湖湘文化第一大戏”较为理想的场所。项目选址占地220亩，规模适中，打造湖湘文化第一景，树立品牌，对洋沙湖国际旅游度假区具有积极的拉动意义【大美湖湘】文化旅游综合体策划方案 DMHUXIANG CULTURE & TOURIS

10、M COMPLEX PROJIECT PLANING11二、项目分析 【大美湖湘】文化旅游综合体策划方案 10二、项目分析 （二）资源分析 湖湘文化是中华文明的重要源头，底蕴深厚、题材丰富。湘阴依洞庭而畔湘江，汨罗江北面而过，土地开阔，鱼米之乡，是湖湘文化的重要发祥地和传承地，打造“湖湘文化第一园”实至名归。洋沙湖为南洞庭的余脉及湘江的泄洪区，与湖湘文化有天然的地缘关系，北望汨罗江远眺屈原故地，岸靠湘阴古寺“南山寺”，南距湖湘名人左宗棠故居不远，人文地理上佳，文化底蕴深厚。选址依江畔湖，地势平缓，适合安排布局实景剧场、湘江码头、古城老街和文化大观园项目，自然形成打造“湖湘文化大观天下”第一园的

11、最佳格局。【大美湖湘】文化旅游综合体策划方案 DMHUXIANG CULTURE & TOURISM COMPLEX PROJIECT PLANING12二、项目分析 【大美湖湘】文化旅游综合体策划方案 11二、项目分析 （三）交通分析道路：芙蓉大道将长株潭与湘阴一线连接，交通十分方便。本项目选址通过洋沙湖大道连接芙蓉大道，将湘阴及长株潭连成一线，即利于游客来访，也利于本地客源（含长株潭）经常到访。水路：本项目可通过湘江与长沙市区紧密连接，开发湘江航线。航空：本项目离机场约50KM，可充分利用长沙机场开发全国客源。高铁：本项目离高铁不远（长沙及汨罗），可利用高铁开发全国客源。旅游线路：本项目可

12、开发旅游项目包括：湖湘文化游、实景演出游、湘阴老街游、湘江北上游、洞庭湖风光游等项目，成为长沙市（长株潭）人文旅游第一项目。本项目交通条件十分优越，适合于每天组织1-3万人次到访。【大美湖湘】文化旅游综合体策划方案 DMHUXIANG CULTURE & TOURISM COMPLEX PROJIECT PLANING13二、项目分析 【大美湖湘】文化旅游综合体策划方案 12二、项目分析 （四）市场分析实景演出：长沙目前尚无实景演出项目，目标打造成为长沙市领先的文化艺术产品，成为长株潭文化圈“第一大戏”，树立市场垄断。主题园区：湖湘文化是湖南核心品牌，目前湖南尚无湖湘文化主题园区，项目以雕塑、

13、实景、展览、表演等系统表现湖湘文化，填补市场空白。成为湖湘文化旅游必选项目。旅游商业：湘阴老街打造湖湘文化体验区，通过湘菜、湘戏、湘瓷、湘绣等人文形式展示湖湘文化之美，目标打造长株潭城市后花园、城市会客厅、城市美食厨房，成为本地居民经常性来往的场所。综合效益：本项目以实景演出树品牌，以主题园区成大局、以古城老街聚人气，打造湖湘文化第一品牌，塑造长株潭新名片，成为长沙人文旅游必游项目。【大美湖湘】文化旅游综合体策划方案 DMHUXIANG CULTURE & TOURISM COMPLEX PROJIECT PLANING14二、项目分析 【大美湖湘】文化旅游综合体策划方案 13三、策划思路 （

14、一）文化符号 （二）表现形式 （三）运营模式 （四）配套项目【大美湖湘】文化旅游综合体策划方案 DMHUXIANG CULTURE & TOURISM COMPLEX PROJIECT PLANING15三、策划思路【大美湖湘】文化旅游综合体策划方案 14三、策划思路（一）文化符号 湖湘文化的符号包括：戏剧艺术、实景建筑、人文雕塑、文化传承（湘菜、湘戏、湘瓷、湘绣等）等。戏剧艺术：通过实景大戏（充分表现洞庭欢歌、刘海砍樵、浏阳河等）来表现湖湘文化之艺术之美。实景建筑：通过湖湘文化大观园、湘江古市码头及湘阴老街等湖湘人文建筑等对湖湘文化的实体文化予以完整展现。人文雕塑：通过湖湘人文雕塑系列、湖湘

15、文化群雕、浮雕等系统展示湖湘文化大观，对湖湘文化予以充分表现。文化传承：通过湘阴老街的湘菜美食街、湘戏酒吧街、湘瓷古玩街、湘绣工艺街、四大古市（米市、茶市、陶市、绣市）码头等江（湘江）湖（洞庭湖）文化等予以人文表现。【大美湖湘】文化旅游综合体策划方案 DMHUXIANG CULTURE & TOURISM COMPLEX PROJIECT PLANING16三、策划思路【大美湖湘】文化旅游综合体策划方案 15三、策划思路（二）表现形式一场大戏：通过湖（洋沙湖）、山（皖沙溪）、船（洞庭帆影）、人（400演员）、景（近、中、远）等，以六场大戏展现湖湘文化之美。一片景区：通过湖湘文化建筑系列（包括古

16、城、衙门、名宅、大院、花园、雕塑、荷塘等）展示湖湘文化之雄，同时通过每天十余场情景表演，展示湖湘文化之雅。一个码头：通过码头、古市场、老街、帆船、表演（每天2场）等展示长沙四大古市的人文印象，成为湘江人文旅游一景。一条老街：通过四街八巷，展示湘阴老街的人文传承，通过湘菜（美食）、湘戏（美娱）、湘瓷、湘绣（美物）等，以大众喜闻乐见的形式展示湖湘文化之妙，体验湖湘文化之雅。一群雕塑：由国际雕塑大师雷宜锌担纲，打造湖湘文化形象雕塑。【大美湖湘】文化旅游综合体策划方案 DMHUXIANG CULTURE & TOURISM COMPLEX PROJIECT PLANING17三、策划思路【大美湖湘】文

17、化旅游综合体策划方案 16三、策划思路（三）运营模式 建议组建“洋沙湖文化旅游有限公司”运营本项目，员工规模约600人，包括实景演出（400人）、主题园区（100人）、古市码头（50人）、商业街管理（50人），负责运营本项目。收入来源包括：实景演出门票：每年目标观众70100万人次，门票实收100元/人，年门票收入7000 10000万元。主题景区门票：每年目标游客100150万人次，门票实收60元/人，年门票收入6000 9000万元。古市码头及商业街年接待游客365万人次，年租金收入3000万元游船经营收入：年接待湘江及洞庭湖游船人数40万人次，按人均船票40元计算，年营业收入1600万元

18、。【大美湖湘】文化旅游综合体策划方案 DMHUXIANG CULTURE & TOURISM COMPLEX PROJIECT PLANING18三、策划思路【大美湖湘】文化旅游综合体策划方案 17三、策划思路（四）市场营销主打实景演出项目，塑造长沙大型演出第一品牌，成为长沙人文旅游、公务商务旅游的重要选择。推出湖湘文化大观园湖湘文化第一园的概念，系统展示湖湘文化之美，成为湖南及全国游客，特别是青少年游客重要选择。推出湘江文化游旅游线路，百里水路到湘阴，从长沙启程一路旅游到湘阴，湘江游+主题园区+湘阴老街+实景演出，打造旅游黄金线路。推出湘阴老街月月游项目，吸引长株潭主力消费群经常到访湘阴老街

19、，吃湘菜、泡湘吧、听湘剧、品湘茶、购湘品、看大戏，打造长株潭城市后花园（休闲）、城市客厅（会客）、城市厨房（美食）。【大美湖湘】文化旅游综合体策划方案 DMHUXIANG CULTURE & TOURISM COMPLEX PROJIECT PLANING19三、策划思路【大美湖湘】文化旅游综合体策划方案 18四、项目定位 （一）市场定位 （二）文化定位 （三）客源定位 （四）品牌定位 【大美湖湘】文化旅游综合体策划方案 DMHUXIANG CULTURE & TOURISM COMPLEX PROJIECT PLANING20四、项目定位【大美湖湘】文化旅游综合体策划方案 19四、项目定位（

20、一）市场定位本项目市场地位十分明确：立足长株潭，服务大中国，面向全世界立足长株潭：以湘阴老街吸引长株潭的经常性客源，看大戏、游文园、逛老街，形成经常性消费。服务全中国：以一场实景大戏+一片湖湘景区+一个古市码头+一条人文老街形成对全国游客的吸引力，加上洋沙湖的其它景区景点，成为湖南游的首选及必选项目。面向全世界：湖湘文化对世界有较强的吸引力及感召力，湖湘文化较好的保存及展示中华文化的核心价值，对世界各国游客具有强力的吸引力，也是中国旅游中独具特色的人文之旅，项目填补了湖南（长沙）吸引全球客源所缺乏的具有独特性的高端产品。【大美湖湘】文化旅游综合体策划方案 DMHUXIANG CULTURE &

21、 TOURISM COMPLEX PROJIECT PLANING21四、项目定位【大美湖湘】文化旅游综合体策划方案 20四、项目定位（二）文化定位湖湘文化是中华文明的重要源泉之一。湖湘文化包括湘楚文化、三湘文化、湘西文明等，本项目目标成为湖湘文化的核心展现。湖湘文化大观天下项目，既是湖南省文化强省战略的具体体现，也是湖湘文化重新亮相中华文明舞台的辉煌展示，同时也是湖湘文化进行产业化运作的科学实践。本项目应该成为湖湘文化的重要载体。本项目应该成为湖湘文化的品牌项目。本项目应该成为湖湘文化的闪亮名片。【大美湖湘】文化旅游综合体策划方案 DMHUXIANG CULTURE & TOURISM CO

22、MPLEX PROJIECT PLANING22四、项目定位【大美湖湘】文化旅游综合体策划方案 21四、项目定位（三）客源定位本项目客源地位十分明确：核心客源：长株潭及湖南本省客源（每年150万人次），主要项目包括：实景演出+主题景区+湖湘船游重要客源：湖南长沙及周边地区的公务、商务、会议客源（每年30万人次），主要项目包括：实景演出+主题景区+湖湘船游保护客源：青少年（与省团委合作打造青少年传统教育基地）、夕阳红旅游（与省老龄委、民政厅合作），每年扩展客源100万人次。经常性客源：长株潭及湘阴、岳阳等周边地区的游客，主要项目为：湘阴老街的美食、酒吧、茶馆、休闲娱乐设施，目标每年300万人次。

23、开发客源：全国及高铁沿线各地客源，目标每年50万人次。【大美湖湘】文化旅游综合体策划方案 DMHUXIANG CULTURE & TOURISM COMPLEX PROJIECT PLANING23四、项目定位【大美湖湘】文化旅游综合体策划方案 22四、项目定位（四）品牌定位 本项目的品牌定位为：湖湘文化第一品牌湘阴市城市文化名片湖南文化强省的品牌项目湖南省面向世界的人文品牌【大美湖湘】文化旅游综合体策划方案 DMHUXIANG CULTURE & TOURISM COMPLEX PROJIECT PLANING24四、项目定位【大美湖湘】文化旅游综合体策划方案 23五、项目策划 （一）【大美

24、湖湘】大型实景戏 （二）【湖湘神韵】人文大观园 （三）【远浦归帆】湖湘古码头 （四）【湘阴老街】古韵风情街 （五）【大美湖湘】旅游大策划【大美湖湘】文化旅游综合体策划方案 DMHUXIANG CULTURE & TOURISM COMPLEX PROJIECT PLANING25五、项目策划【大美湖湘】文化旅游综合体策划方案 24五、项目策划 （一）【大美湖湘】大型实景演出【大美湖湘】大型实景演出项目为湖湘文化大观园的核心项目。本项目目标打造湖南省第一大型实景演出，在恢弘宽阔的洋沙湖（南洞庭湖）展开，帆影叠翠，波光粼粼，演出通过真善真水真人的完美诠释，通过现代声光电舞美创意，打造一台湖南人争相

25、必看的大型主流演出。实景剧场占地30亩，建筑面积约12000 。演出舞台在湖面展开，号称2000亩大舞台。项目由实景舞台（含水面）、观众席、灯光工程、舞美工程、配套设施等组成。【大美湖湘】文化旅游综合体策划方案 DMHUXIANG CULTURE & TOURISM COMPLEX PROJIECT PLANING26五、项目策划 【大美湖湘】文化旅游综合体策划方案 25五、项目策划 （一）【大美湖湘】大型实景演出舞台：南向洋沙湖，北靠湖岸，座北朝南，通过10平方公里湖面，打造世界级实景舞台，舞台包括：近景舞台（观众席前）：60M X 40M中景舞台（洋沙湖面）：500M X 400M侧景舞台

26、（古市码头）：100M X50M远景舞台（皖沙溪小镇）：500M水上舞台（帆影点点）：12艘仿古帆船水幕舞台（100米水帘幕）等构成世界级浩大实景舞台。演出计划动用演员400人，帆船12艘。【大美湖湘】文化旅游综合体策划方案 DMHUXIANG CULTURE & TOURISM COMPLEX PROJIECT PLANING27五、项目策划 【大美湖湘】文化旅游综合体策划方案 26五、项目策划 （一）【大美湖湘】大型实景演出观众席：沿湖岸打造码头阶梯式观众席，沿湖展开150米，上下20排，形成33003500人的露天实景剧场，顶端设计20个贵宾包厢。观众席每晚演出一场，节假日每晚两场，最大

27、节庆最多演出三场，每年演出时间270天（9个月），每年演出350场，观众人数120万人次（有效人次70 100万人次）。观众席面向洋沙湖，正面为洋沙湖（主舞台）、右前方为古市码头（侧舞台），左前方为皖沙溪古镇建筑群（远舞台），前面设前舞台，形成多点观赏区，极大限度满足观众的欣赏满意度。在条件成熟时，计划建设2000座位的室内剧场，以作冬季演出之用，形成演出实景剧场+室内剧场（1+1）模式，实现全年演出季。【大美湖湘】文化旅游综合体策划方案 DMHUXIANG CULTURE & TOURISM COMPLEX PROJIECT PLANING28五、项目策划 【大美湖湘】文化旅游综合体策划方案

28、 27五、项目策划 （一）【大美湖湘】大型实景演出演员剧团：大型实景演出演员人数350 400人（号称600人）。其中艺术学院（学校）代培学生300人，聘用当地农民（渔民）100 200人作为临时演员。聘用剧团主要（核心）演员30人。舞美道具：以湖湘文化为背景的建筑群（皖沙溪小镇/古市码头）、帆船（10 12艘）、水上舞台（可移动）、大型水帘幕（150米 X 15米）、激光成像、雾森系统（海市蜃楼）、影视移动至境等。艺术创意：国际级导演、剧本创意、音乐制作、舞美设计、服装设计、舞台编排、影视制作、剧团指导等，打造世界超一流的艺术大作。计划邀请世界著名张继刚将军出任大戏总导演。【大美湖湘】文化旅

29、游综合体策划方案 DMHUXIANG CULTURE & TOURISM COMPLEX PROJIECT PLANING29五、项目策划 【大美湖湘】文化旅游综合体策划方案 28五、项目策划 （一）【大美湖湘】大型实景演出演出投资：大型实景演出静态投资1.20亿元含剧场及艺术创作。具体预算：剧场建设：3500万元（舞台/观众席/水电/卫生/配套）艺术创作：1500万元（导演/编剧/音乐/舞美/特技等）舞美设施：5000万元（灯光/道具/水幕/雾森/服装等）剧团组建：1000万元（招聘/培训/排练/试演/首演等）市场营销：1000万元（新闻发布/市场推广/营销等）如演出达到65%的上座率，预计

30、24个月（2年）内可收回全部投资。实景剧场开演后将形成45亿元的经营性资产（可进行资本运作）。【大美湖湘】文化旅游综合体策划方案 DMHUXIANG CULTURE & TOURISM COMPLEX PROJIECT PLANING30五、项目策划 【大美湖湘】文化旅游综合体策划方案 29五、项目策划 （一）【大美湖湘】大型实景演出成本收益预算项目年度总成本预算5000万元其中包括：演员成本：400人 X 40000元 = 1600万元演出耗材：350场 X 30000元 = 1400万元水电杂费：350场 X 22000元 = 700万元维护维修：30万 X 12月 = 360万元管理杂费

31、：10万 X 12月 = 120万元营销推广：50万 X 12月 = 600万元不可预见：220万元【大美湖湘】文化旅游综合体策划方案 DMHUXIANG CULTURE & TOURISM COMPLEX PROJIECT PLANING31五、项目策划 【大美湖湘】文化旅游综合体策划方案 30五、项目策划 （一）【大美湖湘】大型实景演出收益测算观众人数：预计每年演出350场，观众人数80 100万人次。门票价格：门票价格为188元/人（扣除佣金78元，实收110元）。门票收入：按80万人计算，每年门票收入8800亿元。演出成本：5000万元，包括演员成本+演出耗材+水电杂费+营销成本项目毛

32、利：3800万元，投资回收：预计30个月（2年至2年半）即可收回全部投资成本。长期受益：本项目演出有效期为10年（10年后重编），预计10年总收入10亿元（项目投资回报56亿元）。项目建成后，因其每年收入超过1亿元，利润超过5000万，剧场市场评估价值可达45亿元，有利于实现项目的融资，支持洋沙湖整体开发。【大美湖湘】文化旅游综合体策划方案 DMHUXIANG CULTURE & TOURISM COMPLEX PROJIECT PLANING32五、项目策划 【大美湖湘】文化旅游综合体策划方案 31五、项目策划 （一）【大美湖湘】大型实景演出时间计划：实景演出制作时间为16个月。总时间进度计

33、划16个月（2013/03 2014/06）项目策划艺术创意2个月（2013/02 2013/03）创意设计/剧场设计3个月（2013/04 2013/06）剧场建设/舞美设计6个月（2013/07 2013/12）艺术制作/舞台演练3个月（2014/01 2014/04）演出排练/正式公演2个月（2014/05 2014/06）品牌营销/市场推广6个月（2014/01 2014/06）【大美湖湘】文化旅游综合体策划方案 DMHUXIANG CULTURE & TOURISM COMPLEX PROJIECT PLANING33五、项目策划 【大美湖湘】文化旅游综合体策划方案 32五、项目策划

34、 （一）【大美湖湘】大型实景演出开发关键：本项目因其品牌影响力，市场关注度，政府重视度等可作为洋沙湖国际旅游度假区的启动项目。打造湖南（长沙）演出第一大戏，开发湖湘文化精品工程。实景演出必须大气磅礴，辉煌灿烂，梦幻优美，震撼人心。项目目标塑造湖湘文化第一品牌，争取成为湖南长沙旅游的必游必看项目和湖南省商务、公务、政务及会议接待的首选项目。以目前湖南长沙每年超过2000万的旅客（游客）数，争取每年100200万的游客应该是水到渠成，顺理成章。加上湘阴老街“吃住行游购娱”六位一体，成为长沙人待客聚会、休闲消费的常选项目。【大美湖湘】文化旅游综合体策划方案 DMHUXIANG CULTURE & T

35、OURISM COMPLEX PROJIECT PLANING34五、项目策划 【大美湖湘】文化旅游综合体策划方案 33五、项目策划 （一）【大美湖湘】大型实景演出实景演出创意概念：序 幕：洞庭欢歌，远浦归帆（银色印象）第一幕：圣人足音，湖湘之源（金色印象）第二幕：浪起湖湘，千古风流（古铜印象）第三幕：湘军湘魂，英雄风采（蓝色印象）第四幕：浪遏飞舟，中华之光（红色印象）尾 声：鱼米之乡，盛世欢歌（彩色印象）【大美湖湘】实景演出（6070分钟）【表演剧本由专业作家正在创作中，【大美湖湘】实景演出优美绚烂、扣人心弦、磅礴大气，恢弘震撼【大美湖湘】文化旅游综合体策划方案 DMHUXIANG CULT

36、URE & TOURISM COMPLEX PROJIECT PLANING35五、项目策划 【大美湖湘】文化旅游综合体策划方案 34五、项目策划 （二）【大观天下】 湖湘文化大观园【湖湘文化大观园】 人文景区占地120亩，建筑面积22000，项目总投资约1.0亿元。项目选址洋沙湖北岸，依湘江靠洞庭，在水一方，与湘江古码头相连，也成为实景演出的背景建筑群。晚上灯光打亮，美轮美奂，倒影水中，仪态万千。湖湘文化大观园由湖湘文化建筑群落、人文雕塑、园林景观、情景演出等组成。预计年接待游客150200万人次，包括长株潭游客、全国各地游客、国际游客及青少年、夕阳红游客等。【大美湖湘】文化旅游综合体策划方

37、案 DMHUXIANG CULTURE & TOURISM COMPLEX PROJIECT PLANING36五、项目策划 【大美湖湘】文化旅游综合体策划方案 35五、项目策划 （二）【湖湘神韵】人文大观园湖湘文化大观园概念设计园区由古城门、大牌坊、钟鼓楼、古衙门、大戏台、夫子庙、老书院、湘军帅府、练兵场、湘军战船列阵、湖湘文化廊、文化广场、文化博物苑、湖湘名人馆等构成。园区内亭台楼阁，每天推出810场情景秀，如：屈原唱诗、左帅升帐、湘军出征、洋务公使、衣锦还乡、毛泽东与乡亲们、湘剧、花鼓戏、傩面戏等；大观园集中湘江四大码头博物馆，系统展示湘绣、湘茶、湘陶、湘菜等湖湘文化产品。目标打造湖湘文

38、化之大观园，展示活的湖湘文化。【大美湖湘】文化旅游综合体策划方案 DMHUXIANG CULTURE & TOURISM COMPLEX PROJIECT PLANING37五、项目策划 【大美湖湘】文化旅游综合体策划方案 36五、项目策划 （二）【湖湘神韵】人文大观园湖湘文化大观园项目投资项目总建设面积22000，投资规模1.05亿元。包括：建设投资6000万元（平均古建造价3000元/)；景观雕塑1500万元（100尊雕塑及配套）；绿化美化1500万元；人文展览1000万元；艺术表演500万元。【大美湖湘】文化旅游综合体策划方案 DMHUXIANG CULTURE & TOURISM CO

39、MPLEX PROJIECT PLANING38五、项目策划 【大美湖湘】文化旅游综合体策划方案 37五、项目策划 （二）【湖湘神韵】人文大观园湖湘文化大观园项目运营成本：项目管理员工120人；每年运营成本2000万元；包括：员工费用：120 人X 45000 = 540万（含工资、保险、服装、培训）维护成本：30万 X 12月 = 360万元人文展示：10万 X 12月 = 120万元情景演出：20万 X 12月 = 240万元宣传营销：40万 X 12月 = 480万元运营杂费：20万 X 12月 = 360万元【大美湖湘】文化旅游综合体策划方案 DMHUXIANG CULTURE & T

40、OURISM COMPLEX PROJIECT PLANING39五、项目策划 【大美湖湘】文化旅游综合体策划方案 38五、项目策划 （二）【湖湘神韵】人文大观园湖湘文化大观园项目收益测算：项目预计每年接待游客100 200万人次（目标150万人次），门票80元（可与实景演出实行优惠通票），门票打折后实收40元。预期每年门票收入6000万元，预期项目毛利4000万元，项目投资回收期2.5 3年。项目设计运营期30年（大修维护期为每10年），预计项目长期收益68亿元。项目建成后将形成经营性资产4 5亿元（市场抵押评估值）。【大美湖湘】文化旅游综合体策划方案 DMHUXIANG CULTURE &

41、 TOURISM COMPLEX PROJIECT PLANING40五、项目策划 【大美湖湘】文化旅游综合体策划方案 39五、项目策划 （二）【湖湘神韵】人文大观园项目计划进度项目创意策划期 2个月（2013/02 2013/03）项目规划设计期 3个月（2013/04 2013/06）项目实施建设期10个月（2013/07 2014/05）项目装饰试业期 3个月（2014/05 2014/08）【大美湖湘】文化旅游综合体策划方案 DMHUXIANG CULTURE & TOURISM COMPLEX PROJIECT PLANING41五、项目策划 【大美湖湘】文化旅游综合体策划方案 40

42、五、项目策划 （二）【湖湘神韵】人文大观园湖湘文化大观园项目成功关键：项目应与实景演出及湘阴老街、湘江码头等积极互动，相互依存，成为湖湘文化的必游项目。争取文化部门将项目列为湖湘文化的精品工程和城市名片。另园区活动及展示要出彩，打造出活生生的湖湘文化园，与教育局、共青团及少先队等互动，成为青少年湖湘文化学习、教育的爱国主义基地。【大美湖湘】文化旅游综合体策划方案 DMHUXIANG CULTURE & TOURISM COMPLEX PROJIECT PLANING42五、项目策划 【大美湖湘】文化旅游综合体策划方案 41五、项目策划 （三）【远浦归帆】 湖湘古市码头创意理念湘阴以其襟江带湖的

43、地理优势，创造出湖湘八景之一的“远浦归帆”。遥想当年，湘阴作为湖湘来往必经要冲，迁客骚人多会于此，人文荟萃，可想见千年古码头的繁荣昌盛。古长沙曾经以四大古市码头闻名于世，即米市、茶市、绣市、陶市，湘阴码头既是当年必经之地和中转之地，又是湖湘文化和文人墨客汇聚之地。湘江古码头的打造意义非凡。【大美湖湘】文化旅游综合体策划方案 DMHUXIANG CULTURE & TOURISM COMPLEX PROJIECT PLANING43五、项目策划 【大美湖湘】文化旅游综合体策划方案 42五、项目策划 （三）【远浦归帆】 湖湘古市码头概念设计古码头设于湘江入口及洋沙湖北岸要冲，青石板铺设，码头设有石

44、舫、望江亭、聚贤楼、大牌坊、码头商街等。码头沿湖岸展开150米，帆影点点，亭台楼阁，洋洋洒洒，蔚为大观，再现长沙古市码头之辉煌。码头水上设置两至三艘古帆船，每天表演码头喜迎客到的场景。同时码头上设置游湖画舫8艘（每船30人），年接待游客50万人次。以码头为基地，连接湘江沿岸旅游码头，打造湘江文化游。【大美湖湘】文化旅游综合体策划方案 DMHUXIANG CULTURE & TOURISM COMPLEX PROJIECT PLANING44五、项目策划 【大美湖湘】文化旅游综合体策划方案 43五、项目策划 （三）【远浦归帆】 湖湘古市码头项目投资项目占地10亩，建筑面积3000，预算投资250

45、0万。其中包括：码头建设（150米湖岸）600万元、官衙石舫100万元、望江亭50万元、大牌坊50万元、聚贤楼（三层）300万元、古帆船3艘300万元、游湖画舫8艘400万元、码头商街400万元（2000）、码头配套旅游设施（浮雕、雕塑等）300万元。【大美湖湘】文化旅游综合体策划方案 DMHUXIANG CULTURE & TOURISM COMPLEX PROJIECT PLANING45五、项目策划 【大美湖湘】文化旅游综合体策划方案 44五、项目策划 （三）【远浦归帆】 湖湘古市码头项目收益码头每年接待游湖客人40万人次，人均票价60元（含茶水茶点等），实收40元/人，每年游船收入16

46、00万元，项目毛利率60%，每年目标利润1000万元；码头商铺租赁（2000），月租金50元/，年租金收入120万元（2000 X 50 X12）；扣除物业管理成本，年目标利润100万元。项目每年收入约1100万元，项目投资回收期2 3年。【大美湖湘】文化旅游综合体策划方案 DMHUXIANG CULTURE & TOURISM COMPLEX PROJIECT PLANING46五、项目策划 【大美湖湘】文化旅游综合体策划方案 45五、项目策划 （三）【远浦归帆】 湖湘古市码头盈利关键项目需与实景演出、主题景区、湘阴老街等互为依托。项目需与长沙市湘江游码头联动。收入核心为游湖画舫，画舫应配置

47、训练有素的湖湘文化讲解员，细说湖湘文化，包括屈原、杜甫、范仲庵等湖湘文化名人，同时游湖观赏湖光山色时配以美妙歌声打动，包括洞庭湖歌、花鼓戏等。项目与实景演出、人文街区、湖湘大观园等互相配套、相得益彰。【大美湖湘】文化旅游综合体策划方案 DMHUXIANG CULTURE & TOURISM COMPLEX PROJIECT PLANING47五、项目策划 【大美湖湘】文化旅游综合体策划方案 46五、项目策划 （四）【湘阴老街】 湖湘风情商业街【湘阴老街】 湖湘风情商业街项目规划占地50亩，建筑面积30000，项目总投资8500万元。项目由四街八巷组成古城老街格局。规划设计为二至三层仿古砖木结构

48、建筑，粉墙黛瓦花格窗，古香古色石板路，再现前面三千年湖湘文化的古朴和繁荣，目标打造湖湘文化第一街。【大美湖湘】文化旅游综合体策划方案 DMHUXIANG CULTURE & TOURISM COMPLEX PROJIECT PLANING48五、项目策划 【大美湖湘】文化旅游综合体策划方案 47五、项目策划 （四）【湘阴老街】 湖湘风情商业街概念设计选址洋沙湖大道路边至洋沙湖沿岸，两至三层古色古香徽派建筑群，突出湖湘地区人文特点，79米宽步行街设计。规划设计建筑面积：30000，包括湘菜美食街、湘戏酒吧街、湘瓷古玩街、湘绣特产街等，一层主要为商铺门面，二层可设计为茶馆餐厅或客栈客房，形成人气旺

49、盛的不也街。街区内设有文化小公园、小戏台、古牌坊等，古色古香，人文气息浓郁。设计的目标是成为湖南（长沙）的城市大客厅，美食新天地和休闲后花园。同时这里将作为【大美湖湘】实景演出和【湖湘文化大观园】的服务配套，为观众（游客）提供完整的美食、住宿、购物、休闲、娱乐等配套，为旅行社提供“食住行游购娱”一条龙服务，打造长株潭最具吸引力的旅游目的地和集散地。【大美湖湘】文化旅游综合体策划方案 DMHUXIANG CULTURE & TOURISM COMPLEX PROJIECT PLANING49五、项目策划 【大美湖湘】文化旅游综合体策划方案 48五、项目策划 （四）【湘阴老街】 湖湘风情商业街建设

50、时间筹建时间16个月，自2013年2月2014年6月。创意策划2个月（2013/02 2013/03）规划设计3个月（2013/04 2013/06）项目建设8个月（2013/07 2014/03）项目招商6个月（2013/10 2014/03）绿化美化3个月（2014/02 2014/05）筹备开街2个月（2014/04 2014/06）争取与实景演出同时推出，形成规模相应，相辅相成。【大美湖湘】文化旅游综合体策划方案 DMHUXIANG CULTURE & TOURISM COMPLEX PROJIECT PLANING50五、项目策划 【大美湖湘】文化旅游综合体策划方案 49五、项目策划

51、 （四）【湘阴老街】 湖湘风情商业街项目投资项目占地50亩，建筑面积30000，项目投资概算8500万元。其中包括：建设费用：6000万元（仿古商街建筑/均价2000元/）绿化美化：1000万元营销推广：1000万元（商铺招商或出售）文旅配套：500万元【大美湖湘】文化旅游综合体策划方案 DMHUXIANG CULTURE & TOURISM COMPLEX PROJIECT PLANING51五、项目策划 【大美湖湘】文化旅游综合体策划方案 50五、项目策划 （四）【湘阴老街】 湖湘风情商业街收益估算本项目成熟期（从第3年起）租金预计为每年1000元/（按每月80元/计算）。每年租金收入30

52、00万元（30000X 1000元/）。项目年度利润为2000万元（扣除运营成本）。预计项目投资回收期为4年。预计项目商业面积评估价值为15000元/（按成熟期出租价值估算），项目总面积30000，市场价值4.50亿元，成为公司具有持续升值能力的经营性资产。【大美湖湘】文化旅游综合体策划方案 DMHUXIANG CULTURE & TOURISM COMPLEX PROJIECT PLANING52五、项目策划 【大美湖湘】文化旅游综合体策划方案 51五、项目策划 （四）【湘阴老街】 湖湘风情商业街项目关键一次成型，与实景演出及大观园相辅相成，同时推出，形成品牌及规模效应。项目主打文化旅游风情

53、牌，即吸引外地游客，也吸引长株潭的游客和湘阴本地游客，以其丰富的文化旅游风情和完整的商业配套，成为长沙的“城隍庙（上海）、大栅栏（北京）、夫子庙（南京）”，即成为城市的文化符号和城市文化名片。【大美湖湘】文化旅游综合体策划方案 DMHUXIANG CULTURE & TOURISM COMPLEX PROJIECT PLANING53五、项目策划 【大美湖湘】文化旅游综合体策划方案 52五、项目策划 （五）【湖湘之魂】形象雕塑创意核心【湖湘之魂】形象雕塑是“湖湘文化大观天下”项目的形象标识，并将作为湖湘文化的标识风行天下。【湖湘之魂】雕塑广场选址“湖湘文化大观园”大门区，护卫依托。【湖湘之魂】

54、大型雕塑由周强书记大力推荐的湖南籍国际雕塑大师雷宜锌创作大型雕塑【湖湘之魂】（暂名），邀请省市主要领导前来主持开工或揭幕，提升项目的文化品位及国际知名度。雕塑创意力求将湖湘人物及精神汇聚一体，成为湖南省最具代表意义的大型雕塑，雕塑可申请政府文化资金支持。【大美湖湘】文化旅游综合体策划方案 DMHUXIANG CULTURE & TOURISM COMPLEX PROJIECT PLANING54五、项目策划 【大美湖湘】文化旅游综合体策划方案 53五、项目策划 （五）【湖湘之魂】形象雕塑概念设计项目位于“湖湘文化大观园”大门广场，占地10亩。初步概念性雕塑创意基础：【湖湘之魂】雕塑文化广场（3

55、600），相依湖湘古市码头；【湖湘之魂】雕塑基座600（30M X 20M），【湖湘之魂】主雕塑群（20M X 20M X 20M高）、【文化长廊】浮雕墙（200M X 3M）雕塑广场景观设计及园林绿化系统等。【大美湖湘】文化旅游综合体策划方案 DMHUXIANG CULTURE & TOURISM COMPLEX PROJIECT PLANING55五、项目策划 【大美湖湘】文化旅游综合体策划方案 54五、项目策划 （五）【湖湘之魂】形象雕塑【湖湘之魂】项目投资项目总投资1500万元，其中包括：雕塑广场铺制：200万元雕塑基础建设：100万元雕塑创意制作：800万元浮雕长廊建设：200万元园

56、林景观建设：200万元。、【大美湖湘】文化旅游综合体策划方案 DMHUXIANG CULTURE & TOURISM COMPLEX PROJIECT PLANING56五、项目策划 【大美湖湘】文化旅游综合体策划方案 55五、项目策划 （五）【湖湘之魂】形象雕塑项目收益本项目的收益主要为社会效益、文化效益和品牌效益。预计【湖湘之魂】雕塑原作品（创作原件）拍卖价格1000万元。预计【湖湘之魂】雕塑青铜工艺品销售（按5年销售10000件，每件1000元计算），预计销售收入1000万元，利润500万元（作为会议纪念、参观纪念或湖湘文化纪念品）。本项目争取在5年内实现收回投资成本。【大美湖湘】文化旅

57、游综合体策划方案 DMHUXIANG CULTURE & TOURISM COMPLEX PROJIECT PLANING57五、项目策划 【大美湖湘】文化旅游综合体策划方案 56六、项目组织 （一）设计组织 （二）资金组织 （三）建设组织 （四）运营组织【大美湖湘】文化旅游综合体策划方案 DMHUXIANG CULTURE & TOURISM COMPLEX PROJIECT PLANING58六、项目组织【大美湖湘】文化旅游综合体策划方案 57六、项目组织（一）设计组织本项目由海湾智库进行项目创意及概念性设计，由顺天集团设计公司（或战略合作伙伴）设计完成。项目规划设计时间3个月（2013/

58、04 06）。由顺天集团依据项目进度及建设需要组织项目评审。【大美湖湘】文化旅游综合体策划方案 DMHUXIANG CULTURE & TOURISM COMPLEX PROJIECT PLANING59六、项目组织【大美湖湘】文化旅游综合体策划方案 58六、项目组织（二）资金组织本项目资金由顺天集团筹集。海湾智库配合顺天集团争取国家及湖南省文化产业资金支持。项目建设期2年，每年投资强度为1.5亿元。项目2014年中期可实现运营，开始产生现金流。项目2014年可形成经营性资产，实现资本运营。【大美湖湘】文化旅游综合体策划方案 DMHUXIANG CULTURE & TOURISM COMPLE

59、X PROJIECT PLANING60六、项目组织【大美湖湘】文化旅游综合体策划方案 59六、项目组织（三）建设组织项目建设由顺天集团负责组织实施。建设期2年。实景演出剧场设备安装部分由海湾智库组织实施。大型雕塑群由海湾智库负责组织实施（建设由顺天集团完成）。【大美湖湘】文化旅游综合体策划方案 DMHUXIANG CULTURE & TOURISM COMPLEX PROJIECT PLANING61六、项目组织【大美湖湘】文化旅游综合体策划方案 60六、项目组织（四）运营组织项目运营由洋沙湖国际旅游度假区（顺天集团）组建“湖南省湖湘文化大观园有限公司”（暂名）负责项目运营。海湾智库负责配合

60、顺天集团组建项目剧团（演出团队）。海湾智库负责配合顺天集团完成湘阴老街市场推广及商铺出租，确保开业时出租率达80%以上。海湾智库负责配合顺天集团组织实景演出观众及湖湘文化大观园的旅游组织。海湾智库负责在开始运营3年内与1000家大型旅行社签订游客战略合作协议，确保景区达标运营。【大美湖湘】文化旅游综合体策划方案 DMHUXIANG CULTURE & TOURISM COMPLEX PROJIECT PLANING62六、项目组织【大美湖湘】文化旅游综合体策划方案 61七、项目分析 （一）用地分析（二）建设分析（三）投资分析（四）运营分析（五）收益分析【大美湖湘】文化旅游综合体策划方案 DMH