地产资本结构课件

1、地产资本结构地产资本结构绿城地产简介绿城房地产集团有限公司，国内知名的房地产企业之一，专注开发系列城市优质房产品。绿城成立于1995年，2005年转制为外商独资企业，是香港企业绿城中国控股有限责任公司。（股票代码：3900）的全资子公司。 集团总部位于杭州市杭大路1号(黄龙世纪广场A区10楼) 。 绿城地产简介绿城房地产集团有限公司，国内知名的房地产企业之一公司简介公司简介绿城专注于优质房产品的开发，产品形态涵盖别墅、城市公寓、度假公寓、酒店式服务公寓等住宅系列，同时涉及酒店、综合类项目的开发和营造。自1996年以来，绿城历年房产销售额名列浙江省同行业前茅，2006年实现销售收入74亿元。自1

2、998年以来，历年被金融机构评为3A级信用单位。 开发项目 绿城专注于优质房产品的开发，产品形态涵盖别墅、城市公寓、度假地产资本结构1负债比率2流动比率3速动比率资本结构分析1负债比率2流动比率3速动比率资本结构分析负债比率图表显示房地产行业资产负债率水平在75左右，由此可以看出，绿城的高资产负债状况是房地产行业普遍的现象，并且绿城一向坚持高负债率的经营策略。负债比率图表显示房地产行业资产负债率水平在75左右，由此可 流动比（横向）从06年开始行业整体流动性呈下降趋势，主要是由于房价持续走高，并且国家也在出台一系列的限购政策。 流动比（横向）从06年开始行业整体流动性呈下降速动比 （横向）速动

3、比率是企业速动资产与流动负债的比率。速动资产包括货币资金、短期投资、应收票据、应收账款、其他应收款项等。而流动资产中存货、预付账款、待摊费用等则不应计入。速动比率=（流动资产-存货-待摊费用）/流动负债总额100%房价的持续走高以及限购政策的出台共同导致了房地产行业整体速动比的下降，绿城当然不会例外。速动比 （横向）速动比率是企业速动资产与流动负债的比率。速动财务报表分析 综合损益表 单位：元科目年份2011-12-312010-12-312009-12-31营业额2196374.70 1116126.00 872742.90其他收入68314.6064940.20 24114.40 销售费用

4、59991.40 54119.10 43509.50 管理费用132002.00 111689.10 81138.20 财务费用41569.80 34006.30 65779.80 销售成本1455535.40 775992.70 641527.80 毛利740839.30340133.30 231215.10 经营溢利586754.70 243534.20 95483.80 应占联营公司业绩77749.80 30026.50 45603.10 税前利润670071.40 300031.30 157021.00 归属母公司股东利润257463.70 153177.40 101212.00 财务

5、报表分析 综合损益表 财务报表分析 单位:元财务比率-全年业绩 2011/12 2010/12 2009/12 流动比率（倍） 1.24 1.33 1.50 速动比率（倍） 0.330.43 0.53 长期债项/股东权益（%） 134.41 216.22 146.80 股东权益回报率（%） 21.56 15.02 10.54 资本运用回报率（%） 7.33 4.04 3.56 总资产回报率（%） 2.01 1.22 1.34 边际利润率（%） 11.72 13.72 11.60 存货周转率（倍） 0.26 0.14 0.19 分析：从表中可以看出绿城中国的资金压力在逐渐增加，但是长期债务经过了

6、2010年的大幅增长回到了较低的水平。而资本运用回报率和资产回报率随着存货周转率的提高有了较高的提升。由上我们可以看出绿城通过冒险增加流动债务的方式提高利润率同时加快了存货周转来加速回收现金获得了较好的收益。 财务报表分析 财务报表分析 资产负债表 科目年份2011-12-312010-12-312009-12-31资产合计12797652.8012535895.407547575.20负债合计11033321.4011090626.306302717.60权益合计1764331.401445269.101244857.60流动资产合计11521441.3011600621.907059707

7、.70流动负债合计9285842.708744130.904693475.30非流动负债合计1747478.702346495.401609242.30归属于母公司股东权益1193989.901019951.40960414.60分析：资产和负债稳步增加，流动负债的同步增加可以看出绿城的经营状况仍然较稳定。财务报表分析 资产筹资之路 引入战略投资者 加强营销 转让部分项目绿城于2012年6月8日宣布与九龙仓达成认购及投资协议，向九龙仓定向增发股份和可换股证券，交易金额总计约51亿港元（约合人民币41.6亿元）。完成配发后，九龙仓集团持有绿城中国24.6%的股份，成为第二大股东。 6月22日，绿

8、城中国将其在上海、苏州、无锡、常州、天津等地的9个项目的一半股权转让给融创中国，收取对价33.7亿元。此外，绿城还在上半年先后转让了上海外滩地王、绿城广场、无锡香樟园、台州等地的项目股权，回笼资金约51.1亿元。 绿城上年启动的营销改制工作也取得进展。截至2012年6月30日，绿城集团销售物业面积达117万平方米，销售金额220亿元（包括42亿元协议销售），其中归属集团权益的为129亿元。 筹资之路 引入战略投资者 加强营销 地产资本结构最新综合指标最新综合指标综合损益表综合损益表现金流量表由以上数据可以看出，绿城的自救措施开始起效。现金流量表由以上数据可以看出，绿城的自救措施开始起效。1、资

9、产负债率太高，高负债压力大。2、速动比率和流动比率低，资金流动性差。3、资金链紧，高房地产依托，取得新的融资困难。存在的问题1、资产负债率太高，高负债压力大。存在的问题1、投资需求下的融资支持。 顺应行业形势和国家宏观经济政策，综合证券市场行情开发不同种类的融资品种，更好地拓宽融资渠道。2、绿城信用能能力良好，建议继续保持。 长期借款持续增加，主要银行授信额度扩大，显示了绿城良好的信用能力。信用能力可转化为企业的筹资能力。3、将金融创新与筹资渠道的创新结合起来。 绿城在筹资渠道方面的创新不仅提高了公司的融资能力，同时也为广大的房地产企业提供了新的融资思路。充分利用金融创新产品来提高自身的融资能力是房地产企业发展的必由之路。4、调整负债结构。 负债结构中流动负债比例相对过高，需增加非流动负债占总负债的比例，以缓解还款压力。5、寻求最佳资产负债率。 全方位考虑负债对公司价值的影响，不仅要考虑其节税效应，也要考虑应负债比率。启示及建议1、投资需求下的融资支持。