01-基础80讲讲义第三节出租人的会计处理

1、第三节出租人的会计处理一、出租人对经营租赁的会计处理出租人在经营租赁下收取的应当在租赁期内的各个期间按直确认为收入，如果其他方法更合理，也可以采用其他方法。某些情况下，出租人可能对经营租赁提供激励措施，如免租期、承担承租人某些费用等。在出租人提拱了免租期的情况下，应将总额在不扣除免租期的整个租赁期内，按直或其他合理的方法进行分配，免租期内应确认租赁收入。（一）的处理（二）初始直接费用的处理经营租赁中出租人发生的初始费用，应当计入当期损益。金额较大的应当资本化，在整个经营租赁期内按照与确认（三）或有相同的基础分期计入当期损益。在经营租赁下，出租人的或有在实际发生时计入当期收益。二、出租人对融资租

2、赁的会计处理【例题】201 年 12 月 2 日，A 公司与 B 公司签订了一份租赁合同。合同主要条款如下：租赁标的物：程控生产线。租赁期开始日：租赁物运抵 A 公司生产车间之日（即 202 年 1 月 1 日）。租赁期：从租赁期开始日算起 36 个月（即 202 年 1 月 1 日至 204 年 12 月 31日）。（4）支付方式：自租赁期开始日起每年年末支付1 000 000 元。（5）该生产线在 202 年 1 月 1 日 B 公司的账面价值为 2 000 000 元；公允价值为 2 600000 元。租赁合同该规定的利率为 8%（年利率）。该生产线为全新设备，估计使用年限为 5 年。由

3、 A 公司承担的担保余值为 300 000 元。（9）B 公司估计未担保余值为 200 000 元。（10）B 公司为该租赁交易发生的初始直接费用为 100 000 元，已用（11）B 公司认定该租赁属于融资租赁。（一）租赁债权的确认存款支付。由于在融资租赁下，出租人将与租赁资产所有关的风险和实质上转移给承租人，将租赁资产的使用权长期转让给承租人，并以此获取，因此，出租人的租赁资产在租赁开始日实际上就变成了收取的债权。出租人应在租赁期开始日，将租赁开始日最低租赁收款额与初始直接费用之和作为应收融资租赁款的入账价值，并同时未担保余值，将应收融资租赁款、未担保余值之和与其现值的差额确认为未实现融资

4、收益。其会计处理为：在租赁期开始日，出租人应按最低租赁收款额与初始直接费用之和，借记“长期应收款应收融资租赁款”科目，按未担保余值，借记“未担保余值”科目，按租赁资产的公允价值（最低租赁收款额的现值和未担保余值的现值之和），贷记“融资租赁资产”科目，租赁资产公允价值与其账面价值的差额，借记“营业外支出”科目或贷记“营业外收入”科目，按发生的初始直接费用，贷记“贷记“未实现融资收益”科目。202 年 1 月 1 日借：长期应收款应收融资租赁款存款”等科目，按借方与贷方的差额，3 400 000（3000000）200 000未担保余值贷：融资租赁资产营业外收入未实现融资收益存款借：未实现融资收益

5、贷：长期应收款应收融资租赁款（二）未实现融资收益分配的会计处理2000600900100000000000000100 000100 000租赁内含利率是指在租赁开始日，使最低租赁收款额的现值与未担保余值的现值之和等于租赁资产公允价值与出租人的初始直接费用之和的折现率。202 年 12 月 31 日：借：未实现融资收益（租赁投资净额（最低租赁收款额及未担保余值之和与未实现融资收益之间的差额）实际利率）355 215（3贷：租赁收入300000）*13.16%355 2151 000 0001 000 000借：存款贷：长期应收款应收租赁款203 年 12 月 31 日：借：未实现融资收益（租赁

6、投资净额实际利率）270387（2055215*13.16%）270 3871 000 0001 000 000贷：租赁收入借：存款贷：长期应收款应收租赁款204 年 12 月 31 日：借：未实现融资收益（租赁投资净额实际利率）174398（1325602 *13.16%）174 3981 000 0001 000 000贷：租赁收入借：存款贷：长期应收款应收租赁款（三）应收融资租赁款坏账准备的计提202 年1 月 1 日202 年12 月 31 日203 年12 月 31 日204 年12 月 31 日合计最低租赁收款额1 000 0001 000 000000未担保余 值200 0002

7、00 000合计1 000 0001 000 000000内含利率（折现数）13.16%0.88370.78100.6902现值883,735780,9871,035,2782 700 000租赁资产 公允价值+初始费用2 700 000为了更加真实、客观地反映出租人在融资租赁中的债权，出租人应当定期根据承租人的财务及经营管理情况，以及的逾期期限等，分析应收融资租赁款的风险程度和回收的可能性，对应收融资租赁款合理计提坏账准备。出租人应对应收融资租赁款减去未实现融资收益的差额部分（在金额上等于本金的部分）合理计提坏账准备，而不是对应收融资租赁款全额计提坏账准备。（四）未担保余值发生变动的会计处理

8、出租人应定期对未担保余值进行检查，至少于每年年末检査一次。如果有表明未担保余值已经发生减少，应重新计算租赁内含利率，并将由此而引起的租赁投资净额（租赁投资净额是指最低租赁收款额及未担保余值之和与未实现融资收益之间的差额）的减少确认为当期损失，以后各期根据修正后的租赁投资净额和重新计算的租赁内含利率确定应确认的租赁收入。如已确认损失的未担保余值得以恢复，应在原先已确认的损失金额内转回，并重新计算租赁内含利率，以后各期根据修正后的租赁投资净额和重新计算的租赁内含利率确定应确认的融资收入。未担保余值增加时，则不作任何调整。在未担保余值发生减少时，对前期已确认的融资收入不作追溯调整，只对未担保余值发生

9、减少的当期和以后各期，根据修正后的租赁投资净额和重新计算的租赁内含利率计算应确认的融资收入。其会计处理为：期末，出租人的未担保余值的预计可收回金额低于其账面价值的差额，借记“资产减值损失”科目，贷记“未担保余值减值准备”科目。同时，将上述减值金额与由此所产生的租赁投资净额的减少额之间的差额，借记“未实现融资收益”科目，贷记“资产减值损失”科目。如果已确认损失的未担保余值得以恢复，应按未担保余值恢复的金额，借记“未担保余值减值准备”科目，贷记“资产减值损失”科目。同时，按原减值额与由此所产生的租赁投资净额的增加额之间的差额，借记“资产减值损失”科目，贷记“未实现融资收益”科目。（五）或有的会计处

10、理出租人在融资租赁下收到的或有，应在实际发生时确认为当期收入。其会计处理为：借记“应收账款”等科目，贷记“租赁收入”科目。（六）租赁期届满时的会计处理租赁期届满时，出租人应区别以下情况进行会计处理：1.收回租赁资产通常有可能出现以下四种情况：存在担保余值，不存在未担保余值。出租人收到承租人返还的租赁资产时，借记“融资租赁资产”科目，贷记“长期应收款应收融资租赁款”科目。如果收回租赁资产的价值低于担保余值，则应向承租人收取价值损失补偿金，借记“其他应收款”科目，贷记“营业外收入”科目。存在担保余值，同时存在未担保余值。出租人收到承租人返还的租赁资产时，借记 “融资租赁资产”科目，贷记“长期应收款

11、应收融资租赁款”、“未担保余值”等科目。如果收回租赁资产的价值扣除未担保余值后的余额低于担保余值，则应向承租人收取价值损失补偿金，借记“其他应收款”科目，贷记“营业外收入”科目。存在未担保余值，不存在担保余值。出租人收到承租人返还的租赁资产时，借记“融资租赁资产”科目，贷记“未担保余值”科目。担保余值和未担保余值均不存在。此时，出租人无需作会计处理，只需作相应的备查登记。204 年 12 月 31 日借：融资租赁资产500 000贷：未担保余值长期应收款融资租赁款200 000300 002.续租租赁资产（1）如果承租人行使续租选择权，则出租人应视同该项租赁一直存在而作相应的会计处理。比如，可

12、能继续分配未实现融资收益等。（2）如果租赁期届满时承租人没有续租，承租人向出租人返还租赁资产时，其会计处理同上述收回租赁资产的会计处理。3.留购租赁资产租赁期届满时，承租人行使了选择权。出租人按收到的承租人支付的资产的价款，借记“存款”等科目，贷记“长期应收款应收融资租赁款”科目。如果还存在未担保余值，还应借记“营业外支出处置固定资产净损失”科目，贷记“未担保余值”科目。（七）相关会计信息的披露出租人应在财务中披露与融资租赁有关的下列事项：资产负债表日后连续三个会计年度每年将收到的最低租赁收款额及以后年度将收到的最低租赁收款额总额。未实现融资收益的余额。分配未实现融资收益所采用的方法。第四节售

13、后租回交易的会计处理一、售后租回交易的定义售后租回交易是一种特殊形式的租赁业务，是指卖主（即承租人）将一项或外购的资产出售后，又将该项资产从买主（即出租人）租回，上称之为“回租”。由于在售后租回交易中资产的售价和是相互关联的，是以一揽子方式谈判的，是一并计算的，因此，资产的出售和租回应视为一项交易。二、售后租回交易的会计处理对于售后租回交易，无论是承租人还是出租人，均应按照租赁的分类标准，将售后租回交易认定为融资租赁或经营租赁。对于出租人来讲，售后租回交易（无论是融资租赁还是经营租赁的售后租回交易）同其他租赁业务的会计处理没区别。而对于承租人来讲，由于其既是资产的承租人同时又是资产的出售者，因

14、此，售后租回交易同其他租赁业务的会计处理有所不同。售后租回交易的会计处理应根据其所形成的租赁类型而定，可按融资租赁和经营租赁分别进行会计处理。（一）售后租回交易形成融资租赁如果售后租回交易被认定为融资租赁，那么，这种交易实质上转移了买主（即出租人）所保留的与该项租赁资产的所有关的全部风险和，是出租人提供给承租人并以该项资产作为担保，因此，售价与资产账面价值之间的差额（无论是售价髙于资产账面价值还是低于资产账面价值）在会计上均未实现。其实质是，售价高于资产账面价值实际上在出售时高估了资产的价位，而售价低于资产账面价值实际上在出售时低估了资产的价值，卖主（即承租人）应将售价与资产账面价值的差额（无论是售价高于资产账面价值还是售价低于资产账面价值）予以递延，并按该项租赁资产的折旧进度进行分摊，作为折旧费用的调整。按折旧进度进行分摊是指在对该项租赁资产计提折旧时，按与该项资产计提折旧所采用的折旧率相