某商业写字楼物业公司物业接管验收管理规程

1、PAGE 目的规范公司物业接管验收程序，确保新建物业验收、接管工作得到有效控制，保证入伙工作的顺利进行。范围适用于新建物业（住宅区/大厦）。职责经理负责成立验收小组。验收小组负责全面组织、协调、落实房屋移交验收工作，签发与开发商的验收往来文件；负责新建物业相关资料及实物的移交验收，并指定专人负责建立档案，编目管理。验收小组成员按照各验收标准严格验收，确保验收工作顺利完成。工作程序接管验收应具备的条件建设工程已施工完毕并已通过竣工验收。供水、供电、排水、卫生、道路等附属及公用设施设备使用功能正常。资料移交、接管验收验收小组根据新建物业接管时需移交的资料清单核对所接收的资料，对于完整的资料可以办理

2、资料移交接管手续，填写资料移交/接管验收表，双方签字后交资料室编目存档。对部分不全、缺页或缺少的资料在知会开发商或承建商并督促其补齐的同时，在工程遗留问题登记、处理表中登记、备案、跟踪处理。实物移交、接管验收预验收：验收小组根据相关设计图纸、施工/订货合同、施工验收规范等，并参照公用设施、设备施工跟进及接管验收要点、户内设施、设备施工跟进及接管验收要点，首先组织对拟接管物业进行一次预验收，全面检查其工程质量情况，并将所发现的问题进行统计、汇总（对于较严重的和可能有争议的质量问题需拍照记录），填写接管验收问题统计表，送交开发商或承建商落实、督促整改。整改完毕后组织复查、复验，符合验收标准的进行消

3、项，仍不合格的则继续跟踪处理。公用设施、设备的接管：首先需逐项核对其规格型号、数量、质量、品牌等是否符合要求，并填写公共设施（设备）接管核对表，发现问题及时和开发商联系。其次，详细检查其安装质量。对在责任移交前需要物业公司代为管理的设施、设备或截至入伙前还不具备责任移交条件的项目，可以先办理岗位移交手续，待存在问题处理完毕、验收合格后，再行办理责任移交手续。对具备接管条件、已验收合格的设施、设备填写公共设施、设备移交接管验收表，一并办理岗位和责任移交手续；对在接管验收过程中发现的问题大部分已得到解决的项目，也可以办理岗位、责任移交手续，对其存在的小部分问题在工程遗留问题登记、处理表中登记、备案

4、、跟踪处理。住户房屋的接管：首先根据设计及订货合同，做出每种户型内要装的设备（设施）清单，其次按照住户房屋接管验收表中的内容，依据接管验收标准和要求，逐套、逐项核对安装的设备（设施）数量、规格等，检查其安装质量。对符合接管条件的住户房屋，待接管其全部钥匙后办理相关移交手续，填写住户房屋接管验收表和钥匙交接清单，双方签字后交资料室编目存档。对暂不符合接管要求的住户房屋，督促相关方立即整改，整改完毕，验收合格后，再行办理移交手续。物业整体移交、接管验收在新建物业资料和实物均移交、接管完成后，可以办理整体移交、接管手续，填写住宅区/大厦整体移交接管验收表。相关表格物业整体移交接管验收表（GGJL01

5、001/B01）公共设施（设备）接管核对表（GGJL01001/B02）公共设施（设备）移交/接管验收表（GGJL01001/B03）住户房屋移交/接管验收表（GGJL01001/B04）接管验收问题统计表（GGJL01001/B05）资料移交/接管验收表（GGJL01001/B06）工程遗留问题登记、处理表（GGJL01001/B07）钥匙交接清单（GGJL01001/B08）附件附件一接管验收流程图附件二公用设施、设备施工跟进及接管验收要点附件三户内设施、设备施工跟进及接管验收要点附件四新建物业接管需移交的资料清单附件一：物业接管验收流程图YesNoYesYesNO办理岗位、责任移交手续复

6、验交建设施工单位处理住户房屋接管验收问题统计公共设施（设备）接管验收问题统计住户房屋接管验收公共设施（设备）接管验收预验收建设施工单位交资料复验管理中心存档接管验收移交资料登记工程技术资料政府验收合格资料产权资料房屋、设施设备验收查验资料验收小组YesNoYes公用设施、设备施工跟进及接管验收要点统一要求设施、设备型号、规格、质量、数量、应具备的功能必须符合设计和订货合同要求，对不相符合的必须有相关依据（设计或甲方的变更通知）； 2、安装符合施工验收规范要求； 3、设施、设备及附件有产品合格证、试验报告、使用、维护、操作说明书； 4、隐蔽工程有相关检查、验收记录； 5、跟进各项目施工，记录重要

7、事项；收集设施、设备技术资料，建立施工档案和技术资料档案， 6、检查、配合并督促各有关单位做好对已完成品或半成品的保护，做好前期物业公司已接管设施、设备的管理及维护；7、跟踪工程质量问题及在使用过程中发现的质量缺陷处理；8、从管理和使用角度，对设计未考虑或考虑不周的项目和内容，提出的改进意见及建议； 9、提前熟悉各设施、设备性能及操作维护方法； 10、对每一套设备房及设施设备在施工中发生的或以后发现的问题必须记录，建立档案； 11、提前建立机电设备台帐。 质量要求工程项目施工跟进及接管验收要点使用质量要求土建工程天面、屋面天面隔热层、防水层的使用材料；端缝、伸缩缝处理工艺、沟板安装工艺；2、防

8、水层表面平整，压实、抹光，无裂缝、起壳、起砂缺陷，厚度均匀一致；3、墙、地砖铺设符合要求；4、水落斗、管安装坡度合理、排水顺畅、无积水蓄水试验过程和结果符合要求、无渗漏现象明暗沟、检查井沟底无断裂，无积水，沟壁和沟抹灰平整；2、沟盖板安装平整、牢固；3、井盖板平整，无损伤。坡度合理，排水通畅；沟、井盖板强度符合要求 道路、地面、楼面、楼梯1、路面平整，无下沉开裂、起砂、空鼓、损伤掉角等缺陷；2、路面砌筑厚度、混凝土标号、坡向、雨水口等符合设计；3、瓷砖、石材面无裂纹、翘曲，色彩、规格一致，边角整齐，接缝平整均匀，结合牢固；4、路面标志清楚，地面线条顺直。5、台阶平整；扶手光滑、油漆完整，无脱块

9、，无机械撞伤，固定牢固；道路、地面泄水畅通，积水深度小于5mm楼梯踏步相邻高差小于15mm，防滑条顺直路面伸缩缝位置、宽度和填缝质量符合要求门窗工程1、材质、规格、开启方向、扇与框搭接量符合要求；2、防腐、防虫、防火处理；3、安装牢固、方正，无外伤、脱漆、污染缺陷；4、缝隙填塞饱满密实，表面平整、光滑、无裂缝，填塞材料、方法符合设计；5闭门器力量适中，不渗油；6、附件齐全、牢固、灵活、端正美观；7、自动弹簧门定位准确，开启角度90。关闭严密、间隙均匀，开关灵活；表面洁净，大面无划痕、碰伤、锈蚀、砂浆污染；涂胶光滑，无气孔；暴雨过后无渗漏水现象。装饰工程墙面批荡抹灰1、粘接牢固、不开裂，无脱层、

10、空谷、爆灰等缺陷；2、大面光滑平整、洁净，颜色均匀，无污染、凹凸缺陷；3、线角顺直清晰，阴阳角方正。4、预留孔洞尺寸正确、边缘整齐，管道背面抹灰平整。光滑、无裂缝、色差，凌角分明，清晰美观；滴水线（槽）顺直、深宽均匀，流水坡向正确。油漆1、基层清理彻底，材料、颜色、工艺符合要求；2、搅拌均匀、刷纹通顺，色泽、薄厚一致，无流坠皱皮、脱皮、漏刷、反锈现象；3、周围物品洁净，无污染。色泽鲜明、厚薄均匀、手感光滑。玻璃普通浮法玻璃和钢化玻璃的规格、颜色、厚度、安装场所、安装工艺符合要求；2、 玻璃无气眼、无裂缝、裁割尺寸正确，安装牢固、无松动；玻璃完好，且每块钢化玻璃有合格标志。其他1、吊顶：材料符合

11、要求，安装高度一致、清洁平整，无破损、无裂缝；2、孔洞预留：位置、尺寸正确3、石材、瓷砖饰面：材料、色泽等符合要求，镶贴牢固，接缝密实，无空谷、歪斜、缺楞、掉角、裂缝等缺陷。孔洞预留符合设计，坡向正确；饰面清洁、无污染，接缝平直、色泽、宽窄一致、美观；地下室土建项目1、地面、排水沟、抹灰要求同上；2、上下坡道止滑装置做法符合设计；3、无渗水现象；4、各类基坑、井道、沟渠清理彻底，无杂物；5、孔洞封堵符合要求。无下沉开裂、起砂、空鼓、渗水痕迹，排水畅通停车设施车场出入口、导向标识、凸镜安装、车位线、车位号码、限位挡杆等符合设计及安装合同要求。标识的合理性；车道转弯半径、车位数量、大小 质量要求工

12、程项目施工跟进及接管验收要点使用质量要求给排水系统设备安装、调试找好基础面、连结紧固，有减震处理，不缺件，水平度、垂直度符合要求；调试听声音、看水流量。符合设计、订货合同及安装规范室内外管道及附件安装试验合格（强度、通水、通球、灌水、满水）；检查口、预留口、吊支架位置、数量符合规范；供水管道阀门关闭正常、无滴水，管道油漆、防腐符合要求；水电管路交叉而过时电在上而水在下。无不正常渗、滴现象；阀门位置好操作；排水畅通、坡度合理；水表对应关系正确；接口及封堵工艺、质量。水池/箱、化粪池、排水沟、渠水池/箱无渗漏，内外爬梯无锈蚀现象，检查口、溢流水管口等处有防虫网；排水沟、渠排水顺畅，无积水、无杂物；

13、水池/箱、化粪池容积、管道进出口高度符合设计。细致检查水池/箱内外有无裂缝、挡水墙高度、容积大小；排水沟/渠有一定的陂度。电气系统设备安装、调试安装符合规范；固定可靠无安全隐患，有良好的接地保护，接地电阻符合要求（实测）；发电机性能、自启动符合要求，无跑、冒、渗、漏现象，通过环保部门验收；1、符合设计、订货合同及安装规范；2、各种电器工作时发热适当，不工作时应不发热； 电器“三箱”、接地防雷设施1、位置正确，部件齐全，安装牢固；2、箱内接线整齐；导线连接牢固，芯线无绝缘破损；3、箱外标识清楚、规范。4、各种避雷装置连接点牢固可靠、搭接长度符合规范。5、电表对应关系正确。制作工艺精良，元器件完好

14、，无假货；二次线符合设计，整定值合适，动作正确；接地线连接无串接。开关、插座、灯具、电视电话灯具安装牢固，配件齐全，灯罩无损坏，灯泡照明正常，开关灵活有效。 2、灯柱油漆完整，无划伤。3、插座要有接地保护线 4、电视、电话插座用标准件，数量符合设计。各开关、插座高度适中，相邻不应有明显高低差；天花板灯具应装在中心位置。漏电保护动作正常电线、电缆电缆严禁有绞拧、铠装压扁、护层断裂和表面严重划伤等；每根电线、电缆有标识，穿线管内无接头；相-地-零线颜色正确；吊顶内无裸露导线。逐根核对电缆型号、数量及两端接口位置，符合设计；线缆绝缘必须合格，接线牢固正确，标志清晰齐全。消防系统消防电系统1、有双路电

15、源供电，信号线接头用铬铁焊接；2、各烟感、温感、手报、消火栓、水流指示器、压力开关等报警信号传送准确、地址无误；消防电话通话清晰。3、联动关系正确、功能正常。1、根据合同和施工图纸逐项核对安装设备的规格型号、数量及安装位置；2、报警安全可靠、误报率低； 消防水系统各水喷淋头按规定安装，周围应无妨碍喷水效果；室内消火栓的接水口朝外，高度适中，配件齐全；室外消火栓、喷淋结合器、消火栓结合器应完好无损备件齐全，阀门处于常开位置。模拟试验，各功能正常，动作符合要求；随时开启有水到位而且压力符合要求。通风、防排烟通风管/烟道完工后内外需全面清理，无杂物、无突出物；通风管各接口处连接紧密不漏气；各种限/止

16、回风装置动作灵活，配件齐全，外观无明显的凹凸、无破孔等损伤；管道油漆完好，无漏刷、破损。风机开启后明显地感觉到有风的送入/排出，且流向正确，风阀的启闭关系正确。消防器材机房、停车场、值班室、大堂等处配备足够的灭火器、应急灯，消防中心配备安全帽、消防斧、撬杆等一整套灭火抢救器材；重要设备设专门的灭火器材；逃生门、消防走道都有消防指示牌。所有的消防器材必须是完好的且随时可投入使用。 质量要求工程项目施工跟进及接管验收要点使用质量要求智能化系统停车场道闸、岗亭安装牢固，配件齐全。外表清洁，无污渍，型材面无损伤,道闸启闭灵活。根据合同和施工图纸逐项核对安装设备的规格型号、数量及安装位置；根据厂家说明书

17、及合同中的技术要求，逐一检查各系统功能，技术指标满足要求；清点移交物品/资料/软件，符合合同及出厂清单。门禁、巡更门禁动作可靠，开锁快速；巡更器打点有记录，读取数据准确，表面无损伤。可视对讲预留位置高度统一，线路有标识，图像清楚稳定、三方通话清晰无杂音,开锁正常。居家报警安装位置适宜，逐一试验,报警分区正确,报警信息传送准确、无误。闭路监视镜头的光圈、焦距、角度的调节，监视器图像的稳定性。电梯 安装、调试、验收、保养安装质量、工艺符合规范要求、电梯运行平稳、无抖动；图纸、资料、合格证、安装调试记录、检验报告等资料齐全；标识及随机工具、附件齐全。通过市质量技术监督局的验收并取得电梯准运证；电梯平

18、层准确，具备订货合同中要求各项的功能。物业事项落实管理处用房、办公设施、垃圾房、保安/机电值班、员工宿舍、卫生间、仓库、单车/摩托车停放点；各类标识牌、停车线、各种宣传栏/告示牌、信报箱；办公室及设备房的装修；文件柜、资料柜、货架、钥匙箱/柜、消防器材柜、办公台的购置与制做；前期工程跟踪检查及验楼工具购置消防中心及停车场、设备房的消防器材、灭火器配置；每种户型空调室外机安装位置规划及排气扇安装位置落实；车库、广场地面冲洗及绿化浇水设施落实；会所设施、设备的落实； 营业执照办理（管理处、停车场）跟踪、供水、供电分类比例核定及变压器报停跟踪，水电费托收账号的变更；其他工程图纸、资料施工/竣工图纸、

19、设计变更单、现场签证单、工作联系函、请示报告、工程验收资料、证书，竣工查丈报告；设施设备订货、安装合同；设施设备使用、维护、操作说明书、检验合格证、出厂报告；随机备品、备件、工具清点、接收； 4、住宅使用说明书、工程质量保证书；设施、设备及房屋产权清单；5、 重要工程会议纪录及工程跟进施工档案管理与相关单位的联系、对接银行、工商、税务、物价、软件公司； 供水、供电、电视电话、网络、燃气；电梯保养公司、清洁外保公司、垃圾清运公司、各施工安装公司。户内设施施工跟进及接管验收要点 统一要求设施、设备的规格型号、质量必须符合设计及订货合同要求；2、安装工艺和质量施工规范；3、所有设施及附件应均具有产品

20、合格证。4、每种户型均有独立的室内水电暗埋管线布置图（要以后提供给业主装修使用）。 质量要求设备外观质量使用质量建筑设施天花1、平整，无裂纹、空鼓、脱皮、起沙；2、涮涂料的墙壁、天花光滑、无气泡、无凸起点，清洁无污迹；3、卫生间、厨房地面、墙面平整，无多余的孔洞及钢筋等残留物，应做好防水处理；4、饰面砖应无明显色差，表面清洁、粘贴牢固，对缝沙浆饱满，阴阳角与线角顺直，无缺棱缺角。大面光滑平整、洁净，颜色均匀，无污染、凹凸、空鼓、起砂等缺陷；线角顺直清晰，阴阳角方正；预留孔洞尺寸正确、边缘整齐；卫生间、厨房、阳台排水通畅，且闭水试验无渗漏；地板墙面外墙孔洞1、位置、数量是否正确，尺寸是否符合要求

21、；2、空调预留孔是否内高外低。电气设施灯具1、安装应平整牢固，清洁整齐，高度一致，位置正确；2、应无破损、变形等机械损伤；3、暗设的插座、开关应端正紧贴墙面，周边无缝，“开”“关”位置正确；4、插座的接线必须符合左零右火要求，三孔插座必须接保护地线；5、洗衣机插座应该有防水盖；6、对地缘绝电阻不小于1兆欧/千伏。使用时应操作灵活； 2、灯具发光正常，无外露导线；3、开关、插座、灯具型号、数量符合要求，通电、接触良好。开关插座配电箱1、位置正确、部件齐全、开孔合适；2、箱盖应紧贴墙面四周无缝隙；3、箱内接线整齐、回路标识齐全，绝缘良好，油漆完好清洁。4、导线连接牢固、芯线无绝缘破损。1、箱盖打开、关上灵活；2、箱内各开关功能正常； 3、电表功能正常且对应关系正确。4、箱内排线美观，连接可靠。门窗入户门1、无机械损伤、变形脱漆、清洁不变色；2、锁、锁扣安装牢固规范；3、窗户玻璃应清洁明亮，无明显划痕或气泡、裂纹等；4、安装位置正确；5、玻璃胶光滑、平整、密实。6、门（窗）与框之间间隙适度，窗与框缝开关时密闭良好。开关操作灵活，无明显阻力；2、锁、锁扣安装牢固动作灵活；3、操作中无较明显噪声；4、外窗淋水