工程经济学课程设计-房地产项目初步可行性研究

1、word文档可自由复制编辑工学院工程管理专业课程设计课程设计名称： 建设项目财务经济评价班级： 姓名： 学号： 课 程 设 计 名 称 ： 房 地 产 项 目 初 步 可 行 性 研 究一 、 课 程 设 计 目 的 ： 通 过 课 程 设 计 ， 熟 悉 掌 握 房 地 产 市 场 调 查 方 法 和 项 目 策 划 方 法 ， 工 程 经 济 学 的 基 本 原 理 和 方 法 ， 能 运 用 所 学 知 识 进 行 房 地 产 项 目 可 行 性 研 究 。 具 体 包 括 ：1 、 掌 握 房 地 产 市 场 调 查 问 卷 和 楼 盘 调 查 编 写 方 法2 、 熟 悉 房 地 产

2、 市 场 调 查 方 法 和 技 巧3 、 熟 悉 房 地 产 市 场 调 查 数 据 统 计 分 析 方 法4 、 熟 悉 房 地 产 市 场 目 标 市 场 选 择 方 法5 、 掌 握 房 地 产 市 场 定 位 方 法6 、 熟 悉 房 地 产 项 目 成 本 费 用 的 构 成 及 其 用 途7 、 掌 握 成 本 估 算 的 方 法8、熟 悉 销 售 收 入 、利 润 、税 金 等 概 念 ，掌 握 销售 收 入 、利 润 、税 金 的 计 算 方 法9 、 熟 悉 财 务 评 价 的 基 本 步 骤1 0 、 掌 握 现 金 流 量 的 构 成 与 现 金 流 量 表 的 编 制

3、11 、 掌 握 财 务 评 价 基 础 数 据 的 测算1 2 、 掌 握 工 程 项 目 静 态 动 态 评 价 方 法。 二 、 课 程 设 计 进 度 安 排 ：本 设 计 按 教 学 计 划 安 排 ， 共 2 周 。第 1 天 ， 编 制 楼 盘 调 查 表 和 市 场 调 查 问 卷 第 2 、 3 天 ， 进 行 楼 盘 调 查 和 市 场 问 卷 调 查 第 4 天 ， 进 行 楼 盘 和 调 查 问 卷 统 计 分 析第 5 天 ， 根 据 统 计 分 析 进 行 房 地 产 项 目 市 场 细 分 ， 目 标 客 户 群 定 位 及 房 地 产 产 品 定 位 。第 6

4、天 ， 根 据 房 地 产 产 品 规 划 ， 进 行 房 地 产 项 目 成 本 费 用 的 估 算 。 第 7 、 8 天 ， 进 行 相 关 经 济 指 标 的 测 算 和 分 析第 9 天 ， 初 步 审 查 设 计 成 果 ， 对 设 计 进 行 修 改 完 善 第 1 0 天 ， 整 理 完 成 课 程 设 计 。三 、 课 程 设 计 内 容 要 求 ： 1 . 内 容 要 求 ：（1）2010 年长沙市房地产市 场分析（ 2 ） 该 项 目 所 在 区 域 房 地 产 市 场 现 状 分 析（ 3 ） 房 地 产 项 目 市 场 定 位 及 规 划（ 4 ） 房 地 产 项 目

5、 相 关 经 济 指 标 的 测 算 和 分 析（ 5 ） 房 地 产 项 目 可 行 性 分 析（ 6 ） 结论2 . 内 容 提 纲：（ 1 ） 项 目 概括（2）2011 年长沙市房地产发 展现状 及需求 分析（ 3 ） 项 目 规 划：a . 土 地 所 在 地 周 边 房 地 产 发 展 现 状 （ 根 据 楼 盘 调 查 进 行 说 明 ） b . 消 费 者 需 求 特 点c . 项 目 定 位 ： 目 标 客 户 群 、 产 品 核 心 利 益 的 追 求 （ 核 心 产 品 定 位 ） 形 式 产 品 定 位 及 附 加 产 品 定 位 （ 重 点 ）d . 项 目 营 销

6、策 略 ： 开 盘 时 间 、 销 售 节 奏 的 控 制 及 不 同 时 期 的 销 售 价 格（ 4 ） 房 地 产 项 目 经 济 可 行 性 分 析包 括 各 种 成 本 估 算 表 及 现 金 流 量 表 ， 进 行 经 济 指 标 的 分 析 ， 判 断 项 目 是 否 可 行 。（ 5 ） 社 会 影 响 分析（ 6 ） 结 论 及 建 议。备 注 ： 房 地 产 市 场 调 研 6 - 8 名 同 学 为 一 组 进 行 ， 相 关 房 地 产 市 场 研 究 部 分 内 容 要 求 参 考 房 地 产 市 场 研 究 作 业 相 关 内 容 ， 一 组 的 同 学 市 场 研

7、 究 的 内 容 可 以 一 致 ， 相 关 经 济 可 行 性 分 析 每 名 同 学 独 立 完 成 。1 项目概况1 . 1 基 本 情况1 . 1 . 1 项 目 名 称 大 和 齐 家 地 产1 . 1 . 2 项 目 位 置地 理 位 置 ： 芙 蓉 区 沙 湾 路 1 6 8 8 号交 通位 置：位于芙蓉区白 沙湾路 和荷花 路的交 汇 浏阳河 风光带 文化 公园旁 邻人民东 路，通远 大路，道 路系统 四通八 达；西由 荷花路 直连长 沙火车 站，南由白 沙 湾 紧 接 武 广 高 铁 ， 出 行 十 分 便 捷 。周 围 交 通 :公交线路：131、405、142、702、1

8、68 等 紧 邻 地 铁 2 号 线 、 5 号 线 与 6 号 线距 地 铁 2 号 线 古 曲 路 站 仅 3 0 0 米 ， 距 地 铁 2 号 线 万 家 丽 站 仅 5 0 0 米 1 . 1 . 3 承 办 单 位 概 况开 发 商 ： 长 沙 大 和 齐 家 地 产 开 发 有 限 公 司 代 理 商 ： 自 然 力设 计 单 位 ： 湖 南 方 圆 建 筑 工 程 设 计 有 限 公 司 施 工 单 位 ： 长 沙 市 富 湘 建 筑 有 限 公 司物 管 单 位 ： 创 新 物 业 长 沙 公 司 1 . 1 . 4 项 目 周 边 情 况项 目 东 临 浏 阳 河 、 南

9、望 圭 塘 河 ，是 城 央 极 为 罕 见 的 双 河 环 抱 社 区 。 东 临 浏 阳 河 风 光 带 ， 恰 当 隔 离 喧 嚣 ， 凭 添 无 限 美 景 ， 更 增 大 量 观 光 、 休 闲 、 娱 乐 设 施 。浏 阳 河 休 闲 产 业 带 ， 兼 享 产 业 带 带 来 的 巨 大 升 值 空 间 。南 临 浏 阳 河 文 化 公 园 ，绿 树 簇 拥 ， 碧 水 环 绕 。周 边 配 套 设 齐 全 ，有 超 市 百 货 ：大 润 发 、沃 尔 玛 、步 步 高 、人 人 乐 、家 润 多 ； 有建材 家居 ：万 家丽、 好百 年、 欧亚 达、 通程 ；还有中西 餐 厅：

10、新 长福、新玉 楼东 、麦当 劳、肯 德基、必胜客 ；以 及医疗 门诊：旺旺医 院、马王堆疗养院、湘雅 附二、黄兴医 院；更有 知名学 校：芙 蓉中学、长郡育 才二小 、高岭小学 、 育 英 小 学 、 东 郡 小 学 。 配 套 设 施 齐 全 丰 富 ， 方 便 生 活 起 居 。1 . 1 . 5 项 目 主 旨旨 在 利 用 天 然 的 主 舵 两 河 一 湾 的 地 理 优 势 ，以“ 人 与 自 然 的 和 谐 相 处 ” 为 理 念，提 倡“ 大和” 思想 ，打 造“ 真正自 然、 健康 、惠民 、便 利的 经济 适用房 让 居 民 享 受 大 自 然 和 都 市 生 活 的 融

11、 合 采 菊 东 篱 下 ，悠 然 现 南 山 氛 围 ； 让普通老 百姓都 有经济 便利的 房子居 住，让“小 家其乐 融融，让大 家团 结一致 1 . 2 各 项 经 济 指标表 1 - 1序号项目单位数值1总占地面积5749. 272建筑面积1 4948. 1023建筑密度%204容 积率2 . 65绿 地率%406项目总投资万元25007财务净现值万元29 4. 718财务内部收益率%17 .29静态投资回收期年2 . 712 投资环境及市场分析2 . 投 资 环 境 分析2 . 1 . 1 全 国 整 体 经 济 环 境2 0 1 1 年 国 民 经 济 发 展 势 头 良 好 ，

12、据 初 步 测 算 ， 上 半 年 国 内 生 产 总 值 2 0 4 4 59 亿元，同 比增 长 9. 62011 上半年，全国 房地产 开发投 资 26250 亿元，同比增长 3 2 . 9 中 ，住 宅 投 资 1 8 6 4 1 亿 元 ，增 长 3 6 . 1 国 商 品 房 销 售 面 积 4 4 4 1 9 万平方米，同比增 长 12. 9国房地产开 发景气 指数 为 101. 75。房地产趋势仍旧 乐 观 ， 有 充 足 的 潜 力 可 挖 掘 。2 0 1 1 年 1 月 2 6 日 ， 国 务 院 总 理 温 家 宝 主 持 召 开 国 务 院 常 务 会 议 ， 发 布

13、 房 地 产 市 场 调 控 “ 新 国 八 条 在 这 些 政 策 的 综 合 作 用 下 ， 前 三 季 度 房 屋 销 售 增 速 持 续 下 滑 ， 居 民 预 期 有 所 改 变 ， 企 业 资 金 压 力 不 断 上 升 ， 房 价 涨 幅 回 落 ， 房 价 下降 城 市 数 量 逐 步 增 多 。而 这 正 是 我 们 开 发 经 济 适 用 房 的 好 时 机 ，要 把 握 好 挑 战 ，在 挑 战 我 创 新 ， 求 得 生 存 。而 从 供 需 关 系 来 看 ， 目 前 中 国 城 市 户 均 仅 有 0 . 7 4 套 住 房 ， 距 离 户 均 一 套尚 有 一 定

14、 距 离 ， 并 且 受 投 资 渠 道 不 畅 ， 通 货 膨 胀 、 人 民 币 升 值 压 力 、 热 钱 流 入 等的 影 响 ， 促 使 房 地 产 的 需 求 量 增 大 ， 房 地 产 市 场 仍 有 较 大 需 求 ， 可 开 发 潜 力 大 。2 . 1 . 2 项 目 投 资 环 境1 ） 地 块 环 境 分 析（ 1 ） 地 块 周 围 环境项 目 位 于 芙 蓉 区 白 沙 湾 路 和 荷 花 路 的 交 汇 处 ， 邻 人 民 东 路 ，通 远 大 路 ， 道 路 系 统 四 通 八 达 ；西 由 荷 花 路 直 连 长 沙 火 车 站 ，南 由 白 沙 湾 紧 接

15、武 广 高 铁 ，出 行 十 分 便 捷 。 周 边 房 地 产 开 发 区 较 多 ， 形 成 新 兴 开 发 区 。（ 2 ） 交 通 条件附近公交 车便利（131、405、142、702、168 等紧邻地 铁 2 号 线、5 号线 与 6 号 线 ， 距 地 铁 2 号 线 古 曲 路 站 仅 3 0 0 米 ， 距 地 铁 2 号 线 万 家 丽 站 仅 5 0 0 米（ 3 ） 配 套 设施项 目 设 有 1 3 层 居 民 住 宅 楼 4 栋 ， 地 下 一 层 为 停 车 场 ， 其 中 两 栋 地 上 一 层 为 商 铺 。 住 宅 楼 为 经 济 型 适 用 房 ， 既 适

16、合 家 庭 居 住 ， 也 适 合 大 学 毕 业 生 、 新 婚 夫妻 或 白 领 居 住 ， 特 别 为 刚 就 业 客 户 提 供 经 济 房 。2 ） 项 目 环 境 优 劣 分 析（ 1 ） 优势项 目 主 打 经 济 适 用 房 ， 符 合 当 前 形 势 ， 迎 合 市 场 。项 目 融 合 自 然 与 生 活 为 一 体 ， 惬 意 安 谧 。 项 目 周 边 配 套 设 施 相 对 完 整 ， 交 通 便 捷 。项 目 周 边 的 各 个 开 发 区 对 本 块 地 的 发 展 有 比 较 大 的 促 进 作 用 。（ 2 ） 劣势项 目 所 在 地 相 对 人 口 密 度

17、较 低 。项 目 规 模 较 小 ， 对 发 展 有 一 定 影 响 。（ 3 ） 机会随 着 地 铁 的 建 成 及 周 边 的 开 发 和 配 套 设 施 的 完 善 ， 本 项 目 的 环 境 优 势 将 渐 渐 体 现 。随 着 毕 业 生 逐 渐 增 多 ，购 房 需 求 量 增 大 ， 家 庭 对 经 济 适 用 房 也 愈 来 愈 青 睐 ，本 项 目 将 获 得 更 大 的 发 展 机 会 。（ 4 ） 威胁当 地 人 对 本 块 地 的 认 识 和 评 价 相 对 不 高 ， 还 要 进 行 有 力 的 宣 传 。 项 目 周 边 楼 盘 较 多 ， 竞 争 大 。2 . 2

18、 市 场 分析2 . 2 . 1 长 沙 市 场 分 析1 ） 保 持 较 快 增 速 ， 经 济 势 头 良 好自 2 0 0 3 年 以 来 ， 长 沙 一 直 稳 定 增 长 增 长 幅 度 稳 定 在 1 4 上 的水 平 。 在 国 家 政 策 的 扶 持 下 ， 长 沙 经 济 实 现 快 速 发 展 。2 ） 固 定 资 产 投 资 增 幅 较 大 ， 城 市 化 进 程 加 速随 着 2 0 1 1 年 经 济 的 继 续 回 暖 ，长 沙 地 铁 1 、2 号 线 的 开 工 建 设 ，南 湖 路 过江 隧 道 、城 际 轻 轨 、火 车 北 站 片 区 整 改 等 大 型

19、项 目 的 相 继 开 工 建 设 ， 长 沙 固 定 资 产 投 资 总 额 不 断 增 长 ， 长 沙 城 市 建 设 正 进 入 一 个 快 速 发 展 的 时 代 。2 . 2 . 2 房 地 产 市 场 分 析 - - 长 沙 房 地 产 市 场 运 行 情况2 0 1 1 年 第 一 季 度 ， 房 地 产 市 场 不 但 遭 遇 限 购 、 价 格 控 制 等 一 系 列 调 控 政 策的 强 力 冲 击 时 又 受 到 了 传 统 春 节 成 交 淡 季 的 影 响 调 控 政 策 的 紧 锣 密 鼓 下 ， 作 为 二 线 城 市 的 长 沙 ， 3 月 4 日 和 3 1

20、日 分 别 出 台 了 限 购 细 则 和 限 涨 目 标 ， 但 市场 对 政 策 的 敏 感 程 度 远 不 如 一 线 城 市 ， 一 、二 季 度 成 交 量 不 降 反 升 ，且 价 格 相 对 稳 定 ， 标 志 着 市 场 观 望 和 相 持 状 态 基 本 成 型 。1 ) 商 品 房 供 应 情 况 : 上 半 年 全 市 新 建 商 品 房 累 计 批 准 预 售 8 8 1 . 1 0 万 比 减少0 . 8 7 其 中 住 宅 批 准 预 售 8 0 5 . 6 3 万 ， 同 比 减 少 0 . 2 7 内 五 区 新 建 商 品 房累 计批准预 售 539. 69

21、万，同比减 少 18. 63其中住宅批准 预售 502. 11 万，同 比 减 少 1 6 . 9 4 内 五 区 新 增 上 市 量 同 比 大 幅 下 降 ， 特 别 是 天 心 区 、 雨 花 区 尤为 明 显 ； 三 县 市 新 增 上 市 量 同 比 有 较 大 增 长 ， 同 比 增 幅 均 超 过 5 5 上 ， 仅 望 城 新 增 上 市 量 小 幅 下 滑 。2 ) 商 品 房 销 售 情 况 。 1 - 5 月 ， 长 沙 地 区 新 建 商 品 房 累 计 销 售 备 案 8 5 4 . 7 7 万 ， 同 比 减 少 8 . 1 8 其 中 ， 内 五 区 新 建 商

22、品 房 累 计 销 售 备 案 5 9 8 . 5 1 万 ， 同 比 减少 4 . 9 86 月 2 5 日 月 前 四 周 长 沙 全 市 新 建 商 品 房 网 签 8 2 . 7 6 万 平 方 米， 7 8 0 5 套 ； 长 沙 上 半 年 住 宅 成 交 共 4 1 3 9 6 套 ， 4 4 4 . 8 9 万 平 米 ， 同 比 下 跌 3 4 . 8 7 均 价 6 0 1 4 元 / 平 米 ， 同 比 上 涨 2 3 . 1 63 ) 商 品 房 价 格 情 况 。 2 0 1 1 年 上 半 年 长 沙 房 价 仍 然 保 持 上 涨 态 势 。 岳 麓 区 的 楼

23、市 均价为 5681 元/，平 均每月 上涨 78 元/ 。经开 区的楼 市均价 为 4753 元/， 平 均 每 月 上 涨 1 4 1 元 / 。 开 福 区 的 楼 市 均 价 为 7 2 2 0 元 / ， 平 均 每 月 上 涨 7 8元/。芙蓉区 的楼市 均价 为 8323 元/，平均每月 上涨 158 元/。天 心区的楼 市均价 为 6848 元/，平均每 月上 涨 103 元/。雨花 区的楼 市均价 为 6930 元/ ， 平 均 每 月 上 涨 1 3 5 元 / 。 如 果 按 月 来 看 ， 1 月 内 五 区 新 建 纯 商 品 住 宅 备 案均价为 5105 元/，2

24、 月 内五区 新建纯 商品住 宅备案 均价 为 5889 元/，3 月内五 区 新 建 纯 商 品 住 宅 备 案 均 价 为 5 5 2 9 元 / , 4 月 内 五 区 新 建 纯 商 品 住 宅 备 案 均 价 为 5 0 2 1 元 / , 5 月 内 五 区 新 建 纯 商 品 住 宅 备 案 均 价 为 6 5 7 9 元 / , 6 月 内 五区 新 建 纯 商 品 住 宅 备 案 均 价 为 7 1 8 0 元 / 沙 限 购 令 有 限 购 商 业 地 产 ， 加强了非 住宅市 场价格 的上涨 预期，6 月商业 地产均 价持续 上涨。1- 2 月内五区非住宅备 案均价 累积

25、数 为 8640 元/，3 月则 升为 11925 元/。从市 场反馈来看 ， 限 购 之 后 ， 高 品 质 商 业 地 产 的 积 极 入 市 抬 高 了 均 价 。4) 房地产市场指 数：近 日，长 沙市房 产研究 中心公 布2011 年 6 月长 沙房地产市 场 景 气 指 数 分 析 报 告 该 报 告 显 示 ， 2 0 1 1 年 6 月 ， 长 沙 房 地 产 市 场 景 气 指 数为 100. 38，环比下降 0. 32 点，这 是自本 年度 3 月以来 出现的 首次环 比 下跌，但景气值 仍保 持在 高景气 空间 内。 其中 ，土 地交易 指数为 87. 15，环比 上升

26、7. 71点 ；房 地 产 开 发 建 设 指 数 为 9 8 . 6 3 ，环 比 下 降 9 . 8 9 点 ；新 房 交 易 指 数 为 1 0 3 . 4 2， 环比上升 3. 26 点；二手房交 易指数为 102. 29，环比上升 1. 31 点；房地产金融指 数 为 1 0 3 . 3 8 比 下 降 5 . 9 4 点 地 产 市 场 信 心 指 数 为 9 9 . 1 8 比 上 升 0 . 9 7 点 。2 . 2 . 3 项 目 市 场 分 析本 项 目 以 建 设 经 济 适 用 房 为 主 部 对 外 出 售 周 围 地 块 的 销 售 情 况 来 看 ， 由 于 地

27、处 芙 蓉 区 白 沙 湾 路 和 荷 花 路 的 交 汇 处 ， 周 围 环 境 较 好 ，配 套 设 施 齐 全 ，发展 潜 力 大 。 周 边 住 宅 价 格 属 于 中 高 档 水 平 ，周 边 住 宅 楼 及 商 业 楼 开 发 较 大 ，且 销售状况良 好。根 据 项目 的地理 位置与 销售对 象的需 求结构 分析， 以及 所做调查 ，确 定 经 济 适 用 房 为 主 打 户 型 。3 房地产产品方案3 . 1 房 地 产 目 标 市 场 选择3 . 1 . 1 目 标 市 场 选 择1 ） 定 位 因 素 分析( 1 ) 项 目 地 块 的 有 利 因 素：取 得 土 地 价

28、格 低 廉 。 土 地 费 为 1 0 3 3 万 元 ， 且 已 经 包 括 拆 迁 费 。 容 积 率 等 规 划 指 标 基 本 符 合 公 司 开 发 的 要 求 。超 市 、 医 院 等 生 活 配 套 设 施 可 借 助 现 有 配 套 。 交 通 便 利 ， 地 铁 公 车 四 通 八 达 。当 地 客 户 群 的 人 口 数 量 与 整 个 项 目 的 销 售 量 基 本 相 符 。( 2 ) 项 目 地 块 的 不 利 因素地 理 位 置 相 对 繁 华 区 （ 步 行 街 ） 有 一 定 距 离 。整 个 区 域 的 品 位 较 低 ， 认 可 度 不 高 ， 市 场 人

29、气 不 足 。 周 边 楼 盘 较 多 竞 争 大 。2 ） 目 标 客 户 群 的 分 析该 项 目 的 目 标 客 户 群 ， 主 要 由 三 部 分 组 成 ： ( 1 ) 当 地 职 工这 部 分 客 户 群 的 总 体 消 费 能 力 中 等 为 其 收 入 的 刚 性 限 制 对 房 价 的 总 体 承 受力在 300 万元/套左右 （也即 首付 56 万元， 月供 800- - 1000 。( 2 ) 当 地 个 体户这 部 分 客 户 的 总 体 消 费 能 力 略 高 于 当 地 职 工 消 费 。 因 为 其 收 入有 一 部 分不 确 定 性 ， 其 对 房 价 的 总

30、体 承 受 力 在 4 0 0 万 元 / 套 左 右 （ 也 即 首 付 5 6 万 元 ， 月 供 1200- - 1500 。( 3 ) 非 当 地 投 资 者 及 高 薪 人群这部分客 户群的 总体消 费能力 较高 们 的消费 一般要 求高品 质，或者 是投资消费 。 其 对 房 价 的 总 体 承 受 力 在 5 0 万 元 / 套 左 右 以 上 ， 并 且 可 以 承 担 一 次 性 付 款 。3 ）选 择 依 据 ：经 过 我 们 对 周 边 市 场 的 调 查 及 消 费 者 的 调 查 ，对 市 场 进 行 了 细 分 ， 选 定 中 端 市 场 为 我 们 的 目 标 市

31、 场 。表3-1购 房 者 的 面 积 需 求面 积人 数比 例8 0 平 方 米 以下24 . 6 5%8 0 - 9 0 平 方米51 1 . 6 3%9 0 - 10 0 平 方 米81 8 . 6 0%1 0 0 - 1 1 0 平 方米112 5 . 5 8%1 1 0 - 1 2 0 平 方米71 6 . 2 8%1 2 0 平 方 米 以上102 3 . 2 6%购购房者的面积需求23%5%12%19%16% 25%80平方米以下80-90平方米90-100平方米100-110平方米110-120平方米120平方米以上图 3- 1表 3 - 2想 购 买 的 住 宅 类 型住 宅

32、 类 型人 数小 高 层26多 层9低 层8住住宅类型购买意向3025201526人数105980小 高层多层低层图 3- 2表 3 - 3长 沙 消 费 者 能 接 受 的 住 房 价 格单 价人 数4000 元/平米以下94001- 5000 元/平米155001- 6000 元/平米146001- 8000 元/平米48000 元/平米1消消 费 者 的 价 格 意 向8000元 /平 米2%6001- 8000元 /4000元 /平 米 平 米以 下9%2 1%5001- 6000元 /平 米 3 3%4001- 5000元 /平 米 3 5%4000元 /平 米 以 下4001- 5

33、000元 /平 米5001- 6000元 /平 米6001- 8000元 /平 米8000元 /平 米图 3- 34 ) 中 端 市 场 ：( 1 ) 市 场 特 征 ：该 类 产 品 总 价 大 多 在 4 0 0 万 ，单 价 在 5 0 0 0 元 左 右 ，产 品 品 质较 好 ， 配 套 设 施 比 较 齐 全 ， 环 境 较 好 ， 因 此 销 售 速 度 一 般 较 快 。 该 市 场 开 发 商 进入 的 难 度 较 中 低 端 市 场 大 些 。( 2 ) 目 标 客 户 ：年龄：2445 岁 ，这部 分人群 也属于 有效消 费的主 力人群 ，在 中成公 司 2002 年 的

34、 市 场 调 查 中 ， 这 个 年 龄 段 的 人 群 占 到 了 1 4 . 2收 入 ： 他 们 的 收 入 在 4 万 8 万 之 间 ， 有 一 部 分 积 蓄 ， 或 者 可 以 承 担 每 月 的 住 房 贷 款 。家 庭 结 构 ： 三 口 之 家 以 及 刚 就 业 人 员 为 主购 房 目 的 ： 解 决 居 住 问 题 ， 改 善 居 住 环 境 。购 房 行 为 ：比 较 理 智 实 用 外 较 注 重 产 品 的 舒 适 性 品 牌 有 一 定 的 要 求 。 3 . 2 房 地 产 产 品 定位3 . 2 . 1 定 位 依 据 ： 根 据 房 地 产 市 场 定

35、位 ， 进 一 步 明 确 产 品 定 位。根 据 与 当 地 政 府 商 定 的 开 发 节 奏 ， 大 和 齐 家 项 目 的 开 发 面 积 为 5 0 0 0 平 米 左 右， 建 筑 面 积 约 1 5 万 平 方 米 左 右 。3 . 2 . 2 基 本 思 路 是 ：1 ） 容 积 率 控 制 在 2 . 6 左 右；2 ） 绿 化 率 大 于 3 03 ） 建 筑 密 度 为 2 0%4 ） 总 建 设 规 模 约 1 5 万 平 方 米 左 右。5 ） 由 于 当 地 能 够 构 成 商 业 顾 客 的 总 人 口 量 比 较 小 ， 且 地 理 位 置 相 对 不 处 于

36、繁 华 地 段 ， 同 时 ， 超 市 、 学 校 、 医 院 等 设 施 又 可 以 借 用 周 边 配 套 设 施 ， 因 此 ， 在 地块 上 不 考 虑 大 面 积 的 综 合 用 地 和 公 建 用 地 。6 ） 超 市 、 酒 店 、 车 库 等 项 目 , 可 以 考 虑 利 用 建 筑 的 底 层 。3 . 2 . 3 产 品 性 质 分 类大 和 齐 家 全 部 由 住 宅 组 成 。公 寓 以 多 层 为 主 ，考 虑 到 容 积 率 、南 北 间 距 比 的 要 求 和 园 区 建 筑 景 观 的 需 要 ， 要 建 设 一 些 绿 地 小 公 园 。3 . 2 . 4

37、产 品 设 计 细 项1 ） 外观大 和 齐 家 项 目 周 边 环 境 优 美 ，视 野 开 阔 ， 道 路 及 行 道 树 围 绕 周 边 。 这 将 使得 未 来 的 大 和 齐 家 项 目 融 自 然 与 生 活 与 一 体 。 因 此 ， 大 和 齐 家 的 建 筑 风 格 、 外 观 、 色 彩 、建 筑 体 量 等 应 与 周 边 自 然 风 景 、河 流 相 结 合 ，透 露 出 自 然 美 与 现 代 气 息的融 合 。2 ） 建 筑 群 落：大 和 齐 家 的 建 筑 群 体 应 线 条 流 畅 ，针 对 男 方 建 筑 中 线 条 普 遍 较 硬 的 状 况 尽 可 能

38、使 用 柔 和 的 线 条 ，力 求 建 筑 群 在 整 体 上 浑 然 一 体 ，与 大 自 然 融 为 一 体 ，并组 合 成 合 理 的 天 际 轮 廓 线 ， 体 现 整 个 园 区 丰 富 、 变 换 的 层 次 ， 既 软 化 建 筑 体 量 ， 又 赋 予 建 筑 以 动 感 。3 ） 建 筑 色 彩：大 和 齐 家 因 周 边 环 境 优 美 ，视 野 开 阔 ，尤 其 考 虑 到 冬 天 比 较 寒 冷 的 因 素 ，其 色 彩 应 追 求 与 环 境 融 合 互 补 效 应 ，以 柔 和 明 快 的 暖 色 调 为 主 宜 过 多 采 用 冷色调 。4 ） 空 间 布局根

39、据 大 和 齐 家 所 处 的 地 理 位 置 及 其 T 地 形 地 貌 ，考 虑 其 规 模 、档 次 ，园 区 的总 体 布 局 应 分 散 而 统 一 ， 方 便 各 栋 的 生 活 起 居 。 5 ） 项 目 出 入 口：从 大 和 齐 家 的 地 块 形 态 分 析 ， T 字 型 布 局 有 一 定 不 变 ， 所 以 可 以 在 T 字 头 与 T 字 尾 各 布 置 一 个 出 入 门 ， 以 方 便 出 行 ， 但 要 注 意 管 理 与 安 全 。 f 泊 车 位 ：大 和 齐 家 的 车 库 、 车 位 配 比 ， 按 照 园 区 的 档 次 ， 可 以 适 当 降 低

40、比 率 。 计 划 配 置 8 0 右 ， 以 半 地 下 车 库 、 车 位 为 主 ， 辅 以 地 面 固 定 车 位 。 规 划 中 充 分 利 用 地 面 空 间 ，可 适 当 设 置 若 干 个 道 路 回 湾 ，增 加 地 面 临 时 访 客 车 位 ，也 可 与 绿 化 结 合 起 来 。6 ） 中 心 花 园：大 和 齐 家 倡 导 以 “ 人 与 自 然 的 和 谐 相 处 ” 为 理 念 ， 提 倡 “ 大 和 ” 思 想 ， 打造 “ 真 正 自 然 、 健 康 、 惠 民 、 便 利 的 经 济 适 用 房 让 居 民 享 受 大 自 然 和 都 市 生 活 的 融 合

41、 ， 营 造 “ 采 菊 东 篱 下 ， 悠 然 现 南 山 ” 的 氛 围 ； 故 要 做 好 绿 化 ， 计 划 设 计风 格 独 特 的 中 心 花 园 。7 ） 朝 向：朝 向 问 题 是 客 户 选 择 住 房 时 的 一 个 重 要 因 素 。 人 们 对 朝 南 的 住 宅 情 有 独 钟 。 无论从有 利于身 体健康，还是从 风水、习 俗的角 度看，都 十分重 要。大 和齐家项目 尽 量 满 足 坐 北 朝 南 。规 划 设 计 中 要 特 别 重 视 对 端 套 住 宅 外 墙 、窗 户 的 处 理 ，充分挖掘东 西两侧 的“朝 阳面 8 ） 结构根 据 初 步 了 解 的

42、情 况 和 齐 家 地 块 的 地 质 条 件 相 对 较 好 ，因 此 其 多 层 建 筑 建 议 采 用 砖 混 墙 和 现 浇 板 ，其 小 高 层 采 用 钢 筋 混 凝 土 框 架 结 构 ，既 符 合 承 重 、抗 压 、 抗 震 、 防 风 的 要 求 ， 又 能 适 当 降 低 成 本 。9 ） 户型户 型 设 计 宜 以 中 小 户 型 为 主 ， 8 5 平 方 米 左 右 的 两 居 室 户 型 和 1 0 5 平 方 米 左 右 的 三 居 室 户 型 ， 应 成 为 本 项 目 的 主 流 户 型 。 在 此 基 础 上 兼 顾 多 品 种 、 多 类 型 ， 以 满

43、 足 市 场 的 多 样 化 需 求 ；按 园 区 总 体 规 划 中 内 部 景 观 位 置 的 不 同 ，相 应 安 排 不 同 档 次 的 户 型 面 临 中 心 花 园 的 组 团 宜 安 排 1 0 0 1 2 0 平 方 米 左 右 的 中 等 户 型 ， 个 别 也 可 以 安 排 1 3 0 平方 米 以 上 的 大 户 型 ；户 型 的 朝 向 、 通 风 和 景 观 尽 量 做 到 均 好 性 ； 尽 量 做 到 明 厨 、 明 卫 、 明 厅 ，同 时 兼 顾 舒 适 性 、 经 济 性 、 安 全 性 和 整 体 性 ；1 0 ） 服务大 和 齐 家 项 目 要 提 供

44、 优 质 的 售 后 服 务 与 物 业 服 务 普 通 老 百 姓 都 有 经 济 便 利的房 子居 住，让 “小 家其 乐融 融，让 大家 团结 一致 服务以 “便 民 ，惠民 ， 丰 富 小 区 生 活 、 增 加 邻 里 感 情 ， 提 高 生 活 质 量 与 品 质 ” 为 理 念 ， 配 合 都 市 生 活与 人 群 喜 好 进 行 创 新 型 服 务 。比 如 特 色 的 小 区 联 谊 文 化 ， 齐 全 的 小 区 家 政 、幼 儿 托 管服务还 有创新 的小区 交流会 （读书 交流、 旅游交 流等等 3 . 3 房 地 产 开 发 销 售 进 度 安排本 项 目 的 项 目

45、 周 期 为 三 年 ， 前 两 年 为 建 设 期 ， 后 两 年 为 运 营 期 。3 . 3 . 1 开 发 进 度 ：表 3- 4第 一 年第 二 年第 一 栋地 基100%主 体100%工 装3 0%7 0%第 二 栋地 基100%主 体5 0%5 0%工 装100%第 三 栋地 基100%主 体2 0%8 0%工 装100%基 础 共 建 设100%约 占 总 工 程 的 5 0%约 占 总 工 程 的 5 0%3. 3. 2 销售进度：本楼盘 的开盘 时间为 第二年 年初， 第一栋 楼封顶 时 开始预售 。主要户型 为 85 平米 和 105 平米的 两种，85 平 米户型 有

46、100 户，105 的 为 60 户。 第二年销 售面积 占总面 积的 40其中 85 平 米 户型 为 60 套，105 平米 户型为 23套 。 第 三 年 销 售 面 积 占 总 面 积 的 6 0 其 中 8 5 平 米 户 型 为 4 0 套 ， 1 0 5 平 米 户 型为 3 7 套。4 财务评价4 . 1 项 目 总 投 资 估 算4 .1 .1 项 目 投 资 概 况据 估 算 , 本 项 目 包 括 土 地 费 用 、 前 期 工 程 费 、 房 屋 开 发 费 、 管 理 费 、 财 务 费 用、开发期 税费等 总投资 为6992.38 万元人民币，可 销售面 积的单 方

47、造 价为5500 元 方 米 。 更 详 细 的 投 资 规 划 可 能 随 设 计 的 深 入 而 调 整 。4 .1 .2 估 算 依 据1 ) 整 个 项 目 按 中 、 低 挡 建 造 水 平 计 算 ；2 ) 估 算 中 的 有 关 税 金 和 费 用 按 长 沙 市 的 现 行 规 定 和 同 类 项 目 的 平 均 水 平 测 算 ；3 ) 假 定 该 项 目 在 两 年 内 建 成 ；4 ) 假 定 该 项 目 在 第 一 年 开 始 预 售 ， 至 项 目 建 成 后 一 年 内 全 部 销 售 完 毕 ;5) 项目总 投资中 自有资 金比率 按35%计算 （用到 的只有20

48、；6 ) 贷 款 的 年 利 率 按 6 % 计 取；7 ) 土 地 挂 牌 费 中 包 括 拆 迁 补 助 费 ；8)该项目的产 品定位 为框架 小高层 ，房屋 开发费 为1400元每平米；4.1.3估 算 结 果投 资 估 算 的 结 果 汇 总 如 表 所 示 。表 4- 1项目成本估算序 号项 目投 资 估 算占 总 投 资 百 分 比1土 地 费 用10331 8 . 0 9%2前 期 工 程 费1 1 9 . 582 . 0 9%3基 础 设 施 建 设 费1 1 9 . 582 . 0 9%4房 屋 开 发 费2092. 733 6 . 6 4%5公 共 配 套1 1 9 . 5

49、82 . 0 9%6管 理 费1 6 2 . 272 . 8 4%7销 售 费 用4 1 1 . 077 . 2 0%8财 务 费 用3 606 . 3 0%9不 可 预 见 费1 6 2 . 272 . 8 4%10其 他 费 用4 8 . 680 . 8 5%11税 金 及 政 府 收 费1082. 441 8 . 9 5%合 计5711. 24 . 1 4 资 金 来源该项目为 自由资 金为1992. 38万元，银行贷款为5000万元。 4 . 2 成 本 及 费 用 估算1 ） 土 地 费用土 地 出 让 金 政 府 一 次 性 收 取 的 标 准 地 价 1 0 3 3 万元 2 ）

50、 前 期 工 程费按每平方 米建筑 面积 约 80 元，算 得前期 工程 费 149488019. 58 万元 3 ） 基 础 设 施 建 设费无 热 水 、 暖 气 设 施 建 设 ， 按 照 建 筑 总 面 积 每 平 方 米 8 0 元 计 算 149488019. 58 万元4 ） 房 屋 开 发费开 发 项 目 为 普 通 装 修 ， 框 架 小 高 层 住 宅 ， 每 平 方 米 造 价 按 照 1 4 0 0 计 算 140014948092. 73 万元5 ） 公 共 配 套 设 施费无 定 位 方 面 特 殊 要 求 ， 按 每 平 方 米 为 8 0 元 计 算 14948

51、8019. 58 万元6 ） 管 理费（ 1033+119.58+2092.73） 5%=162.27 万元7 ） 销 售 费用按 照 销 售 收 入 的 5 % 计 算 8211.45 5%=411.078 ） 财 务 费用项 目 申 请 2 0 0 0 万 元 贷 款 ，贷 款 利 率 为 6 % ，项 目 周 期 为 3 年 ，则 财 务 费 用 初 步 估 算 为 3 6 0 万元9 ） 不 可 预 见费按 照 土 地 费 、 前 期 工 程 费 和 房 屋 开 发 费 之 和 的 5 % 估 算（ 1033+119.58+2092.73） 5%=162.27 万元1 0 ） 其 他

52、费用按 照 土 地 费 、 前 期 工 程 费 和 房 屋 开 发 费 之 和 的 1 .5 % 估 算（ 1033+119.58+2092.73） 1.5% =48.68 万 元11 ） 税 金 及 政 府 收费营 业税及 附加 411.07（1+3%+5%）=443.96 万元所 得 税 （ 8211.45-5657.542） 0.25=638.48 万 元按 照 项 目 建 设 进 度 计 划 安 排 项 目 资 金 投 入 计 划 详 见 投 资 计 划 与 资 金 筹 措 表 ” 。表 4- 2投资计划与资金筹措表序 号项 目开 发 经 营 期合 计1231开 发 总 投 资1 .

53、1前 期 工 程1 1 9 . 581 1 9 . 581 . 2土 地 费 用103310331 . 3房 屋 开 发1046. 3671046. 3672092. 731 . 4管 理 费 用5 4 . 095 4 . 095 4 . 091 6 2 . 271 . 5财 务 费 用1 201 2019 001 . 6不 可 预 见 费5 4 . 095 4 . 095 4 . 091 6 2 . 271 . 7其 他 费 用4 8 . 684 8 . 681 . 8公 共 配 套5 9 . 795 9 . 791 1 9 . 581 . 9基 础 设 施1 1 9 . 581 1 9 .

54、 581 . 1 1销 售 费 用1 6 4 . 422 4 6 . 644 1 1 . 071 . 1 2税 金 及 政 府 收 费432. 976649. 4041082. 44小 计2475. 8072111. 3031244. 0475831. 1942资 金 筹 措2 . 1自 有 资 金475. 8072 4 . 1935 002 . 2销 售 收 入3288. 584932. 878211. 452 . 3银 行 贷 款20002000小 计2475. 8073288. 584932. 874 . 3 收 益 估算1 ）总投 资收益率 。总投 资收益 率（R OI）表 示总投 资

55、的盈利 水平， 系 指项目达到 设 计 能 力 后 正 常 年 份 的 年 息 前 税 前 利 润 或 运 营 期 内 年 平 均 息 税 前 利 EB I T ） 与 项 目 总 投 资 （ T I ） 的 比 率 ， 总 投 资 收 益 率 应 按 下 式 计 算 ：总投资收 益率（1 0 7 0 .3 /3 ）/2 5 0 0 = 1 4 .2 7 %总 投 资 收 益 率 高 于 同 行 业 的 收 益 率 参 考 值 明 用 总 投 资 收 益 率 表 示 的 盈 利 能 力 满 足 要 求 。2 ） 项 目 资 本 金 净 利 润 率 。 项 目 资 本 金 净 利 润 率 （ R

56、 O E） 表 示 项 目 资 本 金 的 盈 利 水 平 ， 系 指 项 目 达 到 设 计 能 力 后 正 常 年 份 的 年 净 利 润 或 运 营 期 内 年 平 均 净 利 润（ N P ） 与 项 目 资 本 金 （ EC ） 的 比 率 ； 项 目 资 本 金 净 利 润 率 应 按 下 式 计 算 ：（ 2 4 9 . 7 1 /3 ） /5 0 0 = 4 9 . 9 4 %项 目 净 资 本 金 利 润 率 较 高 ， 利 润 空 间 较 大 。3 ） 项 目 内 部 收 益 率 。 项 目 税 后 内 部 收 益 率 （ IR R ） 为 1 7 .2 % ， 高 于 行

57、 业 基 准 内 部 收 益 率 1 2 % ， 在 此 情 况 下 可 行 。表 4- 3 损益表（单位：万元）123年份项 目名称销售 收 入03288. 584932. 87销 售 税金 及 附 加1 1 7 . 58266. 375总 成 本 费 用2475. 8072111. 3031244. 047利 润 总 额- 2475. 8071059. 6973422. 488所 得 税264. 9243855. 612税 后 利 润- 2 4 7 5 . 8077 9 4 . 772566. 34税后总利 润为 794. 77+2566. 34- 2475. 807=885.84 . 4

58、 盈 利 能 力 分析4 . 4 . 1 现 金 流 量 分 析表 4 - 4现 金 流 量 表 （ 全 部 资 金 ） （ 单 位 ： 万 元 ）123现 金 流 入销 售 收 入3288. 584932. 87现 金 流 出经 营 成 本2475. 8071798. 337 5 9 . 45销 售 税 金 及 附 加1 7 7 . 58266. 375所 得 税264. 9243855. 612净 现 金 流 量- 2475. 8077 9 4 . 772566. 34累 计 净 现 金 流 量- 2475. 807- 1 6 7 1 .31258. 993所 得 税 前 净 现 金 流

59、量- 2475. 8071059. 6973422. 488所 得 税 前 累 计 净 现 金 流 量- 2475. 807- 1 4 16 . 112006. 338所 得 税 前所 得 税 后财 务 内 部 收 益 率3 2 . 5%1 7 . 2%财 务 净 现 值 （ 到 首 年 初1070. 32 4 9 . 71投 资 回 收 期2 . 4 22 . 6 11 ） 投 资 回 收 期。所得税前 投资回 收期 3- （3422. 488/5864. 56）. 42( 年)所得税后 投资回 收期 3- （2566. 34/4362. 13）. 61（年）根 据 预 计 的 现 金 流

60、量 表 计 算 ， 本 项 目 在 2 0 1 1 年 年 中 现 金 流 转 正 ， 所 得 税 前 投资 回 收 期 为 1 . 9 9 年 ，所 得 税 后 投 资 回 收 期 为 2 . 0 9 年 ，都 小 于 行 业 基 准 回 收 期 ，因 此 项 目 从 此 角 度 评 价 是 可 行 的 。2 ） 财 务 净 现 值。所 得 税 前 财 务 净 现 值 2475. 807*0. 8929+1059. 697*0. 7972422. 488*0. 7118070. 3( 万元) 所 得 税 后 财 务 净 现 值 2475. 807*0. 8929+794. 77*0. 797