我国商业银行住房抵押贷款证券化的实施对策

1、PAGE PAGE 11目 录 TOC o 1-2 h z u HYPERLINK l _Toc324521278 中英文摘要、关键词 PAGEREF _Toc324521278 h I HYPERLINK l _Toc324521279 一、前言 PAGEREF _Toc324521279 h 1 HYPERLINK l _Toc324521280 二、我国商业银行实施住房抵押贷款证券化的必要性和可行性 PAGEREF _Toc324521280 h 1 HYPERLINK l _Toc324521281 （一）必要性分析 PAGEREF _Toc324521281 h 1 HYPERLIN

2、K l _Toc324521282 （二）可行性分析 PAGEREF _Toc324521282 h 2 HYPERLINK l _Toc324521283 三、我国商业银行实施住房抵押贷款证券化的现状 PAGEREF _Toc324521283 h 3 HYPERLINK l _Toc324521284 四、我国商业银行实施住房抵押贷款证券化存在的风险和障碍 PAGEREF _Toc324521284 h 4 HYPERLINK l _Toc324521285 （一）主要的风险 PAGEREF _Toc324521285 h 4 HYPERLINK l _Toc324521286 （二）主要

3、的障碍 PAGEREF _Toc324521286 h 5 HYPERLINK l _Toc324521287 五、我国商业银行实施住房抵押贷款证券化的对策研究 PAGEREF _Toc324521287 h 6 HYPERLINK l _Toc324521288 （一）必须立法先行 PAGEREF _Toc324521288 h 6 HYPERLINK l _Toc324521289 （二）建立政府主导的推进模式，设立专门机构 PAGEREF _Toc324521289 h 6 HYPERLINK l _Toc324521290 （三）扩大和规范住房贷款 PAGEREF _Toc324521

4、290 h 7 HYPERLINK l _Toc324521291 （四）发展我国的资本市场 PAGEREF _Toc324521291 h 7 HYPERLINK l _Toc324521292 （五）加强对房地产市场的监管力度 PAGEREF _Toc324521292 h 8 HYPERLINK l _Toc324521293 （六）对住房抵押贷款资产证券化创新型业务采取优惠的税收政策 PAGEREF _Toc324521293 h 8 HYPERLINK l _Toc324521294 （七）积极防范住房抵押贷款证券化风险 PAGEREF _Toc324521294 h 8 HYPER

5、LINK l _Toc324521295 六、结束语 PAGEREF _Toc324521295 h 10 HYPERLINK l _Toc324521296 参考文献 PAGEREF _Toc324521296 h 10 HYPERLINK l _Toc324521297 致谢语 PAGEREF _Toc324521297 h 11我国商业银行住房抵押贷款证券化的实施对策摘要 随着我国住房抵押贷款余额占各项贷款的余额的比重越来越高，商业银行面临流动性约束，所以急需推动住房抵押贷款证券化的实施。但实施住房抵押贷款证券化本身存在着一定的风险和障碍，同时美国的次贷危机也给我国敲响了警钟。因此我国应

6、该在借鉴美国经验的同时吸取教训，开展适合我国国情的模式，使住房抵押贷款证券化在我国得到更好的发展。关键词 住房抵押贷款证券化 信用 政府 Chinas Commercial Banks Mortgage-backed Securities of The Implementation of CountermeasuresAbstract: With the increasingly high proportion of housing mortgage loan balance accounted for the balance of the loan, commercial banks are

7、 facing liquidity risk, so the urgent need to promote the implementation of housing mortgage-backed securities. However, there are certain risks and obstacles in the implementation of housing mortgage loans securitization. At the same time, Americas subprime crisis was a wake-up call for our country

8、. So our country should adopt the American experience in lesson at the same time, and carry out the suitable for Chinas national conditions of mode of housing mortgage-backed securitization to get much better development in our country.Keywords: housing mortgage loans securitization; credit; governm

9、ent一、前言住房抵押贷款证券化是指银行等金融机构把自己所持有的流动性较差，但具有未来现金收入的住房抵押贷款汇集重组为抵押贷款群，由特殊的证券化机构( SPV) 以现金方式购入，经过担保或信用增级后以证券的形式出售给投资者，再经由后者进行二次的资金重组后所进行的融资过程。相比于传统的从“贷款-贷款收回-再贷款”的房地产贷款模式，住房抵押贷款证券化将其转变为“贷款-贷款出售-再贷款”的现代模式。自20世纪70年代以来，它在美国的成功问世，多方学者对其风险管理、法律税收、模式选择等问题进行了探索和研究。经过几十年的发展，已在美国获得成熟和完善。近年来，住房抵押贷款证券化也在我国逐步兴起和发展。原因

10、在于我国房地产市场投资需求的上涨和投机的热度不断升温，住房抵押贷款急剧膨胀，商业银行的短存长贷矛盾亟待解决。截止2009年我国抵押贷款已经达到3万亿，占银行贷款余额比例超过20%，已经达到容易产生流动性风险的临界值。1房地产抵押贷款证券化作为分散和转移银行信贷风险的有效方式，有必要在我国得到大力推行。其重要意义在于不仅解决银行信贷资产的流动性、提高银行的资本利用率、降低银行风险、维持银行体系的稳定性，还促进活跃房地产市场，使更多的居民买得起房。然而就在大家积极肯定并提出以美国房贷抵押贷款证券化为学习榜样的时候，次贷危机的产生让我们不得不重新审视这个问题。本文通过分析我国现有情况和实施住房抵押贷

11、款证券化的必要性和可行性，同时吸收美国成功经验和次贷危机启示来讨论针对我国国情的商业银行住房抵押贷款证券化的实施对策。二、我国商业银行实施住房抵押贷款证券化的必要性和可行性（一）必要性分析当今住房贷款的长期性及银行经营的安全性二者之间的矛盾表明，仅靠银行贷款无法推动住房业达到满足居民要求的规模。针对我国现状，实施住房抵押贷款证券化已成为我国商业银行的必然趋势。其必要性体现在：一是近年来我国居民对住房抵押贷款的需求量持续增加，商业银行住房抵押贷款成为解决中低收入者购房的巨大推动力。二是我国商业银行存在“短存长贷”的流动性问题，因此住房抵押贷款证券化在提高流动性时释放了我国商业银行的金融风险，它是

12、我国商业银行经营发展的需求所在。三是住房抵押货款证券化有利于改善商业银行的资产负债结构，为银行提供长期稳定的资金来源，使银行能主动灵活地调整银行的风险资产结构、规模，以较小的融资成本增强流动性和提高资本充足率。（二）可行性分析我国商业银行实施住房抵押贷款证券化在必要性存在的基础上也具有可行性，下面是我国已具备的市场条件：1我国发放住房抵押贷款初具规模近年来，由于房地产的快速繁荣，迅速发展的商业银行住房抵押贷款规模成倍增长，并在不断地向标准化方向发展。加上我国政府前几年的鼓励力度加大，也使该贷款的速度增加，形成规模效应，降低了运作成本，从而使组合住房抵押贷款成为可能，已经在近几年形成了证券化的物

13、质基础。2我国已经形成了较好的金融投资氛围由于我国居民的生活习惯所致，我国大多数居民的投资渠道仅限于银行储蓄，从图1中可以看出其投资量巨大。因此在迫切需要金融机构提供多元化的投资工具时也隐藏着将为新投资工具的发展提供有力的资金支持。随着人们的金融投资意识日益增强，抗风险能力也不断提高。并且证券化所发行的抵押担保证券信用级别高、风险较小且收益又略高于国家债券，因此受到广大居民的青睐，所以群众基础较为坚实。另外，推行和发展养老金、退休金、人寿保险金和医疗保险金以及住房公积金，为住房抵押贷款证券化所必需的长期稳定资金来源提供了重要的保障。加之日益商业化的国有银行，为调整信贷结构，提高贷款质量，取得金

14、融竞争优势，需要进行业务创新，因此银行也更加关注住房抵押贷款证券化这个新业务。 图1 2005-2010年我国城乡居民储蓄存款余额汇总资料来源：中经网统计数据库. 3有效载体的出现我国证券市场经过多年发展已初具规模，证券一级二级市场、场内和场外交易日趋完善。同时，机构投资者和个人投资者也变得较为成熟，积累了一定的经验，为推行住房抵押贷款证券化提供了良好的发展条件。4配套措施的完善证券法、基金管理法、抵押法在内的相关经济立法相继颁布推行使金融法规得到逐步健全，为证券化奠定了一定法律基础；如保险业、房地产评估业等中介机构和其他一些专门机构的建立和壮大，为推行证券化提供了必要的保障；日益增强的金融风

15、险的控制与管理能力和金融监管水平的提高，也使住房抵押贷款证券化有了一个良好的健康运作的金融环境。三、我国商业银行实施住房抵押贷款证券化的现状在我国，住房抵押贷款证券化发展的时间并不算长，还处于萌芽阶段。尽管国际上多数国家是在按揭贷款占到整个贷款总量的20%时才开始开展住房抵押贷款证券化的，但考虑到我国住房产业的现实情况及按揭贷款产业的存量和增速,我国已具备了开展住房抵押贷款证券化的条件。许多国际性投资研究机构也认为我国开始抵押支持证券的时机已经成熟，并开始涉足中国这个巨大的市场。我国房地产证券化的开始应追溯到1992年海南三亚推出“地产投资券”。期间经历了2001年澳洲麦格理银行与中国建设银行

16、达成的合作协议和2003年6月华融资产管理公司率先推出国内第一例准资产证券化项目即资产处置信托项目。这使得上海成立了首家用于专门探索研究中国房贷证券化业务的房贷服务和房贷证券化的公司麦格理管理咨询有限公司。2并于2003年出现了 “准资产证券化项目”。随后在2005年3月21日，中国建设银行作为实施住房抵押贷款证券化的试点单位，标志着我国的资产证券化步入实施阶段。由于2005年4月21日，央行和银监会发布了信贷资产证券化试点管理办法，使得我国住房抵押贷款证券化有了进一步的管理约束和法律保护。最终首单个人住房抵押贷款支持证券于2005年6月14日在建行举办的“国内首笔个人住房抵押贷款支持证券产品

17、介绍会”上初显轮廓。3在公开发行的初期，由于人们对它的了解较少，很多人虽然对之关注却并不敢贸然购买该产品。我国真正意义上的住房抵押贷款证券化从2005年至今才近7年，该阶段整体现状：虽然我国的住房抵押贷款总量迅速增加，但是居民的习惯使得我国的银行储蓄总量还是很大，给予了住房抵押贷款强大的供给，对商业银行来说压力仍不是很大；目前我国已出台证券法等相关法律法规，但针对证券化的特殊性所需要的法律法规还处于空白，另外我国有关住房抵押贷款证券化过程所设计的贷款真实出售问题、评估机构的过程处理问题、证券化交易的会计处理准则问题以及相关的税收问题目前均无相关的法律法规规定；我国二级市场虽然活跃，但是住房抵押

18、贷款证券化的一级市场仍不完善；我国会计师事务所、律师事务所、资信评估公司等为抵押贷款证券化服务的中介机构还处于严重缺失状态；我国政府对房地产和银行发放住房抵押贷款的监管力度仍需进一步坚持和努力，作为SPV的发起机构要做好相关的风险管理措施。 四、我国商业银行实施住房抵押贷款证券化存在的风险和障碍（一）主要的风险1提前偿付风险提前偿付风险是指借款人可以随时支付全部或部分抵押贷款的余额而导致现金流量的不稳定和再投资现象的风险。住房抵押贷款证券是一种含嵌入期权证券，使原始借款人拥有提前支付部分或全部抵押贷款的期权。影响提前支付行为的因素很多，既有客观原因也有主观因素。例如：住房的更换、抵押贷款利率的

19、变化、抵押贷款资产池的特征、宏观经济因素等。其中，住房抵押贷款利率与市场利率的变动情况最为主要。由于提前偿还将会缩短抵押贷款的生命期，对住房抵押贷款证券化中的现金流产生重大影响，这将给贷款银行带来利息损失，甚至是改变证券的偿还期限而给投资者带来风险。2法律风险尽管我国商业银行的住房抵押贷款证券化开展的历史并不长，但已相继颁布了一些法律法规，这为资产证券化的规范运作创造了起步条件。但是由于资产证券化是一项金融创新，是一种新的金融产品，相关的法律法规还不完善。在证券化期间，我们无法预知法律的不确定性和法律条款的可能变化。因此资产证券化的发展过程就是一个与法律制度相互作用相互磨合的过程。资产证券化的

20、产生形成了对现有法律制度的突破，资产证券化的发展也对新的法律制度提出需求。随着法律的不断健全，新旧法可能发生冲突，其带来的损失或收益是无法估计的，这就要求有关监管部门在制定相关的法律法规时应考虑到不仅要能够适应现阶段试点工作的需要，而且要有一定的前瞻性，能使其基本适应未来资产证券化业务发展的需要。3违约风险违约风险指的是借款人在按合同偿还本金和利息方面出现违约的风险。评估与控制违约风险，在住房抵押贷款承接过程中成为了最重要的工作目标。虽然目前个人住房贷款风险相对小于公司类贷款，但个人住房贷款的平均违约率需要经历一两个经济周期的调整才能加以判断。影响违约风险的主要因素有借款人的还款能力、还款意愿

21、抵押贷款额与作为抵押房产的购买价格或评估价值之比、月偿付额与月收入之比、借款人的购房目的、职业稳定性和个人素质等。目前我国个人住房贷款业务的发展时间还不长，必须充分考虑个人住房贷款违约率的长期变化趋势。在利率市场化的进程中，市场利率波动对商业银行经营的影响越来越大。从全国来看，大部分城市房地产价格上涨过快、个人债务比例偏高、房价收入比偏高，在一定程度上甚至超过购买能力和支付能力，而且房地产商与购房者常常因为质量问题或其他物业管理问题产生纠纷。当短期内难以解决时，购房者可能会暂停偿还银行贷款。随着经济周期变化，利率调整会使利息负担不同，也可能影响按时支付贷款。由于失业或者健康状况无法继续工作，使

22、当前居民的收入不稳定，这也在逐渐影响借款人的偿付能力。有可能显现出金融活动中最基本的风险类别。违约风险具有综合性、隐蔽性、突发性和积累性。目前市场竞争日趋加剧，国内商业银行抵押贷款的发放越来越大，从而使违约风险更加不确定性。商业银行必须预测经济周期和产业变化，密切跟踪房地产市场变化，借助金融技术防止违约风险的传递与扩散，从而提高判断风险的能力，使违约风险的总量得以控制。（二）主要的障碍1住房抵押贷款证券化的一级市场不完善住房抵押贷款证券化需要有一个良好的市场作为前提和基础，证券化产品的收益取决于基础资产的收益。只有标准化的贷款条款，才能方便流通定价和评定风险。目前我国的住房抵押贷款市场中抵押贷

23、款品种单一，在具体操作中还没有形成全国统一的住房抵押贷款标准。各地各行的情况也不同，贷款文件不规范，数据不全面。同时由于我国发展抵押贷款的历史较短，金融机构缺乏必要的损失率、违约率、贷款地域和人口的统计资料。缺少长期的经验数据作为实证分析的基础，无法掌握抵押贷款的还款规律和特点。对住房抵押贷款证券的定价缺乏依据。因此缺乏相当规模标准化的住房抵押贷款的积累，便很难形成具有相似条件、提前清偿率和违约率的抵押贷款池，这就大大提高了住房抵押贷款证券化的操作成本。2信用基础薄弱实施住房抵押贷款证券化最刚性的约束就是信用基础的薄弱。完善的信用体系是开展住房抵押贷款证券化的基础条件，而个人信用制度又是信用体

24、系的重要组成部分。个人信用制度包括个人信用记录、个人信用风险管理和个人信用评估等。欧美发达国家几乎每个合法居民都拥有一份资信公司作出并保存的信用报告。任何公司、银行或业务对象都可以付费查询这份报告。个人信用已成为居民在经济生活中的通行证。目前我国信用保证体系还不完善，缺乏信用担保机制，失信机会成本较低，居民的信用意识淡漠，缺乏建立类似系统的相关资料。3外部环境不完善我国现在正存在市场中介机构的缺位现象。如目前作为国内金融体系一部分的信用评级担保服务机构的运行亟待规范。国内的评级较多依靠国际性评级机构，而国际性的评级机构评级费用又很高，对国内银行的了解也不够，加之评级不会高出主权评级。但中国本土

25、的信用机构评级还处于初期，其成长还需要足够的时间。这些都大大增加了住房抵押贷款证券化市场运作的交易成本。此外，资产证券化业务相关的配套制度还不完善，资产证券化多边的业务过程中涉及多个市场主体的权利义务和法律关系也需要制订相应的标准。有关资产证券化的税务处理、抵押登记变更等也需要制订详细的规定。从目前的税法看，应主要解决：如何避免重复征税、特殊目的信托是否应该是纳税主体、如何确定征税环节等。但涉及税法的调整和各利益主体的协调问题不可能一蹴而就，还是需要不断地探索和前进。五、我国商业银行实施住房抵押贷款证券化的对策研究（一）必须立法先行现行商业银行法、证券法、贷款通则等法规凡与开展资产证券化创新业

26、务相抵触的，均应相应做出修改或补充规定，以利于住房抵押贷款资产证券化能合法的开展；对企业资产和银行信贷资产证券化，从企业财务制度和金融企业财务制度中做出相应的具体核算规定；对资产证券化规范运作的程序做出具体的规定。（二）建立政府主导的推进模式，设立专门机构1968 年, 美国政府国民抵押协会的住房抵押贷款支撑债券的首次发行标志着资产证券化的问世，至今取得的成功，政府在其发展中起到了重要作用。再从西方发达国家房地产金融二级市场，如澳大利亚的纯市场化的运作模式来看，政府的作用仍是不可或缺的。因为住房抵押贷款证券化参与主体的多样性和复杂性，这就决定了证券化过程中需要一个权威机构在各个主体之间进行协调

27、，这个机构只能是政府本身或由政府发起设立的机构。而政府在发展抵押贷款二级市场中，不仅通过立法和机构组建等发面给予一定的支持，真正起到催化剂的作用，而且往往直接设立或提供担保形式参与运作，并从法律、会计、保险、监管记忆税务机构等诸多方面对证券化各个环节进行支持，这不仅解决了市场不能解决的问题，也为商业机构创造了发展的条件。发达国家的经验告诉我们，我国政府也应积极推动抵押贷款证券化进程，结合我国市场经济和法律环境现状，我们可以考虑由政府出资建立房地产金融专门机构例如特殊目的机构、房地产咨询机构、房地产资信调查机构、房地产担保机构、房地产评估机构、被抵押房屋的处理机构等。（三）扩大和规范住房贷款目前

28、我国房地产一级市场出现了一种特别相悖的现象，那就是“短缺”和“过剩”的同时存在。一方面是广大中低收入者拥有庞大的市场需求，却面对无钱买房的现实；另一方面是房地产商为追逐高额利润，大量开发高档次、大面积的商品房，从而出现空置率大幅度上升的现象，住房供应结构矛盾十分突出。面对这样的社会现实，政府必须采取积极的宏观调控措施：一是要以经济手段为主某行政手段为辅抑制高档商品房的建设，同时要扩大中低档经济适用房的数量，改变现有的住房供应结构；二是要降低首套住房抵押贷款利率，从而放宽对中低收入者的住房抵押贷款条件，给他们提供宽松的购房环境，鼓励银行向中低收入的住房实际需求者提供抵押贷款，从而扩大住房抵押贷款

29、以及市场的容量，保证住房抵押贷款证券化有规模有效益地持续进行。住房抵押贷款以及市场在不断扩大的同时，还要进一步加强其规范化，规范化和标准化是住房抵押贷款能够流动的一个前提。而目前我国的住房抵押贷款还不够规范，各商业银行在办理住房按揭是各行其是，各取所需，没有按规范化形成全国同意的标准和格式，要实现住房抵押贷款证券化，就要实施住房抵押贷款产品的标准化，其标准应包括：抵押贷款的年薪、付款的方式、首付款的比例、合同文本、抵押生效时间、利率、担保方式和抵押性用评价标准等，通过推行示范合同和标准条款，使其成为统一的证券化产品。4（四）发展我国的资本市场我国经济发展水平和国民储蓄的增长制约着我国资本市场的

30、发展。加上金融全球化不断深化，中国要继续同时实行“引进来”和“走出去”政策。金融监管当局的目光和能力在向国际范围拓展时，还需要注意维护中国的金融和国家安全。所以，一方面深入了解国际新兴、复杂、高端金融产品的特点，进行风险揭示；另一方面加强与其他国家监管机构的合作，建立联动机制，提高危机应对能力。简而言之，在规范我国资本市场运作时，需要积极开放资本市场，吸引外资，盘活内资，防范风险，稳步、审慎地推进资产证券化的进程。（五）加强对房地产市场的监管力度美国次贷危机前期，美国的经济特别是房地产市场已处于从高峰下滑的弱势阶段，而 HYPERLINK /china/ 中国则是在经济持续良好运行的大环境下推

31、出的。所以我国应该先从房地产市场抓起，坚持加大对房价的调控力度。如限购令的出台已初步见效，一线大城市在近两年间的调控下，今年房价已基本停止了大幅上涨。目前我国的房价过快增长已成为一项关乎民生和经济的问题，房价过快增长不仅会出现房地产市场的泡沫化还会危及商业银行的住房抵押的回收和住房抵押贷款证券化的顺利实施。（六）对住房抵押贷款资产证券化创新型业务采取优惠的税收政策从美国的成功经验来看，采取优惠的税收政策对推进资产证券化起了积极作用。我国开拓资产证券化业务，也需要考虑采取适当的优惠税收政策。如：对SPV的经营给予一定的税收优惠，使其重组的抵押贷款证券利率能至少高于国债，才能增加对投资者的吸引力。

32、（七）积极防范住房抵押贷款证券化风险目前我国住房抵押贷款的不良率远低于银行信贷资产的不良率，据央行统计，四大银行住房抵押贷款的不良贷款率为1.5%，远低于15%左右的银行总体不良率。5但上面我们讨论过由于期限长、数量大、客户分散、地域固定、流动性差等特点，发放住房抵押贷款具有高风险性。目前中国直接融资与间接融资比例严重失调，金融风险集中在银行业，住房贷款期限匹配于风险控制的问题将日益突出。美国次贷危机的产生已经足以证明防范其风险的必要性和重要性。对于我国来说，具体就是上文所说的提前偿付风险、法律风险和违约风险。虽然实施住房抵押贷款证券化对我国商业银行、房地产市场甚至整个金融体系的健康发展有着巨

33、大作用，但实施过程中的各个环节都需要进行严格的规范和控制。2007年美国次贷危机的产生，直到现在仍然警示着世界各国。因此为了使我国住房抵押贷款证券化健康快速 HYPERLINK /fazhan/ 发展，提高 HYPERLINK /finance/ 金融市场的运行效率，我们应吸取以下几点教训：第一，在组建资产池的过程中，应该注意标的资产的质量。在我国，标的资产即商业银行提供的住房抵押贷款。目前我国部分银行贷前放松办理条件，贷后疏于管理，同时对于房贷业务的监管措施相对单一，风险控制手段缺乏，导致存在大量用假收入证明等虚假文件进行贷款的“假按揭”，且“循环贷”、“气球贷”等具有类似美国可调整利率刺激

34、贷款特征的新房贷品种层出不穷，房贷产品的潜在风险逐步积聚。6出于风险防范的要求，特殊目的机构必须对拟证券化的资产质量严格把关。优质的证券资产才能列入证券化的范围，坚决排除质量较差的信贷资产。具体措施可以有：建立健全信用评级制度和征信体系，即设立专门的信用机构，负责收集和汇总与个人或 HYPERLINK /company/ 企业信用有关的信息。完善房地产评估体系，即制定和完善房地产评估准则，明确房地产评估的主要依据、评估方法、评估报告的内容；建立健全房地产评估监管体制；进一步完善房地产评估机构的管理和评估人员的资格认证制度。总之，严格把好资产池的质量关就是把好了源头关。 第二，严防房地产金融机构

35、在发放贷款和信用评级机构评级过程中的信用缺失现象。主要指严防商业银行等金融机构为了扩大贷款规模而采取漠视借款人收入、资产证明等文件的 HYPERLINK /Law/ 法律效应和真实性，漠视借款人的真是偿还能力，甚至于和借款人串通好弄虚作假的行为。具体措施包括：加强对商业银行等金融机构的房地产抵押贷款的监管，杜绝弄虚作假现象，严格控制房地产抵押贷款的房贷规模，控制房贷占贷款规模的比重。对于严防信用评级机构的信用缺失现象具体措施包括：加快征信体系建设步伐，建立健全的征信体系。提高信用评级方法和手段，不能盲目相信特殊目的机构和其它信用担保机构的担保，不能对房地产市场盲目自信。 第三，加强投资者风险 HYPERLINK /jiaoyu/ 教育。不可否认，美次贷危机的另一个原因就是投资者对评级机构以及房地产市场发展的盲目自信，过分最求高收益，缺乏必要风险规避意识，滋长了房贷创造人和特殊目的机构大量发行低质量的抵押支持证券的气焰。所以要加强投资者风险教育，提高投资者综合素质。而这点，从我国目前资本市场运行情况来看，更加显得迫切。第四，衍生品的标的资产要以实体经