夕阳红策划方案

1、夕阳红策划方案“夕阳红”金港花苑项目策划方案来源：作者以四川大禹企划有限公司企划总监身份，对成都港都 花苑实业有限公司开发的“金港花苑”房地产项目主持策划的总 结。应用：本策划方案对房地产行业实力较弱的开发商，在不能进行 规模开发时，将工作重心从扭转弥补整体弱势变为集中力量强化 局部优势来淡化整体劣势。在确定项目特征、定位时，主动进入“细分市场“以突出的、鲜明的个性特征取胜。仿效此方案进行项目动作，能够起到扬长避短、减少竞争压力的 作用。内容：20世纪90年代以来，国内房地产市场因政府扶持和政策 倾斜而持续升温，成为扩大内需、拉动整个国民经济发展的火车 头。结合旧城改造和城市化进程，房地产市场

2、开发日趋活跃，新 楼盘、新小区不断涌现，投资失败的烂尾工程也不断增多，竞争 非常惨烈。竞争的加剧，必然导致市场的细分，开发商绞尽脑汁纷纷从概念 出发，打出各自的特色：位置牌、环境牌、生活方式牌、开间布 局牌、装修牌、智能牌、配套设施牌、物管牌、价格牌、付款方 式牌，以适应不同的房产消费市场需求。作者独辟蹊径，从年龄 角度切入，锁定“老年消费群体”，开发出老年公寓特色楼盘， 获得巨大的成功！本方案的精髓在于：1、 从适应市场（了解市场）、上升到培育市场，再上升到创造 市场。2、从经验决策上升到科学决策。3、从追求横向规模化上升到纵向一体化。4、从先出产品后找市场上升到先找市场后出产品。5、从思维

3、方式上，以“好好的竞争方式就是避免竞争”的思想， 用鲜明的处性特征避开竞争对手。案例：成都港花苑实业开发有限公司在成都东门的龙舟路有一块占地31 亩的土地待开发，需进行项目定位及整合营销策划。大禹企划公司选派精兵强将组成强大阵容，对该楼盘做了大量的 市调工作。经调查，我们发现该楼盘的重要优势有：楼盘地处东 门，土地价格便宜；位置紧临龙舟路，交通方便；牛市口小学、 幼儿园、四川师大附中分布四周；紧邻府南河，背靠望江公园、 河心公园、环境清幽；莲花新区及农贸市场、牛沙便道农贸市场 就在附近，生活方便。我们同是发现几外明显的劣势：小区占地面积小，不可能开发高 档楼盘，因为能不能满足高档楼盘必须配制的

4、会所及其它大型配 套项目设施。成都港花苑实业开发有限公司是一家年轻的公司，刚价入房地产 领域，自身缺乏知名度。经济实力也不济，没有成片大规模开发 的实力，竞争能力弱。如果走中低档路线，我们又发现：特色不 突出的竞争对手非常多，而且对手实力较强劲。打价格战，港花苑实业公司不但没把握取胜，说不定连本钱都收 不回来。龙轴路沿线为旧城改造、老成渝公路拓宽改造的重点城 区，房地产开发新项目非常多，而且由于成都东门国营老厂商单 位非常多，经济效益普遍较差，故价位低，卖点雷同。怎样能在中低价位的楼盘上做出鲜明的个性色彩，填补市场空 白，切中市场特色需求，是我们面临最大的难题。经过广泛的市场调查，对全市楼盘分

5、布、项目特色、开发成本、 周期和营销实效的深入了解分析，笔者感到：现实条件下，从概 念出发的特色牌几乎开发殆尽，开发商的经济实力和地段条件又 不允许涉足如“高科技”、“古典”、欧美风情这类豪华概念。 必须从新的角度寻求市场空白。在对地块周边服务设施的调查 中，笔者遇到一对老年夫妻，她们到附近的医院就诊，由于排对 挂号、候诊排长队、拍肺部X光片和血液检查、在两幢大楼间来 回奔波、等候检查和化验结果、交费取药排队等原因，为了一点 普通的感冒折腾近5个小时，心情痛苦烦躁反而使病情加重。“老年人看病难“的诉求触动了笔者的灵感。能不能从年龄切 入，开发专门适合老年人安度晚年的住宅楼盘呢？统计显示：由于生

6、产力发展，人民群众物质文体生活水平的提 商，中国60岁以上老龄人口占总人口的比例不断上升，当前已接 近10%，标志着中国即将进入老龄社会。全国60岁以上人口超过 1.2亿人，占世界老年人口的五分之一，居世界第一位，预计今后 还将长期居于世界首位，这将对中国社会经济发展产生深远影 响。而成都市60岁以上老龄人口约130万，占全市总人口比例的 13%，已提前进入老龄社会。我们针对这130万老龄人口进一步细分：具备中低档楼盘购买力 者应占10%以上，即13万人；统一按“老两口”计算，则为6.5 万个老龄家庭。再把成都市区分为东南西北四大块，东门片区占 四分之一，则有意在东门买楼盘的老龄家庭约为1.6万户。针对 为1.6万户基数，开发全成都绝无仅有的百余套老年住宅，完全 具备成功的条件。有了目标消费群体的量化指标，我们又对老年住宅的需求心理和 资金来源等进行了深入的分析。一、需求心理分析1、老年人和下一代、下二代由于生存环境、所受教育等诸 多原因，生活方式、习惯及思想观念等方面难免产生“代沟”。多数被访问者认为：解决“代沟”的最佳方 式是老年人与子女分开居住，节假日儿女上门探望，全 家团聚。2、年轻人有自己的生