房地产行业研究与中期策略：大浪淘沙-退即是进

1、房地产行业研究与中期策略：大浪淘沙_退即是进一、行业：销售延续高景气，“两集中”下土拍热度扩散新房：成交规模再创历史新高，核心城市表现更优21 年来市场延续 2020 年热度，2021 年 1-4 月全国商品房销售面积和销售金额同比增长 48.1%、68.2%，两年平均增长 9.3%、17.0%。不考虑去年的疫情下的基数影响，从绝对 值来看，21 年来每个月的销售数据也还是处于历史最高水平。我们认为主要原因为：1、三 道红线叠加融资趋紧，房企主动加速回款改善报表；2、去化率稳中有升；3、信贷投放规 模保持平稳，根据央行的数据，1-4 月个人按揭贷款两年平均增长 15.6%，增速与销售金额 基本

2、同步。国家金融与发展实验室数据显示，2021 年一季度居民杠杆率较 2020 年末下降 0.1pct 至 62.1%，为 2012 年以来首次季度性下降，部分城市调控政策和信贷收紧、按揭利 率上调主要应对销售层面的结构性过热，未来政策和利率端对购房需求的影响有待进一步 观察。从 Wind 重点城市高频数据来看，1-5 月 66 城、一线、二线、三四线城市新房成交面积累 计同比增速分别为 55.2%、86.1%、58.5%、46.3%，基数抬高后 5 月同比增速明显收窄。 各能级城市销售表现同行业总体趋势保持一致，但一二线城市修复力度强于三四线城市。二手房：年初延续去年末以来的热度，但 5 月有

3、所减弱年初二手房景气度延续去年末以来的较高水平，但在调控政策、房贷利率回升的压制下，5 月分化加剧，部分城市热度下行较快。根据 Wind 数据，1-5 月 20 城、一线、二线、三四 线城市二手房成交面积累计同比增速分别为 47.5%、43.5%、43.7%、59.7%。结合我们监 测的 40 城二手房热力图来看，2021 年 1-4 月 40 城二手房成交套数两年平均增速为 7.9%。 但进入 5 月以来，深圳、杭州、南宁、无锡、扬州等城市二手房成交套数同比出现下滑， 其中多数城市都在今年出台过调控政策，政策对于当地市场的压制作用在市场化程度更高 的二手房领域显现得更为明显。从贝壳研究院的数

4、据也能看出二手房市场的热度正在边际减弱。去年末至今年初部分城市 二手房量价齐升，市场惯性推动下 2021年 3月新增客户量、新增带看量依然处于较高水平。 但二手房卖家心态已经出现拐点，2021 年 3 月涨价次数占调价次数比重、整体调价幅度双 双终结了去年 11 月以来的持续上升态势，显示观望情绪正在逐步加重。供给去化：推盘积极去化上行，库存水平略有改善根据中指院的数据，年初截至 5 月 30 日 31 城推盘面积同比上升 41%，多数城市推盘面积 高于 2019 年同期水平，融资监管政策之下房企推盘意愿较为积极。同时，10 城新开盘去 化率上行至 70%，2020 年全年平均水平为 63%，

5、至少从核心城市的角度来看，当前销售 高景气并不仅是因为供给提升带来的，需求端韧性也起到了重要作用。年初以来良好的销售态势使得全国库存水平略有改善，去化周期明显缩短，整体上处于较 为健康的水平，一线城市改善最为明显。根据克而瑞的数据，2020 年末库存水平达到 2017 年以来回升周期的高点后略有下降，截至 2021 年 4 月末，80 城可售库存（已经取得预售 证但尚未销售）为 5.3 亿平，较 2020 年末下降 3%。其中，一线、二线、三四线可售库存 分别为 0.3、3.0、2.0 亿平，较 2020 年末下降 11%、1%、4%，分别达到 2014-2015 年库 存最高峰的 76%、8

6、9%、96%。80 城去化周期为 11.2 个月，较 2020 年末加快 1.8 个月。其中，一线、二线、三四线去化周期分别为 9.9、 11.9、10.6 个月，较 2020 年末加快 3.9、1.5、1.8 个月。土地市场：“两集中”下热点城市竞争依旧激烈，三四线城市热度升温2021 年 2 月 18 日自然资源部发文要求 22 个重点城市按照住宅用地分类调控文件要求，实 现“两集中”（集中发布出让公告、集中组织出让活动），2021 年发布住宅用地公告不能超 过 3 次。截至 6 月 6 日，22 城均已披露首批集中供地情况，已有 16 城完成首批集中出让。从目前集中供地和成交的情况来看，

7、成交热度分化，核心城市热度依旧。综合溢价率、封 顶“竞自持”或“竞配建”、地货比的情况，根据中指院的数据，厦门、重庆、无锡、杭州、 北京等城市土地市场热度较高，基本都是房企普遍看好的热点一二线城市和长三角强三四 线城市，而长春、青岛等城市热度较低。部分城市热度较高的原因，除了基本面过硬之外， “两集中”也造成一定扰动。受到“两集中”政策影响，多个核心城市从 2 月下旬起暂停 宅地出让，而房企年初补库需求通常较强（一方面预算充裕，另一方面年初拿地可在当年 形成销售业绩），如果再错过首次集中供地，可能上半年在核心城市都将收获寥寥，因此首 次集中供地引发了房企的激烈竞争。此外，更透明的土地供应信息使

8、得房企经过研判比较 后，更有可能将资源集中于优质城市以及其中的优质地块。“两集中”政策暂时拖慢了全国土地供应节奏，尤其是二线城市 1-4 月受影响较大，直到 5 月供应量才有所修复；三四线城市供应建面累计同比增速在 4-5 月快速下行。根据中指院 的数据，2021 年 1-5 月 300 城土地供应建面累计同比增长 0.2%，较 2019 年同期下降 4%； 住宅土地供应建面累计同比下降 4%，较 2019 年同期下降 8%。其中，一线、二线、三四 线土地供应建面累计同比增长 34%、下降 2%、下降 1%。考虑到多数集中供地城市 2021 年宅地供应计划高于去年，年内二线城市供应建面累计同比

9、增速有望随着第二、第三批次 集中供地而逐步修复。供应放缓导致二线城市土地成交建面同比收缩，三四线城市 4-5 月供应收缩或将导致成交 建面累计同比增速在 6 月继续下行。1-5 月 300 城土地成交建面累计同比增长 5%，较 2019 年同期下降 5%；住宅土地成交建面累计同比下降 4%，较 2019 年同期下降 13%。其中， 一线、二线、三四线土地成交建面累计同比增长 32%、下降 5%、增长 11%。300 城土地 成交金额累计同比增长 19%，较 2019 年同期增长 25%；住宅土地成交金额累计同比增长 19%，较 2019 年同期增长 26%。其中，一线、二线、三四线土地成交金额

10、累计同比增长 21%、增长 18%、增长 19%。年初房企旺盛的补库需求使得土地成交溢价率在 4 月达到阶段峰值，未受“两集中”政策 影响的低能级城市成为“替代品”，叠加相对宽松的土拍政策，溢价率持续高于一二线城市， 且在 4 月达到 2019 年以来的较高位置。300 城 1-4 月土地成交溢价率持续攀升，4 月达到 28%的阶段峰值，5 月回落至 17%。其中，5 月一线、二线、三四线土地成交溢价率分别为 8%、18%、21%。二、政策：供给侧改革升级，构建长效联动机制基调：联动调控，强化租赁十四个五年规划和 2035 年远景目标纲要提出“实施房地产市场平稳健康发展长效机制， 促进房地产与

11、实体经济均衡发展”，“加强房地产金融调控，发挥住房税收调节作用，支持 合理自住需求，遏制投资投机性需求”；需求侧：2021 年以来调控高频，但总体力度适当后疫情时代以来在流动性的惯性驱动、学区房供需矛盾以及一二手房价倒挂的共同带动之 下，热点城市地产交易维持较高景气。虽然地方调控政策出台频率有所提升，但是除深圳、 上海等一线城市之外，其余城市“四限”类调控（限购限贷限售限价）多主要针对人才、 法拍等限购政策的修正以及抵押经营贷和消费贷等违规信贷的监管，更为注重中介监管和 舆论管控，通过引导预期发挥作用，并未对购买力构成直接限制。据我们统计，2021 年以 来限购限贷类调控频次占比 16%，市场

12、监管频次占比 26%，2021 年一季度 30 重点大中城 市商品房成交面积环比增速延续 2020 下半年以来的平稳回升。贷款集中度：居民杆杆率担忧有所缓解2020 年 12 月 31 日，央行、银保监会发布关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管 理制度的通知，根据机构资产规模、机构类型等因素，分 5 档设定房地产贷款集中度管理 要求，要求各档银行房地产贷款余额占比及个人住房贷款余额占比不得超过相应上限，超 标机构予以 2-4 年过渡期调整。根据我们在地产金融长效机制又一环（2021 年 1 月 3 日）中的测算，在不考虑贷款总额增速以及部分省市上限调整的前提下，上市银行开发贷 以及按揭贷款

13、总额在 2-4 年调整期内的单年收缩幅度约为 0.4%-0.9%，新政将结束地产融 资以相对贷款总额更高增速增长的局面，但是整体而言，影响幅度依然有限，对于房地产 融资绝对值而言，宏观流动性政策下贷款总额增速的影响占主导。此外，国家金融与发展实验室数据显示，2021 年一季度居民杠杆率较 2020 年末下降 0.1pct 至 62.1%，为 2012 年以来首次季度性下降。我们认为 2020 年 10 月央行提及的“贷款集 中度”和“房地产贷款风险权重”为更为偏向地产金融监管的中间目标，居民杠杆偏向终 极目标。随着政策层面对居民杆杆率的担忧有所缓解，部分城市信贷收紧和按揭利率上调 主要应对销售

14、层面的结构性过热，未来房贷利率上行幅度取决于利率中枢和地方加点的共 同影响，对购房需求的影响有待进一步观察。土地两集中：总体热度偏高，区域分化明显2021 年 2 月 18 日，国家自然资源部发布住宅用地分类调控文件，文件要求 22 个重点城市 住宅用地实现“两集中”：一是集中发布出让公告，且 2021 年发布住宅用地公告不能超过 3 次；二是集中组织出让活动。我们认为首批集中供地热度偏高可能源于年初土地空窗期强化部分房企的补库存意愿，首 批供地年内供货的快周转诉求以及充分比较后集中抢夺核心地块的情绪因素，随着市场预 期的修正，未来拿地利润率可能迎来边际改善。总体来看，我们认为集中供地将进一步

15、叠 加长效机制，全方位加速行业整合：1、更加考验房企的现金流运营以及融资能力，更加利 好头部同时具备加杠杆能力的房企；2、可能打破房企往常的推盘节奏；3、对于中小型房 企的挑战将更大。本身已经面临融资上的压力，还得做好拿地研判到最后销售的一系列精 确操作；4、进一步使得部分公司转向一些低能级城市。长期展望：要素市场化改革加速释放结构红利“七普”显示全国人口总量 2010-2020 年 CAGR 0.53%创历史新低，增速自 1982 年三普 以来持续放缓。其中 2020 年 60 岁以上人口占比较 2010 年+5.44pct 至 18.70%（高于 1982 维也纳老龄化大会标准 10%），

16、65 岁及以上人口占比 13.5%（高于 1956 联合国老龄化标准 7%）；15-59 岁占比较 2010 年-6.79pct 至 63.35%，人口总量红利衰减的同时，也将步入 深度老龄化社会。虽然未来一段时期将持续面临人口长期均衡发展的压力，但是依然存在结构红利：1、生育政策调整尤其是 2015 年全面放开二胎对人口结构的改善开始显现，2020 年 0-14 岁人口占比较 2010 年+1.35pct 至 17.95%。对于房地产市场而言，二胎家庭的增多也伴随 改善性住房需求和学区房需求热度的提升；全国家庭户的平均人口自 1990 年的 3.96 人连 续回落至 2020 年的 2.62

17、 人，家庭规模的小型化仍将助推我国的住房套数需求，住房套数 需求的增加在一定程度上对冲了人口增速的放缓；2、2020 年常住人口城镇化率为 63.89%，相比发达国家 80%左右的水平依然有 16pct 的空 间，未来城镇化依然是驱动区域经济和城市群地产发展的中枢力量；2020 年全国人户分离 人口为 4.93 亿人，其中流动人口 3.76 亿，占总人口的比重分别为 34.90%、26.62%。2018 年以来国务院和发改委多次发文提出统筹开放落户限制，试行户籍准入年限同城互认和经 常居住地登记户口制度，并且强调租购同权和基本公共服务全覆盖。“七普”显示 2020 年 东部人口占比较2010年

18、提升2.15pct，西部上升0.22pct，而中部和东北地区分别下降0.79、 1.20pct，人口加速向经济发达的都市圈聚集。我们认为要素市场化改革，尤其是户籍制度 的进一步开放有望加速城市群的聚集发展，支撑都市圈房地产市场的长期发展空间。三、企业：销售拿地积极，财务结构持续优化销售：百强销售额高增长，重点房企前 5 月目标完成率 39%根据亿翰的数据，2021年 1-5月百强房企（公司可比口径）销售金额同比增长 55%。TOP10、 TOP11-20、TOP21-30、TOP31-50、TOP51-100 门槛金额分别为 1261、758、539、354、 116 亿元，销售金额分别同比增

19、长 38%、48%、80%、59%、96%，较 19 年同比增长 32%、 34%、77%、64%、78%。我们统计，38 家重点房企 2021 全年销售目标增速中位值 11.2%，较 2020 年目标增速中 位值微升 0.2 个百分点。从 1-5 月的完成率来看，重点房企的目标完成率为 39%，其中年 销售规模 2000 亿以上、1000-200 亿以及 1000 亿以下房企的完成率分别为 38%、42%和 37%。考虑到春节因素，一季度往往是推盘淡季，前 5 月能够完成全年计划近 4 成，预计 重点房企完成全年目标是大概率事件。财报角度，房企一季度回款顺畅，据我们 5 月 12 日发布的财

20、报综述利润率和杠杆率的调 整之年中的上市房企分类，龙头集中度稳健提升。2021 年第一季度总体房企销售商品提 供劳务收到的现金同比增长 74.8%，较 2019 年同期增长 38.8%。龙头、中型、小型房企分 别同比增长 77.4%、66.4%、91.8%，较 2019 年同期增长 44.0%、22.0%、86.7%，上市 房企销售回款无论是同比 2020Q1，还是较 2019Q1 均实现稳健增长。扩张：土地新政下龙头保持力度，小型房企存在“捡漏”机遇拿地方面，据克而瑞数据，21 年 1-5 月 TOP100 房企拿地额同比增长 32%，相比 20 年全 年上升 6pct。头部房企相对稳健，中

21、型房企收缩较为明显。TOP5、TOP6-10 和 TOP11-30 房企拿地额占 TOP100 房企拿地额比例分别为 20%、14%和 26%，较 20 年全年分别 -2、+1、-4pct。拿地强度方面，今年前 4 月整体有所下降，TOP30 的地售比（拿地额/销售额）为 25%， 但我们认为主要受“土地供应双集中”新政下供应节奏有所延后的影响。1-4 月 TOP30 的 地售比（拿地额/销售额）为 33%，相比 20 年全年下降 1pct。其中 TOP5、TOP6-10 和 TOP11-30 房企拿地强度分别为 31%、40%和 31%，较 20 年全年增幅的变化分别为 0、+1 和-1pc

22、t。整体而言，TOP11-30 的中型房企拿地总量以及积极性均弱于 TOP10 房企。一季度财报数据也可印证龙头房企相对积极的前端投入。2021 年第一季度“购买商品接受 劳务支付的现金”除以“销售商品提供劳务收到的现金”总体房企为 81.1%，较去年同期 减少 18.4 个百分点；龙头、中型、小型房企分别为 84.3%、76.8%、74.7%，较去年同期 减少 9.8、26.1、53.2 个百分点。龙头房企拿地施工支出绝对值和增速均保持各梯队领先。值得关注的是集中供地对于房企竞争格局的影响。从拿地房企销售规模角度分层，首批供 地的广州、杭州、无锡、沈阳、长春、重庆等城市中 TOP10、TOP

23、11-30、TOP31-50、 TOP51-100 以及 TOP100 名以外的房企拿地额占比分别约 36%、20%、9%、8%和 27%。 我们认为，整体而言在新政下龙头房企依然有较强的扩张张力，与此同时，位于 TOP100 名外的区域性房企也能在一定程度上受益于集中供地，尤其是在热度相对较低的城市，存 在捡漏的机遇。融资：信用环境趋紧，个别重点企业实现财务升级换挡严格的地产金融监管政策、境内债和境外债逐步走高的到期规模以及行业空间见顶的预期 依然影响着房企融资环境，21 年 1-5 月房企融资进一步趋紧。境内债、境外债发行规模同 比增速分别为-8%和-32%，同时房企面临偿还高峰，一季度境

24、内债月均到期偿还量达 844 亿，是 16 年以来单月到期偿还额的最高值。境外债同样在 21 年 4 月单月触及 556 亿的到 期量峰值。因此前 5 月净融资额双双走负，分别为-586 和-498 亿。信托层面，同样处于收 缩通道中。前 4 月房地产类集合信托发行规模 2228 亿元，同比下降 15.6%，降幅较 20 年 全年进一步扩大 8pct。融资成本角度，今年一季度基本维持在去年年末的水平。2021 年 4 月房地产发行信托平均 收益率约 7.3%，春节后境内债融资利率有所下行，从 2 月的 5.0%降至 5 月的 4.2%，这主 要来自于两方面因素：低信用评级房企发行规模占比收缩；

25、与此同时，由于去年四季度“三 道红线”融资新政影响，高杠杆房企均在优化财务结构，进而优化融资成本。21 年 5 月， AAA、AA+和 AA 房企的融资成本分别为 3.49%、3.70%和 5.79%，较 20 年 12 月分别下 降 40、201 和 70BP。从财报角度，截至 2021 年一季度末，总体房企在“三道红线“标准下杠杆进一步下降，绝 大多数房企都维持在 2020 年四季度末的分档水平，个别重点房企实现了财务升级换挡，例 如万科、绿地控股以及金科股份，分别从黄档、红档、黄档升级为绿档。但经营性现金流 净额为负、且相对于营收规模流出量较大的房企也在今年这一偿债高峰期面临较大压力。

26、整体而言，趋紧的融资环境主要体现为有限的增量空间，大中型房企凭借持续优化的财务 结构，融资成本依然处于改善通道。四、多元化：物管多点开花，渠道重塑新房营销格局物业管理：规模逐鹿中原，战略多点开花物管公司 2020 年报呈现亮眼答卷，疫情之下依然实现在管面积多元拓展，业绩量质齐升， 业主增值服务多点开花。同时梯队分化愈加显著，头部物管公司在业绩增速、盈利能力、 储备规模方面更显优势。随着物管公司纷纷提出较高的增长指引，我们认为行业竞争将日 趋激烈，规模梯队将加速分化，优质公司有望形成实体经营和资本市场的正向反馈，股东 背景拓宽后股东层面合作值得期待。规模拓展：收并购和市场化拓展助力快速扩张，非住

27、宅迎两大亮点2020 年总体物管公司在管面积同比+36%，延续快速扩张。合约面积/在管面积连续第二年 下降至 169%，大型物管公司凭借关联房企的支持和优秀的市拓能力，储备资源更加充足。 收并购对规模贡献最为明显，市场化拓展对大型物管公司规模的助力开始超过关联房企项 目。第三方和非住宅在管面积占比继续提升至 57%、33%，非住宅领域出现两大突破：1、 城市服务由“概念”步入“量产阶段”；2、商管业态得到市场高度认可，估值优势明显。 根据各公司年报，2020 年末总体物管公司单城市管理面积 153 万平，而绿城服务在二线城 市杭州的在管面积可以达到 5060 万平，新城悦服务在三线城市常州的合

28、约面积可以达到 2710 万平，因此我们认为物管公司提升管理密度的空间其实非常大。财报表现：岁寒知松柏，龙头风更劲2020 年总体物管公司营收同比+41%，归母净利润同比+68%，再次交出量质齐升的年报答 卷，充分确认成长本色。尽管疫情期间人力物力投入增加，部分增值服务受到影响，但社 保减免、政府补贴等支持政策不仅有效对冲了疫情的负面影响，甚至还带来了额外收益。 叠加物管公司发挥规模效应、优化组织架构、科技赋能等因素，总体物管公司毛利率、归 母净利率进一步改善至 27.8%、13.9%。大型物管公司营收和归母净利润增速，毛利率、归 母净利润、ROE 等指标均实现领跑，业绩分化开始显现。增值服务

29、：结构调整持续深化，业主增值多点开花2020 年总体物管公司增值服务营收占比为 31%，同比持平，主要因为疫情影响部分业务开 展、更多公司控制非业主增值服务规模、大型物管公司其他业务快速发展被动压低占比。 业主增值服务增长趋势仍在延续，总体物管公司克服疫情带来的负面影响，营收占比和 ARPU 分别提升至 16%、767 元/户/年。部分公司社区零售、美居服务等新兴业务已初具规 模，部分公司在细分业态甚至成立子品牌开展业务。2021 年 1 月 5 日十部委文件鼓励探索 “物业服务+生活服务”模式，我们预计 2021 年将是业主增值服务多维发展的大年。战略展望：行业步入规模竞速新时代，股东背景拓

30、宽后的股东层面合作值得期待物管公司 2020 年报最鲜明的关键词是“规模”，多数物管公司提出较高的增长指引。样本 公司 2021 年营收或归母净利润增速指引平均为 49%，未来 3-5 年增速指引平均为 45%。 政策利好使得行业空间增长迎来新的催化，资本助推使得集中度提升趋势更加清晰，在此 背景下物管公司如逆水行舟、不进则退，规模扩张不力将迅速掉队，而掉队意味着市场地 位和资本市场估值与流动性的弱化。我们预计未来行业扩张将提速，竞争将更加激烈，收 并购热度仍将较高，物管公司需要在规模扩张的同时保持服务标准化和品质、迭代各项能 力，分化和集中度提升将继续演绎。在此过程中，或许会诞生影响深远的模

31、式创新，例如通过平台化形成物管公司之间以及物 管公司与上下游合作伙伴之间合作共赢的新生态，或是通过包括股权合作等形式在内的联 盟化快速提升局部市场的密度从而带来新业务的想象空间。经纪：数字营销新时代，渠道角逐下半场渠道崛起之路：场外对场内的降维打击随着新房代销市场专业化和头部化，当前基本形成了以开发商+新房代理为主的直销体系， 以及线上流量平台、电商平台、O2O 平台为主的分销格局，且产业链专业分工和品牌精细 度逐渐提升。2020 年以来，传统代理公司、地产经纪公司、开发商、互联网巨头纷纷加大新房营销渠道 的战略布局，天时（卖方市场向买方市场的转变）、地利（头部经纪品牌全国化布局和经纪 业务渗

32、透成熟）、人和（数字营销和移动互联网时代）共同促成渠道力量的快速崛起。经纪龙头率先把握渠道红利随着产业互联网的普及，“互联网+房地产”也开启了新一轮的数字化尝试。现有 O2O 交易 平台为新房销售渠道的主要参与力量，以贝壳找房、易居房友、我爱我家等传统中介公司 为主，兼具线上流量平台，SaaS 管理系统、线下经纪门店和开放合作机制。其中贝壳依靠 链家集团庞大的线下经纪网络、充足的真实房源和创新的 ACN 体系，形成了线下资源与线 上资源的整合。2017-2020 年贝壳平台新房交易 GTV 由 2526 亿元增长至 13830 亿元。2020 年链家新房交易 GTV 为 2767 亿元，同比增

33、长 37.2%；非链家二手房交易 GTV 为 11063 亿元，同比增长 102.6%。易居阿里联合：强化 C 端流量，开放底层合作机制2020 年 7 月 31 日，易居公告向阿里发行 8.28 亿港元股份和 10.32 亿元可转债，全部转股 后阿里将持有易居 13.29%股份，成为公司第二大股东；2020 年 9 月 16 日易居和阿里战 略发布会，阿里将提供数据、技术和流量支撑。易居将提供底层机制、整合房企和经纪人 资源：其中，易居将构建公平开放、高效协作的 ETC 机制。房源将依托 26 家房企股东在 内的头部房企的支持。经纪人则以现有的房友平台为基础。2021 年 4 月 28 日，

34、易居宣布 收购阿里巴巴集团所持有的天猫好房公司 85%股份，收购完成后易居全资拥有天猫好房， 同时阿里也成为易居的第二大股东（持股 22.57%）。2021 年 5 月 20 日天猫好房举行战略 发布会，进一步提出天猫好房三年内 DAU 达到 300 万，GTV 达到 2 万亿，营业收入达到 500 亿元的远大目标。开发商自销团队：去中介化的大胆尝试随着渠道渗透率提升和费用率挤压，龙头房企纷纷提升原有经纪业务的战略地位，依托社 区服务优势开拓经纪业务赛道。以恒大为例，经历 2014 年的全民经纪人试水、2020 年线 上售楼处建设和全民营销的推广，2020 年 12 月 30 日，恒大集团在深

35、圳召开发布会，正式 宣布推出房、车线上线下全渠道交易平台“房车宝”。房车宝集团股份有限公司由恒大 与全国 152 家地产中介机构于今年下半年重组成立，以“数字科技、房车合一”为愿景， 创新应用大数据、人工智能、云计算、虚拟现实等数字科技，构建房产、汽车线上线下全 渠道交易服务平台，打造全球规模最大、实力最强的互联网科技服务集团。根据恒大官网 介绍，房车宝集团已拥有全民经纪人会员 2162 万，线下门店 30635 家，平台年精准导流 实地看房客户超 2000 万，年交易规模 1.2 万亿。互联网巨头：开启新一轮线下探索合作不同于阿里易居、腾讯贝壳的线上线下战略合作，京东采取自建线下渠道的发展路

36、线，通 过品牌背书、系统支持和流量赋能等方式联合线下中介门店。2017 年 9 月，京东成立房地 产业务部。2020 年 10 月 28 日，京东房产“地产未来 从京开始”好房京选启动会召开， 启动会上，好房京选宣布线下品牌正式落地。好房京选是京东实现线上线下一体化的线下 门店。平台通过提供京东品牌背书、服务规范、房客源管理系统、流量赋能等方式，实现 不同区域的线下中介门店的合作，并以多元化营销覆盖用户需求、场景转换、产业升级、 数据交互、生态共赢等多重需求。在好房京选线下门店，消费者可以通过 AR/VR、全景漫 游、电子沙盘等技术获得项目信息和购房体验，即时感受房间的户型、小区环境与配套设

37、施等场景。2020 年 11 月 19 日，房多多与中原集团在上海举行战略合作发布会，双方将携手打造原 萃几亩置业“科技新加盟”模型。房多多将为中原集团“原萃”嫁接科技化产品和丰富 的资源，通过全行业领先的 SaaS 产品和服务驱动经纪门店品效提升，把握交易服务数字 化发展机遇。此外，借助中原原萃优质的线下服务场景，房多多将进一步实现从线上到线 下服务的一体化交易，驱动平台新房、二手房业务的全面发展。此外，房多多依靠扎实的 数字化基础布局房云 SaaS 新模型和交易业务的精细化运营，为房企数字化营销赋能。以经纪龙头为主的寡头市场我们认为未来线上平台 C 端流量开放竞争，传统代理优势场景在于销售案场，线下渠道重 建成本较高，突破口在于线上平台和电商模式对渠道空间的争夺；而二手经纪优势在于线 下渠道体系、产业互联网以及强管控系统。即直销代理通过线上平台扩大渠道力量，与二 手经纪依托强大线下渠道体系而建立的线上线下闭环能力之间的竞争。我们认为新一轮互 联网融合发展的关键点依然在于新房渠道空间的争夺，未来有望形成开发商、新型代