步行街改造方案

1、丝路长廊工程打算书20227目录第一章 工程简介1、工程名称2、工程区位3、工程现状4、工程优势5、工程改造意义其次章 规划设计1、市场调研2、工程定位3、工程业态规划4、工程平面图5、工程主力店第三章 招商运营实施一、招商策略二、招商政策及优待条件1招商政策招商优待条件招商渠道 三、招商实施1招商预备期招商启动期招商签约期四、招商治理1组织架构招商流程治理招商退铺流程五、运营实施细则1、组织治理架构设计2、运营实施培育期营运成长期营运成熟期营运六、物业治理1、物业治理实施消防安全治理效劳、档案资料治理设备设施治理环境治理商品治理经营秩序治理2、物业治理流程七、违约责任一、工程名称：丝路长廊工

2、程本案始于经一路步行街全程及建国路全程、局部开路；位于进展潜力最大的经二路商圈核心位置，形成了“一横两纵” 的商业布局状况。主街经一路，全长约900路口，紧临经二路，交通便利。二、工程区位育、银行、医院等一站式配套设施集成。交通便利，客流密集，是宝鸡市民一站式消费的主要区域，同时也是市民习惯性消费的重要场 地。三、工程现状10个步行街的商业进展，周边以小商品批发、餐饮店、酒店、服装城为主要集中区。四、工程优势： 1位置优势：宝鸡城市最中心，交通便利，依托经二路、火车站等轻工产品的首选之地规模优势：本工程估量设置100期经营必定会形成规模效应。10营供给强有力的客群支撑，同时四周商场、写字楼及商

3、铺经营者，都将成为商街的固定消费群。五、工程改造意义随着市场经济的进展，在日月异的互联网经济浪潮的冲击下，是宝鸡老地标但却秉承着窗口责任，其作用凸显在以下几个方面：城市名片，政府窗口：改造升级后的商业街会成为城市富强的象征，是城市运营的点睛之笔，能够有效提升宝鸡城市形象，作为打造城市亮点的重要举措将是将来宝鸡旅游城市形象的名片。提高就业率：肯定程度上解决了城市机敏就业人口就业率问题，为众多择业面供给了有力支持。改善消费环境，富强城市经济：为提高城市总体GDP吸引外地投资，活泼整个市场：化、民族文化产业的创集中地，为城市的经济进展、文化创意注入的活力，在很大程度上填补了宝鸡市文创产业保护、传承、

4、创、进展等一系列市场空白。扶贫帮贫，大学生创业支持：气氛，拉动群众创业热忱，提高全民创业激情。在经营治理00能通过自己转变生活，奔向小康。一、市场调研工程名称陈仓老街名汇购物中心工程名称陈仓老街名汇购物中心名汇步行街商业性质文商旅工程百货类街区业态组合以餐饮为主，休闲消遣为辅， 以纯零售百货为主缺少休闲以餐饮为主，零售零散布点，餐饮比重较大消遣及餐饮业态主打女性消餐饮级次较低，无大型餐饮，费消遣休闲体验类业态缺失目标客群市区人口及旅游人群固定消费和城乡结合部人群周边固定上班人群及散客经营治理模式租赁租赁产品价格10-25无餐饮3.5-20工程分析综述： 1业态分析经一路商业街区工程不属于文商旅

5、工程也不同于名汇这种主题式购物中心，所以在业态选择上建议做全业态模式2. 业态比重：主，其他业态占比较小，名汇工程主题明显，主打零售兼顾配套，没有餐饮业态支撑，不能完成一站式消费需求。3.消费需求物业类别的限制，街区主要以群众消费为主，高端消费群为辅，所以突破常规4.客群需求城乡结合部人群消费比例较大，而目前经一路步行街产品类别繁多，关系，形成了区域内独特主题、多业态的复合型商业模式。二、工程定位1、主题思路主题主打时尚、年轻、品尝、潮流、体验等型消费理念不闲置、不落伍餐饮消遣切入时尚类、网红类品相，迎合年轻人消费群体，尽力打造年轻人休闲时间首选聚拢地参加体验配套类业态民俗、文创等带给游客更多

6、的游玩选择和体验连续性，从根本上加强滞客时间和消费频次2、定位路线市场定位：差异化全业态效劳价格定位：消费平民化产品定位：低价高品质1.业态需求比重：在业态配比上不能以文商旅的配比也不能以购物中心的配比要 求，而同时要实现吃购玩赏一站式效劳，要根本实现 40%餐饮、30% 1010业态形态类型：本工程定位以中端市场为主，高端需求为辅，源，实现优势互补，做大做强。的生活方式。以群众消费为主，通过功能和类别完善业态，打造经气氛转变传统的商业运营模式。客群定位：18-30及各大院校;锁定周边商场、写字楼及商铺、住宅区固定群体，让其成为这类客群的“员工食堂”毗邻火车站动态人群，大力发挥接近优势，打造宝

7、鸡文化名片，提高游客进入宝鸡第一站的城市印象和消费体验。工程业态规划：1之路各国风情的产品，同时以轻餐水吧、预包装食品进展点缀式布点，两大业态形成混搭格局，提升消费者 古怪心，刺激消费者游购完整条街区，同时充分调动各 业态之间的经营互动。具体如下：精品零售分为：abce轻餐：主要以穿插方式布点，满足消费者购物过程中的需求品类：水吧、冰淇淋、烘焙预包装食品、即卖即走目标品牌 eg：御品轩、麦克风、炒酸奶、冰粥、蛋仔冰淇淋、水果捞、DF、700cc、糯米果果、鲜奶吧等品牌40按abcde餐吧、面馆、时尚餐厅、本地特色等，设置 40 个亭子双排布置，内置就餐区,消费者可就地就餐。目标品牌：eg：令氏

8、家外家、山水泉、biangbiang 面等3圆门洞至红旗路段主要以零售为主，轻餐配套为辅；分为自主创业区和outlets自主创业区：针对下岗再就业及大学生创业特地设置此区 域，主要以零售业态为主，轻餐为辅；以各种各类买手集合店为零售主营品类、穿插轻餐配套业态outlets接平台，实现我方品牌资源库，同时把义乌产品直接实现本地消化，也开拓了招商引资，实现多元化进展此区域主要以义乌品牌为主打，实现厂家直销308175103主要以文创非遗类业态为主，如糖人、泥塑、乐器、绘画、特色，同时设立对外销售渠道。5.对接义乌国际商贸城进口馆，与东莞黄河孟总旗下3000万国商品街；以分三个片区进展业态规划：服饰

9、区主要以时尚潮流前卫的服饰以及童装为主配饰区主要以包，手套、围巾、帽、首饰等品类为主鞋库区：主要以潮流，共性的成人、儿童鞋品为主204 20道巷回忆录”主题街亭。整个街区规划有绿植、喷雾景观小品，同时配置多个休息亭，表达人文关心。工程平面图：工程主力店：餐饮类：令氏家外家 山水泉蒸饺 阿记烧烤 等品牌轻餐类：肯德基甜品店 DF 冰淇淋 御品轩 等品牌零售类：千韩良品 百武西生活馆一、招商策略推介会前期造势广泛收集分散补充签约开街，招商五步走：增加知名度广泛宣传，增加知晓度放招商要求及租金政策第四步：签订租赁协议，并释放开街时间，要求统一开街统一治理第五步：统一开街运营，之后针对零散商户进展补充

10、1招商政策：合作方式：以联营形式，一年起租，每年签订租赁合同 财产押金：建议以元为财产押金，合同期满无息退还结算方式：支持银联刷卡、微信、支付宝、储值卡等多种结算收银方式，每月固定时间对账治理费物业治理依据经营品类和面积收取水电费按实际使用收取广告费开街初期宣传推广由开发商支付后期广宣费用由商户平摊夜市费用：每平米招商对困难户家有老人生病及供给大学生2个以上、低保户。2招商优待条件：1160001500驻，形成竞争优势，确保顺当开街。政策二：抢占商机“阶梯式”优待营销方式，刺激商户提前进驻1000元吸引商户提前预定，开街即涨价，租金恢复正常水平。1免政策130036003招商渠道一级渠道：在工

11、程商街区域设置明显招商中心，登记网罗各类流淌客群；二级渠道：针对周边商户、格子铺进展陌拜，定点拓展客户资源三级渠道：海报单页广泛撒网，招商同时释放商街信息，吸引消费者关注三、 招商实施招商进程实施措施补位措施活动打算招商预备期到位招商中心设置息库推广时间：8 月 11 日节点大事：政府推介会中投放，快速营造关注气氛活动场地：建国路十字转盘招商启动期政府推介会召开上门膜拜建商户名录合同及治理文件出台签约大会其次阶段：工程导入期节点大事：招商蓄水及落签信息转换为商家业态信息释放等依据招商状况准时增加广告投入 活动场地：招商登记中心招商签约期签订正式租赁合同及相关治理合同缴纳租金等前期费用帮助商户进

12、场开街第三阶段：进场开业推广时间：91-101节点大事：进场、开业庆典媒体筹划：协作招商进度做好商家品牌宣传，预备物料举办开业盛典活动媒体选择：电视、电台播送、DM、报纸全面推动热场开业活动场地：建国路十字转盘四、 招商治理1、组织架构2、 商户进场流程3、退铺流程退场申请商户因业绩不佳或公司运营业态布局规划调整无法承受等其他 缘由申请撤场退铺，必需提前两个月向区域负责人递交退场申请单，前方可退场。退场后商品售后还。2离场地。假设未按期履约，我司有权自行处理该区域内商品及全部物品，因此产生的费用及商品毁损、丧失的风险，由商户自行担当。五、运营实施细则1、组织治理架构设计详见招商治理组织架构2、

13、运营实施培育期营运 1.租赁信息治理编写商铺营业统一治理制度，以此为依据进展治理实履行。每日巡场制度，填写日常巡场日志，觉察问题解决问题制定运营部应急预案，发生紧急事故，紧急处理广告位治理对于公共区域广告的租赁流程以及零售车车体广告的管 理 7广场活动的安排，参与筹划部制定的广场活动治理安排，现场监管便民措施：对公共区域景观布置、商业气氛营造等便民措施供给意见和建议向提前掌控成长期营运顾客效劳工作：处理投诉，协调顾客和商户的关系，供给便民效劳租户效劳工作：定期双向沟通，了解其需求，协调租户之间关系组织促销活动，提高知名度和曝光率商铺调整招租：依据经营状况，按市场需求尽享调整，对于经营不善的铺位

14、协作招商调整监视合同履行状况，争取提前防范即使解决问题物业监管：对商铺经营过程中损坏设备设施，即使提请物业进展处理对日常的保安保洁绿化等进展监视，即使觉察问题汇报日常巡场，指导商户经营成长成熟期营运成熟期营运依据全年活动打算，组织实施街舞竞赛、好声音等持续良好经营组织团队建设，提升团队业务水平和力量，为后期工程做好预备日常巡场，对商户经营分析，保证稳定进展六、 物业治理1、物业治理实施消防、安全治理24逻岗制度相结合 安装火灾报警系统，配备专业消防人员，固定位置配备灭火器材，后台准时觉察火情准时处理 定期消防培训，对火灾、治安等突发大事应急预演 夜市治理工作：治理组依据夜市商户的准入卡，凭证入

15、场，计工作；调解商户之间的纠纷；保证夜市的稳定运行。效劳、档案资料治理 建立客服平台，日常走访及定期问卷、供给预约效劳和代办效劳 建立回访制度，对各项修理、突发事宜跟进存档，便于后期治理 设置专人治理物业商户资料档案和台账，定期更，实时了解商户状况 建立商户沟通制度，通过公开 、群沟通、公告等多种手段夜市街治理公司的日常运营费用，包括现场保安、保洁、设备维护、员工工资等。510一名代表，组建“夜间小吃街”治理委员会。再行执行，制止擅自张贴散发各类宣传品设备设施治理 制定定期设备设施巡场检查制度，定期检查检修 制定设备设施台账制度，设备设施运行、检查、维护、保养等记录齐全 制定装修治理制度和流程

16、，对进场商户进展装修审核和指导监视 另外将在小吃特色街区域设置护栏，实行人车分流，把握社会车辆乱停放，建设公共卫生间、保安亭和监控摄像头等硬件设施，4环境治理 统一形象治理标准，即店铺布置、装修风格、橱窗呈现、广告宣传、商品摆放等统一标准，全部商户按此执行 建立保洁制度，安排两班倒街区清洁 制定亮化工程照明制度，维护夜间亮化形象，提升工程形象 餐饮区域的路面、水电、排污等设施进展改造，每一户摊档直接通水通电，经营设备全部承受无烟环保的理念统一设计制作，有效把握经营过程中所产生的油烟和废气。统一摊档规格、统一从业人员服装、统一标准摊档从业行为，要求经营者定期统一体检。全部经营工作人员必需持证安康

17、证食药培训证上岗， 餐饮垃圾承受北京九次方环保科技生产的餐饮厨垃圾就地资源化处理机处理，亭落上方制作喷雾景观，给游客带来丝丝凉意。 不得经营音像制品、海产品等，不得使用播送、喇叭等制造噪音。 配备密闭式垃圾收集容器，容量和数量应满足倾倒垃圾的需要，不得外溢； 地面外摆区域铺设隔油垫，以保持地面干净，如假设地面有污渍应准时冲刷路面，不得影响次日开业18:0023:00，入场时间18:0023:005商品治理有关商品质量的相关规定。因商品质量问题而引起的消费纠纷， 由该商品的经营商户担当责任。2.餐饮出售的各类商品严格执行食品卫生法保证卫生，严把质量关，确保食用安全。的相关证件如：进口商品检验证、产品合格证、商标注册证、卫生检验合格证、品牌代理证书、特许加盟证书等。4.当商户销售的商品因质量或其它缘由引起消费者就某一商品向公司提出修、换、退或其他正值合理的要求时，商户应乐观