商业物业如何开展前期介入

1、Word - 6 -商业物业如何开展前期介入一、工程前期介入与质量监控 商业管理是商业物业产品的终端，也最真切地反映了市场的需求、运营的需求。在前期规划中提出将来商业管理的需求并执行到规划设计当中至为关键，比如对系统的划分、设备的挑选、容量的匹配、负荷确实定、商业的平面布局、人流淌线的协作、人流的导向等各方面全面提出完美建议等，这些建议做到四个有利于：即有利于商业运营；有利于租赁合同的落实；有利于节能降耗及运行管理；有利于开展多种经营。 那么，工程质量监控的要点是什么？就是工程的薄弱环节点，如防水、消防、空调效果、冷凝水漏水、配电容量、隔油、排烟、照明负荷等等。比如防水，现已开业的商业广场就浮

2、现了卫生间、天棚、某主力店降板区漏水现象。日前，集团商业管理公司物业部已开头对京沪甬三地的商业管理公司，支配专人实施质量监控，监控施工工艺，监控避水实验验收流程，要求下一道工序开头前做庇护层，保证防水层不被破坏。并实施责任到人、分区管理，彻底将隐患消退在萌芽之中。 工程核心就是三大控制：即质量控制、投资控制、进度控制。三大控制彼此关联、互相制约，如何达到最佳平衡点是我们向来努力追求的境界。我们要做的不是埋怨项目公司不理解，也不是埋怨设计不合理，而是怎样考虑到进度和成本的要求，综合拿出可行的计划，并推动有效的执行，这才是前期介入的抱负效果。比如水泵的挑选，假如你提出采纳丹麦的格兰富、的ITT水泵

3、，效果一定最佳，但是成本部的同志一定不同意，由于同型号的泵这两种产品是国产凯泉、连成的6倍，违反了投资的控制要求；招投标部的同志一定不同意，由于订货周期要4个月以上，满足不了进度控制的要求。 二、工程交接验收和设备的调试交接分四个主要部分：图纸、资料、合同的交接；设施、设备的核实、清点、移交管理权；备品备件的交接；遗留工程问题确实认。 交接的过程以主力店、项目公司、管理公司三家同时交接为最佳，交接的顺当完成对后期管理界限的明确至关重要。 三、遗留工程问题的有效解决 遗留工程问题陪同着项目的施工而产生，困扰和影响商场的正常经营。首先要认真阅读施工合同，明确责任界限，充分通过保修期的商定，一定充分

4、发觉问题，力争在保修期将问题解决。 假如施工单位因为种种缘由（工程款支付不准时）不修理怎么办？一切缘由都不能回避他们的相关职责，根据集团流程发函给施工单位（通知期七日），如拒不履行维保责任，启动扣款流程，自行施工。 解决遗留问题计划，一定充分论证，找到最佳的，彻底的、节省的解决计划。 四、节能降耗及能源费的控制、技术改造创新，新产品新技术的应用 能源费消耗是管理公司的主要支出，能源费构成从各专业角度有以下各方面，须对节能细节举行关注： 节电器的安装：南昌、长沙、南京、青岛做过技术改造，商场到底需要什么样的照度？需要对原有些商场照度举行测量。安装节电器的实践表明：以上四个店的平均公共区域节能约2

5、7%左右。公共区域照明的控制：分为地下停车场、外广场、楼体泛光和设备间照明。停车场照明要在满足功能需求的状况下尽量降低照度，应随日照天气状况随机调节，分区域开放照明，重点考虑停车路线照明等；外广场照明按照天气变化、时节举行随机调节；设备间照明存在长明灯现象，重点关注凹凸压配电局部照明。变压器的合理调节：把电压调节到合理的区间。功率因数的补偿：考虑主要电容量的投入，新增设备要考虑补偿因数。合理使用能源政策：如上海、宁波应注重点费定价，跟电业局主管部门交流，争取大用户优待政策；跟主力店、小商户确定多经用电定价；动力照明比的争取；通过好峰、谷、平电价，在谷值时到开业期间，做好统计分析，找出合理的操作

6、方式。计量的分配：同一系统分配不好，就会高出无数，长春公司按流量分配，推行了变频水泵改造，能源降低了5倍，投入的10万元改造费2个月收回成本；南宁公司实行单价定价；有的公司如上海，遗漏了不少该计量的项目，定价不合理也会造成重大损失。空调系统的变频：04年推出了冷冻水变频、风柜机变频，在许多公司风变频采纳了手动方式，节能主机、风柜会带来50%以上节能价值。系统处理（风、水系统）：南昌开业时，6台主机所有投入使用，回头反思，水处理是关键。后来举行了系统水处理，天气最热时开2台主机，大大节能。风机盘管易浮现堵塞现象，要定期清洗。IC卡电度表的安装利于节能和优化管理。提升换热部位的效率。如南昌、长沙推

7、行的遮阳、水雾降温计划，夏季时天台地表述到60度高温，设备散热效果差，实践证实：采纳遮阳篷可降5%消耗，采纳水雾，可降7%消耗。各类设备的开启与匹配：如电梯何时开？空调何时开主机？（普通是先开新风），对空调主机的搭配开启模式问题，能够实地测试，得出最佳节能计划。隔绝冷、热空气的散失。如青岛在出入口加装门斗、门帘、风幕等；哈尔滨实行保温、安装旋转门方式，效果很好；此外如安装主体维护结构，有效处理管道井的烟囱效应等，都值得借鉴。变频供水的改造：济南、青岛采纳，一年估算6万节能费用，固然在供水压力好的地方不一定采纳。地下污水泵改为直排式能够举行探讨。五、设施、设备的维护与保养为了有效资产的保值增值，必需对设备举行有效的维护和保养，内容主要包括：强电系统：凹凸压、防雷接地检测、电缆养护等；弱电消防系统：赶紧时光外委，辅助消防自检，安防、红外系统的养护等；对消防系统的要求是托付当地消防局认可的维保单位举行维保；电梯系统：劳动部门检测，外委维护保养等；空调系统：管道的清洗建议外委，风系统的维护建议由自己来做；主机的维保可指定厂家，价格一事一议；给排水系统：管路、阀门、变频系统、污水泵、污水管线的养护；土建系统：外立面、广场砖、地面、车场、主体结构等维保； 要