物业企业设备运行管理标准

1、精品文档 精心整理精品文档 可编辑的精品文档物业企业设备运行管理标准摘录2.1设备运行的环境标准要求2.1.1设备运行的环境要求的概念高层建筑的各系统的主要设备在投入运行后，必须具备一个适合的工作环境，从物业设备长寿运行的基本要求出发，为保证各类不同专业设备的运行需要而提出对设备放置的环境的具体要求。2.1.2供配电系统设备房环境要求2.1.2.1高低压配电房门：外开，门扇有防鼠装置、通风百叶，门内侧装有防火自动垂帘。防火门及金属门应保持完好，防腐油漆定期翻新。门外应有明显的标识：“高低压配电室”“非值班工作人员严禁入内”。墙身：刷白，无施工遗留痕迹。无明显的凹凸不平及挂尘的现象。墙身只允许挂

2、“系统图”及“规章制度”。天花：刷白，无漏水痕迹，无蜘蛛网。地板：可根据实际情况选以下一种处理方法；A.水泥地板全部油灰色地板漆。B.铺防潮、防滑地砖。C.用阻燃夹板作地板。上述三种方式都要在距离配电柜50CM处用黄色油漆划上10-15CM宽的警戒线。2.1.2.2楼层配电室及其他专用配电室（含配电专用管井）墙身、地板、天花的要求与高低压配电室同。对穿过楼板的母线槽、电缆桥架必须做好防水浸的拦水基。要求具有对整个配电室阻水的防水门坎。2.1.2.3备用发电机组机房地面应做好防尘处理，发电机台架应高于地面，在距离台架20CM处应有黄色的警戒线，发电机组的槽钢底座不应有锈蚀现象。对于水冷发电机组的

3、台架四周应有完整的排水沟，其宽度不宜超过15CM。发电机组的日用油箱应设在有门的独立房间，门外侧应有明显的警示牌：“严禁烟火”。发电机组的启动电池应放置在专用的台架上。在任何情况下，电池的表面都要保持清洁、干燥。发电机房的照明、通风、冷却、泵油设备的用电应接入确保回路，以保证发电机组送电后，能确保这些设备的运行用电。2.1.3中央空调系统设备间2.1.3.1中央空调系统主机房天花、墙身刷白，地面要做好防尘、防水处理。冷却系统、冷冻水系统的管道上应喷上明显的字样，并用不同的颜色标示出其介质流向。如冷却上水管、冷却回水管、冷冻上水管、冷冻回水管等。所有阀门应挂上用比较耐用的材料做成的标示牌，标示牌

4、内应有对应设备的有关技术数据和在系统内的功能、正常状态下的规定状态等内容。主机台架应高于地面，在Y型过滤器及放水阀门位置的地面应有良好的排水明沟。属于冷冻水系统的设备、管道（含冷冻水泵的泵体），其保温应该是良好的，冷冻水泵及冷却水泵的泵轴的轴向漏水应有专门的排水通道。泵基础、泵台架应保持清洁、干燥。2.1.3.2新风机房及风柜房设备房门应外开，门坎应为不低于10cm2.1.3.3二次冷冻泵及热交换器机房同中央空调系统主机房。2.1.3.4 排风机房机身应喷涂防锈漆（对于非镀锌机件）。风机机座和风管支撑件均要防潮防腐处理，用水泥制作机座墩应用专用的地板漆进行覆盖。悬挂标示牌（技术数据、功能、状态

5、等内容），闸阀标示完好正确。设备和设备附件以及房间的墙身、顶保持清洁、干燥。2.1.3.5 露天的加压送风机及排烟风机露天的加压送风机及排烟风机在有条件的情况下，应加装防雨蓬架。机身应喷涂防锈漆和外层保护漆（建议银灰色）。对风机机座和风管支撑件均要防水防腐处理，用C20制作机座墩。悬挂标示牌（技术数据、功能、状态等内容），闸阀标示完好正确。设备和设备附件以及保持清洁、干燥。带电、旋转部件、进（出）风口应有安全警示标志。2.1.4给排水系统设备间2.1.4.1生活水泵房生活水泵房的天花、墙身刷白（有条件的做吸音设施）。房内不准放置杂物，正常照明良好，并有应急灯装置。门扇为外开防火门。地面做好防滑

6、、防水处理。水泵基座应高于地面，基座周围应有通至地漏或集水井的排水明沟。泵房内管道应喷上油漆，并标明水流方向，阀门应挂上用耐用材料做成的标示牌，标示牌应标明阀门的状态。水泵的泵体、电机外壳支架和水泵起动电柜油漆保持良好。不应有锈蚀，保持清洁。2.1.4.2减压阀房减压阀房的天花、墙身刷白，房内不准放置杂物，且照明良好，门扇为外开门，应设置不低于10CM的防水门坎。地面做好防滑、防水处理。地面应有通至地漏的排水明沟。减压阀油漆保持良好，不应有锈蚀，并挂有用耐用材料做成的标示牌。标示牌上要标明阀前压力和阀后压力等重要技术指标。减压阀房内管道应喷上油漆，并标明水流方向。2.1.4.3水表房水表房的天

7、花、墙身刷白，不准放置任何杂物，且照明良好。门扇完好，门前不应放置障碍物。水表房内所有阀门无漏水现象，水表油漆良好无锈蚀，在管道上喷有水流流向的箭头。水表面板无积尘土，表内数字清晰易读。2.1.4.4楼层管井房管井照明灯具完好。管井门为外开防火门，不破损，门板油漆保持良好。门栓、门锁完好。应设置不低于10CM的防水门坎。地面整洁，无杂物管道支架有防腐油漆，管道卡码完好，管道的防腐油漆有正确的分色并覆盖完好。各类阀门完好，无漏水、锈斑，压力表计显示清晰、正确。2.1.4.5排污泵房排污泵房的集水井应有上人铁栅上盖。铁栅应保持油漆覆盖，不应有锈蚀。集水井内应无废胶袋、木块等杂物。控制电箱整洁无尘，

8、并能正常工作。液位控制器上不附着杂物。阀门上应挂状态标识牌。2.1.5消防系统设备间2.1.5.1消防中心门：外开，金属门应保持完好，防腐油漆定期翻新。门外应有明显的标识“消防中心”“非值班工作人员严禁入内”。墙身：洁白，无施工遗留的痕迹。无明显凹凸不平及挂尘的现象，墙身只允许悬挂“规章制度”“操作规程”“紧急事故处理程序”。地板：无垃圾，积尘。地台板及地沟：线路敷设整齐，沟内无施工遗留痕迹，无垃圾、杂物、尘土，地板盖完好。天花：洁白，无漏水痕迹，无蜘蛛网。消防中心严禁堆放杂物，以保证在紧急情况下有足够的指挥人员的活动空间。报警主机后面的维修通道应保持畅通。所有设备的柜顶、柜内无积浮尘，电池组

9、表面应保持清洁，箱体完好，无生锈。照明：电源应接入确保回路，应急灯齐备完好，室内照明应保持足够光照度。2.1.5.2气体灭火设备间门：门铰无松动，门锁完好，门外应有明显标识（“BTM气瓶间”）。墙身：洁白，无挂尘现象，只允许悬挂“操作规程”。地板：无垃圾、积尘。天花：洁白，无蜘蛛网。气瓶间：严禁堆放杂物。气瓶组：瓶体支架无积尘、无生锈，压力表清晰，抄读方便，管网上不得挂其他不相关物件。管道及其支架油漆无剥落、生锈，对应的瓶体上的适当位置应悬挂该气体瓶“保护范围”的标示牌。照明：电源应接入确保回路，应急灯齐备完好，室内照明无故障。附属设备：报警主机、联动屏、供电设备电源箱，箱顶、箱内无积尘，箱体

10、完好，无生锈。箱内走线有序、不凌乱。2.1.5.3楼层设备间门：门铰无松动，门锁完好，设备间无人工作时应上锁，在有条件时门锁应配置通用钥匙。门外应有明显标识“楼层配电房”标示牌。墙身：洁白，无施工遗留痕迹，安装在墙身的箱体、线槽、线管、无松脱，无生锈，支架牢固可靠，无外裸露电线。顶棚：洁白，无施工遗留的拉爆螺丝孔洞。地板：专用灰色地板漆无脱漆，穿越楼板的线槽、线管应用阻燃材料作封闭处理，地面无垃圾杂物。端子箱：箱顶、箱内无积尘，箱内走线有序，不凌乱。照明：室内照明无故障。2.1.5.4消防水泵房加压水泵、气压罐、湿式报警阀底座无松动，无泄漏，泵体、气压罐身、地脚螺丝无生锈，无脱漆。悬挂标有技术

11、参数的标示牌。闸阀：明杆加黄油，无渗漏，无生锈。闸阀悬挂标有“功能、状态、技术参数、上级阀门位置”等内容的标示牌。管道：油漆无剥落，标有工作介质流向指示。控制箱：无积尘，外表无缺陷，无生锈。功能标识清楚，指示灯、电流表、压力表无故障，表面清晰便于抄读。箱内走线有序，不凌乱。2.1.5.5室外消防栓等设备水泵接合器房:门：无破损，门铰无松动，门锁完好，门外有“消防水泵接合器”标示牌。水泵接合器：无渗漏、配件齐全，防腐油漆无剥落，接合器悬挂供水楼层范围标示牌，设备房内严禁堆放杂物。室外栓：防腐油漆无剥落，配件齐全，四周3米范围内不应有阻挡物和障碍物。2.1.6电梯设备间2.1.6.1电梯机房电梯机

12、房的天花、墙身刷白，无漏水、渗水现象，地面采用专用地板漆油漆（灰色）或铺防潮、防滑地砖。控制柜、主机周围划分黄色警戒线。门外开，并有锁紧装置，门上应有明显标志：“电梯机房”、“机房重地，闲人免进”。机房内不应存放无关的设备、杂物和易燃性液体，并设置灭火设备。机房内应有良好通风，保证室内最高温度不超过40。当使用排风扇通风时，如安装高度较低时，应设防护网。曳引绳、限速器钢丝绳、选层器钢带穿过楼板孔四周应筑有不低于10CM主机上方的承重吊钩不应有锈蚀现象，油黄色油漆，并在吊钩所在的承重梁上标明最大允许载荷。盘车工具齐全，并应挂在对应主机附近的墙上，便于取用。电梯机房内应设有详细说明，指出当电梯发生

13、故障时应遵循的规程，包括电梯困人的解救的步骤。当同一机房内设置有数台曳引机时，各主开关与照明开关均应设置标明各开关所对应的电梯编号及对应控制设备名称的标牌。在曳引机靠近盘车手轮处，应明显标出轿箱运行方向。2.1.6.2轿厢轿厢照明正常，天花及地板清洁无破损。风扇运行可靠且无噪声和异常振动，电话、对讲机、TV监视器、应急灯、警铃、超载报警等均使用良好。轿厢挂有载重牌、安全使用电梯规则，并有质量技术监督部门颁发的有效的年检合格证。2.1.7通信设备机房2.1.7.1通信总机房（1）通信交换机机房通信交换机房在通信总机房内设立独立的间隔房间，机房内应该设有二扇对外出入的门。如其中一扇门在正常情况下关

14、闭不经常使用，另一扇门上恻应有明显的标识；“通信交换机房”、“机房重地，闲人免进”或“非值班工作人员严禁入内”，交换机房内应悬挂“室内禁止吸烟”等标示牌及 “交换机机房管理规定”。进入机房应换穿机房配备的专用拖鞋。地板应为专用的防静电地板，防静电地板下，应无施工遗留的痕迹，并保持干燥，地板下敷设的管线应整洁有序。应安装专用空调，确保室内全天候在一定的温度及湿度范围之内，并保持良好的通风状态。室内的墙身及天花板上，无渗漏水痕迹，无蜘蛛网。机房在地下室内的，墙身及地板上，应无渗水现象。机房内的照明要求接入确保回路之内，并保持良好状态。机房内不应堆放无关的杂物。但应按要求配备灭火器。（2）通信机房内

15、的电源室门外应标示“通信机房电源室”室内要保持干燥，并在规定的温湿度范围之内。墙身及地面、天花无渗漏水现象。电池组应放置在专用的电源架上，并保持清洁，电池水保持在规定的范围之内，若为干式电池组，应定期检查电池的电压，要按该类电池的技术要求作定期的充、放电。室内禁止堆放任何杂物。按要求配备消防灭火器。（3）通讯机房内的话务员室门外应有标牌“话务员室”，“非工作人员，严禁入内”，门应使用向外开的放火门。室内应安装专用空调确保室内保持一定的温度及湿度，并保持良好的通风状态。地面、墙身、天花、应无渗水漏水的痕迹和无蜘蛛网。墙身应挂上“话务员职责”等规章制度。室内应按要求配备消防灭火器。2.1.7.2通

16、信管井房门向外开，使用防火门，门外应标“通信管井房”。地板应用水泥沙浆找平，墙身应用白色涂料刷白。通信电缆应固定在管井内的支架上，每一楼层的管井房内应设立配线架。在该配线架应标明每对线的编号。井房内应有足够的照明。2.1.8楼宇自控（BA）系统及TV保安监控系统设备间2.1.8.1控制中心机房门外应有“控制中心机房”或“非值班人员，严禁入内” 等标示牌，室内应有“室内禁止吸烟”或禁烟标示牌。防火门应向外开，定期使用专用油漆刷新。地面使用专用防静电地板，地板下应无施工遗留的痕迹，并且无渗水、潮湿等现象，地板下敷设的管线应分别用标牌标识标明，线管内的各类信号线、电源线应整洁有序。墙身及天花无渗水、

17、漏水的痕迹。室内应使用专用的空调，确保室内全天候保持在一定的温湿度范围之内，并保持良好的通风状态。墙上应悬挂自动控制的模拟屏或相关系统的系统图。UPS不间断电源应定期检查其电池电量情况。自控的电脑、打印机，保持良好的状态，机内整洁干净，无浮尘。TV的终端设备，保持良好的状态，设备上无灰尘，电源线、信号线整齐，并做好分类。室内禁止堆放无关的杂物。室内按规定配备消防灭火器。2.1.8.2楼层设备房门外应标明“XX设备房”，门应使用外开防火门，应设置防水地坎其高度不应小于15CM。设备间内地面，应无施工遗留的痕迹，地面应用水泥找平涂上防尘地板漆或铺防潮，防滑地板，穿墙的线槽口应将其水泥密封好，墙身及

18、天花，应油白色涂料，无漏水、渗水的痕迹，无蜘蛛网。每个设备应用标牌，标明功能，表面无灰尘。每台设备的信号线应放入规定的线槽内。设备间应安装维修保养照明灯，确保工作时有足够的照明。室内禁止堆放任何杂物。2.2设备运行管理2.2.1运行管理的概念 为系统运行而设置的具体操作要求和在运行过程中对数据采集、归类、分析、运行方案设定等管理上的规定。2.2.2供配电系统2.2.2.1系统标识：（1）高低压配电室主要出入门外应有“高压配电室”、“低压配电室”、“非值班操作人员严禁入内”等白底红字的标志牌。（2）高压进线如敷设在配电室内或外，且是开放式安装的，要在护栏上或导线上挂上“高压危险”的标识牌。（3）在高压配电柜的进线柜的正面和背面，要在适当的位置上标上进线回路的名称。例：“龙潭F9”“天河F4”等，并与系统图上的标注一致。（4）对已经送电的高压开关及已退出运行的高压开关，要挂上统一的有“投入”“撤出严禁合闸“的标示牌。（5）高低压配电柜的顶部应明确标示