(财务知识)核算算例

1、房地产项目开发核算实例1.3 投资估算投资估算结果如下表所示：序号项目数量单 投资额（万元）占项目投入总资金的比例（%）估算说明1建设用地取得费用28985.2m2130000.31已包含拆迁费用2建设项目前期费用400.750.012.1可行性研究费60计价格19991283 号2.2勘查费30工程勘察设计收费标准（2002 年修订本）2.3设计费310.753建安工程费124300m225277.010.61高层框剪结构3.1基础工程1367.33.2主体结构与砌体工程14294.53.3屋面和门窗工程2610.33.4装修工程2486外墙、内墙、天花和楼面3.5设备与安装工程4518.9

2、13.5.1电气安装工程1056.55按建筑面积每平米估算3.5.2给排水工程1367.3按建筑面积每平米估算3.5.3电梯工程683.65按建筑面积每平米估算3.5.4消防工程621.5按建筑面积每平米估算3.5.5煤气186.45按建筑面积每平米估算3.5.6智能设施273.46按建筑面积每平米估算3.5.7厨卫设备330按建筑面积每平米估算4基础设施费428.980.01含道路、排水、绿化、供水、供电、电讯和煤气等5建设项目其他费用1180.10.035.1建筑监理费124300m2366.1按建安成本的1.5%计取5.2定额管理费124300m219.53按建安成本的0.08%计取质量

3、安全监督费成本的 1%计取项目管理费招标代理费124300m2244.07按建安124300m2366.11.5%计取124300m260招标代理服务收费管理暂行办法其它建设税费124300m2124.3报建费、查费以及零星费用等预备（不可预见费）807.180.02按建设总投资 3%计取建设期利息3670.01银行贷款按建设总投资0%计取总计41461.021.00投资估算结果如下表所示：序号项目数量单位投资额（万元）占项目投入总资金的比例（%）估算说明1建设用地取得费用28985.2m2130000.31包含拆迁费用2建设项目前期费用400.750.012.1可行性研究费60计价格1999

4、1283 号2.2勘查费30工程勘察设计收费标准（2002 年修订本）2.3设计费310.753建安工程费124300m225277.010.61高层框剪结构3.1基础工程1367.33.2主体结构与砌体工程14294.53.3屋面和门窗工程2610.33.4装修工程2486外墙、内墙、天花和楼面3.5设备与安装工程4518.913.5.1估算电气安装工程1056.55按建筑面积每平米3.5.2给排水工程1367.3按建筑面积每平米估算3.5.3电梯工程683.65按建筑面积每平米估算3.5.4消防工程621.5按建筑面积每平米估算3.5.5煤气186.45按建筑面积每平米估算3.5.6智能设

5、施273.46按建筑面积每平米估算3.5.7厨卫设备330按建筑面积每平米估算4基础设施费428.980.01含道路、排水、绿化、供水、供电、电讯和煤气等5建设项目其他费用1180.10.035.1建筑监理费124300m2366.1按建安成本的1.5%计取5.2定额管理费124300m219.53按建安成本的0.08%计取房地产项目开发核算实例5.3质量安全监督费124300m2244.07按建成本的1%计取5.4项目管理费124300m2366.11.5%计取5.5招标代理费124300m260招标代理服务收费管理暂行办法5.6其它建设税费124300m2124.3报建费、查费以及零星费用

6、等预备（不可预见费）807.180.02按建设总资3%计取建设期利息3670.01银行贷款按建设总投资0%计取总计41461.021.00备注：装修标准如下屋顶：高级天面瓦外墙：优质外墙砖，预置空调室外机位窗门：高级铝合金窗配名厂玻璃入口大堂：高级石材及瓷砖电梯大堂：墙身及地台铺贴高级瓷砖电梯：每幢均装设高级电梯信箱：每户均有专用信箱大门：采用高级饰面豪华木门配名厂不锈钢锁及防盗眼房门：采用高级饰面木门配名厂不锈钢锁饭厅配精美吊灯及吸顶灯浴室五金配件、排气扇、天花吸顶灯。吸顶灯，附送新款高级组合橱柜，连煤气炉和抽油烟机阳台：地面铺砌高级瓷砖，铁花栏杆，天花吸顶灯水、电、煤气表：每户均有独立之水

7、、电、煤气表直饮水及煤气工程：管道铺设到户给排水工程：给排水管道及洁具均安装完成电气工程：分户配电箱、管线及开关、插座、灯具均安装完成宽频网络：预置宽频上网插口暖通工程与市政配套费由于缺乏用地基础数据而未计量；销售税费属于销售期间发生的费用，未纳入总投资范围。财务状况及风险分析效益分析说明(1）收入分析为静态分析，未考虑资金时间价值；(2）1.5(3） 各项税收及费用参照目前太原市的一般房地产项目的收费标准； (4） 本项目的收入主要来自三个方面的销售收入：住宅、商场；(5）住宅售价的制定参照太原市住宅基准定价，考虑项目的市场定位和销售对象；基础数据选取(1）1102006500元/平方米；(

8、2）141008000元/平方米；(3）15%5%。销售收入及相关费用由以上的分析，销售收入及相关费用预测详见下表： 表3-2销售收入及相关费用预测分析序号项目可售面积（m2）售价（元/m2）金额（万元备注一、销售收入1 住 宅 110200 650071630.652 商 场 14100 800011280小计二、相关税费82910.651税费82910.6512436.6费率为 15%2销售费用82910.654145.55%小计2.4 风险分析16582.134%，8%，其中，土地成本是刚性成本，其余为弹性成本。按房地产项目通常投资比例（土20%），影响。如果项目定位为低端产品，就会存在

9、利润风险（利润空间偏小）。效益评估项目盈利能力（利润区值适应度）41461.0282910.65万元，扣除16582.124867.5360%房地产企业开发25-50%，项目的盈利能力较好。盈亏平衡点数据引用：开发总成本：41461.02 万元 可出让面积：124300 税率：6%单位售价盈亏平衡点=3335 元/平方米3335 元/3335 元/数据引用：开发总成本：41461.02万元销售定价：6500 元/平方米 税 率 ：6% 销售面积盈亏平衡点=67857 平方米67857 67857 平方米时，项目处于保本点，高于这个点项目是盈利的，反之就是亏损。投入产出分析 下结论： 开发总投资：41461.02万元开发总收入：82910.65万元 开发总利润：24867.53万元122 0.6 块钱的利润。主要技术经济指标主要技术经济指标详见下表：表 3-3序号主要技术经济指标表指标单位指标值备注1开发总投资万元41461.022开发总收入万元82910.653开发利润额万元24867.534单位售价盈亏平