房地产项目开发全套流程管理办法

1、项目开发业务管理办法 提 纲一、市场拓展1、土地信息获取（第四条，N天）2、投资意向前期 HYPERLINK 市场调研（第五条，15天）3、意向土地持续跟踪（第六条，37天）4、土地公告及竞买（第七条，21天）二、 HYPERLINK 市场营销1、 HYPERLINK 项目 项目可研前期 HYPERLINK 市场调研（第八条，15天）2、土地购置前期深度 HYPERLINK 市场调研（第九条，15天）3、 HYPERLINK 项目 项目启动前期市场深度研究（第十条，30天）4、 HYPERLINK 项目 项目亮相前准备（第十一条，197天）5、 HYPERLINK 项目 项目亮相（第十二条，6

2、0天）6、 HYPERLINK 项目 项目公开期（第十三条，30天）7、 HYPERLINK 项目 项目开盘销售（第十四条，15天）8、 HYPERLINK 项目 项目日常销售（第十五条，N天）9、 HYPERLINK 项目 项目清盘（第十六条，90天）三、工程建设（一）建筑安装工程1、规划方案设计及内部审批（第十七二十一条，107天）2、 HYPERLINK 项目 项目规划方案政府报批（第二十二二十五条，90天）3、单体工程设计（第二十六二十八条，41天）4、单体工程预算与招投标（第二十九三十二条，105天）5、单体工程施工 （第三十三三十六条，N天）6、单体工程竣工、验收、备案、交房（第三

3、十七四十五条，127天）（二）市政配套与园林景观工程1、市政配套与园林景观方案设计（第四十六四十九条，197天）2、施工图设计（第五十五十二条，75天）3、市政配套与园林景观工程预算编制与招投标（第五十三五十五条，115天）4、市政配套及园林景观工程施工与竣工验收（第五十六五十八条，122天）四、物业管理1、物业招标（第五十九条，197天）2、单体工程施工（第六十六十一条，N天）3、接管验收、入住准备（第六十二六十三条，112天）4、前期物业管理服务（第六十四六十五条，N天）总 论第一条 制定本本办法的的目的是是为了使使公司运运营程序序化、规规范化，在在明确 HYPERLINK 项目 项项目

4、HYPERLINK 开发 开发发各项业业务主体体职权的的同时，用用科学规规范的 HYPERLINK 流流程和标标准来指指导工作作的进行行，以获获取高效效及时的的工作成成果。第第二条 HYPERLINK 项目 项目目 HYPERLINK 开发 开发业务务是指以以“ HYPERLINK 项目 项目目”为单单位进行行“市场场拓展”、“ HYPERLINK 营销策划”、“工程建设”、“物业管理”等工作。 HYPERLINK 项目 项目 HYPERLINK 开发 开发过程中所涉各项业务工作均有开始条件、标准时限、工作成果、所涉单位、工作事项等内容，在公司实际运营中由所涉业务主体参照执行。业务部门如未经设

5、立，应由相关岗位人员或上级主管单位行使其职能。第三条 本办法以取得土地、 HYPERLINK 项目 项目启动、 HYPERLINK 项目 项目开工、 HYPERLINK 项目 项目开盘、 HYPERLINK 项目 项目竣工、 HYPERLINK 项目 项目交房为关键工作节点。 HYPERLINK 工作流程及相关时间节点详见荣盛发展 HYPERLINK 项目 项目 HYPERLINK HYPERLINK 开发 开发流程时标网络图。本方法及网络图中所指的各项工作的开展时间均为最迟的时间，其标准时限是指在一般情况下完成工作所需的时间。在实际工作中为了科学、合理地节约 HYPERLINK 开发 开发时

6、间，可以根据具体情况提前开展相关工作。 第一章 市场拓展第四条 土地信息获取一、开始条件：发展部（分子公司 HYPERLINK 开发 开发部）设立。二、标准时限：由公司年度经营计划中土地购置计划所列时限决定。三、工作成果：1、成果内容：符合公司发展战略的地块信息，包括政府出让地块、合作型地块和其他类型土地信息。2、成果移交单位：战略委员会四、所涉单位：1、主办部门：发展部（分子公司 HYPERLINK 开发 开发部）五、工作事项：公司发展部（分子公司 HYPERLINK 开发 开发部）1、信息获取渠道建设加强与政府职能部门（以土地、规划部门为主）的关系建设，特别注重与主管领导关系的建立；加深与

7、业内人士（包括 HYPERLINK HYPERLINK 房地产 房地产 HYPERLINK 开发 开发企业市场前期人员、中介代理公司、媒体等）沟通，以及巩固其他各种社会资源（产权中心、清算中心、拍卖行等）关系。2、土地信息获取（1）政府职能部门拟出让土地。（2）其他 HYPERLINK 开发 开发商拟转让或寻求合作。（3）其他土地信息（拟清算可直接 HYPERLINK 开发 开发或变更手续简易且可用于 HYPERLINK HYPERLINK 房地产 房地产 HYPERLINK 开发 开发的土地）。3、深入了解土地信息、土地 HYPERLINK 项目 项目初步判断和甄选、土地 HYPERLINK

8、 项目 项目上市运作（1）政府计划出让土地。通过土地职能部门详细了解拟出让土地基本情况，包括土地现状图（土地具体位置、四至以及周边情况）、土地规划限制性条件（用地面积、四围退红线、用地属性、容积率、建筑密度、限高等）、土地拟定上市计划（土地上市时间、上市方式、土地起价总款、土地款支付、土地竞买人资格要求、竞买保证金等）以及土地交付使用条件。初步估算土地合理成交价，测算土地 HYPERLINK 开发 开发预计利润、 HYPERLINK 开发 开发周期和 HYPERLINK 项目 项目启动所需资金投入。根据中的初略测算，甄选适合公司发展战略的 HYPERLINK 项目 项目或“短平快” HYPER

9、LINK 项目 项目（资金投入小、利润相对较好和投资周期短）。当地块 HYPERLINK 项目 项目适合公司发展，迅速地与土地交易部门（特别是主管土地上市工作的相关领导）联系，积极与土地相关部门沟通、运作，重新拟定土地上市计划（使得政府土地上市时间安排最宜于公司资金安排），提高土地竞买人资质要求（国家一级 HYPERLINK 开发 开发资质）和履约保证金等。（22）其他他 HYPERLINK 开发 开发商拟拟转让或或寻求合合作。与合作作方取得得联系，达达成初步步合作意意向，并并详细了了解拟出出让土地地基本情情况，包包括土地地现状图图（土地地具体位位置、四四至以及及周边情情况）、土土地规划划条件

10、（用用地面积积、退红红线距离离、用地地属性、容容积率、建建筑密度度、建筑筑限高等等）、合合作方初初步拟定定土地价价（土地地转让价价或合作作 HYPERLINK 开发 开发折价价）、以以及土地地 HYPERLINK 开发 开发转让让资金支支付方式式。通通过土地地、规划划职能部部门核实实合作方方所提供供土地所所有权、规规划条件件准确性性，以及及详细了了解地块块的其他他限制性性条件。根据合作方拟定土地价，初步估计地块预期 HYPERLINK 开发 开发利润、 HYPERLINK 项目 项目现金流以及 HYPERLINK 项目 项目启动所需资金投入。根据中的初略测算和公司资金现状及安排，同时结合公司发

11、展战略，初步判断该合作 HYPERLINK 项目 项目是否适合公司 HYPERLINK 开发 开发（含合作 HYPERLINK 开发 开发）。当中的初步判断 HYPERLINK 项目 项目适合公司 HYPERLINK 开发 开发（含合作 HYPERLINK 开发 开发）时，一方面通过各种渠道了解合作方（包括实力、背景、信誉等），分析合作方拟转让或合作 HYPERLINK 开发 开发 HYPERLINK 项目 项目深层次目的；另一方面通过加大 HYPERLINK 市场调研力度，为 HYPERLINK 项目 项目后期 HYPERLINK 开发 开发提供有效支持（特指 HYPERLINK 项目 项目

12、转让）。根据 HYPERLINK 市场调研数据，重新评估分析合作 HYPERLINK 项目 项目，拟定土地心理底价、 HYPERLINK 项目 项目合作方式、款项支付方式等，与合作方进行深入沟通，制定谈判技巧策略，最终达成 HYPERLINK 项目 项目合作。第五条 投资意向前期 HYPERLINK 市场调研一、开始条件：土地信息的获取二、标准时限：15天三、工作成果：1、成果内容一：地块现状图（四至电子文件）2、成果一移交单位：研发中心3、成果内容二：土地初步判断结果4、成果二移交单位：战略委员会四、所涉单位：1、主办部门：发展部（分子公司 HYPERLINK 开发 开发部）2、协助部门：工

13、程部五、工作事项：（一）发展部（分子公司 HYPERLINK 开发 开发部）1、城市基本情况调研城市的行政区域划分、经济状况、人口状况、居民收入与消费水平、主要支柱产业以及城市总体发展规划等。2、地块现场踏勘对地块现状（主要是指地块地面状况和空中状况）、地质条件、是否有地下埋藏物等影响 HYPERLINK 开发 开发的因素详细了解。3、了解地块周边配套了解地块周边商业、教育、卫生、交通、娱乐等配套设施情况。4、了解地块区域未来规划详细了解地块所属区域的未来35年的规划，并分析区域未来规划对 HYPERLINK 项目 项目以后 HYPERLINK 开发 开发的影响和支撑作用。5、 HYPERLI

14、NK 项目 项目成本初步测算了解当地的建安成本、政府收费 HYPERLINK 项目 项目和具体情况。6、当地 HYPERLINK 房地产 房地产市场状况产品形式、市场价格、市场格局、发展趋势及前景、 HYPERLINK 开发 开发周期安排。7、获取地块现状图（四至电子文件），提供给研发中心（二）工程部初步测算 HYPERLINK 项目 项目的工程建设成本。第六条 意向土地持续跟踪阶段一、开始条件：投资意向前期 HYPERLINK 市场调研完成。二、标准时限：应大于37天，投资意向前期 HYPERLINK 市场调研完成后开始执行,土地公告发布前完成。三、工作成果：1、成果内容： HYPERLIN

15、K 项目 项目投资意向书、 HYPERLINK 项目 项目可行性研究报告2、成果移交单位：战略委员会四、所涉单位：1、主办部门：发展部（分子公司 HYPERLINK 开发 开发部）2、协助部门：工程部、 HYPERLINK 营销策划部、研发中心3、审批机构：战略委员会五、工作事项（一）发展部（分子公司 HYPERLINK 开发 开发部）1、土地判断并出具详细结果。（5天，投资意向前期 HYPERLINK 市场调研完成后开始执行）宗地详细情况； HYPERLINK 项目 项目主要经济技术指标分析等；获取意向地块预计底价、履约保证金要求和上市时间计划等信息；潜在竞争对手的初步了解。2、草拟 HYP

16、ERLINK 项目 项目投资意向书（ HYPERLINK 项目 项目投资意向书模板见附件一）。（10天，土地初步判断完成后开始执行）宏观市场基本情况（购买力、消费特征、同业水平、竞争程度）；微观环境（位置优势、价格水平）； HYPERLINK 项目 项目初步经济测算分析； HYPERLINK 项目 项目投资的理由和 HYPERLINK 项目 项目前景分析； HYPERLINK 项目 项目主要障碍和基本风险分析； HYPERLINK 项目 项目立项前期费用等。3、向战略委员会提交 HYPERLINK 项目 项目投资意向书草案。4、区域市场深度调研。（7天， HYPERLINK 项目 项目投资意向

17、书完成后开始执行，如立项不予批准则终止。）5、在调研的基础上，草拟 HYPERLINK 项目 项目可行性研究报告（可行性研究报告模板见附件二）（ HYPERLINK 项目 项目投资立项确定后15天内完成）。 HYPERLINK 项目 项目区域背景分析：区域内宏观经济、微观经济以及发展前景等分析。区域市场深度分析： HYPERLINK 项目 项目周边及辐射范围内的客户分析、产品分析、市场竞争分析等。 HYPERLINK 项目 项目在区域 HYPERLINK 房地产 房地产市场的基本定位和发展，以及 HYPERLINK 项目 项目所在城市地理位置分析。可研基本定位：一般包括 HYPERLINK H

18、YPERLINK 项目 项目定位、客户定位、产品定位等。拟定 HYPERLINK 项目 项目 HYPERLINK 开发 开发进度计划（主要是 HYPERLINK 项目 项目 HYPERLINK 开发 开发建设和销售进度计划）。 HYPERLINK 项目 项目经济指标测算：成本利润测算（针对多个方案进行初步成本测算、利润分析及比选）、敏感性分析、现金流量分析、 HYPERLINK 项目 项目资金来源与支出分析（包括付款计划）等。6、向战略委员会提交 HYPERLINK 项目 项目可行性研究报告草案。7、如 HYPERLINK 项目 项目获准投资，准备 HYPERLINK 项目 项目土地竞买。（二

19、）战略委员会 HYPERLINK 项目 项目投资意向书的审批（即是 HYPERLINK 项目 项目立项审批）。（7天，收到 HYPERLINK 项目 项目投资意向书后执行）（三）工程部1、提供涉及 HYPERLINK 项目 项目工程类的成本基础数据。（5天，前期 HYPERLINK 市场调研完成后开始执行）2、协助发展部（分子公司 HYPERLINK 开发 开发部）对多套 HYPERLINK 项目 项目规划方案进行精确的成本测算。（10天， HYPERLINK 项目 项目投资立项批准后开始执行）3、根据 HYPERLINK 项目 项目地块现状和开工条件，协助发展部（分子公司 HYPERLINK

20、 开发 开发部）拟定 HYPERLINK 项目 项目 HYPERLINK 开发 开发进度计划。（5天，上一项工作完成后执行）（四） HYPERLINK 营销策划部1、 HYPERLINK 市场分析（10天， HYPERLINK 项目 项目投资立项审批后开始执行）参与 HYPERLINK 市场调研，协助发展部对地块周边及辐射范围内的客户、产品、 HYPERLINK 市场分析等进行分析。2、 HYPERLINK 项目 项目可研定位（5天，上一项工作完成后开始执行）根据以往周边 HYPERLINK 项目 项目成交的客户和产品分析，协助发展部关于 HYPERLINK 项目 项目可行性研究的 HYPER

21、LINK HYPERLINK 项目 项目定位、客户定位和产品定位。3、根据 HYPERLINK 项目 项目地块现状和市场因素，协助拟定 HYPERLINK 开发 开发节奏。（5天，与上一项工作同步进行）（五）研发中心1、协助发展部（分子公司 HYPERLINK 开发 开发部）区域市场深度调研。2、规划方案及规划方案数据提供。（ HYPERLINK 项目 项目投资立项批准后5天之内完成） HYPERLINK 项目 项目的多套草规提供草规相关的数据指标，包括住宅、商业、公建、配套、地下等规划建筑面积。第七条 土地公告及竞买阶段一、开始条件：土地公告后二、标准时限：土地拍卖时为21天，土地挂牌时为3

22、0天。三、工作成果：1、成果内容一：取得土地竞买资格2、成果一移交单位：战略委员会3、成果内容二： HYPERLINK 项目 项目投资决策结果4、成果二移交单位：发展部（分子公司 HYPERLINK 开发 开发部）5、成果内容三：取得土地（签订土地竞买成交确认书）6、成果三移交单位：董事会四、所涉单位：1、主办部门：发展部（分子公司 HYPERLINK 开发 开发部）2、协助部门：研发中心、财务部、综合办公室3、审批机构：战略委员会五、工作事项：（一）发展部（分子公司 HYPERLINK 开发 开发部）1、土地竞买准备。（20天，土地公告阶段）购买土地竞买材料，在 HYPERLINK 项目 项

23、目获准同意投资后，交纳土地竞买保证金，提交土地竞买资料，办理土地竞买资格相关手续。（土地公告发布18天内完成）拍卖或挂牌时，进行土地价格敏感性分析，协助拟定土地竞买价格上限和土地竞买出价战略战术。投方案标时， HYPERLINK 项目 项目方案选择；投经济标时，协助战略委员会确定地价上限的经济测算。2、竞争对手分析。（20天，土地公告阶段完成）明确竞争对手，综合分析竞争对手的财力、人力、物力、社会关系资源和竞买目的。3、与竞争对手协商沟通，通过多种渠道或手法（人脉关系、经济利益等），力争劝其放弃。4、土地获取。（拍卖为1天，挂牌为10天） 向土地部门投递方案标或经济标标书以及其他所需的材料等。

24、 现场竞价（拍卖、挂牌）。 获得土地，签订土地竞买成交确认书。（二）战略委员会土地竞买准备。（20天，土地公告阶段） HYPERLINK 项目 项目可行性研究（ HYPERLINK 项目 项目投资审批）审批。（10天，收到发展部提交 HYPERLINK 项目 项目可研报告后执行）拍卖或挂牌时，确定土地竞买价格上限，拟定土地竞买出价战略战术。投方案标时，确定 HYPERLINK 项目 项目方案；投经济标时，确定地价上限。（三）研发中心提供 HYPERLINK 项目 项目方案标。（四）财务部完成土地竞买保证金、土地首付款和土地交易服务费等的交纳事项。（五）综合办公室评审土地出让合同条款。 第二章

25、HYPERLINK 市场营销第八条 HYPERLINK 项目 项目可研前期 HYPERLINK 市场调研（15天）一、开始条件： HYPERLINK 项目 项目投资立项（ HYPERLINK 项目 项目投资意向书）批准后二、标准时限：15天三、工作成果：1、成果内容： HYPERLINK 项目 项目可研前期 HYPERLINK 市场调研报告2、成果移交单位：发展部（分子公司 HYPERLINK 开发 开发部）、战略委员会四、所涉单位：1、主办部门： HYPERLINK 营销策划部（分子公司营销中心）2、协助部门：资产经营部五、工作事项（一） HYPERLINK 营销策划部（分子公司营销中心）1

26、、区域 HYPERLINK 市场调研。（10天， HYPERLINK 项目 项目投资立项批准后开始执行） HYPERLINK 项目 项目所在区域市场总体供求状况，周边竞争性楼盘调查。2、 HYPERLINK 市场分析。（5天，上一项工作完成后开始执行）对 HYPERLINK 项目 项目地块周边及辐射范围内的客户、产品、市场竞争等进行分析，协助发展部对 HYPERLINK 项目 项目做地块可行性研究。3、 HYPERLINK HYPERLINK 项目 项目定位。（5天，与上一项工作同步进行）对 HYPERLINK HYPERLINK 项目 项目定位、客户定位、产品定位提出策略性建议，协助发展部对

27、 HYPERLINK 项目 项目地块进行可行性研究。4、协助拟定 HYPERLINK 开发 开发进度计划。（5天，与上一项工作同步进行）根据 HYPERLINK 项目 项目地块现状和市场因素，协助发展部（分子公司 HYPERLINK 开发 开发部）拟定 HYPERLINK 开发 开发节奏。（二）资产经营部区域 HYPERLINK 市场调研。（10天， HYPERLINK 项目 项目投资立项批准后开始执行）。 HYPERLINK 项目 项目所在商圈或临近商圈现状调研和同期操作 HYPERLINK 商业地产 HYPERLINK 项目 项目调研。第九条 土地购置前期深度 HYPERLINK 市场调研

28、（15天）一、开始条件： HYPERLINK 项目 项目可行性审批批准投资后开始执行。二、标准时限：15天，土地竞买资格取得前完成。三、工作成果：1、成果内容：市场深度调研报告2、成果移交单位：战略委员会四、所涉单位：1、主办部门： HYPERLINK 营销策划部2、协助部门：发展部（分子公司 HYPERLINK 开发 开发部）五、工作事项（一） HYPERLINK 营销策划部1、区域 HYPERLINK 房地产 房地产市场基本状况调研区域 HYPERLINK 房地产 房地产市场基本状况包括区域市场总体供需、价格水平、客户群体、产品特性、竞争对手和发展趋势分析等方面。2、区域基础配套现状调研

29、HYPERLINK 项目 项目周边区域生活、交通、文教、卫生、休闲、购物以及其他配套等。3、 HYPERLINK 项目 项目区域市场需求问卷调研（ HYPERLINK 市场调研问卷模板参考附件三）区域市场需求调研问卷一般从如下三个方面进行设计：需求意向：需求区域、单价、总款等；产品需求偏好：建筑形态、内部结构、户型、面积、功能格局、产品配套等；人群特征：年龄、学历、职业、单位类型、家庭结构、家庭收入、置业目的、居住区域等。4、 出具市场调研统计数据与市场调研报告（ HYPERLINK 市场调研报告模板参考附件四）调研目的和内容的说明；调研方法说明；调研数据统计与分析； HYPERLINK 项目

30、 项目初步定位（目标客户群体、产品、价格）建议。（二）发展部（分子公司 HYPERLINK 开发 开发部）协助进行土地购置前期市场深度调研第十条 HYPERLINK 项目 项目启动前期市场深度研究（30天）一、开始条件：土地取得后二、标准时限：30天三、工作成果：1、成果内容： HYPERLINK 项目 项目 HYPERLINK 定位报告、 HYPERLINK 项目 项目建议书2、成果移交单位： HYPERLINK 项目 项目委员会四、所涉单位：1、主办部门： HYPERLINK 营销策划部2、协助部门：资产经营部、研发中心、发展部、工程部3、审批机构： HYPERLINK 项目 项目委员会五

31、、工作事项：（一） HYPERLINK 营销策划部1、区域市场深度研究分析（30天，土地取得后开始执行）区域市场供需及特征分析：产品供给量、产品特征、需求状况和客户群特征等。区域市场价格及特征分析。区域市场典型个案分析。2、 HYPERLINK 项目 项目 HYPERLINK 定位报告及 HYPERLINK 项目 项目建议书的拟定和上报（15天，土地取得后开始执行）撰写 HYPERLINK HYPERLINK 项目 项目定位报告（ HYPERLINK 项目 项目 HYPERLINK 定位报告模板参考附件五）。撰写 HYPERLINK 项目 项目建议书（ HYPERLINK 项目 项目建议书模板

32、参考附件六）。 HYPERLINK 项目 项目建议书一般包括 HYPERLINK 项目 项目户型设计、户型配比、面积区间、景观规划、建筑风格、配套标准等方面。向 HYPERLINK 项目 项目委员会提交 HYPERLINK 项目 项目 HYPERLINK 定位报告和 HYPERLINK 项目 项目建议书。（二）资产经营部1、确定 HYPERLINK 项目 项目商业拟选的业态种类和数量。（10天，土地取得后开始执行）通过行业发展状况分析、消费需求分析确定 HYPERLINK 项目 项目可 HYPERLINK 开发 开发商业部分业态种类，结合市场相关类型物业供求状况确定所选业态 HYPERLINK

33、 开发 开发数量。2、协助完成 HYPERLINK 项目 项目商业部分业态选址与数量确定。（三） HYPERLINK 项目 项目委员会1、 HYPERLINK 项目 项目 HYPERLINK 定位报告审批（15天）2、 HYPERLINK 项目 项目建议书审批（15天）（四）研发中心根据控规指标提供产品类型建议，并协助 HYPERLINK 项目 项目产品定位。（五）发展部1、协助 HYPERLINK 营销策划部确定 HYPERLINK 项目 项目的市场、客户、产品、价格的基本定位。2、根据区域市场客户需求状况和热销产品分析，对产品设计提供建设性意见。（六）工程部对 HYPERLINK 项目 项

34、目材料选择、工艺、工法以及 HYPERLINK 项目 项目设计组织等方案提出建设性意见。第十一条 HYPERLINK 项目 项目亮相前准备（197天）一、开始条件： HYPERLINK 项目 项目启动后二、标准时限：197天三、工作成果： HYPERLINK 项目 项目亮相准备完成1、成果内容： HYPERLINK 项目 项目 HYPERLINK 开发 开发时间计划、 HYPERLINK 项目 项目CIS体系方案、 HYPERLINK 项目 项目 HYPERLINK 营销推广方案、 HYPERLINK 项目 项目亮相方案。2、成果移交单位：分子公司四、所涉单位：1、主办部门：分子公司营销部2、

35、协助部门： HYPERLINK 项目 项目部、分子公司人力资源部、分子公司总工办、分子公司财务部、综合办、资产经营部、 HYPERLINK 营销策划部3、审批机构： HYPERLINK 项目 项目委员会五、工作事项（一）分子公司营销部1、外部资源确定（60天， HYPERLINK 项目 项目启动后开始执行）广告公司、制作公司、策略公司、媒介公司、活动公司寻找与确定。2、销售道具准备（197天， HYPERLINK 项目 项目启动后执行）概念版房型手册（30天， HYPERLINK 项目 项目亮相前完成）销售大厅（197天， HYPERLINK 项目 项目启动后开始执行）内外设计、修建和装饰，外

36、部指引系统包装，包括有工地围挡、吊旗、道旗、形象墙、指示牌、资料架、展示牌等。样板间（120天， HYPERLINK 项目 项目公开认购前完成）设计、装修、环境指示系统说明，样板间设置类型视 HYPERLINK 项目 项目情况确定，样板间建设条件不具备时应提前向公司请示并说明情况。沙盘及户型单体模型（90天， HYPERLINK 项目 项目亮相前交付使用）制作单位选择和招标、沙盘和户型单体模型设计制作，及其在销售案场的布置。印刷品设计制作（30天，图纸设计完毕且外部资源确定后开始执行)概念楼书、房型图、DM单、宣传海报等。 HYPERLINK 项目 项目周边重要道路设置醒目指示系统（30天，

37、HYPERLINK 项目 项目亮相前完成）3、 HYPERLINK 项目 项目联动工作准备（根据 HYPERLINK 项目 项目情况具体安排）分卖场设置。（60天， HYPERLINK 项目 项目亮相前完成）看房车的配备和包装。（ HYPERLINK 项目 项目亮相前完成）4、 HYPERLINK 项目 项目CIS体系拟定（30天， HYPERLINK 项目 项目亮相前75天完成） HYPERLINK 项目 项目案名、组团名称、核心推广理念、 HYPERLINK 项目 项目logo、VI系统及延展方案等。5、 HYPERLINK 项目 项目销售人员招聘、培训（90天， HYPERLINK 项目

38、 项目亮相前完成） HYPERLINK 项目 项目销售人员招聘、培训资料准备（60天， HYPERLINK 项目 项目亮相前30天完成） HYPERLINK 项目 项目销售人员培训（30天， HYPERLINK 项目 项目亮相前完成）6、 HYPERLINK 项目 项目整体营销 HYPERLINK 推广方案（ HYPERLINK 项目 项目 HYPERLINK 营销推广方案模板参考附件七）的拟定（15天， HYPERLINK 项目 项目亮相前45天完成）7、 HYPERLINK 项目 项目亮相方案（ HYPERLINK 项目 项目亮相方案模板参考附件八）的拟定（15天， HYPERLINK 项

39、目 项目亮相之前15天开始执行）8、 HYPERLINK 项目 项目亮相前期铺垫宣传（30天， HYPERLINK 项目 项目亮相前30天开始执行）以密集型企业、产品卖点和软文性广告等为主。9、 HYPERLINK 项目 项目亮相前期客户电话接待（30天， HYPERLINK 项目 项目亮相前期铺垫期）开通 HYPERLINK 项目 项目销售电话（ HYPERLINK 项目 项目亮相前30天完成）；接受电话咨询；来电客户信息登记（来电客户信息登记表模板参考附件九）。（二） HYPERLINK 项目 项目委员会1、 HYPERLINK 项目 项目方案、计划的审批 HYPERLINK 项目 项目

40、HYPERLINK 开发 开发时间计划审批（7天，收到 HYPERLINK 项目 项目 HYPERLINK 开发 开发时间计划后开始执行） HYPERLINK 项目 项目CIS体系方案审批（10天，收到 HYPERLINK 项目 项目CIS体系方案后开始执行） HYPERLINK 项目 项目营销 HYPERLINK 推广方案审批（10天，收到 HYPERLINK 项目 项目 HYPERLINK 营销推广方案后开始执行） HYPERLINK 项目 项目亮相方案审批（10天，收到 HYPERLINK 项目 项目亮相方案后开始执行）（三） HYPERLINK 项目 项目部1、 HYPERLINK 项

41、目 项目 HYPERLINK 开发 开发时间计划的拟定，并上报 HYPERLINK 项目 项目委员会（7天， HYPERLINK 项目 项目启动后开始执行）2、 HYPERLINK 项目 项目周边重要道路设置醒目指示系统（30天， HYPERLINK 项目 项目亮相前30天完成）3、 HYPERLINK 项目 项目联动工作准备（根据 HYPERLINK 项目 项目情况具体安排）分卖场设置。（60天， HYPERLINK 项目 项目亮相前完成）看房车的配备和包装。（ HYPERLINK 项目 项目亮相前完成）4、沙盘方案和户型单体模型方案的选择参与沙盘方案及单体户型模型方案户型的选择。5、对 H

42、YPERLINK 项目 项目 HYPERLINK 营销推广方案以及产品推广排期、阶段性重点聚焦产品提出合理化建议。6、协助确定、制作各种印刷类销售道具。7、参与 HYPERLINK 项目 项目亮相方案讨论并对细化方案提出建议。（四）分子公司人力资源部1、 HYPERLINK 项目 项目销售人员招聘、培训等（90天， HYPERLINK 项目 项目亮相前完成）2、销售人员招聘（60天， HYPERLINK 项目 项目亮相前30天完成）结合 HYPERLINK 项目 项目计划安排，制定培训计划。（与上一项工作同步进行）销售人员的培训。（30天， HYPERLINK 项目 项目亮相前完成）（五）分子

43、公司总工办1、协助 HYPERLINK 项目 项目推盘策略确定提供设计理念、产品卖点和专业设计人员支持。2、协助销售人员培训提供建筑设计、景观规划、建筑风格、各项控规指标、户型卖点资料、全部图纸以及施工材料、施工工艺、重点节点、工程进度、入住时间、交工标准等培训。3、协助印刷品设计、制作提供平面规划图、景观规划图、房型图、人行系统、车行系统等设计方面资料和提供工程进度、交工标准、施工材料、施工工艺等相关方面资料。4、协助售楼处修建、装饰组织招标确定施工单位，协助售楼处内外部装饰和指引系统的施工。5、协助进行样板间及环境指示说明系统：提供样板间户型，组织招标确定施工单位，协助样板间内外部装饰和指

44、引系统的施工。6、协助沙盘、户型单体模型设计与制作提供 HYPERLINK 项目 项目整体规划方案和单体户型图。7、协助印刷品设计与制作提供平面规划图、景观规划图、房型图、人行系统、车行系统等设计方面资料。提供工程进度、交工标准、施工材料、施工工艺等方面资料等。（六）资产经营部1、协助确定 HYPERLINK 项目 项目 HYPERLINK 招商策略整合外部资源，根据 HYPERLINK 项目 项目需要制定 HYPERLINK 项目 项目 HYPERLINK 招商策略。（七）分子公司财务部1、 HYPERLINK 项目 项目售楼处及样板间设立过程中提供资金支持。（八）综合办1、协助销售人员培训

45、提供相关政策培训及统一口径的法律审查培训。2、协助印刷品设计、制作相关印刷文件的法律审批以及合同审批。3、协助看房车配备具体配备看房车以及安排司机。（九） HYPERLINK 营销策划部1、指导拟定 HYPERLINK 项目 项目 HYPERLINK 营销推广方案，并提出评审意见。2、指导 HYPERLINK 项目 项目CIS系统方案的拟定，并提出评审意见。3、指导拟定 HYPERLINK 项目 项目亮相方案，并对亮相细化方案提出评审意见。4、对售楼处装饰及指引系统包装提出合理化建议。5、参与样板间户型选定，并对装饰及包装提出合理化建议。6、参与单体户型模型的选择。第十二条 HYPERLINK

46、 项目 项目亮相（60天）一、开始条件： HYPERLINK 项目 项目亮相准备措施齐备二、标准时限：60天三、工作成果：1、成果内容： HYPERLINK 项目 项目开盘方案2、成果移交单位：分子公司四、所涉单位：1、主办部门：分子公司营销部、 HYPERLINK 项目 项目部2、协助部门： HYPERLINK 营销策划部、分子公司总工办、综合办、物业公司、财务部3、审批机构： HYPERLINK 项目 项目委员会五、工作事项：（一）分子公司营销部1、 HYPERLINK 项目 项目亮相方案的执行 HYPERLINK 项目 项目亮相庆典活动新闻媒体信息发布媒体组合应用 HYPERLINK 项

47、目 项目形象出街2、 HYPERLINK 项目 项目方案的拟定和上报 HYPERLINK 项目 项目开盘方案（ HYPERLINK 项目 项目开盘方案模板参考附件十）的拟定和上报。（15天， HYPERLINK 项目 项目亮相15天开始执行）3、意向客户信息统计与分析（ HYPERLINK 项目 项目开盘前30天完成）4、销售道具准备（60天， HYPERLINK 项目 项目亮相后开始执行， HYPERLINK 项目 项目公开认购前完成）最终版房型手册。（30天， HYPERLINK 项目 项目亮相开始执行）楼书、宣传海报、销售折页。（30天， HYPERLINK 项目 项目亮相开始执行）购房

48、须知、房型图、物业管理。（30天， HYPERLINK 项目 项目亮相30天后开始执行）售楼处内外展示道具（道旗、吊旗、背板等）的更换。（30天， HYPERLINK 项目 项目亮相开始执行）样板间及环境指示系统数据更新。（15天， HYPERLINK 项目 项目公开认购前完成）认购书、合同袋等。（30天， HYPERLINK 项目 项目亮相开始执行）5、销售内部资料及合同准备（45天， HYPERLINK 项目 项目公开认购前完成）房型、房号和面积对照表。销控展牌和销控粘贴。销售合同、附加协议、房型附图和认购协议等。6、 HYPERLINK 项目 项目形象的提升及深化（60天， HYPERL

49、INK 项目 项目亮相开始执行）以产品卖点和软文为主的 HYPERLINK 项目 项目形象广告强势宣传。（30天， HYPERLINK 项目 项目亮相开始执行）户外、报纸、电视、电台、车体等媒体组合应用。（30天，后开始执行）产品推介会或公开认购信息发布。（30天，后开始执行）（二） HYPERLINK 项目 项目部1、 HYPERLINK 项目 项目亮相方案执行。2、日常来电、来访客户的接待、信息登记（来访客户信息登记表模板参考附件十一）和后续跟踪。（60天， HYPERLINK 项目 项目亮相开始执行）3、售楼处内外展示道具的更换。（30天， HYPERLINK 项目 项目亮相开始执行）。

50、4、样板间及环境指示系统数据更新。（15天， HYPERLINK 项目 项目公开认购前完成）。5、销售内部资料及合同准备。（45天， HYPERLINK 项目 项目公开认购前完成）。（三） HYPERLINK 项目 项目委员会 HYPERLINK 项目 项目开盘方案审批。（15天，收到 HYPERLINK 项目 项目开盘方案后开始执行）（四） HYPERLINK 营销策划部1、协助 HYPERLINK 项目 项目亮相方案的执行。2、协助拟定 HYPERLINK 项目 项目开盘方案，并对 HYPERLINK 项目 项目开盘方案提供评审意见。3、协助拟定 HYPERLINK ? HYPERLINK

51、 项目 项目价格体系草案。4、对最终版房型手册、楼书、宣传海报、销售折页等的设计提供建议。5、评审销售合同、附加协议和认购协议条款。（五）分子公司总工办1、提供工程进度表、样板间环境图纸及技术支持。2、交工、交房标准的确定。（ HYPERLINK 项目 项目公开认购前完成）（六）综合办商品房合同、附加协议、补充协议和认购协议等文本的法务审查。（七）物业公司1、提供亮相庆典活动中保安、保洁等后勤人员支持。2、协助拟定购房须知和业主临时公约、前期物业管理服务协议、住户手册等与物业管理相关的宣传性文字资料。（八）财务部1、协助确定外联单位。2、确定按揭银行。第十三条 HYPERLINK 项目 项目公

52、开期（30天）一、开始条件：产品推介会或产品公开认购开始二、标准时限：30天三、工作成果：1、成果内容：价格方案2、成果移交单位：分子公司四、所涉单位：1、主办部门：分子公司营销部2、协助部门： HYPERLINK 项目 项目部、分子公司财务部、 HYPERLINK 营销策划部3、审批机构： HYPERLINK 项目 项目委员会五、工作事项（一）分子公司营销部1、 HYPERLINK ? HYPERLINK 项目 项目价格方案的拟定和上报。（15天， HYPERLINK 项目 项目开盘前15天完成）2、 HYPERLINK 项目 项目产品推介会或 HYPERLINK 项目 项目公开认购执行（含

53、公开认购信息持续发布）。（30天， HYPERLINK 项目 项目开盘前30天开始执行）3、媒体组合策略应用。（30天， HYPERLINK 项目 项目开盘前30天执行）4、开盘信息告知。（30天， HYPERLINK 项目 项目开盘前30天执行）5、按揭银行、保险、公证、律师等外联单位确定。（30天， HYPERLINK 项目 项目开盘前完成）。6、来电、来访和认购意向客户信息统计分析。（ HYPERLINK 项目 项目开盘前完成）7、开盘庆典活动筹备工作。（10天， HYPERLINK 项目 项目开盘前完成）庆典活动人员组织与安排庆典活动场地、道具的准备庆典活动告知途径的选择与应用8、制定

54、客户转化 HYPERLINK 流程标准。（10天， HYPERLINK 项目 项目开盘前完成）（二） HYPERLINK 项目 项目部1、 HYPERLINK 项目 项目产品推介会执行，或公开认购执行（含公开认购信息持续发布）。（30天， HYPERLINK 项目 项目开盘前30天开始执行）2、 HYPERLINK 项目 项目公开期常规工作。（30天， HYPERLINK 项目 项目开盘前完成）日常来访来电客户接待和信息登记；认购客户信息登记（认购客户信息登记表模板参考附件十二）和后续跟踪。3、开盘庆典活动筹备工作。（10天， HYPERLINK 项目 项目开盘前完成）（三） HYPERLIN

55、K 营销策划部协助并指导拟定 HYPERLINK ? HYPERLINK 项目 项目价格草案。（四） HYPERLINK 项目 项目委员会 HYPERLINK 项目 项目价格方案审批。（15天，收到 HYPERLINK ? HYPERLINK 项目 项目价格体系草案后开始执行， HYPERLINK 项目 项目开盘前完成）（四）分子公司财务部认购金收取。第十四条 HYPERLINK 项目 项目开盘销售阶段（15天）一、开始条件： HYPERLINK 项目 项目开盘准备工作完成二、标准时限：15天三、工作成果：1、成果内容：完成既定销售初期任务2、成果移交单位：分子公司四、所涉单位：1、主办部门：

56、分子公司营销部2、协助部门： HYPERLINK 项目 项目部、物业公司、分子公司财务部五、工作事项（一）分子公司营销部1、开盘庆典活动执行。2、协助 HYPERLINK 项目 项目部客户转化工作。（二） HYPERLINK 项目 项目部1、 HYPERLINK 项目 项目开盘庆典活动具体组织与执行。2、协助 HYPERLINK 项目 项目开盘庆典活动，告知途径媒介组合的应用。3、客户转化接待、回访、邀约客户，完成客户转协议与合同签定工作。签订房屋销售合同的客户应当签订遵守业主临时公约的承诺。（三）物业公司为 HYPERLINK 项目 项目开盘庆典活动提供保安、保洁等工作人员；现场向客户提供有

57、关物业管理问题的咨询。（四）分子公司财务部在客户转协议与签定合同工作过程中定金或房款的收取。第十五条 HYPERLINK 项目 项目日常销售阶段一、开始条件： HYPERLINK 项目 项目开盘后二、标准时限：（持续强销期、逐步降温销售期）三、工作成果：1、成果一内容：完成 HYPERLINK 项目 项目日常销售任务2、成果一移交单位：分子公司3、成果二内容： HYPERLINK ? 销售价格调整备案报告、营销 HYPERLINK 分析报告、促销方案4、成果二移交单位： HYPERLINK 项目 项目委员会四、所涉单位：1、主办部门：分子公司营销部2、协助部门： HYPERLINK 项目 项目

58、部、财务部、 HYPERLINK 营销策划部3、审批机构： HYPERLINK 项目 项目委员会五、工作事项（一）分子公司营销部1、月度媒介宣传执行情况分析与效果评估，重新调整下一阶段媒介宣传计划。（3天，每月26日开始执行，每月28日之前制定完成）2、月度营销活动（含促销户动）执行情况分析与效果评估，重新调整下一阶段营销活动计划。（3天，每月26日开始执行，每月28日之前制定完成）3、根据 HYPERLINK 项目 项目销售状况，对后期销售策略调整提供建议。4、对比回款指标体系计划与执行情况，参与探讨后期回款指标体系调整。5、销售分析及调整。客户分析（来电客户、来访客户、成交客户、未成交客户

59、分析）、产品分析（畅销产品、滞销产品的分析、关注竞争 HYPERLINK 项目 项目动态）、销售策略性调整。6、价格监控与调整定期进行价格测算，根据库存产品、聚焦销售重点和市场变化，调整 HYPERLINK ? HYPERLINK 项目 项目价格，实现利润最大化（根据市场价格变化和 HYPERLINK 项目 项目销售状况待定）。7、销售推广工作媒介部分：确定日常销售期间宣传媒介选择、投放量和投放频率（整个销售期间，各阶段 HYPERLINK 项目 项目媒介部分销售推广工作根据 HYPERLINK 项目 项目进展调整）。活动部分：营销活动（含促销活动）的策划、执行和效果评估（整个销售期间，各阶段

60、活动部分销售推广工作根据 HYPERLINK 项目 项目进展调整）。8、日常销售期间定期（建议以30天为一个调研周期）或不定期（如区域 HYPERLINK 项目 项目新开盘、促销等） HYPERLINK 市场调研工作（ HYPERLINK 项目 项目调研表模板参考附件十三），并定期向总公司 HYPERLINK 营销策划部提交月度市场信息简报（月度市场信息简报模板参考附件十四）和月度 HYPERLINK 市场分析简报（月度市场分项简报模板见附件十五）。9、向 HYPERLINK 项目 项目委员会提交 HYPERLINK ? 销售价格调整备案报告、营销 HYPERLINK 分析报告、促销草案。（二