重庆某地产某楼盘价值梳理

1、PAGE PAGE 15Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.悠山郡价值梳理（初稿）别墅，首选是对稀缺资源的占有1.浅丘地地貌，高高端别墅墅的血脉脉坡地别墅与与平地别别墅的比比较，不不在于别别墅建筑筑本身，而而在于地地形赋予予的自然然起伏和和层次错错落；早早在中世世纪，浅浅丘地貌貌就已成成为欧洲洲别墅的的第一选选择，这这也充分分映衬了了别墅追追求自然然和谐的的建筑观观；伴随历历史的沉沉淀，浅丘地地貌也成成为了公公认的高高端别墅墅建筑的的肌理和和血统。为什么说浅浅丘地貌貌是最适适合做高高端别墅墅的

2、地形形？微微起起伏的丘丘陵形成成了一个个个相互互交错的的山脊与与山谷。只有这样地形上才能将别墅完美的表达出来，形成高差错落之感，能够使别墅在占有自然资源的同时，拥有开阔而独特的视野。悠山郡地块块是典型型的浅丘丘地貌，北高南低，南北纵向高差达30多米。所以使每一栋房子基本上都在不同的平面上，这样不但使整个小区就错落有致，而且景观的层次性和私密性会非常的好，每一套别墅都会拥有自己独特的视野和景观。悠山郡借用自然高差做了一个180多米长的中庭水系贯穿整个小区，让园区拥有最自然的跌落水景。2.一江三三公园别墅与水也也是密不不可分的的，悠山山郡依江江傍水，不但靠靠近嘉陵陵江，而而且紧邻邻龙塘湖湖公园，在

3、为小区业主提供不可多得的休闲场所，更提供了不可多得的水资源和湿地气候。众所周知有水的地方，就会增加周边地区空气的湿度和富含负氧离子含量，降低温度。所以悠山郡拥有不可多得的双重水资源，能为生活带来更高的舒适度。每一次，我我们都比比城市的的发展领领先一步步1.香樟林林、蓝湖湖郡就是是最好的的例证香樟林、蓝蓝湖郡销销售当时时在大多多数人的的心目中中都认为为是很远远的别墅墅，但是是现在成成为认可可度最高高的高端端别墅，其其所在的的区域已已经成为为重庆高高档住宅宅最为集集中的富富人区。另另外，香香樟林和和蓝湖郡郡也为当当时购买买的业主主带来了了足够的的收益，其其二手房房转让价价格早已已翻番，部部分位置置

4、甚至达达到增值值两到三三倍的水水平。相相信，属属于同样样规划方方式的悠悠山郡的的发展也也不会例例外，过过两年它它将成为为受人仰仰望的第第三个龙龙湖的高高端别墅墅社区；2.北部新新区将成成为第三三个国家家级新区区奥运会后有有望出台台中央支支持重庆庆统筹城城乡综合合改革试试验区建建设的系系列优惠惠政策，其其中有一一项重要要内容就就是要把把北部新新区提档档升级，比比照上海海浦东、天天津滨海海两大新新区，将将其打造造成中国国第三新新区，带带动重庆庆，乃至至西部经经济社会会发展，缩缩短东西西差距。北部新新区之所所以被委委以重任任，主要要得益于于其在重重庆独特特的区域域优势，它是中国内陆最大的水、陆、空综

5、合运输纽枢，可以充当重庆经济社会发展的发动机。一旦重庆崛起，这个承东启西的城市就可带动周边省区，乃至整个西部发展。在这方面，上海浦东带动长三角，天津滨海带动环渤海，以及先期发展的广东深圳带动珠三角，都有先例在前；城市向北发发展 033年开始始重庆市市政府提提出城市市向北的的口号。为为什么向向北，首首先是因因为北部部拥有老老城区没没有的平平原地貌貌，纵观观重庆的的整个地地势，770%为为丘陵地地貌，而而只有330%是是平原，现现目前有有的几大大主城区区基本是是规划在在丘陵地地势之上上，如南南山，歌歌乐山等等几条大大的山脉脉在一定定程度上上限制了了南部西西部东部部的城市市发展。而而只有北北部才是是

6、我们的的最佳出出口，因因为其拥拥有一马马平川的的地理环环境和独独特生态态环境。这这样一块块珍贵的的土地在在重庆这这样的丘丘陵地区区，是稀稀缺而难难以被复复制的，所所以政府府提出重重庆向北北发展的的口号，吸吸引了大大量的知知名企业业来到这这块土地地上进行行开发建建设，新新的区域域注定了了北部新新区将是是重庆重重要的都都市风貌貌展示区区。 交通通上，长长江上游游最大的的集装箱箱码头和和重庆新新火车站站均建在在区内，现现代空港港新城也也将纳入入新区统统一规划划。穿越越重庆、贯贯达四方方的五条条高速公公路在北北部新区区交汇。水水港、空空港、陆陆港构成成了西部部少有的的立体综综合交通通优势。另外，区内道

7、路四通八达，“开山通海兴渝州”七条主干道的修建、轻轨3号线和6号线的陆续动工，网状的交通线路将北部新区便捷地连接到主城各区，它正在改变着重庆老的交通格局和方式。三区合一07年122月起，北北部新区区、高新新区、经经开区实实行了“三区区合一”管管理体制制，目的的是为了了打造“增增长极中中的增长长极”。“三区合一”有利于整合资源、统一规划、优化开发区各项功能，集约利用土地。因此，“三区合一”不仅能实现开发区更好更快发展，还消除了发展中的制度障碍。三区合一之后，北部新区将统一推进招商引资。3.礼嘉是是三北区区域的核核心，龙龙塘湖区区域将是是礼嘉的的中心礼嘉将会成成为北部部新区的的商业核核心连续七年分

8、分三个区区域独立立管理的的方式让让三区合合一后的的北部新新区面临临一个问问题：北北部新区区缺乏一一个集中中的商业业核心。经经开区和和高新区区均是以以高新技技术企业业为主的的工业区区，金开开大道是是以高端端住宅为为主的居居住区，鸳鸳鸯和人人和均已已开发得得比较成成熟。而而被定位位为“重庆都都市风貌貌展示区区”的礼嘉嘉，拥有有便捷的的交通和和大量可可供开发发的平坦坦的土地地，自然然成为了了北部新新区商业业核心的的理想区区域。北部新区政政府聘请请了新加加坡知名名的城市市设计公公司来为为礼嘉区区域进行行了城市市形象设设计，根根据规划划，以龙龙塘湖公公园为中中心的区区域将会会成为集集高档住住宅和商商业中

9、心心为一体体的成熟熟都市风风貌展示示区，这这里将会会是礼嘉嘉的中心心。其中中，在龙龙塘湖的的南面，将将会形成成大体量量的商业业，这里里将会成成为北部部新区的的商业核核心；龙龙塘湖的的北面，将将会以高高端住宅宅为主。悠悠山郡，正正好处在在龙塘湖湖区域的的核心地地段，龙龙湖在这这里将会会建造一一个景观观宜人的的高端居居住社区区。日益完善的的周边配配套礼嘉位于北北部新区区的西北北部，这这里将会会成为北北部新区区重要的的商业核核心。经济上，目目前已有有美国普普洛斯物物流、特特星鞋业业、顶新新国际、依依维柯等等著名企企业入住住礼嘉片片区。新新加坡已已有意在在此投资资70亿亿美元建建设新加加坡工业业园，这

10、这里会成成为北部部新区重重要的增增长极。教育上，经经开区政政府引入入了知名名的教育育机构耀中中国际学学校，重重庆一中中也在这这里设立立了国际际学校部部，再加加上巴蜀蜀小学、南南坪实验验幼儿园园等著名名学校的的引入，提提高了整整个区域域的整体体教学质质量；医疗上，重重医附一一院VIIP部、重重庆儿童童医院等等医疗机机构，为为礼嘉区区域内的的居民提提供了优优质的医医疗保障障。别墅的品质质在于内内外兼修修以及对对细节的的苛刻追追求 龙湖别别墅有着着13年年的建造造历史，龙龙湖的别别墅不仅仅仅是一一件艺术术品，更更是居住住舒适性性的体现现。 1. 合理理的功能能分区 我们为什么么要做独独院别墅墅，独独

11、体现现在哪一一方面？ 蓝湖郡，同同样的一一个地块，我们们把别墅墅放在了了地块的的中央，凸显独独立于花花园中的的感觉，忽忽略了在在实际使使用中，花园被分割为4块，分散了花园，侧花园基本无法使用。悠山郡，同同样的地地块，我我们选择择把房子子放在地地块的一一侧，让让花园集集中在后后场，更为集集中的私私家花园园，给业业主带来来更多的的使用空空间。山墙面的设设计（强强调我们们在三面面开窗的的情况下下，同样样每间房房基本都都能做到到两面采采光），让让整套房房子的侧侧面不会会再有对对视，同同样的间间隔，较较其他独独立别墅墅相比，我我们却把把私密性性做到极极致。集中的私家家花园正正对另外外一户的山墙墙面，相互

12、之之间互不不干扰，花园不再是毫无私密性的地方，真正的属于自己的独立花园，真正的独院别墅。入户门为什什么要做做到侧面面？ 拥有大气的的入户门门是一个个别墅应应有的，可可是如何何在私密密性和奢奢华中取取舍？以前入户门门的设计计都是直直接正对对马路，私私密性基基本靠植植物的遮遮挡，效效果比较较差，打打开门的的时候，或或许已可可以从外外部看到房房间的内饰。悠山郡的入入户门设设计在侧侧面，通通过一道道回廊，即即转入大大气的入入户前庭庭，实木木双开门门的设计计，通显显大气，别别墅的尊尊贵感从从入户便便已有体体验，而而私密性性就在这这一转中中得到了了保障。 为什么是44层楼的的设计？ 现在的别墅墅一般都都是

13、2-3代人人的居住住，非常常需要一一个合理理的功能能分区。 让家人人在拥有有温馨亲亲情的时时候，又又有自己己的私人人空间，享享受在同同一栋房房子中的的亲密感感，却又又能做到到互不干干扰。4层楼的设设计 负一层的自自由空间间，就像像独立与与他人的的一个自自由世界界，可以以选择在在这里做做酒吧做做视听室室，也可可以做自自己的工工作室，总总之，就就像与外外界互不不干扰的独独立空间间，随心心随性的的享受自自己想要要的生活活。一层是公共共活动区区间，客客厅以及及餐厅。从从居住的的角度考考虑，活活动最频频繁的22个区域域，安排排在一层层，离入入户最近近的地方方，减少少房间内内部的距距离感。3米的层高，从舒

14、适的角度上来说已经足够，但是一般别墅客户在装修时，客厅一般会选择吊灯，而我们的客厅做了4步台阶的下错，0.6米，刚好是一个吊灯的高度。二层有别与与一层，在在楼梯转转入二层层时，已已经从一一个动态态区跨入入到一个个静态区区域休息区区。老人人小孩都都拥有自自己私密密独立的的空间。也也许是不不同的作作息时间间，依然然可以得得到很好好的休息息。 顶层是一个个纯粹的的主人空空间，整整层都作作为主人人房，张张显出别别墅的空空间感，私私密性也也得到了了保证。在在享受亲亲情中，依依然拥有有自己的的独立空空间。楼梯间为什什么要放放在中间间？ 我们的楼梯梯间设计计有两个个特点 楼梯间被设设计在房房子中间间，为整整

15、套房子子做了自自然分割割，就像像餐厅与与客厅，进进门后一一左一右右，简洁洁的布局局，减少少了过道道等浪费费面积，却却又把每每一个空空间都区区分开来来。 （针对独院院）楼梯梯间的设设计一直直是一个个难点，设设计大了了浪费面面积，设设计小了了又会觉觉得房子子不够大大气。悠悠山郡的的楼梯宽宽度设计计在1.2米，在在人体工工学上是是非常舒舒适，且且不会浪浪费面积积。而悠山郡郡的楼梯梯间最独独特的设设计在于于，正对对的超大大采光面面，楼梯梯间不再再是简单单的过渡渡空间，明明亮的楼楼梯间空空间得到到自然延延伸，体体现出别别墅的奢奢华。 2.每一个个房间都都能与自自然合理理的交互互（针对对独院户户型）每一个

16、房间间都能走走出去，呼呼吸大自自然的新新鲜空气气，欣赏赏大自然然的美景景；私家花园上上空的利利用，空空间上的的自然交交互；3.大量的的赠送空空间双车库（双双车位）；露台阳台的的大面积积赠送；灰空间的赠赠送；花园面积的的赠送；空调、热水水锅炉、新新风系统统的赠送送4.细节的的处理体体现品质质转角砖：重重点：专专业模具具、细节节的处理理、应用用后达到到的目的的（说辞辞：老师师您觉得得我们的的房屋外外立面是是不是看看起来非非常有立立体感，其其实你可可以摸一一下我们们的房屋屋的转角角处，是是不是感感觉很平平滑？你你之前在在其他的的房屋所所看到的的房屋转转角处的的处理是是用两块块砖拼接接到一起起的，这这

17、样的处处理会让让房屋的的转角处处有一条条接缝，但但是我们们不是这这样做的的，我们们的转角角处的都都使用了了转角砖砖，转角角砖并不不是在市市场上可可以随便便购买到到的，我我们转角角砖的制制作必须须有专用用的模具具，而我我们公司司的研发发部门就就是走访访了大量量的模具具制作公公司才开开发出了了最适合我我们产品品的专用用模具。这这样的细细节我们们没有告告诉你，你可能能不会注注意到，但是这就是体现了我们龙湖对产品开发的专业，也是希望通过我们的努力能为您提供更加优质的产品。）井盖：说辞辞：这个个是每个个小区都都会有的的检查井井的井盖盖，可能能和您平平时所见见的井盖盖不同。以以前我们们的小区区，比如如蓝湖

18、郡郡弗莱明明戈，井井盖是黑黑色的圆圆形铁板板或者是是绿色的的圆形塑塑料板，这这种井盖盖有可能能会让人人觉得有有点突兀兀，和周周边的建建筑不是是很协调调。因此此在设计计悠山郡郡别墅的的时候，我我们的研研发设计计师精心心设计，并并专门找找供应商商定制了了相关的的模具来来进行制制作，光光是定做做模具都都花了很很多钱，目目的是为为了让井井盖和周周边的地地面和建建筑更加加协调。当当时我看看到研发发部同事事在费力力地做这这件事的的时候，觉觉得这个个设计非非常的好好，但我我们研发发部的同同事都没没有意识识到他们们做得很很出彩。也也许一个个小小的的井盖对对您的生生活不会会有太大大的影响响，但龙龙湖这种种对细节

19、节的苛刻刻要求，就就是为了了给客户户提供一一个高品品质的生生活社区区悠山郡的景景观价值值交房即成熟熟园区传统的居住住社区，即即使是最最高端的的别墅，也也很难在在入住时时就为业业主呈现现成熟精精美的园园林景观观。第一一批业主主往往要要陪伴社社区成长长10年年左右，才才能开始始享受高高品质的的自然生生活，更更多的业业主可能能早已在在这些年年间更换换居所。而而龙湖多多年来所所追求的的，不止止是给客客户一栋栋好房子子，更希希望让客客户拥有有融入自自然、亲亲近生命命的生活活品质，实实现客户户精神世世界的满满足与升升华。凭凭借雄厚厚的景观观实力，悠山郡为业主打造了交房即成熟的园区，无需长年等待，业主即可在

20、每天的生活中享用到成熟、丰富和精致的园林景观，生命的宽度得到拓展，有价的物质换取了无价的时间价值。对于投资的客户来说，成熟的社区是高投资回报的重要保证。纵观许多高端项目社区，虽然它们的建筑再逐步退化、过时，导致建筑本身的价值有下降的趋势，但10年后更加成熟和生机盎然的园林景观，完全足以支撑社区继续维持很高的价值；成熟景观下下的成本本与时间间价值长期以来，开开发商和和客户关关注的重重点，往往往局限限在建筑筑上。别别墅社区区自然环环境的优优越，多多是得益益于其建建筑形式式带来的的更大的的绿化面面积、花花园面积积，在此此基础上上可以栽栽种更多多的植物物。但别别墅是对对稀缺土土地资源源的占有有，如何何

21、能够发发挥这些些土地最最大的价价值，在在更大绿绿化面积积的基础础上，如如何去营营造更精精美的景景观，一一直都是是龙湖关关注的重重点。所所以在提提供优质质美观建建筑的同同时，龙龙湖的社社区会对对园林倾倾注更大大的心血血，栽种种植物不不是简单单的绿化化，而是是景观的的营造，是是为建筑筑打造新新的外立立面；建建筑不是是园区的的主体，而而是作为为一个景景点融入入了整个个园林。这这其中所所包含的的成本以以及蕴含含的技术术含量，远远非单一一的建筑筑可以相相比；有有意愿或或是有能能力投入入巨大成成本，营营造精美美园林的的开发商商，更是是很难得得的。在在十几年年的发展展中，龙龙湖不断断历练自自己的景景观实力力

22、，并培培养出追追求完美美、最大大限度提提升生活活品质的的精神。尤尤其是在在如今别别墅用地地限制加加大，别别墅社区区可供园园林设计计的土地地比例不不断下降降的情况况下，在在局限的的土地上上做出高高品质景景观，更更彰显出出悠山郡郡的珍贵贵之处。随着时间的的推移，建建筑的生生命力会会成衰弱弱的态势势，建筑筑风格会会逐渐过过时，唯唯有园林林会不断断的成熟熟，整个个社区的的园林价价值无疑疑会不断断提升，具具有极强强的发展展潜力。在在经历时时间洗礼礼后，悠悠山郡将将越发体体现出它它无可比比拟的生生命价值值，置身身悠山郡郡，将充充分享受受生活的的意境。所所以拥有有悠山郡郡，不仅仅是在当当下拥有有了高品品质的

23、建建筑和园园林，更更是一生生与自然然相融合合的生活活起点。3专业的的景观技技术提前调试的的土壤，悠山郡郡土壤在在使用之之前，按按照整体体园林规规划的要要求，经经过了碱碱解氮、速速效钾、有有机磷、有有机质、PPH 值值5项化化验分析析和调试试，并经经过土筛筛、肥料料改良，为为悠山郡郡丰富的的景观奠奠定了基基础。成年树种、全全冠移植植，园区采采用的大大都生长长多年的的成熟树树木。龙龙湖以强强大的景景观实力力，在全全国各地地选取优优质树种种，通过过当地苗苗圃培育育、北京京本地苗苗圃培育育两道环环节，枝枝叶不用用大量修修建即可可植入悠悠山郡，消消灭了通通常社区区5-110年的的植被培培育期。大大量全冠

24、冠移植实实现了社社区一次次成林的的效果，保保证业主主入住时时即能享享受到一一个成熟熟的园林林。专业的景观观视觉布布局，悠山郡郡通过专专业而细细致的布布局，保保证园区区内大部部分视角角都享受受到高品品质的景景观效果果，围墙墙处产生生远离墙墙体的感感觉。包包括多重重景观的的构建，视视觉焦点点、背景景的不同同物种搭搭配，远远近景的的协调，甚甚至细心心到每一一棵树展展现在主主视角方方向的选选择。整整个园区区移步易易景，回回味无穷穷。另外外，悠山山郡的多多重景观观构建，能能够大面面积的掩掩映房体体，靠近近房体的的部分也也会采用用配合外外立面风风格的树树种，建建筑不再再孤立，而而成为了了景观中中的一个个景

25、点。可可以说客客户在悠悠山郡中中不经意意的一瞥瞥，都包包含着景景观工程程师细致致的搭配配。每一一个窗户户向外望望去，都都是一幅幅精美绝绝伦的自自然画卷卷。四季颜色把把控，银杏、白白蜡秋季季变黄；红叶李李、红枫枫、黄栌栌秋季变变红；元元宝枫秋秋季也有有红黄的的变化，再再加上白白玉兰、香香水月季季、藤本本月季、紫紫薇等色色彩多样样的花系系，整个个悠山郡郡一年四四季将会会变化丰丰富，色色彩斑斓斓。依自然规律律，实现现动植物物的互动动，各种树树木结出出的浆果果、花卉卉的分享享，可以以吸引喜喜鹊、麻麻雀、蝴蝴蝶、蜜蜜蜂等各各种动物物来到悠悠山郡，随随着时间间推移，园园区更加加能显示示生机盎盎然的一一面。4.苗木配配备（部部分）银杏 稀有树种，著著名的“活化石石”。超过过50年年的银杏杏遍布园园区，并并有一雌雌一雄两两棵百年年银杏坐坐镇中央央森林溪溪