SPACE中原首席综合体项目“大上海城”全程策划案(47张)

1、SPACE-中原首席综合体项目“大上海城”全程策划案(47页)SPACE-中原首席综合体项目“大上海城”全程策划案(47 大上海城总投资逾15亿，总占地面积103亩，总建筑面积达32万平方米，首期于2007年4月28日开业，开业面积12万平方米。 1区上海商城集合潮流驿站及中国零售业顶级连锁品牌力量，陈列不同特色的时尚概念店和专卖店，首发中国最前沿的服装、服饰资讯，汇集中原最具特色的精粹商品，是时尚、个性潮流的发源地。服装、服饰、运动休闲等，以全新的消费体验打造都市新锐风尚。 大上海城总投资逾15亿，总占地面积103亩，总建 2区金街步行街呈双首层式建筑，东西连绵 430米，南北迂回280 米

2、，世界各地风味小吃，咖啡酒吧、中西式快餐，主题餐厅等不同异域品牌的餐饮、酒吧错落分布在美食酒吧街至城市舞台之间，传递大众美食、休闲、娱乐的生活方式。 3区家电数码娱乐城集合国内顶级家电数码连锁机构，健身、休闲会所， KTV、夜总会、电影院线等业态的组合打造中原最大的不夜城，24小时不间断营业，如同置身另一个世界的浪漫空间。享受休闲娱乐的美好生活。 2区金街步行街呈双首层式建筑，东西连绵 430米全国省会级城市唯一在核心商圈规模最大的SHOPPING MALL全国省会级城市SPACE-中原首席综合体项目“大上海城”全程策划案(47页)SPACE-中原首席综合体项目“大上海城”全程策划案(47页)

3、SPACE-中原首席综合体项目“大上海城”全程策划案(47页)SPACE-中原首席综合体项目“大上海城”全程策划案(47页)SPACE-中原首席综合体项目“大上海城”全程策划案(47页)SPACE-中原首席综合体项目“大上海城”全程策划案(47页)SPACE-中原首席综合体项目“大上海城”全程策划案(47页)SPACE-中原首席综合体项目“大上海城”全程策划案(47页)SPACE-中原首席综合体项目“大上海城”全程策划案(47页)SPACE-中原首席综合体项目“大上海城”全程策划案(47页)SPACE-中原首席综合体项目“大上海城”全程策划案(47页)SPACE-中原首席综合体项目“大上海城”

4、全程策划案(47页)SPACE-中原首席综合体项目“大上海城”全程策划案(47页)SPACE-中原首席综合体项目“大上海城”全程策划案(47页)SPACE-中原首席综合体项目“大上海城”全程策划案(47页)业态平面图业态平面图1区 购物现已开业部分品牌：滔搏运动、屈臣氏、国美电器、迪信通欧米茄、积家、帝舵、ONLY、LILANZ、OCHIRLY、VEROMODA、JACK&JONES、LEVIS、FAIRWHALE、LEE、APPLE、NIKE、PUMA、ADIDAS、KAPPA、LINING、REEBOK、CONVERSE、UMBRO、奥斯卡国际影城汉宫网络休闲会所.业态定位主题百货 时尚精

5、品1区 购物现已开业部分品牌：业态定位1区 购物招商规划1区 购物招商规划2区 美食酒吧业态定位主题餐厅：国际国内知名连锁餐饮、特色餐饮、中西式快餐厅休闲美食：异域风情餐饮、中西式快餐咖啡酒吧：国际国内知名品牌2区 美食酒吧业态定位2区 美食酒吧现已开业部分品牌：餐饮必胜客、KFC、绿茵阁、土大力、金汉斯、百富烤霸、花千代日式烤肉、回转寿司、马兰拉面、江源道.服务项目名门视觉摄影、花鸟风月美容美发、新动态概念英语、舞王回一街舞俱乐部.2区 美食酒吧现已开业部分品牌：家电数码专业店 休闲会所KTV夜总会 健身会所.3区家电数码/娱乐/健身家电3区家电数码/娱乐/健身知名品牌的零售品牌店、旗舰店知

6、名餐饮、酒吧连锁品牌知名品牌的数码、娱乐、健身连锁机构知名品牌的零售品牌店、旗舰店知名餐饮、酒吧连锁品牌知名品案例二：圆融时代广场案例二：圆融时代广场SPACE-中原首席综合体项目“大上海城”全程策划案(47页)SPACE-中原首席综合体项目“大上海城”全程策划案(47页)案例三：万科国际广场案例三：万科国际广场SPACE-中原首席综合体项目“大上海城”全程策划案(47页)SPACE-中原首席综合体项目“大上海城”全程策划案(47页)SPACE-中原首席综合体项目“大上海城”全程策划案(47页)SPACE-中原首席综合体项目“大上海城”全程策划案(47页)SPACE-中原首席综合体项目“大上海

7、城”全程策划案(47页)SPACE-中原首席综合体项目“大上海城”全程策划案(47页)SPACE-中原首席综合体项目“大上海城”全程策划案(47页)准角色我们希望项目做个我们坚信任何意象的发散都应该建立在对商业模式深刻的理性分析之上我们相信沟通的目标是要解决持续盈利的问题，而视点决定最终成败我们把项目当作挖掘一个可长期发展的盈利模式来对待我们觉得形式与内容都是做事的方式，专业更重要准角色我们希望项目做个我们坚信任何意象的发散都应该建立在对商发|掘|价|值没有发现的价值不等于没有价值。一、什么是项目开发的核心房屋销售?招商统筹?建筑规划?营运管理?定位策划?对于商业项目而言，项目的首要问题是要清

8、晰项目开发的核心价值。很多项目往往是是由于项目的价值设计不为市场所认同，造成销售、招商困难；以至于整个项目的营运都陷入一种尴尬的境地，企业的最终目标难以实现。商业房地产开发项目大家都有这样的认识：招商、营运管理是项目开发的核心。那么其他的环节却恰恰是决定这个核心是否能够成功的必要因素，这些环节的把握我们是否已经做到位？整个项目的商业模式以及建筑规划设计是否能够达到项目良性发展的需求？ 那么整个项目的开发，应该怎样做才能顺应市场，使项目在短期内进入良性发展阶段呢？我想这也是我们目前急需解决的问题。这也就是需要如何深度挖掘项目的核心价值。什么才是本项目开发的真正的核心呢？ 我们认为首要的是根据市场

9、特性提炼项目本身属性，才能系统的设计开发的整个链条。在这里我们首先要研究的就是市场，其次是整合市场特性带给我们的特有资源。发|掘|价|值没有发现的价值不等于没有价值。一、什么是项目开如何合理的设计项目的价值呢本项目作为一个城市综合体项目其价值设计逻辑是：准确定位其功能合理设计其产品销售租赁产品实现回报我们认为：本项目核心价值有二个方面：一是作为商业物业的商业价值二是做为地产项目的自身价值；商业的价值体现在经营回报上，地产的价值体现在本身物业价值的提升回报上，地产的价值的体现首先建筑在商业物业价值的基础之上。如何合理的设计项目的价值呢本项目作为一个城市综合体项目其 那么如何设计商业经营产品和地产

10、投资产品? 其关键点是什么? 那么如何设计商业经营产品和地产投资产品? 其关键点是项目价值设计与实现的流程价值实现 价值设计调研定位规划建筑设计外立面设计内部装修装饰招商招商策略招商计划机构配置销售销售策略销售方案机构配置运营管理营销管理物业管理商业市场调研项目商业功能定位项目目标客群定位意向居住空间设计商业空间规划住宅市场调研推广推广主题推广计划推广手段项目的价值设计与实现的流程环节包括调研、定位、规划、工程、招商、销售、推广、运营管理。其中调研、定位、规划、是价值设计的核心，建筑设计、招商、销售、推广、运营管理则是价值实现的途径了，所有的开发环节都是在定位和规划的基础上进行的。也就是说：项

11、目价值设计的关键也就在于：项目的功能定位以及地产投资产品的定位规划。项目价值设计与实现的流程价值实现 关于定位规划什么是定位规划?住宅定位包括，目标客群定位、产品定位、价格定位、形象推广定位等商业定位包括业态定位、目标客户定位、经营模式定位、租售比例定位等，商业规划包括功能区域划分及动线、区域主题和商铺间隔、配套设施、设备规划装修装饰标准设计、收益构成规划等地产投资产品的定位规划主要包括目标客户定位、产品总量规划、产品基本元素设计（大小、位置、硬件标准）、产品价格定位规划，销售模式规划等。 在定位规划思路上，我们强调“由下而上”，从市场的角度进行定位，市场研究是一切工作的基础。由消费市场的需求

12、，容量，竞争，消费者，以及项目自身情况来决定项目的定位和规划；由商业地产市场的整体情况，供求状况，投资者情况，竞争产品情况，和项目自身情况来进行项目的地产投资产品定位规划。关于定位规划什么是定位规划?在定位规划思路上，我们强调“由下在这里所有的工作只有一个目标所有工作，必须围绕同一个“价值”和“符号系统”进行。 “系统”的意义在于研究和成果的“无遗漏”。很多事我们事先想的很好，但一旦有遗漏，就会造成效率低下，甚至目标偏离而最终遭遇失败。失败后总结经验，又往往得到“误会”。终于等到“醒悟”，又造成“返工”。 我们没有返工的机会，因为市场是最坏的老师可能还没有上课，我们就要马上考试了。价值的考量在

13、于成功运营基础上的利益最大化。如何定位规划?找出项目最根本的优势和差异，营造项目的特色功能，与其他竞争者形成有效的认知区隔和竞争优势“人无我有,人有我优”是定位核心思路。在这里所有工作，必须围绕同一个“价值”和“符号系统”进行。价竞争激烈：大量同质商业将对本案造成较大冲击目标我们想要什么？（针对目标的规范分析）战略目标：对接城市核心区，提升城市商业环境经济目标：与竞争项目错位经营风险目标：确保持续经营现状我们有什么？（针对现状的实证分析）核心问题是什么？问题2：本项目如何实现与城市发展进行合理的衔接，实现项目的互补、互动？问题1：在周边同质商业竞争激烈的形势下，本项目未来的发展定位是什么？核心

14、问题分析问题3：本项目如何在考虑城市空间发展趋势？从业态定位到交通体系的处理，人流动向的导入到建筑设计的完善，都要充分理解商业发展的方向。建筑设计一定要在商业定位规划的基础上进行。竞争激烈：大量同质商业将对本案造成较大冲击目标我们想要什么？卡诺模型如何清晰认识和描述客户的需求是产品市场定位、功能定位以致业态、业种组合的关键，在此，我们选择描述客户需求成熟的卡诺模型作为参考。卡诺模型定义了客户三个层次的需求:基本型需求、期望型需求和兴奋型需求。由于其独特分析视角提供了较好的分析思路，对于核心客户来说，作为一个综合性商业项目，除了提供满足基础需求外，期望性的需求、兴奋性需求才能在消费者心目中形成占

15、位。找准我们的终极客户，深入把握他们的消费需求，才是商业项目运营成功的基础。因此，充分分析项目立地条件，准确定位非常关键。顾客认为产品“必须有”的属性或功能。当其不满足顾客需求时，顾客很不满意；当其满足顾客需求时，无所谓满意不满意，顾客充其量是满意。 基本型需求提供的产品或服务比较优秀，但并不是“必须”的产品属性。在市场调查中，顾客谈论的通常是期望型需求，期望型需求在产品中实现的越多，顾客就越满意;当没有实现时，顾客就不满意。期望型需求提供给顾客一些完全出乎意料的产品属性，使顾客产生惊喜。当其特性不充足时，并且是无关紧要的特性，则顾客无所谓，当产品提供了这类需求中的服务时，顾客就会对产品非常满意。兴奋型需求顾客需求描述方法业态定位卡诺模型如何清晰认识和描述客户的需求是产品市