A公司某项目建设资金融资方案(案例)

PAGEPAGE11A一、公司背景简介A200212171B510051%，C200020%，D司1700万元，股权比例为17％，E120012%，B二、围海造地项目投资及公司财务状况2926522661.75亩,尚未办理的部分为264.77亩.2008117。5本1亿元，长久借款4.5亿元，股东借款1。78亿元。长久借款为***（218亩）D7000*号地块（675B15D15673C1349B77886.12%。三、*项目投资及财务估算依据＊市政府推动的“＊”战略规划，公司围海造地所得土地性质拟从码头、仓储、工业用地变更为商业、住宅用地，公司将进行该地块的一级土地开发，七通一平后纳入土地储备中心进行招拍挂.依据项目初步估算，全部投资至少需要200亿元，其中一期开发（即基础设施配套26300971理完毕交付土地储备中心进行招拍挂的进度。7年9月份该地块所在区域工业用地基准地价为。25/127/*（2008）项目一期工程二期工程三期工程项目收入土地出让返还收入政府补贴收入广告收入其他收入收入合计工程支出勘察设计费项目一期工程二期工程三期工程项目收入土地出让返还收入政府补贴收入广告收入其他收入收入合计工程支出勘察设计费土石方调配及基础处理费道路和市政管网建设费围堰码头改造围堰码头改造排洪沟盖板改造绿化景观不行预见费资本化利息支出营运支出管理费用销售费用财务费用税费其他资金支出利润分配支出合计资金缺口四、可供选择的融资方案及可行性分析（一）股东分期同比例增资（即取得有审批权的政府允许从事土地开发的批准文件、取得开发土地的《建设用地规划许可30%，取得拟开发土地所在区域的分区规划及城市控制性详细规划金比例,削减财务风险，为银行贷款提供合规性保障，且同比例增资股东大会，经全体股东全都表决同意方可经过，其中BE行信息披露,均要经过肯定的时间和手续资金方可到位。同时因该方式为权益性融资，资金成本高，起不到财务杠杆和节税作用。（二）引进新的战略合作者金实力雄厚、开发营运阅历丰富的战略合作者，如*投资集团(香港）有限公司，参加商业定位及规划设计、区域整体开发顾问、区域内部分商业项目投资等。该方案属于权益性融资，可提升自有资金比例,削减财务风险,为银行贷款提供合规性保障.但该方案将转变现有股权比例，牵涉到现有股东权利和利益的重新分配，需要召开股东大会,B（国办发[2005］60号）规定，国有企业增资扩股引进非国有投资者需要履行审批手续,即需要得到国资监管部门的批准。D司为上市公司，股权变更需进行信息披露,如引进的战略合作者为外资企业,因国家对外资企业进入房地产市场有一系列比较严格的限制政策，需进行肯定的变通。另外由于股权变更，会涉及到虑其价值.同样,作为权益性融资，资金成本高，起不到财务杠杆和节税作用。（三）商业银行贷款便、可发挥财务杠杆作用、节税等优点.银行贷款一般分为流淌资金贷款和开发项目贷款。依据银发［2003］121号文件规定，商业银放,严禁以抵偿开发流淌资金贷款及其他科目发放，因此经过流淌资金贷款获得资金这一方式在目前房地产信贷政策从紧的局势下难度很大.针对开发项目贷款，我司已取得产权证的6块土地总的评估价155741.9370％计算，可贷总额为109019.351万元,已贷总额和已担保总额为67000万元，尚可争取的贷款额度为42019.351万元，可申请追加抵押贷保来取得银行贷款。如公司后期涉足二期开发，所需资金巨大时，因项目资源良好,控股股东具有较高品牌价值，政策支持力度大,是银行（四)股东借款时补充使用，主要用于解决项目临时周转资金或日常营运资金.同时上浮现限的固定回报。由于公司间借贷为《贷款通则》所明令禁止，格的银行贷款审批程序,达到在根本条件不具备的情况下进行融资的目的，或者是值得尝试的一个方向。（五)政策性银行贷款由于一级土地开发所需资金巨大,周期较长,仅靠一级土地开发商自有资金远远不能完成,同时该项目具有公共性质，土地的增值收益（国家开发银行主要承担国家基础设施建设和支柱产业重大项目的长久融资)，因此争取国家开发银行的政策性贷款可作为融资方案的一种进行尝试。（六）引进隐形投资者与资金实力雄厚的房地产企业或非房地产企业合作开发,商定固定回报、收入分成、利润分成等不同的回报方式。通常非房地产企业为金融投资者,希望取得固定回报，目的是为闲散资金找到投资渠道，取得较高、稳定的收益，一般不参加日常经营，在项目收益预期较为稳定时,资金成本可能偏高.房地产企业一般为战略投资者，希望实行分成模式,渴望参加日常经营和取得肯定话语权，在项目收益预期不稳定时，可削减财务风险。如引进的隐形投资者为承建方,则可大大杂的法律、税收、财务纠纷风险。(七）利用商业信用在支付甲供材等大额材料款时利用银行承兑汇票与供应商进行结算，充分利用商业信用获得较长账期，相当于取得短期无息贷款，是成本最低的融资方式.但在银根紧缩、供应商资金链紧绷的情况下，（即持票人委托开票人将银行承兑汇票在开票银行代为贴现,但同时占用开票人在开票银行的信用额度）的方式，达到三赢的目的.（八）尝试经过基金、投资银行、保险公司、信托公司、证券公司等投资机构进行融资200811265得“四证”的房地产项目发放贷款，严禁以投资附加回购承诺、商品35%三个条件全部具备才能融资.目前我司暂不具备上述融资条件.另外值得重点关注的是房地产信托投资基金2月4日,国务院常务会议研究确定了九条金融促进经济进展的政策措施，其中房地产信托投资基金作为创新融资方式的性质得到了明确。REITs是一种证券化的产业投资基金，经过发行股票（基金单位集合公众投资者资金，由特意机构经营管理，经过多元化的投资，选择不同地区、不同类型的房地产项目进行投资组合,在有效降低风险REITs规模的房地产基金“中信盛景星耀地产基金"的成功案例，募集项目开发所需的巨额资金.（九）BOT或者采纳BOT模式，形成长久稳定的经营收入或租金收入，弥补日常经营支出的资金缺口。(十)发行债券或上市无论上市还是发行债券,均需符合相对严格的条件，并需依照法市场的表现而言此融资方案不具备实操性。（十一）争取政府补贴、市政配套费减免以及税收返还收返还等优惠条件，或者由政府将该部分款项以增加股东BE公司注册资本金的方式予以免缴或返还,达到增加资金注入、削减前期费用和税费支出的目的。（十二）管理层和员工持股可作为融资和员工激励的备选方案之一,但鉴于公司性质为国有的实施意见》中第五条严格控制管理层经过增资扩股持股的相关规定。资金需要量融资渠道一期工程二期工程三期工程债权性融资商业银行开发项目贷款融资金额资金成本所占权重资金需要量融资渠道一期工程二期工程三期工程债权性融资商业银行开发项目贷款融资金额资金成本所占权重商业银行流淌资金贷款融资金额资金成本所占权重融资金额融资金额债券融资其他方式股东增资其他方式融资金额融资金额资金成本所占权重综合资金成本五、其他改善项目资金状况的方式(一)利用地块所在区域的醒目位置取得户外广告牌收入以及利用工地围挡等取得