房地产项目前、后期工作流程（共40）

房地产项目前前、后期工作作流程一、取得土地地后办理建设设用地许可证证、规划设计计条件、办理理土地证及方方案报批流程程。参加招拍获取取土地签订土地补偿偿协议土地成交确认认书编制规划（建建筑）设计方方案办理建设用地地许可证及规规划设计条件件编制规划（建建筑）设计方方案环境影响评估估报告规划方案审批批（公示）发改委办理立立项批文项目可行性报报告核发规划（建建设）设计方方案批准意见见书抗震人防消防环保教育城管供电供水煤气园林防疫交管通信建设工程交易易中心项目报报建市开发办办理理生产任务地质详勘（一）、招、、拍、挂：分拍卖、招标标、挂牌方式式。1、挂牌，选定定土地交易中中心发布信息息中的地块，，缴纳该地块块起拍价10%的保证金后，，参加拍卖会会竞拍。或提提交投标书由由专家评委确确定中标单位位。2、拍卖，竞拍拍单位在规定定时间内自由由报价，规定定时间到停止止报价，最高高价超过起拍拍价报价有效效。如无其他他竞拍单位（（不含最高报报价单位两家家或两家以上上）继续竞拍拍，最高报价价单位获得该该地块。如有有两家或两家家以上单位（（不含最高价价）继续参加加竞拍，愿参参加竞拍的单单位和最高报报价单位共同同举牌报价竞竞得土地。3、招标，重点点项目有特殊殊要求的地块块由建设单位位带方案投标标，专家评委委根据投标方方案及建设单单位的业绩、、信用、价格格综合评定获获得土地。（二）土地成成交确认书、、土地证、建建设用地规划划许可证1）土地成交确确认书。竞得地块后，，与土地储备备单位签订土土地补偿协议议，协议包含含地块面积、、容积率、价价格（包含批批租费、水土土流失费、土土地登记费））、交地时间间等。2）建设用地规规划许可证申申报向市规划局提提供相关资料料办理《建设用地规划划许可证》及“用地规划划设计条件””。业务处室室审核申报资资料，如符合合申报要求报报业务例会研研究，相关领领导审核通过过后公示、发发放用地红线线，公示期满满制作发放用用地许可及规规划设计条件件，报市国土土局办理土地地证。3）土土地地证证、、建建设设用用地地规规划划许许可可证证、、规规划划要要点点批批复复阶阶段段土地证和建设设用地规划许许可证这两个个证，加上规规划要点批复复，是进行房房地产开发的的前提.但是,这几样东西领领取的先后顺顺序，非常的的有学问。有有经验的同志志，一看这几几样东西的发发出时间，基基本上就可以以判断出地块块背后的故事事。这三样东东西涉及到国国土部门和规规划部门旷日日持久的权力力斗争。目前前我国法律也也没有很好的的规范这个问问题。土地证由国土土部门颁发，，是土地权属属证明，载明明了土地用途途及使用期限限（只是载明明）；建设用用地规划许可可证由规划部部门颁发，是是核定土地用用途及用地界界线的法律依依据；规划要要点批复由规规划部门颁发发，是确定土土地使用强度度指标的法律律依据，如容容积率啊建筑筑密度啊停车车位配置要求求啊这些指标标都在这个批批复里体现出出来，包括现现在的那个小小户型比例限限制要求，也也会在这个文文件里体现出出来。一一般来说，，一块地，必必须要由规划划部门核定规规划要点，颁颁发了建设用用地规划许可可证（以下简简称地规证））之后，才能能领取土地使使用权证。这这绝对应该是是必须的程序序。因为国土土部门必须依依据规划部门门核定的土地地功能及土地地使用强度，，才能计算出出土地出让金金，才能在土土地证上载明明土地用途及及年限。但是呢，在在现实中呢呢，这个想想法只能是是理想状态态。因为首首先，很多多地方的国国土部门在在出让土地地的时候，，根本不考考虑规划，，直接就整整块出让了了。然后给给人家办出出商住用地地土地使用用权证。这这种让人无无法理解的的土地出让让模式一度度非常盛行行。然后受受让了土地地的开发商商，再去规规划部门软软磨硬泡，，无论是修修改规划也也好，还是是根本没有有规划都好好，反正，，我的土地地出让金是是已经交了了，剩下的的事情你规规划部门得得给我搞定定。新城城乡乡规规划划法法第第三三十十八八条条：：在在城城市市、、镇镇规规划划区区内内以以出出让让方方式式提提供供国国有有土土地地使使用用权权的的，，在在国国有有土土地地使使用用权权出出让让前前，，城城市市、、县县人人民民政政府府城城乡乡规规划划主主管管部部门门应应当当依依据据控控制制性性详详细细规规划划，，提提出出出出让让地地块块的的位位置置、、使使用用性性质质强强度度、、开开发发等等规规划划条条件件，，作作为为国国有有土土地地使使用用权权出出让让合合同同的的组组成成部部分分。。未未确确定定规规划划条条件件的的地地块块，，不不得得出出让让国国有有土土地地使使用用权权。。以出让让方式式取得得国有有土地地使用用权的的建设设项目目，在在签订订国有有土地地使用用权出出让合合同后后，建建设单单位应应当持持建设设项目目的批批准、、核准准、备备案文文件和和国有有土地地使用用权出出让合合同，，向城城市、、县人人民政政府城城乡规规划主主管部部门领领取建建设用用地规规划许许可证证。城城市、、县人人民政政府城城乡规规划主主管部部门不不得在在建设设用地地规划划许可可证中中，擅擅自改改变作作为国国有土土地使使用权权出让让合同同组成成部分分的规规划条条件。。（三）、工工程立项及及环评方案编制完完成后，同同时申报市市发改委办办理项目计计划立项及及环境影响响评估等手手续，项目目立项需由由具备有资资质的单位位编制项目目可行性研研究报告，，可行性研研究报告编编制完成，，送发改委委审核后签签发立项批批复。[环评分：环环评表与环环评书二者者费用有本本质区别，，需要特别别对待]同理，委托托有资质的的单位编制制环境影响响评估报告告，送市环环保局审核核完毕后，，签发环评评批复。送送发改委作作为立项批批复的资料料之一。立立项、环境境评估几乎乎是每一个个项目要开开始的时候候必须要搞搞的东西。。非常的社社会主义特特色。。再说立项，，这个东西西纯粹是计计划经济时时代留下的的产物，非非常的烦，，也不知道道这个东西西应该算什什么。立项项主要考察察的是项目目的投资额额及可行性性。我不知知道在目前前的市场里里，可行性性这个东西西，政府是是从什么角角度来管理理的。反正正现在各地地由于市场场经济的深深度不同，，所以在这这个事情的的管理上也也不同。有有些地方基基本上不太太管，有些些地方就管管得非常严严。而且立项到到底需要什什么材料那那也是谁都说不不清楚的事事情。立项项与其他程程序的先后后关系那更更是异常随随便的事情情。譬如最最近国家的的政策，要要求先把环环境评估搞搞了，再回回头来立项项。这是基基于加强环环境保护促促进可持续续发展的考考虑。但在在很多地方方，环评的的一项主要要前提材料料就是立项项批文。立立不了项根根本做不了了环评。不不过上有政政策下有对对策，事情情都是人办办出来的。。反反正到到目前为止止，建设项项目都在纷纷纷的上马马中，我也也不知道大大家都是怎怎么在这些些莫名其妙妙的政策中中穿过来的的。反正我我自己如果果操办这些些事情，基基本上都是是直接去这这些部门，，譬如去计计划部门，，就让他们们给我推荐荐可行性研研究报告的的编制公司司，去环保保局，就让让他们给我我推荐环境境评估报告告的编制公公司，然后后让这些公公司负责把把这些手续续办出来。。编制费用用稍微给多多点都没关关系。总之之我自己一一看到这些些手续，头头就痛得厉厉害。（四）建建设工程程规划（（设计））方案批批准建设单位位委托设设计机构构编制规规划设计计方案，，报规划划局审批批，规划划处初审审合格后后报局技技委会通通过、公公示、发发放规划划（建筑筑）设计计方案批批准书。。同时，，征求相相关部门门意见，，征求意意见必须须单位：：市抗震震办、市市人防、、市消防防，根据据不同情情况征求求其他部部门意见见。注明：1、现在对对住宅楼楼消防不不单独审审批方案案与施工工图，只只是采取取竣工抽抽查的方方式，对对不符合合要求的的进行处处罚，对对符合出出抽查合合格意见见。但是是工程竣竣工验收收均需要要消防验验收合格格证，此此要求职职能部门门未衔接接好，需需谨慎对对待！2、武汉市人防防设计资质只只有四家，需需了解以免出出现人防工程程设计返工事事件。规划方案审查查总平面审查阶阶段亦叫“修建性性详细规划审审查”。这个个阶段就是审审查小区的总总平面规划图图纸，也就是是审一个小区区的建筑物都都是怎么排的的，每栋单体体建筑有多高高，有多大，，各栋单体建建筑之间怎么么间隔，间距距是多少，日日照够不够，，总容积率是是多大，有没没有超过规定定的容积率，，建筑密度是是多少，进出出小区的道路路怎么安排，，是不是符合合消防规范等等，这些东西西都是非常的的专业。在这这里里我我要要举举例例说说明明一一下下，，比比如如建建筑筑密密度度，，这这个个东东西西看看起起来来很很简简单单是是吧吧，，就就是是建建筑筑物物基基底底面面积积占占整整个个小小区区面面积积的的比比例例数数。。譬譬如如这这个个小小区区是是1万平平方方米米，，有有3000平方方米米的的地地面面上上有有建建筑筑物物，，那那么么建建筑筑密密度度就就是是30%。看起来这这个计算应应该是没有有什么争议议了。但是是且慢。我我这3000平方米的建建筑占地里里面，有2000平方米是一一个大型的的架空平台台，架空层层下是停车车位，上面面是空中绿绿化广场。。现在，争争议就来了，我这个个2000平方米，到到底算不算算建筑基底底？你之所所以限制我我的建筑密密度，无非非就是为了了保证绿化化嘛，保障障居民的休休闲空间嘛嘛。现在我我虽然好象象是在地面面上建了东东西，但是是我这个东东西顶上都都是绿化啊啊，我的绿绿化没有减减少啊，我我的休闲空空间没有减减少啊，所所以这个2000平方米不能能算在建筑筑密度里面面。这种空空中花园型型的架空层层到底要不不要算建筑筑密度的问问题，反正正技术规范范没有限死死，有无穷穷的空间可可以钻营。。再举个例子子，容积率率，总建筑筑面积除以以净用地面面积。也是是看起来很很简单。但但是放到实实践中一看看，啥是净净用地面积积啊？从哪哪里起算啊啊？是纯粹粹的土地使使用权证载载的面积呢呢，还是比比这个面积积大那么一一点，一直直到周边道道路的道路路中线去呢呢？这个东东西根本说说不清楚，，怎么算都都行。把净净用地面积积一加大，，总建筑面面积自然就就水涨船高高。这都是是可以钻营营的地方。。其他的地方方，譬如消消防通道的的设置，高高层建筑四四周必须设设立环形消消防车道。。但是这么么一搞，小小区的绿化化基本上就就毁掉了。。怎么办？？设置那种种隐形消防防车道，上上面种草保保持绿化，，就指着图图纸说这就就是一条消消防道路。。这么搞行行不行？反反正我个人人不知道行行不行。消消防车道的的载重量那那是有非常常严格滴设设计要求滴滴，反正我我个人不知知道这种草草地能不能能承载得起起消防车。。审总平面是是整个开发发报建过程程中最有技技术含量的的活，这个个过程一般般都要2到3个月，往往往都要和规规划部门反反复修改扯扯皮，来回回磨，磨到到双方都没没了脾气，，才能通得得过。几乎乎没有见过过能顺顺当当当啥工作作不做，干干等着就能能通过总平平面审查的的。我也没没见过那种种零缺陷的的总平面设设计，只要要有心，无无论什么公公司的总平平面，那只只要一挑起起来，问题题都是一筐筐筐的。不不是消防间间距不够，，就是在不不能开窗的的地方开了了窗，要么么就是车道道转弯半径径太小等。。（五）后后续工作作1、为为便于后后期规划划许可及及施工许许可，方方案批准准意见书书核发后后，即可可向建设设工程交交易中心心办理项项目报建建，到市市开发办办办理该该项目的的生产任任务，现现场进行行详勘。。另外：：施工图图审查意意见是报报建的重重要依据据之一，，报建是是招投标标的前提提，故施施工图审审查要抓抓紧。2、管线综综合审查查、排水水许可证证(在立项阶阶段需要要水务局局排水部部门出具具排水说说明)管线综合合审查是是规划部部门的专专业审查查内容之之一，我我现在专专门拿出出来讲，，因为这这个东西西实在是是非常，，非常的的专业啊啊。搞得得不好的的话，实实在是害害死人啊啊。而且且，被这这个东西西害死的的公司比比比皆是是。各位位千万别别以为那那些什么么保利啊啊合生啊啊之类的的大公司司就不会会在这个个问题上上犯重大大原则性性的错误误，事实实上，在在这个问问题上栽栽跟头的的的几率率，是一一样的，，这个东东西就跟跟击鼓传传花似的的，一轮轮到就死死。管线综合合是啥？？包括三三大项：：小区给给排水管管线、强强电线路路、弱电电线路，，这三项项综合起起来考虑虑，根据据各项设设计规范范科学统统筹安排排，放到到同一张张图纸上上。给排排水不用用多解释释了，就就是怎么么引自来来水进小小区，然然后怎么么把生活活污水和和雨水排排出小区区；强电电就是生生活用电电，线路路从哪里里进，怎怎么上楼楼，怎么么进门；；弱电的的内容就就多了，，什么有有线电视视线、各各类通讯讯线路、、网线、、内部监监控线路路，等，，多得要要死。上上面这三三样东西西要科学学的话，，统统都都得在地地下走，，从地下下穿进各各栋单体体再连接接进入千千家万户户。这些线路啊什什么的，必须须要合理的安安排好，不能能到处乱走。。作为非专业业人士，要判判断一个小区区的官线综合合设计好不好好，只需要看看两个东西：：1、你就这么走走进一个小区区，看它里面面是不是有电电线搭在楼和和楼之间。只只要有这个，，基本上这个个小区你就不不用多考虑了了。2、啥井盖是不不是基本沿着着小区道路排排布，不是搞搞到到处都是是。如果什么么啥井盖搞得得满地都是，，简直看不出出走向来的，，基本上这个个小区你就可可以考虑放弃弃了。为什么要这么么强调这个管管线综合呢？？如果它设计计不好有什么么后果呢？首首先，就是给给排水会整天天出问题。一一下雨小区就就变池塘的事事情，然后，，就是网络整整天出问题，，小区网络运运营商根本没没得选，因为为只埋了一条条管，别的网网络运营商想想进来提供优优质服务都不不行，而现在在的这家，不不是这里的线线路坏就是那那里坏，整天天修，我这正正打怪呢，嘣嘣的一下，断断网了。再然然后，夏天千千万别开空调调，一开就断断电跳闸。家家里的电器得得轮着用，千千万别一起开开。看电视的的时候千万别别开电脑，不不然就得在黑黑暗之中耗一一晚上。这都都是管线综合合没搞好的标标志啊。你说这样的小小区，能住吗吗？续管线综合既然然如此重要，，那么我们说说，我们设计计的时候好好好的考虑，好好好的研究，，不就行了吗吗？事实上，，是不行。为为什么？因为为所有的线，，你都得从外外面引进来，，都得跟外面面有个接口。。但是接口在在哪里呢？我我现在告诉你你们，无论开开发商们在事事先做多少准准备工作，做做多少调查工工作，都无法法保证预留的的接口不发生生变化。最常常见的是市政政排污管线突突然就重新施施工，换地方方了，哪怕它它不换地方，，就是水平抬抬高个几公分分，这个小区区的排水因为为倾斜度不够够，那也完蛋蛋了。这种事事情太常见了了。大家肯定定经常看到市市政管线施工工，把路挖开开，今天搞搞搞这里，明天天搞搞哪里。。我反正是被被这个东西搞搞怕了。这种种情况那是想想赔钱都搞不不定的。然后后，高压电线线的接入口，，一开始说得得好好的，从从某某变电站站接，等到施施工完毕，要要正式接的时时候，突然发发现那个变电电站已经搬走走了，又或者者它的容量已已经超了，不不能再让你接接，你得从其其他地方接，，这个时候只只能花冤枉钱钱，乱引。引引到多少电算算多少电。至至于，呃，会会引起什么生生活上的麻烦烦，我也不知知道。再说到这个个排水许可可证。这个个东西是市市政部门发发的，专门门针对小区区的排水。。现在都是是要求雨污污分流了。。就是雨水水和生活污污水要分两两条管排。。这个东西西管的是管管径和流量量，以及连连接市政管管线的位置置。然后这这个东西反反过来又影影响管线综综合设计，，事实上是是一回事。。我就不多多说了。3、园林绿化化总平面图图与审定的的总规划平平面图在道道路走向，，等布局上上不得调整整过大，即即管网综合合应在二者者审定统一一后布置，，确保图纸纸与实施保保持一致。。二、办理建建筑施工图图核准流程程申请人提供供相关资料料市规划局窗窗口建筑规划管管理处初步步审核符合审批方方案核准建筑核核位红线图图和施工图图开具有关收收费联系单单，发放建筑工程施施工图审核核通知审批所需资资料：1、申请人申申请办理施施工图核准准的申请；；2、方案意见见书确定的的相关部门门意见及回回执；3、土土地地证证或或相相关关土土地地使使用用证证明明文文件件；；4、建建筑筑施施工工图图4套及及电电子子文文件件（（总总平平面面、、平平、、立立、、剖剖））5、建建筑筑核核位位红红线线图图6套及及电电子子文文件件；；6、以以上上资资料料送送建建管管处处核核准准符符合合审审批批的的方方案案，，且且符符合合建建筑筑规规范范，，发发放放建建筑筑工工程程施施工工核核准准通通知知；；另外外1、施施工工图图需需要要进进行行防防雷雷审审查查，，对对口口部部门门为为区区防防雷雷机机构构2、扩扩初初设设计计在在审审图图机机构构进进行行抗抗震震设设计计审审查查三、、建建筑筑工工程程规规划划许许可可证证核核发发流流程程：：办理理建建筑筑工工程程规规划划许许可可证证说说明明及及流流程程：：1、取取得得建建筑筑工工程程施施工工图图核核准准通通知知后后，，到到红红线线办办办办理理建建筑筑放放线线手手续续，，制制订订红红线线定定位位册册；；2、凭凭工工作作联联系系函函到到人人防防等等部部门门办办理理相相关关手手续续；；3、核核发发建建筑筑工工程程规规划划许许可可证证；；单体体审审查查、、建建筑筑工工程程规规划划许许可可证证规划部部门对对单体体设计计的审审查那那也是是非常常严格格的，，但是是总体体来说说，相相对于于总平平面规规划，，就比比较容容易通通过一一点。。单体体设计计是啥啥呢？？就是是在总总平面面规划划的基基础上上，落落实单单体建建筑的的设计计方案案。单单体方方案主主要是是些啥啥内容容呢？？我个个人是是这么么总结结的：：关键键就是是落实实各空空间的的大小小尺寸寸。这这个阶阶段有有些东东西也也很麻麻烦，，最烦烦的是是车位位。目目前来来说，，我国国各大大城市市在车车位问问题上上管得得那都都是非非常严严格的的，要要求一一般是是每户户住宅宅配一一个车车位，，商业业一般般是100平方方米米配配一一个个车车位位。。大大体体的的配配置置要要求求基基本本上上都都是是这这样样，，各各城城市市大大同同小小异异。。车车位位不不够够，，基基本本上上都都别别想想通通过过单单体体审审查查。。当然然，，总总平平面面审审查查期期间间一一般般来来说说，，也也会会审审车车位位，，不不过过那那个个阶阶段段主主要要是是经经验验值值，，按按35平方方米米到到45平方方米米平平方方米米一一个个车车位位这这样样的的经经验验值值，，来来评评估估地地下下室室面面积积够够不不够够，，一一般般来来说说规规划划部部门门不不会会很很在在意意车车位位够够不不够够，，不不会会认认真真的的在在图图纸纸上上数数。。但但是是单单体体阶阶段段就就不不一一样样了了，，就就开开始始数数了了。。这这个个时时候候什什么么毛毛招招都都会会用用上上。。比比如如所所谓谓的的子子母母车车位位啦啦，，根根本本停停不不进进去去车车的的转转角角位位也也放放个个车车位位啦啦，，等等等等等等等等，，不不一一而而足足。。但但是是有有些些时时候候，，无无论论怎怎么么摆摆都都摆摆不不够够，，那那也也有有办办法法，，就就是是宣宣称称我我这这里里要要做做立立体体机机械械停停车车位位。。立立体体机机械械停停车车位位我我相相信信很很多多人人都都见见过过，，那那玩玩意意非非常常的的不不好好使使唤唤，，进进出出一一次次花花上上半半个个小小时时那那是是非非常常正正常常的的事事情情。。不不过过无无数数开开发发商商都都只只是是停停留留在在口口头头上上，，只只要要通通过过单单体体审审查查了了，，这这个个机机械械停停车车装装置置那那是是绝绝对对不不会会安安装装的的。。那么，为什么么开发商那么么不愿意建大大点地下室？？因为建地下下室是亏本的的。买的人也也少。我知道道这个话一说说出来粪青们们就会向我开开炮，说什么么10几20万买一巴掌大大的停车位，，开发商还亏亏本？事实是是，停下一台台车，的确只只需要10个平方米不到到的空间。但但是，你要把把这部车停进进去，你另外外还需要30平方米的进车车道。所以按按经验值，每每个停车位所所须分担的面面积，基本上上都是35到45平方米。规划划部门都这么么掌握。你这这个车是不能能垂直起降的的。这就是客客观规律。审完单体设计计，设计公司司再细化一下下出建筑施工工图，就可以以申领建设工工程规划许可可证消防和人防专专项审查这两样东西搞搞死人。我直直接这么下两两个结论：没没有哪个小区区的消防和人人防设计是达达标的。没有有哪个小区的的消防和人防防设备是合格格。我就这么么直接一点：：消防报建，，要说难，是是所有专业报报建中最艰难难的，但是如如果说简单，，也可以很简简单。至于人人防报建，这这个东西莫名名其妙，我不不知道这个算算什么，我对对任何备战的的东西，都心心存恶感。先从消防防说起。。消防部部门是武武警官兵兵，不是是政府机机构，这这个大家家心里要要有数。。我国的的开发消消防审查查，在很很多时候候都是非非常扯淡淡的，非非常官僚僚的。另另外呢，，我们的的商，也也的确是是非常的的不象话话，要满满足消防防规范的的话，这这个投入入太大了了。另外外我们的的消费者者也没这这种意识识。因为为很多消消防上的的要求是是非常影影响使用用的，比比如电梯梯间和楼楼梯间之之间设置置个1级防火门门，那对对业主进进进出出出来讲，，是非常常不方便便的。基基本上来来讲，消消防设计计绝对不不可能严严格按规规范做够够做足。。在这个个方面，，审查那那也是越越来越严严。一般般说，各各发展商商都是委委托消防防施工企企业代理理报建。。为什么么呢？因因为这些些企业长长期和消消防部门门打交道道，跟消消防部门门之间的的关系千千丝万缕缕源远流流长，往往往由他他们出面面才能把把事情办办成。但但是，我我在这里里说句公公道话：：涉及生生命安全全的消防防规范，，基本上上没人敢敢动手脚脚。比如如12层以上要设置置专门的消防防电梯，17层以上设置剪剪刀楼梯，这这些强制性规规范已经是铁铁律。我个人没见过过有开发商能能绕得过这些些强制性规范范的，即使能能绕过去将会会获得巨大的的回报，譬如如减少一套楼楼梯，那是多多么好的事情情啊，但是是基本上没人人敢去办。现现在对住宅小小区消防采取取抽查制度，，不再对方案案与施工图进进行事情控制制，而是事后后处罚。对住住宅小区前期期简单，但是是后期存在受受罚风险，对对设计与建设设方提出了更更高的要求了了。但是对商商业开发依然然要走以上流流程。人防工程是非非常神经的一一样中国特色色的东西。我我不知道这个个东西算啥。。真要有空袭袭了我绝对不不会呆在高层层建筑的地下下室里，911的那栋大楼就就是前车之见见。真要被炸炸了楼，呆在在地下室里绝绝对活埋掉。。人防部门属于于政府部门，，不是军队编编制。用于人人防用途的那那部分地下室室也可以搞停停车位，但是是这部分要被被划出来，不不能发产权证证。这部分停停车位只有使使用权。关于于人防停车位位的使用权问问题，现在的的争议非常大大。社会上各各种声音都有有，尤其是自自以为看通了了物权法的神神经们。我现现在告诉你们们，所有的人人防用途的东东西，产权都都是国家所有有。国家为了了鼓励大家搞搞人防工程，，就允许你暂暂时用着。但但是这个产权权，无论如何何，都不可能能归属于什么么全体业主。。因为为人人防防用用途途部部分分的的车车位位只只不不过过是是一一种种暂暂用用的的性性质质，，不不能能卖卖，，所所以以开开发发商商绝绝对对会会想想办办法法减减少少人人防防面面积积。。另另外外，，人人防防设设备备那那也也是是非非常常疯疯狂狂的的东东西西，，比比如如人人防防那那个个安安全全门门，，那那都都不不知知道道算算啥啥，，那那个个东东西西要要真真放放进进地地下下室室，，还还真真是是搞搞碉碉堡堡了了。。也也不不知知道道能能防防什什么么。。节能审查查、施工工图审查查在领取建建设工程程规划许许可证之之后，设设计公司司在建筑筑施工图图的基础础上再次次细化，，完成结结构施工工图、水水电施工工图等等等全部施施工图及及结构计计算书等等，完成成节能设设计，做做一个节节能计算算书，就就可以开开始这两两项审查查了。节能审审查。。我国国现在在越来来越强强调可可持续续发展展，建建筑节节能摆摆上的的位置置也越越来越越高。。这么么说吧吧：什什么360度大落落地窗窗、全全敞开开式阳阳台、、无封封闭式式中庭庭这些些东西西，在在节能能方面面肯定定是不不达标标的。。搞了了这些些东西西，夏夏天空空调得得开到到疯狂狂掉。。不过过老百百姓都都喜欢欢这种种新鲜鲜东西西。恩恩，在在这里里南北北差异异非常常明显显：北北方一一般在在节能能审查查上都都比较较能达达标，，老百百姓在在观念念上也也比较较能接接受这这个，，因为为北方方有一一个取取暖的的问题题，节节能不不能达达标的的房子子，在在冬天天那可可是要要白白白的花花出取取暖费费的。。但是是南方方人对对这种种东西西就比比较不不待见见，我我就好好这一一口，，你管管得着着啊。。说到这里不不由得想对对那个套型型建筑面积积90平方米以下下占70%以上的90/70政策说两句句。建设部部的官员们们在政策制制定上，必必定带有强强烈的北方方特征。北北方人在考考虑在冬天天取暖的要要求之后，，的确不习习惯居住大大面积。开开间超过6米的客厅，，在取暖上上就肯定不不达标了。。同时，在完完全不考虑虑洗手间的的采光和通通风要求时时，90平方米的套套型面积的的确可以设设计出非常常不错的三三居室的户户型。这是是与北方人人的使用习习惯及气候候一致的：：空气干燥燥，而且洗洗手间的使使用频率较较低，一般般人都不习习惯每天洗洗澡。（我我说明，我我这不是地地域歧视啊啊，我这完完全是就事事论事。））但在南方方，仅仅只只是增加这这么一个洗洗手间的窗窗户，90平方米要设设计出三居居室，就几几乎是不可可能完成的的任务。这这个稍微在在图上画一一下就知道道了。房子子朝外的位位置就那么么几个面，，几个房间间一占，厕厕所就不知知道摆在哪哪里了。本本人当年参参与的好几几个项目，，为了在满满足这个9070的要求下还还能做3房单位，设设计师呕了了不知道多多少吨血。。现在市场场上的公司司逼得没法法子，被迫迫只能大量量的推出两两房单位。。当然，两两房单位也也可以住，，不过就不不能养孩子子，一养孩孩子这家就就完蛋了，，爸爸妈妈妈爷爷奶奶奶加孩子哭哭，连转身身的地方都都没有。现现实就是这这么滴残酷酷。客观规规律就是如如此。现在有些公公司为了规规避这个90/70，还想了些些花招，比比如设计两两套房子，，再打通它它一起卖。。在某些不不良媒体的的宣传口径径上，将这这个做法称称为不良开开发商昧着着良心做事事。我个人人无言以对对。现在开始说说施工图审审查。施工工图审查现现在都已经经在表面上上市场化了了，允许开开发商自己己找资质的的施工图审审查单位做做审查。施施工图审查查单位还必必须对审查查结果负责责。但是，，基于我国国的审查技技术非常的的落后，恩恩，怎么说说呢，连设设计、施工工技术都非非常落后，，因此这个个审查实在在是见仁见见智，根本本没法子审审。在这里里讲一个本本人曾经亲亲历的事情情。那一年年在珠三角角一个三线线城市，在在一个别墅墅项目门口口建一座景景观塔。那那个塔呢，，形状就像像个纺锤，，中间粗两两头细。该该地建设局局检查组带带人检查施施工现场，，上了这塔塔的工架，，突然这塔塔就塌了，，整个检查查组全部死死光。这是个大事事啊，政府府因此组成成了浩大的的调查，来来查这个事事故的原因因。首先当当然是从源源头设计查查起。结果果一查，设设计坚称没没有任何设设计上的问问题。于是是把那图纸纸送去重新新做审查，，一查的话话，审查人人员说，不不行，这个个图纸有问问题。两边边就吵了起起来。最后后两边都说说服不了对对方。要说说这个图纸纸违反强制制性规范吧吧，它也不不违反。但但是不违反反强制性规规范就表示示安全合格格吗？我看看谁也不敢敢说这个话。最最后只能把把施工单位位拉出来，，判了几个个罚了些钱钱，了事。。现在合生生在广州的的某楼盘前前面，也打打算树这么么一个塔，，做审查的的时候也是是吵得不可可开交。最最后也是不不了了之，，因为这根根本说不清清楚，到底底安不安全全反正我个个人不知道道。施工图审查查是收费项项目，非常常贵，所以以一直都是是名义上的的市场化，，事实上的的垄断化。。施工图审审查时除了了给审查费费，专家红红包那也是是不能少滴滴。四、相关审审查：1、地质勘察察，勘察合合同备案、、勘察报告告审查；2、施工图审审查，为缩缩短审查时时间，方案案通过后，，施工图设设计完成即即可提前请请相关审查查机构对施施工图进行行审查（施施工图审查查包含节能能审查），，待核位红红线图完成成后，迅速速进行施工工图设计文文件审查备备案及节能能备案；3、消防审查查，施工图图（建施全全套及电子子文档*DWF）消防审核核必须在核核位红线取取得后方可可申报；4、人防地下下室审核，，人防地下下室必须由由具备人防防设计资质质的设计院院进行设计计，人防办办进行审核核，人防面面积不够部部分需缴纳纳易地人防防建设费。。五、施工许许可及后期期手续1、报建与监监理、施工工招投标2、招标完成成后，办理理招标资料料及合同备备案、签订订廉政合同同；3、缴纳相关关费用、办办理文明施施工现场勘勘验评估合合格证，有有深基坑需需提供专家家委员会文文件，填报报质量、安安全监督登登记表，手手续完全后后发放施工工许可证；；4、淤泥排放放许可、噪噪音排放许许可、夜间间连续施工工许可4、主体施工工封顶后，，报商品混混凝土验收收，办理商商品混凝土土保证金退退费手续；；5、每单体维维护墙体施施工完成，，需报墙改改办验收，，便于竣工工备案后办办理新墙体体基金的退退费手续。。保温层完完成后报请请节能办对对保温验收收；6、项项目目竣竣工工后后需需积积极极办办理理各各项项专专项项验验收收，，便便于于及及时时向向客客户户交交房房。。消消防防验验收收（（需需消消防防检检测测、、电电气气检检测测）），，规规划划验验收收（（需需测测量量竣竣工工图图）），，防防雷雷验验收收（（防防雷雷检检测测）），，质质量量验验收收（（室室内内环环境境检检测测、、外外贴贴瓷瓷砖砖需需红红外外检检测测））备备案案，，最最后后报报市市开开发发办办综综合合验验收收，，验验收收合合格格后后发发放放备备案案证证（（上上网网公公示示））向向客客户户交交房房。。报建、监监理、、施工招招投标施工报建建、监理理招投标标、施工工招投标标拿到图纸纸审查办办的合格格意见单单后，即即刻办理理报建，，拿号，，再进行行监理招招投标，，而后进进行施工工招投标标。按照照我国现现行招投投标法，，私营房房地产公公司（无无国有经经济成分分），其其房地产产项目不不需要做做建筑施施工招投投标，他他们可以以直接发发包。在必须要要做施工工招投标标的时候候，这个个领域那那是真黑黑不是假假黑。黑黑得让人人毛骨悚悚然。搞搞施工的的就没几几只好鸟鸟。暗地地里啥招招数都用用得出来来。我个个人不排排除有些些人为了了逼别人人退出投投标会使使用黑社社会的可可能性。。监理招标标的程序序跟施工工招标的的程序及及做法几几乎一致致，我不不多说了了。监理报建建是完成成这个监监理免招招标或招招标手续续之后的的事情，，做一个个监理规规划和监监理细则则，交建建设部门门审核一一番，认认为OK了，发一一个监理理审查意意见。通通过了就就是下一一步，监监理许可可证。监理规划划和监理理细则，，老实讲讲，在我我个人的的经验里里面，我我从来没没看到建建设部门门真的做做过审核核。在我我个人的的从业经经验里面面，我没没见过几几个政府府官员能能看得懂懂的。办理施工工许可证证还需要要办理质质量监督督、安全全监督质量监督督、安全全监督质量监督督站和安安全监督督站都是是建设部部门下属属机构。。拿施工工许可证证之前，，必须得得去两个个站办审审批手续续，质量量监督主主要是缴缴费，办办理监督督登记表表；安全全监督主主要是办办理安全全登记表表与开工工时文明明安全合合格证。。在现实的的操作中中，但凡凡涉及到到检测的的，就由由质监办办；不需需要检测测，一般般用肉眼眼就能发发现毛病病的，就就属于安安监的职职责。由由于质监监搞检测测，比如如桩荷载载检测、、水泥检检测，这这些东西西，都是是收费项项目，所所以质监监在管理理上就没没那么的的严，为为什么呢呢，因为为质监大大多得靠靠这些收收费项目目养活自自己。收收人钱手手软，云云云。安安监基本本不收费费，但是是存在开开工时文文明安全全验收合合格证，，中间存存在几次次脚手架架安全验验收。竣竣工时存存在综合合验收上上安全站站要盖章章。现在在有有些城市市，质量量检测的的功能已已经开始始市场化化了，有有资质的的检测单单位都能能做检测测了。但但是存在在3比7的关系，，与后续续工作协协调配合合事宜，，一般在在价格基基本合理理的前提提下都在在对口的的监督站站检测。。不过呢呢，绝大大多数的的城市，，这个功功能被质质量监督督站牢牢牢的把持持着。这这个也是是建设部部门的生生财主道道啊。施施工许可可证完了了之后，，后面不不知道还还有多少少程序。。放验线线、白蚁蚁防治、、防雷、、预测绘绘、预售售、各专专业验收收、项目目备案验验收，一一直到交交楼。放线、验验线放线、验验线这个就简简单的说说一说吧吧。图纸纸画出来来之后，，要把图图纸上的的建筑物物在实地地上落实实一个具具体的位位置，这这是个技技术活，，要测量量，定坐坐标。这这个活就就叫放线线。放线线一般是是规划部部门下属属的测绘绘院或类类似的测测绘机构构干，不不过有些些发达城城市也已已经把这这个工作作半市场场化了。。嘿嘿，，又来来一个半半市场化化。正式式放线的的前提是是领取了了施工许许可证。。放线后后，测绘绘院会发发出一份份放线册册。在工程提前前施工，违违章施工的的场合，都都需要做通通这个测绘绘院的工作作。让他们们提前来做做放线。唉唉，又来一一个“做通通”工作。。放线完毕，，施工单位位照着这个个边角点施施工，完了了之后就做做验线。一一看这个建建筑的确是是按图纸建建起来的，，没超出边边线，测绘绘院就出验验线册。这个验线工工作跟日后后的验收有有莫大的关关系。所以以测绘院也也得要像皇皇帝老子一一样供着，，尤其是在在提前放线线的场合。。唉预售许可证证预售许可证证预预售现在的的管理已经经比较严格格了。我所所知道的，，在房地产已经成为了了一个产业业的城市，，预售许可可都要求在在网上办理理，全程公公示。现在在在预售上上面做手脚脚的可能性性越来越小小了。预售许可最最重要的条条件是：高高层建筑结结构完成3分之2，低层建筑筑结构封顶顶。这个条条件跟银行行办理按揭揭贷款的条条件又不一一样：无论论层数高低低，全部封封顶才能放放贷。因此此现在高层层建筑往往往在完成3分之2的结构，取取得预售许许可证之后后，开发商商在推盘时时都不积极极。因为这这个时候，，钱也不是是很能收得得到，只能能收到个2、3成，但是各各项交易税税费却要按按足成在当当年予以计计算。在理理解了这个个之后，或或许我们对对捂盘这种种行为，会会有更深刻刻的认识吧吧。现在办预售售许可，都都要做价格格公示。交交易价格必必须明确到到套，单价价必须清晰晰，在交易易现场，也也禁止再搞搞什么5000元/平方米米“起起”，，这种种骗人人的玩玩意了了。但但是，，我必必须要要说，，但是是，政政府没没有（（也没没有权权力））对房房地产产交易易价格格进行行管制制。在在办理理预售售手续续时所所申报报的价价格，，开发发商可可以完完全不不予理理会。。这个个价格格申报报一下下就完完了。。我每每次做做预售售许可可的时时候申申报价价格，，直接接就是是2500元/平方米。从来来都是如此。。随便你怎么么公示。卖的的时候照样卖卖5000卖8000卖10000多，没有任何何法律上或者者行政上的责责任。在预售许可方方面还有个值值得一说的地地方就是预测测绘。房管部部门下属的房房屋测量部门门，根据开发商提供的图纸纸，事先算一一个面积。这这个叫预测绘绘。在竣工之之后，到实地地测量，就是是实测了。我我们都知道，，面积上的纠纠纷往往是日日后客户与开开发商之间的的主要矛盾。。这个矛盾是是怎么来的呢呢？最关键的的就是这个预预测与实测之之间的面积差差异。造成这这种差异的原原因很多，比比如施工不规规范造成的面面积误差，又又或者之前在在图纸计算上上对公用部分分的统计有误误差，这些都都有可能。但但要说是开发发商的故意造造成的，我个个人没有见过过。开发商也也没这种能力力或故意去故故意做假，当当然我个人不不排除有些头头被门夹了的的开发商被某某些运气极好好的人撞到。。嘿嘿。现在为了避避免这种纠纠纷，各大大开发商都学乖了了，开始花花很大的精精力在做通通房屋测量量机构的工工作上。总总之无论到到时候实测测面积是多多少，房屋屋测量机构构都照样按按着当初的的预测面积积出报告。。唉，又出来来一个“做做通”工作作关于预售中中的土地解解押关于土地解解