遵义某项目市场调研和营销定位书

精选优质文档-----倾情为你奉上精选优质文档-----倾情为你奉上专心---专注---专业专心---专注---专业精选优质文档-----倾情为你奉上专心---专注---专业遵义某项目市场调研及营销定位书前言房地产营销策划是通过对宏观环境、区域市场及项目本身的深度了解及分析，对地产项目的整体运作提出前瞻性的战略指导和技术支持，在保障开发利润最大化的情况下，降低项目的运作风险，保障项目运作成功。我司在曾经操作和正在运作的众多房地产项目的操盘过程中，积累了大量的房地产项目运作经验，对房地产项目的运作流程及方式十分熟悉和了解，并有极强的推陈出新能力。在本项目的操作中，我司将以开发商开发利润最大化及品牌塑造为根本出发点，本着“低营销成本、重有效执行”的原则，分别结合遵义市房地产市场的外部宏观环境及项目自身特质，对本项目的营销定位、项目规划设计、投资风险及营销推广进行分析研究。根据本项目一期运作的实际工作进度，在本案中，我司将依次研究：一、中国经济环境和房地产政策分析；二、贵州省经济环境和房地产政策分析；三、遵义市经济环境和房地产现状分析；四、遵义县概况及房地产现状分析；五、地块素质及SWOT分析。然后，我司将结合外部环境和自身条件的分析结论，对本项目一期进行营销定位和提出规划设计建议。最后，我司将根据调研结论和定位情况，结合我司所操作的众多项目的经验，对本项目的广告宣传和营销推广进行研究，制定出适合本项目运作的营销路线和策略。目录一、市场调研……………………041、中国经济环境和房地产政策分析………052、贵州省经济环境和房地产政策分析……163、遵义市经济环境和房地产现状分析……214、遵义县概况及房地产现状分析…………905、地块素质及SWOT分析…………………976、市场调研结论……………101二、项目营销定位………………1031、关于项目定位……………1042、住宅营销定位……………1053、商业营销定位……………114一、市场调研决定市场调查研究决定市场调查研究项目营销定位项目营销定位市场调研是营销策划工作中的重要环节，通过科学系统的市场调查研究，找到所运作项目的市场空白切入点和机会点，为项目营销定位提供不可或缺的数据和理论支撑。本部分内容包括以下5大部分市场调研和分析：1、中国经济和房地产政策环境分析2、贵州省经济和房地产政策环境分析3、遵义市经济环境和房地产现状分析4、遵义县概况及房地产现状分析5、地块素质及SWOT分析1、中国经济和房地产政策环境分析1.1中国经济环境分析受2008世界金融危机的影响，2009年是我国经济发展最为困难的一年。世界经济深度衰退，我国经济受到严重冲击，出口大幅下降，不少企业经营困难，有的甚至停产倒闭，失业人员大量增加，农民工大批返乡，经济增速陡然下滑。但我国在4万亿资金的刺激下，受到金融危机的影响相对较小。2009年，中国国内生产总值达到33.5万亿元，比上年增长8.7％；财政收入6.85万亿元，增长11.7％；粮食产量53082万吨，再创历史新高，实现连续6年增产；城镇新增就业1102万人；城镇居民人均可支配收入17175元，农村居民人均纯收入5153元，实际增长9.8％和8.5％。2010年7月15日，国家统计局公布显示，2010年上半年GDP达到72840亿元，按可比价格计算，同比增长11.1%，比上年同期加快3.7个百分点。其中，第一产业增加值13367亿元，增长3.6%；第二产业增加值85830亿元，增长13.2%；第三产业增加值73643亿元，增长9.6%。其中第一季度GDP达到80577亿元，第一产业5139亿元，第二产业39072亿元，第三产业36366亿元；第二季度GDP达到92263亿元，第一产业8228亿元，第二产业46758亿元，第三产业37276亿元。1.1.1后危机时代的中国经济①调整经济结构是首要问题2009年，政府把保增长与调结构紧密结合起来，加快解决制约经济发展的结构性矛盾。中央财政用于“三农”的支出7253亿元，增长21.8％。大幅度提高粮食最低收购价。启动实施全国新增千亿斤粮食生产能力建设规划。继续改善农村生产生活条件，农村饮水安全工程使6069万农民受益，新增510万沼气用户，新建和改造农村公路38万公里、农村电网线路26.6万公里，又有80万户农村危房得到改造，9.2万户游牧民实现了定居。加大了扶贫力度，贫困地区的生产生活条件得到明显改善。政府产业结构调整力度加大。制定并实施十大重点产业调整振兴规划。鼓励企业加快技术改造，安排200亿元技改专项资金支持4441个技改项目。重点行业兼并重组取得新进展。下大力气抑制部分行业产能过剩和重复建设，关停小火电机组2617万千瓦，淘汰落后的炼钢产能1691万吨、炼铁产能2113万吨、水泥产能7416万吨、焦炭产能1809万吨。加快实施国家科技重大专项，中央财政用于科技的支出1512亿元，增长30％。积极支持自主创新产品推广应用，清洁能源、第三代移动通信等一批新兴产业快速发展。大力加强基础设施建设，新建铁路投入运营5537公里，高速公路新建通车4719公里，城市轨道交通建设加快，新建、改扩建民用机场35个；新增发电装机8970万千瓦，西气东输二线西段工程实现供气，南水北调工程建设加快推进，6183座病险水库除险加固工程开工建设。政策解读：从以上数据可以看出，政府结构调整的第一重点是向农业的偏移，其实此项调整在两年前就已启动，另外，对其他新技术新能源行业的扶持也表明了政府调结构的决心。但是，结构的调整是个长期的过程，我司预计房地产行业在结构调整的过程中，至少在10年以上的时间里，还能保持一个较好的发展态势，接下来才是现代化农业的全盛。②后危机时代的中国经济不可否认的是，本次金融危机至目前并未对中国经济产生较多的负面影响，但是，虽然中国现在还是发展中国家，人均经济水平还比较低，但是中国的规模和影响对世界经济来说，可谓牵一发而动全身，而且中国经济有长期增长的趋势。美国要求人民币升值、20国集团会议、去年“金砖四国”新兴经济体领导人会晤等事件，都体现了我们国家越来越有话语权，更是在世界经济中占据了极其重要的地位。全球是多极化的，但无论在危机之中或者危机之后，中国这一极对世界的稳定和拉动作用是备受瞩目的。特别是国内这个大市场，对很多企业家和投资者来说是很有吸引力的。国际社会特别关注中国也是一个必然的趋势。过去十年、二十年、三十年，中国的影响力是一个量的增加，未来可能有某种质的提高。政策解读：我司认为，若中国在调整经济体结构上有出色表现，并能保证经济稳定增长，那么，未来几年，中国的国际影响力将大增，10年内，美元的地位和角色会发生变化，结算货币会趋向于多元化，人民币将走向国际化，全球货币结构将更新。③后危机时代中国经济所面临的问题在过去的两年，全球经历了一次非常严重的金融危机的冲击。很多人认为，在四万亿的资金挽救下，中国经济在本次危机中受到的打击相对很小，而今，危机“渐远”，我们都会认为2010年是充满希望的一年，是经济开始复苏的一年。但是，2010年之后，世界应是一个崭新的时代，危机前、危机后是两个不同的时代，现在的世界经济，实际上是重新开启一个新的时代，全球都需要冷静下来，认真地去思考为什么危机会发生？为什么危机这么快就过去？还有没有更大的危机即将来临？这就是后危机时代我们应该做的。在后危机时代，全球从严重失衡到格局均衡，发展中国家和新兴经济体的力量会逐渐平衡、安定，但这样一个时代在变化中，也不可避免地存在许多消极面或者矛盾摩擦。政策解读：我司认为，至少有三个问题是中国经济在当前时期必须面对的，一是货币政策在过度宽松环境下怎样实现有序；二是经济体不平衡必然导致结构调整，该如何掌握调整的节奏；三是如何应对消费需求的下降。1.2目前房地产对中国经济的影响2010年一季度我国固定资产投资较快增长，房地产投资增速持续加快。全社会固定资产投资35320亿元，同比增长25.6%，城镇固定资产投资29793亿元，在城镇固定资产投资中，第一产业投资增长9.7%，第二产业投资增长22.4%，第三产业投资增长30%，其中，一季度，房地产开发投资6594亿元。在第二季度中，固定资产投资增速高位回稳，房地产投资增长较快，全社会固定资产投资78867亿元，同比增长25.0％，城镇固定资产投资62727亿元，在城镇固定资产投资中，第一产业投资增长17.8％，第二产业投资增长22.3％，第三产业投资增长28.4％。其中第二季度，房地产开发投资13157亿元。①房地产在中国经济体系中的地位把房地产行业说成是中国目前最为支柱的行业，一点都不为过。虽然目前的高房价，搞得百姓怨声载道，但目前房地产投资占我国固定资产投资的比重已经接近20%，占了GDP的比重接近10%。房地产行业在中国经济中的支柱地位已是不争的事实。至少10年时间，房地产能否稳定发展，将对中国经济产生最为重要的影响。政策解读：可以毫不夸张地说，房地产绑架了中国经济，首先是房地产投资占总投资的比重过大,如果萎靡不振将有拖垮中国经济增长的可能;其次是土地出让收入占地方政府收入比例高,房地产回调会影响地方财政，从而影响发展;然后是与房地产有关的信贷占中国银行信贷比例高,房价下跌将影响金融系统安全。所以现目前，政府打击谁都不会打击房地产。②房地产对中国经济的正面影响房地产业是中国经济的重要增长点，对经济增长的贡献率高达20％，能带动上游的钢材、水泥，下游的家电、装修等数以百计的产业发展和大量就业。另外，房地产税收还成为了地方政府最为重要的财政收入之一，为城市建设和发展起到了不可忽视的推动作用。政策解读：我司认为，相当长的一段时间内，中国经济发展主要还是依靠房地产业的拉动。③房地产现状对中国经济的负面影响我司认为，当今中国的房地产确实存在着泡沫问题。比如现在想投资，人们第一个考虑的就是投资房地产，没有人想去创新。比如一线城市的很多楼盘如果购买来进行租赁，要33年才能收回投资回报。这些无一不是证明了目前中国房地产存在着令人担忧的泡沫。所以，国家才要把经济结构的比重进行调整，使中国经济增长不要过多依赖房地产行业，从而达到整个经济结构的平衡。结构调整实际上就是创新，所以要把房地产的问题比较好的解决，给结构调整创造一个好的条件。然后在这个基础上，再做一些鼓励结构调整的政策，税收政策、财政政策、产业政策等。1.2中国房地产政策环境分析1.2.1政府2010年工作报告分析①继续保持适度宽松的货币政策内容：今年广义货币M2增长目标为17％左右，新增人民币贷款7.5万亿元左右。这两个指标虽然都低于去年实际执行结果，但仍然是适度宽松的政策目标，能够满足经济社会发展的合理资金需求。同时也有利于管理好通胀预期、提高金融支持经济发展的可持续性。二是优化信贷结构。落实有保有控的信贷政策，加强对重点领域和薄弱环节的支持，有效缓解农户和小企业融资难问题，严格控制对“两高”行业和产能过剩行业的贷款。强化贷后管理，确保信贷资金支持实体经济。三是积极扩大直接融资。完善多层次资本市场体系，扩大股权和债券融资规模，更好地满足多样化投融资需求。四是加强风险管理，提高金融监管有效性。探索建立宏观审慎管理制度，强化对跨境资本流动的有效监控，防范各类金融风险。继续完善人民币汇率形成机制，保持人民币汇率在合理、均衡水平上的基本稳定。政策解读：我司认为，在目前经济发展企稳的情况下，为了不让中国经济发展承担更多的风险，国家应会采取稳妥的金融政策，在保障GDP正常增长的前提下，才可能逐步进行紧缩的货币政策，以实质性调控让政府目前无可奈何的房地产行业。②着力优化投资结构，加大对节能减排等标准实施的监督。内容：各级政府投资都要集中力量保重点，严格控制新开工项目，资金安排主要用于项目续建和收尾，切实防止出现“半拉子”工程。扎实推进地震灾区恢复重建，保质保量完成任务。鼓励扩大民间投资，完善和落实促进民间投资的相关政策。加强和改进投资管理，严格执行用地、节能、环保、安全等市场准入标准和产业政策，切实防止重复建设。对有财政资金投入的建设项目，要加强全程监督，坚决避免以扩大内需为名，搞劳民伤财的形象工程和政绩工程。坚持科学民主决策，确保公共投资真正用于推进经济社会发展和改善人民生活，经得起实践和历史的检验。政策解读：我司认为，就房地产开发项目而言，在建筑节能上的相关指标上偷工减料的可能性进一步缩小，建筑成本有相应上升。当然，这还得取决于地方政府的监控力度。③加大统筹城乡发展力度，强化农业农村发展基础内容：深化农村改革。毫不动摇地坚持农村基本经营制度，加快完善有关法律法规和政策，现有土地承包关系要保持稳定并长久不变。加强土地承包经营权流转的管理和服务，在依法自愿有偿流转基础上发展多种形式规模经营。继续推进农村综合改革。完善集体林权制度改革配套政策。启动国有林场改革。继续推进草原基本经营制度改革。发展农民专业合作社，提高农业组织化程度。加快培育小型农村金融机构，积极推广农村小额信用贷款，切实改善农村金融服务。深入推进乡镇机构改革。统筹推进城镇化和新农村建设。坚持走中国特色城镇化道路，促进大中小城市和小城镇协调发展，着力提高城镇综合承载能力，发挥城市对农村的辐射带动作用，促进城镇化和新农村建设良性互动。壮大县域经济，大力加强县城和中心镇基础设施和环境建设，引导非农产业和农村人口有序向小城镇集聚，鼓励返乡农民工就地创业。城乡建设都要坚持最严格的耕地保护制度和最严格的节约用地制度，切实保护农民合法权益。推进户籍制度改革，放宽中小城市和小城镇落户条件。有计划有步骤地解决好农民工在城镇的就业和生活问题，逐步实现农民工在劳动报酬、子女就学、公共卫生、住房租购以及社会保障方面与城镇居民享有同等待遇。进一步增加农村生产生活设施建设投入，启动新一轮农村电网改造，扩大农村沼气建设规模，今年再解决6000万农村人口的安全饮水问题，实施农村清洁工程，改善农村生产生活条件。要让符合条件的农业转移人口逐步变为城镇居民，也要让农民有一个幸福生活的美好家园。政策解读：我司认为，由于中国是农业大国，政府在结构调整的过程中，将会把农业当成未来中国经济发展重中之重的行业加以对待，对房地产而言，新农村的统筹建设带来的更多是机遇。一可增加开发机遇，二可增加刚性需求。④抑制房价增长过快，加大保障性住房建设的实施力度。内容：促进房地产市场平稳健康发展。要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房需求。一是继续大规模实施保障性安居工程。中央财政拟安排保障性住房专项补助资金632亿元，比上年增加81亿元。建设保障性住房300万套，各类棚户区改造住房280万套。扩大农村危房改造试点范围。各级政府要切实负起责任，严格执行年度建设计划，确保土地、资金和优惠政策落实到位。二是继续支持居民自住性住房消费。增加中低价位、中小套型普通商品房用地供应，加快普通商品房项目审批和建设进度。规范发展二手房市场，倡导住房租赁消费。盘活住房租赁市场。三是抑制投机性购房。加大差别化信贷、税收政策执行力度。完善商品房预售制度。四是大力整顿和规范房地产市场秩序。完善土地收入管理使用办法，抑制土地价格过快上涨。加大对圈地不建、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的查处力度。政策解读：我司认为，从这个口号的基调上来分析，房地产依然会保持高增长态势。首先是政府提的是抑制过快增长，其次是保障性住房建设的力度还不够大，而且阻碍房地产的发展就是阻碍所在地区的城市建设，就是阻碍当地的经济发展，没有哪个政府敢违背国家经济增长的主要原则的。1.2.2国家十二五规划分析中国共产党第十七届中央委员会第五次全体会议，于2010年10月15日至18日在北京举行。全会听取和讨论了胡锦涛受中央政治局委托作的工作报告，审议通过了《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议》。温家宝就《建议（讨论稿）》向全会作了说明。政策解读：尽管十二五规划会涵盖所有重要的结构性主题并将提议进行全面性改革，但其中许多目标和改革措施并不一定会得到坚决贯彻和落实。即便如此，未来一两年的两大主题已经清晰出现在我们面前：区域发展与产业升级。这两个主题都与中央政府调整经济结构的目标相一致，并且都涉及到投资，因此会受到各方尤其是地方政府的欢迎。①区域发展（和城镇化）沿海地区在享受了高增长的同时，其土地和劳动力成本已经上升。更重要的是，他们增长动力之一的出口，预计今后将日趋疲软。未来几年政府将着力加快西部和其它内陆地区的经济增长步伐，加速这些地区的城镇化进程。为实现这些目标，政府将通过倾斜的政策（如优惠的土地和信贷政策）促进制造业向内陆地区迁移。政策解读：我司认为，区域发展直接意味着内陆地区将增加基建投资，兴建工业园区，并进行旧城改造。这意味着中西部地区的投资和GDP增长速度将继续领先于东部沿海地区。同时亦意味着内陆地区房地产行业的机遇和发展空间更大。②产业升级中国将“调整经济结构”部分解读为“产业升级”。与简单淘汰落后产能不同，这个主题意味着在新设备、新技术和新产业上的投资，因而很容易被人接受。对于传统行业，我们认为产业升级将涉及提高自动化程度，使用更多新机器设备来提高生产率。发展战略性新兴产业方面，在某些中国大量净进口，或预计市场将有快速发展的行业，产能将会快速扩张。国务院今年9月发布公告确定7个产业为战略性新兴产业，它们是：节能环保、新一代信息技术、生物、高端装备制造、新能源、新材料以及新能源汽车（电动汽车）。政策解读：A、我司认为，从投入/产出所提供的十分粗略的信息上反应，这些战略性新兴产业在强力政策的支持下，它们的增长潜力可能会相当大。政策支持可能会包括优惠的税收和财政政策、倾斜的土地和信贷政策，以及有利的政府采购政策等。但这些产业占工业总产值比重可能不到10%。所以，它们的规模相对较小，对主体经济的拉升起不到决定性作用，换句话说，目前还不足以构成对房地产业的致命威胁。B、我司认为，与2009-2010年不同，相对基础设施/工程建设投资而言，明年资本支出的增长会更快。因此，尽管与刺激政策相关的基础设施投资正在淡出，而持续的调控措施也会降低房地产投资增速，我们仍认为在2011年固定资产投资会受到相当的支持。我们相信明年与区域发展和产业升级相关的投资项目就会推出，以确保4万亿刺激政策结束后投资增速不会显著下滑。同时，制造业投资的增加也会部分增加基础设施和房地产投资的需求。1.2.3其他政策分析①房产税房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种。财政部、国税总局及住建部三部门已经启动了对房地产税征收的会签工作，首先以重庆和上海为试点进行征收，而在未来，对不同类型住宅品类征收房地产税，基本已成定局。房产税的征收会按户型面积的大小进行征税区分。政策解读：我司认为，不管该政策是否实施到位，它都不能对房地产的发展起多大的副作用。国家向产权人收取的房产税，只会在产权人出售或出租房屋时，把该部分成本转嫁给第三或第四消费者，从而变相推高房屋售价。②9月29日新政◆各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。政策解读：我司认为，该政策的主要作用是为了抑制投资需求，从房地产投资的特性来看，有钱人始终是有钱人，即使付全款也一样有炒房行为的存在，该政策的实施对有实力的投资者来说几乎无影响，对实力较弱的需要贷款炒房的这部分人群来说，只是迫使他们向其他的方式转化而已，譬如抱团炒房，起不到实质性的作用。◆高房价地区增加限价房供应，政策房、中小套型供地计划未完成，不得供地大户型。主管部门应明确限价房售价，市、县规划主管部门应当会同国土资源主管部门，严格依据经批准的控制性详细规划和节约集约用地要求，确定拟出让地块的位置、使用性质、开发强度、住宅建筑套数、套型建筑面积等套型结构比例条件，作为土地出让的规划条件，列入出让合同。对于中小套型普通商品住房建设项目，要明确提出平均套型建筑面积的控制标准，并制定相应的套型结构比例条件。要严格限制低密度大户型住宅项目的开发建设，住宅用地的容积率指标必须大于1。市、县住房城乡建设（房地产、住房保障）主管部门要提出限价商品住房的控制性销售价位，商品住房建设项目中保障性住房的配建比例、配建套数、套型面积、设施条件和项目开竣工时间及建设周期等建设条件，作为土地出让的依据，并纳入出让合同。政策解读：限价房及小户型的供应政策，在此前均有提及，本次再纳入新政范畴，只代表前几次制定的政策并未落实到位，这次中央政府的这些举措下放到地方，我司认为，在地方政府以GDP增长为主要工作的前提下，执行结果会跟以前出入不大。③央行加息、住房公积金贷款利率上调中国人民银行在2010年10月19日发布消息，自2010年10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。其中，金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点，由现行的2.25%提高到2.50%；一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的5.31%提高到5.56%；除活期存款利率未调整外，其他各档次存贷款基准利率均相应调整。同时，从20日起上调住房公积金贷款利率。调整办法如下：1)上年结转的个人住房公积金存款利率上调0.2个百分点，由现行的1.71%调整为1.91%。当年归集的个人住房公积金存款利率保持不变。2)五年期以下(含五年)及五年期以上个人住房公积金贷款利率分别上调0.17和0.18个百分点。五年期以下(含五年)从3.33%调整为3.50%，五年期以上从3.87%调整为4.05%。3)从2010年10月20日起，开展住房公积金支持保障性住房建设项目贷款试点的城市，贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行，并随个人住房公积金贷款利率变动做相应调整。政策解读：我司认为，这些政策的出台都是继929新政之后的继续调控政策，调整存款利率的目的在于考虑到抑制CPI的指数上涨，预防通货膨胀。加息意味着银根缩紧，会减少市场流动资金，但是在我国物价水平增长率高于存贷款利率的时代，加息是不能遏制有钱人投钱买房规避风险的心理的，购房的刚性需求也就仍将存在。因此，加息对我国房产市场不会造成太大的影响。综上分析，我司得出以下结论：至少十年时间内，房地产作为中国经济主体的地位不会动摇，国家政策将会在打压上调节，并适度扶持，以期达到房地产行业的稳定发展；中国经济会在后危机时代进行结构上的大调整，一些新的经济发展观念和经济形势将会出现，转变部分投资热钱流向，但总体格局变化不大；中国经济对于房地产的风险主要在于调控政策的度，如果拿捏不好，房地产市场也不是没有急速下滑，乃至崩盘的可能，那样中国经济也将会处于危险的边缘；由于政策的“老生常谈”，加上中国经济目前的形式，房地产行业在未来很长一段时间内，都会保持一个持续增长的态势，特别是在政策执行不太明朗的情况下。考虑社会稳定和谐因素，国家会继续出台政策控制房价过快增长，主要目的为“抑制”，而不是打压，所以近两年的房价也会保持持续增长态势。2、贵州经济环境及房地产政策分析2.1贵州经济环境分析2009年是贵州省经济社会发展较为困难的一年，在面对国际金融危机的严重冲击下还要接受干旱等自然灾害的不利影响。但是全省生产总值达到3887亿元，增长11%；财政总收入和一般预算收入分别为779.58亿元和416.46亿元，增长15.9%和19.7%，一般预算支出1358.76亿元，增长28.9%；全社会固定资产投资2438.18亿元，增长30.8%；社会消费品零售总额1247.25亿元，增长19.1%；城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别实际增长10.9%和10%左右；年末全省金融机构存、贷款余额分别比年初增加1161.2亿元和1087.2亿元。2010年贵州经济的主要发展方向：一是着力改善经济社会发展条件，以交通和水利为重点的基础设施建设，尽快突破贵州生发展的“瓶颈”制约。要加快构建以快速铁路网、高速公路网为依托的综合运输体系，通过改善交通条件优化区位条件。要坚持全面规划、统筹兼顾、综合治理，再用一个五年时间，使全省解决工程性缺水问题取得重要突破。要抓好交通、水利建设的同时，统筹推进信息、电力、生态、环境、市镇、农村等基础设施建设，尽快改变我省基础建设滞后的局面。二是着力转变经济发展方式，完善体制机制、政策导向和政绩考核评价机制，下大气力改变和避免以消耗资源、污染环境为代价的经济发展模式，在发展中促转变，在转变中谋发展。要把节能减排降耗作为转变发展方式的重要抓手，确保完成“十一五”规划能耗降低20%的目标。三是着力推进经济结构的战略性调整，要始终抓住投资这个“牛鼻子”，加快做大全省经济总量。切实抓好“三农”工作，逐步改变城乡差距拉大的趋势。大力发展以旅游业为龙头的第三产业，努力改变我省产业结构格局。坚持把发展非公有制经济作为做大做强我省经济的突破口，努力促进多种所有制经济共同发展。完善和落实相关规划和政策，促进生产力合理布局和区域协调发展。四是着力推进新型工业化和绿色城镇化，以资源优势向经济优势转化和农村人口向城镇转移为切入点，加快提升全省工业化、城镇化水平。大力推进工业化与信息化融合，加快构建特色产业体系，继续壮大能源工业、优势材料工业、烟酒工业、医药食品产业，大力发展装备制造业，积极培育和发展战略性新兴产业，走出一条符合工业化规律、具有贵州特点的新型工业化道路。加快推进城镇规划制定工作，提高城镇综合承载能力，稳步推进进城农民工逐步融入城镇，加快提高全省城镇化水平。五是着力改善民生，把改善民生、发展社会事业作为扩大内需、调整经济结构的重点，让改革发展成果更多地惠及人民群众。加大扶贫开发力度，坚持积极的就业政策，深入推进社会保障体系建设，力争完成20万户农村危房改造任务，建设廉租房7.9万套，进一步改善群众生活水平。政策解读：我司认为，贵州省经济发展的重点主要还是参照国家今年度的政府工作报告，然后在此基础上结合地方特色提出了加快基础设施及道路建设，加快城镇化建设并大力培养旅游业，加快构建特色产业体系的方针。在此前提下，对于能迅速拉动经济增长的房地产行业，政府将继续持有扶持态度。2.2贵州房地产政策分析贵州省的房地产政策主要以中央政府出台的相应政策为准，在此基础上进一步细化或修整，主要相关政策如下：2.2.1增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率。各城市人民政府要抓紧组织编制2010—2012年住房建设规划，于2010年7月31日前报送省住房和城乡建设厅、省国土资源厅备案并向社会公布。住房建设规划重点明确保障性住房、棚户区改造和自住性中小套型商品房的用地供应规模和建设规模，优先保证保障性住房、棚户区改造和自住性中小套型商品房建房用地的土地供应，年度供应量不得低于住房建设用地供应总量的70%。城乡规划、房地产主管部门要积极配合国土资源部门，将住房销售价位、套数、套型面积、保障性住房配建比例以及开竣工时间、违约处罚条款等纳入土地出让合同，确保中小套型住房供应结构比例严格按照有关规定落实到位。政策解读：我司认为，该政策加强了对中小户型中低价位户型供应的监管，把保障性住房问题在执行上提高了一个度，但此举对房地产开发项目来说影响相对较小。2.2.2抑制投资投机性购房需求实行严格的差别化住房信贷政策，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。严格执行国家有关个人购买普通住房与非普通住房、首次购房与非首次购房的差别化税收政策。自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。对个人首次购买户型在90平方米及以下普通住房的，契税税率暂按1%征收。政策解读：我司认为，此政策完全参照国家的相关政策，不会对刚需和投资性需求产生多大影响。2.2.3规范房地产市场秩序加大市场监管力度，继续整顿规范房地产市场秩序。各地人民政府要制定方案，统一部署，开展一次房地产开发经营行为检查。住房和城乡建设部门要严厉打击无证售房、未按规定时限开盘、捂盘惜售、囤积房源、散布虚假信息等扰乱市场秩序的违法违规行为。国土资源部门要严厉查处违法违规用地和囤地、炒地行为，从严控制商品住房项目单宗土地出让规模，出让面积小城市（镇）不得超过7公顷，中等城市不得超过14公顷，大城市不得超过20公顷，土地出让成交后，必须在10个工作日内签订出让合同，合同签订后1个月内，必须缴纳出让价款50%的首付款，余款要按合同约定及时缴纳，分期付款时间原则上不得超过一年。物价部门要加强商品住房价格监管，依法查处房地产开发企业和中介机构在房屋交易中的价格欺诈、哄抬房价以及违反明码标价规定的行为。税务部门要进一步加大对房地产开发企业偷漏税行为的查处力度，要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。金融管理部门要进一步加强对金融机构房地产开发贷款业务的监督管理和窗口指导。国有资产监管部门要进一步规范国有大企业的房地产投资行为。商业银行要加强对房地产企业开发贷款的贷前审查和贷后管理。对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。房地产开发企业在参与土地竞拍和开发建设过程中，其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利。严禁非房地产主业的国有及国有控股企业参与商业性土地开发和房地产经营业务。进一步加强商品房销售管理。各地在审批商品住房项目预售许可时，要以栋(幢)为最低审批规模，不得分层、分单元办理预售许可。取得商品房预售许可证后，房地产开发企业应当在10日内一次性公开全部房源，明码标价、公开对外销售。2009年5月1日以后取得预售许可证的商品住房项目，要严格按套内建筑面积或者按套（单元）计价结算销售。政策解读：我司认为，贵州省政府应是把规范房地产行业提上议事日程了，并把相关规定进行了量化，但此举有一个规范的过程，2011年后，贵州房产行业将会规范，此前的时间内，依然有可操作空间。2.2.4落实各级人民政府责任各地人民政府要切实落实稳定房地产市场、解决低收入家庭住房困难的责任。稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府负总责、各地人民政府抓落实的工作责任制。把稳定房地产市场工作纳入政府工作的重要议事日程，政府主要领导对落实本地区稳定房地产市场、解决低收入家庭住房困难问题工作负总责。各地在执行中央和省有关政策的前提下，可以结合当地实际，进一步采取加大保障性住房建设力度、促进房地产市场平稳健康发展的政策措施。政策解读：我司认为，局部保障性住房的建设不会对房地产行业产生很大影响，毕竟除了刚需的存在，还有很多需要改善居住品质的购买行为存在。所以，在国家没有大规模建造生活品质较高的社区作为保障性住房之前，此政策的对地产行业的冲击都是有限的。综上分析，我司得出以下结论:

贵州省的房价增长尚未能在全国大中城市中排上号，防止房价增长过快，除非在整体房价失控的情况下才会出现新政策，否则政府对房地产依然会采取保护扶持的态度。

贵州关于加快城市化建设和新农村建设的决定，必将带来城市人口的增加，会直接导致人们对房子的刚性需求，从而推动房地产行业的持续发展。

贵州作为一个房价增长速度相对可以接受的省份，在各方政策的调控下，它受政策的影响会相对较小。3、遵义市经济环境和房地产现状分析3.1遵义市经济环境分析继金融危机之后，遵义市紧跟宏观政策，采取积极的财政政策和适度宽松的货币政策，全市国民经济继续保持平稳较快增长态势。主要表现为:工业平稳发展，固定资产投资增长，消费品市场活跃，财政收入增加、金融运行正常，城乡居民收入增加。同时也存在农业生产下滑，工业增长压力加大，结构调整难度较大，经济运行质量有待进一步提高等问题。3.1.1遵义市2009年经济发展情况①经济发展速度较快（遵义市2010年政府工作报告）2009年，全市实现地区生产总值720亿元，比上年增长12.6%；三次产业结构由17.9：47.8：34.3调整为16.9：47.2：35.9；财政总收入和一般预算收入分别完成115亿元和46.3亿元，增长12%、18.2%；完成全社会固定资产投资376亿元，增长19%；完成社会消费品零售总额244亿元，增长20%；城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别达到13806元、3661元，分别增长10.5%和10.9%。全市银行业金融机构各项存款余920.6亿元，比年初增加177.8亿元，增长23.9%；各项贷款余额485.6亿元，比年初增加114亿元，增长30.7%。2009年全年遵义市城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别达到13806元、3661元，分别增长10.5%和10.9%。2010年上半年遵义市城镇居民人均可支配收入达到8080元，同比增长12.1%。政策解读：我司认为，遵义市发展总体态势良好，生产总值、财政收入、固定资产投资、人均收入等逐年增加，这为遵义市房地产发展提供了有利的经济保证。②人民收入增加随着遵义市经济的快速发展，遵义市人民收入也逐步提高，2000年后，遵义市职工收入水平基本按每年21%的速度增长，去年，在世界经济危机的影响下，受到通胀压力，增幅受到影响，扣除价格因素的实际增幅为14.5%，详细内容见以下两图：另外，遵义市民2010年至目前为止的统计数据表明，各项居民消费中，居住消费正以20.4%的速度增长，排在所有消费的第二位（据遵义市统计局），而2009年度的增长速度仅仅为0.2%。详情见下图：政策解读：从上述数据分析，遵义市民人均收入正在以一个较快的水平增长，预计到2011年城镇职工人均年收入可达到3万元。以一个双职工家庭为例，家庭年收入为6万元，10为60万元，除去日常生活50%的必要开支，剩余30万元，足以支付一套价位在3000元/㎡的100平米住宅，再结合住房消费意识及对居住品质的提高，我司认为，遵义市职工家庭购房的实力相对其他城市来说较强，为了改善居住品质而带来的需求将会增长。在此条件下，能改善遵义市人民居住品质的，高品质住宅将会具有一定的竞争力。③区域统筹发展态势良好据遵义市2010年政府工作报告分析：黔北综合经济区建设有序推进，“中部崛起”开局良好：六区（县）实现地区生产总值427.6亿元，占全市的56.6%，增长12.7%。“西部突破”成效明显：三县（市）实现地区生产总值209.2亿元，占全市的27.7%，增长13%。“东部开发”力度加大：三县实现地区生产总值67.8亿元，占全市的9%，增长11.4%。“北部攻坚”步伐加快：三县实现地区生产总值50.8亿元，占全市的6.7%，增长11.6%。全年共接待游客1360万人次以上，实现旅游综合收入110亿元，分别增长25.6%和35%。完成城乡建设投资63亿元，增长33.3%。全市城市化率达到37.9%，提高1.5个百分点，实施一系列扶持房地产业发展的政策措施，完成房地产投资53亿元。作为经济发展的支柱产业，遵义市在2009当中加快房地产业发展，始终把房地产业作为重要支柱产业进行培育，进一步整顿和规范房地产市场，在搞好保障性住房建设的同时，开工建设一批高档次的住宅区、商务区。积极发展会展经济。加快新长征五星级酒店、温州大酒店、共青湖国际会议中心、南部体育中心和新蒲新区、汇川区、遵义县运动休闲公园等项目建设，完善综合配套功能，提高服务能力和接待水平，打造会展品牌。积极发展商贸流通市场。以大商贸、大流通、大市场为方向，着力推动各类市场规范化、专业化建设，打造一批特色街区和专业批发市场。全力抓好商品市场建设，立足于农产品原材料基地和加工基地，高标准、高水平打造1—2个农产品交易市场，加速推进东部农产品流通。政策解读：我司认为，首先，遵义市把房地产行业作为经济发展的支柱行业，将会在未来两年对其进行大力扶持，房地产开发前景广阔；其次，遵义市以区域统筹发展为契机，城镇化建设步伐相对较快，大大增加了遵义市住房的刚性需求，保障了购买力。3.1.2遵义市2010年经济运行状况①国民经济平稳增长初步测算，前三季度全市实现生产总值646.65亿元，同比增长13.4%，增速比上年同期高2.1个百分点，比上半年高0.8个百分点。其中，第一产业增加值87.98亿元，增长5.2%，第二产业增加值279.83亿元，增长18.8%，第三产业增加值278.83亿元，增长10.8%。②主要农产品减产，畜牧业稳步增长。受年初持续干旱天气的影响，夏粮减产较多，比上年下降24.0%，秋粮预计实现5.5%的增长。初步预计，全年粮食总产量334.78万吨，比上年下降1.5%；烤烟总产量9.71万吨，比上年下降3.8%；油菜籽产量19.07万吨，比上年下降20.1%。畜牧业发展平稳。前三季度，全市肉类总产量29.23万吨，同比增长9.6%；禽蛋产量2.61万吨，同比增长14.0%。9月末，全市生猪、牛、羊存栏分别为397.63万头、96.65万头和80.42万只，同比分别增长7.3%、6.1%和19.1%。③工业经济继续保持较快增长态势。在上半年工业增加值受5月工业增加值率调整、计算方法改变的影响增速有所回落的情况下，依靠饮料酒、煤炭开采、烟草制品等重点行业的强劲增长，前三季度规模工业增加值增速略有回升。9月全市规模以上工业企业实现总产值73.72亿元，增加值比上年同月增长22.3%。前三季度全市规模以上工业企业实现总产值575.28亿元，增加值比上年同期增长17.0%，增速比上年同期高9.5个百分点，比上半年快2.0个百分点，增速在各地州市中列第2位。从轻重工业结构看，前三季度全市规模以上重工业累计实现总产值285.03亿元，增加值增速达16.3%，比上年同期高9.5个百分点；轻工业继续保持平稳增长，累计实现总产值290.25亿元，增加值增速为17.2%，比上年同期高9.2个百分点，轻工业增速比重工业增速快0.9个百分点。从累计实现增加值上亿元的19大行业来看，前三季度除化学原料及化学制品业出现了负增长（-16.1%）外，其余18类行业均实现了正增长。工业经济效益好转。前三季度全市规模以上工业企业完成销售产值546.12亿元。工业产品产销率94.9%，比上年同期高0.3个百分点。1-8月全市488户规模工业企业中，亏损130户，亏损面26.6%，同比上涨17.1个百分点；亏损企业亏损额3.55亿元，比上年同期下降38.2%；规模工业企业实现利润64.18亿元，比上年同期增长18.7%。从各县、区（市）工业增加值的完成情况来看，前三季度各县、区（市）工业增加值全部实现正增长，其中居全市前三位的余庆县、凤冈县和正安县，同比分别增长202.1%、38.9%和30.8%。④固定资产投资实现较快增长前三季度全市完成城镇固定资产投资275.25亿元，比上年同期增长39.0%，增速比上年同期高26.3个百分点，比上半年高11.4个百分点，比一季度高26.4个百分点。其中，基本建设投资完成181.86亿元，增长46.4%；更新改造投资完成61.76亿元，增长34.5%；房地产开发投资完成29.51亿元，增长11.5%。⑤市场购销较旺，物价持续上涨消费品市场活跃。前三季度全市社会消费品零售总额完成203.84亿元，比上年同期增长19.6%，增速与上年同期持平，比1-8月累计增速高0.4个百分点。分城乡市场来看，城镇市场实现消费品零售总额155.37亿元，增长22.8%；乡村市场实现消费品零售总额48.47亿元，增长10.6%。分行业来看，批发、零售、住宿和餐饮业分别增长30.2%、19.0%、12.3%和14.1%。进口减少，出口增加。前三季度全市进出口总额完成15002万美元，比上年同期增长7.9%。其中进口3894万美元，同比下降10.8%；出口11108万美元，同比增长16.5%。市场物价持续上涨。前三季度居民消费品价格指数为103.2%，比上年同期上涨3.2个百分点，比1-8月上涨0.1个百分点，比上半年上涨0.6个百分点。从居民消费价格指数调查的八大类商品及服务项目价格变化来看，表现为六增二降。食品类价格主要受粮食价格上涨17.8个百分点、疏菜价格上涨18.4个百分点的拉动，上涨6.7个百分点；烟酒及用品价格上涨1.9个百分点；衣着价格上涨1.0个百分点；交通和通信价格上涨4.2个百分点；娱乐教育文化用品及服务上涨1.1个百分点；居住价格上涨1.3个百分点；家庭设备用品及维修服务价格下降0.4个百分点；医疗保健和个人用品价格下降0.7个百分点。⑥非公经济发展较快9月，非公规模以上工业企业完成总产值28.01亿元，增加值比上年同期增长33.6%。前三季度，非公规模以上工业企业完成总产值206.05亿元，增加值比上年同期增长25.4%，增速比整个规模以上工业增加值增速快8.5个百分点；非公固定资产投资104.21亿元，比上年同期增长51.9%，增速比整个城镇固定资产投资快12.9个百分点；非公社会消费品零售总额163.12亿元，占整个社会消费品零售总额的比重为80.0%。⑦财政收入增加，金融运行平稳财政收入快速增长。前三季度全市财政总收入完成108.64亿元，比上年同期增长28.2%，增速比上年同期高18.6个百分点；其中地方财政收入43.07亿元，同比增长26.4%。地方财政支出92.09亿元，同比增长23.7%，增速比上年同期高8.4个百分点。金融存贷款余额增加。截止9月底，全市金融机构存款余额1085.72亿元，比年初增长17.9%，其中居民储蓄存款余额573.28亿元，比年初增长18.0%；贷款余额572.36亿元，比年初增长17.9%。⑧城乡居民收入增加前三季度全市城镇居民人均可支配收入为11703元，同比增长11.7%，增幅比上年同期低1.5个百分点。农民人均纯收入为2831元，同比增长9.8％，增幅比上年同期快3.1个百分点。政策解读：我司认为，目前遵义经济中的利好因素虽多，但也存在众多问题：一是农业及畜牧业发展滞后；二是工业增长压力较大，难当拉动经济发展的大任；三是目前固定投资规模不大。前三季度，全社会固定资产投资完成320亿元，仅完成全年计划的61.5％。房地产投资进度缓慢加上部分区县没有大项目支撑，要完成全年任务剩下的38.5％，是个很大的难题。另外，贵州省委又对遵义市提出“增比、进位、突破”的新要求，要求今年全市经济实现又好又快、更好更快发展。在此多重压力之下，全力保持固定资产投资的快速增长，加大第三产业（含房地产业）的发展应为政府未来两年内的工作重点之一。3.1.3遵义市十二五规划分析“十二五”是遵义市在新起点上深入实施西部大开发的时期，在这一时期，遵义市的经济发展呈现的主要特征将有：一是将进入工业化中期和城市化发展加速时期，基础设施和基地产业的重大工程项目将进入投资建设高峰期，“投资拉动型”经济特征非但不会减弱，反而会更加明显；二是资源环境的约束将对我市调整经济结构、转变发展方式产生积极有效的“催化”作用；三是将在强调发展的同时进一步加大改革攻坚力度，将进入到涉及政治、社会、文化、等多个领域的综合改革推进阶段。①保经济增长、调产业结构、改善民生在“十一五”即将结束期间，遵义市起草了“十二五”规划。遵义市以优化结构、提高效益、降低消耗、保护环境为基础，提出生产总值年均增长率14%左右，综合考虑物价因素，到2015年全市地区生产总值笔2010年翻一番以上；财政总收入和地方财政收入年均增长14%以上，全社会固定资产投资年均增长率25%以上，社会消费品零售总额增长20%以上。在保证经济增长的情况下，起草稿还指出，城镇居民收入和农民人均纯收入保持10%左右，社会保障体系和社会福利事业进一步健全完善，基本医疗保险覆盖率达到95%以上，基本养老覆盖率达到90%以上。此外，在起草稿中，遵义市提出产业结构调整目标，截至2015年产业结构调整比例大致为10：45：45，工业化水平进一步提升，规模工业增加值年均增长在20%以上，工业增加值占GDP比重提高到40%左右；城市化进程加快，承载200万人口中心城市框架初步搭建，城镇花率年均提高1.5个百分点以上,城乡和差距缩小,非公有制经济加快发展,非公有制经济比重提高到50%以上。此次的产业结构调整中，将逐渐转变经济的增长方式，以走新型工业化道路，打造能源、原材料、制造业食品加工业产业集群，同时加快现代农业建设和发展红色旅游业为重心。以达到扩大规模、优化结构增强功能、规范市场，提高服务业的比重和水平。政策解读：我司认为，在目前农业及工业疲软的情况下，要实现保经济增长，改善民生的目标，遵义市政府必须以三产业发展为重，促进房地产及相关行业的快速发展，从而实现明年的经济增长目标。那么，遵义市的房地产业将具有更为广阔的发展空间。②提升城区功能、建200万人新型城市紧紧围绕打造中心城区200万人口城市框架和创新型城市建设目标,坚持“东扩西控、南北充实、提升中心、完善功能、突出特色”的思路,按照“转折之城、会议之都、红色圣地、国酒之乡”的城市定位,结合《遵义城市总体规划纲要（2008-2030）》、《遵义历史文化名城保护规则》,坚持文化遗产保护与开发并重,优化中心城市功能,丰富城市内涵,提高城市品位;进一步完善城市交通、节能减排等专项规划;注重城市进出口区域规划建设,避免形成新的“城中村”,加快中心城区建设。加快新蒲区建设、大力拓展南部新城、着力打造北部新城，进一步整顿规范房地产市场秩序，加强房地产市场城信体系建设，强力推进中心城区房地产业加快发展，完善教育、医疗、购物、娱乐等功能布局和基础设施，进一步改善人居环境；加快处置问题楼盘，增加消费信心，抓紧推进新楼盘开工，加快在建楼盘进度；加快旧城区、城中村、棚户区改造步伐，加大经济适用住房、廉租住房建设力度。“十二五”期间，建成经济适用住房60万平方米，廉租住房6万平方米。2015年中心城区要达到承载100-110万人的能力，城市化率92%，城市建设用地93平方公里，人均城市建设用地88平方米。按照“一建双创”、打造“六大环境”的目标要求，使城市绿地率达到40%，绿化覆盖率达到43%，人均绿地达到11平方米。加快城市管理信息系统建设，理顺城市管理体制，进一步引入市场化运作机制，增强服务意识，全面提高城市管理的现代化水平。政策解读：我司认为，遵义市政府提出坚持“东扩西控、南北充实、提升中心、完善功能、突出特色”的思路,按照“转折之城、会议之都、红色圣地、国酒之乡”的城市定位，如此巨大的工程，至少会在未来10年内对遵义房地产行业形成巨大的推动，而遵义房地产的发展会得到更多的优越的政策支持。综上分析，我司得出以下结论：

为了保证经济持续快速发展,遵义市政府将会对以房地产为首的三产业加以扶持,遵义的房地产市场前景巨大,机遇大于挑战;

遵义市政府提出要加快城市化进程,结合新农村建设的实施,必将催生大量房地产的刚性需求,未来两年内房价将会有一个质的攀升。3.2遵义市房地产现状分析3.2.1遵义市房地产消费传统①遵义市房地产发展格局考虑到遵义县与遵义市的特殊区位关系及南部新城的规划，我们在研究遵义市房地产消费传统的时候，把遵义县一起纳入遵义市的房产组团进行分析。新兴发展起来的汇川区组团、传统商业中心的红花岗区组团、南部新城三大组团共同构成了遵义市目前的房地产消费的组团格局。汇川组团红花岗组团南部新城组团汇川组团红花岗组团南部新城组团（一）汇川组团在建在售楼盘分布示意图汇川组团说明：汇川组团说明：

该组团为遵义市汇川区，北起凤凰山，渝黔铁路以西起，止于天津路。

刚成型的新行政区，发展速度较快，区域内各商圈经济逐渐成形，人气也日趋旺盛。

该区域中，以鹭园、桑提亚纳为代表的中高品质楼盘云集，体量相对较大，多为商住高层，外立面风格各异。由于各种配套滞后于老城区，其销售价格略低于红花岗区，但其商业发展比老城区更有潜力。

版块内目前在建和在售的楼盘还有祥龙·世纪城、金旭城上城、京海大厦、纳帕溪谷、风尚街区、山居十二、航天·罗庄、壹品城、沪路1号等项目。（二）红花岗组团在建在售楼盘分布示意图红花岗红花岗组团说明：

该组团隶属于红花岗区，囊括北京路、洗马路以南，渝黔铁路以西，南至忠庄。

为遵义市老城区，各种基础配套设施完善，商业氛围浓厚，人气最为旺盛，遵义会址位于该区域内（为最繁华路段）。

该组团内的房地产开发两极分化明显，以遵义会址为中心的传统商业核心版块和海尔大道至外环的新兴版块共同构成了该区域高低错落的地产竞争格局。（1）传统核心版块：以遵义会址为中心，含洗马路和中华路。该区域楼盘多以高层为主，体量相对较小，价格超过5000元/㎡，为目前遵义市最高，多以周边完善的配套为主推卖点。代表性楼盘有鸿苑遵邸、圣龙一品等。（2）新兴外环版块：含万里路、外环路及海尔大道，该区域为红花岗区外延版块，楼盘品质最高，体量较大，产品多采用多产品形态复合，售价多在4000元/㎡左右，卖点的营造更细。代表性楼盘有万里湘江、遵义城市广场、东欣彩虹城等。另外，就是在海尔大道上有两个别墅项目——南岭山水和桃溪河畔，他们共同营造了该区域高品质楼盘的竞争形象。（三）南部新城（三）南部新城组团在建在售楼盘分布示意图1、龙坑版块2、县城版块（南白版块）南部新城组团说明：南部新城组团说明：

该组团包括遵义县城（南白镇）、龙坑镇以及忠庄以南遵义大道沿线。呈现两点一线的分布格局。

该组团属于遵义县辖区，县城和龙坑片区呈现繁荣和新兴版块两大格局，地产现状及发展各有各的特色。又分为两个相对独立的版块：（1）县城版块：以南白镇为核心，北至天达新城，南边接近苟坝镇。区域配套成熟，商业氛围浓厚，人气旺盛。版块楼盘主要集中在县城以北。多以高层为主，众多中型楼盘和少量品质大盘间杂，销售均价多在2600元/㎡左右。营销卖点的营造乏力。相对高端的代表性楼盘有翰林雅苑、太阳城；普通代表性楼盘有遵南华府、华南幸福里、华诚都汇等。（2）龙坑版块：含遵义大道沿线和共青湖社区，为规划新城，区域配套较差，受规划影响，未来居住条件较差，待建项目多为大盘，品质覆盖了高中低档，目前售价多为2300元/㎡左右，区域主要竞争力来自于升值潜力。代表性楼盘有万豪城、侨欣世家以及黔北汽车城。②消费意识分析针对本项目的实际情况，我司对遵义市、龙坑镇、南北镇、三岔镇、石板镇的居民、商铺经营者、上班族等进行了随机抽样的不记名问卷调查，重点针对南白镇周边区域为主要抽查对象。分别调查了消费者对住房及商铺的消费观念和意识。我司共发出住宅问卷136份，回收136份；商铺问卷90份，回收90份。具体统计数据如下：(1)住宅调研问卷

被调对象状况

被调对象与房价

被调对象对住房要求

被调对象对未来房价的态度

被调对象对龙坑的认知从住宅市调资料可以看出：①学历多为大专及以下，家庭月收入集中在2000-4000元之间，两年之内有置业意向的人相对较少，多为改善居住条件和满足自住而置业，该部分人群占市调人群的63%，刚性需求量较大。②能承受房屋售价为3000元/㎡左右，房屋总价在30万左右。③影响购房决策的第一因素依然是房价，第二因素为周边环境和升值潜力，可见，购房者居除了买房住外，还为了保值和增值。④对小高层的需求相对较大，购买区域依然首选红花岗区和汇川区。⑤对错层、景观阳台、客厅落地窗、卧室凸窗或转角飘窗的需求较大，对户型的创新设计比较感兴趣。⑥大多数人都认为房价会持续增长，并且认为政策调控对房价上涨所起到的抑制作用很小。⑦绝大多数被调对象（特别是红花岗区和汇川区）对龙坑片区的印象较差，对其规划不清楚，并表示基本不会在该区域置业。⑧户外媒体广告对目标受众的影响最大，第二是报纸广告，值得一提的是，短信覆盖的形式也成为了重要的传播手段。(2)商铺调研问卷从商铺市调资料可以看出：①有商铺置业意向的人很少，置业准备时间多在2-3年内，如果可以选择投资方式，更多的人倾向于住宅投资。②76%的被调对象都喜欢租用门面；如果购买，多数能承受的价格在20-80万之间，购买目的大多是为了自营。②依然看好汇川和红花岗区，多数人不会选择在龙坑购买门面，对门面开间的需求集中于3-10米之间。3.2.2遵义市房地产同业竞争分析①汇川组团

沪路1号产品分析：该项目位于汇川区商业金融商圈上海路中段，占据遵义市中心位置，与熙园为临，占地46亩，建筑面积11万㎡，总规划户数754户，容积率3.26，绿化率35%，车位750个。由华林房地产开发公司开发，金宁物业管理公司进行物业管理。2009年8月1号推出第一期，开盘均价2888元/㎡，2010年10月15日推出第二期，开盘价为4200元/㎡，目前销售均价为4400元/㎡。沪路1号住宅销售价格走势图营销解析：该项目产品均为小高层。户型以三室两厅为主，四室、两室和一室为辅。根据目前销售情况来看，其去化最快的是105-115㎡的三室。项目主要竞争优势是周边景观与配套环境比较好。背靠青龙山与凤凰山相望，空气清新、配套设施完善，自然人文环境优美。户型设计合理，无太多浪费。主要采用网络、户外广告方式进行媒体推广。

桑提亚纳产品分析：该项目位于遵义市汇川区苏州路与福州路交汇处。占地面积11.3万㎡，总建筑面积30万㎡，总规划户数450户，车位428个，容积率2.37，绿化率30%，建筑密度为43%，由遵义震元房地产开发有限公司开发、香港嘉池公司设计，物业由桑提亚纳物业公司管理。2009年9月5日推出第一期，开盘均价约为3500元/㎡，现销均价约为4800元/㎡。商业有两层主要经营商场、娱乐、服装等,不能经营餐饮,主要是防止油烟及噪声污染居住品质的影响。一层门面不售，二层商铺2万元/㎡左右，单个铺面面积在100平米左右。桑提亚纳住宅销售价格走势图营销解析：该项目产品采用小高层和花园洋房相结合的方式。户型主要以三室两厅为主，四室、两室和一室为辅。主要竞争优势是特色的高品质西班牙建筑。缺点是目前周边配套缺乏。主要推广方式有报纸、网络、户外广告，营销主题为“以洋房之名演绎别墅生活”。

风尚街区产品分析：该项目位于汇川区长沙路

，占地6.47万㎡，建筑面积约17万㎡，容积率2.6，绿化率30%。由贵州省高校开发有限公司开发，遵义市金宁物业公司进行物业管理。2009年2月10日第一期开盘,现销均价为3600元/㎡左右。项目分A、B、C、D四区，按区分期推出，现销售D区，规划户数512户，尾盘3500元/㎡，目前仅剩余少量一室一厅的小户型。商铺规划两层，经营范围不限，一层门面1.5万元/㎡，现剩两个300㎡左右门面，二层商业面积约为500㎡/个，还未开始销售。营销解析：该项目产品为高层。户型主要以三室两厅为主，一室一厅、两室两厅为辅，设计得有少量四室。根据销售情况来看，其去化最快的是90-120㎡的三室户型。该项目的主要竞争优势是地段和配套。

航天·罗庄产品分析：该项位于遵义市中心一级辐射区、港澳商圈核心地带—香港路，东临遵义市医学院，北靠昆明路，占地40多亩，建筑面积10万㎡，总规划户数810多户，容积率3.74，绿化率30%，建筑密度28%，车位440多个。由遵义江航房地产开发有限公司

开发，深圳国际策划公司策划。营销解析：该项目还未开盘，具体情况不详。该项目采用典雅的新古典主义风格，主要竞争优势是地段优势，营销主题为“历久弥贵，宅以人传”。

京海大厦产品分析：该项目位于遵义市香港路与杭州路交界处，由遵义市京海房地产开发公司开发，占地4.3万多㎡，建筑面积9万多㎡，容积率2，绿化率30%。营销解析：该项目产品为高层，主推户型为100㎡的三室，主要竞争优势是地段比较好。营销主题为“引领高尚生活，静享都市繁华”。2010年1月26日开盘，现销均价4000元/㎡。商业规划三层经营范围不限，一层门面总面积有3000多个平方,单个门面500㎡,销售价格在2.5-2.6万元/㎡之间;二、三层现已全部出租。

金旭城上城产品分析：该项目位于厦门路与南京路交汇处，由遵义金旭房地产开发有限公司产开发，占地7.5万㎡，建筑面积30万㎡，总规划户数约3000户，容积率4，绿化率25%，车位1050个。2008年年底第一期开盘，开盘价为3300元/㎡，现销售均价4500元/㎡，一期已经售罄。二期还未开盘。商业规划两层，面积约5万方，一层临街门面位置好的3.98万元/㎡,靠里面一点位置较差的2万元/㎡，二层商铺约为1.5万元/㎡。金旭城上城住宅销售价格走势图营销解析：该项目住宅产品为高层。主推126㎡左右的三室两厅，两室两厅和四室两厅为辅。根据销售情况来看，去化最快的是三室。该项目的主要竞争优势是品质好、品牌效应和良好的周边配套，地段优势明显。主要采用广播、网络、电视、户外广告等方式进行媒体推广。

壹品城产品分析：该项目位于上海路与宁波路的交汇处，由遵义安厦地产开发开发，占地4.5万㎡，建面约18万多㎡，总规划户数1800多户，容积率4，绿化率25%，车位1050个。昆明广城公司策划，该项目分三期陆续推出，2010年2月1日推出第一期，开盘均价为4048元/㎡，目前销售均价为4300元/㎡。一期商业规划一层,暂时没考虑销售。营销解析：该项目产品为高层。户型面积从53到118㎡，三室两厅为主，两室和一室为辅。目前，其销售率已达到80%以上。该项目的主要竞争优势是毗邻澳门路、香港路及港澳商业圈，名校资源。其营销主题为“颠覆，只为改写高居生活”。壹品城住宅销售价格走势图

祥龙·世纪城产品分析：该项目位于人民路与长春路交汇处，占地约4万㎡，建筑面积17万㎡，总规划户数980户左右，容积率4.2，绿化率30%，车位580个，外立面为现代简约派风格。由重庆市祥龙居实业（集团）有限公司开发，重庆蓝金石公司策划。未开盘，时间与价格不详。商业规划三层，共7000多平方米。营销解析：该项目产品全为高层。主力户型为三室，以两室为辅。主要竞争优势是一线直面湘江，三阁公园、凤凰山公园、遵义师范学院、汇川体育馆等环伺周边。交通便捷，生活配套齐备。营销主题为“一生观山水，一宅藏天下”。销售推广媒介有灯杆、广告牌、网络等。

纳帕溪谷产品分析：该项目位于遵义市西安路与温州路交汇处，占地面积约1.11万㎡，建筑面积9.2万㎡，容积率7，绿化率30%，车位数285。由遵义侨龙地产公司开发，美国KSK公司采用东南亚园林风格进行景观设计。2009年9月开盘，开盘价约为2380元/㎡，现销均价约为3800元/㎡，到目前为止住宅部分产品已售磬。。商业规划一层门面，经营范围不限。纳帕溪谷住宅销售价格走势图营销解析：该项目产品全为高层。户型以三室两厅为主，两室两厅为辅,加少量的四室三厅。主要竞争优势是小区景观及绿化。营销主题为“卓越眼界，成就完美人生”。

山居十二产品分析：该项目位于汇川区东联线中段银杉桥路口，占地20万㎡，建筑面积57万㎡，总规划户数446户，容积率2.58，绿化率35%，建筑密度32%，车位446个，由遵义连英房地产开发有限公司开发。2010年5月29日推出第一期，销售均价约3200元/㎡。2010年9月29日推出第二期,销售均价约3400元/㎡。商业总体规划两层，还未开始销售。山居十二住宅销售价格走势图营销解析：该项目产品由高层、小高层和独立别墅组成。本次推出的户型中以88-116㎡左右的两室和三室为主，一室为辅。根据销售情况来看，两室和三室都比较畅销,销售率均达到90%以上。该项目的主要竞争优势是景观好，引人注目的就是人工瀑布，为该项目增加了不少亮点。营销主题为“好房子，幸福家”。

鹭园产品分析：该项目位于遵义市汇川区人民路（市政府二小区旁），占地面积6万㎡，建筑面积约11万㎡，总规划户数513户，容积率1.85，绿化率40%，车位500个。由天盛地产开发公司开发，深圳港联公司策划，世邦博厚公司全程代理物业管理。2009年第一期开盘，均价为4500元/㎡。该产品为纯住房，没有规划商铺。营销解析：该项目有情景洋房，中式别墅。户型主要以85㎡左右的两室和120㎡左右的三室为主，以137㎡的四室为辅。主要竞争优势是整体品质较高、位置较好。营销主题为“修身、齐家、墅怀天下”。②红花岗组团（1）传统核心板块

鸿苑遵邸产品分析：鸿苑遵邸项目位于遵义市红花岗区老城西门沟，紧邻遵义会址，周边配套成熟，紧邻遵义市唯一步行街，周边有餐饮娱乐休闲街。占地10亩，建筑总面积4.5万㎡,绿化率50%，车位400个，规划户数有400多户。由遵义鸿苑地产开发，重庆水起风生公司进行代理销售，重庆黑白黑创意贴进行整合宣传推广。项目分2期开发，目前处于销售前期的客户积累阶段，将于2011年元月开始销售，预计销售价格超过5000元/㎡。营销解析：该项目为纯住宅，项目产品主要是小高层，项目主推户型是三房两厅，其中还有部分一房两厅和两房两厅户型。在推广宣传中，采用了户外、车身、参展等载体。户外广告、车身广告已投入2个季度，且参加了2010年10月15日遵义市房交会。以“鸿苑遵邸，收藏生活，天赋极境，唯此遵邸，大境无享，心归遵邸”为广告主打语，主力卖点为地段。

圣龙一品产品分析：圣龙一品位于遵义市老城法院街华雅酒店旁，紧靠纪念广场、凤凰山广场和遵义公园，购物方便，教育设施齐备，附近有市幼儿园、区幼儿园、文化小学、十一中、四中。占地面积约为0.5万㎡，建筑总面积约1.16万㎡，容积率2.3，绿化率20%，规划户数170户，车位比率为1：0.4。由遵义市黔龙房地产开发有限公司开发，2009年10月开盘，开盘起价4500元/㎡，均价5200元/㎡。圣龙一品住宅销售价格走势图营销解析：该项目是纯住宅，有小高层和多层两种产品形式，以建筑面积120-150㎡的三房两厅户型为主，辅以少量面积74-85㎡的两室户。目前处于尾盘销售阶段，价格在5500元/㎡左右。宣传推广采用了户外、车身、报纸等载体。主要卖点为环境和配套，推广主题为“龙腾府邸，老城印象”。

世贸华庭产品分析：该项目位于中华北路市民广场。占地0.8万㎡，建筑总面积11万㎡，其中5层商业裙楼2.5万㎡，两栋33层住宅4.5万㎡，一栋50层五星级酒店3.75万㎡，地下停车库2.25万㎡。广信地产开发，由雅颂堂代理品牌推广。营销解析：目前该项目正处于施工阶段，还未进行公开销售。遵义市首家五星级酒店国际豪生大酒店将在此亮相。另外，该项目还将运营国际品牌休闲娱乐商务会所。在该项目的推广中，主要媒介选择有展览会、DM单页派发。推广主题为“世贸汇、泊华廷、观天下。”主要竞争力来自于地段和五星级酒店带来的影响力。（2）新兴外环板块

东方酒店产品分析：该项目位于北京路与环城路口交汇处。该项目是以前东方酒店改造而成的投资型产权式酒店。户型均是酒店式的标间，面积均为30㎡。该项目于2010年7月开始销售，起价为5000元/㎡，现销均价约为5200元/㎡。营销解析：该项目主要竞争力是明确的投资回报。在推广宣传中，主要采取了DM发放和户外广告。推广以“保卫您的积蓄，不让您的资产缩水”为诉求主题。

东城美邸产品分析：该项目位于红花岗区外环路（天宇建材市场旁）。由鑫清房产公司开发，总建筑面积5万㎡，由7栋多层建筑组建而成，集商住于一体，容积率4，绿化率35%，鑫晟拓地产进行全程营销代理。2009年9月开盘，开盘均价约为2800元/㎡，现在均价约为3400元/㎡。东城美邸住宅销售价格走势图营销解析：该项目规划户数为320户，车位数为300个。主推户型为建面约在66.58—87.5㎡之间的两室。一房一厅建筑面积为45.1㎡和46.04㎡,三房两厅的建筑面积为134㎡和138.55㎡。商业为两层，一层门面将有可能根据客户需要进行分割销售,经营定位主要是建材行业。目前住宅部分已处于清盘销售阶段。商铺0.35万方，目前未进行销售。该项目交通方便，医疗、教育、金融及生活配套完善。在推广中，主要以车身和户外广告为主，营销主题为“日出耀东城，生活选美邸”。

沙河小区产品分析：该项目位于遵义火车站附近，建面约20万㎡，由遵义市永诚房开公司开发，遵义市冠宇公司进行全程