房地产金融课件

房地产金融1ppt课件房地产金融1ppt课件1绪论

一、房地产金融的含义

1.房地产金融是指围绕房地产的开发、经营、流通和消费等过程而发生的资金筹集、融通和结算的一系列金融活动。

2.房地产金融学是专门研究房地产金融活动的基本原理、基本方法及其规律性的科学。二、房地产金融的作用

1、对房地产开发经营活动的资金保障作用

2、为居民购房提供信用支持，改善居民居住水平

3、房地产金融通过对房地产业的调节，进而影响宏观经济运行。2ppt课件绪论一、房地产金融的含义2ppt课件2精品资料精品资料3你怎么称呼老师？如果老师最后没有总结一节课的重点的难点，你是否会认为老师的教学方法需要改进？你所经历的课堂，是讲座式还是讨论式？教师的教鞭“不怕太阳晒，也不怕那风雨狂，只怕先生骂我笨，没有学问无颜见爹娘……”“太阳当空照，花儿对我笑，小鸟说早早早……”房地产金融课件4精品资料精品资料5你怎么称呼老师？如果老师最后没有总结一节课的重点的难点，你是否会认为老师的教学方法需要改进？你所经历的课堂，是讲座式还是讨论式？教师的教鞭“不怕太阳晒，也不怕那风雨狂，只怕先生骂我笨，没有学问无颜见爹娘……”“太阳当空照，花儿对我笑，小鸟说早早早……”房地产金融课件6绪论三、房地产金融的主要内容

房地产金融内容既涉及微观金融，又涉及宏观金融方面的内容。

1、房地产与房地产金融概述

2、房地产抵押贷款一级市场的运作，包括个人住房贷款、开发贷款、公积金贷款、REITS等3、房地产抵押贷款二级市场运作，如房地产抵押证券化

4、房地产保险及国外房地产金融制度四、课程学习要求及主要参考资料7ppt课件绪论三、房地产金融的主要内容7ppt课件7绪论1、房地产金融是金融学的一个分支，属于应用性很强的实务类课程，内容涉及广泛，要求学生在课上学习的基础上，关注国内外宏观经济政策环境的变化，广泛阅读相关文献。教材《房地产金融》董藩赵安平主编

《房地产金融》洪艳荣主编

《房地产经济学》《房地产金融与投资概论》龙胜平主编杂志《中国房地产金融》《中国房地产》等

2、成绩考核

8ppt课件绪论1、房地产金融是金融学的一个分支，属于应用性很强的实务类8绪论

（1）出勤10%，不定期检查出勤状况；

（2）作业一至二次，占10%：不定期；

（3）学生展示占20%

学生以4-5人为一组，展示对本课程的思考和探究，

若学生在课上主动提问，大胆质疑，可考虑加分；

（4）期末考试占60%。9ppt课件绪论（1）出勤10%，不定期检查出勤9

第一章房地产与房地产业概述一、房地产

1、房地产概念（RealEstate）（1）房地产：是房产和地产的总称

（2）房地产权益：所有权、建筑用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、抵押权、租赁权

（3）房地产区位：位置、交通、配套、环境

2、房地产的构成和类型：

建筑地块、房屋建筑物、配套设施3、房地产商品的特征：具有商品属性和社会属性10ppt课件第一章房地产与房地产业概述一、房地产10pp10

第一章房地产与房地产业概述⑴位置固定性⑵异质性⑶使用长期性⑷供给有限（5）投资大量性（6）保值增值性

（7）价格易受政策、环境影响（8）变现性差11ppt课件第一章房地产与房地产业概述⑴11第一章房地产与房地产业概述二、房地产行业

1、房地产行业含义：由房地产投资、开发、经营、管理和服务等部门构成的巨大产业体系。

2、房地产行业特征城市经济发展的基础政府干预性强高投资、高收益、高风险3、房地产行业构成房地产开发、房地产服务两部分

12ppt课件第一章房地产与房地产业概述二、房地产行业12ppt课件12第一章房地产与房地产业概述4、房地产业与国民经济关系（1）房地产业是国民经济重要基础产业（2）房地产业是国民经济先导产业（3）房地产业是国民经济支柱产业房地产行业与国民经济具有相互促进、相互制约的关系三、中国房地产业发展进程

1、房地产业复苏阶段（1979-1992）

2、房地产业初步发展阶段（1992-1997）3、房地产业持续发展阶段（1998-2002）

13ppt课件第一章房地产与房地产业概述4、房地产业与国民经济关系1313第一章房地产与房地产业概述4、房地产业快速发展阶段（2003-2012）

5、房地产业面临史上最严厉调控（2013）四、我国房地产业发展中存在的问题

1、投资增速过快，银行信贷膨胀2、房价虚高，局部泡沫明显3、结构矛盾突出，供需不平衡4、土地市场不规范，长期供应不足14ppt课件第一章房地产与房地产业概述4、房地产业快速发展阶段141998-2008年房地产投资额（亿元）15ppt课件1998-2008年房地产投资额（亿元）15ppt课件15鄂尔多斯案例

2004年前整个鄂尔多斯一度是内蒙古最为贫困的地区，只有两个小村庄，不到1400人。

但这种情况在2004年得到了扭转，因为鄂尔多斯人发现在这片曾经的不毛之地，70%的地层下都埋藏着“黑金”煤矿。而此时中国经济进入新一轮爆发周期，重工业、重化工业为代表的二次工业化发展迅速，这直接拉动了中国对能源的强劲需求。16ppt课件鄂尔多斯案例2004年前整个鄂尔多斯一度是内蒙古最16鄂尔多斯案例

借助于得天独厚的矿产资源，鄂尔多斯一夜间变成了暴发户，连续9年经济增速全内蒙古第一，人均GDP也超过了香港。

不但是鄂尔多斯的羊煤土气造就了一大批的富翁，城市化所带来的变迁，让这个城市几乎所有的人都在一夜之间实现了暴富。以2010年的数据为例：鄂尔多斯商品房销售面积为北京商品房销售面积的62％。人口统计数据显示，鄂尔多斯目前常住人口仅为北京常住人口的约10％，人均拥有住房2.3套。

由于供应量远超实际需求，再加上鄂尔多斯的购房群体极为封闭，外地的购房者相对较少，绝大多数购房者由投资者变成为投机者，他们买入崭新房屋只有一个目的，等高价时抛出。因为无人居住，该市康巴什新区的空城已经成为中国房地产泡沫的“最佳展品”17ppt课件鄂尔多斯案例借助于得天独厚的矿产资源，鄂尔多斯一17鄂尔多斯案例18ppt课件鄂尔多斯案例18ppt课件18鄂尔多斯案例

十年的高速发展，五年的爆发式增长，突飞猛进的鄂尔多斯房地产市场在2011年“急刹车”：楼盘拦腰折价、大量项目停工停售，开发商资金链断裂，房地产开发已经处于停滞状态。

商品房均价从10000元暴跌至3000多元。以当地“金信翰林苑”项目为例，其二手房价此前都在10000元左右，跌至仅3750元。乌兰木伦河畔的城投绿城项目以低于成本价格每平方米6900元销售。但是，在鄂尔多斯，房地产开发资金主要来自于民间借贷。一些没有开发经验的煤老板盲目进入地产领域，19ppt课件鄂尔多斯案例十年的高速发展，五年的爆发式增长，突飞猛19鄂尔多斯案例20ppt课件鄂尔多斯案例20ppt课件20鄂尔多斯案例单纯依靠民间借贷资金实现开发。而鄂尔多斯房地产市场近年来的从1500元到2万元的飙升速度刺激了房地产市场虚假繁荣，同时在房产供不应求的局面下，这种模式得到了助长。在宏观调控压力下，鄂尔多斯债权人也纷纷“收贷”，成为压倒上述房地产商“最后一根稻草。不仅如此，民间借贷危机又让这座城市的购房者以百万瞬间“蒸发”。资金链崩盘再加上房产刚性需求不足，房地产商纷纷打折促销。鄂尔多斯的楼市泡沫终于破灭了。21ppt课件鄂尔多斯案例单纯依靠民间借贷资金实现开发。而鄂尔多斯房地产市21鄂尔多斯案例中富公司于2008年投资开发“国电富兴园小区”项目，工程总造价约1.93亿元，项目总建筑面积107870.65平方米，为此，中富公司在经营过程中共向373家个人及单位举债2.63亿元，其中住宅期房于2010年开盘销售，预计收回首付款817.053万元，对应有约1.5亿元的按揭贷款，商业用房尚未开盘。这2.63亿民间借贷成本不菲，利息为3分，即月利率为3%。也就是说，中富每个月都要为此支付789万元利息。同时，银行以“五证不全”为由，约1.5亿的房屋按揭贷款无法获批。于是资金缺口到了无法归还民间借贷本息的地步，导致公司法定代表人王金福自杀身亡，最大股东郝小军外逃。。22ppt课件鄂尔多斯案例中富公司于2008年投资开发“国电富兴22鄂尔多斯案例23ppt课件鄂尔多斯案例23ppt课件23第二章房地产金融概述一、房地产金融

1、房地产金融含义：略2、房地产业与金融业的关系

（1）房地产业的发展需要金融业的支持

（2）金融业的发展需要在房地产业开拓业务二、房地产金融的分类

1、按经营性分:政策性和商业性房地产金融

2、按融通方式分:直接金融和间接金融

3、按放款形式分:信用放款和担保放款三、房地产金融的特点

24ppt课件第二章房地产金融概述一、房地产金融24ppt课件24第二章房地产金融概述1、以无转移抵押为基础

2、资金运用周期具有中长期性3、房地产融资证券化

4、容易受政策影响

5、杠杆效应明显四、房地产金融市场

1、房地产金融中介机构存款性金融机构：商业银行、住房储蓄银行非存款性金融机构：信托投资公司、投资基金、人寿保险公司、证券公司25ppt课件第二章房地产金融概述1、以无转移抵押为基础25pp25第二章房地产金融概述

2、房地产金融融资主体

企业、居民个人、政府部门3、房地产金融工具

债务性融资工具与权益性融资工具

4、房地产金融市场结构：一级市场与二级市场五、房地产金融体系

1、由房地产金融活动的参与者、房地产金融活动中产生的各种金融工具以及这些工具流动形成的市场所构成。完善的房地产金融体系，能促使储蓄通过直接融资和间接融资二种方式从所谓的资金盈余单位向所谓的资金赤字单位转移，满足房地产资金运行的要求。

26ppt课件第二章房地产金融概述2、房地产金融融资主体26ppt课件26第二章房地产金融概述2、美国房地产金融体系

（1）美国房地产金融机构：商业银行、储蓄机构、退休基金、保险公司、投资公司、投资银行、房地产信托基金、对冲基金、共同基金、政府抵押担保机构、评级公司

（2）美国抵押贷款市场结构一级抵押贷款市场二级抵押贷款市场联邦国民抵押贷款协会（FannieMae）

联邦住宅抵押贷款协会（FreddieMae）国民抵押贷款协会（GinnieMae）

信用评级机构：穆迪、标普、惠誉（Fitch）27ppt课件第二章房地产金融概述2、美国房地产金融体系27ppt课27第二章房地产金融概述美元美元证券、票据等储蓄美元存款等间接融资金融中介商业银行储蓄机构储蓄和贷款协会互助储蓄银行信用合作社人寿保险公司投资公司互助基金REITS养老基金收入盈余单位个人企业政府收入赤字单位个人企业政府经纪人抵押银行资金美元直接融资28ppt课件第二章房地产金融概述美元美元证券、票据等储蓄美元存款等间28第二章房地产金融概述

3、美国房地产金融体系特点

（1）私营金融机构为主体

（2）市场主导的金融体系

（3）联邦政府有效参与六、我国房地产金融体系及存在的问题

1、我国房地产金融结构

（1）专营性房地产金融机构

住房公积金管理中心住房储蓄银行

（2）兼营房地产金融业务的机构29ppt课件第二章房地产金融概述3、美国房地产金融体系特点29pp29第二章房地产金融概述

商业银行、保险公司、信托公司、证券公司

（3）我国房地产金融监管机构

人民银行、银监会、证监会、保监会2、我国房地产金融业务存在问题

（1）房地产融资方式少

（2）银行信贷风险大（3）住房抵押贷款证券化有待发展

（4）立法、监管和信用体系有待完善30ppt课件第二章房地产金融概述商业银行、保险公司、信托公司30商业银行与房地产开发的关系

ABCD

GEF

土地

土地

房屋

商业银行商业银行商业银行商业银行土地储备中心房地产开发商开发商、建筑商购房者土地储备土地储备与开发房地产开发建设房地产销售31ppt课件商业银行与房地产开发的关系商业银行商业银行商业银行商业银行土31第三章房地产抵押贷款

第一节房地产抵押贷款概述32ppt课件第三章房地产抵押贷款32ppt课件32第一节房地产抵押贷款概述一、抵押与房地产抵押1、抵押抵押权人：是取得和享有权利的人。抵押人和债权人必须是同一的。抵押人：是以自己的财产为自己或他人的债务设定抵押的人。抵押标的物：是为抵押人提供担保用于设定抵押权的财产。抵押是指债务人或者第三人不转移对财产的占有，并将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人（抵押权人）有权依法以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。

33ppt课件第一节房地产抵押贷款概述一、抵押与房地产抵押33ppt课33第一节房地产抵押贷款概述2、房地产抵押

是指抵押人以其合法拥有的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务按期履行的担保的行为。当债务人（抵押人）不履行债务时，债权人（抵押权人）有权依法以抵押的房地产拍卖或折价所得的价款优先受偿。房产抵押权人，是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。房产抵押人是指把依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。3、房地产抵押贷款与按揭贷款的区别

34ppt课件第一节房地产抵押贷款概述2、房地产抵押34ppt课34第一节房地产抵押贷款概述按揭是房地产开发商、购房者与银行三方共同参与房地产开发经营的一种融资业务活动；购房者为按揭人，银行为按揭权人；购房者按楼花（未竣工房屋）预售合同支付部分购楼款后，将依合同取得房屋的取得权让与银行，作为取得银行贷款的担保，待购房人履行了贷款合同义务后，即清偿了本息及相关费用，再赎回预售合同中的权益。

楼花按揭解决了购房者当前的资金困难，促进了房地产开发商的销售，加速了开发商资金周转，扩大了银行等金融机构的贷款业务。

35ppt课件第一节房地产抵押贷款概述按揭是房地产开发商、35第一节房地产抵押贷款概述二、房地产抵押贷款的涵义及分类

房地产抵押贷款，是指以借款人或第三人拥有的房地产为抵押物，向金融机构申请的长期贷款，并承诺以年金形式定期偿付贷款本息。当借款人违约时，贷款人有权取消借款人对抵押房地产的赎回权，并将抵押房地产拍卖，从中获得补偿。房地产抵押贷款依据不同分类标准可分：1、按贷款对象企事业法人房地产抵押贷款、个人房地产抵押贷款2、按贷款用途房屋开发抵押贷款、土地开发抵押贷款、购房抵押贷款、其他用途的房地产抵押贷款36ppt课件第一节房地产抵押贷款概述二、房地产抵押贷款的涵义及分类36第一节房地产抵押贷款概述3、按贷款利率确定方式：固定利率抵押贷款、可调利率抵押贷款三、房地产抵押贷款的特点1.以抵押为前提建立的信贷关系2.以房地产抵押为条件的贷款3.房地产抵押贷款的现实性四、房地产抵押贷款的作用1.增强房地产开发企业的经济实力，发挥自有资金的财务杠杆功能，促进房地产业的发展2.增强工薪阶层的购房能力，促进住房自有化和房地产消费市场发展37ppt课件第一节房地产抵押贷款概述3、按贷款利率确定方式：固定利37第一节房地产抵押贷款概述3.发挥储蓄功能，调节居民消费行为，促进经济的平衡发展4.确保银行贷款安全，保障银行贷款效益，促进房地产金融发展38ppt课件第一节房地产抵押贷款概述3.发挥储蓄功能，调节居民消费38第二节房地产抵押贷款的运行环节一、房地产抵押权的设定房地产抵押权的设定是房地产贷款运行的前提条件，下列房地产不得设定抵押：1．权属有争议的房地产；2．用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；3．列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其它建筑物；4．已依法公告列入拆迁范围的房地产；5．被依法查封、扣押、监管或者以其它形式限制的房地产；6．依法不得抵押的房地产。39ppt课件第二节房地产抵押贷款的运行环节一、房地产抵押权的设定3939第二节房地产抵押贷款的运行环节二、房地产抵押合同房地产抵押的设定包含两个程序签订书面抵押合同、办理抵押登记1．抵押当事人的名称或姓名、住所；2．抵押合同与借款合同的关系、借款合同编号；3．抵押权所担保的债务种类、数额、范围；4．抵押物的名称、处所、类型、结构、建筑面积、用地面积以及四至范围、房地产权属和编号；5．抵押房地产的价值；

6．抵押期限；40ppt课件第二节房地产抵押贷款的运行环节二、房地产抵押合同40pp40第二节房地产抵押贷款的运行环节7．抵押房地产的占管人、占管责任以及意外毁损或者灭失的责任；8．抵押权灭失的条件；9．抵押房地产的保险；10．抵押物的处分及所得价款的分配顺序；11．抵押人和抵押权人的保证；12．违约责任；13．合同争议的解决方式；14．抵押合同公证、登记与注销、费用的负担；15．抵押当事人约定的其他事项；16．签订抵押合同的时间、地点。41ppt课件第二节房地产抵押贷款的运行环节7．抵押房地产的占管人、占41第二节房地产抵押贷款运行环节三、房地产抵押登记（一）抵押登记的意义1、只有经过抵押登记，办理他项权证之后，房地产抵押合同才生效。2、抵押登记的意义即是保障房地产交易的安全和有效3、设定抵押并经登记后，抵押便具有公信力和公示力，可以对抗任何第三人。（二）房地产抵押登记1．申请房地产抵押登记的抵押人、抵押权人，应当向登记机关交验下列文件：（1）抵押当事人的身份证明或法人资格证明；42ppt课件第二节房地产抵押贷款运行环节三、房地产抵押登记42ppt42第二节房地产抵押贷款的运行环节（2）抵押登记申请书；（3）抵押合同；（4）《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》，共有的房屋还必须提交《房屋共有权证》和其他共有人同意抵押的证明；（5）可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料；（6）可以证明抵押房地产价值的资料：（7）登记机关认为必要的其他文件。43ppt课件第二节房地产抵押贷款的运行环节（2）抵押登记申请书；4343第二节房地产抵押贷款的运行环节2、登记机关应当对申请人的申请进行审核。凡权属清楚、证明材料齐全的，应当在受理登记之日起7日内决定是否予以登记，对不予登记的，应当书面通知申请人。以依法取得的房屋所有权证书的房地产抵押的，登记机关应当在原《房屋所有权证》上作他项权利记载后，由抵押人收执。并向抵押权人颁发《房屋他项权证》。以预售房地产或者在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同上作记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。44ppt课件第二节房地产抵押贷款的运行环节2、登记机关应当对申请人的44第二节房地产抵押贷款的运行环节3．抵押合同发生变更或者抵押关系终止时，抵押当事人应当在变更或者终止之日起15日内，到原登记机关办理变更或者注销抵押登记。四、抵押房地产的处分当债务履行期届满，债务人不履行债务时，抵押权人依法律规定的程序处分抵押房地产，以抵押的房地产变卖、拍卖价款或以折价的方式优先受偿，以实现其债权。（一）抵押房地产处分的条件只有当符合法律规定的条件，即一定的法律事实出现之时，抵押权人才能行使处分抵押房地产的权利。这个条件即为债务履行期限届满，而债务人未履行债务。

45ppt课件第二节房地产抵押贷款的运行环节3．抵押合同发生变更或者抵45第二节房地产抵押贷款的运行环节具体则可分为下列几种情况，凡具备其一，抵押权人便有权要求处分抵押房地产：

1.债务履行期满，抵押权人未受清偿的，债务人又未能与抵押权人达成延期履行协议的；

2.抵押人死亡，或者被宣告死亡而无人代为履行到期债务的；或者抵押人的合法继承人、受遗赠人拒绝履行到期债务的；3、抵押人被依法宣告解散或者破产的；4、抵押人违反本办法的有关规定，擅自处分抵押房地产；5、抵押合同约定的其他情况。46ppt课件第二节房地产抵押贷款的运行环节具体则可分为下列几46第二节房地产抵押贷款的运行环节（二）抵押房地产处分的方式抵押房地产的处分，亦即房地产抵押权的实现可分为以下几种方式。1.抵押房地产折价2.抵押房地产变卖3.抵押房地产拍卖47ppt课件第二节房地产抵押贷款的运行环节（二）抵押房地产处分的方式47第二节房地产抵押贷款的运行环节

五、抵押贷款的偿付

抵押贷款一般以年金形式定期偿付。具体的偿付方式因贷款方式的不同而不同。到目前为止，国际上抵押贷款大致可以分为两大类，一类是固定利率，一类是可调利率。六、抵押贷款杠杆原理资产收益率：营业收入/总资产权益收益率：投资者净收益/自有资金贷款比率：贷款额/总投资杠杆因子：1/（1-贷款比率）48ppt课件第二节房地产抵押贷款的运行环节五、抵押贷款的偿48第三节房地产抵押贷款市场结构

房地产抵押贷款市场结构是指由初级抵押市场和二级抵押市场组成的一个有序的开放式市场体系。一、初级抵押贷款市场

初级抵押贷款市场是房地产金融机构为买房者或建房者提供贷款的市场。二、二级抵押贷款市场结构二级抵押贷款市场是指抵押贷款人和投资者之间转让已发放的抵押贷款契据或买卖以房地产为担保的抵押证券的市场。49ppt课件第三节房地产抵押贷款市场结构49ppt课件49图3．1建设贷款机构、开发商、购房者和长期抵押贷款机构四方面的关系建设贷款人开发商（拥有一块价值3000万元的土地和建设计划，预计开发成本为10000万元）建设贷款人第一步：房屋营建，申请建设贷款

发放7000万元建设贷款50ppt课件图3．1建设贷款机构、开发商、购房者和长期抵押贷款机构四方50图3．1建设贷款机构、开发商、购房者和长期抵押贷款机构四方面的关系

开发商（以12500万元售出房屋之后）抵押贷款人购房者（首期付款30%，即3750万元，加上抵押贷款）申请贷款第二步：房屋竣工销售解除贷款合同清偿贷款本息第三步：清偿建设贷款51ppt课件图3．1建设贷款机构、开发商、购房者和长期抵押贷款机构四方51图3.2抵押贷款市场结构图抵押抵押二级市场机构资本市场投资者抵押贷款人借款人价格资金资金抵押证券转售52ppt课件图3.2抵押贷款市场结构图抵押抵押二级市场机构资本市场投资者52第三节房地产抵押贷款市场结构在美国，目前主要的二级市场机构包括联邦国民抵押贷款协会(FederalNationalMortgageAssociation,FNMA,简称为FannieMae)、政府国民抵押贷款协会（GovernmentNationalMortgageAssociation,GNMA,简称为GannieMae）、联邦住房抵押贷款公司（FederalHomeLoanMortgageCorporation,FHLMC,简称为FreddieMac）等。二级市场通过对贷款人和其他投资者之间进行抵押契据的买卖和发行以抵押贷款为后盾的抵押证券，促进了抵押市场的有序经营，为房地产业和金融业的发展起着重要的作用：53ppt课件第三节房地产抵押贷款市场结构在美国，目前主要的二级市场机53第三节房地产抵押贷款市场结构吸引社会资金进入抵押市场鼓励抵押资金的地区间的流动使抵押贷款人能够将抵押契据变现平抑抵押资金的供求波动54ppt课件第三节房地产抵押贷款市场结构吸引社会资金进入抵押市场5454第四节房地产抵押贷款的发展一、美国抵押贷款方式的发展1、1930年以前，美国市场上的抵押贷款年限很短，多数在3年至6年以内。2、1934年美国《住宅法》批准成立联邦住宅管理局。联邦住宅管理局推广一种低首付、固定利率、等额本息偿还的抵押贷款，并通过为住房抵押贷款提供保险来稳定抵押贷款市场，3、固定利率的长期住宅抵押贷款只有在利率不会迅速上升及短期利率低于长期利率的情况下才是可行的。4、采用可调利率抵押贷款方式，贷款人可将贷款利率风险部分地向借款人转移。二、我国住房抵押贷款的发展与思考55ppt课件第四节房地产抵押贷款的发展一、美国抵押贷款方式的发展5555第四节房地产抵押贷款的发展1、国内的住房抵押贷款走过了与美国相似的历程。2、1990年代初，建设银行上海分行发放的住房抵押贷款，首付款高达50％，贷款期限也只有5年左右3、十年之后，我国住房抵押贷款的迅速发展，突出表现在首付款最低降到了20％，贷款年限最长可达30年，类似于美国联邦国民抵押贷款协会关于借款人还款能力的标准，国内多数银行对借款人的月贷款本息和家庭月收入比最高达到50％。4、还款方式主要有所谓等额本金和等额本息两种可变利率方式。5、2013年8月29日政府提出启动资产证券化业务56ppt课件第四节房地产抵押贷款的发展1、国内的住房抵押贷款走过了与56第五节固定利率抵押贷款一、抵押贷款利率的确定—综述1、影响抵押贷款利率的因素预期的真实利率、预期的通货膨胀率、贷款风险。住宅抵押贷款的风险主要有以下四类：第一类：坏帐风险(defaultrisk)

第二类：利率风险(interestrisk)

第三类：提前付款风险(prepaymentrisk）第四类：其他风险。如贷款或投资的流动性(liquidity)或市场可售性(marketability)2、抵押贷款利率的确定抵押贷款利率受到以下因素的影响：

57ppt课件第五节固定利率抵押贷款一、抵押贷款利率的确定—综述57pp57第五节固定利率抵押贷款预期的真实利率、预期通货膨胀率、利率风险、坏帐风险、提前付款风险和其他风险。它们之间的相互关系可以用如下公式表示：I＝r＋p＋f公式表明，为了确保贷款人能够获得预期的真实利率r，贷款利率中必须包含预期的通货膨胀率f和足够的风险补偿p，补偿他们所承担的各种风险。r、p、f三者之和就是贷款利率I。如果贷款人低估了上式中任何一个部分，他都将受经济上的损失。58ppt课件第五节固定利率抵押贷款预期的真实利率、预期通货膨胀率、利率58第五节固定利率抵押贷款一、固定利率抵押贷款模式的演变

1、早期的住宅抵押贷款，一般要求借款人支付相当大的首期付款额。

2、贷款比率一般不超过房价的50％，贷款年限长短不一，但是最长不得超过5年。贷款期内，借款人只付息，不还款。

3、贷款到期之后，根据当时的经济情况，在新的利率水平下重新订立贷款合同。

4、只是在贷款续期时，可能因为借款人个人储蓄的增加，续期贷款总额得以降低。因此，这类贷款是通过人们的储蓄来清偿贷款本金的。59ppt课件第五节固定利率抵押贷款一、固定利率抵押贷款模式的演变59p59第二节固定利率抵押贷款二、等额本金偿还的抵押贷款(CAM)

每月还款额由两部分组成：一部分是清偿的本金，它等于将贷款总额按月均摊，可以根据如下公式计算：

贷款总额每月清偿的本金总额=————————

贷款年限×1260ppt课件第二节固定利率抵押贷款二、等额本金偿还的抵押贷款(CAM)60第五节固定利率抵押贷款61ppt课件第五节固定利率抵押贷款61ppt课件61第五节固定利率抵押贷款

贷款总额每月还款额递减速度=————————×年利率÷12

贷款年限×1262ppt课件第五节固定利率抵押贷款62ppt课件62第五节固定利率抵押贷款三、等额本息的抵押贷款最为普遍的房地产抵押贷款就是所谓等额本息的抵押贷款(constantpaymentmortgage，简称CPM)。它与等额本金偿还法相似，利率在贷款期间内固定不变，所不同的是每月付款是恒定的。63ppt课件第五节固定利率抵押贷款三、等额本息的抵押贷款63ppt课件63第五节固定利率抵押贷款64ppt课件第五节固定利率抵押贷款64ppt课件64第五节固定利率抵押贷款月份贷款余额 偿还的本金偿还的利199971.30 28.70 1000.002 99942.31 28.99 999.71399913.0429.28999.424 99883.47 29.57 999.135 99853.60 29.87 998.836 99823.44 30.16998.547 99792.97 30.47 998.238 99762.19 30.77 997.939 99731.12 31.08 997.6210 99699.72 31.39 997.311199668.02 31.70 997.001299636.00 32.02 996.68合计 364.00 11980.4065ppt课件第五节固定利率抵押贷款月份贷款余额 偿还的本金65

每年付款额中本息及利息的变化趋势每月付款额金额年份1028.6元051015202530本金利息66ppt课件每年付款额中本息及利息的变化趋势每月付款额金额年份66

贷款余额的变化趋势余额年份100000元05101520253085705.7元46241.3元67ppt课件贷款余额的变化趋势余额年份100067利率与本金清偿百分比的关系（30年期抵押贷款）68ppt课件利率与本金清偿百分比的关系（30年期抵押贷款）68ppt课件68第六节其他固定利率抵押贷款方式1、飘浮式贷款(balloonmortgage)：是指最后一次付款额比以前历次都大的贷款方式。最后的一笔付款就称为飘浮式付款(balloonpayment)。实际上早期的抵押贷款都是飘浮式的，所不同的是最早的抵押贷款每月只付息，不还本，本金在贷款到期时一次性清偿。2、逆向年金抵押贷款(reverseannuitymortgage):为了帮助消费者实现跨时预算平衡，使普通消费者在一生中实现大致均衡的消费水平，盘活老年人的住宅资产，人们设计了一种所谓逆向年金“抵押贷款”69ppt课件第六节其他固定利率抵押贷款方式1、飘浮式贷款(balloo69第六节其他固定利率抵押贷款方式方式。这种抵押贷款方式实际上是把房子抵押给金融机构，由金融机构每月向老人提供生活费用。3、双周付款的抵押贷款(biweekly

paymentsmortgage)：最近西方越来越多的贷款人在试图发放一种双周付款的抵押贷款。传统方式是每月付款一次，双周付款则是每两周付款一次。这种改进表面上似乎没有什么意义，但由于存在货币的时间价值，实际效果却是相当明显的。70ppt课件第六节其他固定利率抵押贷款方式方式。这种抵押贷款方式实际上7071ppt课件71ppt课件71第六节其他固定利率抵押贷款方式4、次级抵押贷款(Sub-primemortgage):次贷是一些贷款机构向信用较差的或收入不高的借款人提供的贷款。美国抵押贷款市场分为“优惠级”（prime）和“次级”（sub-prime），以借款人信用条件为划分标准。

72ppt课件第六节其他固定利率抵押贷款方式4、次级抵押贷款(Sub-p72

第五章住房公积金制度制度

第一节住房公积金制度概述73ppt课件

第五章住房公积金制度制度

73ppt73第一节住房公积金制度概述一、我国住房公积金制度的概念、产生和发展1、住房公积金含义住房公积金，是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位及其在职职工缴存的长期住房储金。职工个人缴存的公积金是个人长期储蓄的住房基金；单位缴存的公积金是单位对职工住房分配从实物分配向货币分配的转化。两者都归职工个人所有。74ppt课件第一节住房公积金制度概述一、我国住房公积金制度的概念、产生74第一节住房公积金制度概述我国的住房公积金制度是城镇住房制度改革的产物，其目的是在国家、企业、个人三者共同负担的情况下，筹集住房资金，并在筹集住房资金的过程中，通过长期的储蓄积累，逐步增强职工个人住房支付能力。2、我国住房公积金制度发展历程1991年先在上海实行、后在全国推广政策性住房金融形式。1992年住房公积金制度就被扩展到北京、天津、江苏、浙江等地。75ppt课件第一节住房公积金制度概述我国的住房公积金制度是城镇75第一节住房公积金制度概述1993年陆续扩展到辽宁、吉林、黑龙江、河北和湖北等地。1994年7月国务院转发“关于深化城镇住房制度改革的决定”(国发[1994]43号)明确指出要“全面推行住房公积金制度”。决定发布之后，全国35个大中城市、213个地级城市建立了住房公积金制度。国务院房改领导小组批准独立运行的解放军、煤炭、铁路、石油系统也已于1995年年底以前建立了住房公积金制度。中央机关于1996年10月建立了住房公积金。76ppt课件第一节住房公积金制度概述1993年陆续扩展到辽宁、吉林、黑76第一节住房公积金制度概述1996年8月，国务院办公厅转发国务院房改领导小组，《关于加强住房公积金管理的意见》，进一步明确了住房公积金是职工个人住房基金，不属于财政预算资金，按“房委会决策、中心运作、银行专户、财政监督”的原则进行管理，规范了住房公积金的管理体制，进一步推动了公积金制度的发展。1999年4月，国务院颁布了《住房公积金管理条例》，并于2002年３月下发了《国务院关于修改〈住房公积金管理条例〉的决定》，通过立法对公积金制度进行了规范。77ppt课件第一节住房公积金制度概述1996年8月，国务院办公厅转发国77第一节住房公积金制度概述2002年5月，国务院下发了《国务院关于进一步加强住房公积金管理的通知》，进一步强调要调整和完善住房公积金决策体系，规范住房公积金管理机构设置以及公积金银行专户和个人账户管理，健全和完善住房公积金监督体系。二、住房公积金的性质和特点

(一)住房公积金的性质住房公积金的本质属性是工资性，是住房分配货币化的重要形式。单位按职工工资的一定比例，为职工交存住房公积金，实质是把以前用于住房实物分配的78ppt课件第一节住房公积金制度概述2002年5月，国务院下发了《国务78第一节住房公积金制度概述工资，以货币形式分配给职工，从而达到转换住房分配机制的目的。(二)住房公积金的特点

1.义务性：义务性即为强制性，根据国家规定，凡在职职工及其所在单位都需按规定的缴存基数、缴存比例，为职工建立住房公积金，个人在缴存期间内定向使用住房公积金，职工个人、单位，包括各级财政，均需执行上述要求。2．互助性：互助性是指住房公积金具有储备和融通的特性。79ppt课件第一节住房公积金制度概述工资，以货币形式分配给职工，79第一节住房公积金制度概述3．保障性保障性是指住房公积金定向用于职工住房，并可通过安全运作实现合理增值，增值部分也需定向使用。

4.专用性专用性是指住房公积金定向用于职工建设和消费，其他单位和个人不得挪用。

5.政策性政策性是指公积金的运作、管理、使用都受到有关政策规定的制约。80ppt课件第一节住房公积金制度概述3．保障性80ppt课件80第一节住房公积金制度概述

调整前利率调整后利率一、个人住房公积金存款

当年缴存0.500.50

上年结转2.853.10二、个人住房公积金贷款

五年以下（含五年）4.204.45

五年以上4.704.90三、试点项目贷款按五年以上个人住房公积金贷款利率上浮10%同前81ppt课件第一节住房公积金制度概述调整前利率81第一节住房公积金制度概述

三、建立住房公积金制度的目的及作用

建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化；加快住房建设，改善居住条件，满足城镇居民不断增长的住房需求。三个关键性的问题是：一要使居民愿意买房，二要使居民买得起房，三要使居民有房可买1、有利满足职工住房有效需求促进住房商品化的实现2、有利筹集建房资金扩大建房规模提高职工居住质量82ppt课件第一节住房公积金制度概述三、建立住房公积金制度的目的82第二节住房公积金的管理体系一、住房公积金管理委员会决策各直辖市、省会城市以及其他设区的市、地、州、盟（以下统称设区城市）应按照《条例》规定，设立住房公积金管理委员会，作为住房公积金管理的决策机构。住房公积金管理委员会委员由设区城市人民政府聘任，主任应当由具有社会公信力的人士担任。住房公积金管理委员会应履行以下职责：1、依据有关法律、法规和政策，制定和调整住房公积金的具体管理办法，并监督实施；83ppt课件第二节住房公积金的管理体系一、住房公积金管理委员会决策8383第二节住房公积金的管理体系2、拟订住房公积金的具体缴存比例；3、确定住房公积金最高贷款额度；4、审批住房公积金归集、使用计划；5、审议住房公积金增值收益分配方案；6、审批住房公积金归集、使用计划执行情况的报告。二、住房公积金管理中心运作由于住房公积金的长期性、义务性和政策性，住房公积金的管理应该具备安全性、住房性和保值增值性。所以，住房公积金的管理机构应该是中介性和社会性的管理体制。84ppt课件第二节住房公积金的管理体系2、拟订住房公积金的具体缴存比例84第二节住房公积金的管理体系各省、直辖市自治区人民政府所在地的市，设立一个住房公积金的管理运作中心。公积金管理中心是执行机构，具体职责主要是：1、编制、执行住房公积金的归集、使用计划。2、负责记载职工住房公积金的缴存、提取、使用等情况。3、负责住房公积金的核算。4、审批住房公积金的提取、使用。5、负责住房公积金的保值和归还。6、编制住房公积金归集、使用计划执行情况的报告。85ppt课件第二节住房公积金的管理体系各省、直辖市自治区人民政府所在地85第二节住房公积金的管理体系7、承办住房委员会决定的其他事项。三、接受公积金管理中心委托，在银行设立专户住房公积金是在职职工及其所在单位缴存的长期住房储金，属于职工个人所有。受委托银行要为缴存住房公积金的职工建立个人账户；住房公积金管理中心要建立职工住房公积金明细账，记载职工个人住房公积金的缴存、提取等情况，并和受委托银行定期对账。住房公积金管理中心对已办理缴存住房公积金的职工，要发放有效凭证。86ppt课件第二节住房公积金的管理体系7、承办住房委员会决定的其他事项86第二节住房公积金的管理体系受托银行的主要职责是：1、设立并管理职工住房公积金帐户。2、办理住房公积金的缴存、借贷和结算业务。3、接受对职工住房公积金帐户的查询。4、办理市公积金管理中心委托的其他事项。四、财政审计部门监督住房公积金是银行专户，不进财政专户，但是财政部门要进行监督。住房公积金管理中心向财政部门报送住房公积金财务收支预算和管理费用预算，并87ppt课件第二节住房公积金的管理体系受托银行的主要职责是：87ppt87第二节住房公积金的管理体系严格按财政部门批复的预算执行。住房公积金管理委员会在审批住房公积金归集、使用计划和计划执行情况的报告时，必须有财政部门参加。88ppt课件第二节住房公积金的管理体系严格按财政部门批复的预算执行。住88第三节住房公积金的缴存、提取与贷款一、住房公积金的缴存1、住房公积金的缴存：单位扣交职工个人住房公积金后连同单位提供部分，一并缴存到市公积金管理中心，整个过程称为汇缴，由单位每月进行一次。2、住房公积金的补缴：如果单位职工在住房公积金汇缴时因故未缴纳住房公积金，则应进行补缴。另外，一部分职工提取住房公积金后需要归还复缴时，也通过补缴办法缴存住房公积金。89ppt课件第三节住房公积金的缴存、提取与贷款一、住房公积金的缴存8989第三节住房公积金的缴存、提取与贷款补缴的情况包括：(1)新增加职工或调入职工未按时汇缴住房公积金时；(2)单位职工因故漏缴住房公积金时；(3)职工提取住房公积金用于购建住房后，原住房出售或需另购住房，而将原动用的住房公积金重新复缴时；(4)职工错提住房公积金后需要复缴时。3、住房公积金的封存：90ppt课件第三节住房公积金的缴存、提取与贷款补缴的情况包括：90pp90第三节住房公积金的缴存、提取与贷款职工因故不缴纳住房公积金，且不能支取住房公积金时，那么其结余的住房公积金作为封存，挂在职工的帐户中。封存的情况有以下几种：(1)职工停薪；(2)职工辞职；(3)职工因长病假、生育假、下岗而领取折扣工资，并征得本人同意停缴住房公积金；

(4)职工旷工、劳动收容停缴住房公积金时。91ppt课件第三节住房公积金的缴存、提取与贷款职工因故不缴纳住房公积金91第三节住房公积金的缴存、提取与贷款4、住房公积金的转移职工变动工作时，其住房公积金本息转入新调单位名下的职工公积金户名内，职工住房公积金帐号也作相应调整。二、住房公积金的提取（可按月提取或一次性提取）

1、住房消费提取购买商品住房、限价房、私产房、公有住房、经济适用房；在农村集体土地上建造、翻建、大修自有住房；

92ppt课件第三节住房公积金的缴存、提取与贷款4、住房公积金的转移9292第三节住房公积金的缴存、提取与贷款偿还住房贷款本息；支付经济租赁房房租。

2、非住房消费提取离、退休人员；农业户籍男满60岁、女满55岁的；完全丧失劳动能力；被纳入城镇低保范围或特困范围；家庭成员患重大疾病住院治疗的；被判处刑罚；

93ppt课件第三节住房公积金的缴存、提取与贷款偿还住房93第三节住房公积金的缴存、提取与贷款户口迁出本市并与所在单位解除劳动合同；职工死亡。

三、住房公积金贷款

1、住房公积金贷款与个人商业贷款比较⑴性质不同⑵发放方式不同⑶贷款对象不同⑷贷款条件不同

2、住房公积金贷款对象

94ppt课件第三节住房公积金的缴存、提取与贷款户口迁出本94第三节住房公积金的缴存、提取与贷款3、住房公积金贷款程序⑴借款申请⑵贷款初审贷款年限：不超过30年贷款额度：个人不超过40万，夫妻联合申请不超过60万。按还款能力计算；按房价计算；按公积金储存余额倍数计算；按贷款最高限额计算，4个条件取最小值。

⑶贷款担保

95ppt课件第三节住房公积金的缴存、提取与贷款3、住房公积金贷款程序95第三节住房公积金的缴存、提取与贷款抵押；抵押+保险；由房地产公司担保。

4、住房公积金贷款的偿还⑴还款方式⑵提前还款⑶逾期还款⑷还款后抵押注销96ppt课件第三节住房公积金的缴存、提取与贷款96第四节新加坡住房金融制度

一、新加坡公积金制度简介1955年建立的新加坡公积金制度是政府立法强制个人储蓄、采取完全积累模式和集中管理模式的社会保障制度，是东亚乃至世界范围内住房金融制度成功运行的典范。公积金制度的管理机构是新加坡中央公积金局，它是隶属于劳工部的一个具有独立的、具有半官方性质的管理机构，负责公积金的行政管理。97ppt课件第四节新加坡住房金融制度一、新加坡公积金制度简介997第四节新加坡住房金融制度中央公积金局设理事会，由政府、职工代表、雇主、社会保障专家四方组成，主席由政府委任，日常工作由总经理负责。下设会员服务、雇主服务、人事、行政、计算机、内部事务六个部。中央公积金局只是一个行政机构，公积金的具体运营是由新加坡政府投资公司投资运营。新加坡公积金制度是一个完全积累的强制储蓄计划。55岁以下会员的个人账户分为：普通账户、医疗账户和特别账户。98ppt课件第四节新加坡住房金融制度中央公积金局设理事会，由政府、职98第四节新加坡住房金融制度普通账户的储蓄用于住房、保险、获准的投资和教育支出；医疗账户用于住院费、手术费等医疗项目支出；特殊账户中的储蓄用于养老和紧急支出。55岁以后，其个人账户变更为退休账户和医疗账户，其成员在中央公积金计划账户内的数额达到最低规定后，可以提取部分积蓄。公积金的存款利息通常由市场利率决定，原则上略高于银行的平均利息；而贷款利率一般比商业银行低1个百分点左右。99ppt课件第四节新加坡住房金融制度普通账户的储蓄用于住房、保险、获99第四节新加坡住房金融制度新加坡中央公积金制度的成功经验主要有：(1)长期强制储蓄。新加坡中央公积金制度是一个强制长期储蓄系统。住房公积金的积累最终用于住房，不仅将大大促进住房建设的发展，促进产业结构的调整，有利于国民经济健康协调发展，还能有效地调整消费结构。(2)完善的法律制度是公积金制度得以巩固和发展的基础。(3)公积金管理的保值增值是公积金缴存人具有持久支持力的重要条件。100ppt课件第四节新加坡住房金融制度新加坡中央公积金制度的成功经验主100我国住房公积金制度存在主要问题1、管理机构职能定位不准确2、监管缺位3、个贷资金使用率低，沉淀资金较多4、运行模式中存在的委托----代理问题5、公积金缴存率低，且发展不平衡101ppt课件我国住房公积金制度存在主要问题1、管理机构职能定位不准确10101第五节住房储蓄银行一、中德住房储蓄银行产生背景我国首家按照国际通行运作模式建立的住房储蓄银行———中德住房储蓄银行2004年2月15日在天津正式开业。这家银行初期在天津开展业务，逐步向全国推广。中德住房储蓄银行由中国建设银行和德国施威比豪尔住房储蓄银行合资成立，注册资本1.5亿元人民币，中国建设银行持75.1%，德国施威比豪尔住房储蓄银行持股24.9%。102ppt课件第五节住房储蓄银行一、中德住房储蓄银行产生背景102pp102第五节住房储蓄银行二、运行原理及特点

1、原理

2、特点：先存后贷、低存低贷、固定利率、灵活方便三、住房储蓄银行运行环节1、签订合同2、存款阶段3、配贷阶段4、贷款阶段四、营销方式103ppt课件第五节住房储蓄银行二、运行原理及特点103ppt课件103第五节住房储蓄银行五、资金来源

住房储蓄业务着重强调业务资金的封闭运转，即资金来源于客户的存款和还款，用途只能是客户进行配贷；资本金与业务资金严格分离，原则上不参与业务资金的运转。为此，住房储蓄银行业要遵循住房储蓄业务规律，其资金来源主要是客户的存款和还款，只有在特殊情况下，住房储蓄银行才可能临时从资金市场拆入少量资金以保证配贷需要。104ppt课件第五节住房储蓄银行五、资金来源104ppt课件104第七章住房抵押贷款证券化

第一节住房抵押贷款证券化概述105ppt课件第七章住房抵押贷款证券化105ppt课件105第一节住房抵押贷款证券化概述

一、住房抵押贷款证券化的概念住房抵押贷款证券化（mortgage-backedsecuritization，MBS）是资产证券化的一种，是指相关金融机构将自己所持有的流动性差，但具有较稳定的可预期现金流的住房抵押贷款汇集重组为抵押贷款群组，由特殊机构（SpecialPurposeVehicle，简称SPV）购入，经过担保、信用增级等技术处理后以证券的形式出售给投资者的融资过程。二、住房抵押贷款证券化的产生106ppt课件第一节住房抵押贷款证券化概述一、住房抵押贷款证券化的概念106第一节住房抵押贷款证券化概述住房抵押贷款证券化是资产证券化发展史上最早出现的证券化类型，它诞生于20世纪70年代的美国。当时，美国面临着严重的经济衰退，通货膨胀加剧。商业银行和储贷协会受到了《Q条例》存款利率上限的限制，因而竞争力下降，经营状况恶化。为了摆脱流动性不足的困境，以及为了防止流动性不足带来的更大的信用危机，金融机构不得不一方面出售一部分债权，其中主要是住房抵押贷款债权，以改善自身的经营现状；另一方面则尽力寻求新的金融工具。107ppt课件第一节住房抵押贷款证券化概述住房抵押贷款证107第一节住房抵押贷款证券化概述美国成立了联邦国民抵押协会（FNMA）、联邦住房贷款抵押公司（FHLMC）以及政府国民抵押协会（GNMA）。三家机构对自己所拥有的住房抵押贷款证券化，在政府部门的推动下，住房抵押贷款证券化得到迅速发展。住房抵押贷款证券化之后，证券化的金融创新技术被广泛的运用于抵押债权以外的非抵押债权资产。一般而言，由非抵押债权资产为担保发行的证券被称为资产108ppt课件第一节住房抵押贷款证券化概述美国成立了联邦国民抵押协会（F108第一节住房抵押贷款证券化概述支持证券（asset-backedsecuritiesABS）,由抵押债权作担保发行的证券被称为抵押担保证券（mortgage-backedsecuritiesMBS）。汽车贷款、信用贷款以及与信用卡类似的其他分期还款的贷款，应收账款、普通工商贷款、无担保消费贷款、公用事业租赁等能产生现金流量的应收债权都陆续进入了资产证券化的领域。三、住房抵押贷款证券化的作用对房地产行业的作用：住房抵押贷款证券化增强了金融机构的资产流动性，从而有助于金融机构贷款向个人购房者倾斜，形成以109ppt课件第一节住房抵押贷款证券化概述支持证券（asset-bac109第一节住房抵押贷款证券化概述买方贷款为重心的融资格局，促进住房有效需求的形成，加快住房商品的流通。对金融机构的作用1.提高了资产的流动性，改善银行的资产负债结构。2.有效地分散和转移银行信贷风险。3.提高了银行的资本利用率。对购房者的作用1.推行住房抵押贷款证券化可以提高居民的购房能力。对投资者的作用2.证券化为其提供了新的业务品种。3.证券化所带来的转让手续的简化，使得交易更为便利。110ppt课件第一节住房抵押贷款证券化概述买方贷款为重心的融资110第二节住房抵押贷款证券化的运作住房抵押贷款证券化的交易过程包括三个主要交易主体，即发起人、特设机构和投资者。在这个过程中，发起人把持有的抵押贷款资产真实出售给特设机构，特设机构（SPV）获得该资产所有权后，发行以该资产的未来现金流收入为基础的资产支持证券，并凭借对该资产的所有权，确保未来的现金收入首先用于对投资者还本付息。一、住房抵押贷款证券化的主要参与者1.发起人（originator）。即原始权益人。住房抵押贷款证券化的发起人通常是发放住房抵押贷款的金融111ppt课件第二节住房抵押贷款证券化的运作住房抵押贷款证券化的交易过程111第二节住房抵押贷款证券化的运作机构，如商业银行、住房专业银行等。他们发起贷款，并根据融资需要组建合适的资产池，将其真实出售给SPV。2.发行人，即特设机构（SPV）。SPV通过向不同的发起人收购住房抵押贷款资产组建住房抵押贷款资产池，然后整合包装后发行住房抵押贷款证券，并负责住房抵押贷款证券的本息支付。3.投资者（investor）。它是抵押贷款支持证券的市场交易者。对于投资者而言，投资住房抵押贷款证券可以获得较高的投资回报优化投资组合，大大降低了投资风险。112ppt课件第二节住房抵押贷款证券化的运作机构，如商业银行、住房专业银1124.市场中介机构。中介机构主要包括了服务商（servicer）从事每月偿还本息、还款收集等的相关活动，受托机构（trustee）其主要职能是持有抵押品并向投资者偿付本息等，以及信用增级机构（creditenhancementagency）和信用评级机构（creditratingagency）。113ppt课件4.市场中介机构。中介机构主要包括了服务商113第二节住房抵押贷款证券化的运作

二、住房抵押贷款证券化的操作流程1.组建住房抵押贷款证券化的资产池（assetpooling）。2.设立特殊机构SPV，实现破产隔离（bankruptcyremote）。3.进行信用增级（creditenhancement），完善交易结构。4.设计证券，信用评级。5.住房抵押贷款证券发行。6.管理资产池，偿付证券权益。114ppt课件第二节住房抵押贷款证券化的运作二、住房抵押贷款证券化的114第二节住房抵押贷款证券化的运作三、住房抵押贷款证券化的风险控制

1、利率风险（interestraterisk），也称为市场风险（marketrisk），是指由于利率的变动造成的发放抵押贷款的机构或者证券持有者所遭受损失的风险。

2、提前支付风险（pre-paymentrisk），指由于借款人随时支付全部或是部分抵押贷款的余额导致了现金流量的不稳定和再投资现象的风险。

3、信用风险（creditrisk），也叫违约风险（defaultrisk），是指在金融交易中，交易一方的违约给另一方造成损失的可能性。

115ppt课件第二节住房抵押贷款证券化的运作三、住房抵押贷款证券化的风115第二节住房抵押贷款证券化的运作

四、住房抵押贷款证券化的类型

住房抵押贷款证券化所使用的金融工具统称为抵押贷款支持证券。最常见的分类是按照交易结构将其分为三种类型的证券，而其他创新类型的证券则都是从这三种交易结构中衍生出来的。（一）转手证券（Pass-throughsecurities）

转手证券是证券化后的住房抵押贷款的所有权经过SPV的出售而转移，这些转移的住房抵押贷款从银行也就是发起人的资产负债表的资产项移出。转手证券的投资者拥有住房抵押贷款的所有权，SPV将扣除了116ppt课件第二节住房抵押贷款证券化的运作四、住房抵押贷款证券化的116第二节住房抵押贷款证券化的运作一定费用后的住房抵押贷款产生的还款现金流“转手”给投资者。同时，住房抵押贷款的各种风险也几乎全部“转手”给了投资者。（二）剥离式抵押支持证券（Strippedmortgage-backedsecurity，SMBS）剥离式抵押支持证券是将一个抵押贷款组合中的利息和本金按一定的比例重新分配，形成两个或多个剥离式抵押支持证券。本息拆分抵押贷款证券是SMBS最普遍的类型。分别以贷款的本金收入流和利息收入流为基础发行本金债券（principalonly,PO）和利息债券117ppt课件第二节住房抵押贷款证券化的运作一定费用后的住房抵押贷款产生117第二节住房抵押贷款证券化的运作（interestonly,IO）。这种精心安排，使得本金债券和利息债券功能各异，满足投资者不同投资需要（三）担保抵押证券（collateralizedmortgageobligations)

CMO的特点是对证券进行分档，通常按照期限不同，设计不同档级的证券，每档特征各不相同，较好的克服了过手证券的不足。118ppt课件第二节住房抵押贷款证券化的运作（interestonly118第三节发达国家的住房抵押贷款证券化模式一、美国模式美国的抵押贷款证券化采取表外运作模式。在该模式下，银行将住房抵押贷款以真实出售的方式出售给SPV，由SPV发行证券。SPV是独立于银行而存在的，通常是政府设立的专门购买贷款发行住房抵押贷款证券。银行的经营运作与SPV无关，即使银行经营不良导致破产，银行对住房贷款也已不具有追索权，由于银行出售的住房抵押贷款已移出资