房地产项目开发经营与管理详细讲义

房地产开发概述1.掌握房地产的基本概念；2.熟悉房地产开发的项目类型、房地产开发的特性；3.了解房地产开发的含义，房地产开发的地位和作用，房地产开发的模式，房地产开发的分类，房地产开发企业的设立与资质等级。1.1房地产与房地产开发1.1.1房地产的基本概念

房地产又称为不动产（英文中常用realestate或realproper表示，大多数情况下使用realestate一词），包括土地、建筑物及其他地上定着物，是房屋财产与土地财产的总称，是实物、权益和区位的结合。房地产是固定在一定区域之内不能移动的土地、房屋建筑以及其他地上定着物相结合的不动产。1.1.2房地产开发的含义

房地产开发，是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。（1）房地产开发是城市规划的实施过程；（2）房地产开发是追求经济效益、社会效益、环境效益全面实现的过程，这也是房地产开发应当追求的目标；（3）房地产开发是提高土地使用的社会经济效益的过程；（4）房地产开发是通过多种资源、多种专业知识的组合和再造，为人类提供生产、生活空间，并改善人们赖以生存的居住环境的过程。1.1.3房地产开发的地位和作用房地产开发的地位房地产开发业是我国国民经济的支柱产业房地产开发在城市建设中占主导地位房地产开发的作用有利于加速城市现代化进程有利于城市总体规划的实现为城市社会、经济、政治、文化活动以及人民生活提供载体为城市政府财政和城市建设提供资金资源为城市中低收入群体提供住房保障1.2房地产开发模式混业开发纵向一体化开发综合项目开发指开发企业跨行业的相互渗透与互动发展是指开发企业实行房地产开发建设与物业资产管理并举的经营方式常见于诸如融居住、商业、旅游、娱乐于一体的主体社区1.2.1多元化开发模式多元化开发模式1.2.2专业化开发模式特定物业类型开发协作型开发开发企业根据对自身资源的评价以及对所处市场的独特认识，可以选择某类物业类型作为企业相对专一的开发对象，实现专业化开发。协作型开发方式的实质就是开发企业专注于自己最擅长的业务或核心业务，然后购买其他社会化专业机构提供的最擅长业务服务。专业化开发模式

1.2.3其他开发模式

其他开发模式定向开发模式服务性开发模式开发企业按客户的订购要求开发土地，进行房屋设计、建造和经营开发企业通过品牌授权，输出管理模式，提出开发项目解决方案，推动当地开发项目的实施。1.3房地产开发分类与项目类型1.3.1房地产开发的分类从开发的区域划分从开发的深度划分从开发项目的使用功能新区开发旧城更新改造土地一级开发房屋开发居住房地产商业房地产工业房地产1.3.2房地产开发的项目类型

居住房地产项目

商业房地产项目

工业房地产项目特殊用途房地产项目项目类型普通商品住房限价商品房经济适用房廉租房高档商品房别墅居住房地产项目商业房房地产产项目目商业用用房写字楼楼酒店酒店式式公寓寓主题公公园工业房房地产产项目目工业厂厂房研究与与发展展用房房仓储用用房工业园园区特殊用用途房房地产产项目目指项项目的的经营营活动动需要要得到到政府府特殊殊许可可的房房地产产，包包括高高尔夫夫球场场、飞飞机场场、汽汽车加加油站站、车车站、、码头头等。。这类类项目目多属属长期期投资资、投投资者者靠日日常经经营活活动的的收益益来回回收投投资、、赚取取投资资收益益。特特殊用用途房房地产产项目目的市市场交交易很很少，，因此此难以以采用用市场场比较较法进进行估估计。。特殊用用途房房地产产项目目1.4房地产产开发发特性性价格昂昂贵性性保值增增值性性位置的的固定定性异质性性寿命长长久性性用途多多样性性相互影影响性性可调整整性政府管管制性性交易复复杂性性区位特特性价值特特性外部特特性1.5房地产产开发发企业业房地产产开发发企业业的设设立条条件房地产产开发发企业业资质等等级房地产产开发发企业业设立立的程程序1.有符合合公司司法人人登记记的名称称和组组织结结构；；2.有适应应房地地产开开发经经营需需要的的固定定的办办公房房；3.注册资资本100万元上上；4.有4名以上上持有有资格格证书书的房房地产产专业业、建建筑工工程专专业的的专职职技术术人员员，2名以上上持有有资格格证书书的专专职会会计员员；5.法律、、法规规规定定的其其他条条件。。建设部部于2000年3月发布布了第第77号令《房地产产开发发企业业资质质管理理规定定》。房地地产开开发企企业资资质分分为一一、二二、三三、四四级资资质和和暂定定资质质