收入和利润的核算概述课件

第十一章收入和利润的核算第十一章收入和利润的核算本章要点

1．收入分类及构成2．销售、转让、出租的账务处理3．期间费用的核算4．本年利润的核算5．所得税的核算本章要点

1．收入分类及构成图：2008年至今全国商品房销售面积走势（半年度）图：2008年至今全国商品房销售面积走势（半年度）2010-2013年重点城市90㎡以下新房供求比

2010年

2011年

2012年

2013年

北京

0.960.921.551.37

上海

0.980.861.261.13

广州

1.020.871.011.03

深圳

0.780.780.781.04

南京0.810.681.241.05

杭州0.830.721.030.87

天津0.710.591.211.17

成都1.060.831.291.112010-2013年重点城市90㎡以下新房供求比

20第一节营业收入概述一、营业收入的分类收入——是房地产开发企业对外销售开发产品、材料、提供劳务、代建房屋及代建工程、出租房地产及其它多种经营活动所形成的经济利益的总流入。

第一节营业收入概述一、营业收入的分类收入主营业务收入其他业务收入土地转让商品房销售配套设施销售代建工程结算出租开发产品售后服务材料销售固定资产、设备出租收入主营业务收入其他业务收入土地转让商品房销售配套设施销售代收入的特征：（1）是企业的日常活动中产生的；（2）表现为企业资产的增加或负债的减少，可两者兼而有之；（3）收入只包括经济利益的流入。如“代收款”等。收入的特征：二、营业收入的确认

确认：是指何时登记营业收入。1.房地产开发企业转让、销售土地和商品房，应在土地和商品房已经移交，已将发票和结算账单交给买主时，作为收入的实现。2.房地产开发企业代建的房屋和工程，应在房屋和工程竣工验收，办妥财产交接手续，并已将代建的房屋和工程价款结算账单提交委托单位时，确认收入的实现。

二、营业收入的确认

确认：是指何时登记营业收入。3.房地产开发企业采取赊销或分期收款销售的办法销售土地和商品房的，可以按合同规定的收款时间分次确认为收入，但必须以土地和商品房已经移交给买主作为销售实现的前提条件。4.房地产开发企业跨年度的代建工程，在年末可按工程完工的百分比确认收入和费用。5.对于出租开发产品，应按出租合同（或协议）规定的收取租金日期作为收入实现。

3.房地产开发企业采取赊销或分期收款销售的办法销售土地和商品第二节主营业务收入的核算

一、“主营业务收入”账户

设置“主营业务收入”账户。借方：登记期末结转到“本年利润”账户的主营业务收入，以及销售退回部分的价款。贷方：登记本期实现的主营业务收入。期末结转后，该账户应无余额。如：

主营业务收入——土地转让收入

——商品房销售收入

——配套设施销售收入

——代建工程结算收入

——出租开发产品收入第二节主营业务收入的核算一、“主营业务收入”账户二、“主营业务成本”账户

设置“主营业务成本”账户。借方：登记从有关账户结转来的与实现收入相关的开发产品等的实际成本。

贷方：登记期末结转到“本年利润”账户的主营业务成本。期末结转后，该账户应无余额。主营业务成本——土地转让成本

——商品房销售成本

——配套设施销售成本

——代建工程成本

——出租产品经营成本

二、“主营业务成本”账户

设置“主营业务成本”账户。【例11-1】企业销售某小区住宅共计2000平方米，每平方米售价2500元，共500万元，按照合同规定，已预收定金200万元，现房屋已竣工并办理决算，实际总成本400万元，并向买方办理了交接手续，余款已全部收讫并存入银行。应作如下会计分录：（1）房屋竣工进行决算时：

借：开发产品—房屋（某小区）4000000

贷：开发成本—房屋开发（某小区）4000000（2）确认已实现的收入时：借：应收账款5000000

贷：主营业务收入—商品房销售收入5000000【例11-1】企业销售某小区住宅共计2000平方米，每平方米（3）冲转预收定金时：借：预收账款2000000

贷：应收账款2000000（4）收到余款时：借：银行存款3000000

贷：应收账款3000000

（3）冲转预收定金时：（5）按照规定计算出应交纳营业税25万元、城市维护建设税1.75万元、教育费附加0.75万元、土地增值税21.75万元。借：营业税金及附加492500

贷：应交税费—应交营业税250000

—应交城建税17500

—应交土地增殖税217500

—应交教育费附加7500

（5）按照规定计算出应交纳营业税25万元、城市维护建设税1.（6）结转已售商品房的营业成本4000000元。借：主营业务成本—商品房销售成本4000000

贷：开发产品—房屋（某小区）4000000

（6）结转已售商品房的营业成本4000000元。【例11-2】企业对外转让已开发完成的土地一块，价值800万元，实际开发成本560万元，已办理交接手续，价款已收讫并存入开户银行。作如下会计分录：（1）完工结转借：开发产品—土地5600000

贷：开发成本—土地开发5600000（2）确认已实现的收入时：借：银行存款8000000

贷：主营业务收入—土地转让收入8000000

【例11-2】企业对外转让已开发完成的土地一块，价值800万（3）结转转让土地的实际成本时：借：主营业务成本—土地转让成本5600000

贷：开发产品—土地5600000（4）按照规定计算出相关税金及附加时，分录参照例11-1。

（3）结转转让土地的实际成本时：代建房屋和工程结算收入的核算代建工程的结算办法

房地产开发企业代建房屋和工程，应在房屋和工程竣工验收、办妥财产交接手续，并已将代建的房屋和工程价款结算账单提交委托单位时，确认经营收入的实现。

代建房屋和工程结算收入的核算代建工程的结算办法

房地产开根据国家有关规定，代建工程可以采用以下两种结算办法：

1.一次结算。代建工程全部建筑安装期限在一年以内的，或者工程合同价值在100万元以下的，可以采用一次结算办法。具体办法是：工程价款每月预支，竣工后一次结算。

2.分期结算。代建工程当年开工，半年不能完工的，可按照工程的形象和进度，划分不同阶段，分段分期结算收入。目前房地产开发企业一般采用一次结算方式。

根据国家有关规定，代建工程可以采用以下两种结算办法：

1【例11-3】某房地产公司3月份接受市政工程局的委托，代建某项工程，按合同规定，期限为5个月，工程合同价款为280万元，每月对方预付工程款40万元。发生以下经济业务：

1.3月12日收到市政工程局第一个月预付款40万元。借：银行存款400000

贷：预收账款—市政工程局4000002.4月5日收到市政工程局按合同发来的钢材，价款为90万元。借：原材料—钢材900000

贷：预收账款—市政工程局900000

【例11-3】某房地产公司3月份接受市政工程局的委托，代建某3.第4、5、6月收到市政工程局预付款

每月收到预收款时分录如下：借：银行存款400000

贷：预收账款—市政工程局400000（注：到6月末，预收账款账户已有贷方余额250万元）

3.第4、5、6月收到市政工程局预付款

每月收到预收款时4.7月26日为市政工程局代建的该项工程已全部竣工，验收合格。按合同规定将工程结算账单交给市政工程局。工程全部价款为300万元。根据有关凭证作如下会计分录：①确认代建工程结算收入和应收账款借：应收账款—市政工程局3000000

贷：主营业务收入—代建工程结算收入

3000000②转销原来的预收账款

即将从市政工程局预收的全部账款250万转入应收账款账户：借：预收账款——市政工程局2500000

贷：应收账款——市政工程局2500000

4.7月26日为市政工程局代建的该项工程已全部竣工，验收合格5.7月30日收到市政工程局补付的工程款50万元，已存入银行。借：银行存款500000

贷：应收账款——市政工程局5000006.计算代建工程应交的相关税金：（营业税税率为3%、城市维护建设税税率为7%，教育费附加为3%）

应交营业税=3000000×3%=90000（元）

应交城市维护建设税=90000×7%=6300（元）

应交教育费附加=90000×3%=2700（元）借：营业税金及附加99000

贷：应交税费—应交营业税90000

—应交城市维护建设税6300

—应交教育费附加27005.7月30日收到市政工程局补付的工程款50万元，已存入银行三、分期收款开发产品的核算

分期收款销售，是指按合同规定发出商品后，分期收回款项，并分期按收款比例结转成本的一种销货方式。

分期收款开发产品和其他不具备确认收入条件的发出开发产品要通过“分期收款开发产品”科目进行核算。

三、分期收款开发产品的核算

分期收款销售，是指按合同规定【例11-4】某企业已开发完工的B小区2号楼采用分期收款方式出售给甲单位，总售价120万元，实际总成本100万元。合同规定，全部价款分两次付清，房屋移交时支付60%，余款于第二年底付清。作如下会计分录：1.办妥分期收款销售合同时：借：分期收款开发产品—B小区2号楼1000000

贷：开发产品—房屋（B小区2号楼）1000000

【例11-4】某企业已开发完工的B小区2号楼采用分期收款方式2.首次收款时：借：银行存款720000

贷：主营业务收入—商品房销售收入720000同时按收款比例结转销售成本：借：主营业务成本—商品房销售成本600000

贷：分期收款开发产品—B小区2号楼600000第二次收款时仍同首次收款一样确认收入，并按比例结转成本。2.首次收款时：四、销售退回和折让的核算

销售退回、销售折让。

在发生销售退回和销售折让的情况下，应按退回产品的价款或折让的金额冲减当期的销售收入。由于收入的减少，相关税金也要同时减少。对于销售退回,在冲减销售收入的同时还要冲减相关的销售成本.注：若是现金折扣，应如何处理？

四、销售退回和折让的核算

销售退回、销售折让。

在发【例11-5】某房地产开发公司销售给甲单位商品房5套，每套建筑面积70平米，共350平方米。商品房实际成本每平米1400元，买卖双方签订的销售合同规定，每平方米售价2000元，共计700000元，购买单位先支付30%的购房定金，其余款项于商品房交付使用3个月后一次付清。商品房交付使用后，其中1套出现严重质量问题，甲单位要求退货，其余4套也存在不同程度的质量问题，甲单位提出要求折让。经双方协商同意后，1套作为退回处理，其余4套商品房按全部价款的5%给予折让。有关会计分录如下：

【例11-5】某房地产开发公司销售给甲单位商品房5套，每套建1.收到购房定金时：

借：银行存款210000

贷：预收账款——甲单位210000

2.交付商品房确认收入时：

借：应收账款——甲单位490000

预收账款——甲单位210000

贷：主营业务收入—商品房销售收入700000

1.收到购房定金时：

借：银行存款21000同时结转商品房销售成本：

5套商品房实际成本为：

1400×350=490000（元）

借：主营业务成本—商品房销售成本490000

贷：开发产品——房屋490000

同时结转商品房销售成本：

5套商品房实际成本为：3.发生销售退回和折让时：

退回的1套商品房价款为70×2000=140000（元）

其余4套销售折让金额为：

70×4×2000×5%=28000（元）

销售退回的价款和销售折让的金额应冲减当期的销售收入。会计分录如下：

借：主营业务收入—商品房销售收入168000

贷：应收账款—甲单位168000

3.发生销售退回和折让时：

退回的1套商品房价款为70×20同时收回1套商品房，冲减销售成本：

1套商品房实际成本为：1400×70=98000（元）

借：开发产品——房屋98000

贷：主营业务成本—商品房销售成本98000

同时收回1套商品房，冲减销售成本：

1套商品房实际成本为：1第三节其它业务收入的核算一、其他业务收入的核算

（一）其它业务收入的核算内容与账户设置

其它业务收入：商品房售后服务收入、材料销售收入、无形资产转让收入和固定资产（房地产除外）出租收入等。

第三节其它业务收入的核算一、其他业务收入的核算

（一）设置“其它业务收入”。

如：其他业务收入—商品房售后服务收入

——设备出租收入等

设置“其它业务收入”。

如：其他业务收入—商品房售后服务（二）其他业务收入的会计处理

1.商品房售后服务收入的会计处理

房地产开发企业的商品房售后服务是指企业接受其他单位的委托，对已经售出的商品房进行管理，如房屋及所属设备的维修、电梯看管、卫生清洁、治安管理等劳务性的服务。（二）其他业务收入的会计处理

1.商品房售后服务收入的会【例11-6】某房地产开发公司销售商品房后，在住宅小区设立了管理处，为住户提供治安保卫、卫生清洁、电梯看管和房屋维修等项服务，按月向用户收取管理费用。假如本月向住户收取全部管理费用1万元，待收到管理费用时应做如下会计分录：借：库存现金（或银行存款）10000

贷：其他业务收入——商品房售后服务收入10000

【例11-6】某房地产开发公司销售商品房后，在住宅小区设立了2.固定资产出租收入的核算

房地产开发企业固定资产出租是指企业将不需用的机械设备等对外出租。（不含出租的房地产，出租房地产应按“投资性房地产”进行处理）。机械设备等固定资产出租是企业将本身所拥有的劳动资料对外出租，这对房地产开发企业来说，属于非主营业务，其取得的租金收入应计入“其他业务收入”账户。

2.固定资产出租收入的核算

房地产开发企业固定资产出租是【例11-7】某房地产公司将不需要的设备对外出租，本月取得租金收入5000元，款项已存入银行。做如下会计分录：

借：银行存款5000

贷：其他业务收入—设备出租收入5000

【例11-7】某房地产公司将不需要的设备对外出租，本月取得租3.材料销售收入的核算

房地产开发企业的材料销售是指企业将不需用的库存材料对外销售。房地产开发企业的营业周期一般比较长，一个项目开发结束后，往往隔较长时间才开始下一个项目，而且不同项目所用的材料也不完全一样。所以如果企业在开发产品后的材料有剩余，就要进行销售处理。销售材料取得的价款，也是企业的一项其他业务收入。

3.材料销售收入的核算

房地产开发企业的材料销售是指企业【例11-8】某房地产开发公司在开发项目结束后，将一批库存材料对外销售，材料成本为20000元，售价为27000元。材料价款收到已存入银行。做实现收入的会计分录如下：借：银行存款27000

贷：其他业务收入—材料销售收入27000

【例11-8】某房地产开发公司在开发项目结束后，将一批库存材二、与其他业务收入相关的其他业务成本的核算

（一）其他业务成本的账户设置

其他业务成本是指与其他业务收入相关的成本、费用。为了核算企业的其他业务成本，应设置“其他业务成本”账户，该账户借方登记与其他业务收入相关的成本、费用；贷方登记期末转入“本年利润”账户的其他业务成本。

期末结转后，该账户应无余额。该账户明细账的设置应与“其他业务收入”明细账户的设置相对应，包括商品房售后服务支出、材料销售成本、出租设备折旧费等。

二、与其他业务收入相关的其他业务成本的核算

（一）其他业（二）其他业务成本的会计处理

1.商品房售后服务支出的核算

房地产开发企业发生的商品房售后服务支出，应根据有关凭证，借记“其他业务成本”账户，贷记“银行存款”、“原材料”、“应付职工薪酬”等账户。

（二）其他业务成本的会计处理

1.商品房售后服务支出的核【例11-9】某房地产开发公司某住宅小区管理处当月发生下列支出：管理人员薪酬4560元，以银行存款支付卫生用具费600元，材料支出1000元。根据有关凭证，做如下会计分录：借：其他业务成本—商品房售后服务支出6160

贷：应付职工薪酬4560

银行存款600

原材料1000

【例11-9】某房地产开发公司某住宅小区管理处当月发生下列支2.出租固定资产折旧费的核算

房地产开发企业对外出租设备等固定资产，应按月提取折旧费。提取出租固定资产的折旧费，应借记“其他业务成本”账户，贷记“累计折旧”账户。【例11-10】某房地产开发公司本月提取出租设备折旧费1000元，应作如下分录：借：其他业务成本——出租设备折旧费1000

贷：累计折旧1000

2.出租固定资产折旧费的核算

房地产开发企业对外出租设备3.销售材料成本的结转

房地产开发企业对外销售材料，应结转其材料成本，结转成本时，借记“其他业务成本”账户，贷记“原材料”账户。

【例11-11】某房地产开发公司将库存材料对外销售，该批材料实际成本20000元。应作如下会计分录：借：其他业务成本——材料销售成本20000

贷：原材料20000

3.销售材料成本的结转

房地产开发企业对外销售材料，应结注：房地产开发企业取得的各项其他业务收入，按照税法的规定应缴纳各种税费，在按规定计提各种税费时：借：营业税金及附加

贷：应交税费——应交注：房地产开发企业取得的各项其他业务收入，按照税法的规定应缴周转房的核算周转房属于企业自己周转使用的房屋，所以在周转使用期间，要按期摊销周转房的成本。

1、账户设置

设置“周转房”账户。借方：结转来的周转房的实际成本贷方：每期周转房的摊销额和转作其他用途的周转房的实际成本。借方余额反映的是在用的周转房的实际成本。

周转房的核算周转房属于企业自己周转使用的房屋，所以在周该账户应设置“在用周转房”和“周转房累计摊销”两个明细账户进行核算。

如：“周转房——在用周转房”

“周转房——周转房累计摊销”

其中“在用周转房”反映的是在用周转房的原始成本。“周转房累计摊销”的贷方余额反映的是在用周转房的累计摊销额。

周转房总账账户的借方余额反映的是周转房的净值。

该账户应设置“在用周转房”和“周转房累计摊销”两个明细账户进2、周转房摊销方法（1）平均年限摊销法；（2）周转使用次数摊销法。注：要考虑净残值，3%-5%。使用年限长，按月计提。使用次数有限，按次数计提。2、周转房摊销方法使用年限长，按月计提。使用次数有限，按次数3、摊销对象（1）能直接计入某项目开发成本的，直接计入；（2）不能直接计入某项目开发成本的，计入“开发间接费用”，再按比例分配。3、摊销对象【例11-12】某企业发生下列经济业务：

1）企业根据需要将一批商品房暂作周转房使用，其实际成本为250万元。作如下会计分录：将开发房屋完成时：借：开发产品—周转房2500000

贷：开发成本—房屋开发成本2500000房屋投入使用时：借：周转房——在用周转房2500000

贷：开发产品——周转房2500000

【例11-12】某企业发生下列经济业务：

1）企业根据需2）企业计提本月周转房摊销额12000元，做如下会计分录：借：开发间接费用12000

贷：周转房—周转房累计摊销120002）企业计提本月周转房摊销额12000元，做如下会计分录：4、周转房修理费（1）日常修理费计入开发成本；（2）大修理计入周转房成本。4、周转房修理费5、周转房改、扩建费（1）自己改装后出售的，计入“销售费用”；（2）购房单位要求改建的，计入“开发成本—周转房改扩建成本”。5、周转房改、扩建费第四节期间费用的核算

一、期间费用核算的内容

期间费用是指企业在现场发生的消耗以外，企业行政管理部门为组织管理生产发生的“管理费用”、销售部门为开发产品的销售而发生的各项“销售费用”、以及企业为筹集资金发生的“财务费用”。

第四节期间费用的核算一、期间费用核算的内容

期间费用（一）管理费用核算的内容

管理费用是指企业行政管理部门为管理和组织企业开发经营活动而发生的各项费用。主要包括以下方面的内容：

公司经费或企业经费（具体包括行政管理部门职工薪酬、差旅费、办公费、折旧费、机物料消耗、以及整个企业的固定资产日常修理费等）、工会经费、职工教育费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、咨询费、聘请中介机构费、诉讼费、排污费、税金（指企业支付的房产税、车船税、土地使用税、印花税）、技术转让费、研究与开发费、无形资产摊销、业务招待费、存货盘亏损失等。

（一）管理费用核算的内容

管理费用是指企业行政管理部门为（二）销售费用核算的内容

销售费用，是指企业在销售开发产品过程中发生的费用，包括产品销售之前的改装修复费、产品看护费、水电费、采暖费、产品销售过程中的广告费、展览费以及为销售本企业的产品而专设的销售机构的职工薪酬、固定资产折旧费等。

（二）销售费用核算的内容

销售费用，是指企业在销售开发产（三）财务费用核算的内容

财务费用，是指企业为筹集开发经营所需资金而发生的各项费用，包括利息支出（减利息收入）、汇兑损失（减汇兑收益）、以及筹资过程中发生的手续费等。

（三）财务费用核算的内容

财务费用，是指企业为筹集开发经二、期间费用的账户设置

为了核算企业的各项期间费用，企业要设置“管理费用”、“销售费用”和“财务费用”三个总账账户进行核算。

1.“管理费用”账户

该账户用来核算企业发生的各项管理费用，借方登记本期发生的各项管理费用，贷方登记月末转入“本年利润”账户的管理费用，结转后应无余额。二、期间费用的账户设置

为了核算企业的各项期间费用，企业2.“销售费用”账户

该账户用来核算企业发生的各项销售费用，借方登记本期发生的各项销售费用，贷方登记月末转入“本年利润”账户的销售费用，结转后应无余额。

该账户应按销售费用的项目设置多栏式明细账进行明细核算。

3.“财务费用”账户

该账户用来核算企业发生的各项财务费用，借方登记本期发生的各项财务费用，贷方登记月末转入“本年利润”账户的财务费用，结转后应无余额。2.“销售费用”账户

该账户用来核算企业发生的各项销售费【例11-13】某房地产开发企业本月发生以下期间费用：

1.企业行政管理部门购买办公用品2000元，已用银行存款支付，做如下会计分录：借：管理费用——公司经费2000

贷：银行存款2000

2.企业接到银行付款通知，本月银行手续费800元，已从存款账户中扣除，作如下会计分录：借：财务费用——银行手续费800

贷：银行存款800

【例11-13】某房地产开发企业本月发生以下期间费用：

1.3.企业用银行存款支付咨询费1500元，广告费8000元。作如下会计分录：借：管理费用——咨询费1500

销售费用——广告费8000

贷：银行存款9500

4.企业接到银行通知，本月银行存款利息收入200元，已转入存款账户。做如下会计分录：借：银行存款200

贷：财务费用——利息收入200

3.企业用银行存款支付咨询费1500元，广告费8000元。作5.企业分配本月职工薪酬，其中总部管理人员薪酬8000元，房屋看护人员薪酬3000元。作如下会计分录：借：管理费用——公司经费8000

销售费用——产品看护费3000

贷：应付职工薪酬110006.月末，将本月发生的管理费用、财务费用和销售费用，全部转入“本年利润”账户。作如下会计分录：借：本年利润23100

贷：管理费用11500

财务费用600

销售费用11000

5.企业分配本月职工薪酬，其中总部管理人员薪酬8000元，房第五节投资净收益和营业外收支的核算一、投资净收益投资净收益=投资收益-投资损失

投资收益：对外投资分得的利润、股利、债券利息、到期收回或中途转让取得款项多于账面价值的差额，权益投资在被投资单位增加的净资产中拥有的数额等。

投资损失：对外到期收回或中途转让取得款项少于账面价值的差额，权益投资在被投资单位减少的净资产中分担的数额等。第五节投资净收益和营业外收支的核算一、投资净收益二、营业外收入的核算

营业外收入是指企业发生的与日常活动无直接关系的各项利得。主要包括：非流动资产处置利得、盘盈利得、罚款利得、捐赠利得、非货币性资产交换利得、债务重组利得、政府补助、确实无法支付而按规定程序经批准后转做营业外收入的应付款项等。

二、营业外收入的核算

营业外收入是指企业发生的与日常活动营业外收入的会计处理

设置“营业外收入”账户。借方：登记期末转入“本年利润”账户的营业外收入。

贷方：登记企业发生的各项营业外收入，营业外收入的会计处理

设置“营业外收入”账户。三、营业外支出

营业外支出是指企业发生的与日常活动无直接关系的各项净损失。主要包括：非流动资产处置损失、盘亏损失、罚款支出、捐赠支出、非货币性资产交换损失、债务重组损失、非常损失等。

三、营业外支出

营业外支出是指企业发生的与日常活动无直接营业外支出的会计处理

设置“营业外支出”账户。借方：登记发生的各项营业外支出。

贷方：登记期末转入“本年利润”账户的营业外支出。结转后，本账户应无余额。

营业外支出的会计处理

设置“营业外支出”账户。【例11-14】某房地产企业2014年发生以下经济业务：（1）将固定资产报废清理的净收益8000元结转损益，会计分录如下：借：固定资产清理8000

贷：营业外收入8000（2）将本期营业外收入总额18万元，期末结转到本年利润账户。会计分录如下：借：营业外收入180000

贷：本年利润180000

【例11-14】某房地产企业2014年发生以下经济业务：（3）将发生的原材料意外灾害损失25万元转做营业外支出。会计分录如下：借：营业外支出—非常损失250000

贷：待处理财产损溢—待处理流动资产损溢

250000（4）用银行存款支付税款滞纳金3000元。会计分录如下：借：营业外支出—罚款支出3000

贷：银行存款3000（5）某企业本期营业外支出总额84万元，期末结转到本年利润。会计分录如下：借：本年利润840000

贷：营业外支出840000

（3）将发生的原材料意外灾害损失25万元转做营业外支出。会计房地产开发企业利润形成的核算（一）反映利润实现的账户设置

设置“本年利润”账户。借方：登记由各损益类账户结转来的各种费用和损失的数额。

贷方：登记由各损益类账户结转来的各种收入和利得数额。年度终了，应将“本年利润”账户的余额（无论是贷方余额或借方余额）全部转入“利润分配—未分配利润”明细账户。年末结转后，本账户应无余额。第六节本年利润的核算房地产开发企业利润形成的核算第六节本年利润的核算账结法——每月终了将损益类账户的余额全部转入“本年利润”账户，通过“本年利润”账户反映本月实际的利润（或亏损）总额以及本年累计的利润（或亏损）总额。表结法——每月结账时，结出各损益类账户的累计余额，并根据各损益类账户的累计余额填制“利润表”，通过利润表计算出本年累计利润数额。用本年累计利润数额减去上月利润表中本年累计利润，得出本月份利润（或亏损）总额。

账结法——每月终了将损益类账户的余额全部转入“本年利润”账户“本年利润”账户可设置明细账。也可通过各损益类账户的数据填写的“利润表”来反映各项收入和费用情况。

“本年利润”账户可设置明细账。【例11-15】某房地产开发企业1月末有关损益类账户的发生额如下：

主营业务收入180000（贷方）

其他业务收入19000（贷方）

营业外收入7000（贷方）

主营业务成本100000（借方）

销售费用4000（借方）

营业税金及附加9000（借方）

其他业务成本15000（借方）

管理费用16000（借方）

财务费用4000（借方）

营业外支出3500（借方）

资产减值损失3000（借方）

【例11-15】某房地产开发企业1月末有关损益类账户的发生额作如下会计分录：

1.结转损益类账户中有关收入、收益类账户的发生额：借：主营业务收入180000

其他业务收入19000

营业外收入7000

贷：本年利润206000

作如下会计分录：

1.结转损益类账户中有关收入、收益类账户的2.结转损益类账户中有关费用、损失类账户的发生额：借：本年利润154500

贷：主营业务成本100000

其他业务成本15000

营业税金及附加9000

销售费用4000

管理费用16000

财务费用4000

营业外支出3500

资产减值损失3000“本年利润”账户有贷方发生额206000，借方发生额154500，出现了贷方余额51500，表示的是1月份实现的利润总额。

2.结转损益类账户中有关费用、损失类账户的发生额：/v?ct=301989888&rn=20&pn=0&db=0&s=25&ie=utf-8&word=房地产企业趋势/v?ct=301989第七节所得税的核算

所得税——是根据应纳税所得额的一定比例上交的一种税金。按新税法规定，自2008年起，企业所得税税率改为25%。企业在年末要计算确定当期应交的所得税。

第七节所得税的核算所得税——是根据应纳税所得额的一定比例所得税会计核算的一般程序：（1）确定资产负债表中除递延所得税资产和递延所得税负债以外的其他资产和负债项目的账面价值。（2）以适用的税收法规为基础，确定资产负债表中有关资产、负债项目的计税基础。（3）比较资产、负债的账面价值与其计税基础，对于两者之间的差额形成的暂时性差异，按其不同种类，分为应纳税暂时性差异与可抵扣暂时性差异。应纳税暂时性差异——递延所得税负债；可抵扣暂时性差异——递延所得税资产。（4）根据税法计算当期的应纳税所得额，进而得出应纳税所得额。（5）计算所得税费用=应纳税所得额+递延所得税。所得税会计核算的一般程序：负债应交税费—应交所得税

税法差额所得税费用

会计准则计算依据计算依据费用负债应交税费—应交所得税税法差额所得税费用会计准则计算依一、应纳所得税额的确定

（一）应纳税所得额和应纳所得税

公式：

当期应纳所得税额=当期应纳税所得额×所得税税率应纳税所得额是在企业税前会计利润（即利润总额）的基础上调整确定的。公式如下：

应纳税所得额=税前会计利润＋纳税调整增加额－纳税调整减少额一、应纳所得税额的确定

（一）应纳税所得额和应纳所得税

纳税调整增加额主要包括：

1）超过税法规定标准的工资支出、折旧费、招待费等；

2）企业对存货、固定资产、无形资产、对外投资等计提的减值准备、

3）税收滞纳金、罚款、罚金等。纳税调整减少额主要包括：

按税法规定允许弥补的亏损和准予免税的项目，如前五年内的未弥补亏损、国债利息收入和无形资产开发阶段的资本性支出等。纳税调整增加额主要包括：

1）超过税法规定标准的工资支出纳税调整包括了对永久性差异的调整和暂时性差异的调整。永久性差异以后不能转回，所以企业对永久性差异的调整造成的应交所得税的增减额，全部计入当期所得税费用。

对于暂时性差异的调整造成的当期多交或少交的所得税，因为以后还能转回，所以不能增减当期所得税费用，而是作为递延所得税资产或递延所得税负债进行处理。

纳税调整包括了对永久性差异的调整和暂时性差异的调整。永久【例11-16】A房地产开发公司2012年度利润表中利润总额1200万元，假定该公司适用所得税税率为25%。

1.2012年发生有关交易和事项中，会计处理与税收处理存在的差别有：

1）2012年1月1日开始计提折旧一项固定资产，原值为600万元，使用年限为10年，净残值为零，会计处理按双倍余额递减法计提折旧（第一年折旧120万元），税收处理按直线法计提折旧（年折旧60万元）。

2）向关联企业提供现金捐赠200万元。（税法规定不予抵扣）

3）当年度发生研究开发支出500万元，其中300万元作为资本化支出已计入了无形资产成本。税法规定其500万元都应计入当期费用。（暂不考虑加计扣除）

4）应付违反环保法规定罚款100万元。（税法规定不予抵扣）

5）期末对持有的房地产开发产品计提了30万元存货跌价准备。（税法规定不予抵扣）

6）企业当年取得国库券利息收入20万元，税法规定国库券利息收入不缴纳所得税。【例11-16】A房地产开发公司2012年度利润表中利润总额2.根据上述资料，计算2012年度应交所得税

应纳税所得额=1200万+60万+200万-300万+100万+30万-20万=1270万

应交所得税=1270万×25%=317.5万

2.根据上述资料，计算2012年度应交所得税二、资产、负债的计税基础（一）资产的计税基础，是指企业收回资产账面价值过程中，计算应纳税所得额时按照税法规定可以自应税经济利益中抵扣的金额。资产的计税基础＝未来期间可税前扣除的金额＝资产成本－本期及以前期间已税前扣除的金额（折旧或摊销）（二）负债的计税基础，是指负债的账面价值减去未来期间计算应纳税所得额时按照税法规定可予抵扣的金额。负债的计税基础＝负债的账面价值－未来期间可税前扣除的金额二、资产、负债的计税基础实质：

资产计税基础是指未来期间可以税前扣除的金额；

负债计税基础是指未来期间不可以税前扣除的金额。实质：（三）资产负债表中部分资产项目计税基础的确定

1.固定资产★初始确认：取得时固定资产的入账价值一般等于计税基础。★后续计量：账面价值＝实际成本－累计折旧（会计）－减值准备计税基础＝实际成本－累计折旧（税收）

产生差异的原因：折旧方法、折旧年限、计提减值准备。（三）资产负债表中部分资产项目计税基础的确定2.无形资产（1）初始确认时：①除内部研究开发形成的无形资产以外，以其他方式取得的无形资产，初始确认时按照会计准则规定确定的入账价值与按照税法规定确定的成本之间一般不存在差异。②对于内部研究开发形成的无形资产，开发新技术、新产品、新工艺发生的研究开发费用，未形成无形资产计入当期损益的，在按照规定据实扣除的基础上，按照研究开发费用的50%加计扣除；形成无形资产的，按照无形资产成本的150%摊销。2.无形资产（2）后续计量：①使用寿命不确定的无形资产：

账面价值＝实际成本－减值准备计税基础＝实际成本－累计摊销（税收）②有使用寿命的无形资产：

账面价值＝实际成本－累计摊销（会计）－减值准备计税基础＝实际成本－累计摊销（税收）（2）后续计量：3.以公允价值计量的金融资产（1）交易性金融资产等

会计准则规定：对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，其于某一会计期末的账面价值为该时点的公允价值。

税法规定：企业以公允价值计量的金融资产、金融负债以及投资性房地产等，持有期间公允价值的变动不计入应纳税所得额，即一般金融资产在某一会计期末的计税基础为其取得成本。

3.以公允价值计量的金融资产（2）可供出售金融资产

会计准则规定：持有期间期末按照公允价值计量，公允价值的变动计入所有者权益，同时调整可供出售金融资产的账面价值。税法规定：持有期间的公允价值变动计税时不予考虑，其计税基础不变，仍等于原取得成本。（2）可供出售金融资产注：①可供出售金融资产账面价值和计税基础不同，产生的暂时性差异确认递延所得税时，应该计入所有者权益，即相关的所得税影响不包括在所得税费用中。②可供出售金融资产会计准则规定可以计提减值准备，而税法上不认可减值准备的计提，计税基础不因计提减值准备而发生变化。注：①可供出售金融资产账面价值和计税基础不同，产生的暂时性差4.长期股权投资

会计准则规定区别对被投资单位的影响程度及是否存在活跃市场、公允价值能否可靠取得等分别采用成本法及权益法进行核算。

税法中对于投资资产的处理，要求按规定确定其成本后，在转让或处置投资资产时，其成本准予扣除。因此，税法中对于长期股权投资并没有权益法的概念。4.长期股权投资5.投资性房地产

（1）成本模式下，会计准则和税法产生差异的原因和固定资产、无形资产类似，比如折旧方法、折旧年限、计提减值准备等原因导致账面价值和计税基础存在差异。5.投资性房地产（2）公允价值模式下：

会计准则期末按公允价值计量，公允价值变动计入当期损益；

税法规定该类资产在持有期间因公允价值变动产生的损益，不应计入应纳税所得额，计税基础等于取得时的历史成本扣除按税法规定计提的累计折旧（摊销）。（2）公允价值模式下：6.存货

会计准则：账面价值＝成本－存货跌价准备

税法：计税基础＝成本

6.存货7.持有至到期投资

（1）如果持有期间计提了减值准备，与固定资产、无形资产等类似，会产生暂时性差异。

（2）如果持有期间未计提减值准备：

①国债投资，因会计准则和税法计算收益的口径不同，期末会计上按实际利率确认的利息收入，税法上不计入当期应纳税所得额，因此计税时应做纳税调整，但不产生暂时性差异。

②公司债券投资，按税法规定，企业对持有至到期投资采用实际利率法确认的利息收入，计入当期应纳税所得税额，所以既不需要做纳税调整，也不会产生暂时性差异。7.持有至到期投资三、所得税费用的计算

计算公式如下：

所得税费用=应交所得税-递延所得税资产增加额+递延所得税资产减少额+递延所得税负债增加额-递延所得税负债减少额

三、所得税费用的计算

计算公式如下：

所得税费用=应暂时性差异——是指一项资产或负债的账面价值与其计税基础之间的差额。

可抵扣暂时性差异——是指因企业资产的账面价值小于计税基础或负债的账面价值大于计税基础而形成的差异。这种差异的存在会导致未来应纳税所得额的减少，从而会造成将来减少交纳所得税。对于将来会减少应交纳的所得税额，现在要确认为递延所得税资产。可抵扣暂时性差异×所得税税率=递延所得税资产

暂时性差异——是指一项资产或负债的账面价值与其计税基础之间的1.资产的账面价值小于资产的计税基础

资产的计税基础是指一项资产在未来期间可以在所得税前扣除的总金额。2.负债的账面价值大于负债的计税基础

负债的计税基础是指负债的账面价值减去未来期间计算应纳税所得额时按税法规定可予抵扣的金额。

1.资产的账面价值小于资产的计税基础

资产的计税基础是指（二）应纳税暂时性差异和递延所得税负债

应纳税暂时性差异是指因企业资产的账面价值大于计税基础，或负债的账面价值小于计税基础而形成的差异。这种差异会导致将来期间应纳税所得额的增加，从而需要增加将来交纳的所得税。

应纳税暂时性差异×所得税税率=递延所得税负债

（二）应纳税暂时性差异和递延所得税负债

应纳税暂时性差异三、资产负债表债务法下，所得税会计核算的一般程序

采用资产负债表债务法核算所得税的情况下，企业应于每一资产负债表日（通常为年末）进行所得税的核算。企业进行所得税核算一般程序如下：

1.按照相关会计准则的规定，确定资产负债表中除递延所得税资产和递延所得税负债以外的其他资产和负债项目的账面价值。

2.按照会计准则中对于资产和负债计税基础的确定方法，以适用的税收法规为基础，确定资产负债表中有关资产和负债的计税基础。

三、资产负债表债务法下，所得税会计核算的一般程序

采用资3.比较资产、负债的账面价值与计税基础，确定资产负债表日应纳税暂时性差异与可抵扣暂时性差异，进而确定当期的递延所得税资产和递延所得税负债的期末应有金额。

4.将当期递延所得税资产和递延所得税负债的期末应有金额与期初余额进行比较。从而确定递延所得税资产的增加额或减少额，确定递延所得税负债的增加额或减少额。

5.按税法规定计算确定当期应交所得税额。并在应交所得税的基础上，按照所得税费用的确定公式，确认当期所得税费用。并确认应予转销的递延所得税资产和递延所得税负债。3.比较资产、负债的账面价值与计税基础，确定资产负债表日应纳常见的资产账面价值与其计税基础产生暂时性差异举例：常见的资产账面价值与其计税基础产生暂时性差异举例：常见的负债账面价值与其计税基础产生暂时性差异举例：

常见的负债账面价值与其计税基础产生暂时性差异举例：不属于资产、负债的特殊项目产生的暂时性差异举例：

不属于资产、负债的特殊项目产生的暂时性差异举例：【例】A公司在开始正常生产经营活动之前发生了500万元的筹建费用，在发生时已计入当期损益，税法规定企业在筹建期间发生的费用允许在开始正常生产经营活动之后5年内分期税前扣除，假定企业在2014年开始正常生产经营活动，所得税税率为25%。要求：编制2014年期末确认递延所得说的会计分录。

分析：该项费用支出在发生时已计入当期损益，不体现为资产负债表中的资产，如果将其视为资产，账面价值为零。【例】A公司在开始正常生产经营活动之前发生了500万元的筹建在2014年税前扣除了500÷5＝100万元，则与该笔费用相关，其于未来期间可税前扣除的金额为400万元，即其在2014年12月31日的计税基础为400万元。该项资产的账面价值零与其计税基础400万元之间产生了400万元的暂时性差异，该暂时性差异在未来期间可减少企业的应纳税所得额，属于可抵扣暂时性差异。分录如下：借：递延所得税资产1000000贷：所得税费用1000000在2014年税前扣除了500÷5＝100万元，则与该【例11-17】承例【例11-16】：A房地产开发公司2012年度利润表中利润总额1200万元，假定该公司适用所得税税率为25%。

（一）2012年发生有关交易和事项中，会计处理与税收处理存在的差别有：

1.2012年1月1日开始计提折旧一项固定资产，原值为600万元，使用年限为10年，净残值为零，会计处理按双倍余额递减法计提折旧（第一年折旧120万元），税收处理按直线法计提折旧（年折旧60万元）。

2.向关联企业提供现金捐赠200万元。（税法规定不予抵扣）

3.当年度发生研究开发支出500万元，其中300万元作为资本化支出已计入无形资产成本。税法规定其500万元都应计入当期费用。

4.应付违反环保法规定罚款100万元。（税法规定不予抵扣）

5.期末对持有的房地产开发产品计提了30万元存货跌价准备。（税法规定不予抵扣）

6.企业当年取得国库券利息收入20万元，税法规定国库券利息收入不缴纳所得税。【例11-17】承例【例11-16】：A房地产开发公司201（二）根据上述资料，计算2012年度应交所得税

应纳税所得额=1200万+60万+200万-300万+100万+30万-20万=1270万

应交所得税=1270万×25%=317.5万（二）根据上述资料，计算2012年度应交所得税

应纳税所（三）计算2012年度递延所得税，并确认所得税费用

资产、负债账面价值与计税基础差异计算表

项目账面价值计税基础差异应纳税暂时性差异可抵扣暂时性差异存货800830

30固定资产原值600600

累计折旧12060

固定资产账面价值480540

60无形资产3000300

其他应付款100100

合计

30090（三）计算2012年度递延所得税，并确认所得税费用资产、负根据上述资料，编制如下会计分录：（假定年末以前企业递延所得税资产和递延所得税负债的余额均为零。）1.计算出应交所得税时：借：所得税费用317.5

贷：应交税费—应交所得税317.52.确认递延所得税资产时：递延所得说资产=90万×25%=22.5万

做如下会计分录：借：递延所得税资产22.5

贷：所得税费用22.5

根据上述资料，编制如下会计分录：（假定年末以前企业递延所得税3.确认递延所得税负债递延所得税负债=300万×25%=75万

分录如下：借：所得税费用75

贷：递延所得税负债75如果综合在一起，可做如下分录：借：所得税费用370

递延所得税资产22.5

贷：应交税费-应交所得税317.5

递延所得税负债753.确认递延所得税负债4.所得税费用的期末结转

年末计算确认了所得税费用，应将其结转到本年利润账户，结转后，该账户应无余额。

按上例，12年计算确认的所得税费用为370万元，应作以下结转分录：借：本年利润370

贷：所得税费用3704.所得税费用的期末结转

年末计算确认了所得税费用，应将第八节利润分配的核算

一、利润分配顺序

房地产开发企业实现的净利润，除国家另有规定外，应按以下顺序进行分配：

1.弥补企业以前年度发生的亏损

2.提取法定盈余公积金

3.向投资者分配利润第八节利润分配的核算一、利润分配顺序

房地产开发企业二、利润分配的账户设置

设置“利润分配”总账账户。借方：登记按照规定分配的利润数额和年终结转来的本年的亏损数额。

贷方：登记年终结转来的本年实现的利润数额和亏损弥补的数额。

二、利润分配的账户设置

设置“利润分配”总账账户。“利润分配”账户至少应设置以下明细账户：

1.“盈余公积补亏”明细账户

2.“提取盈余公积”明细账户

3.“应付利润”明细账户

4.“未分配利润”明细账户

“利润分配”账户至少应设置以下明细账户：

1.“盈余公积三、利润分配的会计处理

（一）弥补以前年度亏损

年末进行利润结转时，将本年实现的利润从“本年利润”账户结转到“利润分配”账户及其所属明细账户“未分配利润”账户的贷方，这样就自然进行了弥补。注意：在年末计算“应纳税所得额”时，如果用税前利润弥补亏损，需要将弥补亏损的数额从应纳税所得额中扣除。而用税后利润弥补亏损，则不能进行扣除。

三、利润分配的会计处理

（一）弥补以前年度亏损

年末（二）提取盈余公积的会计处理

企业从净利润中提取盈余公积金，应作如下会计分录：

借：利润分配—提取盈余公积

贷：盈余公积—法定盈余公积

—任意盈余公积

（二）提取盈余公积的会计处理

企业从净利润中提取盈余公积（三）向投资者分配利润的核算

企业计算出应向投资者分配的利润，应作如下会计分录：

借：利润分配—应付利润

贷：应付利润

（三）向投资者分配利润的核算

企业计算出应向投资者分配的（四）企业利润的年终结转

1.年度终了，将本年实现的利润总额（或亏损总额）结转到“利润分配”账户及所属的“未分配利润”明细账户。

如果企业当年盈利，分录如下：

借：本年利润

贷：利润分配—未分配利润

如果企业当年发生亏损，分录如下：

借：利润分配—未分配利润

贷：本年利润

（四）企业利润的年终结转

1.年度终了，将本年实现的利2.将“利润分配”账户所属的其他明细账户，全部转入“未分配利润”明细账户

如果企业当年盈利，并进行了利润分配，那么，结转分录一般如下：

借：利润分配—未分配利润

贷：利润分配—提取盈余公积

—应付利润

如果企业亏损，并没有进行弥补，也不存在进行利润分配。则将亏损额从“本年利润”账户转入“利润分配—未分配利润”账户的借方后，不需要进行其他的账务处理。

2.将“利润分配”账户所属的其他明细账户，全部转入“未分配利如果亏损后，用企业的盈余公积金弥补了亏损，会计分录如下：

用盈余公积金弥补亏损时：

借：盈余公积—法定盈余公积

贷：利润分配—盈余公积补亏

结转利润分配明细账时：

借：利润分配—盈余公积补亏

贷：利润分配—未分配利润

如果亏损后，用企业的盈余公积金弥补了亏损，会计分录如下：

【例11-18】某房地产企业2013年全年税后利润为240万元，年终按10%的比例提取法定盈余公积金，按税后利润扣除法定盈余公积后余额的80%向投资者分配利润。有关会计分录如下：（1）提取盈余公积金提取法定盈余公积金=2400000×10%=240000借：利润分配—提取盈余公积240000

贷：盈余公积—法定盈余公积240000【例11-18】某房地产企业2013年全年税后利润为240（2）向投资者分配利润

应向投资者分配的利润为：（2400000-240000）×80%=1728000借：利润分配—应付利润1728000

贷：应付利润1728000

（2）向投资者分配利润

应向投资者分配的利润为：（24（4）年终进行利润结转

结转本年利润：

借：本年利润2400000

贷：利润分配—未分配利润2400000

结转利润分配各明细账户：借：利润分配—未分配利润1968000

贷：利润分配—提取盈余公积240000

利润分配—应付利润1728000

（4）年终进行利润结转

结转本年利润：

借：本年利润假设在当年利润结转前，“利润分配—未分配利润”账户没有余额。在进行当年利润分配和利润结转以后，“利润分配—未分配利润”账户应有贷方余额=2400000-1968000=432000年终利润分配后，该企业尚有432000元的未分配利润，可留待下年度进行分配。

假设在当年利润结转前，“利润分配—未分配利润”账户没有余额。第九节以前年度损益调整的核算

一、以前年度损益调整，是指企业对以前年度多计或少计的盈亏数额所进行的调整。以前年度少计费用或多计收益时，应调整减少本年度利润总额；以前年度少计收益或多计费用时，应调整增加本年度利润总额。第九节以前年度损益调整的核算一、以前年度损益调整，是指企调整原因：会计差错、采用了不恰当的会计方法。调整事项的主要事例：

（1）已证实某项资产在资产负债表日已减值，或为该项资产已确认的减值损失需要调整；

（2）资产负债表日后诉讼案件结案，法院判决证实了企业在资产负债表日已经存在现时义务，需要确认和调整；（3）表明资产负债表所属期间或以前期间存在重大会计差错；（4）发生资产负债表所属期间或以前期间所售商品的退回。调整原因：会计差错、采用了不恰当的会计方法。二、以前年度损益调整的主要账务处理。

（一）企业调整增加以前年度利润或减少以前年度亏损，借记有关科目，贷记本科目；调整减少以前年度利润或增加以前年度亏损做相反的会计分录。

（二）由于以前年度损益调整增加的所得税费用，借记本科目，贷记“应交税费——应交所得税”等科目；由于以前年度损益调整减少的所得税费用做相反的会计分录。

（三）经上述调整后，应将本科目的余额转入“利润分配——未分配利润”科目。本科目如为贷方余额，借记本科目，贷记“利润分配——未分配利润”科目；如为借方余额做相反的会计分录。二、以前年度损益调整的主要账务处理。三、本科目结转后应无余额。三、本科目结转后应无余额。【例11-19】2008年6月甲公司销售给乙公司一批产品，货款为35100元（含增值税），乙公司于当月收到所购物资并验收入库，按合同规定，乙公司应于收到所购物资后一个月内付款。由于乙公司财务状况不佳，到2008年12月31日仍未付款。甲公司于12月31日编制2008年度财务报表时，已为该项应收账款提取坏账准备4000元；12月31日该项应收账款在资产负债表的金额为31100元。甲公司于2009年3月6日（所得税汇算清缴前）收到法院通知，乙公司已宣告破产清算，无力偿还所欠部分货款。甲公司预计可收回应收账款的40%。适用的所得税税率为25%。企业按净利润的10%提取法定盈余公积，提取法定盈余公积后不再作其他分配。【例11-19】2008年6月甲公司销售给乙公司一批产品，货本例中，甲公司在收到法院通知后，首先可判断该事项属于资产负债表日后调整事项，根据调整事项的处理原则进行处理。分录如下：（1）补提坏账准备应补提的坏账准备＝35100×60%－4000＝17060（元）借：以前年度损益调整17060贷：坏账准备17060本例中，甲公司在收到法院通知后，首先可判断该事项属于资产负债（2）调整递延所得税资产借：递延所得税资产4265（17060×25%）贷：以前年度损益调整4265（3）将“以前年度损益调整”科目的余额转入利润分配借：利润分配——未分配利润12795

（17060-4265）贷：以前年度损益调整

12795（2）调整递延所得税资产（4）调整利润分配有关数字借：盈余公积1279.5（12795×10%）贷：利润分配——未分配利润1279.5（4）调整利润分配有关数字第十一章收入和利润的核算第十一章收入和利润的核算本章要点

1．收入分类及构成2．销售、转让、出租的账务处理3．期间费用的核算4．本年利润的核算5．所得税的核算本章要点

1．收入分类及构成图：2008年至今全国商品房销售面积走势（半年度）图：2008年至今全国商品房销售面积走势（半年度）2010-2013年重点城市90㎡以下新房供求比

2010年

2011年

2012年

2013年

北京

0.960.921.551.37

上海

0.980.861.261.13

广州

1.020.871.011.03

深圳

0.780.780.781.04

南京0.810.681.241.05

杭州0.830.721.030.87

天津0.710.591.211.17

成都1.060.831.291.112010-2013年重点城市90㎡以下新房供求比

20第一节营业收入概述一、营业收入的分类收入——是房地产开发企业对外销售开发产品、材料、提供劳务、代建房屋及代建工程、出租房地产及其它多种经营活动所形成的经济利益的总流入。

第一节营业收入概述一、营业收入的分类收入主营业务收入其他业务收入土地转让商品房销售配套设施销售代建工程结算出租开发产品售后服务材料销售固定资产、设备出租收入主营业务收入其他业务收入土地转让商品房销售配套设施销售代收入的特征：（1）是企业的日常活动中产生的；（2）表现为企业资产的增加或负债的减少，可两者兼而有之；（3）收入只包括经济利益的流入。如“代收款”等。收入的特征：二、营业收入的确认

确认：是指何时登记营业收入。1.房地产开发企业转让、销售土地和商品房，应在土地和商品房已经移交，已将发票和结算账单交给买主时，作为收入的实现。2.房地产开发企业代建的房屋和工程，应在房屋和工程竣工验收，办妥财产交接手续，并已将代建的房屋和工程价款结算账单提交委托单位时，确认收入的实现。

二、营业收入的确认

确认：是指何时登记营业收入。3.房地产开发企业采取赊销或分期收款销售的办法销售土地和商品房的，可以按合同规定的收款时间分次确认为收入，但必须以土地和商品房已经移交给买主作为销售实现的前提条件。4.房地产开发企业跨年度的代建工程，在年末可按工程完工的百分比确认收入和费用。5.对于出租开发产品，应按出租合同（或协议）规定的收取租金日期作为收入实现。

3.房地产开发企业采取赊销或分期收款销售的办法销售土地和商品第二节主营业务收入的核算

一、“主营业务收入”账户

设置“主营业务收入”账户。借方：登记期末结转到“本年利润”账户的主营业务收入，以及销售退回部分的价款。贷方：登记本期实现的主营业务收入。期末结转后，该账户应无余额。如：

主营业务收入——土地转让收入

——商品房销售收入

——配套设施销售收入

——代建工程结算收入