房地产法复习题集

房地产法 复习题集2016年5月目录TOC\o"1-1"\h\z\u第一章概述 1第二章登记法律制度 2第三章建筑物区分所有权 3第四章房地产开发法律制度 4第五章商品房预售法律制度 5第六章房地产转让法律制度 6第七章房地产租赁法律制度 7第八章房地产抵押法律制度 8第九章房地产税收法律制度 11第十章房屋征收与补偿法律制度 12第十一章房地产纠纷解决机制 13第一章概述一、单项选择1、房地产法律关系的客体是（）A.国家机关B.企事业单位C.土地和房屋D.社会团体2、在我国，土地使用权（）A.不得转让或抵B.可以转让或抵押C.可以转让不能抵押D.不能转让可以抵押3．下列不属于民事性质房地产关系的是（）A．房屋抵押B．房屋征收C．房屋买卖D．房屋继承4．下列对房地产法律关系的要素的表述中，正确的是A．国家机关只能是管理主体B．土地使用者依法转让的土地所有权是客体C．对房屋的权属确认行为不是客体D．主体享有的权利和承担的义务是房地产法律关系的内容5、下列不属于房地产法的调整对象的事：A.房地产管理关系B.房地产交易关系C.物业管理关系D.房地产建设关系二、多项选择1.下列属于房地产法律关系特征的有（）A.主体的多元性B.主体的单一性C.客体的确定性D.客体的双重性E.内容多样性三、名词解释1、房地产法四、简答1、房地产法基本原则第二章登记法律制度一、单项选择1.县级以上人民政府在一定期限内对本行政区域内的房屋进行统一的权属登记，该登记为（）A.初始登记B.变更登记C.转移登记D.总登记2．根据我国现行有关法律的规定，房屋产权的取得、转移、变更和他项权利设定的法定生效要件是（）A．签订书面合同B．经有关主管部门批准C．办理房屋产权登记D．办理公证3．《房屋登记办法》要求房屋登记机构自受理国有土地范围内房屋所有权登记申请之日起一定时间内，将申请登记事项记载于房屋登记簿或者作出不予登记的决定，该时间是A．1O个工作日B．15个工作日C．30个工作日D．60个工作日4．划拨国有建设用地使用权依法转为出让国有建设用地使用权的，应申请A．初始登记B．转移登记C．更正登记D．异议登记5．在建筑物区分所有权的内容（权利）中，居于主导地位的是A．专有所有权B．共有部分持分权C．成员权D．共有部分所有权6．在房屋权属登记的程序中，核心程序是A．登记收件B．勘丈绘图C．产权审查D．税费征缴7．对新建房屋所进行的权属登记，称为A．总登记B.转移登记C.初始登记D.变更登记二、名词解释1、总登记三、简答1、房地产登记的制度的功能2、异议登记与预告登记的区别和联系第三章建筑物区分所有权一、单项选择1.下列各项中，属于房屋共有特征的是（）A.房屋主体是单一的B.房屋主体不同，但客体是同一项房产C.房产属于不同的主体，不同主体共同使用房产的某一部分D.因享有共有权，共有人可违反其他共有人意志擅自对房屋进行处分2．业主是房屋的A．使用人B．占有人C．租赁人D．所有人3．“依山傍水”小区建成后，业主们决定通过业主大会选举业主委员会。根据物权法律制度的规定，下列关于业主大会选举业主委员会表决通过标准的表述中，正确的是A．经专有部分占建筑物总面积2／3以上的业主或占总人数2／3以上的业主同意B．经专有部分占建筑物总面积2／3以上的业主且占总人数2／3以上的业主同意C．经专有部分占建筑物总面积超过1／2的业主或占总人数超过1／2的业主同意D．经专有部分占建筑物总面积超过1／2的业主且占总人数超过1／2的业主同意4．关于业主大会，下列说法正确的是A．业主大会由物业管理区域内2/3以上业主组成B.无论业主人数的多少，必须成立业主大会C.业主大会由物业管理区域内全体业主组成D.一个物业管理区域可以成立一个或多个业主大会5．业主委员会经业主大会选举产生，应当自产生之日起30日以内A．向物业所在地居民委员会备案B．向物业所在地区、县级工商行政管理部门备案C．向物业所在地区、县级人民政府房地产行政主管部门备案D．向物业所在地区、县级人民政府宣誓就职6．召开业主大会会议A．应当于会议召开1个月前通知全体业主B．应当于会议召开15日前通知全体业主C．应当于会议召开5日前告知居民委员会D．每位业主应当作好业主大会会议记录二、名词解释1、共有权2、成员权三、简答1、建筑物区分所有权的特征2、共有部分的范围第四章房地产开发法律制度一、单项选择1.房地产开发用地是指取得开发用地的（）A.使用权B.所有权C.占有权D.收益权2．根据《城市房地产管理法》及《城市房地产开发经营管理条例》的规定，设立房地产开发企业必须有一定金额的注册资本，该金额最低为A．50万元B．100万元C．1000万元D．5000万元3．下列关于房地产资质一级企业条件的表述中，不正确的是（）A．自有流动资金2000万元以上，注册资金不低于2000万元B．具有5年以上从事房地产开发的经历C．累计竣工5万平方米以上的房屋建筑面积，或累计完成与之相当的房地产开发投资D．有职称的建筑、土木工程、财务管理、建筑或房地产经济类的专业管理人员不得少于40人4．下列关于房地产开发企业资质等级条件的表述中，符合一级资质的是A．注册资本5000万元以上B．从事房地产开发经营时间3年以上C．近3年房屋建筑面积累计竣工20万平方米以上D．连续3年建筑工程质量合格率达到100％5．房地产开发企业中的三级企业自有流动资金500万元以上的，注册资金不低于A．2000万元B．1000万元C．500万元D．200万元6．在《城市房地产管理法》施行前，不具备房地产开发经营资格的房地产开发经营者与他人签订以房地产开发经营为内容的合同，一般应认定为无效。但在下列期间内依法取得房地产开发经营资格的，可以认定有效：A．一审起诉前B．二审开庭前C．一审诉讼期间D．一审判决后7．按房地产开发的目的不同，房地产开发可分为A．单项开发、小区开发和成片开发B.经营性开发和自用性开发C.新城区开发和旧城区改造D.政府开发和非政府开发8．按《房地产管理办法》、《城市房地产开发经营管理条例》的规定，下列符合设立房地产开发企业应具备资本条件的是A．注册资本100万元人民币以上B．注册资本50万元人民币以上C．注册资本30万元人民币以上D．注册资本10万元人民币以上9．依据《房地产开发企业资质管理规定》，注册资本≥100万元人民币、具备从事房地产开发经营时间≥1年、有已竣工的建筑工程、专业管理人员职称结构及人数符合规定标准的房地产开发企业，可达到资质评定标准是A．一级资质B．二级资质C．三级资质D．四级资质二、名词解释1、合作开发三、简答1、合作开发合同有效的必然要件第五章商品房预售法律制度一、单项选择1．下列有关房屋预售条件的表述中，不符合法律规定的是（）A．已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书B．持有建设工程规划许可证C．按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资额的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期D．按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资额的15％以上，并获房地产管理部门批准2．下列关于规制商品房销售广告的表述中，不正确的是A．预售房地产，未取得该项目预售许可证的，不得发布广告B．涉及面积的，应当表明是建筑面积或者使用面积C．涉及销售价格的，应当清楚表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限D．广告中含有能够为人住者办理户口、就业、升学等事项的承诺3．下列有关房屋预售条件的表述中，不符合法律规定的是A．已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书B．持有建设工程规划许可证C．按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资额的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期D．按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资额的15%以上，并获得房地产管理部门批准二、简答1、商品房预售的条件2、情势变更与商业风险的区别第六章房地产转让法律制度一、单项选择1.依照城市房地产交易法律制度的有关规定，房地产交易的形式不包括（）A.房地产转让B.房地产抵押C.房地产开发D.房屋租赁2．根据《城市房地产管理法》的有关规定，房地产交易的形式不包括A．房地产转让B．房地产抵押C．房地产租赁D．房地产经纪3．《城市房地产管理法》规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为A．原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限B.原土地使用权的使用年限C.政府与新受让人约定的年限D.原受让人与新受让人约定的年限4．张三将在A市某住宅小区购得的房屋卖给王五，该行为实际上是完成了A．房产交易B．地产交易C．土地所有权转让D．房产交易和地产交易二、多项选择1．以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应具备的条件有A．转让房地产时房屋已经建成的，应当持有房屋所有权证书B．按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书C．按照出让合同约定已经支付一半以上土地使用权出让金，并取得土地使用权证书D．按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件E．按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之五十以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件2．下列属于禁止房地产转让的情形有A．依法收回土地使用权的B.共有房地产，未经其他共有人书面同意的C.权属有争议的D.未依法登记领取权属证书的E．被依法裁定查封的房地产三、名词解释1、房地产转让四、简答1、房地产转让的积极条件2、房地产转让的消极条件五、案例分析刘文早年丧偶，现有三室一厅的房屋一套。刘文有四个子女，大儿子在外地成家并工作；其他三人均在本市，其中二儿子有工作并已成家，另有住房；三儿子未婚，但已工作，在单位居住；四女儿正在读书，与刘文共同居住。2010年，刘文因病去世，四个子女为刘文房屋如何分配产生争议。二儿子、三儿子和四女儿认为，三儿子尚未成家，应分得一间房屋；四女儿还在读书，长期照顾刘文，应分得其余房屋。二儿子也在本市，经常照料刘文，也应得到相应补偿。而大儿子长期在外地，未尽照顾父亲之责，不应分得房屋。对此大儿子坚决反对，认为自己享有继承权，家庭负担又重，理应分房。最后四人未达成分割协议。不久大儿子因要回去上班先行离开。后来，张某主动要求购买该房，于是三人告知大儿子有人高价购房，大儿子书面表示同意。于是，三人将房屋卖给了张某，并办理了过户手续。大儿子知道后，觉得价格偏低，认为合同无效，从外地赶回本市要求张某搬出并退还房屋。请回答下列问题并说明理由：(1)该房屋属于何种共有？(2)大儿子有无权利分得该房屋？(3)二儿子、三儿子、四女儿有无权利出卖该房屋？(4)张某是否有权取得该房屋的所有权？(5)大儿子有无权利要回房屋？大儿子的权利如何保障？六、论述1、试述房地产转让合同的效力第七章房地产租赁法律制度一、单项选择1．房屋转租中，因承租人的原因，出租人有权解除合同的情形为A．未经出租人同意，承租人擅自转租B．虽经出租人同意，承租人转租给第三人，但未向房屋所在地房屋管理部门备案C．出租人知道或应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议D．因承租人拖欠租金，但次承租人请求代承租人支付欠付的租金2．下列关于房屋承租人行使优先购买权的表述中，正确的是A．出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，在合理期限内通知了承租人，承租人有以同等条件优先购买房屋的权利B．出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，承租人的优先购买权优先于房屋共有人C．出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，在5日前通知了承租人，承租人虽未参加拍卖，人民法院应当认定承租人仍然享有优先购买权D．出租人将房屋出卖给其兄弟，承租人若行使优先购买权，人民法院应当支持3．城市居民李某将自有临街住宅改为商铺出租，根据法律规定，其A．收取的租金应上交国家B．收取的租金应按一定比例上交国家C．收取的租金归个人所有D．应将租金中所含土地收益上缴国家4．张某将一套住房出租给刘某，双方签订了租赁合同，为期一年，但未到房地产管理部门办理登记。半年后，张某因儿子结婚要求刘某搬出，刘某不同意，双方发生争议。根据最高人民法院的司法解释，应当认定为A．合同无效，因为未办理登记备案手续B．合同无效，因为张某未经批准就将住房出租C．合同有效，因为房屋租赁登记备案不应当作为租赁合同的生效要件D．合同有效，因为合同一经签订就不得变更5．房屋所有人出卖已出租的房屋，承租人在同等条件下享有A．优先购买权B．阻止权C．优惠购买权D．拒绝交租金的权利二、简答1、出租人的权利义务2、承租人的权利义务三、案例分析1、李先生和陈女士为夫妻，拥有A、B两套住房。2005年3月，李先生未与陈女士商量，擅自将A房租给了刘先生，两人签订了租赁合同，租期三年，但未到房地产管理部门办理租赁登记。事后，李先生将此事告诉了陈女士，陈女士未表态。2006年8月，房地产价格大涨，李、陈决定将A房卖掉，遂与幸女士签订了房屋买卖合同，还到公证处办理了公证手续，但未将该房已出租的情况告知幸女士。随后，李、陈以A房已出卖为由要求刘先生尽快搬走，刘先生不同意，理由是租期未到。而李、陈认为，该租赁合同一是未经陈女士签名同意，二是未到房地产管理部门办理租赁登记，故无效。以后，幸女士也持房屋买卖合同要求刘先生搬离A房，认为房屋买卖合同已由买卖双方签字并已到公证处公证，具有法律效力。遭到刘先生拒绝后，幸女士要求李、陈退款并赔偿损失。请回答下列问题：（1）李先生和刘先生签订的租赁合同是否有效，为什么？（2）李、陈与幸女士签订的房屋买卖合同是否有效，为什么？（3）刘先生不搬走的理由是否成立，为什么？（4）幸女士能否要求刘先生搬走，为什么？（5）幸女士对李、陈的请求能否得到法律的支持，为什么？四、论述1、试述法律对承租人的特殊权益保护第八章房地产抵押法律制度一、单项选择1.下列各项中，属于房地产抵押人权利的是（）A.对抵押房地产的占有、使用和获取收益权B.保持抵押房地产的价值权C.物上代位权D.优先受偿权2．房地产抵押合同中，抵押人应享有的权利是（）A．要求保全抵押房地产担保价值B．处分抵押权C．优先受偿权D．对抵押房地产的占有、使用和收益权3．根据《物权法》和《城市房地产抵押管理办法》的规定，下列财产中，不可以作为抵押权客体的是A．建设用地使用权B．房屋及其土地附着物C．以招标方式取得的荒地的土地承包经营权D．依法公告列入拆迁范围的房地产4．同一财产向两人以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得价款应当依照有关担保法律制度的规定清偿。下列各项中，不符合《物权法》规定的是A．抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿B．抵押权已登记且登记顺序相同的，按照债权比例清偿C．抵押权已登记的先于未登记的受偿D．抵押权未登记的，按照抵押合同生效时间的先后顺序清偿5．房地产抵押权设立的时间是抵押合同A．签订之时B．约定之日C．登记之时D．履行之时6．建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物A．仍属于抵押物B．不属于抵押物C．仍属于抵押物，但要重新办理登记D．应予拆除7．房地产抵押合同的生效时间是A．签订之日B．登记之日C．履行之日D．约定之日8．下列不得设定抵押的房地产是A．出让取得的国有土地使用权B．张某的个人房屋C．我国某名牌大学的教学楼D．某私营企业的国有土地使用权二、多项选择1.依照《城市房地产抵押管理办法》的有关规定，下列房地产不得设定抵押的有（）A.权属有争议的房地产B.用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产C.列入文物保护的建筑物D.已依法公告列入拆迁范围的房地产E.被依法查封的房地产2．我国法律规定，房地产不得设定抵押的情况有A．权属有争议的房地产B．用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产C．已依法公告列入拆迁范围的房地产D．被依法查封、扣押的房地产E．列入文物保护的建筑物3．根据《物权法》的规定，下列可以抵押的有A．土地所有权B．宅基地C．房屋D．土地承包经营权E．依法被查封的房地产三、名词解释1、房地产抵押四、简答1、不得抵押的房产2、抵押当事人的权利义务五、案例分析1．2000年3月5日，甲公司与乙公司签订了一份房屋租赁合同，约定：甲公司将A广场的一栋大楼出租给乙公司，每月租金150万元，按月收租，租期二年，从2000年4月1日到2002年3月30日止。合同签订后，双方到房地产管理部门办理了登记备案手续。乙公司交付了押金和租金后，甲公司将楼房交付乙公司使用。此后，乙公司按期交租。2000年9月，甲公司因欠丙公司2800万元，便将该楼房抵押给丙公司，双方订立了抵押合同，约定：如甲公司不能在2000年12月底还债，丙公司将对该房屋行使抵押权。但是一直到2000年12月，甲公司仍然无钱清偿对丙公司的债务，于2001年1月，丙公司要求乙公司向其缴纳租金，乙公司拒绝。从2000年1月至2001年3月，乙公司以甲公司、乙公司之间存在的抵押合同纠纷尚未解决为由，既拒绝向甲公司交租，又不向丙公司交租。2001年4月，甲公司、丙公司因抵押合同纠纷诉到法院。问题：（1）甲公司能否将已出租的房屋抵押给丙公司，是否需要取得乙公司的同意?为什么?（2）如果甲公司与乙公司签订抵押合同没有进行登记，甲公司与丙公司的抵押合同是否有效?为什么?（3）如果甲公司与丙公司的抵押合同有效，那么丙公司能否在债务履行期限届满时将楼房拍卖，以清偿自己的债权?如承租人提出异议能否成立?为什么?（4）丙公司是否有权向乙公司收取租金，以充抵甲公司的债务?为什么?2．2003年5月，某市烟草公司向某银行申请贷款2000万元，并用一块以出让方式取得的土地（已取得土地使用权证）进行抵押。于是银行与该公司签订了贷款合同，并且办理了抵押土地的登记手续。在取得贷款后的一年多时间里，烟草公司在用于抵押的土地上建起了简易仓库，出租给邻近的金属公司临时存放货物，但没有办理租赁合同登记备案手续。后烟草公司无法按期偿还贷款，于是银行要求拍卖其抵押的土地，以抵偿贷款。烟草公司在此时却提出，土地的所有权属于国家，烟草公司无权将其抵押，认为抵押合同无效。银行坚持不同意，并提出不仅要将土地进行拍卖，而且要求烟草公司将土地抵押期间所得的租金收益也应交给银行。双方争执不下，于是银行向法院起诉。问题：（1）烟草公司能否将以出让方式取得的土地进行抵押?为什么?（2）烟草公司与金属公司签订的租赁合同是否有效?为什么?（3）银行能否对该土地抵押期间的租金收益主张权利?为什么?（4）本案应如何处理?3、2011年5月5日，白云公司与顺昌公司签订了一份房屋租赁合同，约定：白云公司将位于兴华路的一栋大楼出租给顺昌公司，每月租金180万元，每月1日收租，租期2年，从2011年6月1日到2013年5月31日止。合同签订后，双方到房地产管理部门办理了登记备案手续。顺昌公司交付了500万元押金和首月租金后，白云公司将楼房交付顺昌公司使用。此后，顺昌公司按期交租。2011年10月，白云公司因欠蓝天公司4000万元债务，便将该栋大楼抵押给蓝天公司，双方订立了抵押合同，约定：如白云公司不能在2011年12月底还债，蓝天公司将对该房屋行使抵押权。但是一直到2011年12月，白云公司仍然无钱清偿对蓝天公司的债务。2012问题：(1)白云公司能否将已出租的房屋抵押给蓝天公司？是否需要取得顺昌公司的同意？为什么？(2)如果白云公司与蓝天公司签订的抵押合同没有进行登记，抵押权成立吗？为什么？(3)如果白云公司与蓝天公司的抵押有效，那么蓝天公司在债务履行期限届满时如何实现其抵押权？如顺昌公司提出异议能否成立？为什么？(4)蓝天公司是否有权向顺昌公司收取租金，以充抵白云公司的债务？为什么？第九章房地产税收法律制度一、单项选择1.下列关于土地增值税范围的表述中，正确的是（）A.土地增值税的范围为土地使用权、地上建筑物及其他附着物B.土地增值税的范围仅为土地使用权C.土地增值税的范围为土地使用权和地上建筑物D.土地增值税的范围为地上建筑物及其他附着物2．下列关于土地增值税征税范围的选项中，正确的是A．有偿转让国有土地使用权B．有偿转让集体土地使用权C．以继承方式取得的国有土地上的房屋D．以赠与方式取得的国有土地上的房屋3.城镇土地使用税的计税依据是（）A.纳税人实际占用的土地面积的价值C.纳税人实际占用的土地面积B.纳税人实际占用的土地面积加一定量的误差D.建筑物的建筑面积4．《土地增值税暂行条例》规定，建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额一定比例的，免征土地增值税，该比例为（）A．30％B．25％C．20％D．15％5．土地增值税税率采用（）A．比例税率B．二级超额累进税率C．三级超额累进税率D．四级超额累进税率6．我国房产税中依照房屋租金计算缴纳的税率为A．1.2%B．12%C．15%D．20%7．下列关于房产税征税范围的表述中，正确的是A．城市和郊区及所辖的行政村B.城市、县城、建制镇及所辖的行政村C.城市、县城、建制镇和工矿区D.城市、县城、建制镇、工矿区和行政村8．契税实行比例税率，税率为A.3%～5%B.4%~6%C.5%～7%D.6%~8%9．土地增值税采用四级超率累进税率，下列表述正确的是A．增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%B．增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的部分，税率为50%C．增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的部分，税率为60%D．增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为70%二、多项选择1．下列属于契税征税对象的有（）A．国有土地使用权出让B．土地使用权转让C．房屋买卖D．房屋赠与E．农村集体土地承包经营权转让2.免征房产税的情形有（）A.国家机关、人民团体、部队自用房产B.由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产C.宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产D.个人所有非营业用的房产E.财政部批准免征税的房产3．下列在中国境内拥有房屋产权的单位和个人，属于房产税纳税人的有A．个体工商户B.国有企业C.中外合资企业D.外商独资企业E．自然人三、简答1、契税减免条件2、房产税减免条件第十章房屋征收与补偿法律制度一、单项选择1．《国有土地上房屋征收与补偿条例》要求市县级人民政府在作出房屋征收决定前要进行的评估是A．社会福利评估B．社会风险评估C．商业利益评估D．房屋价格评估2．国有土地上房屋征收与补偿采取的原则不包括A．决策民主B．程序正当C．结果公开D．平等自愿3.拆迁补偿的范围包括被拆除的（）A.所有的房屋及其附属物B.违章建筑物C.超过期限的临时建筑物D.未超过期限的临时建筑物4．被征收房屋补偿的对象是A．房屋产权人B．房屋使用人C．房屋管理人D．房屋产权人和使用人5.拆迁出租房屋时，被拆迁人和承租人对解决租赁关系达不成协议的，拆迁补偿应当实行（）A.货币补偿，再