某路项目方向性建议方案课件

××ד大望路项目”

方向性建议××地产2004年7月1日××ד大望路项目”

方向1区位研究区域市场对于房地产项目来讲，我们认为，区位环境决定项目的价值区间，地段位置环境决定项目的市场功能，地块条件及规模决定项目的市场价值，综合的内在品质决定项目的附加值，四者之和决定项目的市场表现价格。区位研究区域市场对于房地产项目来讲，我们认为，区2CBD周边区域划分区域市场研究CBD核心商务区泛CBD西北部商务区泛CBD大东部居住区望京太阳宫泛CBD北部居住区

泛CBD豪宅区泛CBD东四环居住带

泛CBD南部综合区泛CBD大南部居住区CBD周边区域划分区域市场研究CBD泛CBD泛CBD3CBD周边市场划分区域市场研究根据本项目所在的具体位置，我们将本项目的区位确定为国贸桥以南、劲松桥以北，东三环沿线至东四环之间的泛CBD南部综合区。CBD周边市场划分区域市场研究根据本项目所在的具4泛CBD南部综合区区域市场研究泛CBD南部综合区泛CBD南部综合区区域市场研究泛CBD南部综合区5区域市场研究分析区域项目名称东二环——东三环远洋德邑、领行国际、优士阁、富力城、CBD总部公寓、京城仁合、金世纪嘉园、东环居苑东三环——大望路非常生活、世桥国贸公寓、苹果社区、风度·柏林、华腾园、石韵浩庭、九龙花园、乐谰宝坻、东环18、富顿中心、华腾大厦、北塘商务大厦大望路——东四环易构空间、后现代城、金港国际、金海国际、珠江帝景区域状况分析该区域目前住宅项目仍然占据主导地位，但由于紧邻CBD核心区以及城市交通主干道东三环的影响，区域内的商务氛围正在逐渐兴起。区域市场研究分析区域项目名称东二环——东三环远洋德邑、领行国6区域市场研究西大望路分析区域市场研究西大望路分析7区域市场研究西大望路分析我们认为，大望路就象一条未成年的巨龙，现在正在快速茁壮成长，头部的高档住宅区和七寸处的高档商务区正在不断丰满，躯干部的中高档项目区也在逐渐长成，尾部已经开始进入发育期，在未来的五年之内，西大望路将迅速成长为一条巨龙，成为北京东部璀璨的明珠。区域市场研究西大望路分析我们认为，大望路就象一条8区域市场研究区域市场住宅项目分析周边住宅项目一览表区域市场研究区域市场住宅项目分析周边住宅项目一览表9区域市场研究物业类型分析从物业类型划分住宅富力城、苹果社区、风度柏林、非常生活、石韵浩庭、金港国际、珠江帝景、后现代城、易构空间、金海国际、东环居苑、金世纪嘉园、京城仁合酒店式公寓世桥国贸公寓、富顿中心商务公寓优士阁、领行国际、远洋德邑从对此次被调查的项目物业类型分析可以看到，本案竞争区域内普通住宅的比例占绝大多数，占到72%；纯酒店式公寓为世桥国贸公寓及富顿中心，值得注意的是在一些大规模社区如珠江帝景、苹果社区，除提供普通住宅外，更增加酒店式服务公寓比例；随着市场进一步细分，像优士阁、远洋德邑、领行国际等项目，以住宅立项而主打“纯商务”公寓也应运而生，成为区域市场中的重要组成部分。物业类型分析区域市场研究物业类型分析从物业住宅富力城、苹果社区、风度柏林10区域市场研究物业类型分析由于该区域紧邻CBD，城市建设发展迅速，在此寸土寸金的土地上近年房地产开发急剧，竞争区域内住宅项目容积率相对较高，总建筑面积基本都在10万平方米以上。被调查的住宅项目从开发规模上看，规模在10—40万平米范围内的达到被调查项目的53.3%；规模在40万平米以上的大盘项目和超大盘项目为26.7%，规模在10万平米以下的项目相对较少。物业规模分析建面规模个数所占比例名称10万以下320%世桥国贸、京城仁合、东环居苑10—40万853.3%风度柏林、非常生活、石韵浩庭、金港国际易构空间、金海国际、富顿中心、金世纪嘉园40万以上426.7%苹果社区、珠江帝景、后现代城、富力城区域市场研究物业类型分析由于该区域紧邻CBD，城市建设发11区域市场研究物业类型分析在调查的项目中，建筑形式共有三种——板楼、塔楼、塔板结合。建筑形式为塔板结合的占到40%，板楼和塔楼分别占26.7%和33.3%。在该区域内，市场对塔楼的接受程度越来越低，为了迎合市场需求，只要能够满足容积率的要求，众多项目宁愿牺牲绿地面积（提高建筑密度）也要将尽量以板楼或假板（塔板结合）的形式出现。建筑形式分析建筑形式所占比例项目板楼26.7%苹果社区、金港国际、石韵浩庭、京城仁合塔楼33.3%非常生活、富顿中心、后现代城、东环居苑金世纪嘉园塔板40%富力城、世桥国贸、珠江帝景、风度柏林、金海国际、易构空间区域市场研究物业类型分析在调查的项目中，建筑形式共有三种——12区域市场研究物业类型分析配套设施分析户型面积分析装修标准分析卖点分析区域市场研究物业类型分析配套设施分析户型面积分析装修标准分析13区域市场研究物业类型分析价格规律分析区域项目物业类型成交均价装修标准毛坯均价加权均价东二环－东三环沿线东环居苑住宅6,300毛坯－6,3006,585金世纪嘉园住宅6,300毛坯－6,300京城仁和住宅6,300毛坯－6,300富力城住宅8,600精装修1,2007,400东三环－西大望路沿线非常生活住宅8,000精装修8007,200苹果社区住宅7,000精装修5006,500风度柏林住宅6,800精装修5006,300石韵浩庭住宅6,500毛坯－6,500西大望路－东四环沿线易构空间住宅6,100毛坯－6,100后现代城住宅6,700精装修5006,200金港国际住宅7,400部分精装2007,200金海国际住宅5,300毛坯－5,300珠江帝景住宅8,800精装修8008,000越来越多的项目提供有精装修产品，以体现自身的品质和价值，这类产品主要是瞄准该区域的投资客而设置。区域市场研究物业类型分析价格规律分析区域项目物业类型成交均价14价格规律分析区域市场研究

降低降低降低降低世纪东方城平乐园价格规律分析区域市场研究15区域市场研究物业类型分析

基于以上市场研究与关联因素的交叉分析，我司认为本区域存在以下三个市场层段：第一层段：5500元－7000元这个价格段中的项目特点是毛坯房，物业管理费在2.6元左右这个价格段的客户群为以自住为主的东区白领其中6700—7000这个价格段是毛坯交房项目现房阶段的最好户型的价格范围区域，该部分毛坯交房项目现房入住阶段的销售均价一般不超过7000。价格规律分析区域市场研究物业类型分析基于以上市场研究与关联因16区域市场研究物业类型分析第二层段：6700元—8000元

精装普通住宅的开盘价格中档项目的现房价格多出现在这个价格段。其中7500—8300这个价格段是项目现房阶段的最好户型的价格范围区域，该部分项目现房入住阶段的销售均价一般不超过8300。市场的反馈告诉我们，在这个价格阶段，毛坯房项目存在着较大的市场价格抗性，精装项目却有着极大的市场吸引力。价格规律分析区域市场研究物业类型分析第二层段：6700元—8000元价格17区域市场研究物业类型分析价格规律分析第三层段8000元以上这个市场价格段的产品为区域中的高端，项目综合品质高，项目形象相对较好，市场认知度高。这个区段的项目特点是外装豪华、内部采取精装修，走高级公寓路线。

区域市场研究物业类型分析价格规律分析第三层段8000元以上18区域市场研究物业类型分析园林景观分析富力城的园林设计在区域内是首屈一指的，无论是从植被的丰富性还是水系景观的营造上都是很有特点的。社区中一条下沉式水系景观贯穿这个社区，使这个园林景观具有连贯性和整体性，并增添了几分灵性。其集中水景面积为5000平米。区域市场研究物业类型分析园林景观分析富力城的园林设计在区域内19区域市场研究物业类型分析园林景观分析拥有近万米的中央庭园式绿地，靠中心小面积的水系景观有序的划分出了健步道、宠物乐园、嬉戏广场、阳光廊架和绿荫小栈。虽然园林整体性较强，却依然缺乏自己的特点。区域市场研究物业类型分析园林景观分析拥有近万米的中央庭园式绿20区域市场研究物业类型分析园林景观分析

1万平米的“后生态养生主义”园林设计，整个社区的绿色满眼皆是，虽有些诗意，但略显单调。虽然一、二期中都加入了部分的水景作为整体园林设计的点缀，然而由于水景面积较小，在整体设计风格上依然没有起到画龙点睛的作用。区域市场研究物业类型分析园林景观分析1万平米的“后生态21区域市场研究物业类型分析园林景观分析金港国际的园林设计是以建筑的排列将景观分割成各个群落，每个群落自成一体，独立设计，如：水景大道、风铃恋语、塞纳方舟、绿野仙踪、天使乐园等。社区中心部位设有中心广场、中心花园，近4000平米的水面营造了唯美主义的水景园林。但社区仍不能摆脱以绿色园林景观为主的设计风格。

区域市场研究物业类型分析园林景观分析金港国际的园林设计是以建22区域市场研究物业类型分析园林景观分析苹果社区的园林设计为大面积的植被园林景观设计，通过不同色彩的植物，使整体的园林景观呈现层次感和跳跃感。和众多楼盘的园林设计相比在植被园林设计的色彩上较为丰富。但景观设计的丰富感不足。

区域市场研究物业类型分析园林景观分析苹果社区的园林设计为大面23区域市场研究物业类型分析园林景观分析易构空间的园林设计受到社区整体规模的限制，园林面积较小，同时缺少特色。社区的园林景观主要集中在社区的中心广场.区域市场研究物业类型分析园林景观分析易构空间的园林设计受到社24区域市场研究物业类型分析园林景观分析石韵浩庭为中式建筑，因此在园林设计上也是极为中式，突出“石韵”，整个园林设计以绿色园林景观为主，石制景观在其中作为点缀之用。整体的园林风格采取了中式园林风格中的中规中矩作为项目园林特色。

区域市场研究物业类型分析园林景观分析石韵浩庭为中式建筑，因此25区域市场研究物业类型分析园林景观分析6000平米阿波罗景观广场、100座唯美雕塑、150个艺术浮雕、300条经典廊柱。围合式景观规划，珠江帝景的园林景观，立足北京的地域特色，兼容热带、亚热带水景园林，以欧式宫廷园林为蓝本，约5000平米的水景设计在区域内极为罕见。区域市场研究物业类型分析园林景观分析6000平米阿波罗景观广26区域市场研究物业类型分析园林景观分析通过上述分析我们可以看出，区域内有大面积水景的项目市场价值和市场影响力都相对较高。区域内的大部分项目水景都相当匮乏。区域市场研究物业类型分析园林景观分析通过上述分析我们可以看出27区域市场研究北京市的总体商务市场目前北京的商务楼市场的建设相对集中，主要在中关村区域市场研究北京市的总体商务市场28区域市场研究西大望商务市场分析目前，西大望的在建商务楼多为高档写字楼产品，如温特莱中心、华贸中心、蓝堡国际中心和珠江帝景的4栋5A级的写字楼。这样高品质写字楼的建设完全受到了CBD核心区商务楼产品定位的影响。实际上，西大望路沿线现存的写字楼产品多为80年代的产品，档次较低、破旧不堪，无论从功能、外观还是管理都不能满足现今市场的要求。然而低廉的价格、优越的地理位置依然使这些“落伍的产品”租售一空。可见区域市场内对于商务产品的需求是旺盛的。区域市场研究西大望商务市场分析29区域市场研究东三环路甜水园路金台路通惠河百子湾路东四环路航空大厦华贸中心温特莱中心蓝堡国际中心鑫望宾馆鑫企望写字楼SOHO珠江帝景金友大厦宏久写字楼乐园公寓不知名三层办公楼（一层为京客隆）朝阳公园南路姚家园路朝阳北路朝阳路建国路广渠路南磨房路松榆南路区域内现有商务楼分布区域市场研究东三环路甜水园路金台路通惠河百子湾路东四环路航空30区域市场研究区域市场研究31区域市场研究物业类型分析区域发展趋势判研：区域距离CBD很近，随着CBD路网建设与众多开发商的介入，本项目所在的泛CBD区域将成为市场热点；受到中央电视台与北京电视台东迁的影响，客户范围存在扩大的趋势；将有更多具备国际化社区水准的项目入市，市场对产品如何满足客户需求更加关注随着新兴项目的加入，区域市场竞争将会升温，可能会产生激烈的价格竞争；客户购买行为更加成熟理智，使主流媒体广告对销售的支持力降低。以建立客户美誉度为基础的全方位营销推广模式将更多的使用；区域内产品同制化太强，竞争将越来越激烈。现房、准现房销售项目的增多会带来推广方式的变化；西大望路两侧是泛CBD南部综合区房地产重点开发区域，战略地位倍受关注。他集中了泛CBD南部综合区80%的供应量。依托CBD的发展，西大望路沿线将出现大量的新项目，并成为楼市热点，总供应量将达到600万平方米以上。区域市场研究物业类型分析区域发展趋势判研：区域距离CB32北京整体商务区域划分

金融街，中关村和CBD，是北京市写字楼最为密集的三个区域，其中金融街为国家金融管理中心和国家级银行总行、非银行金融机构总部的所在地；中关村是我国高新技术产业的先导；而CBD是中央商务区。区域商务状况分析北京整体商务区域划分区域商务状况分析33区域商务状况分析CBD区域分析1、CBD区域的功能定位CBD的城市功能定位是：（1）、建成北京市走向现代化国际大都市的新城区。（2）、建成环境优美、城市功能齐全、基础设施完善的现代化新城区。区域商务状况分析CBD区域分析1、CBD区域的功能定34经济功能定位是：（1）、建设成为集办公、会展、酒店、居住及文化娱乐为一体的国际商务中心区;（2）、成为现代化超高层建筑集中，国际知名公司云集，知识、信息、资本密集，具有规模效应与集散效应优势的区域;（3）、成为金融、保险、电信、信息咨询等行业的公司地区总部与营运管理中心。

——《北京市中心地区控制性详细规划》区域商务状况分析经济功能定位是：区域商务状况分析352、CBD区域内的产品形式CBD的功能定位决定了其内部的办公、会展、酒店、居住及文化娱乐场所都应为北京最为顶级的地方，包括国贸中心、嘉里中心、摩托罗拉大厦、招商局大厦等等，还有正在动工兴建的华贸中心、中央电视台新址、万通中心等等。

区域商务状况分析2、CBD区域内的产品形式区域商务状况分析36区域商务状况分析3、CBD核心区的商用物业的市场需求国内外知名的企业：这些公司出于实力、形象，以及公司发展的考虑将其总部、分公司或办事处设立于此。中小型成长企业：这些公司服务于入住CBD的知名大企业，它们依存于这些大企业，并进而发展和壮大。区域商务状况分析3、CBD核心区的商用物业的市场需求37区域商务状况分析总结：一家大企业的入住，将带动众多为之服务的中小型成长企业入住，这些中小型成长企业的规模远远大于这些知名的大企业，它们对于CBD区域的办公物业的市场需求更是十分巨大的！但由于其公司规模和实力等原因，负担不起CBD核心区办公物业的高昂费用，这就形成了CBD区域的市场与需求之间的巨大矛盾，这也带动了CBD辐射区域办公物业的迅速发展。区域商务状况分析总结：38区域商务状况分析CBD及其辐射区域的办公物业的需求分析1、目标客户为CBD现有以及为之服务的企业金融街，中关村和CBD三个主要商务区内企业对于未来办公地的选择：经济实力较强的跨国集团、国内知名企业往往都会选择CBD作为办公地点，而为之人服务的一批中小型成长企业也将跟进，这些企业是本区域的最主要的客户来源。下图为各区域现有客户将会选择哪个区域办公，可见，CBD区域的客户将主要来自于现有CBD区域的客户群体，另外还会有其他区域，特别是金融街现有客户的不断迁入。区域商务状况分析CBD及其辐射区域的办公物业的需求分析39区域商务状况分析结论：本区域的客户群的规模是不断壮大的，对于办公物业的市场需求也是不断增加的。区域商务状况分析结论：本区域的客户群的规模是不断壮大的，对于40区域商务状况分析2、CBD及其辐射区，成长型的中小公司占主要地位随着CBD概念的进一步明确，规划的进一步完善，一些实力雄厚的大型跨国集团纷纷入住CBD，但对于CBD及其辐射区域来说更多的还是一些正处于成长中的发展型中小企业。据统计，在整个CBD及辐射区域现有的企业当中，50人以下的中小型企业占70%，而其中10人左右的企业又占了60％。50-100人企业占14%，而100人以上企业仅占11%。另外中关村的中小型公司以贸易企业、咨询企业、广告企业为主，这三种类型企业占了总体的绝大部分。区域商务状况分析2、CBD及其辐射区，成长型的中小公司占主要41区域商务状况分析3、低价位的中档写字楼和商务公寓为成长型企业的主要需求

企业有不同的发展阶段，在不同的发展阶段，对办公物业的选择有自己的需求。这就像马斯洛的人类需求理论一样，人第一是生存，第二是安全，第三才是社会尊重。当企业还处在创业型的发展过程中的时候，它不可能有高档物业的需求。创业型企业在资金上没有成熟企业雄厚，所以在办公地点的选择上也没有那些企业讲究。一些低端写字楼项目或者商住两用的准写字楼就成为他们所需要的。区域商务状况分析3、低价位的中档写字楼和商务公寓为成长型企业42区域商务状况分析4、中小面积为主力需求面积整个区域的客户办公面积需求偏小，有60％的客户表示他们理想的办公面积在300平米以下，有27.5％在300－500之间，仅有12.5％的客户认为500平米以上的面积才是他们比较理想的办公面积。据了解理想的办公面积在300平米以下的用户类型主要是私营企业，行业上属于贸易、咨询、广告企业，人员数量也大多在50人及以下。区域商务状况分析4、中小面积为主力需求面积43区域商务状况分析5、CBD及辐射区商务楼购买群体现状（1）大面积（整层、半层）购买群体选择购买大面积写字楼的公司主要为国内大中型公司，这些公司属于成熟企业，有良好的公司实力，财务稳健，在行业中具有较高的知名度。这些公司注重自身形象，员工的归属感及荣誉感，办公空间的对立性及整体性，因此往往会选择形象好、面积大的写字楼。区域商务状况分析5、CBD及辐射区商务楼购买群体现状44区域商务状况分析（2）中小面积（200—500平米）购买群体购买中小面积办公区为国内目前处于稳定成长的中小型企业、港台及国外公司派驻北京的分公司或事务处。这类公司尚处于业务快速发展时期，前景比较乐观，同时，这类公司也比较注重自身形象、希望给他们的客户及员工一个良好的信心保证。这些公司从事的行业面比较广，其中较为集中的行业有：商业贸易、广告公司、会计师事务所、律师事务所、咨询公司、广告、出版等。区域商务状况分析（2）中小面积（200—500平米）购买群体45区域商务状况分析1、CBD及其辐射区的中小型企业成长性很强，规模巨大。2、对于办公区的选择受到其公司实力及提供服务的大型企业办公地址的影响。3、选择CBD及其辐射区内低端写字楼或高档商务公寓为其办公地址。4、这些中小型成长企业的入住带动了CBD辐射区商务公寓市场的发展。结论：区域商务状况分析1、CBD及其辐射区的中小型企业成长性很强，46区域商务状况分析1、西大望路板块的现状（1）西大望路板块目前开发力度很大，但主要为居住类物业，如东区国际、珠江帝景、金港国际、石韵浩庭、风度柏林等，商用楼的开发则主要集中在长安街沿线，如华贸中心、现代城、温特莱中心等。（2）区域内适合中小型成长企业办公的物业缺乏，但需求巨大。（3）配套相对匮乏。（4）区域内商务环境和商务办公条件很差，特别是广渠路以南区域。

西大望路商务板块的形成区域商务状况分析1、西大望路板块的现状西大望路商务板块的形47区域商务状况分析2、西大望路商务板块的发展（1）最强势的边缘商务西大望路与CBD相连，从区域地理特点而言，可以说是CBD的金角银边。大望路现在由于工厂搬迁留下了大批有待开发的土地，创造了较好的整体开发环境。商务楼、写字楼的投资开发是重头戏。

区域商务状况分析2、西大望路商务板块的发展48区域商务状况分析（2）交通便利，将形成高端写字楼市场西大望路，守望CBD的东大门，南端可以直通朝阳公园，北边则延伸到了松榆南路。中间穿过建国路、广渠路、劲松路等重要路段，可以顺利到达三环、四环，交通很便捷，本身又与复八线河地铁交汇，交通便利，在地铁大望路站附近目前写字楼商圈规模初步形成，目前区域内商务楼市场上的代表性项目，有华贸中心和现代城，预计本区域将成为商务楼市场最活跃的区域之一。区域商务状况分析（2）交通便利，将形成高端写字楼市场49区域商务状况分析（3）配套设施进一步完善区域内的火车转运站将迁移，改建成现代化建筑综合体，大规模的影视中心也将建立，通惠河即将改造，南磨房主题公园，CBD中心花园广场，四环百米绿化带工程及散布在期间的各种街区花园的陆续建成，这些都将大大改善西大望路沿线的配套。区域商务状况分析（3）配套设施进一步完善50区域商务状况分析1、区域内中小型成长企业规模很大，成长性很强。2、中小型成长企业对于低端写字楼和高档商务公寓需求旺盛。3、西大望路商务板块即将形成。4、西大望路板块内高档商务公寓产品存在很大市场空白。结论：区域商务状况分析1、区域内中小型成长企业规模很大，成长性很强51潜在客群需求研究

我公司目前在富力城北侧有“CBD总部公寓”项目在售，我们目前拥有5000多客户资源，我们认为，他们的需求及特征完全能够代表本项目的潜在客群，经过调查分析，本项目潜在目标客群进行如下分析：潜在客群需求研究我公司目前在富力城北侧有“CB52潜在客户年龄构成从上图可以看出，潜在客户年龄集中在26－45岁之间，其中26－30岁的比例占32％，31－45岁占44％。潜在客群需求研究潜在客户年龄构成从上图可以看出，潜在客户年龄集中在253潜在客户所在公司类型根据统计可以看出潜在客户中在私营企业中工作的比例最高，占到33％。其次是外企人员占到30％。潜在客群需求研究潜在客户所在公司类型根据统计可以看出潜在客户中在私营54置业次数根据统计，潜在客户中“首次”置业者达到40%，二次置业者占到了47%，我们将首次置业者确定为白领阶层（其中有50%为过度型），将二次以上置业者确定为升级换代型客户，三次以上置业者为投资型客户。潜在客群需求研究置业次数根据统计，潜在客户中“首次”置业者达到4055购房目的本项目潜在客户中“购房目的”选择“自住”的比例最高，占到64％；“自住与投资兼顾”的比例为19％，纯“投资”客户的比例占13％。潜在客群需求研究购房目的本项目潜在客户中“购房目的”选择“自住”的比56销售单价有29％的客户选择6000－6500元/平米，有25％的客户选择6500－7000元/平米，选择7000—7500元/平米的客户有11%，选择7500—8000元/平米的客户有7%，选择8000元/平米以上的人只占9％。统计结果表明客户重点关注的价格集中在6500元/平米左右。潜在客群需求研究销售单价有29％的客户选择6000－6500元/平米57购房原因“离单位近”成为潜在客户在此区域选房的首要因素，占到31％；“居住习惯”占24％。这说明潜在的主力客群对周边环境和发展状况比较了解。潜在客群需求研究购房原因“离单位近”成为潜在客户在此区域选房的首要因58户型结构需求潜在客户中需要“二居室”的比例较高，占到51％；“三居室”的需求比例也较高，占到31％。面积较大的“四室以上”户型及面积较小的“零居室”户型的需求量最小，分别为5％和1％。潜在客群需求研究户型结构需求潜在客户中需要“二居室”的比例较高，占到59户型面积需求户型面积需求范围比较分散，71－110平米是选择的重点范围，占51％。也有28％的被调查者选择120平米以上的大户型。潜在客群需求研究户型面积需求户型面积需求范围比较分散，71－110平60户型结构与户型面积的关系

50以下51-6061-7071-8081-9091-100101-110111-120121-160160以上零居室100%---------一室25%9%50%16%------二室-

7%22%22%25%13%11%-

三室------4%18%52%26%四室以上--------5%85%潜在客群需求研究根据以上表格统计，户型与面积的比例关系为：零居：50平米以下，比例为100％一居：61－70平米，比例为50%二居：71－100平米，比例为69％，其中70—9044%。三居：120平米以上，比例为78%，其中160平米以上占26%四居：160平米以上，比例为85％户型结构与户型面积的关系50以下51-6061-761交房标准32%的购房者愿意接受毛坯的装修方案，接受带装修的客户比例占到54%，但接受完全精装的客户仅为25%。潜在客群需求研究交房标准32%的购房者愿意接受毛坯的装修方案，接受带62物业费有41％的被访者对本项目的物业费的接受范围在2－2.5元/月/平米。从调查结果可以看出本项目的物业费不宜超过3元/月/平米。潜在客群需求研究物业费有41％的被访者对本项目的物业费的接受范围在263购/租车位及价格从以上统计可以看出有63％的潜在客户更愿意租用车位，37％选择购买车位的潜在客户中有62％能够承受8万元以下的车位售价，根据以往的经验来判断，大部分客户能接受车位售价应该在7—9万元之间。潜在客群需求研究购/租车位及价格从以上统计可以看出有63％的潜在客户64

优势分析中石油实力巨大，为项目的顺利操作打下了坚实的基础，同时中石油曾经开发了小户型项目北京5月，对于小户型市场有着独到的见解。目前整体区域的商业氛围随着家乐福和百安家居的进驻将会得到大幅度的提升，有效的提高了生活的便利度。项目的整体规划用地面积适度，易于项目的整体运做。项目大地块部分格局方正，有利于项目的规划设计。项目SWOT分析优势分析中石油实力巨大，为项目的顺利操作打下了坚实的基65劣势分析周边竞争项目都具有一定的规模和实力，区域竞争激烈。区域市场内产品供应多样且同制化很强，产品空间较小。项目紧邻北京吉普车制造场，有一定的噪音和空气污染。规划中的道路将这个地块分为两部分，在一定程度上影响了社区的整体规划，破坏了社区的整体感觉。地块面临西大望路100米的长度难以体现项目的规模品质，对项目形象的树立极为不利。项目SWOT分析劣势分析周边竞争项目都具有一定的规模和实力，区域竞争66机会分析项目产品的多样性

虽然西大望路项目的区域市场竞争较为激烈，但还是存在一定的市场空间与产品空间。目前周边的住宅供应同制化严重，但多数项目的产品类型相对单一，只有为数不多的项目包含了底商、写字楼、酒店式公寓、高档住宅等多种产品，其他项目多以住宅配底商的形式出现。因此，我们可以从项目产品的多样性上寻求机会。项目SWOT分析机会分析项目产品的多样性项目SWOT分析67机会分析项目整体档次的提升本项目所在区域内，除珠江帝景具有一定的项目档次和对外形象外，其他项目的整体档次感不强。无论是产品形式还是景观设计都过于千篇一律，没有特色。而本项目正好可以抓住这个机会，在对外形象和产品档次上下功夫，做出项目的特色，提升项目在区域内的形象，将项目作成精品，在区域内脱颖而出。项目SWOT分析机会分析项目整体档次的提升项目SWOT分析68机会分析超强卖点营造目前本区域内竞争项目对于本身的卖点营造和宣传显然是不够的，只是单纯的依靠区域市场的需求进行项目销售。本项目可以利用这个市场空白打造自己项目的卖点。通过对区域市场的研究和分析发现，几个主要竞争项目都有大面积的景观建设。然而真正的特色景观的营造却没有，多集中在单纯的绿色园林的建设。北京的项目普遍不重视项目水景的建设。恰恰，北京又是个缺水的城市，因此多数项目对于整个项目中水系景观的营造都很缺乏。近几年随着南方开发商的不断涌入，将南方社区的水景建设带入北京，得到了客户的一定程度的认可。本项目正好可以抓住时机，将水系景观的营造作为项目园林建设特色。同时作为项目的一个有力的卖点。项目SWOT分析机会分析超强卖点营造项目SWOT分析69威胁分析本项目所在区域的产品多样性强，各项目的建筑形式接近，产品同制化现象过强，而价格基本持平，因此彼此间的竞争很直接，分流客户现象较为严重。特别是很多项目赠送精装修，将会对本项目构成直接的威胁。项目SWOT分析威胁分析本项目所在区域的产品多70项目规划及产品方向建议项目对外宣传形象的定位——项目是区域内档次较高的产品——项目是区域内建筑形式多样的产品——项目是区域内居住环境最好的产品——项目的居住产品是区域内最舒适的——项目的景观建设是区域内最有特点的项目规划及产品方向建议项目对外宣传形象的定位71项目规划及产品方向建议关于项目产品形式的定位

项目所在的泛CBD南部综合区，依托于周边商务氛围的不断增长，摆脱了纯居住区的形象。区域内的商业配套设施迅速增加，商务产品不断涌现。其中尤以广渠路延线、东三环延线和西大望路延线的商务氛围增长迅速。目前广渠路延线为区域内配套商业设施的主要发展基地。而本项目所在的西大望一线的商务氛围越来越浓厚，将成为泛CBD地区的未来商务带。在这种情况下，我们建议对产品的形式应综合考虑，适应地区未来的发展：

项目规划及产品方向建议关于项目产品形式的定位72项目规划及产品方向建议商业产品在社区的邻街部分设置少量的商业产品，带动社区的商业氛围的同时，满足社区的日常生活消费需要，同时作为项目中单价最高，利润最高的产品出现，通过商业的经营档次很好的提升项目档次和生活品质。商务产品在区域内主要的商务带——西大望路一侧建设部分的商务产品，迎合区域的整体发展，确保项目的实质市场价值的延续。考虑到目前区域内成功的商务产品的形式，如soho，以及低售价、低租金产品缺失的市场空间，建议采用商务公寓的形式。而商务产品的建设一定要基于不干扰居住。因此在考虑产品的布局方面，应尽量将商务产品和居住产品分区建设。

项目规划及产品方向建议商业产品73项目规划及产品方向建议居住产品

——自住型产品通过前面的客户分析，项目所在区域对二居和三居产品的需求旺盛。本项目的自住型产品以二居和三居产品为主，同时配以区域内相对供应量较少的四居产品。——投资型产品考虑到项目被一条规划道路分割为两个部分，小地块部分和大地块很难达成形式上的连接与统一，并且小地块自身条件有限，无论是在位置、形态上都和大地块无法比拟。因此采用独立操作的形式，只是建筑形式、风格上和大地块保持一致，产品上采用区域内热销且投资价值高的小户型产品，吸引大量的投资客户购买。项目规划及产品方向建议居住产品74项目规划及产品方向建议无论是自住型的住宅产品还是投资型的住宅产品，我们都建议采用板楼的形式。板楼的舒适度是人所共知的，能够在一定程度上提高项目的品质感，同时区域内纯板楼居住项目为数不多，本身就是一个卖点，能够有效的吸引客户。同时在布局上采用围合的形式，能够有大面积的园林景观规划。进一步提高居住的舒适度和项目的整体品质。园林景观周边项目对于社区园林景观的建设非常重视，如富力城和珠江帝景在园林规划设计上都是煞费苦心的，表现在销售业绩上在区域内也是首屈一指的。同时，他们有一个共同的特点就是项目的景观设计上采用了大量的水景。因此，我们建议在我项目在园林景观设计上，应采用大面积的水景。一是用来提高项目的整体品质感，二是作为项目的特色和卖点出现在项目的对外宣传上。项目规划及产品方向建议无论是自住型的住75

在考虑到不改变现有技术参数的情况下，对整个社区的规划及产品方向提出了方向性的建议。项目规划及产品方向建议在考虑到不改变现有技术参数的情况下，对整个社区76142米206米102米109米99米169米76米58米145米项目规划及产品方向建议

地块功能划分142米206米102米109米99米169米76米58米177

根据区域市场研究和潜在客户需求分析，我们进行了项目的整体功能分区的划分。因天然的地块条件我们建议将本项目的地块分为三部分。地块A紧邻西大望路，将其作为商务用地，主要用来建设项目的底商、办公及商务公寓部分。地块A的占地面积为10800平米，建筑面积在40000平米。容积率为3.7。地块B相对隐秘，同时为本项目最大的一个分地块，将作为本项目的重点工程——住宅和水景的主要建设基地。同时为了提高项目的整体品质感，在此地块内，所有住宅为板式高层的设计，户型设计以中大户型为主。同时尽量降低地块B内的容积率。此地块的占地面积为28800平米，建筑面积在65000平米。容积率为2.25。最小的一块地——地块C将被用来建设投资产品。这块地的建设主要是为了顺应市场的需求，建设一批投资型的中小户型产品。地块C的占地面积为11000平米，建筑面积为34000平米。容积率为3。项目规划及产品方向建议根据区域市场研究和潜在客户需求分析，我们进78在地块A中靠西大望路的一侧建设一座办公+底商+商务公寓的建筑。商务产品在区域内的容积率在3—6不等，其中以5—6居多。地块A中的商务产品容积率为3.7，可以为客户提供相当舒适的办公环境。同时考虑了地块边缘现有住宅楼对本项目地块A中产品的影响，我们提出了以下方案：项目规划及产品方向建议在地块A中靠西大望路的一侧建设一座办公+底商+商务公寓的建筑79某路项目方向性建议方案课件80

地块A的产品方向建议商务型建筑整个建筑呈L形布局，L形的长边部分邻西大望路，此部分长度为70米、进深为20米。L型的短边部分紧靠地块A的南边，此部分长度为42米、宽20米。其中，1、2层为底商，2层以上是办公和商务公寓部分。项目规划及产品方向建议A楼长进深层数面积层高3.4米11220184032070

42

40320地块A的产品方向建议商务型建筑81项目规划及产品方向建议

地块A的产品户型布局方向建议项目规划及产品方向建议地块A的产品户型布局方向建议82项目规划及产品方向建议

地块A的产品户型布局方向建议项目规划及产品方向建议地块A的产品户型布局方向建议83项目规划及产品方向建议

地块A的产品户型布局方向建议项目规划及产品方向建议地块A的产品户型布局方向建议84项目规划及产品方向建议地块B作为整体社区的亮点和要点，将项目的主力产品——住宅部分的建设集中在地块B中。并且采用围合的形式尽可能的提高地块的使用率，有更大的空间作为项目亮点和主卖点的园林景观建设。区域内的纯居住项目的容积率我们也做了调查，总体水平在2.2—4.6不等。其中纯板社区的容积率在2.2—4.6，其中多数项目集中在3左右。而地块B的容积率为2.25，基本上接近了区域内的最低值，应该说舒适度是非常高的，在相当程度上提高了项目的品质。项目规划及产品方向建议地块B作为整体社区的亮点和要点，将项目85地块B的产品方向建议142米206米地块B北侧的两栋弧板，分别长60米地块B南侧的两栋弧板，分别长80米在地块B水景的中央区建设一栋长26米的短薄板。项目规划及产品方向建议2#3#4#5#6#地块B的产品方向建议142米206米地块B北侧的两栋86在地块B规划了四栋弧形板楼，呈围合式分布。在主入口正对的方向，紧邻水面的位置作为会所的所在地。地块B中的产品为中等面积的户型产品，同时，因为该地块的容积率得到了有效的控制，比地块A和地块C都要低，非常适宜居住。项目规划及产品方向建议地块B的产品方向建议B楼长进深层数面积两居三居四居层高3米8015172040090—11040%120—15060%

80151720400

601410.58820

130—160100%

601410.58820

2612.8206656

180左右100%

65096

在地块B规划了四栋弧形板楼，呈围合式分布。在主入口正对的方向87项目规划及产品方向建议地块B的产品户型布局方向建议项目规划及产品方向建议地块B的产品户型布局方向建议88项目规划及产品方向建议地块B的产品户型布局方向建议项目规划及产品方向建议地块B的产品户型布局方向建议89项目规划及产品方向建议地块B的产品户型布局方向建议项目规划及产品方向建议地块B的产品户型布局方向建议90项目规划及产品方向建议地块B的产品户型布局方向建议项目规划及产品方向建议地块B的产品户型布局方向建议91项目规划及产品方向建议地块B的产品户型布局方向建议项目规划及产品方向建议地块B的产品户型布局方向建议92项目规划及产品方向建议地块B的产品户型布局方向建议项目规划及产品方向建议地块B的产品户型布局方向建议93项目规划及产品方向建议地块C相对独立，且面积较小，不邻区域内的主要交通干线，位置相对僻静。因此建议在该地块做投资型产品，通过相对小的面积，控制销售总价，吸引投资型客户和部分自用、投资兼顾的客户。地块C的容积率为3，无论客户用来投资或自住舒适度都是很好的。整体布局依然采用围合形式，给景观的建设预留更大的发挥余地。项目规划及产品方向建议地块C相对独立，且面积较小，不邻区域内9499米169米76米58米地块C中的L形板楼总长为80米地块C中的长方形板楼长60米项目规划及产品方向建议

地块C的产品方向建议7#8#99米169米76米58米地块C中的L形板楼总长为80米地块95

地块C中的产品方向建议

地块C建议为投资型产品的用地，由两栋板楼构成，其中一栋长60米，另一栋为长80米的L型板楼。同时地块C将拥有近9000平米的绿地园林景观设计。该地块中的产品以小面积的一居、二居为主，主要面对CBD地区的投资型客户。项目规划及产品方向建议C楼长进深层数面积一居二居层高3米6015181620040—6035%70—10065%5015181350040—6035%70—10065%3013.510.5425340—60100%

33953

地块C中的产品方向建议地块C建议为投资96项目规划及产品方向建议地块C的产品户型布局方向建议项目规划及产品方向建议地块C的产品户型布局方向建议97项目规划及产品方向建议地块C的产品户型布局方向建议项目规划及产品方向建议地块C的产品户型布局方向建议98项目规划及产品方向建议地块C的产品户型布局方向建议项目规划及产品方向建议地块C的产品户型布局方向建议99项目规划及产品方向建议地块C的产品户型布局方向建议项目规划及产品方向建议地块C的产品户型布局方向建议100关于价格通过区域市场分析，并根据产品建议，我们建议本项目毛坯房的市场销售价格为6400—6700元/平米。关于价格通过区域市场分析，并根据产品建议，我们建议本项目毛坯101结语汇报完毕，谢谢！结语汇报完毕，谢谢！102××ד大望路项目”

方向性建议××地产2004年7月1日××ד大望路项目”

方向103区位研究区域市场对于房地产项目来讲，我们认为，区位环境决定项目的价值区间，地段位置环境决定项目的市场功能，地块条件及规模决定项目的市场价值，综合的内在品质决定项目的附加值，四者之和决定项目的市场表现价格。区位研究区域市场对于房地产项目来讲，我们认为，区104CBD周边区域划分区域市场研究CBD核心商务区泛CBD西北部商务区泛CBD大东部居住区望京太阳宫泛CBD北部居住区

泛CBD豪宅区泛CBD东四环居住带

泛CBD南部综合区泛CBD大南部居住区CBD周边区域划分区域市场研究CBD泛CBD泛CBD105CBD周边市场划分区域市场研究根据本项目所在的具体位置，我们将本项目的区位确定为国贸桥以南、劲松桥以北，东三环沿线至东四环之间的泛CBD南部综合区。CBD周边市场划分区域市场研究根据本项目所在的具106泛CBD南部综合区区域市场研究泛CBD南部综合区泛CBD南部综合区区域市场研究泛CBD南部综合区107区域市场研究分析区域项目名称东二环——东三环远洋德邑、领行国际、优士阁、富力城、CBD总部公寓、京城仁合、金世纪嘉园、东环居苑东三环——大望路非常生活、世桥国贸公寓、苹果社区、风度·柏林、华腾园、石韵浩庭、九龙花园、乐谰宝坻、东环18、富顿中心、华腾大厦、北塘商务大厦大望路——东四环易构空间、后现代城、金港国际、金海国际、珠江帝景区域状况分析该区域目前住宅项目仍然占据主导地位，但由于紧邻CBD核心区以及城市交通主干道东三环的影响，区域内的商务氛围正在逐渐兴起。区域市场研究分析区域项目名称东二环——东三环远洋德邑、领行国108区域市场研究西大望路分析区域市场研究西大望路分析109区域市场研究西大望路分析我们认为，大望路就象一条未成年的巨龙，现在正在快速茁壮成长，头部的高档住宅区和七寸处的高档商务区正在不断丰满，躯干部的中高档项目区也在逐渐长成，尾部已经开始进入发育期，在未来的五年之内，西大望路将迅速成长为一条巨龙，成为北京东部璀璨的明珠。区域市场研究西大望路分析我们认为，大望路就象一条110区域市场研究区域市场住宅项目分析周边住宅项目一览表区域市场研究区域市场住宅项目分析周边住宅项目一览表111区域市场研究物业类型分析从物业类型划分住宅富力城、苹果社区、风度柏林、非常生活、石韵浩庭、金港国际、珠江帝景、后现代城、易构空间、金海国际、东环居苑、金世纪嘉园、京城仁合酒店式公寓世桥国贸公寓、富顿中心商务公寓优士阁、领行国际、远洋德邑从对此次被调查的项目物业类型分析可以看到，本案竞争区域内普通住宅的比例占绝大多数，占到72%；纯酒店式公寓为世桥国贸公寓及富顿中心，值得注意的是在一些大规模社区如珠江帝景、苹果社区，除提供普通住宅外，更增加酒店式服务公寓比例；随着市场进一步细分，像优士阁、远洋德邑、领行国际等项目，以住宅立项而主打“纯商务”公寓也应运而生，成为区域市场中的重要组成部分。物业类型分析区域市场研究物业类型分析从物业住宅富力城、苹果社区、风度柏林112区域市场研究物业类型分析由于该区域紧邻CBD，城市建设发展迅速，在此寸土寸金的土地上近年房地产开发急剧，竞争区域内住宅项目容积率相对较高，总建筑面积基本都在10万平方米以上。被调查的住宅项目从开发规模上看，规模在10—40万平米范围内的达到被调查项目的53.3%；规模在40万平米以上的大盘项目和超大盘项目为26.7%，规模在10万平米以下的项目相对较少。物业规模分析建面规模个数所占比例名称10万以下320%世桥国贸、京城仁合、东环居苑10—40万853.3%风度柏林、非常生活、石韵浩庭、金港国际易构空间、金海国际、富顿中心、金世纪嘉园40万以上426.7%苹果社区、珠江帝景、后现代城、富力城区域市场研究物业类型分析由于该区域紧邻CBD，城市建设发113区域市场研究物业类型分析在调查的项目中，建筑形式共有三种——板楼、塔楼、塔板结合。建筑形式为塔板结合的占到40%，板楼和塔楼分别占26.7%和33.3%。在该区域内，市场对塔楼的接受程度越来越低，为了迎合市场需求，只要能够满足容积率的要求，众多项目宁愿牺牲绿地面积（提高建筑密度）也要将尽量以板楼或假板（塔板结合）的形式出现。建筑形式分析建筑形式所占比例项目板楼26.7%苹果社区、金港国际、石韵浩庭、京城仁合塔楼33.3%非常生活、富顿中心、后现代城、东环居苑金世纪嘉园塔板40%富力城、世桥国贸、珠江帝景、风度柏林、金海国际、易构空间区域市场研究物业类型分析在调查的项目中，建筑形式共有三种——114区域市场研究物业类型分析配套设施分析户型面积分析装修标准分析卖点分析区域市场研究物业类型分析配套设施分析户型面积分析装修标准分析115区域市场研究物业类型分析价格规律分析区域项目物业类型成交均价装修标准毛坯均价加权均价东二环－东三环沿线东环居苑住宅6,300毛坯－6,3006,585金世纪嘉园住宅6,300毛坯－6,300京城仁和住宅6,300毛坯－6,300富力城住宅8,600精装修1,2007,400东三环－西大望路沿线非常生活住宅8,000精装修8007,200苹果社区住宅7,000精装修5006,500风度柏林住宅6,800精装修5006,300石韵浩庭住宅6,500毛坯－6,500西大望路－东四环沿线易构空间住宅6,100毛坯－6,100后现代城住宅6,700精装修5006,200金港国际住宅7,400部分精装2007,200金海国际住宅5,300毛坯－5,300珠江帝景住宅8,800精装修8008,000越来越多的项目提供有精装修产品，以体现自身的品质和价值，这类产品主要是瞄准该区域的投资客而设置。区域市场研究物业类型分析价格规律分析区域项目物业类型成交均价116价格规律分析区域市场研究

降低降低降低降低世纪东方城平乐园价格规律分析区域市场研究117区域市场研究物业类型分析

基于以上市场研究与关联因素的交叉分析，我司认为本区域存在以下三个市场层段：第一层段：5500元－7000元这个价格段中的项目特点是毛坯房，物业管理费在2.6元左右这个价格段的客户群为以自住为主的东区白领其中6700—7000这个价格段是毛坯交房项目现房阶段的最好户型的价格范围区域，该部分毛坯交房项目现房入住阶段的销售均价一般不超过7000。价格规律分析区域市场研究物业类型分析基于以上市场研究与关联因118区域市场研究物业类型分析第二层段：6700元—8000元

精装普通住宅的开盘价格中档项目的现房价格多出现在这个价格段。其中7500—8300这个价格段是项目现房阶段的最好户型的价格范围区域，该部分项目现房入住阶段的销售均价一般不超过8300。市场的反馈告诉我们，在这个价格阶段，毛坯房项目存在着较大的市场价格抗性，精装项目却有着极大的市场吸引力。价格规律分析区域市场研究物业类型分析第二层段：6700元—8000元价格119区域市场研究物业类型分析价格规律分析第三层段8000元以上这个市场价格段的产品为区域中的高端，项目综合品质高，项目形象相对较好，市场认知度高。这个区段的项目特点是外装豪华、内部采取精装修，走高级公寓路线。

区域市场研究物业类型分析价格规律分析第三层段8000元以上120区域市场研究物业类型分析园林景观分析富力城的园林设计在区域内是首屈一指的，无论是从植被的丰富性还是水系景观的营造上都是很有特点的。社区中一条下沉式水系景观贯穿这个社区，使这个园林景观具有连贯性和整体性，并增添了几分灵性。其集中水景面积为5000平米。区域市场研究物业类型分析园林景观分析富力城的园林设计在区域内121区域市场研究物业类型分析园林景观分析拥有近万米的中央庭园式绿地，靠中心小面积的水系景观有序的划分出了健步道、宠物乐园、嬉戏广场、阳光廊架和绿荫小栈。虽然园林整体性较强，却依然缺乏自己的特点。区域市场研究物业类型分析园林景观分析拥有近万米的中央庭园式绿122区域市场研究物业类型分析园林景观分析

1万平米的“后生态养生主义”园林设计，整个社区的绿色满眼皆是，虽有些诗意，但略显单调。虽然一、二期中都加入了部分的水景作为整体园林设计的点缀，然而由于水景面积较小，在整体设计风格上依然没有起到画龙点睛的作用。区域市场研究物业类型分析园林景观分析1万平米的“后生态123区域市场研究物业类型分析园林景观分析金港国际的园林设计是以建筑的排列将景观分割成各个群落，每个群落自成一体，独立设计，如：水景大道、风铃恋语、塞纳方舟、绿野仙踪、天使乐园等。社区中心部位设有中心广场、中心花园，近4000平米的水面营造了唯美主义的水景园林。但社区仍不能摆脱以绿色园林景观为主的设计风格。

区域市场研究物业类型分析园林景观分析金港国际的园林设计是以建124区域市场研究物业类型分析园林景观分析苹果社区的园林设计为大面积的植被园林景观设计，通过不同色彩的植物，使整体的园林景观呈现层次感和跳跃感。和众多楼盘的园林设计相比在植被园林设计的色彩上较为丰富。但景观设计的丰富感不足。

区域市场研究物业类型分析园林景观分析苹果社区的园林设计为大面125区域市场研究物业类型分析园林景观分析易构空间的园林设计受到社区整体规模的限制，园林面积较小，同时缺少特色。社区的园林景观主要集中在社区的中心广场.区域市场研究物业类型分析园林景观分析易构空间的园林设计受到社126区域市场研究物业类型分析园林景观分析石韵浩庭为中式建筑，因此在园林设计上也是极为中式，突出“石韵”，整个园林设计以绿色园林景观为主，石制景观在其中作为点缀之用。整体的园林风格采取了中式园林风格中的中规中矩作为项目园林特色。

区域市场研究物业类型分析园林景观分析石韵浩庭为中式建筑，因此127区域市场研究物业类型分析园林景观分析6000平米阿波罗景观广场、100座唯美雕塑、150个艺术浮雕、300条经典廊柱。围合式景观规划，珠江帝景的园林景观，立足北京的地域特色，兼容热带、亚热带水景园林，以欧式宫廷园林为蓝本，约5000平米的水景设计在区域内极为罕见。区域市场研究物业类型分析园林景观分析6000平米阿波罗景观广128区域市场研究物业类型分析园林景观分析通过上述分析我们可以看出，区域内有大面积水景的项目市场价值和市场影响力都相对较高。区域内的大部分项目水景都相当匮乏。区域市场研究物业类型分析园林景观分析通过上述分析我们可以看出129区域市场研究北京市的总体商务市场目前北京的商务楼市场的建设相对集中，主要在中关村区域市场研究北京市的总体商务市场130区域市场研究西大望商务市场分析目前，西大望的在建商务楼多为高档写字楼产品，如温特莱中心、华贸中心、蓝堡国际中心和珠江帝景的4栋5A级的写字楼。这样高品质写字楼的建设完全受到了CBD核心区商务楼产品定位的影响。实际上，西大望路沿线现存的写字楼产品多为80年代的产品，档次较低、破旧不堪，无论从功能、外观还是管理都不能满足现今市场的要求。然而低廉的价格、优越的地理位置依然使这些“落伍的产品”租售一空。可见区域市场内对于商务产品的需求是旺盛的。区域市场研究西大望商务市场分析131区域市场研究东三环路甜水园路金台路通惠河百子湾路东四环路航空大厦华贸中心温特莱中心蓝堡国际中心鑫望宾馆鑫企望写字楼SOHO珠江帝景金友大厦宏久写字楼乐园公寓不知名三层办公楼（一层为京客隆）朝阳公园南路姚家园路朝阳北路朝阳路建国路广渠路南磨房路松榆南路区域内现有商务楼分布区域市场研究东三环路甜水园路金台路通惠河百子湾路东四环路航空132区域市场研究区域市场研究133区域市场研究物业类型分析区域发展趋势判研：区域距离CBD很近，随着CBD路网建设与众多开发商的介入，本项目所在的泛CBD区域将成为市场热点；受到中央电视台与北京电视台东迁的影响，客户范围存在扩大的趋势；将有更多具备国际化社区水准的项目入市，市场对产品如何满足客户需求更加关注随着新兴项目的加入，区域市场竞争将会升温，可能会产生激烈的价格竞争；客户购买行为更加成熟理智，使主流媒体广告对销售的支持力降低。以建立客户美誉度为基础的全方位营销推广模式将更多的使用；区域内产品同制化太强，竞争将越来越激烈。现房、准现房销售项目的增多会带来推广方式的变化；西大望路两侧是泛CBD南部综合区房地产重点开发区域，战略地位倍受关注。他集中了泛CBD南部综合区80%的供应量。依托CBD的发展，西大望路沿线将出现大量的新项目，并成为楼市热点，总供应量将达到600万平方米以上。区域市场研究物业类型分析区域发展趋势判研：区域距离CB134北京整体商务区域划分

金融街，中关村和CBD，是北京市写字楼最为密集的三个区域，其中金融街为国家金融管理中心和国家级银行总行、非银行金融机构总部的所在地；中关村是我国高新技术产业的先导；而CBD是中央商务区。区域商务状况分析北京整体商务区域划分区域商务状况分析135区域商务状况分析CBD区域分析1、CBD区域的功能定位CBD的城市功能定位是：（1）、建成北京市走向现代化国际大都市的新城区。（2）、建成环境优美、城市功能齐全、基础设施完善的现代化新城区。区域商务状况分析CBD区域分析1、CBD区域的功能定136经济功能定位是：（1）、建设成为集办公、会展、酒店、居住及文化娱乐为一体的国际商务中心区;（2）、成为现代化超高层建筑集中，国际知名公司云集，知识、信息、资本密集，具有规模效应与集散效应优势的区域;（3）、成为金融、保险、电信、信息咨询等行业的公司地区总部与营运管理中心。

——《北京市中心地区控制性详细规划》区域商务状况分析经济功能定位是：区域商务状况分析1372、CBD区域内的产品形式CBD的功能定位决定了其内部的办公、会展、酒店、居住及文化娱乐场所都应为北京最为顶级的地方，包括国贸中心、嘉里中心、摩托罗拉大厦、招商局大厦等等，还有正在动工兴建的华贸中心、中央电视台新址、万通中心等等。

区域商务状况分析2、CBD区域内的产品形式区域商务状况分析138区域商务状况分析3、CBD核心区的商用物业的市场需求国内外知名的企业：这些公司出于实力、形象，以及公司发展的考虑将其总部、分公司或办事处设立于此。中小型成长企业：这些公司服务于入住CBD的知名大企业，它们依存于这些大企业，并进而发展和壮大。区域商务状况分析3、CBD核心区的商用物业的市场需求139区域商务状况分析总结：一家大企业的入住，将带动众多为之服务的中小型成长企业入住，这些中小型成长企业的规模远远大于这些知名的大企业，它们对于CBD区域的办公物业的市场需求更是十分巨大的！但由于其公司规模和实力等原因，负担不起CBD核心区办公物业的高昂费用，这就形成了CBD区域的市场与需求之间的巨大矛盾，这也带动了CBD辐射区域办公物业的迅速发展。区域商务状况分析总结：140区域商务状况分析CBD及其辐射区域的办公物业的需求分析1、目标客户为CBD现有以及为之服务的企业金融街，中关村和CBD三个主要商务区内企业对于未来办公地的选择：经济实力较强的跨国集团、国内知名企业往往都会选择CBD作为办公地点，而为之人服务的一批中小型成长企业也将跟进，这些企业是本区域的最主要的客户来源。下图为各区域现有客户将会选择哪个区域办公，可见，CBD区域的客户将主要来自于现有CBD区域的客户群体，另外还会有其他区域，特别是金融街现有客户的不断迁入。区域商务状况分析CBD及其辐射区域的办公物业的需求分析141区域商务状况分析结论：本区域的客户群的规模是不断壮大的，对于办公物业的市场需求也是不断增加的。区域商务状况分析结论：本区域的客户群的规模是不断壮大的，对于142区域商务状况分析2、CBD及其辐射区，成长型的中小公司占主要地位随着CBD概念的进一步明确，规划的进一步完善，一些实力雄厚的大型跨国集团纷纷入住CBD，但对于CBD及其辐射区域来说更多的还是一些正处于成长中的发展型中小企业。据统计，在整个CBD及辐射区域现有的企业当中，50人以下的中小型企业占70%，而其中10人左右的企业又占了60％。50-100人企业占14%，而100人以上企业仅占11%。另外中关村的中小型公司以贸易企业、咨询企业、广告企业为主，这三种类型企业占了总体的绝大部分。区域商务状况分析2、CBD及其辐射区，成长型的中小公司占主要143区域商务状况分析3、低价位的中档写字楼和商务公寓为成长型企业的主要需求

企业有不同的发展阶段，在不同的发展阶段，对办公物业的选择有自己的需求。这就像马斯洛的人类需求理论一样，人第一是生存，第二是安全，第三才是社会尊重。当企业还处在创业型的发展过程中的时候，它不可能有高档物业的需求。创业型企业在资金上没有成熟企业雄厚，所以在办公地点的选择上也没有那些企业讲究。一些低端写字楼项目或者商住两用的准写字楼就成为他们所需要的。区域商务状况分析3、低价位的中档写字楼和商务公寓为成长型企业144区域商务状况分析4、中小面积为主力需求面积整个区域的客户办公面积需求偏小，有60％的客户表示他们理想的办公面积在300平米以下，有27.5％在300－500之间，仅有12.5％的客户认为500平米以上的面积才是他们比较理想的办公面积。据了解理想的办公面积在300平米以下的用户类型主要是私营企业，行业上属于贸易、咨询、广告企业，人员数量也大多在50人及以下。区域商务状况分析4、中小面积为主力需求面积145区域商务状况分析5、CBD及辐射区商务楼购买群体现状（1）大面积（整层、半层）购买群体选择购买大面积写字楼的公司主要为国内大中型公司，这些公司属于成熟企业，有良好的公司实力，财务稳健，在行业中具有较高的知名度。这些公司注重自身形象，员工的归属感及荣誉感，办公空间的对立性及整体性，因此往往会选择形象好、面积大的写字楼。区域商务状况分析5、CBD及辐射区商务楼购买群体现状146区域商务状况分析（2）中小面积（200—500平米）购买群体购买中小面积办公区为国内目前处于稳定成长的中小型企业、港台及国外公司派驻北京的分公司或事务处。这类公司尚处于业务快速发展时期，前景比较乐观，同时，这类公司也比较注重自身形象、希望给他们的客户及员工一个良好的信心保证。这些公司从事的行业面比较广，其中较为集中的行业有：商业贸易、广告公司、会计师事务所、律师事务所、咨询公司、广告、出版等。区域商务状况分析（2）中小面积（200—500平米）购买群体147区域商务状况分析1、CBD及其辐射区的中小型企业成长性很强，规模巨大。2、对于办公区的选择受到其公司实力及提供服务的大型企业办公地址的影响。3、选择CBD及其辐射区内低端写字楼或高档商务公寓为其办公地址。4、这些中小型成长企业的入住带动了CBD辐射区商务公寓市场的发展。结论：区域商务状况分析1、CBD及其辐射区的中小型企业成长性很强，148区域商务状况分析1、西大望路板块的现状（1）西大望路板块目前开发力度很大，但主要为居住类物业，如东区国际、珠江帝景、金港国际、石韵浩庭、风度柏林等，商用楼的开发则主要集中在长安街沿线，如华贸中心、现代城、温特莱中心等。（2）区域内适合中小型成长企业办公的物业缺乏，但需求巨大。（3）配套相对匮乏。（4）区域内商务环境和商务办公条件很差，特别是广渠路以南区域。

西大望路商务板块的形成区域商务状况分析1、西大望路板块的现状西大望路商务板块的形149区域商务状况分析2、西大望路商务板块的发展（1）最强势的边缘商务西大望路与CBD相连，从区域地理特点而言，可以说是CBD的金角银边。大望路现在由于工厂搬迁留下了大批有待开发的土地，创造了较好的整体开发环境。商