2022年房地产估价师之开发经营与管理题库完整题库附答案【巩固】

2022年房地产估价师之开发经营与管理题库完整题库附答案【巩固】第一部分单选题(50题)1、王某的住房公积金贷款采用“等额还本利息照付”的方式还款，如不考虑利率变化，则各期的还款额（）。

A.逐渐减少

B.逐渐增加

C.数额相等

D.先增后减

【答案】：A

2、某单位以现时的楼价15%的预付款订购了开发商开发建设过程中的楼宇，若1年后竣工交付使用时楼价上涨了12%，则其预付款的收益率是()。

A.50%

B.60%

C.70%

D.80%

【答案】：D

3、下列方法中，不属于风险辨识方法的是（）。

A.专家调查法

B.蒙特卡洛模拟法

C.幕景分析法

D.故障树分析法

【答案】：B

4、房地产开发项目可行性研究是（）阶段的工作内容。

A.投资机会选择与决策分析

B.项目招标

C.工程建设

D.项目租售

【答案】：A

5、下列不属于项目进度管理的程序的是（）。

A.进行进度控制和变更管理

B.编制进度计划

C.实施进度计划

D.施工现场的调研与分析

【答案】：D

6、房地产开发投资项目用于出租或自营时，计算期为（）之和。

A.开发期与建造期

B.建造期和经营期

C.开发期和经营期

D.经营准备期和经营期

【答案】：C

7、房地产开发企业向银行申请了贷款额为1000万元，期限为3年，年利率为8%的抵押贷款，到期一次还本付息，则与按年计息相比，按月计息要多付（）万元。

A.2.00

B.7.30

C.8.53

D.10.53

【答案】：D

8、在建筑构造中，按照建筑物的层数来设置缝宽的变形缝是（）。

A.沉降缝

B.伸缩缝

C.温度缝

D.防震缝

【答案】：A

9、当计息周期短于1年时，实际利率与名义利率的关系是（）。

A.名义利率大于实际利率

B.实际利率大于名义利率

C.名义利率等于实际利率

D.实际利率小于名义利率

【答案】：B

10、某购房者向银行申请了以等比递增方式还款的个人住房抵押贷款。如果该贷款的年利率为5.75%，期限为15年，按月偿还，首次月还款额为20005元，月还款额增长率为0.2%，则该购房者在第5年第6个月的还款额为()元。

A.2277.4

B.2281.9

C.2728.8

D.2741.95

【答案】：A

11、建筑材料的质量与其在自然状态下的体积之比称为建筑材料的（）。

A.密度

B.表观密度

C.密实度

D.孔隙

【答案】：B

12、对房地产投资项目进行财务评价所选取的基准收益率一般为投资者所要求的（）。

A.最高投资收益率

B.平均投资收益率

C.最低投资报酬率

D.平均成本利润率

【答案】：C

13、与购买股票相比，部分投资者更愿意投资房地产的主要原因是（）。

A.房地产投资更易变现

B.房地产投资所需资金少

C.房地产投资收益更高

D.房地产能保值增值

【答案】：D

14、某笔投资分3年回收，投资者期望收益率为8%，预计未来3年每年年初回收额分别是100万元、150万元和80万元。若改为按年等额回收，则每年年末回收金额为（）万元。

A.110.00

B.110.47

C.119.31

D.172.43

【答案】：C

15、某市2014年办公楼施工面积为500万平方米，竣工面积为180万平方米；2015年办公楼新开工面积为650万平方米，竣工面积为300万平方米。若不考虑停建、缓建因素，则该市2015年办公楼的施工面积为（）万平方米。

A.620

B.670

C.970

D.1150

【答案】：C

16、反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数为（）。

A.房地产平均价格

B.房地产中位数价格

C.房地产价格指数

D.房地产同质价格

【答案】：C

17、开发投资的投资者主要是()。

A.赚取利润

B.保值增值

C.获得收益

D.消费

【答案】：A

18、房地产开发投资形成的供给是房地产市场上的（）。

A.增量供给

B.存量供给

C.潜在供给

D.总量供给

【答案】：A

19、表示准备出租但还没有出租出去的建筑面积占全部可出租建筑面积的比例的是（）。

A.空置量

B.空置率

C.空置水平

D.空置面积

【答案】：B

20、投资者所要求的最低利率是（）。

A.基础利率

B.存款利率

C.贷款利率

D.同业拆借利率

【答案】：A

21、房地产市场的运行环境中，（）涉及资本的安全性，是投资者最敏感的问题之一。

A.社会环境

B.政治环境

C.经济环境

D.金融环境

【答案】：B

22、房地产开发企业的利润可分为4个层次。其中，营业利润与营业外收支净额之和为（）。

A.利润总额

B.投资利润

C.税后利润

D.可分配利润

【答案】：A

23、在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中用到的估算公式：直接费＝每平方米造价指标×建筑面积，属于（）。

A.单元估算法

B.单位指标估算法

C.概算指标法

D.工程量近似匡算法

【答案】：C

24、房地产开发企业开发建设供出售、出租使用的商品住宅、厂房、仓库、办公楼等房屋工程及其配套的服务设施所完成的投资属于（）。

A.商品房建设投资

B.置业投资

C.土地开发投资

D.土地一级开发

【答案】：A

25、某房地产开发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案的经济合理性进行比较，则比较的基础是该项目的（）。

A.利润表

B.资金来源与运用表

C.资本金现金流量表

D.项目投资现金流量表

【答案】：D

26、某房地产开发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案的经济合理性进行比较，则比较的基础是该项目的()。

A.损益表

B.资金来源与运用表

C.资本金现金流量表

D.全部投入现金流量表

【答案】：D

27、不考虑其他因素变化，利率降低，则房地产价值()。

A.下降

B.上升

C.不变

D.不能确定

【答案】：B

28、根据房地产开发经营企业的业务经营模式类型，（）主要适用于写字楼、零售物业、高级公寓等收益性房地产项目。部分政策性租赁住宅、普通商品住宅也可采用这种模式。

A.开发-销售模式

B.开发-持有出租-出售模式

C.购买-持有出租-出售模式

D.购买-更新改造-出售模式

【答案】：B

29、（）要求企业提供的会计信息应当反映与企业财务状况、经营成果和现金流量有关的所有重要交易或者事项。

A.可靠性

B.重要性

C.可比性

D.谨慎性

【答案】：B

30、下列融资渠道中，属于公众市场债务融资形式的是（）。

A.发行公司债券

B.权益型房地产投资信托基金

C.发行股票

D.商业银行贷款

【答案】：A

31、阴疽，治疗常用

A.四妙勇安汤

B.阳和汤

C.吴茱萸汤

D.当归四逆汤

【答案】：B

32、关于盈利能力分析指标的说法，错误的是（）。

A.资产报酬率越高，说明企业的获利能力越弱

B.成本费用净利率越高，说明企业为获取收益付出的代价越小，企业的获利能力越强

C.股东权益报酬率越高，说明企业的获利能力越强

D.销售毛利率越大，说明企业通过销售获取利润的能力越强

【答案】：A

33、商品房开发市场通常是典型的（）市场。

A.完全竞争

B.垄断竞争

C.寡头垄断

D.完全垄断

【答案】：B

34、某市2008年存量商品住宅的吸纳率为50%，该市同期存量商品住宅的吸纳周期是（）。

A.半个月

B.2个月

C.半年

D.2年

【答案】：D

35、下列选项中，不属于出售型房地产开发投资计算期的是（）。

A.准备期

B.建造期

C.销售期

D.经营期

【答案】：D

36、生姜泻心汤中，干姜与生姜的用量比例是

A.1：1

B.1：2

C.1:3

D.1:4

【答案】：D

37、动态投资回收期是指当考虑现金流折现时，项目以（）所需的时间。

A.经营收入抵偿全部投资

B.净收益抵偿全部投资

C.全部现金流入抵偿全部现金流出

D.全部现金流入抵偿全部投资

【答案】：B

38、下列影响消费者购买行为的因素中，属于社会文化因素的是（）。

A.社会阶层

B.信念和态度

C.生活方式

D.经济状况

【答案】：A

39、按存量增量细分通常将房地产市场划分为三级市场，一级市场是指()。

A.土地使用权出让市场

B.土地转让市场

C.新建商品房租售市场

D.存量房地产交易市场

【答案】：A

40、房地产属于不动产，销售过程复杂，流动性很差，其拥有者很难在短时期内将房地产兑换成现金，这主要体现了房地产投资风险的（）。

A.政治风险

B.变现风险

C.机会成本风险

D.市场供求风险

【答案】：B

41、房地产投资的经济效果主要表现为()。

A.销售收入

B.开发利润

C.成本利润率

D.投资收益率

【答案】：A

42、对于（）竞争者的企业，它们反应模式难以捉摸，在特定场合可能采取也可能不采取行动，并且无法预料它们将会采取什么行动。

A.从容不迫型

B.选择型

C.凶猛型

D.随机型

【答案】：D

43、直接投资的特点是（）。

A.资金所有者和资金使用者不能分离

B.资金所有者和资金使用者分离

C.不能直接干预和有效控制其投资资金的运用状况

D.在资产的经营管理上不直接体现投资人的意志

【答案】：A

44、反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数为（）。

A.房地产平均价格

B.房地产中位数价格

C.房地产价格指数

D.房地产同质价格

【答案】：C

45、债务资金筹措的主要渠道有信贷资金和()。

A.自有资金

B.企业资金

C.预售期房

D.债券融资

【答案】：D

46、商业银行发放的商用房地产抵押贷款的贷款价值比通常低于个人住房抵押贷款的贷款价值比，原因主要是（）。

A.商用房地产风险更高

B.商用房地产的收益更高

C.商用房地产的价值更高

D.商用房地产的增值潜力更大

【答案】：A

47、获取土地使用权属于房地产开发中()的工作。

A.资机会选择

B.建设阶段

C.前期工作

D.租售阶段

【答案】：C

48、下列房地产经营模式中，现金流出不包括“运营成本”的是（）。

A.购买-更新改造-出售

B.购买-持有出租-出售

C.开发-持有出租-出售

D.购买-更新改造-出租-出售

【答案】：A

49、仅考虑房地产的投资特性时，一般认为购买销售玩具的店铺比购买生产玩具的厂房的投资风险小，这是因为前者比后者（）。

A.更适于进行长期投资

B.变现性差

C.具有更强的适应性

D.具有更专业的物业管理

【答案】：C

50、在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中用到的估算公式：直接费=每平方米造价指标×建筑面积，属于（）。

A.单元估算法

B.概算指标法

C.单位指标估算法

D.工程量近似匡算法

【答案】：B

第二部分多选题(50题)1、物业服务企业在确定写字楼租金时，一般不考虑的主要因素有（）。

A.可出租或可使用面积

B.出租方的商业信誉

C.基础租金与市场租金

D.出租单元的面积规划与室内装修

E.物业服务企业的经营业绩

【答案】：B

2、房地产开发项目可行性研究中，投资机会研究的主要内容有（）。

A.地理环境

B.经济政策

C.项目投资估算

D.市场情况

E.市场需求与供给情况

【答案】：ABD

3、在可行性研究阶段，房屋开发费用中各项费用的估算可以采用的方法有（）。

A.单元估算法

B.工程量近似匡算法

C.单位指标估算法

D.蒙特卡洛模拟法

E.概算指标法

【答案】：ABC

4、现代营销战略的核心可以称为STP，是指（）。

A.市场分析

B.目标市场选择

C.市场细分

D.市场定位

E.市场调查

【答案】：BCD

5、下列部件中属于CPU中算术逻辑单元的部件是()。'

A.程序计数器

B.加法器

C.指令寄存器

D.指令译码器

【答案】：B

6、房屋划分为()房屋市场。

A.一级

B.二级

C.三级

D.四级E五级

【答案】：AB

7、土地出让价款的数额是由（）等多方面因素决定的。

A.所在城市

B.地区

C.地段

D.土地用途

E.土地转化率

【答案】：ABCD

8、下列符合商业银行一般要求的偿债备付率指标的有（）

A.1.16

B.1.24

C.1.30

D.1.34

E.1.41

【答案】：ABCD

9、成本计划可分解为（）方

A.材料设备成本计划

B.管理费成本计划

C.人工费成本计划

D.不可预见成本计划

E.施工机械费用计划

【答案】：ABC

10、相对于债务融资，权益融资的特点有（）。

A.需到期偿还

B.无需还本付息

C.税收负担轻

D.共担投资风险

E.共享投资利润

【答案】：BD

11、下列不确定性分析方法中，属于风险分析方法的有（）。

A.三项预测值法

B.专家打分法

C.解析方法

D.蒙特卡洛模拟法

E.盈亏平衡分析法

【答案】：BCD

12、某房地产开发公司通过招标出让方式取得了一宗毛地的使用权进行住宅和商业房地产开发。

A.配电房

B.商业房地产

C.水塔

D.住宅

【答案】：ABD

13、收益性物业管理中的运营费用可以包括下列（）。

A.租金收入

B.保证金

C.固定资产折旧

D.人工费

E.公共设施设备日常维修费

【答案】：CD

14、以招拍挂出让方式获得国有建设用地使用权的开发建设项目，政府的规划管理包括（）。

A.开发项目的选址、定点审批

B.核发建设用地规划许可证

C.设计方案审批

D.核发建设工程规划许可证

E.核发建筑工程施工许可证

【答案】：BCD

15、土地费用由()组成。

A.出让金

B.城市建设配套费

C.建安费

D.土地开发费用E可行性研究费

【答案】：ABD

16、M书法家将自己创作的一幅书法作品原件出售给了L公司。L公司未经M书法家的许可将这幅书法作品作为商标注册，并取得商标权。以下说法正确的是()。

A.L公司的行为侵犯了M书法家的著作权

B.L公司的行为未侵犯M书法家的著作权

C.L公司的行为侵犯M书法家的商标权

D.L公司与M书法家共同享有该书法作品的著作权

【答案】：A

17、房地产投资者的权益融资方式主要有()。

A.公司上市

B.房地产抵押贷款

C.土地储备贷款

D.合作开发E向商业银行借入信用贷款

【答案】：AD

18、市场总需求是指在()的情况下，特定的消费者群体可能购买的总量。

A.特定地理范围内

B.特定时期

C.特定的政治环境

D.特定市场营销环境E特定市场营销计划

【答案】：ABD

19、下列关于基础利率的表述中，正确的有（）。

A.等于银行存款利率

B.等于银行贷款利率

C.是投资者所要求的最低利率

D.是银行同业之间的短期资金借贷利率

E.一般使用无风险的国债收益率作为其代表

【答案】：C

20、银行对房地产开发贷款实行风险管理采取的措施有（）。

A.分期发放贷款，对其资金使用情况进行监控

B.对房地产开发企业的销售款进行监控，防止销售款挪作他用

C.要求申请贷款的房地产开发企业的资本金不低于开发项目总投资的30%

D.不向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款

E.密切关注开发情况，以确保房屋能在合理期限内交付使用

【答案】：ABD

21、企业不论从何种角度进行市场细分，所确定的细分市场必须具备（）。

A.可衡量性

B.可实现性

C.可整合性

D.可盈利性

E.可区分性

【答案】：ABD

22、房地产周期循环的主要原因包括()。

A.供需因素的影响

B.政策因素的影响

C.制度因素的影响

D.空置量的影响E开发商竞争的影响

【答案】：ABC

23、在市场趋势分析中，时间序列分析法可进一步分为（）。

A.指数平滑法

B.简单平均法

C.移动平均法

D.加权移动平均法

E.市场因子推演法

【答案】：ABCD

24、在可行性研究阶段，房屋开发费用中各项费用的估算可以采用的方法有()。

A.概算指标估算法

B.根据类似工程经验估算

C.工程量近似匡算法

D.蒙特卡洛模拟法E单位指标估算法

【答案】：ABC

25、关于房地产开发企业所得税的说法，正确的有（）。

A.应纳税所得额=收入总额－不征税收入－免税收入－各项扣除－允许弥补的以前年度亏损

B.所得税应纳税额=应纳税所得额错误适用税率

C.企业所得税按预售收入一定比例预先缴纳，待开发项目竣工后再进行所得税清算

D.企业所得税税率的高低与项目所在城市的级别有关

E.企业所得税税率为25%

【答案】：AC

26、注册商标所有人是指()。

A.商标使用人

B.商标设计人

C.商标权人

D.商标制作人

【答案】：C

27、预期资本价值和现实资本价值之间的差异即资本价值的风险，资本价值的风险表现有以下几种情况()。

A.房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求，物业实际运营费用支出超过预期运营费用，报酬率不变

B.房地产投资项目的实际收益现金流超出预期目标要求，物业实际运营费用支出低于预期运营费用，报酬率不变

C.房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求，运营费用不变，报酬率升高了

D.房地产投资项目的实际收益现金流超出预期目标要求，运营费用不变，报酬率降低了E物业实际运营费用支出超过预期运营费用，实际收益现金流与预期收益现金流一样，报酬率升高了

【答案】：AC

28、房地产权益融资的方式有（）。

A.上市

B.增发新股

C.发行企业债券

D.住房抵押贷款

E.可转换债券

【答案】：AB

29、地方政府的年度土地储备计划包括（）。

A.上年度末储备土地结转情况

B.年度储备土地前期开发计划

C.年度土地出让金总额

D.年度储备土地管护计划

E.年度土地储备资金需求总量

【答案】：ABD

30、衡量房地产泡沫常用的指标有（），

A.房价收入比

B.租金售价比

C.实际价格与理论价格之比

D.房地产供求比

E.房地产价格指数与居民消费价格指数之比

【答案】：ABC

31、“三通一平”等土地开发费用，主要包括（）。

A.地上原有建筑物、构筑物拆除费用

B.原有建筑物、构筑物补偿费用

C.场地平整费用

D.通水、通电、通路的费用

E.公共配套设施建设费

【答案】：ACD

32、房地产开发企业在融资方案比选时，通常会选择（）的方案。

A.资金来源可靠

B.审核程序复杂

C.资金结构合理

D.融资成本较低

E.融资风险较小

【答案】：ACD

33、可用于互斥方案比选的方法有（）。

A.净现值法

B.内部收益率法

C.动态投资回收期法

D.费用现值比较法

E.费用年值比较法

【答案】：AD

34、市场营销因素调查包括()。

A.消费水平调查

B.分销渠道调查、价格调查

C.促销策略调查、产品调查

D.人口数量调查E产品调查

【答案】：BC

35、衡量房地产开发投资项目清偿能力的主要指标包括（）。

A.现金回报率

B.利息备付率

C.资产负债率

D.流动比率

E.速动比率

【答案】：BC

36、以下指标属于市场指标的是()。

A.销售量

B.出租量

C.吸纳量

D.建筑面积E预售面积

【答案】：ABC

37、土地一级开发，是指城市政府委托当地土地收购储备机构，按照土地利用总体规划，城市总体规划及控制性详细规划和年度土地供应计划，对确定的()，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设的行为。

A.存量国有土地

B.拟征用土地

C.农转用土地

D.开发商委托开发土地E合作开发土地

【答案】：ABC

38、张某以400万元购买了一商铺用于自营，流动资金为50万元。如果张某投入的资本金为240万元，经营期内的年平均经营收入为150万元，经营成本、运营费用以及营业税金及附加等占年平均经营收入的40％，财务费用占年平均经营收入的10％，则该投资在借款偿还期内经济指标测算正确的有（）。

A.投资利润率为16.67％

B.投资利润率为22.50％

C.资本金利润率为31.25％

D.资本金利润率为37.50％

E.资本金利润率为62.50％

【答案】：AC

39、在编制房地产开发项目策划方案时，与项目收益相关的基础参数，通常有（）。

A.基准收益率

B.目标收益率

C.出租率

D.空置率

E.运营费用占毛收入比率

【答案】：CD

40、潜在购买者一般具有三个特点即()。

A.调查

B.分析

C.兴趣

D.收入E途径

【答案】：CD

41、房地产开发企业的营业成本主要包括（）。

A.土地转让成本

B.管理费用

C.配套设施销售成本

D.商品