某南城新区项目前期定位报告课件

保利樟木头南城新区项目前期定位报告2010.12.06保利樟木头南城新区项目本体研究本体研究地理区位樟木头镇东莞本案深圳樟木头镇塘厦镇本案惠州地理位置：深莞惠三城的核心，双镇中心的中心，区位优势罕见珠三角区位：项目位于樟木头大道南城新区宝山生态公园入口处，是连接深圳、东莞、惠州的交通枢纽所在地，是珠三角一体化的核心，地理位置独一无二。东莞区位：项目位于双镇中心之间，不仅收揽宝山生态城绝色美景，亦与塘厦华南国际农业生态旅游城两两相望，气吞群山，天地舞台演绎精品豪宅传奇。地理区位樟木头镇东莞本案深圳樟木头镇塘厦镇本案惠州地理位置：3镇区概况黄江镇常平镇谢岗镇清溪镇塘厦镇樟木头镇樟木头概况：东莞市东南部，总面积118.8平方公里，人口约30万人，东莞唯一纯客家镇，经济商贸发达，以优美的居住创业环境吸引了近15万港人前来购房安居，被誉为“小香港”、“南粤小明珠”。发展定位：以旅游促环境优化，以环境带百业兴旺，基本建成东莞东南部和山区片最有吸引力的现代新型生态文化城镇。商业格局：塑胶、电子、鞋业皮具、粮油、汽车、小商品、重油、农批、水果、建材等十大专业市场，东莞东南部最具吸引力的现代商业物流城镇。东莞东南部商贸物流中心、最具吸引力的现代新型生态文化名镇本案镇区概况黄江镇常平镇谢岗镇清溪镇塘厦镇樟木头镇樟木头概况：东4交通分析深圳广州惠阳深圳机场虎门惠州机荷高速清溪博深高速（在建）樟清出口广深铁路樟木头大道虎岗高速南城路樟木头镇思罗坑水库莞深高速广深高速花园酒店绿茵豪庭樟木头火车站宝山生态城绿茵温莎堡干道：紧邻城市大动脉樟木头大道，掌握四方资源；高速：莞深、龙林、博深、从莞（待建）高速南横北纵；高铁：广深城际列车，19分钟至罗湖，40分钟达广州交通空间：30分钟达东莞与深圳，6分钟到塘厦，四通八达本案交通主干道环抱项目所在地，交通十分便利宝山生态片区，是政府最新规划的高尚生活中央区，是继松山湖后又一中央豪宅区。

交通分析深圳广州惠阳深圳机场虎门惠州机荷高速清溪博深高速（在5文化旅游资源具有岭南特色和当地风情的自然和人文旅游资源冠和博物馆麒麟艺术文化节客家文化观音文化感恩文化生态文化岭南特色：宝山森林公园将以芙蓉寺宗教文化景观和宝山地貌景观为特色，开展宗教文化体验、休闲娱乐度假、保健养生康体等功能。自然人文资源：大片原始次森林，高密度的负离子含量，36级逶迤跌宕的壮观瀑布，高33米、重达3000吨的花岗岩观世音菩萨雕像。滨河公园芙蓉寺上南客家建筑群观音山国家森林公园文化旅游资源具有岭南特色和当地风情的自然和人文旅游资源冠和6项目四至范围南面为新修宝山路东面为樟木头大道项目所在地内部景观项目所在地内部景观背靠宝山，坐拥城市罕见山景与湖景资源，辐射东莞东南部北面为规划路，尚未修建西面为未开发用地项目四至范围南面为新修宝山路东面为樟木头大道项目所在地内部景7周边环境状况调查A水环境：根据东莞市环境监测站提供的监测数据，樟木头镇的地表水监测指标DO、CODcr、BOD5、NH3-N、TP均达到《地表水环境质量标准》III类水质标准。B声环境：樟木头声环境质量基本稳定，2010年，樟木头区域环境噪声平均值为56.8分贝，交通干线噪声平均值为69.5分贝，处于轻度污染水平。C空气环境：负离子浓度达到0.129毫克/立方米，属于全市最富负离子密集区；SO2年日平均浓度为0.013毫克/立方米，NO2年日平均浓度为0.042毫克/立方米，可吸入颗粒物年日平均浓度为0.057毫克/立方米，SO2、

NO2和可吸入颗粒物年日平均浓度均符合环境空气质量二级标准。D固体废物：樟木头工业固体废弃物处置利用率为98.89%，生活垃圾无害化处理率为94.30%，达到城市二级标准。樟木头的环境质量较好，负离子含量较高周边环境状况调查A水环境：根据东莞市环境监测站提供的监测数8周边配套周边商业配套成熟，医院、学校、酒店密集，生活居住氛围浓厚中小学：樟木头中心小学、樟木头中学综合商场：百佳百货、天和百货、佳华商场、华富广场、龙洲百货公司、时尚电器城医院：石新医院、樟木头人民医院邮局：樟洋邮局银行：建设银行、农业银行市场：南城农贸市场、樟洋市场公交：镇内23路、11路等公交酒店：三正半山酒店、樟木头新都会酒店、花园酒店、阳光假日酒店、商旅之家酒店、东莞新概念生活酒店、东莞八方快捷酒店周边配套周边商业配套成熟，医院、学校、酒店密集，生活居住氛围9地块基本指标容规模庞大，积率较低，适合做大规模的别墅楼盘土地编号：05-01、05-02土地属性：二类居住用地占地面积：32.86万平方米容积率：1.2绿化率：35%建筑密度：35%建筑限高：60米总建筑面积：39.43万平方米地块基本指标容规模庞大，积率较低，适合做大规模的别墅楼盘土地10追随者？挑战者？补缺者？领导者？项目具有优越的区位价值、具有城市罕见山景、水景等稀缺自然资源、具有庞大的规模优势，这样的项目，不做市场领导者，还能做什么呢？？？？这样的地段，本项目该如何进行市场占位？追随者挑战者补缺者市场占位追随者？挑战者？补缺者？领导者？项目具有优越的区11珠三角最耀眼的高端豪宅生态家园！毋庸置疑，保利·宝山生态城项目必须是：问题：这样一个高端项目，该如何进行市场定位？市场定位珠三角最耀眼的高端豪宅生态家园！毋庸置疑，问题：市场定位12万科棠樾产品类型及面积配比万科棠樾联排别墅小计双拼别墅小计已售合计面积194288348175190283348套数12893232443840702150862套数比例14.85%10.79%2.67%28.31%4.41%4.64%8.12%0.23%17.40%100%总销售面积2483226784800459620665076001981069634756140192总销售比例17.71%19.11%5.71%42.53%4.74%5.42%14.13%0.50%24.79%100%万科棠樾洋房小计已售合计面积75909499106129套数228636541872468862套数比例0.23%33.18%4.18%6.26%2.09%8.35%54.29%100%总销售面积15025740338453461908928845816140192总销售比例0.11%18.36%2.41%3.81%1.36%6.63%32.68%100%别墅销售面积67.32%+洋房销售面积32.68%万科棠樾产品类型及面积配比万科棠樾联排别墅小计双拼别墅小计已13案名推理案名推理14区域规划产品形态生活方式山景资源+区域规划+产品形态+生活方式与主要卖点进行结合，衍生出前所未有的价值概念。案名价值梳理城市罕见稀缺山景资源区域规划产品形态生活方式山景资源+区域规划+产品形态+生活方15卖点一：宝山国际生态城风水宝地山景资源宝山国际生态城：占地26.6平方公里，是继松山湖后，东莞的又一城市名片，宝山以低碳经济、创意产业、高端地产、旅游度假为主品牌，是东莞罕见的风水宝地，山景资源非常稀缺。卖点一：宝山国际生态城风水宝地山景资源宝山国际生态城：占地216卖点二：保利的地产品牌保利地产和者筑善保利地产品牌价值：保利地产历经18年的成长，已经成为国内品牌价值最高的房地产开发商之一，据2010年国务院发展研究中心企业研究所分析，保利地产的品牌价值136.89亿元。

和文化、善天下：和者筑善棋行天下，以“和谐”作为企业的核心价值，致力于实现“人与建筑、人与自然、人与人”的和谐共生；回报社会，强化公司社会责任，追求‘善’这一更高更长远的品牌核心价值。卖点二：保利的地产品牌保利地产和者筑善保利地产品牌价值：保利17他，马不停蹄，为生意各处奔波卖点三：生活方式他，马不停蹄，为生意各处奔波卖点三：生活方式18总有更多的生意卖点三：生活方式总有更多的生意卖点三：生活方式19也总没有自己的时间卖点三：生活方式也总没有自己的时间卖点三：生活方式20她总有许多家庭琐事缠身卖点三：生活方式她卖点三：生活方式21剥夺了女人天性喜好浪漫的权利卖点三：生活方式剥夺了女人天性喜好浪漫的权利卖点三：生活方式22他（她）的家，推开窗户或许会看到一片小小的公园绿地，这位于市中心的豪宅，被一圈杂房众星捧月地包围着，彷佛某个时代国人围观外宾的感觉，密不透风卖点三：生活方式他（她）的家，推开窗户或许会看到一片小小的公园绿地，卖点三：23他（她）的家，推开窗户或许会看到一片私家庭院和泳池，这种低于树梢的居住形态，让主人的视野一般不会超过篱笆墙，还能让主人在尊贵身份的掩护下，无奈地忍受着户型低矮导致的潮湿以及蚊虫的侵袭卖点三：生活方式他（她）的家，推开窗户或许会看到一片私家庭院和泳池，卖点三：24离开旧城的拥挤，到宝山来；

离开庭院的封闭，到宝山来；

离开别墅的束缚，到宝山来；

离开近山而不亲山的日子，到宝山来……

到宝山来，体验另一种生活方式！卖点三：生活方式离开旧城的拥挤，到宝山来；

离开庭院的封闭，到宝山来；

离开25体验宝山的山路……宝山的负离子……宝山的和文化……宝山的佛音……卖点三：生活方式体验宝山的山路……卖点三：生活方式26眼界、胸襟、魄力、胆识、远见……以王者风范，傲视群峯……卖点三：生活方式眼界、胸襟、魄力、胆识、远见……卖点三：生活方式27慢下来与山体对话卖点三：生活方式慢下来与山体对话卖点三：生活方式28本案核心内涵归纳风水宝地山景资源保利地产和者筑善本案核心内涵归纳风水宝地山景资源保利地产和者筑善29案名建议（一）欢迎来到保利·善天下案名建议（一）欢迎来到保利·善天下30案名建议（二）保利·山和城案名建议（二）保利·山和城31案名建议（三）保利·保华利山案名建议（三）保利·保华利山32案名建议（四）保利·宝莱坞山庄案名建议（四）保利·宝莱坞山庄33保利樟木头南城新区项目前期定位报告2010.12.06保利樟木头南城新区项目本体研究本体研究地理区位樟木头镇东莞本案深圳樟木头镇塘厦镇本案惠州地理位置：深莞惠三城的核心，双镇中心的中心，区位优势罕见珠三角区位：项目位于樟木头大道南城新区宝山生态公园入口处，是连接深圳、东莞、惠州的交通枢纽所在地，是珠三角一体化的核心，地理位置独一无二。东莞区位：项目位于双镇中心之间，不仅收揽宝山生态城绝色美景，亦与塘厦华南国际农业生态旅游城两两相望，气吞群山，天地舞台演绎精品豪宅传奇。地理区位樟木头镇东莞本案深圳樟木头镇塘厦镇本案惠州地理位置：36镇区概况黄江镇常平镇谢岗镇清溪镇塘厦镇樟木头镇樟木头概况：东莞市东南部，总面积118.8平方公里，人口约30万人，东莞唯一纯客家镇，经济商贸发达，以优美的居住创业环境吸引了近15万港人前来购房安居，被誉为“小香港”、“南粤小明珠”。发展定位：以旅游促环境优化，以环境带百业兴旺，基本建成东莞东南部和山区片最有吸引力的现代新型生态文化城镇。商业格局：塑胶、电子、鞋业皮具、粮油、汽车、小商品、重油、农批、水果、建材等十大专业市场，东莞东南部最具吸引力的现代商业物流城镇。东莞东南部商贸物流中心、最具吸引力的现代新型生态文化名镇本案镇区概况黄江镇常平镇谢岗镇清溪镇塘厦镇樟木头镇樟木头概况：东37交通分析深圳广州惠阳深圳机场虎门惠州机荷高速清溪博深高速（在建）樟清出口广深铁路樟木头大道虎岗高速南城路樟木头镇思罗坑水库莞深高速广深高速花园酒店绿茵豪庭樟木头火车站宝山生态城绿茵温莎堡干道：紧邻城市大动脉樟木头大道，掌握四方资源；高速：莞深、龙林、博深、从莞（待建）高速南横北纵；高铁：广深城际列车，19分钟至罗湖，40分钟达广州交通空间：30分钟达东莞与深圳，6分钟到塘厦，四通八达本案交通主干道环抱项目所在地，交通十分便利宝山生态片区，是政府最新规划的高尚生活中央区，是继松山湖后又一中央豪宅区。

交通分析深圳广州惠阳深圳机场虎门惠州机荷高速清溪博深高速（在38文化旅游资源具有岭南特色和当地风情的自然和人文旅游资源冠和博物馆麒麟艺术文化节客家文化观音文化感恩文化生态文化岭南特色：宝山森林公园将以芙蓉寺宗教文化景观和宝山地貌景观为特色，开展宗教文化体验、休闲娱乐度假、保健养生康体等功能。自然人文资源：大片原始次森林，高密度的负离子含量，36级逶迤跌宕的壮观瀑布，高33米、重达3000吨的花岗岩观世音菩萨雕像。滨河公园芙蓉寺上南客家建筑群观音山国家森林公园文化旅游资源具有岭南特色和当地风情的自然和人文旅游资源冠和39项目四至范围南面为新修宝山路东面为樟木头大道项目所在地内部景观项目所在地内部景观背靠宝山，坐拥城市罕见山景与湖景资源，辐射东莞东南部北面为规划路，尚未修建西面为未开发用地项目四至范围南面为新修宝山路东面为樟木头大道项目所在地内部景40周边环境状况调查A水环境：根据东莞市环境监测站提供的监测数据，樟木头镇的地表水监测指标DO、CODcr、BOD5、NH3-N、TP均达到《地表水环境质量标准》III类水质标准。B声环境：樟木头声环境质量基本稳定，2010年，樟木头区域环境噪声平均值为56.8分贝，交通干线噪声平均值为69.5分贝，处于轻度污染水平。C空气环境：负离子浓度达到0.129毫克/立方米，属于全市最富负离子密集区；SO2年日平均浓度为0.013毫克/立方米，NO2年日平均浓度为0.042毫克/立方米，可吸入颗粒物年日平均浓度为0.057毫克/立方米，SO2、

NO2和可吸入颗粒物年日平均浓度均符合环境空气质量二级标准。D固体废物：樟木头工业固体废弃物处置利用率为98.89%，生活垃圾无害化处理率为94.30%，达到城市二级标准。樟木头的环境质量较好，负离子含量较高周边环境状况调查A水环境：根据东莞市环境监测站提供的监测数41周边配套周边商业配套成熟，医院、学校、酒店密集，生活居住氛围浓厚中小学：樟木头中心小学、樟木头中学综合商场：百佳百货、天和百货、佳华商场、华富广场、龙洲百货公司、时尚电器城医院：石新医院、樟木头人民医院邮局：樟洋邮局银行：建设银行、农业银行市场：南城农贸市场、樟洋市场公交：镇内23路、11路等公交酒店：三正半山酒店、樟木头新都会酒店、花园酒店、阳光假日酒店、商旅之家酒店、东莞新概念生活酒店、东莞八方快捷酒店周边配套周边商业配套成熟，医院、学校、酒店密集，生活居住氛围42地块基本指标容规模庞大，积率较低，适合做大规模的别墅楼盘土地编号：05-01、05-02土地属性：二类居住用地占地面积：32.86万平方米容积率：1.2绿化率：35%建筑密度：35%建筑限高：60米总建筑面积：39.43万平方米地块基本指标容规模庞大，积率较低，适合做大规模的别墅楼盘土地43追随者？挑战者？补缺者？领导者？项目具有优越的区位价值、具有城市罕见山景、水景等稀缺自然资源、具有庞大的规模优势，这样的项目，不做市场领导者，还能做什么呢？？？？这样的地段，本项目该如何进行市场占位？追随者挑战者补缺者市场占位追随者？挑战者？补缺者？领导者？项目具有优越的区44珠三角最耀眼的高端豪宅生态家园！毋庸置疑，保利·宝山生态城项目必须是：问题：这样一个高端项目，该如何进行市场定位？市场定位珠三角最耀眼的高端豪宅生态家园！毋庸置疑，问题：市场定位45万科棠樾产品类型及面积配比万科棠樾联排别墅小计双拼别墅小计已售合计面积194288348175190283348套数12893232443840702150862套数比例14.85%10.79%2.67%28.31%4.41%4.64%8.12%0.23%17.40%100%总销售面积2483226784800459620665076001981069634756140192总销售比例17.71%19.11%5.71%42.53%4.74%5.42%14.13%0.50%24.79%100%万科棠樾洋房小计已售合计面积75909499106129套数228636541872468862套数比例0.23%33.18%4.18%6.26%2.09%8.35%54.29%100%总销售面积15025740338453461908928845816140192总销售比例0.11%18.36%2.41%3.81%1.36%6.63%32.68%100%别墅销售面积67.32%+洋房销售面积32.68%万科棠樾产品类型及面积配比万科棠樾联排别墅小计双拼别墅小计已46案名推理案名推理47区域规划产品形态生活方式山景资源+区域规划+产品形态+生活方式与主要卖点进行结合，衍生出前所未有的价值概念。案名价值梳理城市罕见稀缺山景资源区域规划产品形态生活方式山景资源+区域规划+产品形态+生活方48卖点一：宝山国际生态城风水宝地山景资源宝山国际生态城：占地26.6平方公里，是继松山湖后，东莞的又一城市名片，宝山以低碳经济、创意产业、高端地产、旅游度假为主品牌，是东莞罕见的风水宝地，山景资源非常稀缺。卖点一：宝山国际生态城风水宝地山景资源宝山国际生态城：占地249卖点二：保利的地产品牌保利地产和者筑善保利地产品牌价值：保利地产历经18年的成长，已经成为国内品牌价值最高的房地产开发商之一，据2010年国务院发展研究中心企业研究所分析，保利地产的品牌价值136.89亿元。

和文化、善天下：和者筑善棋行天下，以“和谐”作为企业的核心价值，致力于实现“人与建筑、人与自然、人与人”的和谐共生；回报社会，强化公司社会责任，追求‘善’这一更高更长远的品牌核心价值。卖点二：保利的地产品牌保利地产和者筑善保利地产品牌价值：保利50他，马不停蹄，为生意各处奔波卖点三：生活方式他，马不停蹄，为生意各处奔波卖点三：生活方式51总有更多的生意卖点三：生活方式