云南曲靖炮团项目商业规划方案报告终稿课件

云南曲靖炮团项目商业规划方案报告终稿云南曲靖炮团项目报告内容项目地标形象打造的再思考项目规模的深度分析项目分期开发建议销售策略及收益分析商业建筑规划建议业态规划及布局建议项目核心问题剖析2报告内容项目地标形象打造的再思考项目规模的深度分析项目分期开项目核心问题剖析需要达成的目标达成目标所需的方法及数据可能出现的结果或风险√√？销售单价高规模较大价值不能完全实现未能达到预期销售目标投资客层面过窄3项目核心问题剖析需要达成可能√√？销售单价高价值不能完全实现项目核心问题剖析解决项目核心问题的主要思路：扩大投资客层面商业街+适量的集中商业高品质住宅+部分经济型住宅销售商铺的多形式组合4项目核心问题剖析解决项目核心问题的主要思路：扩大投资客层面项目地标形象打造的再思考5项目地标形象打造的再思考5一、项目地标形象打造的再思考地标建筑的含义：所谓地标建筑，它不仅要具有明显的区位优势，外观独特，硬件设施先进，且要经得起时间的考验，软件服务品质能赢得客户的青睐，更重要的是它作为区域核心的地位和对整个区域经济的带动作用。城市地标建筑的考量因素：城市区位优越：交通、地段、展示性；规模的内涵深化：不在于体量的庞大，主要是规模的伸展力；建筑具艺术性：外立面、独特标识物、灯光等特色建筑设计；硬件设施/软件服务上乘：硬件配套、客户管理与服务。优秀的、功能合理的地标建筑是城市经济文明和建筑文明的象征，也是城市形象的一张“名片”。6一、项目地标形象打造的再思考地标建筑的含义：一、项目地标形象打造的再思考项目地标形象应该怎么体现？规模的内涵深化：不在于体量的庞大，主要是规模的伸展力高度设计独特……××生活购物休闲娱乐社交活动曲靖新的核心商业区曲靖市民7一、项目地标形象打造的再思考项目地标形象应该怎么体现？规模的深圳东门：城市发展的展示之窗8深圳东门：城市发展的展示之窗8广州天河城：时尚生活地标9广州天河城：时尚生活地标9一、项目地标形象打造的再思考一个充满城市意象、灵动魅力的，能够长期带给城市发展以新的活力与动感的商业项目，其本身即具备了成为城市地标的绝对条件，而项目规划的其余元素则必须以服务商业规划为其重要功能来一一体现。最大的商业广场10一、项目地标形象打造的再思考一个充满城市意一、项目地标形象打造的再思考功能性的中央大广场：以配套商业功能为主商业元素休憩空间景观元素增强商业氛围增强项目软件条件增添购物情趣11一、项目地标形象打造的再思考功能性的中央大广场：以配套商业功一、项目地标形象打造的再思考商业元素——商家活动、市民活动等市民活动节日装扮定期举办市民活动，提升项目影响力及扩张力；商家的促销活动则可以提高广场的商业价值以及增强商业氛围。12一、项目地标形象打造的再思考商业元素——商家活动、市民活动等一、项目地标形象打造的再思考商业元素——商家外摆位临广场处规划餐饮休闲娱乐街，则可在广场为餐饮/咖啡商家预留外摆位的可能。13一、项目地标形象打造的再思考商业元素——商家外摆位临广场处规一、项目地标形象打造的再思考商业元素——趣味售卖亭在广场增设个性化的临时售卖亭，作为广场与商场的过度性特色商业，增强广场的商业氛围，同时与商场餐饮酒吧等外摆区交相辉映。14一、项目地标形象打造的再思考商业元素——趣味售卖亭在广场增设一、项目地标形象打造的再思考景观元素——水体

音乐喷泉：广场中心设计音乐喷泉，运用先进的激光科技、影像、三维立体动画、音乐技术。15一、项目地标形象打造的再思考景观元素——水体一、项目地标形象打造的再思考景观元素——灯光广场特色灯杆广场及喷泉夜间灯光效果经灯光点缀的大型植物商家自身灯光效果从建筑成本的角度考虑，建议主要通过对广场景观设计而打造夜景亮点，局部设置激光镭射灯；商家自身的灯光照明会是项目的一道亮丽风景；景观规划后在项目及广场上能有开阔、丰富悦目的视景，提升项目整体形象，增强商业驻留性。16一、项目地标形象打造的再思考景观元素——灯光广场特色灯杆广浮雕、壁画展示曲靖历史文化曲靖地形图曲靖历史介绍曲靖民族风情风景图历史事件景观元素——文化景观小品一、项目地标形象打造的再思考17浮雕、壁画展示曲靖历史文化曲靖地形图景观元素——文化景观小品休闲桌椅与水流的结合休闲桌椅绿荫环绕一、项目地标形象打造的再思考休憩空间——休闲桌椅、遮阴树等考虑到曲靖日照较为强烈，建议规划大量的遮阴树。以聚集人流；广场内设置一定数量的休闲桌椅，作为消费者及居民休憩空间。18休闲桌椅与水流的结合休闲桌椅绿荫环绕一、项目地标形象打造的再中央广场案例：上海百联西郊百联西郊建筑面积为3.4万㎡，中央内广场面积为3000㎡，面积虽较小，但整体氛围营造较好，水体、LED灯、景观以及休憩空间和商家外摆位等各元素配合完善，使整体商业价值得到提升，商业氛围进一步增强。19中央广场案例：上海百联西郊百联西郊建筑面积为3.4万项目规模的深度分析20项目规模的深度分析20二、项目整体规模的深度分析项目整体销售为目的，同时优势明显的区位条件，要求项目整体规模判断必须以土地价值最大化以及利润最大化为最终体现。商业住宅商务>>21二、项目整体规模的深度分析项目整体销售为目的商业占地面积土地覆盖率项目层数13万㎡（住宅占地不超过项目占地的35%）以覆盖率55%为准，项目单层面积可做到71500㎡3层为主，局部4层项目地面商业规模21万-25万㎡二、项目整体规模的深度分析2.1.1地块指标判断2.1地面商业规模判断高品质住宅经济型住宅+商业商务商业22商业占地面积土地覆盖率项目层数13万㎡（住宅占地不超过项目占二、项目整体规模的深度分析层数销售均价预估（元/㎡）销售金额（亿元）一层30,00024二层15,00012三层7,5006四层3,7503备注：单层面积按80000㎡计算。从销售经验来看，四层商业价值较低，销售难度较大，难以全部销售；从销售价值来看，以建筑成本500元/㎡计算，四层及以上的销售价值难以得到体现，利润不高。因此，从销售角度，项目四层及以上商业较无规划必要性，建议项目除百货等可局部规划四层，其余商业以三层为主。2.1.2商业营销角度判断23二、项目整体规模的深度分析层数销售均价预估（元/㎡）销售金额二、项目整体规模的深度分析2.1.3经营角度判断以东门为案例借鉴：从经营角度，二、三层商业尚有较大的经营机会，四层及以上经营难度较大。四层商业经营面积：29080㎡东门商业总建筑面积349,352.13㎡评价：东门已为成熟商业圈，整体商业价值被最大化的挖掘，在商圈区域无法扩大的同时，只能往高楼层方向发展；对于项目而言，四层商业在销售以及经营上难度较大，不建议开发四层商业；四层及以上商业留待商业发展成熟后发展。建议项目商业建筑以三层为主，局部规划四层，如百货、餐饮休闲等业态等位置可规划四层。24二、项目整体规模的深度分析2.1.3经营角度判断以东门为案二、项目整体规模的深度分析2.2负一层商业规模判断负一层可能的商业面积负一层可能收益（元）10万㎡12亿8万㎡9亿5万㎡4.5亿3万㎡1.5亿备注：负一层商业以15,000元/㎡售价计算，除去20,000㎡的超市经营面积。当销售总额一定的情况下，如负一层规划较多商业，将会出现两种不利情况：大部分的投资力已被地面商业所消化，地下商业销售难度较大；如地下商业销售较好，但价值较高的地面商业则会受到较大影响。2.2.1销售角度判断25二、项目整体规模的深度分析2.2负一层商业规模判断负一层可二、项目整体规模的深度分析2.2.2经营角度判断负一层估算商业面积负一层估算铺位数（个）10万㎡18008万㎡13005万㎡6503万㎡200备注：商铺面积以40㎡计算。如规划过大的商业面积，从经营角度，一方面购物的舒适度较难营造，其次商家相对于地面商业，选择地下商业的可能性较低，如经营不得当，大面积的商铺空置将对项目整体是一个较大的包袱。从经营角度，负一层商业整体规模不宜超过50000㎡。26二、项目整体规模的深度分析2.2.2经营角度判断负一层估算二、项目整体规模的深度分析2.2.3从成本角度判断负一层开挖面积建筑成本（亿元）负一层商业面积销售收益（亿元）200000㎡250000㎡4.5备注：建筑成本按1000元/㎡计算，售价按15000元/㎡计算从成本角度考虑，50000㎡商业面积的销售额在填补建筑成本的基础上尚有较大盈余。27二、项目整体规模的深度分析2.2.3从成本角度判断负一层开二、项目整体规模的深度分析2.2.4负一层商业位置规划考虑到停车的便利性，该位置预留20m宽度，可规划2排停车位，同时，又不会对人流的导入产生较大的阻碍。地面商业规划餐饮休闲娱乐业态，对停车位要求较高。主要为住宅+商业停车位规划，相对独立。接驳交通路和中心广场两个人流的主要导入点。28二、项目整体规模的深度分析2.2.4负一层商业位置规划二、项目整体规模的深度分析东门案例负一层商业经营面积：31402.86㎡东门商业总建筑面积349,352.13㎡评价：东门负一层商业主要以服装批发市场、超市形态；负一层商业的业态可选择度较低，同时经营难度较大，单层面积不宜过大；国内负一层集中商业较少有成功案例。综合以上角度判断，建议项目负一层商业面积约5万平方米。29二、项目整体规模的深度分析东门案例负一层商业经营面积：314二、项目整体规模的深度分析2.3商业规模判断建议地面商业负一层商业项目地面商业规模21万-25万㎡项目地下商业城规模建议为5万㎡按照土地价值最大化原则，项目商业整体规模至少可达26万-30万㎡30二、项目整体规模的深度分析2.3商业规模判断建议地面商业负二、项目整体规模的深度分析2.5住宅规模判断规划面积（㎡）销售收益预估建筑成本预估利润20万6亿2.4亿3.6亿40万12亿4.8亿7.2亿——以均价3000元/㎡计算建筑成本以1100元/㎡计算——从土地价值最大化的角度，住宅规划20万㎡与40万㎡体量之间至少有3.6亿的利润差额。2.5.1从利润角度判断31二、项目整体规模的深度分析2.5住宅规模判断规划面积（㎡）二、项目整体规模的深度分析曲靖住宅年需求量基本在200万平方米左右商品房成交量(套）成交面积

(万平方米）销售总额

(亿元）2006年5607150.75142007年9022221.724.242008年9400194.226.032009年-175.55-前三季度曲靖住宅市场呈现稳定健康的发展，住宅年需求量保持在180-200万平方米左右，项目40万㎡的住宅如分期3年规划，每年推出市场约10万多平方米，市场消化不成问题。2.5.2从营销角度判断32二、项目整体规模的深度分析曲靖住宅年需求量基本在200万平方二、项目整体规模的深度分析曲靖中心城区规模年份2009年2015年2020年人口数60万120万人以上200万人以上而随着曲靖中心城区及人口规模的不断扩大，住宅需求量将有大幅度的增长，同时项目具备较优越的区域位置，以及商业庞大的辐射力度，在营销以及市场影响力上竞争优势明显，从项目营销角度，项目规划40万㎡的住宅是可行的。33二、项目整体规模的深度分析曲靖中心城区规模年份2009年20二、项目整体规模的深度分析区域楼盘名称建筑面积容积率中心片区龙城国际30万㎡3.5龙泽园32万㎡2.86馨源·现代城3.4万㎡-雄业·状元楼1万多㎡3.7美邻·彼岸18.2万3.77尚都豪庭13万㎡5.57福麟尚居4.3万㎡4.96赢城世家约7万㎡4.77金城佳园约8万㎡5.33中天国际15万㎡7.50由政府规定住宅占地面积不超过项目总占地面积的35%，即为7万㎡，规划40万㎡的住宅，容积率为5.7左右，对比中心城区的其余楼盘，5.7的容积率具有市场可实现度。2.5.3从可执行角度判断34二、项目整体规模的深度分析区域楼盘名称建筑面积容积率中龙城国二、项目整体规模的深度分析占地面积7万㎡30%的覆盖率住宅建筑占地面积为2.1万㎡建筑面积40万㎡考虑建筑成本，住宅不超过25层以每栋25层计算，住宅建筑占地为16000㎡以70000㎡的占地面积规划建筑面积为400000㎡的住宅，是能够满足技术指标要求。35二、项目整体规模的深度分析占地面积7万㎡30%的覆盖率住宅建二、项目整体规模的深度分析面对多层面的客户群，降低购买门槛，扩大购买人群；经济型住宅可结合商业规划，土地价值最大化。中大户型为主的高品质住宅以中小户型为主的经济型住宅占地2万㎡，规划10万㎡的建筑面积，一到三层可规划集中商业，住宅与商业结合规划占地5万㎡，规划30万㎡的建筑面积，临街规划一圈商铺，中部规划园林景观，提升品质。2.5.4从降低风险的角度思考核心思想：扩大投资客层面36二、项目整体规模的深度分析面对多层面的客户群，降低购买门槛指标名称规模（平方米）开业年份（年）房间数（间）星级层数官房大酒店3.9万2007251516金麟饭店-2005195425石林国际大酒店4万（占地面积）1998175421丽景大酒店1.2万2006-413江滨商务酒店--7648银利大酒店--1303-翠峰大酒店-2003883-锦怡花园酒店1.3万-10036滇东温泉度假村20万（占地面积）-1303-罗曼大酒店---34二、项目整体规模的深度分析2.5.1五星级酒店规模判断2.5酒店/写字楼/公寓规模判断曲靖酒店现状调查37

二、项目整体规模的深度分析项目打造五星级酒店更大的意义在于提升项目形象档次，而曲靖并非属于旅游型城市，如项目酒店规模较大，不仅增加建筑成本，同时面临较大的经营风险。建议：本项目五星级酒店规模为30000㎡左右.38二、项目整体规模的深度分析项目打造五星级酒店名称经营面积房间设置城市客栈6000-8000㎡120个房间维也纳6000-8000㎡根据市场情况7天3000㎡100个房间如家3000-6000㎡80-120个房间二、项目整体规模的深度分析2.5.2商务酒店规模判断我司对深圳四个品牌经济型酒店的面积需求进行调研：39名称经营面积房间设置城市客栈6000-8000㎡120个房间一般建筑面积在4000-8000平方米，视区位条件可适度增大规模，部分酒店要求规模相对较大，达到1万平方米；项目房产产权清晰，物业使用权年限在15年以上；物业使用性质最好是商业服务业或使用性质可以改变为该用途；最好为独体楼，便于外立面装修成自已的风格；基础设施情况：用水额度不低于3600吨/月，用电不低于500KVA，有燃气管道接入，排污纳入市政排污管网，有化粪池，有线电视、供暖（北方地区）等设施到位。面积要求产权要求物业性质基础设施二、项目整体规模的深度分析建议商务酒店规模约：8000㎡，具体面积尚需根据具体商家而定。具体面积尚需要根据具体商家而定；客房数量在120间左右，具体视商家需求而定。40一般建筑面积在4000-8000平方米，视区位条件可适度增大二、项目整体规模的深度分析2.5.3写字楼规模判断客户关注点萌芽阶段成熟阶段发展阶段启动阶段动因表现形势客户特征产品特征

办公需要成长性中小企业第一代商务公寓住宅立项，商务办公改善环境住宅无草创型企业住宅改办公位置价格交通成本

追求形象

需求多元化客户价值多元化

纯写字楼开始出现

迅速发展的中小企业、初具规模的企业

纯商务形象位置配套硬件商务氛围各种类型企业

写字楼与新一代商务公寓并存

地段服务软环境健康、风景曲靖写字楼市场现处于启动阶段，存在市场空白点，具备一定的开发空间，但目前曲靖写字楼市场仍不成熟。41二、项目整体规模的深度分析2.5.3写字楼规模判断客户关注标准层面积建议：以写字楼标准层面积为准，考虑到曲靖以中小企业为主，面积需求不大，同时为保证项目写字楼物业的长期竞争力，标准层面积建议为500㎡—800㎡。标准层面积建议为500-800㎡；本项目建筑层数建议为25层。商务大厦确定为：25层×（500-800㎡）=13000—20000㎡二、项目整体规模的深度分析42标准层面积建议：以写字楼标准层面积为准，考虑到曲靖以二、项目整体规模的深度分析五星级酒店/商务酒店/写字楼主要以长期经营为目的，市场规模较为有限五星级酒店商务酒店写字楼/公寓规模建议在30,000㎡规模建议为8,000㎡13,000-20,000㎡项目五星级酒店/商务酒店/写字楼规模判断：商务功能总体量建议为5-6万㎡五星级酒店/商务酒店/写字楼规模判断43二、项目整体规模的深度分析五星级酒店/商务酒店/写字楼主要以二、项目整体规模的深度分析形态商业规模判断酒店/写字楼/公寓规模判断住宅规模判断各产品规模26万-30万㎡5万-6万㎡40万㎡占地面积13万㎡7万㎡容积率2.2-2.765.7整体规模72-76万㎡2.6项目整体规模判断44二、项目整体规模的深度分析形态商业规模判断酒店/写字楼/公寓商业建筑规划建议45商业建筑规划建议45三、商业规划建议3.1商业规划核心思路3.2商业布局建议3.3商业建筑规划其他建议商业规划建议46三、商业规划建议3.1商业规划核心思路商业规划建议46三、商业规划建议3.1商业核心规划思路扩大投资客层面商业街+部分集中商业47三、商业规划建议3.1商业核心规划思路扩大投资客层面商业街三、商业规划建议铺位计算总价外街铺单铺面积在40㎡，以均价5万元/㎡计算200万组合铺竖向卖一层以5万元/㎡，二层1.5万元/㎡，三层以6,000元/㎡计算280万一拖二一层以5万元/㎡，二层1.5万元/㎡计算260万二拖三二层1.5万元/㎡，三层以6,000元/㎡计算84万3.1.1为什么要规划集中商业？照顾广大中低投资客，扩大投资客层面；降低商铺的投资总额，易于销售；集中商业适宜经营；

结合清晰的业态主题规划，给予投资客强大信心，提高项目的销售率。48三、商业规划建议铺位计算总价外街铺单铺面积在40㎡，以均价5三、商业规划建议提升商业销售率，降低投资门槛：两种解决方案方案一：减少铺位面积方案二：降低铺位单价方案评价40㎡的铺位宜售宜租，再减少面积，不适合经营需求。降低铺位单价，损害发展商利益。在规划商业的前提下，以上两种方案均难以执行。项目商业布局规划不应局限于商业街形式，虽价值较高，但投资门槛较高，限制了中低层次投资客，项目庞大规模的销售风险较大，建议规划集中商业作为辅助。49三、商业规划建议提升商业销售率，降低投资门槛：两种解决方案方三、商业规划建议集中商业规划（以单层3000㎡计算，如右图）形态面积（㎡）售价预估单铺总价一层外围划街铺40㎡5万元/㎡200万内铺20㎡以内一层：3万元/㎡60万二层：1.5万元/㎡30万三层：0.75万元/㎡15万集中商业规划示意图：规划集中商业最大目的即为降低总价，扩大了投资客的层面，降低项目销售的风险；二三层内铺价格相对较低，可提升总价，从而提升铺位单价，相对组合销售的单价要高，提升了项目的销售额。50三、商业规划建议集中商业规划（以单层3000㎡计算，如右图）三、商业规划建议东门案例借鉴从东门案例可看出，规划商业街+部分集中商业形式可执行性较高，如经营得当，二三层的商业价值将得到有效的提升，整体商业氛围也能得到全面的增强。东门整体即是以集中商业+商业街形式规划，临主道规划商业街，其余位置以集中商业形态出现；集中商业单层基本在3000㎡左右，一层临街商铺在30-50㎡，内铺规划10-20㎡的小铺。51三、商业规划建议东门案例借鉴从东门案例可看出三、商业规划建议曲靖现有的集中商业业态业态商业面积食品批发2,200㎡小商品批发市场6,000㎡潮流前线5,500㎡手机数码5,720.5㎡汽车服务、销售展示12,976㎡建材、五金等62,865㎡家具家私75,611㎡3.1.2集中商业做什么？市场上现有的集中商业业态业态食品批发外贸服饰小商品批发市场服装批发潮流前线鞋城手机数码女人世界汽车服务、销售展示电子专业市场建材、五金等——家具家私——52三、商业规划建议曲靖现有的集中商业业态业态商业面积食品批发2三、商业规划建议食品批发目前规模不大，受限于物业陈旧、发展区域有限，建议以集中商业形态规划，整合并扩大现有商家资源。小商品批发市场潮流前线手机数码汽车服务、销售展示曲靖已有较好发展，同时商家对铺位面积需求较大，建议规划适度规模，不建议大体量规划。建材、五金等家具家私鞋城所列举业态在昆明等地有较好的发展，同时其面对的消费群以中低层次为主，较易经营及销售。女人世界（饰品精品等）服装批发商场53三、商业规划建议食品批发目前规模不大，受限于物业陈旧、发展区三、商业规划建议3.2商业布局建议一层商业总建筑面积：77998㎡商业街建筑面积：41380㎡集中商业建筑面积：36618㎡其中集中商业中的街铺面积：17799㎡商业街规划集中商业规划中心广场规划小广场规划3.2.1整体规划思路54三、商业规划建议3.2商业布局建议一层商业总建筑面积：77三、商业规划建议二层商业总建筑面积：65485㎡商业街建筑面积：28867㎡集中商业建筑面积：36618㎡三层商业总建筑面积：65485㎡商业街建筑面积：28867㎡集中商业建筑面积：36618㎡55三、商业规划建议二层商业总建筑面积：65485㎡三层商业总建三、商业规划建议四层商业总建筑面积：20878㎡商业街建筑面积：6350㎡集中商业建筑面积：14528㎡56三、商业规划建议四层商业总建筑面积：20878㎡56百货规划建议三、商业规划建议百货3.2.2主力店及主题商业规划临中心广场，具有适当的展示面；规划在商业价值较低的区域，避免占有商业价值过高的位置；百货规划在该位置，可带动该区域周边的商业价值。57百货规划建议三、商业规划建议百货3.2.2主力店及主题商业三、商业规划建议超市规划建议超市规划商业价值相对较弱的位置；超市需要带动人流，其他商业可共享超市人流；可通过下沉式广场、中庭等垂直交通引导，引导、分享人流。58三、商业规划建议超市规划建议超市规划商业价值相对较弱的位置三、商业规划建议450m建筑形态的变化经营主题的变化商业价值的整体提升麒麟北路和食品街交汇处主要由百货带动商业价值的提升；交通路商业展示面较长，是项目商业的重心所在，如果缺少必要的规划，商业价值得不到应有的体现。59三、商业规划建议450m建筑形态的变化经营主题的变化商业价值三、商业规划建议建筑形态的变化手机电子数码潮流前线鞋城经营主题的变化建筑形态：集中商业业态主题：小商品批发市场；作用：在临街展示上展现不同的建筑形态，同时带动周边商业氛围。商业氛围较弱，需要展示性良好的集中商业带动人气。60三、商业规划建议建筑形态的变化手机电子数码潮流前线鞋城经营主代表色主力业态层数面积（㎡）汽车服务、用品三层4,856建材装饰、家具家私三层4,839小商品批发市场三层6,922服务配套一层5,339精品服饰一层3,171合计——54,351业态主题街区：优生活街区三、商业规划建议商业经营主题分区61代表色主力业态层数面积（㎡）汽车服务、用品三层4,856建材业态主题街区：时尚购物中心代表色主力业态层数单层面积（㎡）IT数码街三层6,253淘宝时尚街三层8,614精品服饰街三层5,593合计——61,380三、商业规划建议62业态主题街区：时尚购物中心代表色主力业态层数单层面积（㎡）I业态主题街区：餐饮休闲娱乐中心代表色主力业态层数单层面积（㎡）酒吧一条街三层7,558高档餐饮、会所四层7,498特色风味美食街四层4,406休闲主题餐饮四层5,101合计——90,694三、商业规划建议63业态主题街区：餐饮休闲娱乐中心代表色主力业态层数单层面积（㎡业态主题街区：亲子乐园区代表色主力业态层数单层面积（㎡）儿童乐园、反斗城、动漫城、书城培训3层3,254合计——9,762三、商业规划建议64业态主题街区：亲子乐园区代表色主力业态层数单层面积（㎡）儿童三、商业规划建议3.2.3商业建筑其他规划建议街道宽度连廊与退台垂直交通小广场规划建议停车场/停车位65三、商业规划建议3.2.3商业建筑其他规划建议街道宽度连廊人行通道14m5m3m停车位停车位人行通道5m3m双向4车道：14m一排停车位：10m人行通道及景观、座椅：6m功能性＞景观性有助于销售

考虑项目后期经营及长期发展需要，车道建议为双向4车道，并留有停车位以及人行通道，宽为30m。车道宽度建议：双向四车道三、商业规划建议66人行通道14m5m3m停车位停车位人行通道5m3m双向4车步行街宽度建议对于商业街空间距离的界定，国际上较为公认的是1784年巴黎确定的2：3（街道宽度：建筑高度）比例，比照项目，三层商业的建筑高度大致为15米（以单层5米计算），那么，按此计算，项目商业主通道宽度为10米左右。步行街宽度判断：周边建筑高度角度资料来源：戴志中等编著《国外步行商业街区》，121页，东南大学出版社三、商业规划建议步行街宽度判断不仅仅要考虑与周边建筑高度的匹配程度，同时也要考虑人流的回游性，过宽则不经济又缺乏街道生活的互动性，过窄既不舒适也难以带动街道的商业活动。67步行街宽度建议对于商业街空间距离的界定，国三、商业规划建议解放路五分钟人流量为1250人路段形态宽(m)解放路纯步行街12人民北路纯步行街6二横街纯步行街6新园路车道6立新路车道5深南辅路车道5永新街车道5南庆路车道5步行街宽度判断：人流量角度（东门案例）以此计算，东门主干道每分钟每米宽的人流量在20.8人，较为拥挤；街道较窄一方面虽然形成氛围较浓的局面，但限制了东门未来的发展空间。按照有关专家判断：在每分钟每米宽不高于3-8个人的人流量时，步行街宽较为合适。资料来源：戴志中等编著《国外步行商业街区》，106页，东南大学出版社68三、商业规划建议解放路五分钟人流量为1250人路段形态宽(m位置人流量（5分钟）麒麟南路280交通路150麒麟西路120麒麟东路110麒麟北路100曲靖氛围最浓区域人流量为280人/五分钟，以每分钟每米宽在3-8人的人流量计算，曲靖步行街宽度在7m-18m较为合适；结合周边建筑高度，以及步行街需要规划较多景观设施、行道树及流动商业等，需要适当的加宽，建议项目主通道宽在12m，辅助通道在6-8m。建议项目步行街宽度为12m，辅助通道宽6-8m左右。步行街宽度判断：人流量角度（曲靖情况）三、商业规划建议69位置人流量（5分钟）麒麟南路280交通路150麒麟西路120三、商业规划建议项目步行街尺寸规划12m10m8m70三、商业规划建议项目步行街尺寸规划12m10m8m70三、商业规划建议3m退台组团式街区将使项目整体性受到一定的影响，建议规划退台及连廊；退台：在右图所示位置规划退台，将外部人流直接便利的导入二层商业，提升商业价值：建议二层位置后退3米，并规划步梯或手扶梯。退台、连廊规划建议71三、商业规划建议3m退台组团式街区将使项目整体性受到一定的三、商业规划建议连廊：2层设置，建议宽6-8米，加盖，两侧可规划商业；外部采用广告包装。退台、连廊规划建议序号位置长（m）宽（m）1耀华楼-明华广场7.2122耀华楼-宝华楼6.873爱华楼-文华商场-3.54光华楼-爱华楼4.5125宝华楼-大鹏阁10.876宝文阁-大鹏阁61072三、商业规划建议连廊：退台、连廊规划建议序号位置长（m）宽（垂直人流引导规划建议一层与二、三、四层垂直人流引导步梯/手扶梯：在广场、通道等人流关键节点，结合退台及连廊规划步梯或手扶梯，将人流直接引导至高楼层；电梯：相对较高的楼层，如四层，可在一层规划电梯引导人流，亦符合高楼层餐饮、休闲娱乐商家经营特点。负一层与一层垂直人流引导负一层人流可结合下沉式广场、小广场手扶梯、步梯等设施和一层形成人流共享。三、商业规划建议73垂直人流引导规划建议一层与二、三、四层垂直人流引导步梯/手充足的停车位不仅是项目重要硬件条件之一，同时也是项目保持长期竞争优势的重要手段；曲靖人均汽车保有量较高，同时餐饮休闲娱乐以及批发市场对停车位有较高的要求。停车位数量建议类型商业停车位住宅停车位商务停车位个数商业面积以300,000㎡计算，所需停车位约为3000个住宅面积以400,000㎡计算，所需停车位约为：2000个商务面积规模不大，且停车性质与商业较为相近，可共享商业停车备注以1：100㎡比例计算以户数：停车位=2：1，按平均100㎡/户计算，项目户数大约为4000户。——按以上计算合计，项目规划5500个车位是较为充足，但考虑到曲靖城市发展以及各功能组团停车位可共享，建议项目规划4000车位即可。三、商业规划建议74充足的停车位不仅是项目重要硬件条件之一，同时也是项目保持地面停车位规划的必要性三、商业规划建议必要性：地面停车位一方面提升项目停车的便利性，增强配套的人性化功能，其次规划停车位将有利于临街商铺的价值提升，增强商业氛围；位置建议：临街以及临项目内部车道即可；数量建议：临街停车位规划过多则对临街商铺展示性有较大的破坏，建议临街规划一排车位即可。项目临街长度约为2537m，按2.5m/车位的标准计算，去除入口等因素，地面停车位约在900个。75地面停车位规划的必要性三、商业规划建议必要性：地面停车位一方地下停车场位置建议三、商业规划建议四至均有停车场入口，提升便利性；高尚住宅与商业停车场分离，提升住宅品质；车库出入口设计以不影响商业展示为主要原则；停车场与商业通过扶梯连接，直接将人流导入商业内部，提升便利性与商业价值。住宅停车场商业停车场商业停车场预留20m，两排停车位，潮流前线对停车位要求较低。地面规划餐饮休闲娱乐，对停车位要求较高。76地下停车场位置建议三、商业规划建议四至均有停车场入口，提三、商业规划建议小广场规划建议小广场和中心广场相互作用，共享人流，两者带动人流的互动，提升、平衡项目整体的商业价值；小广场亦是各自商业组团的核心，凝集人流提升自身组团的商业价值；小广场可结合周边经营业态打造不同主题广场，如运动广场、儿童广场、花园广场等。77三、商业规划建议小广场规划建议小广场和中心广场相互作用，共三、商业规划建议小广场主题建议：青春运动主题打造建议：中部规划篮球场，既可租给商用，同时可举办市民活动等，提升人气，并且结合各式运动、青春风格的景观小品等，提升趣味性；

周边业态建议：各大运动品牌、潮流前线等年轻群体需求旺盛的商家业态。78三、商业规划建议小广场主题建议：青春运动主题打造建议：中

日本难波城，以水和生态、绿化相结合，配以园林景观、假山鱼池等元素，构造成自然和谐的花园主题，为众多消费者所接受，周边可规划餐饮休闲娱乐、医疗保健中心等对景观资源需求较高的商家业态。三、商业规划建议小广场主题建议：花园主题79日本难波城，以水和生态、绿化相结合，配以园林景观、假三、商业规划建议小广场主题建议：儿童乐园主题打造建议：中部规划游乐场等，可租给商用，提升商业价值及人气，并且结合趣味景观小品等，提升趣味性；

周边业态建议：儿童乐园、反斗城、动漫城等。80三、商业规划建议小广场主题建议：儿童乐园主题打造建议：中业态规划及布局建议81业态规划及布局建议81四、业态规划及布局建议零售服务类：

百货、超市、服饰精品、餐饮美食、休闲娱乐、服务配套专业市场类：

小商品批发市场、电子手机数码等注：服务配套业态一般面积不大，且属于商业项目必需的业态，以下不做详细分析。4.1业态分类及特点介绍82四、业态规划及布局建议零售服务类：专业市场类：注：服务配套业四、业态规划及布局建议作用业态现有商业体量未来发展分析提升项目辐射力度，带动周边商业发展百货——主力店规模根据商家需求而定：品牌超市需求面积：8,000-20,000㎡;品牌百货需求面积则在：20,000-30,000㎡。超市——满足居民日常购物及社交、娱乐等需求服饰34,662㎡“吃穿玩乐”核心业态必须能够满足曲靖不同层次消费群体的需求；招商较容易，具备较强后期经营能力。餐饮43,625㎡休闲娱乐16,846㎡服务配套45,518㎡项目商业定位于生活购物中心，因此，而品牌连锁主力店是增强项目影响力及辐射力度的重要部分。4.2商业核心业态构成分析83四、业态规划及布局建议作用业态现有商业体量未来发展分析提升项四、业态规划及布局建议现状业态现有商业体量分析曲靖已有一定发展，招商较容易食品批发2,200㎡目前规模不大，受限于物业陈旧、发展区域有限，建议以集中商业形态规划，整合并扩大现有商家资源。小商品批发市场6,000㎡潮流前线5,500㎡手机数码5,720.5㎡汽车服务、销售展示12,976㎡曲靖已有较好发展，同时商家对铺位面积需求较大，建议规划适度规模，不建议大体量规划。建材装饰、五金等62,865㎡家具家私75,611㎡84四、业态规划及布局建议现状业态现有商业体量分析曲靖已有一定发四、业态规划及布局建议现状业态未来可发展规模（依市场经验判断得）分析曲靖缺少，但在其余区域发展较为良好，具备一定的发展空间鞋城3000-4000㎡所列举业态在昆明等地有较好的发展，同时其面对的消费群以中低层次为主，较易经营及销售。女人世界（珠宝、饰品精品）1000-1500㎡动漫城800-1000㎡儿童乐园800-1000㎡反斗城500-800㎡美食广场500-800㎡85四、业态规划及布局建议现状业态未来可发展规模分析曲靖缺少，但业态发展分析短期内招商难度较小，较易经营百货项目必需业态，主力店招商先行；超市考虑一二线品牌商家，百货则主要考虑云南本地商家超市服饰专营店形式，为项目的核心业态，为项目招商重点；需大力引进品牌连锁商家，增强项目各档次的辐射力度。餐饮休闲娱乐服务配套手机数码为项目招商重点，在短期内经营难度较小，较易形成项目商业热点区域，带动周边商业氛围。小商品批发市场潮流前线家具家私曲靖已有较大发展，招商较容易，但各业态发展区域较为固定，项目发展空间有待观察，不建议大规模规划。汽车服务、销售展示食品批发建材、五金等短期小规模开发，待发展成熟后，增加适当规模鞋城曲靖缺少业态，但经营能力较强，短期内较易形成商业氛围；女人世界（珠宝、饰品精品）如解决招商问题，较易形成城市热点动漫城增强项目辐射礼服，建议适度引入。儿童乐园反斗城美食广场四、业态规划及布局建议86业态发展分析短期内招商难度较小，较易经营百货项目必需业态，四、业态规划及布局建议负一层业态布局代表色主力业态单层面积（㎡）潮流前线、服务配套20,501家居家电9,580超市20,000合计50,0814.3商业业态具体布局87四、业态规划及布局建议负一层业态布局代表色主力业态单层面积（一层业态布局代表色主力业态面积（㎡）汽车服务、用品4,856建材装饰、家具家私4,839小商品批发市场6,922服务配套5,339精品服饰3,171酒吧一条街7,558高档餐饮、会所7,498特色风味美食街4,406休闲主题餐饮5,101动漫城3,254IT数码街6,253淘宝时尚街8,614百货5,000精品服饰街5,593合计77,998四、业态规划及布局建议88一层业态布局代表色主力业态面积（㎡）汽车服务、用品4,856四、业态规划及布局建议二层业态布局代表色主力业态面积（㎡）汽车服务、用品4,856建材装饰、家具家私2,917小商品批发市场6,922酒吧一条街7,558高档餐饮、会所7,498特色风味美食街4,406休闲主题餐饮5,101反斗城、儿童乐园3,254IT数码街6,253淘宝时尚街8,614百货5,000精品服饰街5,593合计65,48589四、业态规划及布局建议二层业态布局代表色主力业态面积（㎡）汽四、业态规划及布局建议三层业态布局代表色主力业态面积（㎡）汽车服务、用品4,856建材装饰、家具家私2,917小商品批发市场6,922酒吧一条街7,558高档餐饮、会所7,498特色风味美食街4,406休闲主题餐饮5,101书城培训3,254IT数码街6,253电影院、KTV等8,614百货5,000精品服饰街5,593合计65,48590四、业态规划及布局建议三层业态布局代表色主力业态面积（㎡）汽四、业态规划及布局建议四层业态布局代表色主力业态面积（㎡）高档餐饮、会所7,498特色风味美食街4,406休闲主题餐饮5,101百货5,000合计20,87891四、业态规划及布局建议四层业态布局代表色主力业态面积（㎡）高各业态面积比例注：以上面积统计均为经营面积并忽略设备配套面积的影响。业态面积（㎡）比例超市20,0007.1%百货20,0007.1%精品潮流前线16,0005.7%电子数码广场9,7593.5%小商品批发20,7667.4%餐饮、休闲娱乐98,25235.1%鞋城5,4682%汽车展示、配件维修14,5685.2%家居装饰、建材10,6733.8%专营店64,44123%合计279,927100%四、业态规划及布局建议92各业态面积比例注：以上面积统计均为经营面积并忽略设备配套面积项目分期开发建议93项目分期开发建议93五、项目分析开发建议一期二期三期先期推出：以商业为主商业建筑成本较低，获益较大，项目开发成本可较快收回，支持项目后续滚动开发与经营；商业为项目核心，先期推出一炮打响后，住宅与商务价值可得到有效提升。二期推出：以住宅为主住宅价格将随着商业的一期开发而有较大幅度的提升；住宅与底商联合推出，彼此价值都有较大程度的提升。最后推出：以商务为主酒店/写字楼建筑成本较高，利润空间较小，建议待商业与住宅有较好的市场回响后，推出市场将会有较好的市场表现。结合商业业态主题分区推出。94五、项目分析开发建议一期二期三期先期推出：以商业为主商业销售策略及收益分析95销售策略及收益分析95六、销售策略建议及收益测算销售策略建议销售价格预估整体收益测算项目收益敏感性分析96六、销售策略建议及收益测算销售策略建议销售价格预估整体收益测一层二层三层代表色组合形式特点一托二临街商业街，商家需求面积较大一托三竖向组合二三层组合餐饮休闲娱乐业态为主一层独立销售以零售专营店为主，面积需求小六、销售策略建议及收益测算6.1商业销售策略建议6.1.1商业街销售策略四种商铺销售方式一层街铺独立销售，总价相对不高，单价高，易于销售；竖向组合销售总价相对较高，单价也不低，适合高端客户；一托二、一托三组合总价和竖向组合差不多，但面积较大，单价低，易于销售；二、三层组合总价不高，单价也不高，也是容易销售。97一层二层三层代表色组合形式特点一托二临街商业街，商家需求面积集中商业与商业街同步推出，以主题业态作为销售卖点，进行销售；一层外街铺独立销售，或以二三层铺组合形式销售；一层内铺与二三层内铺独立销售；结合商业分区主题做推广，给予投资者强大的信心，提升项目的销售率。六、销售策略建议及收益测算6.1.2集中商业销售策略98集中商业与商业街同步推出，以主题业态作为销售卖点，进行销负一层一层二层层数可售区域面积考虑因素负一层30,081㎡超市辅营区，营销价值较大一层72,998㎡除去百货面积，其余均可销售二层60,485㎡三层60,485㎡合计224,049㎡——三层六、销售策略建议及收益测算6.2商业可售区域建议99负一层一层二层层数可售区域面积考虑因素负一层30,081㎡超6.3.1本项目租金建议曲靖核心商业街租金调研麒麟南路400-800元/㎡，最高可达1000元/㎡建设路—珍珠街250-300元/㎡玄坛路200-260元/㎡麒麟西路100-200元/㎡交通路120-200元/㎡综合周边商业租金水平、地块商业价值等影响，建议项目一层起始租金如下：类型建议起始租金水平（元/㎡/月）百货20超市20大型餐饮35影院25街铺200-300内铺100六、销售策略建议及收益测算6.3商业售价初步估算1006.3.1本项目租金建议曲靖核心商业街租金调研麒麟南路40曲靖2009年开盘的商业项目售价项目位置均价（元/㎡）开盘时间中天国际（30000㎡）麒麟南路500002009年状元楼南宁西路11000—12000

2009年4月2009年以前项目开盘售价麒麟商业广场（50000㎡）交通路与麒麟北路交汇最高70,000，均价未知2007年12月金城家园（18000㎡）——临街商铺38800元/平米；内街售价15000元/平米，2007年10月曲靖商业项目较少，中天国际地处核心商业区，均价达到50,000元/㎡，为历史最高价，而其余区域售价临街街铺在30,000元/㎡，内街则在15000元/㎡左右。六、销售策略建议及收益测算6.3.2商业售价预估及收益测算101曲靖2009年开盘的商业项目售价项目位置均价（元/㎡）开盘时临外街街铺租金均价：250元/月/㎡临内街街铺租金均价：150元/月/㎡内铺租金均价：100元/月/㎡回报率：6%根据租金还原法：售价＝单位租金×12个月÷回报率

则：临外街街铺销售均价：50000元/㎡临内街街铺销售均价：30000元/㎡内铺销售均价：20000元/㎡一层售价预估：租金还原法六、销售策略建议及收益测算102临外街街铺租金均价：250元/月/㎡一层售价预估：租金还原法负一层负一层因超市主力店的带动，商业价值较高，销售率以及销售价格也因较高，建议：位置面积售价金额负一层30,081㎡15,000元/㎡4.5亿六、销售策略建议及收益测算103负一层负一层因超市主力店的带动，商业价值较高代表色位置面积售价金额均价外街街铺21,817㎡50,000元/㎡10.9亿33288元/㎡内街街铺32,362㎡30,000元/㎡9.7亿内铺18,819㎡20,000元/㎡3.7亿合计72,998㎡——24.3亿一层六、销售策略建议及收益测算104代表色位置面积售价金额均价外街街铺21,817㎡50,00二层六、销售策略建议及收益测算代表色位置面积售价金额均价街铺29,107㎡15,000元/㎡4.3亿12234元/㎡内铺31,378㎡10,000元/㎡3.1亿合计60,485㎡——7.4亿105二层六、销售策略建议及收益测算代表色位置面积售价金额均价街铺三层六、销售策略建议及收益测算代表色位置面积售价金额均价街铺29,107㎡7,500元/㎡2.2亿6283元/㎡内铺31,378㎡5,000元/㎡1.6亿合计60,485㎡——3.8亿106三层六、销售策略建议及收益测算代表色位置面积售价金额均价街铺指标各层情况数据（合计）可售面积（㎡）负一层30,081224,049㎡一层72,998二层60,485三层60,485销售均价（元/㎡）负一层15,00019,415一层33,288二层12,234三层6,283销售收益（亿）负一层4.540一层24.3二层7.4三层3.8合计——40亿六、销售策略建议及收益测算107指标各层情况数据（合计）可售面积（㎡）负一层30,081226.3.3价格敏感性分析六、销售策略建议及收益测算从东门案例可看出，集中商业内铺如经营得当，其商业价值不亚于临街街铺，因此，以下以内铺价格作为可变量对项目整体收益进行分析：位置可售区域面积原售价预估原销售收益现售价预估价格调整后销售收入预估一层内街埔32,362㎡30,000元/㎡9.7亿40,000元/㎡12.9亿当一层内街铺价格提升至40,000元/㎡时，整体收益将由40亿提升至43.2亿。1086.3.3价格敏感性分析六、销售策略建议及收益测算楼盘名称尚都豪庭福麟尚居中天国际金城佳园龙城国际龙泽园占地面积35亩约13亩30亩约1.5万平米128亩152.32亩建筑面积130,000㎡43,000㎡150,000平米约8万平米30万32万㎡物业形态高层住宅、商铺高层住宅，商场，写字楼高层，商业高层，小高层。商业高层多层、高层销售价格2,600－2,700元/㎡2,600－2,700元/㎡2,500－2,900元/㎡2,400－2,800元/㎡一期均价约为2,700元/㎡左右1,700-3,000元/㎡主力面积90-110㎡60-120/㎡121㎡100㎡60-250㎡65-140㎡开盘时间2007年2007年10月2007年10月28日2007年9月28日2009-8-162009-3-25交房时间2008年底2008年2009年5月2008年底————6.3.4住宅售价预估我司初步估计，项目住宅销售均价预计在3000元/㎡左右，以住宅面积40万㎡来算，项目住宅销售收益为12亿元。六、销售策略建议及收益测算109楼盘名称尚都豪庭福麟尚居中天国际金城佳园龙城国际龙泽园占地面6.3.5写字楼售价预估指标写字楼规模售价预估销售收益（万元）数据20,000㎡3,500元/㎡7,000备注规模判断在13,000-20,000㎡,此计算过程取最高值昆明写字楼均价的50%以销售率100%计算六、销售策略建议及收益测算1106.3.5写字楼售价预估指标写字楼规模售价预估销售收益（万指标数据商业可售面积（㎡）224,049㎡销售均价（元/㎡）19,415销售收益（亿元）40住宅可售面积（㎡）400,000销售均价（元/㎡）3,000销售收益（亿元）12写字楼可售面积（㎡）20,000销售均价（元/㎡）3,500销售收益（亿元）0.7合计52.7亿六、销售策略建议及收益测算111指标数据商业可售面积（㎡）224,049㎡销售均价（元/㎡）住宅与商业规模的再次思考112住宅与商业规模的再次思考112住宅与商业规模的再次思考20000㎡48000㎡占地面积48000㎡住宅规模300000㎡售价3000元/㎡收益9亿元建筑成本1200元/㎡成本总额3.6亿元利润5.4亿元113住宅与商业规模的再次思考20000㎡48000㎡占地面积48住宅与商业规模的再次思考20000㎡25000㎡23000㎡项目住宅商业占地面积25000㎡23000㎡规模100000㎡30000㎡售价3000元/㎡19415元/㎡收益3亿元5.8亿元建筑成本1200元/㎡500元/㎡成本总额1.2亿元1500万元利润1.8亿元5.65亿元总利润7.45亿元114住宅与商业规模的再次思考20000㎡25000㎡23000㎡住宅与商业规模的再次思考可能的风险：5.65亿的商业利润不一定能完全实现，而住宅的价值却是能够实现，这是风险和利润之间的矛盾，发展商可根据自身情况做出抉择。115住宅与商业规模的再次思考可能的风险：5.65亿的THEEND！THEEND谢谢116THEEND！THEEND谢谢116云南曲靖炮团项目商业规划方案报告终稿云南曲靖炮团项目报告内容项目地标形象打造的再思考项目规模的深度分析项目分期开发建议销售策略及收益分析商业建筑规划建议业态规划及布局建议项目核心问题剖析118报告内容项目地标形象打造的再思考项目规模的深度分析项目分期开项目核心问题剖析需要达成的目标达成目标所需的方法及数据可能出现的结果或风险√√？销售单价高规模较大价值不能完全实现未能达到预期销售目标投资客层面过窄119项目核心问题剖析需要达成可能√√？销售单价高价值不能完全实现项目核心问题剖析解决项目核心问题的主要思路：扩大投资客层面商业街+适量的集中商业高品质住宅+部分经济型住宅销售商铺的多形式组合120项目核心问题剖析解决项目核心问题的主要思路：扩大投资客层面项目地标形象打造的再思考121项目地标形象打造的再思考5一、项目地标形象打造的再思考地标建筑的含义：所谓地标建筑，它不仅要具有明显的区位优势，外观独特，硬件设施先进，且要经得起时间的考验，软件服务品质能赢得客户的青睐，更重要的是它作为区域核心的地位和对整个区域经济的带动作用。城市地标建筑的考量因素：城市区位优越：交通、地段、展示性；规模的内涵深化：不在于体量的庞大，主要是规模的伸展力；建筑具艺术性：外立面、独特标识物、灯光等特色建筑设计；硬件设施/软件服务上乘：硬件配套、客户管理与服务。优秀的、功能合理的地标建筑是城市经济文明和建筑文明的象征，也是城市形象的一张“名片”。122一、项目地标形象打造的再思考地标建筑的含义：一、项目地标形象打造的再思考项目地标形象应该怎么体现？规模的内涵深化：不在于体量的庞大，主要是规模的伸展力高度设计独特……××生活购物休闲娱乐社交活动曲靖新的核心商业区曲靖市民123一、项目地标形象打造的再思考项目地标形象应该怎么体现？规模的深圳东门：城市发展的展示之窗124深圳东门：城市发展的展示之窗8广州天河城：时尚生活地标125广州天河城：时尚生活地标9一、项目地标形象打造的再思考一个充满城市意象、灵动魅力的，能够长期带给城市发展以新的活力与动感的商业项目，其本身即具备了成为城市地标的绝对条件，而项目规划的其余元素则必须以服务商业规划为其重要功能来一一体现。最大的商业广场126一、项目地标形象打造的再思考一个充满城市意一、项目地标形象打造的再思考功能性的中央大广场：以配套商业功能为主商业元素休憩空间景观元素增强商业氛围增强项目软件条件增添购物情趣127一、项目地标形象打造的再思考功能性的中央大广场：以配套商业功一、项目地标形象打造的再思考商业元素——商家活动、市民活动等市民活动节日装扮定期举办市民活动，提升项目影响力及扩张力；商家的促销活动则可以提高广场的商业价值以及增强商业氛围。128一、项目地标形象打造的再思考商业元素——商家活动、市民活动等一、项目地标形象打造的再思考商业元素——商家外摆位临广场处规划餐饮休闲娱乐街，则可在广场为餐饮/咖啡商家预留外摆位的可能。129一、项目地标形象打造的再思考商业元素——商家外摆位临广场处规一、项目地标形象打造的再思考商业元素——趣味售卖亭在广场增设个性化的临时售卖亭，作为广场与商场的过度性特色商业，增强广场的商业氛围，同时与商场餐饮酒吧等外摆区交相辉映。130一、项目地标形象打造的再思考商业元素——趣味售卖亭在广场增设一、项目地标形象打造的再思考景观元素——水体

音乐喷泉：广场中心设计音乐喷泉，运用先进的激光科技、影像、三维立体动画、音乐技术。131一、项目地标形象打造的再思考景观元素——水体一、项目地标形象打造的再思考景观元素——灯光广场特色灯杆广场及喷泉夜间灯光效果经灯光点缀的大型植物商家自身灯光效果从建筑成本的角度考虑，建议主要通过对广场景观设计而打造夜景亮点，局部设置激光镭射灯；商家自身的灯光照明会是项目的一道亮丽风景；景观规划后在项目及广场上能有开阔、丰富悦目的视景，提升项目整体形象，增强商业驻留性。132一、项目地标形象打造的再思考景观元素——灯光广场特色灯杆广浮雕、壁画展示曲靖历史文化曲靖地形图曲靖历史介绍曲靖民族风情风景图历史事件景观元素——文化景观小品一、项目地标形象打造的再思考133浮雕、壁画展示曲靖历史文化曲靖地形图景观元素——文化景观小品休闲桌椅与水流的结合休闲桌椅绿荫环绕一、项目地标形象打造的再思考休憩空间——休闲桌椅、遮阴树等考虑到曲靖日照较为强烈，建议规划大量的遮阴树。以聚集人流；广场内设置一定数量的休闲桌椅，作为消费者及居民休憩空间。134休闲桌椅与水流的结合休闲桌椅绿荫环绕一、项目地标形象打造的再中央广场案例：上海百联西郊百联西郊建筑面积为3.4万㎡，中央内广场面积为3000㎡，面积虽较小，但整体氛围营造较好，水体、LED灯、景观以及休憩空间和商家外摆位等各元素配合完善，使整体商业价值得到提升，商业氛围进一步增强。135中央广场案例：上海百联西郊百联西郊建筑面积为3.4万项目规模的深度分析136项目规模的深度分析20二、项目整体规模的深度分析项目整体销售为目的，同时优势明显的区位条件，要求项目整体规模判断必须以土地价值最大化以及利润最大化为最终体现。商业住宅商务>>137二、项目整体规模的深度分析项目整体销售为目的商业占地面积土地覆盖率项目层数13万㎡（住宅占地不超过项目占地的35%）以覆盖率55%为准，项目单层面积可做到71500㎡3层为主，局部4层项目地面商业规模21万-25万㎡二、项目整体规模的深度分析2.1.1地块指标判断2.1地面商业规模判断高品质住宅经济型住宅+商业商务商业138商业占地面积土地覆盖率项目层数13万㎡（住宅占地不超过项目占二、项目整体规模的深度分析层数销售均价预估（元/㎡）销售金额（亿元）一层30,00024二层15,00012三层7,5006四层3,7503备注：单层面积按80000㎡计算。从销售经验来看，四层商业价值较低，销售难度较大，难以全部销售；从销售价值来看，以建筑成本500元/㎡计算，四层及以上的销售价值难以得到体现，利润不高。因此，从销售角度，项目四层及以上商业较无规划必要性，建议项目除百货等可局部规划四层，其余商业以三层为主。2.1.2商业营销角度判断139二、项目整体规模的深度分析层数销售均价预估（元/㎡）销售金额二、项目整体规模的深度分析2.1.3经营角度判断以东门为案例借鉴：从经营角度，二、三层商业尚有较大的经营机会，四层及以上经营难度较大。四层商业经营面积：29080㎡东门商业总建筑面积349,352.13㎡评价：东门已为成熟商业圈，整体商业价值被最大化的挖掘，在商圈区域无法扩大的同时，只能往高楼层方向发展；对于项目而言，四层商业在销售以及经营上难度较大，不建议开发四层商业；四层及以上商业留待商业发展成熟后发展。建议项目商业建筑以三层为主，局部规划四层，如百货、餐饮休闲等业态等位置可规划四层。140二、项目整体规模的深度分析2.1.3经营角度判断以东门为案二、项目整体规模的深度分析2.2负一层商业规模判断负一层可能的商业面积负一层可能收益（元）10万㎡12亿8万㎡9亿5万㎡4.5亿3万㎡1.5亿备注：负一层商业以15,000元/㎡售价计算，除去20,000㎡的超市经营面积。当销售总额一定的情况下，如负一层规划较多商业，将会出现两种不利情况：大部分的投资力已被地面商业所消化，地下商业销售难度较大；如地下商业销售较好，但价值较高的地面商业则会受到较大影响。2.2.1销售角度判断141二、项目整体规模的深度分析2.2负一层商业规模判断负一层可二、项目整体规模的深度分析2.2.2经营角度判断负一层估算商业面积负一层估算铺位数（个）10万㎡18008万㎡13005万㎡6503万㎡200备注：商铺面积以40㎡计算。如规划过大的商业面积，从经营角度，一方面购物的舒适度较难营造，其次商家相对于地面商业，选择地下商业的可能性较低，如经营不得当，大面积的商铺空置将对项目整体是一个较大的包袱。从经营角度，负一层商业整体规模不宜超过50000㎡。142二、项目整体规模的深度分析2.2.2经营角度判断负一层估算二、项目整体规模的深度分析2.2.3从成本角度判断负一层开挖面积建筑成本（亿元）负一层商业面积销售收益（亿元）200000㎡250000㎡4.5备注：建筑成本按1000元/㎡计算，售价按15000元/㎡计算从成本角度考虑，50000㎡商业面积的销售额在填补建筑成本的基础上尚有较大盈余。143二、项目整体规模的深度分析2.2.3从成本角度判断负一层开二、项目整体规模的深度分析2.2.4负一层商业位置规划考虑到停车的便利性，该位置预留20m宽度，可规划2排停车位，同时，又不会对人流的导入产生较大的阻碍。地面商业规划餐饮休闲娱乐业态，对停车位要求较高。主要为住宅+商业停车位规划，相对独立。接驳交通路和中心广场两个人流的主要导入点。144二、项目整体规模的深度分析2.2.4负一层商业位置规划二、项目整体规模的深度分析东门案例负一层商业经营面积：31402.86㎡东门商业总建筑面积349,352.13㎡评价：东门负一层商业主要以服装批发市场、超市形态；负一层商业的业态可选择度较低，同时经营难度较大，单层面积不宜过大；国内负一层集中商业较少有成功案例。综合以上角度判断，建议项目负一层商业面积约5万平方米。145二、项目整体规模的深度分析东门案例负一层商业经营面积：314二、项目整体规模的深度分析2.3商业规模判断建议地面商业负一层商业项目地面商业规模21万-25万㎡项目地下商业城规模建议为5万㎡按照土地价值最大化原则，项目商业整体规模至少可达26万-30万㎡146二、项目整体规模的深度分析2.3商业规模判断建议地面商业负二、项目整体规模的深度分析2.5住宅规模判断规划面积（㎡）销售收益预估建筑成本预估利润20万6亿2.4亿3.6亿40万12亿4.8亿7.2亿——以均价3000元/㎡计算建筑成本以1100元/㎡计算——从土地价值最大化的角度，住宅规划20万㎡与40万㎡体量之间至少有3.6亿的利润差额。2.5.1从利润角度判断147二、项目整体规模的深度分析2.5住宅规模判断规划面积（㎡）二、项目整体规模的深度分析曲靖住宅年需求量基本在200万平方米左右商品房成交量(套）成交面积

(万平方米）销售总额

(亿元）2006年5607150.75142007年9022221.724.242008年9400194.226.032009年-175.55-前三季度曲靖住宅市场呈现稳定健康的发展，住宅年需求量保持在180-200万平方米左右，项目40万㎡的住宅如分期3年规划，每年推出市场约10万多平方米，市场消化不成问题。2.5.2从营销角度判断148二、项目整体规模的深度分析曲靖住宅年需求量基本在200万平方二、项目整体规模的深度分析曲靖中心城区规模年份2009年