安徽亳州东台路项目定位报告课件

亳州东台路

项目定位报告

二00八.十二.亳州东台路

项目定位报告

二00八.十二.

◆亳州市区位图◆亳州市概况

◆亳州市城市规划

◆亳州市经济指标

◆亳州市房地产市场概况◆项目基本情况◆项目SWOT分析◆项目定位◆营销建议◆项目开发计划◆讨论议题目录

◆亳州市区位图目录2

亳州市区位图

亳州市区位图

亳州市概况地理位置：亳州市位于安徽省西北部，苏、鲁、豫、皖四省结合部，黄淮平原腹地。地形呈斜长形，南北长

约150公里，东西宽约90公里。

行政区划：亳州市是2000年5月经国务院批准设立的省辖市，辖涡阳、蒙城、利辛和谯城三县一区，其

中谯城区为市委、市政府机关所在地。

城市性质：国家级历史文化名城，全国著名药都，皖西北区域中心城市之一。

面积及人口：亳州市国土面积8374平方公里,人口576万；中心城市建成区面积35平方公里，市区人口38万。

交通：亳州北倚欧亚大陆桥，距商丘机场60公里，距阜阳机场120公里；京九铁路、徐阜铁路，311

、105国道，202、305、307省道，以及京景高速和界阜蚌高速在境内纵横穿叉；涡河、茨淮新河

航运可直接通江入海。

自然资源：亳州地下蕴藏着丰富的煤炭、石油、金刚石等矿产资源。

历史文化资源：亳州历史悠久，一代圣君商成汤王、道教鼻祖老子、圣哲庄子、魏武帝曹操、神医华佗、道

教至尊陈抟、巾帼英雄花木兰等皆生于此。

亳州市文物古迹众多，1986年12月被国务院批准为国家级历史文化名城，目前，亳州市国家

级和省级重点文物保护单位22处，市级文物保护单位36处，一般文物古迹150余处；其中花戏楼、

尉迟寺遗址、曹操地下运兵道、华祖庵、天静宫、庄子祠、道德中宫等享誉海内外。

亳州市概况地理位置：亳州市位于安徽省西北部，苏、鲁、豫、皖四4亳州市概况

经济特色（亳州经济尚处于工业化的初始阶段）：

◆全国最大的中药材集散地：亳州自古就有“药都”之称，是中医药文化的摇篮，盛产中药材。

从事种植、加工、购销中药材的人员达100万人之众，形成近千个中药材种植专业村。市

区内建有全国规模最大、设施最好、档次最高的“中国(亳州)中药材交易中心”。该专

业市场年交易额达100亿元以上，亳州已是名符其实的全国最大的中药材集散地，药业经

济已成为当地富民强市的重要支柱。

◆中国白酒大基地：亳州酿酒年代久远，自古就是名酒之乡，全市共有大小白酒企业250余家，

其中古井贡酒居中国八大名酒之列；知名白酒企业有古井贡集团、涡阳双轮集团、井中集

团、板桥酒业等。

◆全国优质农副特产品生产基地：亳州是全国优质农副特产品生产基地，盛产小麦、大豆、玉米

、棉花、烟叶等粮油经济作物；建有国家级蔬菜批发市场，蔬菜水果日最高交易量400万

公斤以上，年交易额3亿多元，辐射全国十多个省市。

◆全国最大的黄牛产区：亳州是全国最大的黄牛产区，年肉类产量近40万吨，蒙城、涡阳、利辛

三县是全国黄牛生产县的前三名，被誉为中国黄牛“金三角”，其中蒙城被誉为“全国

第一养牛大县”。

◆皖北地区的老工业基地：亳州亦是皖北地区的老工业基地。现拥有机械制造、酿酒、卷烟、医

药、纺织、食品、化工、建筑建材、印刷等十几大门类。亳州市概况

经济特色（亳州经济尚处于工业化的初始阶段）：

5亳州市城市规划城市发展方向：城市发展方向主要向南，适当向西、向北发展，控制向东跨铁路发展。

城市空间结构：一条涡河城市景观带，一条（魏武大道）历史文化及现代环境艺术大道，两条城市轴线，两

条城市环路，数条滨河绿化带。

用地功能结构：一个城市主中心，三个城市副中心，一个科研文化区和仓储区，三个工业区，六个居住区。

城市结构形态：总体规划可概括为“一带七区”的城市空间结构形态。

1、涡河文化旅游带：沿涡河两岸规划沿河绿化带，结合涡河区域旅游，形成涡河文化旅游带。

2、涡北区：京九铁路以西及涡河以北地区，以丰水源小区建设为契机，以谯城区政府北迁为动力推动涡

北区的发展。

3、老城区：京九铁路以西、涡河以南及文帝路以北地区，该区应疏散老城人口，整治环境，保护老城格

局及历史街区风貌。

4、中心区：京九铁路以西、文帝路以南和凤尾沟以北地区，依托市级行政中心及火车站商贸区形成全市

的公建中心区；

5、南部新区：京九铁路以西、凤尾沟以南，靠近城市中心区地区，基础设施投资节省，布置轻工业和居

住地，成为南部发展新区。

6、东部开发区：京九铁路以东，涡河南北两侧地区，利用311国道及京九铁路的交通优势形成开发区。

7、东南文教科研区：京九铁路以东沿凤尾沟和307国道向东南布置大专院校和科研机构，形成文教科研区。

8、西部工业园区：在中心区和南部新区以西，利用省际边界及对外交通优势形成工业园区。

亳州市城市规划城市发展方向：城市发展方向主要向南，适当向西、6

指标1:GDP自2004年以来，亳州市GDP平均保持11%以上的加速增长态势，经济规模和经济实力不断增强，为房地产业的发展创造良好的经济环境。

亳州市经济指标

亳州市经济指标

指标2:固定资产投资自2003年以来，亳州市固定资产投资以年均25%以上的速度平稳快速增长，表明亳州市经济处于快速发展阶段。

亳州市经济指标

亳州市经济指标

指标3:人均GDP自2004年以来，亳州市人均GDP以年均18%以上的速度快速增长，发展势头迅猛。

亳州市经济指标

亳州市经济指标

指标4:人均可支配收入自2003年以来，亳州市城市居民人均可支配收入加速增长，城市居民消费能力稳步增强。

亳州市经济指标

亳州市经济指标

房地产开发投资亳州市房地产开发投资基数较小，自2003年以来，房地产投资年增幅起伏较大。

亳州市房地产市场概况

亳州市房地产市场概况

2006年—2008年房地产市场基础数据

亳州市房地产市场概况

序号项目2006年2007年2008年1—9月1商品房销售面积（万平方米）2236232土地供应总量、成交价格出让面积（亩）21852599其中：商业用地（亩）5641781居住用地（亩）16210918总成交价（万元）6428284346675平均成交单价（万元/亩）3054683新开工房地产项目数量（个）281525建筑面积（万平方米）352753亳州市房地产市场概况序号项目2006

2008年-2012年亳州市市区住房建设和住房保障年度目标

规划期内规划区新增人口6.5万人，市区新建住房225万平方米，24725套。

亳州市房地产市场概况

项目2008年2009年2010年2011年2012年合计新建住房面积（万平方米）38.344.546.045.950.3225.0其中商品住房（万平方米）34.040.040.040.045.0199.0旧房改造（万平方米）3.03.54.84.03.418.7廉租房（万平方米）0.80.50.50.50.52.8经济适用房（万平方米）0.50.50.71.41.44.5新建住房套数（套）4390460050505050563524725其中商品住房（套）3700390041404140484520725旧房改造（套）4505207106104902780廉租房（套）160100100100100560经济适用房（套）8080100200200660亳州市房地产市场概况项目2008年2

2008年-2012年亳州市市区住房建设空间分布

根据城市建设总体规划和用地布局，结合新区建设和旧城改造，在城市规划区内设5个住房片区。1、建成区旧城改造计划新建住房18.7万平方米。2、涡北新区计划新建住房80万平方米。其中，涡河以北、北一环以南、魏武大道以东、铁路以西，新建住房60万平方米；涡河以北、北一环以南、魏武大道以西、国道105以东，新建住房20万平方米。3、南部新区计划新建住房75万平方米。其中，药都大道以南、兴业路以北、希夷大道以东、铁路以西，新建住房40万平方米；希夷大道以西、国道105以东，新建住房30万平方米。4、城区东部及亳州经济开发区计划新建住房25万平方米。5、城区西部及亳州工业园区计划新建住房26.3万平方米。

亳州市房地产市场概况

亳州市房地产市场概况14

宗地地理位置、四至范围

项目地处亳州市老城区，位于亳州市最繁华商业街周后街延长线——东台路南侧，向西距亳州市城市主干道魏武大道约200米。东至民房，西至亳州汽车客运北站，南至民房及部分厂房，北至东台路。

项目基本情况

项目基本情况

宗地面积、现状

宗地面积11805平方米（17.71亩），总体形状较为方正，地上建筑、构筑物已拆除，宗地四周已砌筑了简易围墙。

项目基本情况

项目规划总用地面积(M2)12853.47总建筑面积(M2)23610其中:建设用地面积(M2)11805其中:居住面积(M2)23610代征地面积(M2)1048.47

容积率2.00建筑密度30%红线后退距离(米)北南东西5.03.03.03.0项目基本情况项目规划总用地面积(M2)12853.4

周边配套1、生活配套金色华联超市、盖盛祥超市、州后街商业街、工行、建行、中行亳州分行、联通、移动营业厅、亳州客运北站、古井大酒店、南洋商务酒店。2、教育配套亳州市州东小学、亳州市老年大学、夏侯小学、市委党校。3、医疗卫生配套市人民医院、市中医院、城关医院、华佗中医院、东键诊所、程氏泌尿科。4、休闲配套东观嫁台、南洋碧海银沙大浴场、华佗纪念馆、汤王陵公园、烈士陵园、魏武广场等均在3公里范围内。5、交通状况项目侧面为亳州客运站所在地，1路、2路等多路公交车直达通过，同时亳州市较小，电动车摩托车等自用型便捷车较多，基本不依赖于公交系统。

项目基本情况

项目基本情况17

优势1、配套设施齐全该项目位于老城区，生活、教育、医疗卫生以及娱乐休闲配套设施齐全。2、交通便利

地块位于老城区，紧临城市主干道魏武大道，交通便利。劣势1、地块面积较小

项目地块面积较小，规模不大，无法形成规模效应，且不容易做好小区内环境；2、自然及人文环境较差

地块周边均为民房及旧厂房，空间环境杂乱；地块西邻亳州客运北站，流动人口较多，治安情况复杂。

项目SWOT分析

项目SWOT分析18

机遇1、旧城改造提供机会项目位于老城区，随着老城区的改造，为项目的建设和销售提供难得的机会；2、周边项目较少提供机会目前，项目周边的住宅项目开发较少，如能快速开发和销售，能够抢先占领该区域市场。威胁1、古井印刷厂开发项目构成直接威胁在地块西南角相邻的古井印刷厂开发项目占地40多亩，规划多栋小高层，位置更为优越，对本项目后期销售有直接威胁。2、经济危机及房地产市场低迷带来的威胁经济危机时居民减少消费支出、房地产市场低迷居民购房持币观望均给项目销售带来压力。

项目SWOT分析

项目SWOT分析19

市场形象定位

老城区中心绝版洋房公馆

定义诠释：老城区中心：该项目位于老城区中心地带，凸显地段优势；洋房公馆：多层洋房及9层电梯板楼，体现产品差异化；绝版：老城区新开发项目再无多层洋房。

项目定位项目定位20

客户定位主要客户来源

周边居民周边政府机关公务员、效益较好的企事业单位或学校教职工州后街商户其他依靠药材或是小生意发家较为成功的商户市内准备购置结婚用房年轻人年龄区间：主力客户年龄区间集中在25-45岁之间；部分年轻客户多属于一次性置业，本区域良好的商业环境、便捷的交通和繁华的都市生活是他们在此置业的主要目的；年龄相对偏大的主要是提升自己的居住环境，其次是考虑子女的婚姻、教育等问题。客户消费特征通过调研了解到到亳州市置业的客户群体特性——沿袭了传统北方人的特质：讲究实惠、追求性价比和实用性，对于户型的私密性与个性特征追求不高，偏好小三房，对物业费多少比较敏感。

项目定位项目定位21

产品定位

建设档次及产品类型综合考虑项目地块条件，本项目建筑产品定位为中档多层洋房。

项目定位产品类型定位分析序号项目多层、小高层对比分析1从营销战略角度考虑本项目的营销战略是快速开发快速销售，抢先占领市场，多层工期远短于小高层。2从消费心理角度考虑亳州消费群体对物业费比较敏感，多层物业费低于小高层，且居住习惯偏好多层，对小高层有一个适应过程。3从成本控制角度考虑本项目利润空间较小，获取利润主要在于成本的控制，多层单方成本比小高层低200元/平方米左右。4从项目竞争角度考虑相邻古井项目用地40亩，全部为小高层，其规模、区位及开发商品牌均优于本项目，本项目如为小高层与其竞争处于劣势。项目定位产品类型定位分22项目定位

项目定位

亳州市东台路项目规划方案技术经济比较分析（一）

项目定位

项目定位

亳州市东台路项目规划方案技术经济比较分析（二）

项目定位

项目定位

产品定位户型配比亳州目前比较畅销的为80-110㎡左右三房户型，户型数量配比如下表。

项目定位项目定位

项目定位

户型项目定位

项目定位

户型项目定位

项目定位

户型项目定位

产品定位建筑风格及外立面

考虑当地购房心理,喜欢坡屋顶,建议选欧式风格；项目外立面用混合材料，1层用仿石材面砖，保持品质感，二层以上用面砖或涂料；

环境设计1、街边景观：因项目可借鉴的景观基本上没有，因此，需较大投入在项目景观打造上，在项目前期注意打造街边景观,增加客户对外地开发商的信任和对产品品质的认可。2、户内景观：在户内景观上，建议东西端头户型,设东南、西南客厅和转角窗.4、特色景观：特色景观及差异化景观，目前亳州市内小区景观除了在精致度上有所差异外，无真正意义上的差异。因此，建议增加本项目的特色景观，如环境特色景观，栽种30-50棵成熟的槐树或其他树种，增加项目的主题性；小区门口环境较差，要尽量打造一个较为显眼的小区大门。

项目定位项目定位30

产品定位户型设计

1、功能最大化户型设计应强调在总面积控制且单位功能面积满足基本舒适度的前提下，尽可能使居住的各项功能得到充分满足，同时提高产品的性价比，尽可能增加花园阳台（景观阳台）面积，夹层或阁楼的面积赠送等。

2、赠送面积针对2.1m以下空间不计算面积的政策，在超过规定的容积率的范围外，以2.1m以下赠送给购房客户，而真正销售的面积则是在规定的容积率范围内。能一定程度上增加项目后期的卖点，并能提高销售价格。

3、端头户型赠送景观角窗在东或西端头,利用景观营造景观卖点,赠送景观角窗。

项目定位项目定位31

入市时机亳州人在春节后考虑购房事宜，最佳的入市时机在09年5、6月份左右，建议在此期间正式开盘。营销控制

鉴于项目地块情况和总体量相对偏小，建议开发营销一年内全部完成，以快、准为原则，尽快的完成销售；同时花费在营销推广方面的费用也要求尽量考虑最小化，效用最大化。

营销建议营销建议32

项目开发计划

项目开发计划

项目开发计划

项目开发计划

项目开发计划

项目开发计划

◆规划及建筑形态（多层、小高层）◆户型面积及配比◆户型布局◆多层结构形式（砖混或异形框架柱）

讨论议题讨论议题36项目定位

项目定位

项目定位

户型项目定位

项目定位

户型项目定位

项目定位

户型项目定位亳州东台路

项目定位报告

二00八.十二.亳州东台路

项目定位报告

二00八.十二.

◆亳州市区位图◆亳州市概况

◆亳州市城市规划

◆亳州市经济指标

◆亳州市房地产市场概况◆项目基本情况◆项目SWOT分析◆项目定位◆营销建议◆项目开发计划◆讨论议题目录

◆亳州市区位图目录42

亳州市区位图

亳州市区位图

亳州市概况地理位置：亳州市位于安徽省西北部，苏、鲁、豫、皖四省结合部，黄淮平原腹地。地形呈斜长形，南北长

约150公里，东西宽约90公里。

行政区划：亳州市是2000年5月经国务院批准设立的省辖市，辖涡阳、蒙城、利辛和谯城三县一区，其

中谯城区为市委、市政府机关所在地。

城市性质：国家级历史文化名城，全国著名药都，皖西北区域中心城市之一。

面积及人口：亳州市国土面积8374平方公里,人口576万；中心城市建成区面积35平方公里，市区人口38万。

交通：亳州北倚欧亚大陆桥，距商丘机场60公里，距阜阳机场120公里；京九铁路、徐阜铁路，311

、105国道，202、305、307省道，以及京景高速和界阜蚌高速在境内纵横穿叉；涡河、茨淮新河

航运可直接通江入海。

自然资源：亳州地下蕴藏着丰富的煤炭、石油、金刚石等矿产资源。

历史文化资源：亳州历史悠久，一代圣君商成汤王、道教鼻祖老子、圣哲庄子、魏武帝曹操、神医华佗、道

教至尊陈抟、巾帼英雄花木兰等皆生于此。

亳州市文物古迹众多，1986年12月被国务院批准为国家级历史文化名城，目前，亳州市国家

级和省级重点文物保护单位22处，市级文物保护单位36处，一般文物古迹150余处；其中花戏楼、

尉迟寺遗址、曹操地下运兵道、华祖庵、天静宫、庄子祠、道德中宫等享誉海内外。

亳州市概况地理位置：亳州市位于安徽省西北部，苏、鲁、豫、皖四44亳州市概况

经济特色（亳州经济尚处于工业化的初始阶段）：

◆全国最大的中药材集散地：亳州自古就有“药都”之称，是中医药文化的摇篮，盛产中药材。

从事种植、加工、购销中药材的人员达100万人之众，形成近千个中药材种植专业村。市

区内建有全国规模最大、设施最好、档次最高的“中国(亳州)中药材交易中心”。该专

业市场年交易额达100亿元以上，亳州已是名符其实的全国最大的中药材集散地，药业经

济已成为当地富民强市的重要支柱。

◆中国白酒大基地：亳州酿酒年代久远，自古就是名酒之乡，全市共有大小白酒企业250余家，

其中古井贡酒居中国八大名酒之列；知名白酒企业有古井贡集团、涡阳双轮集团、井中集

团、板桥酒业等。

◆全国优质农副特产品生产基地：亳州是全国优质农副特产品生产基地，盛产小麦、大豆、玉米

、棉花、烟叶等粮油经济作物；建有国家级蔬菜批发市场，蔬菜水果日最高交易量400万

公斤以上，年交易额3亿多元，辐射全国十多个省市。

◆全国最大的黄牛产区：亳州是全国最大的黄牛产区，年肉类产量近40万吨，蒙城、涡阳、利辛

三县是全国黄牛生产县的前三名，被誉为中国黄牛“金三角”，其中蒙城被誉为“全国

第一养牛大县”。

◆皖北地区的老工业基地：亳州亦是皖北地区的老工业基地。现拥有机械制造、酿酒、卷烟、医

药、纺织、食品、化工、建筑建材、印刷等十几大门类。亳州市概况

经济特色（亳州经济尚处于工业化的初始阶段）：

45亳州市城市规划城市发展方向：城市发展方向主要向南，适当向西、向北发展，控制向东跨铁路发展。

城市空间结构：一条涡河城市景观带，一条（魏武大道）历史文化及现代环境艺术大道，两条城市轴线，两

条城市环路，数条滨河绿化带。

用地功能结构：一个城市主中心，三个城市副中心，一个科研文化区和仓储区，三个工业区，六个居住区。

城市结构形态：总体规划可概括为“一带七区”的城市空间结构形态。

1、涡河文化旅游带：沿涡河两岸规划沿河绿化带，结合涡河区域旅游，形成涡河文化旅游带。

2、涡北区：京九铁路以西及涡河以北地区，以丰水源小区建设为契机，以谯城区政府北迁为动力推动涡

北区的发展。

3、老城区：京九铁路以西、涡河以南及文帝路以北地区，该区应疏散老城人口，整治环境，保护老城格

局及历史街区风貌。

4、中心区：京九铁路以西、文帝路以南和凤尾沟以北地区，依托市级行政中心及火车站商贸区形成全市

的公建中心区；

5、南部新区：京九铁路以西、凤尾沟以南，靠近城市中心区地区，基础设施投资节省，布置轻工业和居

住地，成为南部发展新区。

6、东部开发区：京九铁路以东，涡河南北两侧地区，利用311国道及京九铁路的交通优势形成开发区。

7、东南文教科研区：京九铁路以东沿凤尾沟和307国道向东南布置大专院校和科研机构，形成文教科研区。

8、西部工业园区：在中心区和南部新区以西，利用省际边界及对外交通优势形成工业园区。

亳州市城市规划城市发展方向：城市发展方向主要向南，适当向西、46

指标1:GDP自2004年以来，亳州市GDP平均保持11%以上的加速增长态势，经济规模和经济实力不断增强，为房地产业的发展创造良好的经济环境。

亳州市经济指标

亳州市经济指标

指标2:固定资产投资自2003年以来，亳州市固定资产投资以年均25%以上的速度平稳快速增长，表明亳州市经济处于快速发展阶段。

亳州市经济指标

亳州市经济指标

指标3:人均GDP自2004年以来，亳州市人均GDP以年均18%以上的速度快速增长，发展势头迅猛。

亳州市经济指标

亳州市经济指标

指标4:人均可支配收入自2003年以来，亳州市城市居民人均可支配收入加速增长，城市居民消费能力稳步增强。

亳州市经济指标

亳州市经济指标

房地产开发投资亳州市房地产开发投资基数较小，自2003年以来，房地产投资年增幅起伏较大。

亳州市房地产市场概况

亳州市房地产市场概况

2006年—2008年房地产市场基础数据

亳州市房地产市场概况

序号项目2006年2007年2008年1—9月1商品房销售面积（万平方米）2236232土地供应总量、成交价格出让面积（亩）21852599其中：商业用地（亩）5641781居住用地（亩）16210918总成交价（万元）6428284346675平均成交单价（万元/亩）3054683新开工房地产项目数量（个）281525建筑面积（万平方米）352753亳州市房地产市场概况序号项目2006

2008年-2012年亳州市市区住房建设和住房保障年度目标

规划期内规划区新增人口6.5万人，市区新建住房225万平方米，24725套。

亳州市房地产市场概况

项目2008年2009年2010年2011年2012年合计新建住房面积（万平方米）38.344.546.045.950.3225.0其中商品住房（万平方米）34.040.040.040.045.0199.0旧房改造（万平方米）3.03.54.84.03.418.7廉租房（万平方米）0.80.50.50.50.52.8经济适用房（万平方米）0.50.50.71.41.44.5新建住房套数（套）4390460050505050563524725其中商品住房（套）3700390041404140484520725旧房改造（套）4505207106104902780廉租房（套）160100100100100560经济适用房（套）8080100200200660亳州市房地产市场概况项目2008年2

2008年-2012年亳州市市区住房建设空间分布

根据城市建设总体规划和用地布局，结合新区建设和旧城改造，在城市规划区内设5个住房片区。1、建成区旧城改造计划新建住房18.7万平方米。2、涡北新区计划新建住房80万平方米。其中，涡河以北、北一环以南、魏武大道以东、铁路以西，新建住房60万平方米；涡河以北、北一环以南、魏武大道以西、国道105以东，新建住房20万平方米。3、南部新区计划新建住房75万平方米。其中，药都大道以南、兴业路以北、希夷大道以东、铁路以西，新建住房40万平方米；希夷大道以西、国道105以东，新建住房30万平方米。4、城区东部及亳州经济开发区计划新建住房25万平方米。5、城区西部及亳州工业园区计划新建住房26.3万平方米。

亳州市房地产市场概况

亳州市房地产市场概况54

宗地地理位置、四至范围

项目地处亳州市老城区，位于亳州市最繁华商业街周后街延长线——东台路南侧，向西距亳州市城市主干道魏武大道约200米。东至民房，西至亳州汽车客运北站，南至民房及部分厂房，北至东台路。

项目基本情况

项目基本情况

宗地面积、现状

宗地面积11805平方米（17.71亩），总体形状较为方正，地上建筑、构筑物已拆除，宗地四周已砌筑了简易围墙。

项目基本情况

项目规划总用地面积(M2)12853.47总建筑面积(M2)23610其中:建设用地面积(M2)11805其中:居住面积(M2)23610代征地面积(M2)1048.47

容积率2.00建筑密度30%红线后退距离(米)北南东西5.03.03.03.0项目基本情况项目规划总用地面积(M2)12853.4

周边配套1、生活配套金色华联超市、盖盛祥超市、州后街商业街、工行、建行、中行亳州分行、联通、移动营业厅、亳州客运北站、古井大酒店、南洋商务酒店。2、教育配套亳州市州东小学、亳州市老年大学、夏侯小学、市委党校。3、医疗卫生配套市人民医院、市中医院、城关医院、华佗中医院、东键诊所、程氏泌尿科。4、休闲配套东观嫁台、南洋碧海银沙大浴场、华佗纪念馆、汤王陵公园、烈士陵园、魏武广场等均在3公里范围内。5、交通状况项目侧面为亳州客运站所在地，1路、2路等多路公交车直达通过，同时亳州市较小，电动车摩托车等自用型便捷车较多，基本不依赖于公交系统。

项目基本情况

项目基本情况57

优势1、配套设施齐全该项目位于老城区，生活、教育、医疗卫生以及娱乐休闲配套设施齐全。2、交通便利

地块位于老城区，紧临城市主干道魏武大道，交通便利。劣势1、地块面积较小

项目地块面积较小，规模不大，无法形成规模效应，且不容易做好小区内环境；2、自然及人文环境较差

地块周边均为民房及旧厂房，空间环境杂乱；地块西邻亳州客运北站，流动人口较多，治安情况复杂。

项目SWOT分析

项目SWOT分析58

机遇1、旧城改造提供机会项目位于老城区，随着老城区的改造，为项目的建设和销售提供难得的机会；2、周边项目较少提供机会目前，项目周边的住宅项目开发较少，如能快速开发和销售，能够抢先占领该区域市场。威胁1、古井印刷厂开发项目构成直接威胁在地块西南角相邻的古井印刷厂开发项目占地40多亩，规划多栋小高层，位置更为优越，对本项目后期销售有直接威胁。2、经济危机及房地产市场低迷带来的威胁经济危机时居民减少消费支出、房地产市场低迷居民购房持币观望均给项目销售带来压力。

项目SWOT分析

项目SWOT分析59

市场形象定位

老城区中心绝版洋房公馆

定义诠释：老城区中心：该项目位于老城区中心地带，凸显地段优势；洋房公馆：多层洋房及9层电梯板楼，体现产品差异化；绝版：老城区新开发项目再无多层洋房。

项目定位项目定位60

客户定位主要客户来源

周边居民周边政府机关公务员、效益较好的企事业单位或学校教职工州后街商户其他依靠药材或是小生意发家较为成功的商户市内准备购置结婚用房年轻人年龄区间：主力客户年龄区间集中在25-45岁之间；部分年轻客户多属于一次性置业，本区域良好的商业环境、便捷的交通和繁华的都市生活是他们在此置业的主要目的；年龄相对偏大的主要是提升自己的居住环境，其次是考虑子女的婚姻、教育等问题。客户消费特征通过调研了解到到亳州市置业的客户群体特性——沿袭了传统北方人的特质：讲究实惠、追求性价比和实用性，对于户型的私密性与个性特征追求不高，偏好小三房，对物业费多少比较敏感。

项目定位项目定位61

产品定位

建设档次及产品类型综合考虑项目地块条件，本项目建筑产品定位为中档多层洋房。

项目定位产品类型定位分析序号项目多层、小高层对比分析1从营销战略角度考虑本项目的营销战略是快速开发快速销售，抢先占领市场，多层工期远短于小高层。2从消费心理角度考虑亳州消费群体对物业费比较敏感，多层物业费低于小高层，且居住习惯偏好多层，对小高层有一个适应过程。3从成本控制角度考虑本项目利润空间较小，获取利润主要在于成本的控制，多层单方成本比小高层低200元/平方米左右。4从项目竞争角度考虑相邻古井项目用地40亩，全部为小高层，其规模、区位及开发商品牌均优于本项目，本项目如为小高层与其竞争处于劣势。项目定位产品类型定位分62项目定位

项目定位

亳州市东台路项目规划方案技术经济比较分析（一）

项目定位

项目定位

亳州市东台路项目规划方案技术经济比较分析（二）

项目定位

项目定位

产品定位户型配比亳州目前比较畅销的为80-110㎡左右三房户型，户型数量配比如下表。

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