商业经营管理公司运营方案

蓉城之光商管公司运营方案成立的意义提升某某公司商业项目的后期运营和管理促进和保障公司商业项目的持续运营和稳步开发经营定位提供完备的商业服务为核心定位，辅以商业咨询和适度的商业管理。定位说明而对于我们现状而言，产权将绝大多数出售，并会分散在很多经营者和投资者手里，后期随着项目的开业也只能做到通过委托的形式，短期收回部分经营权。因此，蓉城之光商业管理公司的核心定位只能是：商业服务商业经营管理公司通常是将经营行为作为主要管理内容，强调对经营环节的控制。其核心定位为：运营管理。例如：传统百货商场，核心定位是业态的布局、控制、销售环节掌控等重要内容，辅以商业服务。大型超市也是采取这样的定位，所以此类经营管理公司能够最大限度做到对经营者的控制，并能直接左右销售行为和结果。究其根本原因是：产权+经营权的高度统一或经营权的高度集中经营战略长期战略通过积累管理经验，完善管理模式，不断提升管理水平，为公司商业地产项目的开发提供支持和服务。并在商业地产经营领域内努力探索成功的，可复制的模式。短期目标围绕前期策划和主力店招商工作，积极配合和支持项目一期的销售工作。实现项目一期成功销售。经营范围

主营：商业物业的经营管理服务、商业顾问咨询、商业项目策划、商业企业开店指导、商业推广活动、营销策划、商业代理招商、物业租售代理、各类广告设计、制作、发布等。兼营：糖、烟、酒、钟表、珠宝、金银饰品、工艺品、化妆品、家电、照相器材、通讯器材、服装、鞋帽、皮具、箱包、饰品、玩具、床上用品、运动器材、文化用品、办公用品、电子产品、百货等主要职能

四大职能市场招商销售管理市场职能1、项目商家经营情况审核；2、区域市场、竞争对手的调查分析；3、商业应对策略的制订；4、项目对外关系的协调和维护；5、项目营销推广和商业活动的策划组织和执行；招商职能1、项目业主的商铺转让、经营者的转租等；2、项目开业后的补位招商；3、商家的储备工作；4、对入驻商家进行评估工作；销售职能1、协助商家寻找、开发、稳定终端客户，引导和培育项目所处区域的市场，促进区域商业快速繁荣，提高市场占有率；2、提供专业培训和知识讲座，提高商家的市场竞争力，保持营业收入稳定提升；3、项目区域内市场细分和空白的捕捉，辅助和引导商家调整经营业态和策略；4、通过加盟项目推介、区域外项目考察等多种形式，为具备实力的业主或经营者“嫁接”和导入新的商业理念和模式；管理职能两大方面：物业管理运营管理1、经营行行为管理2、消费行行为管理1、经营环环境管理2、配套设设备、设施施管理1、经营行行为管理主要内容：：①商户档案案管理；②②建立评估估体系，对对商户进行行等级评定定；③建立立商业经营营的各项规规章制度；；④建立和和完善商业业经营的各各种流程；；⑤代办服服务：工商商税务等证证照的办理理；⑥特约约服务：商商务、中介介、委托等等有偿服务务；⑦租金金等费用收收缴；2、消费行行为管理主要内容：：①宣传促销销管理；②②建立和完完善项目VI系统；；③经营秩秩序和公共安全全管理；④④助学、文文化等公关关公益活动动；⑤项项目电子商务务平台的管管理和维护护；组织架构组织架构设设计说明：：商管公司的的组织架构构主要分为为三大板块块：物业服服务部分（物业公司另案说说明）、经营服务务部分（包括策划划促销和商商户管理））、行政财务务等公司运营部部分。其中中物业部和和经营部是是整个管理理公司的核核心运营机构。。公司组织结结构采取扁扁平化的管管理体系，，便于市场场的快速反反应和相互配合。。商管公司司下面直接接设置职能能部门，部部门下设专专业组，专业组直接接管理所有有商户。组织结构图图总经理客服组管理部市场部行政人事财务部安管组会计组出纳组招商组策划组工程组总经理助理理人员配置和和岗位描述述序号部门职务人数岗位职责1管理部工程主管2名负责商家进场管理及招商租务工作，商铺转让工作、补位招商，具体实施商业物业管理方案客服主管2名负责商家的内部管理，受理商家的咨询、投诉，统筹安排预、特约服务，办理各类证卡，商家档案的收集整理、区域市场营销活动的执行等;负责项目电子商务工作的开展，网站的建设、管理和运营；2市场部市场策划2名负责年度营销目标的制定、实施经营管理专业培训、及时更新商业调整策略、确定项目广告策略、创新策略及抗风险应对政策并且在市场初期协助商家寻找、开发、稳定终端客户；确定项目区域市场发展的趋势以及潜力；竞争对手分析和研究;项目促销工作的外联，商家和业主活动的组织实施，客户服务中心的管理、会员维护、项目广告位管理等等;平面设计2名其中平面1名，负责项目促销广告的设计、VI系统的设计之行和维护，项目商业形象设计，项目报纸、传单、报媒的设计制作等等；卖场美工1名，负责POP书写，卖场包装陈列、美化等；3人事行政后勤支持1名办公物品、促销活动物料准备、安全维护、政府关系等；人事管理1名人员培训、人员任免、薪资福利等；各类商户档案、合同、管理文本制作管理；4财务部会计1名经营活动中费用开支的控制；整体费用的控制；整体运营成本的控制；出纳1名各项费用的收取；报销、差旅等财务数据的审核；经营模式盈利模式管理模式风险和应对对措施盈利模式阐阐述主要盈利渠渠道分析：：1、管理费费2、广告位位发布费（外立面和和商业街内内部广告位位）3、场地使使用费（商商业业街街内内外外公公共共场场地地部部分分））4、、租租赁赁和和转转让让（有有偿偿委委托托和和转转让让中中介介收收费费）5、、活活动动赞赞助助费费用用盈利利模模式式阐阐述述6、、刊刊物物宣宣传传收收费费(DM、、内内刊刊和和会会员员刊刊物物等等)7、、培培训训讲讲座座收收费费（举举行行消消防防、、工工商商、、投投资资等等讲讲座座））8、、自自营营项项目目收收入入（自自营营商商铺铺的的收收入入））9、、代代理理厂厂商商公公关关活活动动策策划划执执行行收收费费（例例如如：：新新品品推推介介会会/酬酬宾宾会会等等））10、、代代理理设设计计制制作作厂厂商商刊刊物物及及DM刊刊设设计计收收费费（商商户户自自行行制制作作的的宣宣传传物物品品等等））管理理模模式式阐阐述述开发发公公司司业主主商业业经经营营公公司司租赁赁经经营营者者委托托合合同同销售售合合同同租赁赁合合同同委托托合合同同返租租合合同同管理理模模式式的的五五个个统统一一统一一物物业业管管理理即统统一一进进行行项项目目建建筑筑内内外外空空间间、、环环境境管管理理及及设设备备设设施施的的维维护护保保养养，，营营造造舒舒适适的的购购物物休休闲闲环环境境统一一营营销销管管理理统一一经经营营主主题题统一一招招商商管管理理统一一服服务务管管理理即统统一一策策划划全全年年的的系系列列营营销销策策划划活活动动，，营营造造气气氛氛吸吸引引客客流流，，举举办办大大量量的的有有文文化化内内涵涵并并特特聚聚人人气气的的活活动动，，使使商商场场成成为为传传播播文文化化资资讯讯的的平平台台即前期通过销销售环节捆绑绑合同或协议议，后期通过过政府税费调调控等形式，，基本实现项项目统一招商商管理，包括括统一业态控控制，统一品品牌审核，以以及统一租约约等管理内容容。即为商户提供供专业的服务务咨询；统一一设立总服务务台，提供客客户服务提升升项目服务水水平；代行部部分工商行政政职能，对商商户经营行为为、商品和服服务质量进行行必要监督，，保持良好经经营秩序，并并以此提升项项目认知度。。即统一项目的的业态规划和和商品布局。。重点工作流程程商铺交验流程程（交房验收））商户进场装修修流程（装修审图、、保证金入场场证办理）商户开业申报报管理流程（开业时间、、地点、活动动规模和形式式等）商户促销活动动申请流程（商家促销活活动审核、风风险预防）商户特殊行业业审批流程（特殊行业证证照审核、安安全性评估等等）公关活动流程程（公关活动策策划、组织、、实施、监控控）投诉处理流程程（消费者投诉诉问题的受理理，处置、反反馈等）退换货流程（消费者货物物退换的受理理、处置、反反馈等）重要管理制度度《蓉城之光业业主公约》——与销售合同捆捆绑的合同或或协议性质文文件《蓉城之光商商户服务手册册》—涵盖从商户进进场装修到开开门营业的各各个环节《某某会会员员手册》—会员服务、联联盟商家手册册《蓉城之光委委托租赁合同同》—为业主或转租租商户提供代代租服务《蓉城之光经经营管理条例例》—对商户日常经经营行为进行行规范化管理理《蓉城之光商商户经营承诺诺书》—要求商户针对对经营管理规规定和业主公公约进行承诺诺确认《蓉城之光消消费者投诉管管理制度》——结合相关工商商规定执行《蓉城之光消消防安全管理理制度》—结合相关消防防规定执行风险和应对措措施散户退场商铺大面积闲闲置管理费收缴垫付装修费收收回代收代缴费用用主力店流失增加营销活动动力度，增加加商户储备，，调整经营思思路；销售环节明确确业态规定和和经营权收回回的法律责任任，增加控制手段，，强化招商，，加强宣传推推广；提升管理服务务水平，帮助助商户提高销销售，适度控控制管理费减免优惠惠，减少工程程环节质量问问题；协助主力商家家成功经营，，完善服务，，资源整合；；充分估计代收收代缴费用的的衍生和损耗耗，防止偷漏漏情况；提高招商水平平，加强主力力店客户评估估，专人对接接服务；应对措施财务风险经营风险经营计划说明明从两个方面进进行经营指标标预测：1、经济济指标2、经营营指标经济指标标5年内主主要经济济指标预预测表年份指标2013年2014年2015年2016年2017年备注日常费用-25万-30万-35万-40万-40万人员工资和办公费用营销活动费-15万-8万-15万-5万-15万推广和宣传（开业费用）公关费用-5万-2万-2万-2万-2万政府关系维护固定收入10万25万70万100万120万广告、场地、管理费预计亏损-35万-15万18万53万63万经营指标标5年内主主要经营营指标预预测表年份指标2009年2010年2011年2012年2013年商户入驻率70%1期85%2期70%2期85%3期85%商铺开业率60%1期70%2期60%2期70%3期75%招商达成率65%75%85%90%95%服务满意度75%80%85%95%98%费用收取率70%80%80%85%90%会员数量40005000100001000010000工作内容容图示说说明前期介入入阶段正常管理理阶段跟进控制制阶段①②③商管工作三个阶段前期介入入阶段商业经营营管理调调查（销售促促进和项项目提升升）商铺交验验业态规划划和商业业布局优优化后期商业业经营管管理定位位、商家家公约、、管理制制度经营管理理咨询和和答疑（（销售促促进）人员组织织控制等等各项事事宜主要工作作内容正常管理理阶段项目区域域市场的的升级管管理项目区域域市场的的分析、、评估项目区域域市场的的商家管管理、调调整项目区域域市场的的日常管管理主要工作作内容跟进控制制阶段管理工作作质量的的监控管理品质质的评估估及创新新主要工作作内容工作范围围的界定定1、招商商方面：：商管公司司将根据据现有人人力配备备独立开开展招商商工作。。并大力力配合和和辅助前前期策划公公司的招招商工作作，重点点参与主主力店客客户洽谈谈，参加加招商推推介会等等；2、销售售方面：：以前期策策划公司司和销售售部为主主，商管管公司辅辅助和配配合。重点参与与项目推推介会、、某某区区域市场场商业调调查、商商户座谈谈等；3、前期期宣传推推广工作作：以策划部部为主展展开工作作，商管管公司辅辅助和配配合。重点进行行商业运运营理念念推广，，商业运运营管理理咨询等等；4、商业业运营方方面：以商管公公司为主主导，负负责某某某区域重重点商户户拜访、、现场到到访招商商散户接接待登记工作作。策划划部配合合，前期期策划公公司提供供指导和和支持。。现阶段具具体工作作安排配合前期期策划公公司开展展主力店店客户洽洽谈，参参加招商商推介会会等；商管公司司独立开开展招商商客户积积累工作作初步工作作计划：：1、、招招商商政政策策；；（（包包含含政政策策层层面面和和开开发发商商层层面面））2、、招招商商业业态态；；（（1期期3层层为为餐餐饮饮、、服服务务业业，，1，，2层层的的主主力力品品牌牌店店））3、招招商渠渠道；；（DM投投递、、重点点商户户走访访、政政府商商业资资源整整合、、行业协协会商商会组组织等等）4、目目标任任务：：（配配合策策划公公司力力争实实现主主力店店招商商达到到10家左左右））主力店店招商商政策策1、政政府税税费的的减免免优惠惠2、政政府返返税政政策支支持3、政政府专专项资资金扶扶持科科技创创新和和商业业创新新4、开开发商商垫付付装修修费2000元元/平平米开发商商提供供装修修费2000元元/平平米的的5年年无息息贷款款。5、增增加商商户装装修期期优惠惠针对主主力店店商户户，增增加2至3个月月的免免租期期用于于装修修。同同时针针对不不同业业态推推出额额外的的3~6个个月的的免租租期优优惠，，进一一步降降低经经营成成本。。十大大优优惠惠措措施施实现现零零风风险险经经营营主力力店店招招商商政政策策6、、共共享享““某某某某会会””固固定定客客户户资资源源；；商业业经经营营公公司司打打造造““某某某某会会””会会员员组组织织，，招招募募会会员员形形成成固固定定客客户户群群体体；；7、、打打造造统统一一的的电电子子商商务务平平台台针对主力力店商户户，提供供网络平平台，拓拓宽营销销渠道；；8、送外外墙外立立面广告告位使用用权外立面广广告位置置赠送给给主力店店商户，，（超市市，百货货，和快快餐店））具体赠送送标准及及办法，，可根据据招商的的具体情情况而定定。9、广告告宣传同同步免费费送在某某新新天地开开业时，，对外的的整合媒媒体计划划（电视视媒体/主流平平面媒体体报纸软软硬广/主流广广播电台台/DM刊夹寄寄等），，宣传推推广活动动中，针针对主力力店商家家，可以以获得某某某新天天地同步步的免费费宣传的的优惠政政策。10、、试营营业期期间减减免管管理费费为了打打消主主力店店商户户的顾顾虑，，建议议在试试营业业阶段段（试试营业业时间间需根根据具具体情情况而而定，，可设设为三三个月月或半半年））实施施减免免物业业管理理费的的优惠惠政策策，进进一步步降低低商户户的经经营风风险，，以帮帮助商商户渡渡过开开街前前期的的难关关。十大优优惠措措施实现零零风险险经营营招商工工作辅辅助1、商商户座座谈活活动走访某某某重重点餐餐饮和和娱乐乐商户户，主主要传传递2方面面的信信息内内容：：A、商商管公公司正正在北北京和和某某某市内内招商商，刺刺激某某某区区域商商户心心理；；B、商商管公公司后后期对对项目目进行行总体体运营营管理理，提提供服服务；；2、商商业调调查活活动商管管公公司司负负责责设设计计商商业业调调查查问问卷卷，，了了解解某某某某市市场场对对某某某某新新天天地地提供供的的服服务务和和商商品品的的需需求求；；同同时时，，针针对对性性了了解解商商户户对对未未来来商商业业管管理理公司司有有哪哪些些服服务务要要求求和和建建议议。。策策划划部部负负责责印印刷刷问问卷卷并并制制作作小小礼礼品品，，安排排销销售售人人员员在在各各乡乡镇镇开开展展商商业业调调查查活活动动。。3、、会会员员招招募募活活动动商管管公公司司启启动动会会员员组组织织筹筹备备，，将将某某某某市市场场的的主主要要消消费费者者提提前前聚聚集集，，既能能促促进进招招商商，，又又达达到到营营销销效效果果，，促促进进销销售售。。并并能能在在未未来来经经营营中中成成为为重要要的的资资源源。。4、、商商务务网网站站筹筹建建商管管公公司司着着手手拟拟定定项项目目网网站站筹筹建建方方案案，，预预备备打打造造项项目目电电子子商商务务平平台台。。拓展公司司销售和和招商渠渠道。招商工作作安排北京地区区（4月月中旬开开始）1、招商商业态：：餐饮、娱娱乐和主主力品牌牌商家（（运动品品牌、鞋鞋类）；；2、前期期主要招招商手段段：网络、行行业协会会、经销销代理、、ＤＭ投投递，沟沟通成熟熟后，拜拜访洽谈谈。3、需要要支持：：项目楼书书、招商商手册、、视频资资料等某某地区区（4月月底开始始）1、招商商业态：：餐饮、娱娱乐和主主力品牌牌商家（（运动品品牌、鞋鞋类）；；2、前期期主要招招商手段段：行业协会会、商场场走访、、ＤＭ直直投、拜拜访洽谈谈。3